Decisión nº 7 de Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco. de Zulia, de 28 de Julio de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

204° y 155°

-I-

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO CUCHIVERO I, que forma parte del CONJUNTO RESIDENCIAL LA PARAGUA.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos R.M.M.G., N.J.L.B., M.E.V.V. y N.J.L.V., venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad Nos. 18.572.088, 5.060.563, 7.700.277 y 18.494.335, en su orden, inscritos en el Instituto de Previsión del Abogado bajo los Nos. 155.343, 29.091, 29.090 y 165.777, respectivamente, domiciliados en la Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia

PARTE DEMANDADA: Ciudadana A.A.G.U., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 4.147.858, domiciliada en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

LA PARTE DEMANDADA NO CONSTITUYÓ APODERADO JUDICIAL.

MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES

SENTENCIA DEFINITIVA

EXPEDIENTE No. 2851-14

-II-

BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud de la repartición correspondiente de fecha 9 de enero de 2014, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Previa consignación de los recaudos por la parte actora en fecha 6 de marzo de 2014, fue admitida la demanda por el procedimiento oral y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. El día 13 de marzo de 2014, la parte actora consignó las copias fotostáticas ordenadas en el auto de admisión a los fines de librar los recaudos de citación a la demandada; suministró al alguacil los medios económicos necesarios para practicar la citación en la dirección que a tales efectos indicó. En esa misma fecha, el Alguacil dejó constancia haber recibidos los emolumentos necesarios para practicar la citación de la parte demandada y el día 18 de marzo de 2014, la Secretaria dejó constancia que fueron librados los recaudos de citación a la demandada.

El día 14 de marzo de 2014, previa solicitud efectuada por la parte actora, el Tribunal decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble de marras.

En fecha 22 de abril de 2014, el Alguacil dejó constancia que entregó los recaudos de citación a la parte demandada quien se rehusó a firmar el recibo. Previa solicitud de la parte actora en fecha 2 de mayo de 2014, este Tribunal acordó perfeccionar la citación de la demandada mediante boleta conforme el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 4 de junio de 2014, la Secretaria Accidental dejó constancia que se trasladó al inmueble ubicado en el Conjunto Residencial La Paragua, Edificio Cuchivero I, Apartamento 2-B, situado en la prolongación de la Circunvalación 2, entre avenidas 12 y 15 de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de notificar a la demandada, donde fue atendida por la ciudadana C.R., quien dijo ser hija de la persona a notificar y procedió a hacerle entrega de la boleta de notificación librada en la presente causa, dejando constancia que fueron cumplidas las formalidades establecidas en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, tal y como se evidencia del folio 60 del expediente.

El día 8 de julio de 2014, con vista a la diligencia suscrita por la parte actora, el Tribunal previo cómputo ordenado por este Tribunal dejó constancia que no compareció la parte demandada a dar contestación a la demanda y conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, apertura la articulación probatoria correspondiente.

En fecha 15 de julio de 2014, el Tribunal ordenó realizar cómputo por secretaría desde el día 8 de julio de 2014 inclusive hasta el 15 de julio de 2014, exclusive, expidiéndose por secretaria dicho cómputo.

Con vista al cómputo antes citado y previa verificación del vencimiento del lapso probatorio en la presente causa, este Despacho dijo vistos y entró en término para sentenciar de conformidad con lo establecido en el artículo 868 y 362 del Código de Procedimiento Civil y estando dentro de la oportunidad legal para ello, pasa a sentenciar la causa de la forma siguiente:

-III-

Alegó la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar que actuando en nombre y representación de los legítimos derechos de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO CUCHIVERO I, que forma parte del Conjunto Residencial La Paragua, según consta de documento poder judicial general debidamente autenticado en la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, el día 26 de febrero de 2013, anotado bajo el N° 75, Tomo 11 de los libros de autenticaciones llevados por dicho despacho Notarial, debidamente autorizado en la Asamblea de Condominio de fecha 18 de julio de 2011 y demandó por cobro de bolívares a la ciudadana A.A.G.U., legítima propietaria de un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial La Paragua, Edificio Cuchivero I, Apartamento 2-B, situado en la Circunvalación 2, entre avenidas 12 y 15 de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, sirviéndole el mismo de domicilio principal.

Señaló que la nombrada ciudadana A.A.G.U., desde el año 2003 hasta el mes de septiembre de 2013, se ha negado a pagar las respectivas cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias a pesar de las múltiples gestiones de cobro que en forma personal y a través de sus representantes legales ha efectuado extrajudicialmente la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO CUCHIVERO I, manteniendo un comportamiento negativo como copropietaria en el pago de dichas cuotas de condominio, obviando que es una obligación legal establecida en los artículos 11, 12, 13 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal y aprobada en las distintas asambleas de propietarios, conducta ésta que va en contra de las condiciones de mantenimiento, preservación y conservación del Edificio Cuchivero I, donde hace vida común con el resto de los copropietarios que de manera directa habitan sus apartamentos y que a los fines de una mejor ilustración de la deuda que dicha ciudadana mantiene pendiente con el condominio y que se niega a pagar en todo momento sin justificación real ni legal alguna, detalló el historial de las cuotas ordinarias y extraordinarias vencidas y no pagadas por dicha propietaria, así como la relación de pago efectuada por la propietaria y la deuda pendiente por año del apartamento 2-B según un cuadro explicativo donde establecen en forma pormenorizada la relación de los pagos y la deuda pendiente por año.

A los efectos de demostrar la deuda invocada consignó cuadros explicativos de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en original debidamente firmado por la Junta Directiva del Condominio, mediante el cual se lee que existe una deuda pendiente generada desde el año 2003 hasta el mes de septiembre de 2013, que arroja una deuda total a cobrar por la cantidad de veinticuatro mil trescientos noventa y tres bolívares con ochenta céntimos (Bs. 24.393,80) que comprende las cuotas ordinarias que ascienden a la suma de veinte mil seiscientos cuarenta bolívares con catorce céntimos (Bs. 20.640,14) y el monto de tres mil setecientos cincuenta y tres bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs. 3.753,66), por concepto de cuotas extraordinarias según lo alegado en el libelo de la demanda.

Destacó que el mantenimiento, la conservación y preservación del Edificio Cuchivero I, así como el pago de los servicios públicos como electricidad, hidrólago, aseo, gas, mantenimiento de ascensor, el salario, prestaciones sociales del conserje y todos aquellos gastos que se generan día a día como la compra de artículos de limpieza (mopas de lampazo, cepillos, detergentes, bombillos para el alumbrado interno de los pasillos que conforman las áreas comunes que va desde la parte exterior hasta la parte interior comprendido plantas y entreplantas y además las escaleras, etc) dependen de manera directa de que los condominios estén solventes con el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio, aprobadas por la Asamblea de Propietarios, en caso contrario habrá una desmejora en la infraestructura y la vida en común de quienes habitan Cuchivero I, se vería desmejorada perdiéndose de tal manera si se quiere calidad de vida y surgiendo polémicas internas en razón de que los propietarios solventes con dichos pagos se quejan ante la administración de la Junta de Condominio de tal irregularidad, en el caso concreto, se quejan de la conducta que asume la ciudadana A.A.G.U., al negarse a pagar sin justificación real ni legal alguna las cuotas de condominio a la cual está obligada por ley y por las distintas decisiones que constan en las actas de asambleas aprobadas, beneficiándose dicha propietaria de todo el esfuerzo que hace la Junta de Administración para mantener en buen estado la edificación de Cuchivero I, sus jardines y los servicios públicos, así como otros gastos especificados anteriormente.

Que en fuerza y razón de todo lo expuesto cumpliendo instrucciones precisas de su mandante y con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Propiedad Horizontal, demandó a la ciudadana A.A.G.U., antes identificada, en su condición de propietaria de un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial La Paragua, Edificio Cuchivero I, apartamento 2-B, situado en la Circunvalación 2, entre avenida 12 y 15 de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, para que convenga en pagar la cantidad de veinticuatro mil trescientos noventa y tres bolívares con ochenta céntimos (Bs. 24.393,80), que equivalen a doscientas veintiocho unidades tributarias (228 U.T.) por concepto de la deuda generada por el incumplimiento en el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio descritas y especificadas en los cuadros ilustrativos que mencionó en el escrito libelar o en su defecto sea obligada a ello por este órgano jurisdiccional.

Solicitó la citación de la ciudadana A.A.G.U., antes identificada en dirección ubicada en el Conjunto Residencial La Paragua, Edificio Cuchivero I, Apartamento 2-B, situado en la Circunvalación 2, entre avenidas 12 y 15 de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

-IV-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a aquel conforme el cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas formulada en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alteraría la relación procesal ya cerrada.

Con respecto a la materia bajo estudio señala el autor J.G., en el prólogo de la Ley de Propiedad Horizontal, comentada y con casos prácticos de condominio de 1992 que; la propiedad horizontal, en general, funciona bien. No obstante, se observan a menudo dos fallas que hacen que no marche como sería de desear; ellas son, las malas administradoras y el desconocimiento que de la ley tienen muchos propietarios. Si la propiedad horizontal tiene que fortalecer, es preciso reducir ambas fallas al mínimo. La tendencia en casi todo el mundo es hacia la expansión de la propiedad horizontal; las facilidades que se otorgan con este objeto son cada vez mayores porque es la mejor solución que se ha encontrado hasta el presente para que miles o millones de familias puedan escapar del fantasma del alquiler y se conviertan con el tiempo en dueños de su casa. El fin para el cual existe la propiedad horizontal no es otro que el comprador del apartamento sepa cuáles son sus derechos y obligaciones, para que vea dónde pone la Ley la distinción entre el derecho y el abuso. Cuantos más buenos padres de familia estén satisfechos de haber comprado un apartamento, más propagandistas tendrá la propiedad horizontal, con todo lo que ello significa para la expansión de esta actividad económica, pues esta ley va en defensa de la propiedad, que adquirió quién sabe con cuánto esfuerzo; y cuanto más abunden los propietarios, administradores y vendedores olvidadizos de sus deberes para con el condominio, tanto más lenta será la expansión de la citada actividad.

Parafraseando al autor antes citado, debe puntualizar este Tribunal que según el artículo 11 de la Ley, son gastos comunes a todos los propietarios los causados por la administración y reparación de las cosas comunes, los declarados comunes por el 75% de los propietarios y por la Ley o el documento de condominio. De tal forma que un propietario no puede negarse a pagar la cuenta mensual que le presenta el administrador alegando que él se opuso a ese gasto, o que lo considera innecesario, etc. Si es un gasto común, tiene que pagarlo. Señaló que se ha dado el caso de un propietario que ha dicho, por ejemplo que él no usa la piscina y que por lo tanto no le deben de cargar los gastos de mantenimiento de la misma; o que no usa el jardín, o que no le interesa que se pinte el edificio, etc., en estos y otros casos, el propietario debe concurrir a los gastos que se hagan para el mantenimiento de dichas facilidades, las use o no; cuando compró, ya pudo ver que había una piscina y que en el documento de condominio aparece como bien común; lo mismo con las demás cuestiones.

Puntualiza el mencionado autor que, se da el caso de edificios donde la masa de propietarios nunca se preocupa y deja todo a cargo de unos pocos propietarios, los sacrificados de siempre que son los miembros de la Junta. Esto provoca desmoralización en dichos miembros. La única salida en este caso es buscarse de aliado a la administradora o bien hacer que la asamblea de propietarios nombre un administrador especial muy bien pagado y con instrucciones amplias para reparar, restaurar, denunciar y demandar, pintar y reponer las cosas que falten, o lo que fuere. De esa manera los propietarios verán que su despreocupación tiene un elevado precio que tendrán que pagar.

Y por último, el referido libro hace referencia de cómo responde el propietario de un apartamento que incumple con sus obligaciones, y señala que si el propietario no cumple sus obligaciones, las contempladas en el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, la asamblea general, con el voto del 75% de los propietarios que representen a la comunidad, está facultada para intentar una acción de responsabilidad civil de daños y perjuicios, como mecanismo para corregir la conducta del copropietario infractor y subsidiariamente, una demanda para obligarlo a vender sus derechos incluso en subasta pública, en caso de continuar con la conducta irregular. Puntualiza que, al prosperar la primera demanda en contra del copropietario que incumple con sus obligaciones y no lograr, en lo adelante, una conducta ajustada a lo establecido en el artículo 3 de la Ley, el petitorio de la segunda demanda es obligar al copropietario a que venda su inmueble. En este caso hace diferencia cuando el propietario incumple las obligaciones de cancelar su contribución con las expensas comunes, pues deberán demandar por la vía ejecutiva, salvo que el actor elija la vía ordinaria. Concluye que quedan excluidas las obligaciones que corresponden al pago de expensas comunes, en ninguna forma pueden subsumirse dentro de los presupuestos del artículo 3 antes citado.

Así pues, con vista a la opinión doctrinal antes reseñada, considera este Tribunal destacar algunas de las normas establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, a fin de que conozcan cuáles son sus derechos y obligaciones que establece:

Artículo 3º. El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido a las siguientes normas: a) Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su apartamento o local; b) Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quien deba responder; c) Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9º de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios; d) Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores; e) Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo; f) No producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública; g) No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres.

Artículo 5º. Son cosas comunes a todos los apartamentos: a) La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción; b) Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones; c) Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines solo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán del uso exclusivo del propietario de éste; d) Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos hubieren puesto de estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos; e) Los locales destinados a la administración, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble; f) Los locales y obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes; g) Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares; h) Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio común; i) Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen. j) Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local; k) Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales; l) Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes. (Subrayado del Tribunal)

Artículo 6º. Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento o inseparables de ellas y se considerarán comprendidos en cualquiera de los actos a que se refiere el artículo 2º.

Artículo 7º. A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de modulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que solo podrá variarse por acuerdo unánime.

Artículo 8º. Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legitimo de los demás, salvo que de conformidad con esta Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local o a determinados apartamentos o locales. No podrán acordarse la división de las mismas sino en los casos en que lo autorice la presente Ley o la Asamblea de los copropietarios por el voto de las dos terceras partes de sus miembros, y en este último caso siempre y cuando se obtengan los permisos de las autoridades competentes.

Artículo 9º. Las mejoras de las cosas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo del setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios. Tales mejoras podrán ser suspendidas por la autoridad judicial, a solicitud de uno o más propietarios, por los motivos siguientes: a) Cuando fuesen contrarias a la ley o al documento de condominio; b) Cuando fueren perjudiciales a la seguridad, solidez o condiciones ambientales del inmueble; c) Cuando su costo no está debidamente justificado; d) Cuando modifiquen sustancialmente el aspecto arquitectónico exterior del edificio; e) Cuando lesionen cualesquiera de los derechos de uno o más propietarios. Las reclamaciones serán formuladas ante los Tribunales competentes, siguiéndose el procedimiento correspondiente al interdicto de la obra nueva.

Artículo 11. Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso: a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes; b) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos, de los propietarios; c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.

Artículo 12. Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7º, le hayan sido atribuidos. Sin embargo si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos. El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el abandono.

Artículo 13. La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes, sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto. Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento.

Artículo 14. Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, h.f. contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando están justificados por los comprobantes que exige esta Ley. Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.

De la Administración.

Artículo 18. La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por esta Ley. La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso tendrá las siguientes: a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios; b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador; c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo; d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria; e )Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.

Artículo 20. Corresponde al Administrador: a) Cuidar y vigilar las cosas comunes; b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes; c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios; d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución; e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio. f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos; g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble. h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión. Parágrafo Único: La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar. .

Artículo 21. El Administrador, o si éste no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por si solo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes.

Artículo 22. Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios. Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes.

Artículo 23. Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deban someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se harán por escrito. Los acuerdos salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen por lo menos dos tercios del valor atribuido, para que el efecto del artículo 7º, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado. El Administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el libro de acuerdo de los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.

Artículo 25. Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de la asamblea. Si no se hubiere convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo. El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada. A los efectos de este artículo se seguirá el Procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves.

Artículo 39. El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción, será resuelto en asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad.

En consecuencia, planteada como ha sido la pretensión de la parte actora y analizada la normativa que la rige, es menester para este Tribunal determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada y pasa a sentenciar de la siguiente manera:

-V-

Ahora bien, observa este Tribunal que el día 8 de julio de 2014, precluyó la oportunidad para dar contestación a la demanda, siendo que la parte demandada no compareció por sí, ni por medio de apoderado judicial alguno y en vista de que, en una controversia judicial al no presentarse la parte demandada a contestar al fondo de la demanda, puede ser declarado confeso, pudiéndose configurar los extremos pautados en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que corresponde a este Tribunal realizar las siguientes consideraciones:

Dispone el artículo 868 ejusdem, lo siguiente:

Si el demandado no diere contestación a la demanda oportunamente se aplicará lo dispuesto en el artículo 362, pero en este caso, el demandado deberá promover todas las pruebas de que quiera valerse, en el plazo de cinco días siguientes a la contestación omitida y en su defecto se procederá como se indica en la última parte del artículo 362.

Establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil los supuestos a saber:

Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento.

Con relación al primer supuesto exigido en la norma en comento esta Juzgadora observa que, en el caso concreto de autos, el proceso se sustanció por el procedimiento oral consagrado en el Código de Procedimiento Civil. En tal sentido de la revisión minuciosa del presente juicio, constata este Tribunal al folio 55 del presente expediente, que la demandada se rehusó a firmar el recibo de citación correspondiente, según la exposición del alguacil. De igual forma consta al folio 60 del expediente que la secretaria accidental procedió a notificar a la ciudadana C.R., quien dijo ser hija de la demandada, de la exposición del alguacil conforme el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil y le entregó la boleta de notificación, por lo que quedó debidamente citada en fecha 4 de junio de 2014 y así se declara.

En cuanto al segundo supuesto del artículo 362 eiusdem, para que se configure la confesión ficta del demandado, es que nada probare que le favorezca. En el caso que nos ocupa el Tribunal observa que, en la presente causa la parte demandada no promovió prueba alguna que pudiera desvirtuar la pretensión del demandante, configurándose de esta manera el segundo (2°) requisito necesario para que opere la confesión ficta y así se decide.

En este orden de ideas, corresponde a este Tribunal determinar el tercer supuesto que exige el artículo 362 eiusdem, para que se configure la confesión ficta, es necesario que, no sea contraria a derecho la petición del demandante. En el juicio en estudio observa este Juzgado que, la pretensión del demandante va dirigida al cobro de bolívares por vía jurisdiccional por incumplimiento en el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio invocadas en el escrito libelar en virtud del incumplimiento de sus obligaciones en lo atinente a los gastos comunes según lo expuesto en el libelo de la demanda.

Ahora bien, la parte actora fundamentó dicha pretensión conforme a lo establecido en los artículos 11, 12, 13, 14 y 39 de la Ley de Propiedad H.p.l. que corresponde a este Tribunal determinar si su petición no sea contraria a derecho.

En lo atinente a la confesión ficta la Sala Constitucional en fecha 5 de junio de 2002, en sentencia No. 1069 señaló lo que se transcribe parcialmente:

“ … Es importante destacar que la doctrina, en armonía con lo señalado ut supra, ha establecido los requisitos de procedencia para su declaratoria, los cuales fueron resumidos de la siguiente manera: “Para que se consume o haga procedente la presunción legal de la Confesión Ficta, se requieren tres (03) requisitos, a saber: a) Que el demandado no diere contestación a la demanda; b) Que la pretensión del actor no sea contraria a derecho, y c) Que el demandado no probara nada que le favorezca durante el proceso”. (Emilio Calvo Baca; Código de Procedimiento Civil de Venezuela, Pág. 47). Ahora bien, debe esta Sala examinar a continuación, si en el presente caso proceden estos requisitos: Con relación al primer requisito, la parte demandada no dió contestación a la demanda en el tiempo procesal oportuno, fijado en el auto de admisión, el cual culminó el 10 de marzo de 2000. En cuanto al segundo requisito, que no sea contraria a derecho la pretensión del demandante, esta Sala estima que el procedimiento por cobro de bolívares incoado por Aduanex Asesoramiento Aduanero C.A., no está prohibida por la Ley, sino al contrario amparado por ella. En relación al tercer requisito, referente a que el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso, esta Sala observa, que no consta en actas ninguna prueba presentada por el hoy accionado que desvirtuara las pretensiones del demandante, sólo el escrito de oposición de cuestiones previas presentado extemporáneamente el 21 de marzo de 2000, ya vencido el lapso de contestación de la demanda, el cual no constituye una contraprueba que enerve o paralice la acción intentada. Siendo ello así, resulta importante destacar lo que ha dejado sentado este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil a través de su sentencia del 14 de Junio de 2000, en la cual expuso: “La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su incomparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, trae como consecuencia que se declare la Confesión Ficta, que por naturaleza es una presunción iuris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte, y por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuadas las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de pruebas admisibles en la Ley, enervar la acción del demandante. Es oportuno puntualizar que el contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria. No podrá defenderse con alegaciones, que han debido ser esgrimidos en la contestación de la demanda por lo que sólo podrá realizar la contraprueba de las pretensiones del demandante; puesto que- tal como lo pena el mencionado artículo 362-; se le tendrá por confeso si nada probare que le favorezca…”.

Ahora bien, del estudio que se hace al presente expediente, se evidencia a los folios 12 al 15 del expediente, original del acta mecanografiada y certificada por el presidente de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO CUCHIVERO I, de la asamblea extraordinaria de copropietarios del Edificio Cuchivero I signada con el No. 32, de fecha 18 de julio de 2011, autenticada por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, el día 19 de febrero de 2013, quedando anotada bajo el N° 86, Tomo 10, de los libros de autenticaciones llevados por la citada Notaria, mediante la cual se constata que la asamblea autorizó a la Junta de Condominio a otorgar poder de representación a abogados para el cobro por vía judicial de las deudas y por mayoría de votos fue sometido a revisión la deuda que presenta el apartamento 2-B, de la señora A.D.R.. Este instrumento no fue cuestionado por la parte demandada, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y tiene como cierto que dicha comunidad se rige por las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a la citada Ley son obligatorios para todos los propietarios conforme el artículo 25 de la Ley; que la demandada no cancela sus obligaciones y que en dicho acto fueron autorizado los representantes judiciales para interponer la presente acción y así se decide.

Cursa a los folios 7 y 8 del expediente, documento poder judicial general debidamente autenticado en la Notaría Pública Quinta de Maracaibo, el día 26 de febrero de 2013, anotado bajo el N° 75, Tomo 11 de los libros de autenticaciones llevados por dicho despacho Notarial, el cual consignó en original debidamente autorizado por asamblea extraordinaria de copropietario, otorgado por los ciudadanos R.A.P.C., E.D.C.G.D.M., A.M.S.S.S. y N.J.M.R., titulares de las cédulas de identidad No. 3.772.587, 4.535.139, 9.785.585 y 1.690.397, respectivamente, actuando con el carácter de Presidente, Vice-Presidente, 1er. Vocal y Administradora de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO CUCHIVERO I, según acta de asamblea general ordinaria de copropietario No. 35, de fecha 4 de junio de 2012. Este instrumento no fue cuestionado por lo que el Tribunal le otorga valor probatorio conforme el artículo 1.359 y 1.363 del Código Civil y así se establece.

De igual forma corre inserto a los folios 16 al 21 del expediente, copia certificada emanada del Registro Público Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 27de junio de 1980, bajo el N° 47, Protocolo 1, Tomo 9, mediante el cual se evidencia que la ciudadana A.A.G.U., es propietaria de un inmueble destinado a vivienda distinguido con el No. 2B, ubicado en la segunda planta del Edificio Cuchivero I, Apartamento 2-B, situado entre las avenidas 12 y 15, entre prolongación Circunvalación 2 y las Delicias de esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Este instrumento fue traído a las actas procesales en copia certificada, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.384 y 1.359 del Código Civil, y tiene como cierto que la ciudadana A.A.G.U., es propietaria de un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial La Paragua, Edificio Cuchivero I, Apartamento 2-B, situado en la Circunvalación 2, entre avenidas 12 y 15 de esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, según lo invocado en el escrito libelar y que según el documento de adquisición consignado se obligó a pagar los gastos comunes conforme al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal y así se decide.

Riela cuadro explicativo de la deuda pendiente generada desde el año 2003 hasta el mes de septiembre de 2013, mediante el cual establece como deuda total a cobrar la cantidad de veinticuatro mil trescientos noventa y tres bolívares con ochenta céntimos (Bs. 24.393,80) que comprende las cuotas ordinarias que ascienden a la suma de veinte mil seiscientos cuarenta bolívares con catorce céntimos (Bs. 20.640,14) y el monto de tres mil setecientos cincuenta y tres bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs. 3.753,66), por concepto de cuotas extraordinarias, instrumento éste debidamente firmado por los miembros de la Junta Directiva del Condominio según lo alegado en el libelo de la demanda. De igual forma cursa a los folios 29 al 48 del expediente, recibos de cobro con sello húmedo que se lee CONDOMINIO CUCHIVERO I CONJUNTO RESIDENCIAL “LA PARAGUA” Rif. J-30914216-0. Analizadas como han sido las pruebas, concluye este Despacho que conforme a los artículos 509 y 12 el Código de Procedimiento Civil que consagran el principio de exhaustividad en materia probatoria, los hechos invocados en el escrito libelar referidos a la conducta de la demandada de incumplir con el pago de sus cuotas ordinarias o extraordinarias de condominio para cubrir los gastos comunes desde hace más de nueve (9) años, quedaron demostrados en los autos, pues no puede ningún condómino en forma arbitraria modificar o pretender cambiar las reglas preestablecidas en el documento de condominio, ya que la propia ley establece en sus artículos 7, 11, 12, 13, y 14, la obligación al pago de la cuota mensual por lo que se configura el tercer requisito para que proceda la confesión ficta y así se decide.

De lo antes narrado y con atención a la jurisprudencia arriba señalada y con vista a las pruebas documentales consignadas en el presente juicio, este Juzgado considera que, en el caso de autos con relación al primer requisito, la parte demandada no dio contestación a la demanda en el tiempo procesal oportuno. En cuanto al segundo requisito, que no sea contraria a derecho la pretensión del demandante, la actora eligió un medio judicial para solicitar el cobro de bolívares, mediante el procedimiento oral, pretensión amparada por la Ley de Propiedad Horizontal, con fundamento al incumplimiento de la obligación de la co-propietaria por incurrir en la falta de pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio, por lo que, procedió ajustado a derecho a solicitar el cobro de bolívares. En relación al tercer requisito, referente a que la demandada nada probare que le favorezca durante el proceso, en el caso en estudio no consta en actas ninguna prueba presentada por la hoy accionada que desvirtuara la pretensión de la demandante, lo cual trae como consecuencia que se declare la confesión ficta y comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando la pretensión intentada no sea contraria a derecho, en tal razón considera este Tribunal que se cumplieron los extremos exigidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, configurándose así los supuestos establecidos en la norma, por lo que es forzoso para este Tribunal declarar que, procede la confesión ficta de la demandada y así quedará establecido en la parte dispositiva del presente fallo y así de decide.

-VI-

DISPOSITIVA

Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:

PRIMERO

LA CONFESIÓN FICTA de la parte demandada y en consecuencia CON LUGAR la demanda en el juicio que por COBRO DE BOLÍVARES, fue intentada por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO CUCHIVERO I, que forma parte del Conjunto Residencial La Paragua, en contra de la ciudadana A.A.G.U., ambas partes plenamente identificadas en la narrativa de este fallo.

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada a pagar la cantidad de veinticuatro mil trescientos noventa y tres bolívares con ochenta céntimos (Bs. 24.393,80), monto total que comprende la deuda por las cuotas ordinarias pendientes que ascienden a la suma de veinte mil seiscientos cuarenta bolívares con catorce céntimos (Bs. 20.640,14) y la cantidad de tres mil setecientos cincuenta y tres bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs. 3.753,66), por concepto de cuotas extraordinarias según lo alegado en el libelo de la demanda.

TERCERO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente en el proceso.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo, a los veintiocho (28) días del mes de julio de dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

LA JUEZA TITULAR

X.R.

LA SECRETARIA TITULAR,

MARIELIS ESCANDELA

Siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA,

MARIELIS ESCANDELA

Exp. 2851-14

Cobro de bolívares