Decisión de Juzgado Vigesimo Segundo de Municipio de Caracas, de 11 de Abril de 2014
| Fecha de Resolución | 11 de Abril de 2014 |
| Emisor | Juzgado Vigesimo Segundo de Municipio |
| Ponente | Flor Briceño |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, once (11) de a.d.d.m.c.
203º y 155º
ASUNTO : AP31-V-2010-002524
PARTE ACTORA: NEYLE CHEBLY DE DONOFRIO, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 2.114.567.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: M.A., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 4.448.-
PARTE DEMANDADA: C.H.B., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 5.601.647.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: R.F.V., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 30.339.-
MOTIVO DE LA DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
NARRATIVA
Se refiere la presente causa a una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE TRANSACCION, incoada por NEYLE CHEBLY DE D´ONOFRIO en contra de C.H.B..-
La demanda fue admitida por este Tribunal mediante auto de fecha 30 de junio de 2010, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para el Segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación.-
Posteriormente en fecha 12 de agosto de 2010, se libró la compulsa de citación, quedando debidamente citada la parte demandada en fecha 16 de noviembre de 2010-.
En fecha 18 de noviembre de 2010, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda y otorgó poder apud-acta al abogado R.F.V., Inpreabogado Nº 30.339.-
En el lapso probatorio solamente la parte demandada presentó pruebas.-
En fecha 10 de diciembre de 2010, la parte actora consignó escrito de conclusiones.-
En fecha 10 de mayo de 2011, se suspendió la presente causa en virtud de la Gaceta Oficial Nº 39.668, de fecha 06-05-2011, fue publicado el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria Nº 8.190,.
En fecha 07 de marzo de 2014, se revocó por contrario imperio el auto dictado en fecha 10-05-2011 y se ordenó notificar a las partes del juicio, a los fines de hacerle saber que una vez notificadas ambas se llevará a cabo la audiencia de juicio.-
En fecha ocho (08) de abril de 2014, se celebró la audiencia de juicio en la presente causa, con la comparecencia de ambas partes, y, en la cual se dictó el fallo definitivo, en los siguientes términos:
II
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alegó la parte actora, que mediante documento de fecha 13-08-2009, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el N° 10, Tomo 300 de los Libros llevados por esa Notaría, celebró con la ciudadana C.H.B., titular de la cédula de identidad N° 5.601.647, asistida por el abogado A.S., Inpreabogado N° 111.418, un convenio por el cual quedó resuelto el contrato de arrendamiento que tenían celebrado sobre el apartamento N° 1, ubicado en el Edificio Mirabel, situado en la Avenida S.E. de la Urbanización Las Delicias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Distrito Capital desde el 01 de noviembre de 2004, que en el referido documento se estableció que la arrendataria le adeudaba para la fecha de la celebración del convenio las siguientes cantidades: Bs. 18.000,00 por concepto de los cánones de arrendamientos vencidos para esa fecha; Bs.F 630,00 en concepto de intereses moratorios y Bs.F 4.000,00 por concepto de saldo del precio adeudado por la compra de unos bienes muebles que se encontraban en el apartamento al momento de celebrarse el contrato de arrendamiento.
Que se fijó como fecha de pago de las cantidades adeudadas el día 20-08-2009 y que el contrato de arrendamiento celebrado quedó resuelto a partir del día 01-08-2009.
Que, asimismo la arrendataria se comprometió a entregar el inmueble totalmente desocupado para el día 15-12-2009, por lo que su representada aceptó la solicitud de plazo para dicha entrega, mediante el pago de una indemnización de daños y perjuicios por la suma de Bs.F 13.500,00 que se pagaría a razón de cuatro cuotas a partir del 30-08-2009.-
Alega la parte actora que nada de lo anteriormente convenido fue cumplido por la arrendataria, por lo que demanda a la ciudadana C.H.B., ya identificada, para que sea condenada por este Tribunal en lo siguiente: Primero: En pagar la cantidad de Bs. 36.130,00 por los conceptos especificados en los numerales segundo y sexto del documento de transacción.- Segundo: En hacer entrega material del inmueble tal como lo convino en la transacción celebrada en fecha 13-08-2009, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda.
Por último estimó su demanda en la cantidad de Bs.F 36.130,00.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad correspondiente para dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada admitió que es arrendataria del siguiente inmueble: apartamento N° 1, Edificio Mirabel, situado en la Avenida S.E. de la Urbanización Las Delicias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Distrito Capital, mediante contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31-10-2004, fijándose un canon de arrendamiento por Bs.F 700,00 el cual fue regulado a Bs.F 824,04, según resolución Nº 007794 de fecha 26 de abril de 2004, emanada para ese entonces por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.-
Admitió que su representada suscribió en fecha 13-08-2009, un documento por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el N° 10, Tomo 300 de los Libros llevados por esa Notaría.
Por otra parte negó, rechazó y contradijo por ser falso los siguientes hechos: Que su representada adeude la cantidad de Bs.F 18.000,00 por concepto de cánones de arrendamiento vencidos a la fecha del 13-08-2009, mas los intereses de mora, alegando que dicho cálculo fue realizado por la arrendadora en base a un aumento del canon de arrendamiento a Bs.F 3.000,00, a partir del 01-01-2009, contraviniendo la Regulación de alquileres emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que si bien su representado firmó el convenio aquí demandado, dicho acuerdo es nulo por cuanto constituye una renuncia al artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Alegó también, que el Notario no exigió la exhibición del contrato de arrendamiento cuando notario tal convenio por lo que desconoce el contenido del documento presentado por la actora y hace valer el contrato privado que existe, desde el 01-11-2004 por un año fijo, convirtiéndose en contrato a tiempo indeterminado.-
Negó y rechazó que haya incumplido con la fecha de pago al 20-08-2009, por cuanto ante la negativa de la arrendadora de recibir el monto de los cánones de arrendamientos los mismos fueron consignados por ante el Tribunal de consignaciones.-
Negó que convino en dar por resuelto el contrato de arrendamiento en fecha 01-08-2009, debido a que el canon exigido por la misma de Bs.F 3.000,00 era ilegal, siendo por lo tanto el acuerdo nulo conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Negó que su representada aceptara realizar la entrega del inmueble en un plazo de cuatro meses y medio y pagar los daños y perjuicios, por cuanto dicho contrato se encuentra vigente hasta tanto la arrendadora no manifieste a su representada su deseo de no continuar con la relación arrendaticia, empezando entonces a transcurrir un lapso de dos (02) años de prorroga legal.-
III
MOTIVA
DE LAS PRUEBAS:
DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
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Original de un documento contentivo del convenio transaccional celebrado entre la ciudadana NEYLE CHEBLY DE DONOFRIO y la ciudadana C.H.B., por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el N° 10, Tomo 300 de los Libros llevados por esa Notaría.-(F-04-06). ). El Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrado con el mismo, las obligaciones contractuales en él asumidas. El demandado en su contestación lo desconoció alegando que el Notario no exigió la exhibición del contrato de arrendamiento cuando notarió tal convenio así como también que se está violando el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Con respecto a tal desconocimiento, observa este Tribunal que dicho documento quedó reconocido al suscribirse, Y ASI SE ESTABLECE.
DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
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Copia simple del contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 30-10-2004, por NEYLE CHEBLY DE DONOFRIO y la ciudadana C.H.B. (F25-27), la cual de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se desecha del proceso por ilegal, por tratarse de copia simple de documento privado.
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Copia del documento contentivo del convenio celebrado entre la ciudadana NEYLE CHEBLY DE DONOFRIO y la ciudadana C.H.B., por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el N° 10, Tomo 300 de los Libros llevados por esa Notaría.-(28-30).-El Tribunal le otorgó valor previamente.
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Copia de un escrito dirigido al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial por la ciudadana C.H.B., referente a las consignaciones de cánones de arrendamientos que realiza la demandada, así como copia de recibos de pagos. (F. 23-24).- El tribunal desecha del proceso dichas copias, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se desecha del proceso por ilegal, por tratarse de copias simples de documento privado.
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Copia Certificada del expediente N° 20091777, correspondiente a las consignaciones arrendaticias efectuadas por la ciudadana C.H.B. a favor de NEYLE CHEBLY DE D¨ONOFRIO, desde el mes de octubre de 2009 al mes de noviembre de 2010. El Tribunal desecha del proceso la prueba por impertinente, Y ASI SE DECIDE.
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Copia simple de la Resolución N° 007794, de fecha 26-04-2004, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (F 31-33).-El Tribunal toda vez que dicha copia no fue impugnada por la adversaria, se le tiene como fidedigna, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele valor probatorio, de conformidad con el artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE.
IV
DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL
La parte actora, con la presente acción pretende el cumplimiento del contrato de transacción extrajudicial, celebrado en fecha 13 de agosto de 2009, con la ciudadana C.H.B., mediante la cual declararon resuelto el contrato de arrendamiento celebrado por las mismas, cuyo objeto es el inmueble propiedad de la actora identificado como: apartamento N° 1, ubicado en el Edificio Mirabel, situado en la Avenida S.E. de la Urbanización Las Delicias de Sabana Grande, traducido en la entrega del inmueble identificado y el pago de la cantidad de Bs. 36.130,00, por concepto de las cantidades estipuladas en el referido convenio, correspondientes a cánones de arrendamiento insolutos, los cánones correspondientes a cuatro (04) meses de plazo para la entrega del inmueble arrendado, más intereses de mora, más saldo de precio por compra de bienes muebles adquiridos al momento de la celebración del contrato.
Por su parte la demandada admite que existió una relación locativa desde el año 2004 cuyo objeto es el inmueble de marras, propiedad de la actora y, que suscribió la transacción cuyo cumplimiento se pide, señalando que el contrato de transacción celebrado entre su representada y la demandante es nulo por violar el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; no obstante, del estudio de las actas, este Juzgado en amplio conocimiento de las normas contenidas en dicho texto legal, no determina de las actas, violación de su contenido; pues si bien quedó probado en juicio, que existía una relación locativa, desde el 2004, fueron los propios contratantes, los que por escrito, manifestaron su voluntad de darla por terminada, en los términos previstos, situación que resulta procedente en materia contractual.
Es el caso, que mediante documento autenticado por ante Notaría Pública, a través de la figura denominada transacción extrajudicial, vale decir, a los fines de evitar un litigio eventual, dieron por terminada la relación locativa que los unía y como consecuencia de dicha finalización, la inquilina actualmente la demandada, se obligó a entregar el apartamento a la propietaria, en un plazo de cuatro (04) meses y medio, vale decir, para el día 15 de diciembre de 2009, con una penalidad consistente en pagar por el plazo solicitado para la entrega del inmueble por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de Bs. 13.500, la cual debía cancelar en cuatro cuotas mensuales, de Bs. 3.375,00, cada una.
En este orden de ideas, y, vista la pretensión deducida y las defensas esgrimidas, corresponde a este Tribunal, resaltar que de conformidad con lo previsto en el artículo 1.713 del Código Civil, “la transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”; y como contrato que es, debe sostenerse de acuerdo al contenido del artículo 1.133 eiusdem, que se trata de una “convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Debe establecerse por tanto, a la luz de las normas referidas, que en el caso sometido a la consideración de esta juzgadora, efectivamente, los contratantes, en ejercicio del principio de libre contratación, mediando entre ellos un vínculo arrendaticio, convinieron su extinción, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el N° 10, Tomo 300 de los Libros llevados por esa Notaría, en fecha 13 de agosto de 2009, dando por terminada la relación arrendaticia que los unía, comprometiéndose la inquilina a entregar el inmueble objeto de la misma, en un plazo de cuatro (04) meses y medio, que expiró en fecha 15 de diciembre de 2009. Obligación ésta que es la exigida a través de la acción ejercida que hoy se decide.
Ahora bien de la Resolución Nº 007794, de fecha 26 de abril de 2004, emanada para ese entonces por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, traída por la parte demandada se evidencia que el canon de arrendamiento fue regulado a Bs.F 824,04, más Bs. 28.350, por el estacionamiento del inmueble, para dar un total de canon de arrendamiento por Bs. 852,39, por lo que tal importe fijado por ése órgano administrativo es el que debe prevalecer conforme a derecho, y el que debe utilizarse a los efectos de establecer el pago que debe realizar la inquilina-demandada,Y ASI SE ESTABLECE.
Asimismo, observa esta juzgadora que conforme a la Ley especial que regía la material para el momento en que se sustanció el juicio, cual es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los intereses por cánones de arrendamiento se calculan conforme al artículo 27 de la misma Ley, no pudiéndose admitir un cálculo distinto, resultando forzoso negar tal pedimento, Y ASI SE ESTABLECE.
Con las pruebas aportadas la actora dio cumplimiento a su carga probatoria, que no es más que demostrar la existencia de la relación de la cual se derivan las obligaciones de la demandada, conforme a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que copiados a la letra son del siguiente tenor: Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
De igual manera y siendo que, según lo dispuesto en el Artículo 1.159 del Código Civil el cual señala lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, en concordancia con el Artículo 1.167 ejusdem, el cual reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo”, evidenciándose que la demanda debe prosperar en derecho.
V
Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE TRANSACCIÓN interpuesta por la ciudadana NEYLE CHEBLY DE D¨ONOFRIO contra la ciudadana C.H.B. ampliamente identificadas en el presente fallo. En consecuencia, se condena a la parte demandada a:
Entregar a la actora el inmueble identificado como: apartamento N° 1, ubicado en el Edificio Mirabel, situado en la Avenida S.E. de la Urbanización Las Delicias de Sabana Grande, Parroquia El Recreo, Distrito Capital.-
Pagar a la actora la suma de trece mil cincuenta bolívares (Bs.13.050,oo) por los conceptos especificados en los numerales segundo y sexto del documento de transacción, pero tomando como base el canon de arrendamiento mensual fijado por el órgano administrativo en Resolución, que es la suma de ochocientos cincuenta y dos bolívares con treinta y nueve céntimos (Bs.852,39) y, que comprende los siguientes conceptos: La suma de cinco mil ciento catorce bolívares con treinta y cuatro céntimos (Bs.5.114,34) por los meses insolutos correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de febrero 2009 al mes de julio 2009, ambos inclusive ; la cantidad de cuatro mil cien bolívares (Bs. 4.100,00) que corresponde a un saldo del precio por compra de los bienes muebles adquiridos al momento de la celebración del contrato de arrendamiento; y, la cantidad de tres mil ochocientos treinta y cinco bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs.3.835,75) por concepto de daños y perjuicios por el plazo que se le concedió para la entrega del inmueble.-
No hay condenatoria en costas por la naturaleza de la
REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los once (11) días de mes de a.d.D.M.C. (2014). 203 Años de Independencia y 155 Años de Federación.-
LA JUEZ,
Abg. F.D.M.B.B.
LA SECRETARIA,
I.P.G.
En la misma fecha, siendo las 11:00 A.M.se registró y publicó la sentencia que antecede.-
LA SECRETARIA,
I.P.G.
