Decisión de Juzgado Primero del Municipio Carirubana de Falcon, de 6 de Noviembre de 2012
| Fecha de Resolución | 6 de Noviembre de 2012 |
| Emisor | Juzgado Primero del Municipio Carirubana |
| Ponente | Osiris Josefina Benítez Petit |
| Procedimiento | Desalojo Arrendaticio |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENENZUELA
JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO CARIRUBANA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON,
Punto Fijo, 06 de noviembre de 2012
AÑOS: 202° Y 153°
EXPEDIENTE: N°. 2012-2546
DEMANDANTE: F.M.C.d.R., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad 1.412.654, con domicilio procesal en la calle Falcón N°. 28-260, entre las calles Talavera y Las Palmas, Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón.
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: C.L.S.G. y E.M.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N°. 12.790.420 y 3.680.725, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. N°. 149.127 y 37.034, en el mismo orden, de éste domicilio.
DEMANDADO: R.Z.A.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad N°. 11.764.848, domiciliado en la calle Libertad con calle Talavera, Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón.
APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDADO: J.D.P. y L.D.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 10.970.194 y 11.766.312, respectivamente, Inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 60.212 y 64.360, respectivamente, de éste domicilio.
MOTIVO: DESALOJO
NARRATIVA
En fecha 03 de mayo de 2012, se recibió por distribución libelo de demanda contentivo de la acción de desalojo, presentado por la Ciudadana F.M.C.d.R., asistida del abogado C.S.G., contra el Ciudadano R.A.A., admitiéndose por auto de fecha 07 de mayo de 2012, y emplazándose al demandado para la contestación de la demanda.
El 17 de mayo de 2012, la Ciudadana F.M.C.d.R., otorga poder Apud Acta al abogado C.S.G., quien en esa misma fecha, consigna los emolumentos para la expedición de copias simples del libelo de demanda, para la elaboración de la compulsa.
El 24 de mayo de 2012, el abogado C.S.G., ratifica la solicitud de medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto de la demanda.
Por diligencia de fecha 30 de mayo de 2012, el abogado C.S.G., pone a disposición del alguacil el medio de transporte para la práctica de la citación; mediante diligencia de fecha 31 de mayo de 2012, el alguacil temporal N.R., informa que el día 06 de junio de 2012, se encontrará a disposición para practicar la citación correspondiente.
El 07 de junio de 2012, el alguacil consigna los recaudos que le fueron entregados para citar al Ciudadano R.Z.A.A., por cuanto no pudo ubicarlo en la dirección indicada en la boleta, ni en la dirección de habitación.
El 14 de junio de 2012, el tribunal ordena la apertura del cuaderno de medidas.
Mediante diligencia de fecha 03 de julio de 2012, el Ciudadano R.Z.A.A., asistido del abogado J.D.P., se da por citado en el presente juicio y otorga poder Apud Acta a los abogados J.D.P. y L.D.P..
El 09 de julio de 2012, el abogado J.D.P., presenta escrito por el cual opone cuestiones previas y contesta al fondo la demanda.
El 25 de julio de 2012, la abogada L.D.P., presenta escrito de promoción de pruebas, agregándose y admitiéndose por auto de esa misma fecha.
El 30 de julio de 2012, el abogado C.S.G., presenta escrito de promoción de pruebas, agregándose y admitiéndose en esa misma fecha.
El 03 de agosto de 2012, el abogado C.S.G., sustituye el Poder conferido en el abogado E.M.S., reservándose su ejercicio.
El 09 de agosto de 2012, el tribunal se traslada y constituye en el inmueble objeto de la demanda, con el objeto de practicar la inspección judicial promovida por la parte demandante.
DE LA DEMANDA Y DE LA CONTESTACION
Alega la Ciudadana F.M.C.d.R., que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Carirubana, de fecha 30 de marzo de 2004, inserto bajo el N°. 23, Tomo 24, suscribió un contrato de arrendamiento con el Ciudadano R.Z.A.A., sobre un local comercial ubicado en la calle Libertad con calle Talavera, de ésta ciudad de Punto Fijo, Municipio Carirubana del Estado Falcón, por un lapso de seis (6) meses contados a partir de la firma del contrato por ante la Notaría Pública, pudiendo ser prorrogado por tiempo igual a voluntad de las partes. Que en la cláusula Tercera establecieron un canon de arrendamiento por la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00) mensuales, que el arrendatario se obligó a cancelar por mensualidades vencidas los primeros cinco (5) días de cada mes. Que el canon de arrendamiento fue ajustado a través del tiempo y actualmente se encuentra en la cantidad de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000). Que la cláusula Séptima establece que la falta de pago de dos mensualidades vencidas, o el incumplimiento de cualesquiera de las cláusulas del contrato, daría derecho a la arrendadora a considerarlo resuelto de pleno derecho, pudiendo solicitar la desocupación del inmueble arrendado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos o por vencer hasta la expiración del término convenido, más los daños y perjuicios a que hubiere lugar. Que serían por cuenta el arrendatario todos los gastos judiciales o extrajudiciales, así como los honorarios de abogados que fuere necesario utilizar sus servicios.
Aduce, que el arrendatario dejó de cancelar las mensualidades correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2012, siendo que venía consignando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Segundo de Municipio Carirubana, en cuenta de ahorro del Banco Bicentenario. Que en fecha 06 de octubre de 2011, el Tribunal Segundo de Municipio Carirubana, se constituyó en el inmueble arrendado para notificar el desahucio.
Por las razones expuestas, demanda por desalojo de conformidad con el artículo 34, literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al Ciudadano R.Z.A.A., para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal: 1) En el desalojo del local comercial dado en arrendamiento, y entregue el inmueble de su propiedad completamente desocupado de bienes y personas, y en el mismo buen estado que lo recibió; 2) En pagar por vía subsidiaria y en concepto de compensación pecuniaria la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, a razón de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00) cada uno, correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2012; 3) En pagar por vía subsidiaria y en concepto de compensación pecuniaria por gastos de cobranza, visita domiciliaria, misivas, etc, la cantidad de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00); 4) En pagar los intereses moratorios causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamientos insolutos, calculados de acuerdo a información que suministre el BANCO CENTRAL DE VENEZUELA, respecto al INDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR y cuya determinación se efectué mediante experticia complementaria del fallo; 5) En pagar las costas procesales y honorarios profesionales estimados en un treinta por ciento (30%) del valor, es decir, UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00).
Al contestar la demanda, el abogado J.D.P., con el carácter de autos, opone a la actora la cuestión previa establecida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y al contestar al fondo la demanda, conviene en la existencia de la relación arrendaticia con la Ciudadana F.M.C.d.R., sobre el local comercial determinado en el libelo de demanda, y que el canon de arrendamiento actualmente es la cantidad de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00).
Niega, rechaza y contradice, que su representado adeude las mensualidades de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2012, por cuanto se encuentran depositados en el procedimiento de consignación N°. 228, de la nomenclatura usada por éste tribunal.
Alega, que existe otro procedimiento consignatario llevado por el Juzgado Segundo de Municipio Carirubana signado con el N°. 935; que esta situación obedece a que la relación arrendaticia fue deteriorándose a raíz de la intención de la arrendadora de aumentar el canon de arrendamiento, y que primeramente se materializó ante la negativa de recibir el canon del mes de abril de 2011, y por ello realizó la primera consignación en la solicitud N°. 228, para luego recibir el canon del mes de abril de 2011, extendiendo el respectivo recibo. Que después la actora se negó a recibir el canon del mes de mayo, y por cuanto era una nueva situación fáctica, se originó la necesidad de intentar una nueva consignación, que se sustancia ante el Juzgado Segundo de Municipio Carirubana.
Alega la inadmisibilidad de la demanda, expresando que de la lectura del libelo y del auto de admisión se observa que la demanda es de desalojo, por cuanto el demandante consideró que la relación arrendaticia era a tiempo indeterminado, y que la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento establece un lapso de duración de seis (06) meses, contados a partir de su autenticación, pudiendo prorrogarse por igual tiempo a voluntad de ambas partes, y por ello, el contrato es a tiempo determinado y con prórrogas automáticas, de la misma duración originaria del contrato, y que las prórrogas ocurrieron a voluntad de ambas partes, su representado ocupó el inmueble y la parte actora cobró los cánones, trayendo la parte actora un desahucio, lo cual solo es procedente en los casos de relación arrendaticia a tiempo determinado, como el caso que los une.
Opuesta como ha sido la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se pasa a decidirla como punto previo a la sentencia, de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
CUESTION PREVIA
La representación judicial del Ciudadano R.Z.A., opone a la parte actora la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referido al defecto de forma del libelo de demanda, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem, argumentando que la parte actora pretende que su representado convenga o sea condenado a pagar, lo siguiente: “TERCERO: en pagar por vía subsidiaria y en concepto de compensación pecuniaria por gastos de cobranza, visita domiciliaria, misivas, etc, la cantidad de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00)”. Alega, que tal petitorio no corresponde con el tipo de pretensiones que se sustancian y se deciden por el procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil y el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que el Decreto no regula entre sus acciones el cobro de bolívares por estos conceptos. Que los supuestos y negados gastos no alegados en la demanda, de ser ciertos corresponden a otra clase de procedimiento diferente al comprendido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, existiendo la acumulación prohibida por ser los procedimientos incompatibles: el procedimiento breve y el ordinario, por el cual se debe dilucidar la procedencia o no del pago de dichos gastos, sin que haya determinado su forma y manera de ocurrencia en el libelo, ni su base legal ni contractual, es decir, no son cánones derivados de una relación arrendaticia, sino gastos de cobranza que tienen otro tipo de procedimientos en caso de ser pretendido su cobro.
Ahora bien, la acumulación procesal es la reunión de dos o más pretensiones con el objeto de que sean satisfechas dentro de un mismo proceso.
Para el procesalista Rengel – Romberg, la acumulación en general es el acto o serie de actos en virtud de los cuales se reúnen en un mismo proceso dos o más pretensiones conexas, con el fin de que sean examinadas y decididas dentro de aquel único proceso.
Así, las pretensiones que se acumulan deben ser conexas, esto es, que por la comunidad de uno o varios de los elementos que las integran (sujeto, objeto y título) tengan relación de conexidad entre sí.
En el subjudice, la Ciudadana F.M.C. pretende el desalojo del local comercial objeto de la demanda, por falta de pago de los cánones de arrendamiento que señala en el libelo, reclamando subsidiariamente los gastos hechos en la cobranza.
De conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, para determinar el valor de la las demandas relativas a arrendamientos, se deben acumular las pensiones de arrendamiento sobre las cuales se litigue y sus accesorios, considerando ésta juzgadora que nada obsta para considerar como accesorios de los cánones de arrendamiento reclamados, los gastos realizados por el arrendador para su cobro, máxime cuando de la lectura de la cláusula Séptima del contrato de arrendamiento acompañado al libelo, se observa que todos los gastos judiciales y extrajudiciales serían por cuenta del arrendatario, pretensiones que se ventilan por el mismo procedimiento breve, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin que pueda considerarse que exista inepta acumulación de pretensiones, de acuerdo a lo establecido en el artículo 78 del Texto Adjetivo Civil.
Por lo precedentemente expuesto, SE DECLARA SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, referida a la inepta acumulación de pretensiones, prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Resuelto lo anterior, pasa esta juzgadora a pronunciarse sobre el fondo de la demanda.
DECISION SOBRE EL FONDO DE LA CONTROVERSIA.
Pretende la Ciudadana F.M.C.d.R., el desalojo del inmueble arrendado al Ciudadano R.Z.A.A., alegando la falta de pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo 2012. Por su parte, el apoderado judicial del demandado alega, que su representado se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento reclamados por la actora, los cuales se encuentran consignados en el procedimiento de consignación N°. 228, de la nomenclatura usada por éste tribunal.
Alega como defensa de fondo, la inadmisibilidad de la demanda de conformidad con el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que solo puede demandarse el desalojo cuando el inmueble está arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y que ninguna de estas situaciones fue alegada por la parte actora, consignando el contrato de arrendamiento y el desahucio, instrumentos jurídicos ajenos al mecanismo procesal del desalojo; que la actora no alega un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo determinado, sino que alegó como fundamento de derecho de su acción el artículo 34, literal a), siendo admitida la demanda por desalojo; que la actora escogió una vía totalmente ilegal y por ende, no puede prosperar el Derecho.
Ahora bien, alegada la inadmisibilidad de la demanda, ésta juzgadora se pronuncia de la forma siguiente:
De la lectura del libelo de demanda se observa, que la parte actora demanda el desalojo del local comercial arrendado, con fundamento en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando la existencia del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Punto Fijo, en fecha 30 de marzo de 2004, explanando el contenido de las cláusulas Segunda, Tercera y Séptima del citado contrato, referidas al tiempo de duración, fijación del canon de arrendamiento y que la falta de pago de dos mensualidades vencidas daría derecho a la Arrendadora a considerarlo resuelto de pleno derecho, expresando “…es evidente que, EL ARRENDATARIO al no pagar los cánones de arrendamiento a que se refiere el presente libelo ,ha incumplido dicha normativa y lo pactado en el contrato, dando lugar a la acción que se intenta…”.
Ahora bien, dentro de la clasificación de los contratos, se encuentra el criterio que los distingue según su duración; en este sentido, encontramos los contratos celebrados a tiempo determinado, donde la relación jurídica se extiende por voluntad de las partes a un tiempo prefijado; por otro lado, tenemos los contratos a tiempo indeterminado, en los cuales la extensión del tiempo no se encuentra expresamente determinada, bien por voluntad de las partes o presunción del legislador, y que en los casos de inmuebles, no pueden arrendarse por más de quince (15) años, conforme a lo previsto en el artículo 1.580 del Código Civil.
De la lectura y análisis del libelo de demanda como del escrito de contestación, se evidencia que las partes, según la posición que ocupan (demandante o demandado), han querido interpretar el sentido y alcance que quisieron darle a la cláusula SEGUNDA del precitado contrato de arrendamiento, al momento de redactar y convenir en la misma.
Ahora bien, mediante reiterada y abundante doctrina, nuestro m.T. ha establecido, en acatamiento a la letra del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que en la interpretación de los contratos los jueces son soberanos, limitada tal discrecionalidad sólo por el propósito y la intención de las partes y respetando las exigencias que al respecto les señale la ley, es decir, sus decisiones deben ser dictadas ajustadas a la legalidad.
En virtud de ello, se analizará el contenido de la CLAUSULA SEGUNDA del contrato de arrendamiento, que establece:
“El lapso de duración del presente contrato es de seis (06) meses contados a partir de la firma del mismo ante la Notaría Pública, pudiendo ser prorrogable por tiempo igual a voluntad de ambas partes”.
Desglosado el contenido de dicha cláusula, se observan claramente dos situaciones:
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- Plazo de duración del contrato de arrendamiento: seis (06) meses, contados a partir de la firma del contrato ante la Notaría Pública, esto es, el 30 de marzo de 2004.
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- Prórroga convencional: por tiempo igual, es decir, por seis (06) meses más, a voluntad de ambas partes.
Conforme a lo anterior, y lo explanado por las partes en el libelo y en la contestación, ésta juzgadora deduce que, finalizado el contrato de arrendamiento el día 30 de septiembre de 2004, las partes decidieron continuar la relación arrendaticia, dando lugar a la prórroga convencional establecida por un lapso de seis (06) meses más, que inició el 01 de octubre de 2004 y finalizó el 01 de abril de 2005, para luego continuar con la prórroga legal, correspondiéndole un plazo máximo de seis (06) meses, de acuerdo a lo establecido en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, desde el 02 de abril de 2005 hasta el 02 de octubre de 2005, y siendo que el arrendatario siguió en posesión del inmueble arrendado y el arrendador percibiendo los cánones de arrendamiento, operó la tácita reconducción, continuando la relación arrendaticia bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo se entiende como los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, conforme a lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil.
Ahora bien, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que, sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en las causales establecidas el mismo artículo.
Siendo así, al estar en presencia de una relación arrendaticia que lo rige un contrato de arrendamiento por escrito a tiempo indeterminado, la acción de desalojo incoada por la Ciudadana F.R.D.C., con fundamento en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta admisible. Así se declara.
Por lo antes expuesto, SE DECLARA SIN LUGAR la excepción perentoria opuesta por la parte demandada, referida a la inadmisibilidad de la demanda por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta..
Resuelto lo anterior, pasa esta Juzgadora al análisis y valoración de las pruebas adquiridas y aportadas por las partes al proceso.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES
La parte actora promueve acompañando al libelo:
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- Copia simple del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Carirubana, de fecha 30 de marzo de 2004, inserto bajo el N°. 23, Tomo 24, suscrito entre las partes involucradas en éste proceso. La parte demandada también invoca su valor probatorio en la contestación de la demanda, para demostrar la relación arrendaticia entre las partes involucradas en éste proceso, y por tal razón, se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
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- Copia simple de libreta de ahorros del Banco Bicentenario, a la orden del Juzgado Segundo, a favor de F.C., signada con el N°.1750113540060645439, reflejando movimientos de la cuenta. En cuanto al valor probatorio de ésta copia, es de señalar que, la libreta de ahorro no constituye plena prueba para demostrar la validez de las consignaciones efectuadas, siendo necesario promover la copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias, para verificar si las mismas fueron legítimamente efectuadas, para considerar al arrendatario en estado de solvencia. Cabe mencionar que, la carga de la prueba de solvencia en los juicios que tengan por causa petendi la morosidad del arrendatario, pesa sobre el inquilino y no sobre el arrendador, según se deduce del principio reus in exipiendo fit actor (al plantear una excepción el demandado se torna en demandante). Por tal razón, se desecha del proceso.
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- Original de solicitud de notificación judicial (desahucio), realizado por el Juzgado Segundo de Municipio Carirubana, en fecha 06 de octubre de 2011, trasladándose al inmueble objeto de la demanda, notificando de su misión a la Ciudadana L.D., quien no se identificó y manifestó ser empleada del demandado, procediendo el tribunal a darle lectura integra al escrito de solicitud.
Respecto al valor probatorio de ésta prueba, es pertinente señalar que, el desahucio tiene como finalidad notificar al arrendatario con anterioridad a la expiración del término fijo o su prórroga convencional, la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento escrito y a tiempo determinado. Siendo así, el desahucio practicado no tiene efecto jurídico alguno sobre la relación arrendaticia sin determinación de tiempo, existente entre La Ciudadana F.C.d.R. y R.A.A..
Dentro del lapso probatorio, la parte actora ratificó las documentales acompañadas al libelo de demanda, ya a.y.v.p. ésta sentenciadora, promoviendo igualmente las siguientes:
1) Copias certificadas de las solicitudes de consignaciones Nos. 935 y 228 de la nomenclatura usada por el Juzgado Segundo de Municipio Carirubana y éste tribunal, respectivamente. Estas documentales también fueron promovidas por la parte demandada, y siendo que la carga de demostrar su solvencia pesa sobre el arrendatario y no sobre el arrendador, estás documentales serán a.y.v.c. las pruebas de la parte demandada.
2) Inspección Judicial, promovida con la finalidad de demostrar los daños ocasionados al local comercial. Consta de autos, que llegada la oportunidad fijada, el tribunal se trasladó y constituyó en compañía de los abogados E.M.S. y J.D., apoderados judiciales de la demandante y demandado, respectivamente, en el local comercial objeto de la demanda, dejándose constancia sobre los particulares señalados en el escrito de promoción de pruebas. El abogado J.D., en el ejercicio del derecho de controlar y contradecir la prueba, expresó que la prueba de inspección judicial resultaba impertinente, por cuanto la actora demandó la falta de pago de cánones de arrendamiento, lo cual no tiene relación directa con los hechos que se intentaban probar, no están controvertidos y no forman parte del thema decidendum.
Respecto al valor probatorio de la inspección judicial promovida, se observa de la lectura del libelo de demanda, que la Ciudadana F.M.C.d.R. demanda formalmente por desalojo al Ciudadano R.A.A., con fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo de 2012, sin que describiera situaciones de hecho ni normativa alguna, referidas al deterioro del inmueble arrendado. Por tal razón, la prueba de inspección no debió admitirse por impertinente, al querer demostrar la parte actora un hecho no alegado en el libelo, debiendo desecharse del proceso.
La parte demandada dentro del lapso probatorio, invoca el valor probatorio del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Carirubana, de fecha 30 de marzo de 2004, inserto bajo el N°. 23, Tomo 24, y la notificación judicial (desahucio), realizada por el Juzgado Segundo de Municipio Carirubana, en fecha 06 de octubre de 2011, ambas documentales acompañadas al libelo de demanda, fueron a.y.v.c. las pruebas promovidas por la parte actora.
También promueve:
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- Copia certificada del expediente de consignaciones signado con el N°. 2011-228, de la nomenclatura usada por éste tribunal. De su lectura se aprecia, que la primera consignación se efectuó el 06 de mayo de 2011, correspondiente al mes de abril de 2011, siendo admitida la solicitud por auto de fecha 12 de mayo de 2011; posteriormente en fecha 07 de marzo de 2012, el Ciudadano R.A., asistido del abogado J.D., consigna mediante diligencia dos (02) depósitos bancarios de fecha 31 de enero y 07 de marzo de 2012, por un monto de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00) cada uno, indicando que dichos depósitos corresponden a las mensualidades de enero y febrero de 2012. Al folio 8, consta diligencia suscrita por el abogado J.D., actuando en su condición de apoderado del Ciudadano R.A., consignando tres (03) depósitos bancarios de fechas 03 de abril, 06 de junio y 12 de junio de 2012, por un monto de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00) cada uno, señalando que corresponden a los meses de marzo, abril y mayo de 2012. Esta documental también es promovida por la parte demandante, otorgándosele valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
2) Copia certificada del expediente N°. 935, de la nomenclatura llevada por el Juzgado Segundo de Municipio Carirubana. De su lectura se observa que, los pagos consignados se refieren a los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van de mayo a diciembre 2011, cánones que no fueron reclamados por la parte actora en el libelo, resultando innecesario su valoración.
3) Recibos de cánones de arrendamiento del local comercial ubicado en la calle Libertad esquina Talavera, correspondientes al mes de abril y mayo de 2011, por la cantidad de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000) cada uno, firmado por la Ciudadana F.D.R.. Estas documentales no fueron desconocidas por la parte demandante, teniéndose como reconocidos de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, estos recibos no se corresponden con los cánones de arrendamiento reclamados en el libelo de demanda.
ESTABLECIMIENTO DE LOS HECHOS. MOTIVACION DE DERECHO.
La cláusula Tercera del contrato de arrendamiento que da inicio a la relación arrendaticia entre la Ciudadana F.M.C.D.R., establece la obligación del arrendatario de cancelar el canon de arrendamiento por mensualidades vencidas los primeros cinco (05) días de cada mes, siendo que al alegar la parte demandada que la arrendadora F.M.C.d.R., se negaba a recibirle el pago de los cánones de arrendamiento, debía consignar dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de cada mensualidad, todo de conformidad con el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Respecto a la referida norma resulta oportuno traer a colación la Jurisprudencia vinculante dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 05 de Febrero del 2009, caso INMOBILIARIA 200555 C.A, en contra de HELIMEDICAL C.A, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, la cual estableció:
“…Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago. Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares (…) En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; (…) Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el vencimiento de la mensualidad a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado (…) “Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces”. (…) Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.” (…).”
Así las cosas, los cánones de arrendamiento que reclama la parte actora para demandar el desalojo del inmueble arrendado son: enero, febrero y marzo de 2012, los cuales contractualmente debían cancelarse por mensualidades vencidas los primeros cinco días de cada mes, o consignadas ante el Tribunal de Municipio correspondiente del día 06 al 20 del mes siguiente, para considerar al arrendatario en estado de solvencia, de acuerdo a lo previsto en el artículo 51 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Consta de la copia certificada de la solicitud de consignación arrendaticia N°. 228, que el canon de arrendamiento del mes de enero de 2012, fue consignado por diligencia de fecha 07 de marzo de 2012, estando fuera del lapso establecido en el citado artículo 51 de la Ley Especial; el mes de febrero de 2012, fue también consignado el día 07 de marzo de 2012, estando dentro del lapso de quince (15) días continuos para su consignación y el mes de marzo de 2012, fue consignado mediante diligencia suscrita el 18 de junio de 2012, resultando evidentemente fuera del lapso previsto para su consignación.
De manera que, el Ciudadano R.A.A., se encuentra insolvente con el pago de los meses de enero y marzo de 2012, los cuales fueron consignados extemporáneamente, pero la mensualidad del mes de febrero de 2012, también reclamada en el libelo de demanda, fue legítimamente efectuada dentro del lapso establecido en el artículo 51 del Decreto Ley que rige la materia.
Ahora bien, la cláusula Séptima del contrato de arrendamiento establece: “La falta de pago de dos mensualidades vencidas, …omissis…dará derecho a LA ARRENDADORA, a considerarlo resuelto de pleno derecho, pudiendo solicitar la desocupación del inmueble arrendado…”; sin embargo, el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé la causal de falta de pago de cánones de arrendamiento, y establece textualmente lo siguiente: “a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas”. (Negrillas del tribunal)
De conformidad con el artículo 7 ejusdem, los derechos que la citada Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derechos.
Siendo así, el Ciudadano R.A., no está incurso en la causal de desalojo establecida en el literal a) del citado artículo 34 ibidem, al demostrar que no ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas. Así se decide.
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, la presente demanda de desalojo incoada por la Ciudadana F.M.C.d.R. contra el Ciudadano R.A., debe declararse sin lugar, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, este Tribunal Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA: SIN LUGAR LA ACCION DE DESALOJO interpuesta por la Ciudadana F.M.C.d.R., contra el Ciudadano R.A.A., ya identificados, con fundamento en los artículos 33, 34, 51 al 57 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Se suspende la medida preventiva de secuestro decretada el 14 de junio de 2012, practicada por el Juzgado Ejecutor del Municipio Carirubana en fecha 27 de junio de 2012.
Notifíquese a las partes la presente decisión.
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Anéxese la presente decisión al expediente y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, a los seis días del mes de noviembre del año dos mil doce. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
LA JUEZA TITULAR
Abg. OSIRIS BENITEZ PETIT LA SECRETARIA
Abg. ANA VARGAS HOYER
NOTA: La anterior decisión se dictó, publicó y agregó al expediente a la hora de las tres de la tarde (3:00 p.m). Se dejó copia certificada de la decisión para el archivo del Tribunal. Conste. Fecha ut supra.
LA SECRETARIA
Abg. ANA VARGAS HOYER
