Decisión de Juzgado de Municipio Septimo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 8 de Octubre de 2014

En que el ciudadano N.R.T.G., de cumplimiento a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, y como consecuencia del virtual incumplimiento del contrato y violación tanto de la cláusula anteriormente especificada así como del artículo 51 del Decreto Con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por parte del arrendatario, se declare resuelto el contrato de arrendamiento.

En la cancelación de la cantidad de Tres Millones Trescientos Mil Bolívares (Bs. 3.300.000,00), actualmente la cantidad de Tres Mil Trescientos Bolívares (Bs.3.300,00), por el uso que le ha dado el arrendatario al inmueble durante los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2007, a razón de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.000.000,00), actualmente la cantidad de Mil Cien Bolívares (1.100,00).

El pago de las costas y costos que se ocasione con motivo del presente juicio.

7. Estimó la demanda en la cantidad de TRES MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 3.300.000,00), actualmente la cantidad de TRES MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs.3.300,00),

8. Fundamentó la demanda en los artículos 1159, 1264, 1.133, 1167, 1.579 y 1.160 del Código Civil.

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

   Por su parte, en el escrito de contestación de la demanda, la parte demandada a través de su apoderado judicial manifestó lo siguiente:

1. Negó, rechazó y contradijo la demanda, tanto en los hechos con en el derecho invocado.

2. Que su representado ha estado consignando los meses demandados, en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el expediente signado con el Nº 2007-191, los cánones de arrendamiento, por la cantidad de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.000.000,00), actualmente la cantidad de Mil Cien Bolívares (1.100,00), correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, y que a su veces fueron consignados en el Tribunal de consignaciones en el lapso legal establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que se encuentra solvente por los meses demandados y no adeuda ninguna cantidad de dinero al demandante por concepto de cánones de arrendamiento.

3. Que inicialmente las partes convinieron en fijar el canon de arrendamiento en Setecientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 720.000,00), actualmente la cantidad de Setecientos Bolívares (Bs.720,00), del inmueble que su representado ocupa como arrendatario, según contrato de arrendamiento, cantidad que fue aumentada por consentimiento entre las partes a la cantidad de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.000.000,00), actualmente la cantidad de Mil Cien Bolívares (1.100,00), canon que viene pagando su represado.

4. Que existe en la Resolución Nº 37.667 de la República Bolivariana de Venezuela, de fecha 08 de abril de 2003, la cual establece la congelación de los cánones de arrendamiento a partir del 30 de noviembre de 2002, que no se pueden montos que superen las cantidades señaladas para esa fecha desde la cual es exigible la devolución pagada en exceso, se debe entender que es a partir del 30 de noviembre de 2002, además que el contrato de arrendamiento fue celebrado en el año 2003, estando vigente Decretos de Congelación de vivienda, por lo tanto las partes no podían, aumentar el precio convenido inicialmente, por lo que se reserva el derecho de solicitar el reintegro por vía judicial.

5. Que el contrato de arrendamiento se extinguió, sin necesidad de desahucio o notificación, por lo que al seguir ocupando el inmueble, y el arrendador seguir cobrando los cánones de arrendamiento, el contrato se convirtió a tiempo indeterminado y así solicita se declare.

   -III-

   DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

   Así las cosas, esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

   ANEXOS AL ESCRITO LIBELAR:

   1) Copia simple marcada “A” PODER otorgado por la ciudadana A.S.T., antes identificada, en fecha 16 de julio de 2003, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 72, Tomo 33. Al respecto, observa esta Alzada que de conformidad con lo establecido en los artículos 150, 154, 155 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, se tiene como cierta la representación que ejercen las abogadas en nombre de su poderdante. Así se establece

   2) Copia simple marcada “B”, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO, suscrito entre los ciudadanos J.O.L., titular de la cédula de identidad Nº V-3.155.512, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 9.736, en su carácter de apoderado y administrador de la ciudadana A.S.T., y el ciudadano N.T., antes identificados, en fecha 01 de octubre de 2003. Al respecto, esta Alzada le otorga pleno valor probatorio, por cuanto el mismo no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada en su oportunidad legal, todo de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil.

   ANEXOS AL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS.

   1) Reprodujo el MÉRITO QUE DE LOS AUTOS se desprenden a favor de su mandante. Sobre este particular, precisa observar esta Sentenciadora, que la doctrina jurisprudencial moderna, ha determinado que el mismo no constituye un medio de prueba, sino un deber del jurisdicente, por lo que al no ser promovido un medio de prueba susceptible de valoración, se desecha. Así se establece.

   2) Reprodujo e hizo valer el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito por las partes en el presente juicio en fecha 01 de octubre de 2003. Con relación a esta prueba, se observa que la misma ya fue valorada en el presente Capitulo denominado “Anexos al Escrito Libelar”, por lo que resulta inoficioso un nuevo pronunciamiento. Así se establece.

   3) Reprodujo e hizo valer en todas sus partes LA FALTA DE PAGO de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2007. Al respecto, se tiene que el mismo no constituye un medio susceptible de valoración, por lo tanto no se le confiere ningún valor probatorio. Así se establece.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

1. Original de PLANILLA DE DEPÓSITO BANCARIO consignado por el ciudadano N.R.T., a favor de la ciudadana A.S.T., identificados anteriormente, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de noviembre de 2007, por la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,00), actualmente la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES, concerniente al pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre y octubre de 2007, en la cuenta No. 00030012870001037592 del BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA.

2. Original de PLANILLA DE DEPÓSITO BANCARIO consignado por el ciudadano N.R.T., a favor de la ciudadana A.S.T., identificados anteriormente, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 13 de diciembre de 2007, por la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (BS. 1.000.000,00), actualmente la cantidad de MIL CIEN BOLÍVARES (1.100,00), concerniente al pago del canon de arrendamiento correspondiente del mes de noviembre de 2007, en la cuenta No. 00030012870001037592 del BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA.

3. Original de PLANILLA DE DEPÓSITO BANCARIO consignado por el ciudadano N.R.T., a favor de la ciudadana A.S.T., identificados anteriormente, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha en fecha 10 de enero de 2008, por la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (BS. 1.000.000,00), actualmente la cantidad de MIL CIEN BOLÍVARES (1.100,00), concerniente al pago del canon de arrendamiento correspondiente del mes de diciembre de 2007, en la cuenta No. 00030012870001037592 del BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA. Con relación a las pruebas promovidas en los numerales 1), 2), y 3), relativa a las Planillas de Depósitos Bancarios consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, éste Tribunal observa que dichas consignaciones no fueron cuestionadas por la representación judicial de la parte actora, por lo que a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, les otorga valor probatorio. Así se establece.

   EN EL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS:

1. Reprodujo, ratificó e hizo valer el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito por las partes en el presente juicio en fecha 01 de octubre de 2003, Con relación a esta prueba, se observa que la misma ya fue valorada en el presente Capitulo denominado “Anexos al Escrito Libelar”, por lo que resulta inoficioso un nuevo pronunciamiento. Así se establece.

2. Reprodujo, ratificó e hizo valer los DEPÓSITOS BANCARIOS, consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fechas 19 de noviembre, 13 de diciembre de 2007, y 10 de enero de 2008. Esta Alzada observa que dicha prueba ya fue valorada en el presente Capitulo denominado “Anexos al Escrito Libelar”, por lo que resulta inoficioso un nuevo pronunciamiento. Así se establece.

   - IV -

   MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

   Encontrándonos en la oportunidad para decidir el mérito de este asunto, esta Alzada advierte que cuando es ejercido el recurso ordinario de apelación contra el fallo de primera instancia, el Juez de Alzada adquiere conocimiento pleno nuevamente del thema decidendum, es decir, debe apreciar de nuevo todos los hechos alegatos y defensas de las partes que limitan la controversia, así como todas y cada una de las pruebas aportadas, para luego así, pronunciarse nuevamente sobre la suerte de la demanda.

   A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

   Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

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   Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

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   Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

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   Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

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   Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente

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   Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

   Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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   Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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   Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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   En el caso de marras, siendo que la fecha de interposición de esta demanda, estaba vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de fecha 16 de mayo de 2006, en consecuencia esta Sentenciadora se acoge a lo establecido en dicha norma, a tal efecto es oportuno a.l.e.e. sus siguientes artículos:

   Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes

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   Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

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   Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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   Ahora bien, se conoce de esta causa en virtud del recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 28 de abril de 2008, por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró Con lugar la presente demanda, en consecuencia declaró resuelto el contrato.

   En materia de arrendamiento, el Juez debe examinar previamente la naturaleza del contrato cuya ejecución o resolución se demanda, para de esa manera determinar las normas de derecho aplicables al caso sometido a su consideración, pues una vez iniciado el proceso, el desarrollo de las distintas fases que en él deben sucederse no constituye asunto exclusivo de las partes, pues al requerirse el ejercicio de la función jurisdiccional entra en juego el interés público para una recta y pronta administración de justicia, lo que en definitiva aumenta los poderes del Juez para la dirección del proceso, y que a su vez sirve de preámbulo suficiente a este Tribunal para dilucidar de una vez por todas, si estamos en presencia no sólo de la vía procesal adecuada, sino de la acción pertinente, que es distinto al derecho mismo que se reclama, y si con ello se violan elementales principios revestidos de eminente orden público, que ni el consentimiento de las partes, ni el que hacer del Juez puedan quebrantar, como bien lo dispone el artículo 6 del Código Civil.

   Planteados así cada uno de los alegatos y defensas formuladas en el presente juicio, pasa esta Alzada en primer lugar a a.l.n.d. contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, para determinar si estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado o se convirtió a tiempo indeterminado, puesto que, cuando se trata de un contrato de arrendamiento lo primero que debe hacer el Juez es verificar la naturaleza de los mismos tal y como lo estableció la Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; caso del ciudadano L.P.L.G. contra el ciudadano M.U.; mediante la cual señaló lo siguiente:

   ...No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.

   (HARTING, H.D.E.A., Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.)…”.

   Aduce la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar, que en fecha 01 de octubre de 2003, actuando en representación de la propietaria del inmueble objeto de la presente litis, celebró un contrato de arrendamiento privado con el ciudadano N.R.T.G., antes identificados, constituido por un inmueble ubicado en el nivel Planta Alta signado como nivel 1, de la casa quinta denominada G.M., ubicada en la parcela Nº 4, situada en la ruta 9, de la urbanización Colinas de S.M.P.S.P., cuya duración del contrato sería de un (1) año, pudiendo ser prorrogados por lapsos iguales siempre a termino fijo sin que operara la tacita reconducción alguna, con un canon de arrendamiento mensual de SETECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (BS. 720.000,00), actualmente la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs.720,00), pagaderas por mensualidades vencidas y consecutivas dentro de los primeros días del mes vencido, siendo que dicha cantidad fue aumentada por consentimiento entre las partes, a la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), actualmente la cantidad de MIL CIEN BOLÍVARES (1.100,00).

   Igualmente, aduce, que el arrendatario ha violado el contrato de arrendamiento en su cláusula cuarta por cuanto para la fecha de interposición de la demanda, se encuentra atrasado en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de: septiembre, octubre, y noviembre de 2007, a razón de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.000.000,00), actualmente la cantidad de Mil Cien Bolívares (1.100,00), lo que asciende a la suma de Tres Millones Trescientos Mil Bolívares (Bs. 3.300.000,00), actualmente la cantidad de Tres Mil Trescientos Bolívares (Bs.3.300,00).

   Por su parte, en el escrito de contestación de la demanda, el apoderado judicial del ciudadano N.R.T.G., alegó que su representado ha estado consignando los meses demandados, en el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el expediente llevado por dicho Tribunal signado con el Nº 2007-191, los cánones de arrendamiento, por la cantidad de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.000.000,00), actualmente la cantidad de Mil Cien Bolívares (1.100,00), correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, y que a su veces fueron consignados en el Tribunal de consignaciones en el lapso legal establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que se encuentra solvente por los meses demandados y no adeuda ninguna cantidad de dinero al demandante por concepto de cánones de arrendamiento.

   Asimismo, aduce que, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en el presente juicio, se extinguió, sin necesidad de desahucio o notificación, por lo que al seguir ocupando el inmueble, y el arrendador seguir cobrando los cánones de arrendamiento, el contrato se convirtió a tiempo indeterminado y así solicitó se declare.

   Para ésta Juzgadora no cabe duda del contenido normativo del artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil, que expresa:

   …En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, la verdad y la buena fe...

   Para esa interpretación, el artículo en el cual nos ocupamos establece, que el intérprete debe buscar la intención y el propósito de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe: las de la ley, porque el contrato tiene su primer arraigo en las normas que ella establece para su celebración; las de la verdad, en razón de que los jueces tienen por eminente oficio la inquisición de ella, y únicamente sobre la verdad deben reposar los fundamentos de sus decisiones y, las de la buena fe, en el sentido de que las partes se han confiado implícitamente a ella en la regulación de los derechos que se han conferido y de las obligaciones que se han impuesto al contratar.

   Las partes se presentan ante el juez, en desacuerdo respecto de la índole y del alcance de los derechos y de las obligaciones que a una de ellas, o ambas, corresponde en el contrato; cada quien alega un propósito y una intención opuestos o discordantes, o lo que es lo mismo, difieren en la manera de interpretar la convención. Al Juez le toca entonces dirimir la controversia, determinando esa intención y ese propósito. La alegación que la parte actora haga en pro de su respectiva interpretación, puede considerarse como la premisa mayor de un silogismo y, asume, para la parte que la ofrece, el carácter de una proposición incontestable. Esta premisa debe engendrar otra que demuestre que la pretensión que se sostiene en el juicio surge o se deduce lógicamente de la primera. De las dos proposiciones hechas, a su vez por cada parte, al Juez le corresponde deducir la verdadera conclusión interpretativa, y es ésta la que debe ser conforme con la ley con la verdad y con la buena fe.

   De la circunstancia que del artículo que apuntamos, ordene al Juez atenerse a la intención y al propósito de las partes en el contrato o acto, se deduce, que lo inviste de la facultad soberana de escudriñar y fijar esa intención y ese propósito, cuando no aparezcan claramente manifestados; pero este poder de interpretación, está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto, están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, que las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras. Fuera de esos casos, toda conclusión judicial derivada de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos, es ilegal, puesto que, estando expresa e indubitablemente manifestados la intención y el propósito de los contratantes, el juez lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en lo cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad, y esto constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad.

   Por otra parte, la facultad del juez no llega hasta poder desnaturalizar los contratos o actos so pretexto de interpretarlo. El juez no puede moverse para fijar el sentido de las cláusulas de una convención, sino dentro del círculo propio al carácter jurídico ilegal de ella: él interpreta el contrato que se somete a discusión pero no lo cambia de distinta naturaleza. Sintetizando: interpreta, pero no desnaturaliza.

   Luego, afirma BORJAS (Comentarios al Código de Procedimiento Civil, Pág. 47, Tomo I, Caracas 1.985), en materia de reglas de interpretación, expresa nuestro texto en un solo precepto: “...Descubrir a todo trance, con buena fe, sin otra mira que la verdad y dentro de las exigencias de la Ley, pues la voluntad de las partes es Ley entre éstos...”.

   De la revisión minuciosa del documento suscrito en fecha 01 de octubre de 2003, se evidencia que las partes en el presente juicio celebraron un contrato de arrendamiento sobre un apartamento, ubicado en e nivel Planta Alta, nivel 1, de la Casa-Quinta distinguida con el nombre de G.M., ubicada en la parcela Nº 4, situado en la ruta 9, de la urbanización Colinas de S.M.P.S.P., Municipio Libertador Distrito Metropolitano de Caracas, con un tiempo de duración de un (1) año, contado a partir del 01 de octubre de 2003, pactando un canon mensual de SETECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 720.000,00), actualmente la cantidad de SETECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs.720,00), el cual debía ser cancelado al arrendador por mensualidades vencidas y consecutivas pagaderas dentro de los (15) primeros días del mes vencido, tal y como consta del documento inserto a los autos marcado con la letra “B”, cursante desde el folio 8 al 15, valorado en la oportunidad correspondiente conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

   En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. G.G.Q., sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia.” (Citado por J.L.V. en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99).

   En este mismo sentido, el autor J.M.C., señala en su obra “Nociones de Derecho Inquilinario y Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, (Pág. 11 y 12), lo siguiente:

   …Los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, son aquellos cuya duración está señalada en un término fijo, es decir, que tienen un plazo para su terminación. Generalmente son escritos y su duración está determinada en una de las cláusulas: pueden ser de tres meses, seis meses, un año…en los términos convenidos por las partes al momento de contratar…

   Un contrato es a tiempo indeterminado, cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose fijado inicialmente un lapso temporal se le dejó después de vencido el lapso y su prórroga correspondiente en posesión del inmueble, mediante el pago del precio…

   En este estado se hace necesario citar la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de octubre de 2003, tantas veces aludido:

LA DURACIÓN DEL PRESENTE CONTRATO ES DE UN (1) AÑO FIJO, CONTADO DESDE EL DÍA (1) DE OCTUBRE DE DOS MIL TRES, 2.003, AL VENCIMIENTO DE DICHO PLAZO, ESTE CONTRATO SE CONSIDERA EXTINGUIDO SIN NECESIDAD DE DESAHUCIO NI DE NOTIFICACIÓN ALGUNA, A MENOS QUE LAS PARTES CON TREINTA (30) DIAS DE ANTICIPACIÓN A ESE VENCIMIENTO POR LO MENOS CONVINIEREN EN PRORROGARLO POR PERIODOS ANUALES… NO OBSTANTE A LO ANTERIOR, SI AL VENCIMIENTO DEL TERMINO EL ARRENDATARIO, CONTINUARE OCUPANDO EL INMUEBLE OBJETO DE ESTE CONTRATO Y EL ARRENDADOR HICIERE EFECTIVO EL COBRO DE LA PRIMERA MENSUALIDAD DE ALQUILER SIGUIENTE A ESE VENCIMIENTO EL PRESENTE CONTRATO SE ENTENDERÁ PRORROGADO POR UN (01) AÑO MAS… EN RAZÓN DE LO CONVENIDO EN ESTE CONTRATO, LAS PARTES DECLARAN QUE EN NINGÚN CASO OPERA LA TACITA RECONDUCCIÓN DEL ARRENDAMIENTO PUES LA INTENCIÓN DE LAS PARTES ES QUE ESTE CONTRATO EN NINGUN CASO SE CONVIERTA A TIEMPO INDETERMINADO. (Mayúscula del contrato, Negritas del Tribunal).

Del análisis de la cláusula anteriormente transcrita, se desprende que la intención de las partes en el presente juicio, fue celebrar un contrato a tiempo determinado, sin que en ningún caso se convirtiera a un contrato sin determinación en el tiempo, por lo tanto en virtud que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes tal y como lo estipula el artículo 1.159 del Código Civil, esta Alzada determina que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de octubre de 2003, es a tiempo determinado. Así se declara.

Del anterior análisis, concluye ésta Alzada que la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por la parte demandante, es la idónea para obtener lo pretendido. Así se decide.

Ahora bien, luego de haber sido probada la existencia del contrato entre las partes, y la naturaleza del mismo, corresponde al arrendatario demostrar el pago o algún otro hecho extintivo de la obligación locativa.

En ese sentido, la parte demandada a los fines de demostrar el hecho extintivo de la obligación, trajo a los autos durante la secuela de este juicio, las consignaciones, que hiciera por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre y octubre, cancelado el 19 de noviembre de 2007; el mes de noviembre de 2007, cancelado el 13 de diciembre de 2007 y el mes de diciembre de 2007, cancelado el 10 de enero de 2008, por la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.1.100.000,00), actualmente la cantidad de MIL CIEN BOLÍVARES (Bs.1.100,00), cada mes, depositados en la Entidad Bancaria BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, en la cuenta Nº 00030012870001037592, las cuales corres insertas a los folios 29 al 31, del expediente, y, que ya fueron valorados por esta Alzada. (Negrita del Tribunal).

La Cláusula Undécima del Contrato suscrito por las partes establece lo siguiente:

…SON CAUSAS DE RESOLUCIÓN DE ESTE CONTRATO LAS SIGUIENTES: A-) QUE EL ARRENDATARIO INCUMPLA CUALQUIERA DE LAS OBLIGACIONES CONTRAIDAS EN ESTE INSTRUMENT O PREVISTAS EN LA LEY; B-) QUE EL ARRENDATARIO NO PAGUE UNA DE LAS PENSIONES DE ARRENDAMEINTO A SU RESPECTIVO VENCIMIENTO…

(Mayúscula del Contrato, Negrita del Tribunal).

Así las cosas, resulta importante traer a colación lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual estable lo que textualmente se transcribe a continuación:

Artículo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…

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En virtud de lo antes transcrito quedó demostrado el incumplimiento de la parte demandada ciudadano N.R.T., a su obligación, por cuanto el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre alegado por la parte actora como retrazado, fue cancelado en fecha 19 de noviembre de 2007, es decir, fue extemporáneo el pago del mes de septiembre de 2007, y, así lo ha reconocido la parte demandada en el transcurso del proceso, considerando esta Alzada inoficioso pronunciarse sobre los demás pagos de cánones de arrendamiento, por cuanto las partes acordaron que el incumplimiento de una de las pensiones de arrendamiento era causal para solicitar la Resolución del Contrato. Así se decide

En este orden de ideas, conviene citar al procesalista venezolano RENGEL-ROMBERG, ARÍSTIDES, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, afirma lo siguiente:

...La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados...

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Lo anterior, en virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1.354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente:

...Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

.

Así las cosas, en virtud que la representación judicial de la parte demandada, no produjo para el proceso, prueba alguna tendente a demostrar el hecho extintivo, impeditivo o modificativo de la pretensión de la parte actora, constituyéndose todo esto, en que parte la demandada, no cumplió con la carga procesal de probar a que se refiere el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal debe en conclusión, declarar Sin Lugar el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte demandada, en consecuencia se CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, con los pronunciamientos que serán determinados en el dispositivo de éste fallo. Así se decide.

-V-

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 05 de mayo de 2008, por el abogado J.C.R.P., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano N.R.T.G..

Se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la Sentencia dictada el veintiocho (28) de abril de 2008, por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Se declara CON LUGAR, la pretensión contenida en la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoara el apoderado judicial de la ciudadana A.S.T., titular de la cédula de identidad Nº V-3.813.947, en contra del ciudadano N.R.T.G., titular de la cédula de identidad Nº V-5.964.911, en consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01 de octubre de 2003, el cual corre inserto a los autos.

Se ORDENA a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento, ubicado en el nivel Planta Alta, nivel 1, de la Casa-Quinta distinguida con el nombre de G.M., ubicada en la parcela Nº 4, situado en la ruta 9, de la urbanización Colinas de S.M.P.S.P., Municipio Libertador Distrito Metropolitano de Caracas.

Se CONDENA a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de TRES MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.3.300.000,00), actualmente la cantidad de TRES MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs.3.300,00), por concepto de indemnización por el uso que le ha dado al inmueble durante los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2007, a razón de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.1.100.000,00), actualmente la cantidad de MIL CIEN BOLÍVARES.

Se CONDENA a la parte demandada al pago de las costas del presente recurso de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, NOTIFÍQUESE a las partes de la presente decisión.

Remítase mediante oficio el expediente al Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, una vez que conste en autos la última notificación de las partes.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO SÉPTIMO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en la ciudad de Caracas, el 08 de octubre de 2014. Años: 205° de la Independencia y 155° de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

M.M.C.

LA SECRETARIA TEMPORAL.

A.D.R.

En la misma fecha, siendo las 01:00 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la decisión anterior, dejándose copia certificada de la misma en el copiador respectivo, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA TEMPORAL

A.D.R..-

MMC/ADR/08.-

ASUNTO: 00786-12

EXP. ANTIGUO: AH1B-V-2008-000130.-