Decisión de Juzgado Primero del Municipio Maturín de Monagas, de 15 de Enero de 2013

El objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, está constituido por un local comercial, ubicado en la jurisdicción del municipio Maturín del Estado Monagas

Del contrato de opción de venta consignado en la demandada…” (Negritas y subrayado de este Tribunal).

De la trascripción del petitorio de la demanda se desprende que la misma versa sobre el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta de un local comercial,

Aplicando la jurisprudencia vigente para el caso que nos ocupa, se observa que la naturaleza del presente caso versa sobre materia Civil, competencia de este Tribunal, pues se evidencia de las actas procesales que el objeto del contrato de compraventa sometido a juicio es apto para el perfeccionamiento futuro de una venta de acuerdo a lo convenido entre las partes en el contrato autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maturín Estado Monagas,. Así pues, la competencia por la materia donde está interesado el orden público, es verificable, aún de oficio, en cualquier etapa o instancia del proceso, ya que su quebrantamiento atenta contra la garantía al debido proceso de las partes involucradas.

Para fundamentar este criterio la Sala se permite transcribir una decisión proferida por la Sala Constitucional de este Alto Tribunal, de fecha 24 de marzo de 2000, expediente N° 00-0056, sentencia Nº 144, en la acción de amparo constitucional intentada por la Universidad Pedagógica Experimental Libertador contra decisión judicial, y en la cual se dijo:

“…Los jueces a quienes la ley ha facultado para juzgar a las personas en los asuntos correspondientes a las actividades que legalmente pueden conocer, son los jueces naturales, de quienes se supone conocimientos particulares sobre las materias que juzgan, siendo esta característica, la de la idoneidad del juez, la que exige el artículo 255 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…

Para evitar un caos, y ordenar la administración de justicia, hay reglas de competencia que se consideran de orden público y son inderogables, mientras que hay otras que no lo son. La competencia por la materia se encuentra entre las primeras, mientras que las que determinan el territorio, por ejemplo, están entre las segundas. El órgano que ejerce la jurisdicción, en cuanto a la competencia por la materia, es por excelencia el juez natural de las personas que tengan que ventilar litigios relativos a esas materias.

Como el ser juzgado por el juez natural es una garantía judicial, y un elemento para que pueda existir el debido proceso, la abrogada Constitución de 1961 en su artículo 69, así como la vigente en su artículo 49, consagran el derecho de las personas naturales o jurídicas de ser juzgadas por dicho juez, quien además debe existir como órgano jurisdiccional con anterioridad a los hechos litigiosos sin que pueda crearse un órgano jurisdiccional para conocer únicamente dichos hechos después de ocurridos. El citado artículo 49 de la vigente Constitución es claro al respecto: En su numeral 4, reza:

“Artículo 49: El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas y, en consecuencia:

(…Omissis…)

4. Toda persona tiene derecho a ser juzgada por sus jueces naturales en las jurisdicciones ordinarias, o especiales, con las garantías establecidas en esta Constitución y en la ley. Ninguna persona podrá ser sometida a juicio sin conocer la identidad de quien la juzga, ni podrá ser procesada por tribunales de excepción o por comisiones creadas para tal efecto.

   (…Omissis…)

   Esta garantía judicial es una de las claves de la convivencia social y por ello confluyen en ella la condición de derecho humano de jerarquía constitucional y de disposición de orden público, entendido el orden público como un valor destinado a mantener la armonía necesaria y básica para el desarrollo e integración de la sociedad. Dada su importancia, no es concebible que sobre ella existan pactos válidos de las partes, ni que los Tribunales al resolver conflictos atribuyan a jueces diversos al natural, el conocimiento de una causa. El convenio expreso o tácito de las partes en ese sentido, al igual que la decisión judicial que trastoque al juez natural, constituyen infracciones constitucionales de orden público.

   Por lo anterior, por encontrarnos en presencia de una acción de carácter eminentemente Civil, este Tribunal se declara competente en razón de la Materia para decidir la presente causa, siempre en concordancia con la garantía del debido proceso a las partes, y de conformidad con el Estado Social de Justicia y la tutela Judicial, resguardando siempre el interés colectivo por sobre el interés particular, los cuales deben respetarse con estricto acatamiento a las reglas sobre la competencia, a fin de garantizar a todos los justiciables el derecho a ser juzgados por sus jueces naturales, cumpliendo también con la garantía al debido proceso, principios contenidos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y así se establece.

   Fijados los hechos procesales anteriores y en atención a las jurisprudencias ut supra transcritas, el presente juicio resulta pertinente en razón a toda la compleja serie de actos que se realizan en un procedimiento estos están sujetos, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes. En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.

   En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la Sentencia que ponga fin al juicio, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso las partes, en contradictorio y el Juez Director del proceso, aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo de dicho proceso para que, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente.

   Dispone el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en su primer párrafo que:

   En la Contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

   El thema decidendum se forma de lo dicho por el actor en el libelo como sustento de su pretensión procesal y de las razones y defensas expuestas por el demandado en el escrito de contestación con relación a lo dicho por el accionante, sin que puedan ser traídos hechos nuevos a la causa.

   Nos enseña la doctrina, que “La ley procesal, mediante las normas que regulan el debate probatorio, se interesa en que se circunscriba lo más posible el campo disentimiento entre las partes, y les ofrece con este fin, la facultad de limitarlo según su propio interés, a los hechos realmente controvertidos y excluir así del debate, aquellos admitidos como efecto de la libre determinación de los litigantes” (Rengel-Romberg, A.. “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”. Volumen Tres, Organización Graficas Carriles C.A. Caracas 2.003, pág. 247).

   Al respecto para decidir el Tribunal observa:

   Según el principio iura novit curia, el juez conoce el Derecho y debe atenerse a las normas del Derecho, es decir, que no tiene más facultades que las que le otorgan las leyes, y que sus actos son únicamente validos cuando se funden en una norma legal y se ejecuten conforme a lo que ésta prescribe.

   En el caso subjúdice, vistos todos los razonamientos expuestos y la norma antes trascrita, este juzgador considera que debe hacerse una interpretación integral y sistemática de esta causa, de acuerdo con los principios generales y demás normas antes mencionadas, es decir, ir más allá de su sentido literal, siguiendo las valiosas ideas del jurisconsulto C., quien expresaba:

   Incivile est nisi tota lege perspecta una aliqua partícula eius proposita iudicare vel respondere

   (Sería contraria al Derecho Civil una interpretación que se propusiera nada más considerar una parte de la ley sin tomar en cuenta la totalidad de la misma).

   En el presente caso, quien juzga considera que existen razones valederas y suficientes como fundamento para tomar una decisión en vista al contradictorio suscitado entre las partes, que más que un asunto de probar hechos consiste en revisar en derecho a quien le asiste la razón, vistos los alegatos producidos por las partes y así se declara.

   Desde el punto de vista subjetivo, cada uno de los litigantes, independientemente de la posición procesal que ocupen, tienen el peso de suministrar la prueba de los hechos por ellos alegados que han quedado controvertidos. Las partes tienen necesidad de probar sus respectivas aseveraciones, y por ello lo normal, es que ambas propongan y produzcan pruebas, buscando así demostrar sus respectivas afirmaciones."

   Por tanto, las probanzas que aportan las partes, se hacen propiedad del proceso en virtud del principio de adquisición procesal o comunidad de la prueba, sin embargo, el problema se le presenta al juez, cuando ninguna de las partes han probado nada, no pudiendo absolver la instancia. Es entonces cuando nace el concepto de la prueba en sentido objetivo, el cual es un concepto ligado a la función juzgadora, y si no encontrare norma alguna, general o especial, que le permita conocer a cual litigante le correspondía probar, acudirá a los principios generales del derecho.

   Los procesos jurisdiccionales se encuentran regidos por los llamados Principios Generales del Derecho, por los cuales, mediante un proceso de comparación, generalización y abstracción progresivamente creciente, se pueden inducir de todo sistema jurídico vigente positivo, representando sus presupuestos y directrices conforme a la recta razón e idea de Justicia, siendo incita su aceptación universal así como la incorporación a la legislación positiva, tal como lo es el Principio de Veracidad y Legalidad contemplado en el artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil, que ordena a los jueces a pronunciarse conforme a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones de hecho no alegados ni probados, correspondiendo la carga de tales probanzas a las partes, de acuerdo a su particular situación en el juicio, para todo lo cual deberán hacer uso de los lapsos probatorios legalmente previstos, sin que por lógica jurídica sea necesario probar los hechos confesados o admitidos expresa o tácitamente por las partes.

   Ahora bien, en un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba, implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone, pues un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte, acreditando la verdad de los hechos que la ley señala. Todo esto lleva a aseverar que, tanto el actor como el demandado deben probar sus respectivas afirmaciones.

   Como quedó establecido en narrativa del presente fallo, abierto el lapso probatorio, tanto el actor como el demandado, hicieron uso de su derecho a promover pruebas.

   En cuanto a la procedencia de la pretensión aducida, el Juez queda en libertad para resolver lo que considere ajustado a Derecho, y con miras a ello, este Sentenciador hace el siguiente análisis:

   En efecto, tal como fue señalado supra, el material probatorio debe encontrarse en sintonía con el hecho realmente controvertido en la causa en razón de ello es importante realizar un examen de las pruebas:

   En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda la apoderada judicial de la parte demandada estableció como punto de previo a cual de las partes le es atribuible el incumplimiento del contrato objeto de la controversia, la cual traería la extinción del mismo, tal como quedó pactado entre las partes en la clausula penal.

   Se tienen como hechos admitidos y por lo tanto no controvertidos:

   1) Convino con la demandante ciudadana B.E.N.M., que suscribió un contrato de Opción de compra por ante la Notaria Pública Primera de Maturín de la ciudad de Maturín Estado Monagas, con su representado P.C.H., ampliamente identificado en el encabezamiento de la presente decisión, el cual quedó anotado bajo el N° 19, Tomo 01 de los Libros de autenticaciones llevados por ese despacho en fecha 03 de enero de 2002, sobre un inmueble constituido por un local comercial de TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOAS; ubicado en la Avenida Bolívar en el Centro Comercial Plaza Guarapiche, 1er piso distinguido con el N° P1L9, de esta ciudad de Maturín Estado Monagas.-

   2) Convino con la demandante ciudadana B.E.N.M., que en la clausula segunda de dicho contrato se estableció el precio de la venta del inmueble era la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (70.000,00 Bs) el cual el comprador optante se comprometió a pagar de la siguiente manera: 1) la cantidad de veinte mil bolívares (Bs 20.000,00), que se canceló a la firma del documento de Opción de Compra venta mediante dinero en efectivo, tal como consta en el mismo documento de Opción de Compra que se encuentra anexo marcado “B”; 2) Se cancelaria durante el tiempo de duración de loa Opción de Compra Venta, que era por un tiempo de duración de seis (06) meses contados a partir de la fecha de la autenticación de la Opción de Compra Venta, tal cual quedó establecido en la clausula tercera de dicho contrato.

   3) Convino con la demandante que para el día 22 de julio de 2002, aproximadamente le había entregado a su representado ciudadano PIERRE CUDABACHI la suma de veinticuatro mil bolívares (Bs 24.000,00) por concepto de amortización mensual a que se refería la clausula segunda del referido contrato, en fin para la fecha la demandante le había entregado al demandado la cantidad de cuarenta y cuatro mil bolívares incluyendo la inicial recibida al momento de autenticar el referido contrato.

   4) Convino con la demandante en el Capítulo II Fundamentos Legales, cuando invoca la disposición del artículo 1.161, pero este criterio es aplicable previo al cumplimiento de los siguientes artículos que la demandante ciudadana B.N. no cumplió: artículo 1.168 “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”. Artículo 1.167 del Código Civil “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la Resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”; siendo que su fundamentación legal por intentar una Acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta debió fundamentarla en el último artículo mencionado.

   5) Convino parte de lo alegado en el segundo párrafo, de este mismo capítulo cuando la demandante alega” Por ello, en el caso que nos ocupa, en que el vendedor ciudadano PIERRE CUDABACHI le concedió una Opción de Compra a su mandante, un inmueble tipo Local Comercial treinta y cinco metros cuadrados (35M2) ubicado en la Avenida Bolívar Centro Comercial Plaza Guarapiche,1er piso distinguido con el N° P1L9 de esta ciudad de Maturín Estado Monagas.

   6) C. en lo alegado en el segundo párrafo, de este mismo capítulo cuando la demandante alega “la cual es propiedad de su representada INVERSIONES UNIDAS; C:A, la cual también acepto tácitamente la referida Opción de Compra Venta, al comparecer al Procedimiento de Oferta Real de Pago, referido a la opción y no desconocerla es por lo que se presume aceptada.

   Se tienen como hechos no admitidos y por lo tanto controvertidos:

   1) Rechazó, negó y contradijo lo manifestado por la demandante cuando dice: “ cumpliendo de esta manera con obligación de pago y quedando a la espera de ser llamado por el vendedor para la protocolización del documento de venta, la demandante nunca debió imaginarse ser llamada para la protocolización del documento definitivo de venta, si ella misma sabe que para la fecha no había cumplido con el pago, es decir que para el día 03 de julio de 2002 debía pagar la cantidad de treinta mil bolívares y la última cuota de cuatro mil bolívares evidenciándose el ´pago de esta última el día 27 de julio de 2002 como lo alega, allí se evidencia el incumplimiento por parte de la demandante.

   2) Niego, Rechazo y contradigo loa alegado por la demandante cuando dice que: “habiendo ejercido la opción de compra venta en tiempo oportuno y por cuanto el referido contrato se había vencido en fecha 03 de julio del año 2003, en virtud que es evidente que el referido contrato de opción de compra venta había vencido el día 03 de julio de 2002 y no el 2003 como alega la demandante.

   3) Niego, rechazo y contradigo, lo alegado por la demandante cuando dice que “es para diciembre del año 2005, es decir, 03 años después, cuando se obtiene toda la permisología necesaria para protocolizar los documentos de venta de ese inmueble; cuando el vendedor llama a mi mandante para protocolizar y estando en el Registro subalterno correspondiente, el día 14-02-2006, el vendedor le manifiesta su deseo de no perfeccionar la venta pactada, en el documento de opción de compra venta de fecha 03 de enero del 2002.

   En virtud que el lapso para el otorgamiento del documento definitivo debía darse a partir de la fecha cierta de autenticación del contrato de opción de compra venta, suscrito entre la accionada y mi representada, la cual fue el día 03-01-2002.

   4) Niego rechazo y contradigo, lo alegado por la demandante cuando dice “en vista de tal situación (la manifestación de no protocolizar) por parte del vendedor mi mandante procede a realizar una oferta real de pago a favor del vendedor, que es aquí en este momento cuando mi mandante se entera que el propietario del inmueble dado en opción de compra venta, no era el ciudadano P.C.H., sino la empresa mercantil Inversiones Unidas, C.A. , inscrita por ante el Registro Mercantil que era llevado por el Juzgado primero de Primera Instancia en lo Civil del Estado Monagas, en fecha 14-09-1993, N° 61, Tomo d, quien era representada por los ciudadanos P.C.H. y M.O.H., en su carácter de administradores por tanto realiza la oferta real de pago a favor de Inversiones Unidas, propietaria del inmueble.

   Siendo importante además antes de entrar a valorar las pruebas traídas por las partes al juicio hacer una serie de observaciones para una mejor comprensión de lo aquí debatido la pretensión aquí intentada versa sobre cumplimiento de contrato de opción de Venta de un inmueble, el cual fue suscrito por las partes intervinientes en esta causa ante la Notaria Publica Primera de Maturín Estado Monagas, en fecha tres (03) de febrero de 2011. Inserto bajo el Nº 19.Tomo 01, de los libros de autenticaciones con fundamento entre otros, en el artículo 1167 del Código Civil, que dispone:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

   .

   La norma transcrita contempla el ejercicio autónomo de tres acciones; a saber: a) la ejecución del contrato; b) la resolución del contrato; y c) daños y perjuicios, esta última por ser de carácter o naturaleza accesoria, puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos (02) primeras, de la cual se hace depender.

   El artículo 1159 del código Civil, dispone:

   Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley

   .

   El artículo 1160, ejusdem, dispone:

   Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de las mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley

   Los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que probar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión y al demandado aquéllos en que basa su excepción o defensa. En materia de distribución de la carga de la prueba rigen las siguientes reglas:

   Que la carga de la prueba no sólo corresponde al actor sino también al demandado, según sus respectivas afirmaciones de hecho.

   Que corresponde al actor la prueba de los hechos que dan nacimiento al derecho que invoca (hechos constitutivos).

   Que la contradicción pura y simple de la demanda, o contradicción genérica, no coloca sobre el demandado la carga de la prueba, ni el riesgo de la falta de prueba, y en consecuencia, si el actor no se desembaraza de la carga de la prueba de los hechos en que fundamenta su pretensión, ésta debe ser rechazada por el Juez por infundada.

   Que corresponde al demandado la prueba de los hechos en que se fundamenta su excepción (hechos extintivos o impeditivos)

   Que la excepción del demandado algunas veces implica la admisión del hecho constitutivo alegado por el actor como fundamento de su pretensión.

   En el caso de autos, los alegatos expuestos por la actora en el libelo de demanda, fueron, por una parte admitidos por la demandada, como lo es la existencia del referido contrato de opción de compra- venta; y por otra fueron contradichos por el adversario, pero esta contradicción no fue hecha pura y simplemente, sino que fundamentó su rechazo a la pretensión del demandante, alegando que “ el demandante incumplió con lo pactado en la forma como fue estipulado en el contrato en fin por causas propias de la demandante u optante del inmueble constituido por un local comercial hechos estos que se desprenden claramente, de la contestación que el demandado hace al contestarla demanda, en donde este acepta como cierto la existencia del contrato más alega el incumplimiento por parte de la optante en pago de lo convenido por ellos , por lo que deben las partes demostrar por una parte la demandante que cumplió con lo estipulado en el contrato y por el otro lado el vendedor demandado probar que la negociación no se materializó por el hecho imputable del demandante y así se establece.

   En este mismo orden de ideas y de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos, es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, y ello implica que las alegaciones deben preceder a las probanzas, pues, de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la Causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

   Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el mundo del proceso es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la intima convicción al Juzgador de su concurrencia. En consecuencia, aquellas alegaciones que en sus oportunidades procesales se realicen en forma genérica, sin indicar el tiempo, lugar y modo en que ocurrieron, no podrán ser objeto de Pruebas, ya que atentaría contra el derecho al debido proceso en el cual está implícito el derecho a la defensa y en amparo de estos derechos, no serán apreciadas a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues al ser derechos constitucionales son de orden público, a pesar de que por el principio de exhaustividad de la Sentencia, deban analizarse y juzgarse., ello en razón de los alegatos esgrimidos por el demandado en la contestación a la demanda y así se establece.

   Respecto a la calificación del contrato, este debe ser considerado como un contrato de opción de compraventa, como lo definieron las partes en cuerpo del mimo contrato, y que forma parte integral de las actas que conforman el presente expediente objeto de esta decisión y así se establece.

   El artículo 1.167 del Código Civil, consagra las acciones de resolución y cumplimiento del contrato, al establecer: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

   Así pues, encontrándonos frente a un contrato bilateral de compraventa, debe pasar a verificar este Juzgador si el incumplimiento de la obligación resulta imputable a la parte actora reconvenida.

   Alega la parte demandada reconviniente que la falta de cumplimiento en el pago de la cantidad restante de la totalidad del inmueble se debió al incumplimiento de la parte actora reconvenida respecto a su obligación, según lo establece las cláusulas tercera y cuarta del contrato, referente a la solventa del inmueble.

   Observa este Tribunal, que el alegato de la parte demandada reconviniente se encuentra demostrado, toda vez que tal como se observa de las actas de este expediente, relativo a la valoración de las pruebas aportadas en juicio por las partes, la parte actora promovió los contratos firmados e hizo valer las clausulas contenidas en los aludidos contratos no constando en las mismas liberalidad alguna por parte de la Entidad Bancaria que hiciera presumir que el demandado reconviniente hubiese saldado la deuda que mantenía y que gravaba el bien objeto de la futura negociación con la demandante reconvenida, con lo cual queda demostrado que tal como lo establece la cláusula segunda del contrato, la cual establece textualmente:

   SEGUNDA: El precio convenido y acordado entre las partes por el inmueble objeto de esta negociación de Opción de compra venta, ha sido estipulado en la cantidad de doscientas treinta mil bolívares (Bs 230.000,00) que la optante se compromete a cancelar a El Propietario de la siguiente manera A) la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,00), los cuales son debidamente entregados en este acto a El Propietario

   como reserva de dicho inmueble. B) la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.200.000,00) dentro de un lapso de ciento veinte días (120 ), contados a partir del momento que “El Propietario” le entregue a “El Optante” todos los recaudos exigidos por el banco para el crédito por Ley de Política Habitacional y que éste haya reactivado todas las actividades en relación a esta política habitacional.”

   De Las Pruebas Presentadas

   De la parte Demandada:

1. Solicitó la aplicación del principio de la comunidad de la prueba: Asimismo analizadas y valoradas como fueron exhaustivamente todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso de conformidad con el principio de comunidad de la prueba este juzgador concluye que ha quedado suficientemente demostrado que las partes en el presente juicio celebraron contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble constituido por un local comercial identificado a lo largo de esta sentencia y de igual forma conforme a la cual las pruebas no pertenecen al promovente, pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En este sentido, el mérito favorable de los autos se traduce en que la parte solicita al J., que tome y valore a su favor todos los medios que no hayan sido promovidos por él y que le favorezcan. Por último, cuando la parte reproduce el mérito probatorio no invocando un medio de prueba en específico que lo favorezca y la forma como lo beneficia, el J. no se encuentra obligado a tomar o valorar las pruebas a favor de alguna de las partes procesales y así se establece.

2. Del contrato de opción de compra-venta a los fines de demostrar: A) que fue suscrito entre la ciudadana B.N.M. y el ciudadano P.C.H., en su condición de vendedor, las partes en fecha 03 de enero de 2002, en donde se fijó el precio de la venta y las modalidades de pago, el tiempo de duración y la cláusula penal o indemnización. B) La condición de la optante en virtud de la cual le corresponde y puede ejercer los derechos allí establecidos, b.1) el derecho a comprar (cláusula primera), b.2) el derecho a exigir el pago de la indemnización (cláusula cuarta). C) Demostrar la condición del vendedor opcionante, c.1) el derecho a vender el inmueble identificado en el contrato (cláusula primera), c.2) a exigir el pago de la indemnización en caso de incumplimiento (cláusula cuarta). D)La forma de pago. El precio convenido (cláusula segunda) y la duración del mismo (cláusula tercera). E) Que existió convenimiento sobre el bien objeto de la negociación y sobre el precio. F) Que por un contrato de opción de compra venta, la norma aplicable es la prevista en el artículo 1.140 del código civil. G) Que es un contrato preparatorio. H) Que es un contrato que tiene por objeto crear un estado de derecho. I) Que es un acuerdo de voluntades que lleva implícita la promesa de celebrar un contrato futuro. J) Que por ser un contrato preparatorio tiene una existencia previa, autónoma y con características propias distintas al contrato definitivo. K) Que es un contrato preparatorio de otro definitivo donde no se transmiten derechos reales. L) que su representado responde con su patrimonio propio de las obligaciones derivadas del contrato de opción de compra venta. M) la calificación jurídica la cual se denomina contrato de opción de compra y no contrato de opción de compra venta. En tal sentido podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley. Ahora bien en el caso de marras, se trata de un contrato de Opción a compra, como lo establecieron las partes al momento de su celebración; el cual no obstante su frecuencia en el mundo de los negocios, no está definido por la Ley, pero de acuerdo con la doctrina puede adoptarse una definición suya, en este sentido es necesario mencionar lo que muy acertadamente nuestra jurisprudencia ha establecido: “La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas” por lo que se debe aplicar el artículo 1.140 del Código Civil en cuanto a cada uno de estos particulares evidentemente que estos se tienen como no controvertidos por cuanto forman parte de la voluntad de quienes suscriben el contrato de Opción de Compra Venta y así se establece.

3. Promueve y hace valer en todas y cada una de sus partes el escrito libelar, con la finalidad de demostrar el reconocimiento y aceptación del contrato de opción a compra que hace la demandante en el capítulo de los hechos, la demanda cuya manifestación tiene su raíz en el escrito libelar es el fundamento por excelencia en cual basa su pretensión el actor por lo que este tiene eficacia siempre y cuando sea admitido o desvirtuado en el curso del proceso con su correspondiente conclusión que es la sentencia y así se establece.

4. Promueve el mérito jurídico del estado de cuenta correspondiente al mes de julio 2002, emitido por la institución bancaria Banesco, Banco Universal, donde se evidencia el incumplimiento de la demandante, que no se observa depósito por la cantidad de veintiséis mil bolívares que debió pagarlo el día 03/07/2011. Prueba esta contundente para demostrar que si hubo incumplimiento por parte de la demandante; prueba esta que será valorada por este juzgador y que forma parte integral de acuerdo de voluntades de las partes al momento de suscribir el contrato de opción de compra venta la cual se encuentra establecida en la clausula segunda del referido contrato y así se establece.

5. Promovió el mérito jurídico e hizo valer en todas y cada una de sus partes el expediente N° 29.132con la finalidad de demostrar: a) que es un procedimiento que solo se limita a declarar la validez o invalidez de la oferta, no es un fallo definitivo, ni constitutivo, ni de condena es solo liberatoria de una obligación, b) con dicha instrumental demuestra la fecha que interpuso la oferta real de pago siendo esta el 24/02/2006 y la fecha de vencimiento del contrato de opción de compra venta 03/07/2002 es decir cuatro años más tarde, este Tribunal no le da valor alguno a procedimiento de oferta por cuanto quien la efectúa pretende a través de este procedimiento es liberarse de una obligación y del contrato que aquí se demanda se desprende que el mismo fue suscrito por la demandante ciudadana B.N.M. y el ciudadano P.C.H.; es decir fue suscrito entre personas naturales, siendo importante en este particular con relación a la documental constituida por la oferta real de pago tramitada, por de Primera Instancia si indica el promovente del medio ofrecido en este capítulo el objeto de la prueba, y si se tramito el procedimiento en forma completa pues establece el artículo 1306 y 1307 del Código Civil, normas sustantiva que regulan la oferta real y deposito de la cosa debida: “Artículo 1.306. Cuando el acreedor rehúsa recibir el pago, puede el deudor obtener su liberación, por medio del ofrecimiento real y del depósito subsiguiente de la cosa debida.

   Los intereses dejan de correr desde el día del depósito legalmente efectuado, y la cosa depositada queda a riesgo y peligro del acreedor.” Y por otra parte el “Artículo 1.307. Para que el ofrecimiento real sea válido es necesario:

1. - Que se haga al acreedor que sea capaz de exigir, o a aquél que tenga facultad de recibir por él.

2. - Que se haga por persona capaz de pagar.

3. - Que comprenda la suma íntegra u otra cosa debida, los frutos y los intereses debidos, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento.

4. - Que el plazo esté vencido si se ha estipulado a favor del acreedor.

5. - Que se haya cumplido la condición bajo la cual se ha contraído la deuda.

6. - Que el ofrecimiento se haga en el lugar convenido para el pago, y cuando no haya convención especial respecto del lugar del pago, que se haga en la persona del acreedor, o en su domicilio, o en el escogido para la ejecución del contrato.

7. - Que el ofrecimiento se haga por ministerio del Juez”.

   Como puede observarse, las normas transcritas establecen como presupuesto de la oferta real que el acreedor se haya rehusado a recibir el pago y que para la validez del ofrecimiento deben concurrir los siete requisitos enunciados; razón esta que debe la demandante demostrar no sólo que realizó una oferta Real y deposito sino que esta la realizo a persona con quien realizó el contrato de opción de compra venta

   y así establece:

   De las pruebas de la parte demandante:

1. Del mérito favorable de los auto. Al respecto advierte este Juzgador que el manifestar que se reproduce el mérito favorable de los autos, tal como lo ha señalado la accionante no es un medio de prueba admisible en nuestro ordenamiento jurídico.

   En este sentido, ha sostenido la doctrina jurisprudencial moderna que la reproducción del mérito favorable de autos constituye por si mismo una manifestación del principio de la comunidad de la prueba, conforme a la cual las pruebas no pertenecen al promovente, pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En este sentido, el mérito favorable de los autos se traduce en que la parte solicita al J., que tome y valore a su favor todos los medios que no hayan sido promovidos por él y que le favorezcan Por último, cuando la parte reproduce el mérito probatorio no invocando un medio de prueba en específico que lo favorezca y la forma como lo beneficia, el J. no se encuentra obligado a tomar o valorar las pruebas a favor de alguna de las partes procesales este tribunal lo toma en consideración en base al principio de exhaustividad que debe ser aplicado al momento de dictar sentencia en el presente procedimiento, aún cuando ello no constituye un medio probatorio propiamente dicho y así se declara.

2. Reprodujo y promovió todo y cada una de las documentales originales y copias fotostáticas simple que se anexaron al escrito de demanda, los cuales este Tribunal le da todo su valor probatorio, por cuanto las mismas forman parte de la presente causa y por haber sido analizados los anexos acompañados al libelo en el curso del proceso, como es el contrato de opción de compra venta instrumento fundamental de la acción, el cual por ser un documento privado que merece fe pública lo valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código civil. Y además no fue atacado por ninguna de las partes intervinientes en el proceso y se declara reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; y hace fe, hasta prueba en contrario de la verdad de esas declaraciones. De forma tal que es plena prueba el negocio jurídico realizado por las partes y en donde la demandante pide el cumplimiento del contrato de opción de compra venta y el demandado alega que la negociación no se efectuó por cuanto hubo incumplimiento en la forma del pago acordado entre estas, existiendo con ello una violación por parte del la optante, razón esta que lleva a este juzgador a verificar lo concerniente a las clausulas referidas al pago y las consecuencias del incumplimiento de las partes por lo que ellas acordaron en el contrato el cual en términos generales, podemos definir como un acuerdo privado, oral o escrito, entre las partes que se obligan sobre materia o cosa determinada, y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas. Este acuerdo de voluntades genera derechos y obligaciones a las partes. Debe ser un acto jurídico bilateral o multilateral, porque intervienen dos o más personas, y que tiene por finalidad crear derechos y obligaciones. En el documento bajo estudio, resulta evidente que su contenido es una manifestación bilateral de voluntad por parte de los sujetos de la relación jurídica procesal es decir demandante y demandado, tal como lo señala el Código Civil en su artículo 1363 y así se establece

   Ahora bien, En relación con la regla de la carga de la prueba establecida en el artículo 1.354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi según el cual quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual cuando el demandado alega que efectuó una oferta real de pago a favor de Inversiones Unidas C.a está la está efectuando a favor de una persona distinta con quien celebró el contrato de opción de compra venta trayendo con ello hechos nuevos en la excepción, lo cual entra en contravención a lo establecido en el “Artículo 1.307. Para que el ofrecimiento real sea válido es necesario:

1. - “Que se haga al acreedor que sea capaz de exigir, o a aquél que tenga facultad de recibir por él”, e igualmente se señaló al momento de valorar esta excepción que la norma transcrita establece como presupuesto de la oferta real que el acreedor se haya rehusado a recibir el pago y que para la validez del ofrecimiento deben concurrir los siete requisitos enunciados al momento de valorar la prueba; razón esta que la demandante ha debido demostrar en el sentido no sólo que realizó una oferta Real y deposito sino que esta la realizo a persona con quien realizó el contrato de opción de compra venta

   .El legislador ha acogido de manera expresa el aforismo “reus in excipiendo fit actor’’ referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca a su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.

   El artículo antes mencionado se limita a regular la distribución de la carga de la prueba. esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos a que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos.

   En la presente causa el demandante no aportó a los autos documentos fehacientes que llevaran a este juzgador a llegar a la conclusión de que ciertamente la negociación no se realizó por causas imputables al oferente vendedor, quedando demostrado el incumplimiento por parte de la parte actora del contrato de opción de compra venta por tal razón este operador de justicia considera que la demanda no debe prosperar y así se decide.

   En mérito de los precedentes razonamientos y criterios reiterados por distintas Salas del Máximo Tribunal, este Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y E.Z. de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: Primero: SIN LUGAR la demanda incoada por la ciudadana N.G., abogado en ejercicio de su profesión, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 57.513, apoderada judicial de la ciudadana B.E.N.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.910.539 y de este domicilio, con fundamento en los artículos 1.167, 1.165, 1.160, 1.159, 1.264., 1273, 1275, 1.355, 1.356, 1.258, 1.400 y 1.401 del Código Civil, contra el C.P.C.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.781.339 y de este domicilio, asistido por la abogado L.M.D., inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 83.897 por cumplimiento de contrato de opción de compra venta. Segundo: Se declara resuelto el contrato de opción de compra venta suscrito por las partes mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Tercero: Se condena en costas. Cuarto: N. a las partes de la presente decisión, a tenor de lo dispuesto en el artículo 251 ejusdem, en virtud de haber sido dictada fuera de su oportunidad legal. Líbrense Boletas de Notificación.

   R. oficio a la Oficina de Registro Público del Estado Monagas; a los fines de que se sirva dar cumplimiento a lo aquí decidido una vez que quede firme la presente decisión.

   Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Maturín, Aguasay, Santa Bárbara y E.Z. de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, en Maturín, a los quince (15) días del mes de enero del año 2013. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

   El Juez titular,

   Abg. L.R.F.G.

   La Secretaria,

   Abg. G.A.L.R.

   En esta misma fecha se dicto y publico la anterior sentencia siendo las 2:50 pm, conste.-

   La Secretaria,

   Abg. G.A.L. Rojas

   Expediente N° 10.746

   Abg. LRFG/lrfg