Decisión de Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y Santa Bárbara. de Monagas, de 30 de Septiembre de 2014

República Bolivariana de Venezuela

Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Monagas. Maturín, 30 de Septiembre de 2.014

203º y 155º

A los fines de dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 243 del código de procedimiento civil, se determinan que en el presente Juicio intervienen como partes y apoderadas las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: F.R.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-12.539.502, de este domicilio, en su carácter de presidente de la junta directiva de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES FRANK`S PIZZAS C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en fecha Dos (02) de Diciembre de 2.011, bajo el Nº 17, Tomo 76-A, Rif Nº J-40018500-9.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: S.V.B. y N.N.B., venezolanos, mayores de edad, e inscritos en el IPSA bajo los Nros 1.335 y 32.782, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil “SIGO VENEZUELA S.A”, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Aragua, en fecha Diecinueve (19) de Mayo de 2.011, bajo el Nº 48, Tomo 55-A, Rif Nº J-294305776.

ABOGADA DEFENSORA DE LA PARTE DEMANDADA: A.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-6.611.009, e inscrito en el IPSA bajo el Nº 43.756, de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Expediente. 16.662

NARRATIVA

En fecha Catorce (14) de M.d.D.M.C. (2014), se recibió por ante este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y S.B.d. la Circunscripción Judicial del estado Monagas, demanda con motivo de Cumplimiento de Contrato, interpuesta por el ciudadano F.R.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-12.539.502, de este domicilio, en su carácter de presidente de la junta directiva de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES FRANK`S PIZZAS C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, en fecha Dos (02) de Diciembre de 2.011, bajo el Nº 17, Tomo 76-A, Rif Nº J-40018500-9, debidamente asistido por los abogados en ejercicio S.V.B. y N.N.B., venezolanos, mayores de edad, e inscritos en el IPSA bajo los Nros 1.335 y 32.782, de este domicilio, en contra de la Sociedad Mercantil SIGO VENEZUELA S.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del estado Aragua, en fecha Diecinueve (19) de Mayo de 2.011, bajo el Nº 48, Tomo 55-A, Rif Nº J-294305776, debidamente asistida por el abogado en ejercicio A.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-6.611.009, e inscrito en el IPSA bajo el Nº 43.756, de este domicilio, basándose la misma en los hechos explanados a continuación: Alego la parte accionante en su escrito de demanda, que su representado, antes identificado, celebro contrato de arrendamiento, a tiempo determinado, con la Sociedad Mercantil “Sigo Venezuela S.A”., antes identificada, el cual tuvo por objeto el local comercial identificado como L-20, ubicado en el centro comercial Sigo, situado en la prolongación Av. R.L., Carretera del Sur, frente al Pedagógico en la ciudad de Maturín, Municipio Maturín del estado Monagas, con duración de Dos (02) años, a partir de la firma del mencionado contrato, lo cual aconteció en fecha Cinco (05) de Enero de 2.012, encontrándose vigente hasta el día Cinco (05) de Enero de 2.014.

Consta en la Cláusula Cuarta del contrato, menciono el querellante, que su representada, pagaría un canon mensual de arrendamiento equivalente a un 10%, sobre el monto total que facturara por sus ventas del mismo periodo, pero debiendo garantizarle en todo caso al arrendador un pago mínimo mensual por un monto de Cinco Mil Doscientos Noventa y Nueve Bolívares con Treinta y Cuatro Céntimos (Bs. 5.299,34), para lo cual, la parte demandante debía permitirle auditorias, y entrega de reportes emitidos por la maquina fiscal de facturación a la parte demandada, en su condición de arrendadora. No obstante, señalo la parte actora, para el segundo año en vigencia del contrato, se incrementaría en un 3% la cantidad antes señalada, mas el ajuste resultante de la variación anual del IPC, cantidad que se estableció con un monto de Seis Mil Cuatrocientos Diecisiete Bolívares con Setenta Céntimos (Bs. 6.417,70). Continúo la parte demandada en su escrito de demanda, y acoto que de conformidad a lo que establecían las Cláusulas Séptima y Vigésima Novena del contrato, se estableció que en ningún caso se establecería la tacita reconducción, y en la Trigésima Segunda, se había escogido como único domicilio la Ciudad de Maturín, para todo lo relacionado con el contrato y derivados. Durante el tiempo que estuvo en vigencia el contrato, su representada, y parte demandante, cancelo un total por canon de arrendamiento de los años 2.012 y 2.013, la cantidad de Ciento Cincuenta y Dos Mil Cuatrocientos Setenta y Nueve Bolívares con Noventa y Tres Céntimos (Bs.152.479, 93), lo cual fue superior a lo acordado como canon de arrendamiento fijo mensual, en virtud del cobro del 10% sobre las ventas realizadas. De haberse aplicado el pago estipulado, por la cantidad ya antes mencionada, mas el aumento del 3% igualmente descrito anteriormente, el cual correspondía al año 2.013, se hubiese cancelado la totalidad de ciento Cuarenta Mil Seiscientos Cuatro Bolívares con Cuarenta y Ocho Céntimos (Bs.140.604,48), lo cual comprueba, fehacientemente que se cumplió tal cual lo estipulado en el contrato.

Cumplido y vencido el lapso de arrendamiento, es decir en fecha cinco (05) de Enero de Dos Mil Catorce (2014), describió la parte demandante, continuo ocupando el local arrendado de forma pacifica y normal, es decir en posesión de la cosa arrendada, lo cual se presume como el contrato renovado, pero con efectos que se reglan conforme a los arrendamientos a tiempo indeterminado, operando en lo determinado como tacita reconducción, pese a lo establecido en la cláusula Séptima del contrato donde especificaba que esta no procedía, por cuanto en la relación arrendaticia se había establecido un plazo fijo. Se desprendía del contrato establecido, tal como consta en el mismo, las dos formas de pago, una determinada, consistente en una cantidad plenamente establecida, y otra indeterminada, la cual consistía en una cantidad derivada del 10% de las ventas realizadas, esta indeterminación, es contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento pronuncia la parte demandante, pudiéndose decretar como nula, en virtud de que coloca a su representada en una situación de desventaja, violando el orden publico arrendaticio, e incluso viéndose obligada a permitir que terceros investiguen a través de su caja Fiscal los montos de ingresos. De conformidad a lo establecido en el Art. 1.600 del Código de Procedimiento Civil, la parte accionante presumió la renovación del contrato, de igual manera fundamente la pretensión en lo que establece y conceptualiza el Código Civil en su Art. 1.579 en relación al arrendamiento. Conforme al Decreto-Ley Nº 602, de fecha 29 de Noviembre de 2.013, Art. 4 Letra D, quedaban sin efecto las cláusulas de contrato de arrendamiento que establecieran pagos sobre la base de porcentajes por ventas brutas o netas de la actividad comercial, la Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (G.O. Nº 39.165, de fecha 24 de Abril de 2.009), en su Art. 3, señala que en ámbito de aplicación de la misma abarca los arrendamientos de bienes, por lo cual la relación jurídica entre “Sigo Venezuela S.A.,” y su representada, parte demandante, en relación al local comercial producto del litigio, quedo bajo el ámbito de aplicación de dicha ley, conforme a su Art. 2, 7 numeral 13, 15 y 69, la ley establece q sus disposiciones son de orden publico, establece la protección en los contratos de adhesión, que sean desventajosos o lesionen derechos, prohíbe y sanciona todo acto por los prestadores de servicios que impongan condiciones abusivas a las personas, y define el contrato de adhesión, en la cual queda comprendido el contrato de arrendamiento suscritos por ambas partes, demandante y demandado. Por su parte la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en su Art. 7 establece los derechos en beneficios de los arrendatarios y que estos son renunciables y nula toda acción, renuncia o disminución de los mismos. La parte accionante basa su criterio en cuanto a la tacita reconducción, no pudiendo ser esta impedida por convenios particulares al respecto, lo cual ocurre en el caso presentado, conforme a lo mencionado por el Dr. J.L.A.G. en su obra “Contratos y Garantías. Derecho Civil IV”, Pág. 46.

Como petitorio en la demanda, la parte accionante solicito que la parte demandada convenga o sea condenada por el Tribunal, en que sea parcialmente nula la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, dejándose sin efecto el pago de un 10% del valor de las ventas brutas realizadas, durante el mes que corresponda. El reintegro a la parte accionante de la cantidad de Once Mil Ochocientos Setenta y Cinco Bolívares con Cuarenta y Cinco Céntimos (Bs. 11.875,45), por concepto de sobre alquileres pagados durantes los dos (02) años de vigencia del contrato, de conformidad al Art. 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de haber dificultades para determinar dicha cantidad, se solicito una experticia complementaria del fallo. Que las Cláusulas Séptima y Vigésima Novena quedasen sin efecto, por prohibir que se opere la tacita reconducción cuando ella proceda conforme a la ley. Así mismo, se solicito que habiendo vencido el contrato, y quedando aun en posesión de la cosa arrendada la parte, haya operado la renovación del arrendamiento, que hasta que no se ajustase el canon de arrendamiento del nuevo contrato, conforme al Art. 14 de la Ley, se continúe pagando un monto igual al ultimo canon mensual de arrendamiento, es decir, la cantidad de Seis Mil Cuatrocientos Diecisiete Bolívares con Setenta Céntimos (Bs.6.417, 70). De conformidad al Decreto Ley Nº 602, del 29 de Noviembre de 2.013, mientras dure el proceso, se prohibiese la aplicación de cualquier medida cautelar de secuestro contra el inmueble. Se solicito que el procedimiento se tramitase conforme a juicio breve, y valoro la presente demanda en la cantidad de Ochenta y Nueve Mil Bolívares (Bs. 89.000,00).

En fecha Diecisiete (17) de M.d.D.M.C. (2014), folio 31 y 32, el Tribunal admitió la demanda y libro la respectiva boleta de citación.

En fecha Diez (10) de A.d.D.M.C. (2014), folio 33 y 34, la parte accionante consigno poder Apud Acta a sus representantes. A la misma fecha la parte actora coloco a disposición del Tribunal los emolumentos necesarios para la práctica de la citación, folio 35.

En fecha Diecinueve (19) de M.d.D.M.C. (2014), folio 36, el ciudadano Alguacil del Tribunal fijo oportunidad para la practica de la citación.

En fecha Veintisiete (27) de M.d.D.M.C. (2014), folio 37, la Juez Temporal designada se aboca al conocimiento de la causa.

En fecha Tres (03) de Junio de Dos Mil Catorce (2014), folio 38 al 40, el ciudadano Alguacil del Tribunal consigno boleta de citación sin firmar, dirigida a la parte demandada.

En fecha Cuatro (04) de Junio de Dos Mil Catorce (2014), folio 41 al 47, la parte demandada, de en manos de su apoderado judicial, consigno poder, se dio por citado, introdujo escrito en relación a la Violación del Derecho a la Defensa por la omisión del termino de la distancia solicitando la reposición de la causa, e impugno poder presentado por la parte demandante.

En fecha Nueve (09) de Junio de Dos Mil Catorce (2014), folio 48 al 75, tuvo lugar el acto de contestación de la demanda.

En fecha Diez (10) de Junio de Dos Mil Catorce (2014), folio 76 al 89, la parte demandada de en manos de su apoderado judicial introdujo escrito de pruebas.

En fecha Once (11) de Junio de Dos Mil Catorce (2014), folio 90, el Tribunal admitió las pruebas presentadas por la parte demandada.

En fecha Doce (12) de Junio de Dos Mil Catorce (2014), folio 91 y 92, la parte demandante consigno escrito de prueba.

En fecha Diecisiete (17) de Junio de Dos Mil Catorce (2014), folio 93, el Juez Provisorio del Tribunal, se incorporo de su reposo y aboco al conocimiento de la causa. A la misma fecha el Tribunal admitió las pruebas presentadas por la parte demandante.

En fecha Dieciocho (18) de Junio de Dos Mil Catorce (2014), folio 95, el Tribunal fijo nueva oportunidad para la practica de la inspección judicial.

En fecha Diecinueve (19) de Junio de Dos Mil Catorce (2014), folio 96y 97, el Tribunal se pronuncio en relación al escrito presentado por la parte demandada en fecha Cuatro (04) de Junio de Dos Mil Catorce (2014), agregando a los autos el poder presentado, negando la reposición de la causa y pronunciándose por auto separado la impugnación del poder.

En fecha Veinte (20) de Junio de Dos Mil Catorce (2014), folio 98 y 99, tuvo lugar la inspección judicial.

En fecha Diez (10) de J.d.D.M.C. (2014), folio 100, la parte demandada, mediante diligencia solicito al Tribunal, que en virtud de haber vencido el lapso para sentenciar, se le notificara a su domicilio procesal una vez dictada la misma, así mismo el computo de días de despacho, como la pronunciación por parte del Tribunal en relación a la cuestión previa alegada.

En fecha Catorce (14) de J.d.D.M.C. (2014), folio 101, el Tribunal proveyó el computo de días de despacho solicitados por la parte demandada.

MOTIVA:

Antes de decidir el fondo del asunto en controversia, este Tribunal para dar cumplimiento a lo establecido en su auto de fecha 19 de Junio de 2.014, inserto a los folios 96 y 97 en relación a la impugnación del poder formulada por la parte demandada en fecha 4 de junio de 2.014, observa lo siguiente: En el mencionado poder que riela al folio 33, se observa que el otorgante expresó que en cumplimiento de lo establecido en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil señalaba y exhibía al funcionario que autorizaba el acto en cuestión, los documentos auténticos que acreditaban tanto su representación como la facultad para realizar el otorgamiento de ese poder y el funcionario actuante, Secretaria del Tribunal que por Ley está facultada para recibir los escritos y diligencias de las partes y agregarlos a los autos certificó la identidad del poderdante y que había tenido a la vista los documentos que presentaba el otorgante de los cuales derivaba la representación que ostentaba, pues todo se verificó en su presencia.- Siendo ello así en criterio de este Sentenciador no se vicia el acto porque no se hayan mencionado clases. Fechas, origen o procedencia de dichos documentos, pues si fueron enunciados y presentados al funcionario que autorizó el acto los documentos que acreditaban la representación del otorgante y si el funcionario certificó que además los tuvo a su vista y que de ellos deriva la representación que dijo tener el otorgante, tal acto merece fe pública, y así se declara.- En consecuencia se declara sin lugar la impugnación del mencionado poder.-

La presente causa se refiere a la pretensión de la demandante de que habiendo vencido en fecha 5 de Enero de 2.014 el contrato de arrendamiento que había suscrito con la demandada SIGO VENEZUELA S.A., sobre el Local Comercial L-20 ubicado en el Centro Comercial Sigo, continuó ocupando pacifica y públicamente dicho Local, sin oposición alguna de El Arrendador, por lo cual, en su opinión, se había operado la tácita reconducción del contrato, pues las cláusulas del contrato que prohibían la aplicación de la tácita reconducción ( cláusulas séptima y vigésima novena ) eran en su criterio nulas, por las razones que mencionó en la demanda y así solicitaba lo declarara este Tribunal.- También pretende la demandante que se le reintegre el sobreprecio pagado por concepto de cánones de arrendamiento durante la vigencia del referido contrato de arrendamiento.-

Iniciado el proceso por auto de fecha 17 de Marzo de 2.014, inserto al folio 31, la parte demandada se dio por citada en fecha 04 de Junio del año 2.014, como riela a los folios 41 y siguientes de autos y procedió a contestar la demanda en fecha 9 de Junio de 2.014, mediante escrito inserto del folio 49 al folio 75 en cuyo Capítulo II opuso como Puntos Previos, la inepta acumulación de pretensiones y la violación al derecho a la defensa de su representado por omisión del término de distancia; en el Capítulo III opuso las cuestiones previas de falta de jurisdicción y las de defecto de forma del escrito de demanda, previstas en el artículo 340 numerales 2 y 4 del Código de Procedimiento Civil y finalmente en el Capítulo IV procedió a dar contestación al fondo de la demanda .-

En aras de preservar el camino procesal legalmente establecido, este sentenciador procederá a decidir lo solicitado por la parte demandada en el Capitulo II de su Escrito de Contestación a la demanda, identificado como Punto Previo., en la siguiente forma: 1.- De la inepta acumulación de pretensiones: En criterio del apoderado de la parte demandada, la petición de la actora de que “ hasta que no se ajuste el canon de arrendamiento, conforme al artículo 14 de la Ley, continuará pagando un monto igual al último canon de arrendamiento mensual pagado en vigencia del contrato vencido, montante a Bs. 6.417.70, constituye una pretensión que no puede acumularse en el escrito de demanda, conforme al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, por tener procedimientos diferentes, pues la fijación de esa pensión compete al Ministerio con competencia inquilinaría, mientras que el proceso en si se tramita mediante el procedimiento del juicio breve y cita los artículo 9, 32 y 65 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Por ello solicita que se declare la inadmisibilidad de la demanda.-

No comparte este Tribunal tal criterio, por cuanto de la lectura del escrito de demanda se observa que en el Capítulo III, en la parte relativa al petitorio que hace el demandante, en la letra d) se puede leer claramente que no está solicitando ninguna fijación ni revisión de canon de arrendamiento, sino que aspira, de ser declarada con lugar su pretensión de tácita reconducción, continuar pagando el último canon de arrendamiento que venia cancelando conforme al contrato vencido, hasta que se ajuste el canon conforme lo establece el artículo 14 de la Ley, mencionado por el demandante, lo que no constituye en criterio de este sentenciador ni solicitud de regulación ni revisión de canon de arrendamiento alguno, por lo que se continua teniendo jurisdicción sobre el asunto planteado y así se declara.- En fuerza de lo cual, se declara sin lugar el pedimento de la demandada, continuando la causa su curso normal.-

2. - De la Violación al Derecho a la Defensa del demandado por omisión del Término de la Distancia: Para la contestación de la demanda.- Este Tribunal es enfático al señalar que en ningún momento ha violado el derecho a la defensa de la parte demandada y menos aún al no concederle término de distancia para que pudiera preparar una adecuada defensa a sus intereses.- Al respecto el Tribunal se limitó a cumplir lo pactado por las partes en la CLAUSULA TRIGESMA SEGUNDA del Contrato de Arrendamiento suscrito por ellas sobre el Local Comercial L-20, donde expresaron lo siguiente: “Para todos los efectos de este Contrato, sus derivados y consecuencias, se elige como domicilio único y especial, con exclusión a cualquier otro a la ciudad de Maturín, Estado Monagas, a la jurisdicción de cuyos Tribunales declaran las partes someterse “.- ( subrayado del Tribunal ).- Como las partes pueden derogar o renunciar la competencia territorial, como lo permite el artículo 47 del Código de Procedimiento Civil y el lugar elegido por ellas mismas coincide con el del Tribunal actuante, es forzoso concluir que no ha habido tal violación al derecho invocado por la parte demandada, y así se declara.-

3. - De la Cuestión Previa de Falta de Jurisdicción del Tribunal.- En relación a este punto en criterio de este operador de justicia tal asunto fue resuelto negativamente por el Tribunal al momento de decidir la solicitud de inepta acumulación planteada, por considerar que tal petición no constituye ni solicitud de regulación del nuevo canon , ni revisión del mismo, ni tampoco constituye una controversia que amerite la intervención de un organismo de la administración pública Inquilinaría, diferente a este Tribunal y por ello se aplica a esta cuestión previa lo ya decidido, declarándose sin lugar la misma, por cuanto no hay ningún asunto que en criterio de este Tribunal, competa a la administración Inquilinaría, por lo cual este Juzgador tiene plena jurisdicción sobre la presente causa y así se decide .-

4. - De las cuestiones previas de defecto de forma de la demanda, previstas en los numerales 2 y 4 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas a la omisión del domicilio de la demandada de los datos, títulos y explicaciones necesarias por tratarse de derechos incorporales y de la identificación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento .-

   En relación a la primera de ellas o sea la omisión del domicilio, siendo la demandada una compañía anónima , su domicilio, conforme lo establecido en los artículos 263 y 213 numeral 1 del Código de Comercio está en el lugar que determina su Acta Constitutiva, por lo cual entiende este sentenciador que al señalarse en el escrito de demanda todo lo relativo al Acta Constitutiva de la misma, incluyendo su número de Registro de Información Fiscal, se ha cumplido legalmente con la indicación del domicilio, por cuanto el mismo aparece en dicho documento, y así se decide.- Por otra parte, habiendo las mismas partes escogido un domicilio especial, único y excluyente para todos los efectos relacionados con el contrato de arrendamiento que cursa en autos, carece de importancia la no mención del domicilio social, toda vez que ello no afecta para nada el derecho a la defensa de la parte demandada,.- En consecuencia, se declara sin lugar dicha cuestión previa.-

   En cuanto a la segunda de ellas, considera este Tribunal que la relación de pago de facturas adjuntadas por la parte actora en su escrito de demanda, correspondientes a los años 2012 y 2013, que duró la vigencia del contrato de arrendamiento ya mencionado, que rielan a los folios 29 y 30 de autos, que no fueron desconocidas por la demandada, constituyen un medio suficiente e idóneo para señalar con claridad el objeto de la pretensión del demandante sobre ese punto, por cuanto los sobre alquileres se deben calcular desde la fecha de inicio del contrato hasta el momento en que dejaron de cobrarse, es decir, por lapsos determinados y en los documentos aportados por la demandante claramente se identifican cada uno de los pagos efectuados durante los meses de los años 2.012 y 2013 y sus respectivos totales, no existiendo imprecisión alguna en cuanto a las pensiones reclamadas que pudieran afectar el derecho a la defensa de la demandante y así se declara.- En fuerza de lo cual este Tribunal declara sin lugar la cuestión previa alegada.- Finalmente en cuanto a la última de ellas, referida a que no se señalaron ni los linderos ni otros datos del inmueble arrendado, el Tribunal considera que el local comercial objeto del contrato se identificó en el escrito de demanda en la misma forma en que se identificó en el Contrato suscrito por la parte reclamante, es decir, señalándose que se identificó con el No. L.20 y que se encuentra situado en el Centro Comercial Sigo de la ciudad de Maturín.- Pero además, en criterio de este Tribunal el objeto de la pretensión del demandante no es relativa a ese inmueble, sino a otros aspectos del contrato de arrendamiento por lo cual resulta inoficioso aplicar tal cuestión previa a un asunto que no constituye la pretensión del demandante, por ser este el requisito que exige dicha cuestión previa. Así se decide.- En consecuencia, se la declara sin lugar.-

   Resueltos como han sido tanto los puntos previos como las cuestiones previas opuestos por la demandada, el Tribunal pasa a decidir el fondo del asunto planteado por la demandante en su escrito de demanda, que podemos resumir en los siguientes puntos: 1.- Nulidad parcial de la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes sobre el local Comercial L-20 situado en el Centro Comercial Sigo de la ciudad de Maturín ; 2.- Reintegro de la cantidad de Bs. 11.875.45 por concepto de sobre alquileres durante los dos años de vigencia del referido contrato ; 3.- Nulidad de las cláusulas Séptima y Vigésima Novena por prohibir la tácita reconducción inquilinaría 4.- Renovación Tácita del contrato y 5.- Pago de un canon de arrendamiento igual que último realizado antes de vencer el contrato de arrendamiento.-

1. - La Cláusula Cuarta del referido contrato estableció el monto del canon de arrendamiento a pagar por la hoy demandante a la demandada, en un diez por ciento (10 % ) del monto de las ventas mensuales que realizara, pero fijándose también un monto de Bs. 5.299,34 durante el primer año de vigencia del contrato, el cual, conforme a la cláusula Séptima seria de 2 años, contados desde su firma, que ocurrió el 5 de Enero de 2.012, venciendo el 5 de Enero del año 2.014.- En criterio de la demandante tal cláusula es parcialmente nula porque el canon de arrendamiento debe estar perfectamente determinado en el contrato y la forma como lo estableció dicha cláusula es contraria a la naturaleza misma del contrato.- La parte demandada no compartió ese criterio por cuanto la libertad contractual permitía realizarlo y aunque posteriormente el Decreto 602 de fecha 29 de Noviembre de 2.013 lo prohibía, el mismo no se podía aplicar al mencionado contrato por el principio de irretroactividad de la ley .- Y aunque en la actualidad, la nueva Ley sobre esa materia establece en su artículo 32 tres ( 3 ) tipos de cánones de arrendamiento: el fijo ( CAF ) , el variable (CAV ) y el Mixto (CAM ).- Indudablemente que no teniendo la Ley efectos retroactivos, no se pueden aplicar al caso de autos ni el derogado Decreto 602 ni el artículo 32 de la Nueva Ley.- Pero, en criterio de este Tribunal , la definición que del contrato de arrendamiento hace el Código Civil, da la pauta para resolver este asunto.- Dicho Código, en su artículo 1.579 al definir el Contrato de Arrendamiento establece que el arrendatario debe pagar al arrendador un precio determinado, lo que en criterio del Tribunal significa que este debe estar establecido en el respectivo contrato en forma tal que no haya duda sobre su monto.- De manera que cuando el arrendador pretendió en su momento cobrar un porcentaje del 10 % sobre las ventas que realizara cada mes el arrendatario, por concepto de canon de arrendamiento, siendo que este porcentaje variaría cada mes, modificó el concepto de canon establecido en el Código Civil, que lo hacia perfectamente determinado y por ende fijo, no variable, creando uno nuevo totalmente indeterminado, con lo cual, en criterio de quien esto decide, desnaturaliza el referido contrato.- Por ello, tampoco la doctrina imperante para la época en que se suscribió el contrato de arrendamiento en comento, no aceptaba tal canon mixto ( parte fijo y parte variable ) por desnaturalizar el concepto de arrendamiento que expresaba el Código Civil .- Por ello, siendo este el criterio dominante para el momento en que nace el Contrato y teniendo un carácter no negado por la demandada de contrato por adhesión, considera este Tribunal que la cláusula Cuarta del referido contrato, para el momento de su firma, era parcialmente nula, ya que para ese momento, no se podía pactar un canon de arrendamiento mixto, sino exclusivamente determinado.- En fuerza de lo cual declara la nulidad parcial de la mencionada cláusula Cuarta y así se decide.-

2. - Siendo parcialmente nula la mencionada Cláusula Cuarta , por incluir un canon de arrendamiento variable, consistente en un diez por ciento ( 10 % ) del monto de las ventas realizadas por el arrendatario con motivo de la actividad comercial realizada en el Local arrendado a la parte demandada, el canon que ha debido pagarse legalmente durante el primer año de vigencia del contrato es el expresado en el mismo, montante a Bs. 5.299.34, incrementándose para el segundo año, según se estableció hasta Bs. 6.417.70, cantidad que la parte demandada consideró cierta, pero añadiendo que se incrementaba hasta 7.187,83, con el pago del IVA, calculado en un 12% o sea en Bs. 770.13, como lo expresó en su Escrito de contestación de la demanda al folio73.- Siendo ello así, una simple operación matemática permite establecer que durante el primer año de vigencia del contrato el arrendatario ha debido pagar, como canon de arrendamiento, una cantidad equivalente a la Bs. 5.299.34 multiplicado por 12 meses, o sea Bs. 63.592.08; mientras que para el segundo año de vigencia del mismo Contrato, ha debido pagar una cantidad equivalente a la de Bs. 6.417.70 multiplicada por 12 meses, o sea Bs. 77.012.40.- No se incluye el pago del IVA porque tal pago corresponde a un impuesto y por ende no lo recibe para si el arrendatario.- Se aprecia entonces, que durante la vigencia del contrato el arrendatario ha debido pagar al arrendador por el concepto antes señalado la cantidad total de Bs. 140.604.48.- Pero resulta de autos, con las pruebas aportadas en su escrito de demandante y que no fueron desvirtuadas por la demandada que aquella pagó a la arrendadora, durante los dos años de vigencia del contrato la cantidad de Bs. 152.479.93, como se aprecia en la Relación de Pago de Facturas, a los folios 29 y 30 de autos, por lo que una simple operación aritmética permite comprobar que pagó Bs. 11.875.45 por encima del canon de arrendamiento a que contractualmente estaba obligada, cantidad que deberá reintegrarle la arrendadora, por no estar prescrita dicha obligación y así se decide.-

3. - En relación a la nulidad de las cláusulas Séptima y Vigésima Novena del Contrato, relativas a la no aplicación de la Tácita Reconducción, es criterio del Tribunal que las mismas son contrarias a la ley y por ende nulas en forma absoluta.- En efecto, el artículo 1.600 del Código Civil estableció que los supuestos de hecho que hacían procedente la institución de la tácita reconducción, exigiendo que se tratara de un contrato a tiempo determinado, en el que el tiempo fijado había expirado, pero el arrendatario se había quedado ocupando la cosa arrendada y el arrendador lo había dejado en posesión de ella.- Siendo una institución establecida por la Ley y no habiendo esta creado la figura de su renuncia o inaplicación, mal podía una de las partes del contrato, impedir su aplicación, pues de ello permitirse se estaría admitiendo que la ley puede derogarse o suspenderse por convenios particulares, lo cual está expresamente prohibido en los artículos 7 y 8 del Código Civil.- Por lo antes expuesto se declaran nulas las mencionadas cláusulas Séptima y Vigésima Novena en lo relativo a la inaplicabilidad de la tácita reconducción, y por ende, en dicho Contrato de Arrendamiento era perfectamente aplicable la institución legal de la tácita reconducción , y así se declara.-

4. - En relación a la pretensión de la demandante de que en su caso se operó la tácita reconducción del contrato por cuanto a su vencimiento ella había quedado en posesión del inmueble arrendado, sin oposición del arrendador, el Tribunal observa lo siguiente:

   La Tácita reconducción es una institución propia de los contratos a tiempo determinado, como es el contrato de arrendamiento de autos y consiste en que la ley presume renovado el contrato, cuando a su vencimiento el arrendatario continua en posesión del objeto arrendado, sin oposición del arrendador.- En el caso que nos ocupa, el arrendador ha señalado que no hubo tal Tácita Reconducción, sino la Prorroga Legal que le correspondía al inquilino en razón del tiempo de la relación arrendaticia, y consignó al efecto original del Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado, para demostrar que el demandante tenia dos (2) años de relación arrendaticia, por lo cual le correspondía un año por prorroga legal automáticamente que concluiría el 6 de Enero de 2.015.- Este Tribunal, al respecto, considera necesario precisar que la prorroga legal es una nueva institución Inquilinaría que contrariamente a lo expresado por la parte demandada, no procede automáticamente al vencerse el tiempo pactado en el contrato a tiempo determinado.- La Ley requiere que el inquilino exprese que hará uso de ella y por ello la ley señala que la prorroga legal es “ obligatoria para el propietario y optativa o facultativa para el inquilino” lo que evidencia que no procede automáticamente al vencimiento, sino que debe pedirla el inquilino.- Tampoco procede automáticamente, porque si el inquilino no está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales ( articulo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ) tal prorroga no procede.- Es cierto que la ley dice que opera de “ pleno derecho “, pero ello no significa que opera automáticamente. De “pleno derecho” significa que ocurre o se aplica aun cuando las partes no la hayan mencionado en su contrato, o la hayan prohibido, siempre que el inquilino la solicite y este solvente en sus obligaciones.-

   Entonces tenemos que en el caso de autos, no se ha comprobado en forma alguna que el demandante hubiese solicitado prorroga legal del contrato, por lo cual el propietario demandado no puede invocarla ya que no estamos en presencia de ella.- En efecto, al no haberla solicitado el inquilino demandante y no proceder en forma automática como lo ha expresado este Tribunal el arrendador no puede invocar la figura de la prorroga legal ya que para él es obligatoria siempre que el inquilino la hubiese solicitado, lo que no se comprobó en autos.- Así se declara.-

   Por tanto, la situación de hecho consiste en que el inquilino demandante al vencimiento del contrato de arrendamiento suscrito con Sigo Venezuela S.A., sobre el Local Comercial L-20 del Centro Comercial Sigo de la ciudad de Maturín, en fecha 5 de Enero de 2.014, continuó ocupándolo en la misma condición de arrendatario, sin mediar oposición de parte de el arrendador, indudablemente que se operó la tácita reconducción del mencionado contrato, pues como ya se dijo el inquilino no hizo uso de la prorroga legal.- El Tribunal en inspección judicial realizada en dicho local en fecha 20 de Junio de 2.014, pudo apreciar que la empresa demandante funcionaba en el mismo Local en forma pacífica y publica, realizando su actividad mercantil normalmente, lo que evidencia claramente que luego del 5 de Enero de 2.014, ha continuado en posesión del Local arrendado, por lo que necesariamente el contrato de arrendamiento se ha renovado y así se decide, con los efectos que señala el artículo 1.600 del Código Civil.

5. - En cuanto a la pretensión del demandante de que hasta que se establezca legalmente un nuevo canon de arrendamiento sobre el local comercial L-20 ocupado por ella, continuará pagando el último canon que pagó en vigencia del contrato vencido, este Tribunal considera aplicable al caso de autos lo dispuesto en el artículo 32 de la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial que permite a las partes determinar dicho canon aplicando uno cualquiera de los 3 métodos allí contemplados, por lo cual deberán de común acuerdo, escoger el método que consideren necesario para ello. Y Así se decide.-

   Determinados suficientemente en todos los términos en que fuere planteada la controversia bajo estudio, constata este Juzgador la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento breve, a cuyo efecto este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas de derecho, y al tener como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiese sido alegado y probado en autos, forzosamente debe declarar CON LUGAR LA PRESENTE DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO con todos sus pronunciamientos de Ley, conforme los lineamiento determinados ut supra; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así finalmente se decide.

   DISPOSITIVA

   En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de los Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y S.B.d. esta Circunscripción Judicial del Estado Monagas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la sociedad mercantil “INVERSIONES FRANK’S PIZZAS C.A.” domiciliada en Maturín, Estado Monagas, inscrita en el Registro Mercantil de la circunscripción Judicial del Estado Monagas , el día 02 de Diciembre de 2.011, bajo el Nro. 17, Tomo 76-A, R.I.F. N° J40018500-9 contra de la Sociedad Mercantil “SIGO VENEZUELA S.A.” domiciliada en el Estado Aragua, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 19 de Mayo de 2.011, bajo el No. 48, Tomo 55-A , RIF No. J-29430577-6, y en consecuencia de ello, se DECLARA: PRIMERO: La Nulidad parcial de la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes sobre el local Comercial L-20 situado en el Centro Comercial Sigo de la ciudad de Maturín ; autenticado por ante la Notaria Pública Primera de la ciudad de Maturín , en fecha 05 de Enero de 2.012 , anotado bajo el No. 22, Tomo 01 de los libros de Autenticaciones llevados por ese Despacho , y posteriormente autenticado por ante la Notaria Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta , en fecha 27 de Junio de 2.012 , anotado bajo el No. 13, Tomo 25 de los Libros de Autenticaciones llevados por ese Despacho, en relación a la parte que estableció un canon de arrendamiento indeterminado que desnaturalizaba el mencionado Contrato.-- SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a reintegrarle a la demandante la cantidad de ONCE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS ( Bs. 11.875.45 ) por concepto de sobre alquileres pagados durante el año 2.012 y el año 2.013, en que estuvo vigente el referido contrato de arrendamiento sobre el Local Comercial L-20..- TERCERO.- Se declara la Nulidad de las cláusulas Séptima y Vigésima Novena del Contrato de Arrendamiento sobre el mencionado Local Comercial L-20 , por prohibir la tácita reconducción inquilinaría.- , CUARTA: Se declara renovado el mencionado Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes , que tuvo por objeto al Local Comercial identificado con el No. L-20 en el Centro Comercial Sigo de la ciudad de Maturín , reglándose sus efectos conforme lo dispone el artículo 1.600 del Codigo Civil .- QUINTA: Se establece que en cuanto al canon de arrendamiento a pagar, las partes lo deberán determinar conforme lo establece el artículo 32 de la Ley Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial , por ser la ley vigente en este momento para ese asunto.- SEXTA: De conformidad a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida.

   Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil se ordena notificar a las partes.-

   Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en los copiadores de sentencia llevados por este Tribunal.-

   Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maturín, Aguasay y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En Maturín a los 30 días del mes de Septiembre del año 2014

   EL JUEZ PROVISORIO

   ABG. C.J.R.M.

   LA SECRETARIA

   ABG. MARÌA ALEJANDRA GUZMAN

   En esta misma fecha, siendo las 11:30 a.m. horas de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.-

   LA SECRETARIA

   ABG. MARÌA ALEJANDRA GUZMAN

   CJRM/ Exp. Nº 16.662