Decisión de Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de Carabobo, de 4 de Noviembre de 2009

V.M.D.I., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.421.142 y de este domicilio.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DECISIÓN: SIN LUGAR LAS CUESTIONES PREVIAS Y CON LUGAR LA DEMANDA (SENTENCIA DEFINITIVA)

CAPITULO I:

DE LA NARRATIVA

Se inician las presentes actuaciones por demanda presentada ante este Juzgado en fecha 07 de noviembre de 2008, por la ciudadana A.B.A., abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 121.568, en su carácter de Apoderada Judicial de Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA ABC, S.R.L., en contra de la ciudadana E.J.D.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.950.570 y de este domicilio, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. (Folios 01 al 19)

En fecha 10 de noviembre de 2008, mediante auto se ordenó dar entrada a la demanda y se ordenó formar expediente. (Folio 22)

En fecha 11 de noviembre de 2008, este Juzgado mediante auto admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la ciudadana E.J.D.D.M., antes identificada, para el segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación. (Folio 23)

En fecha 19 de noviembre de 2008, la parte actora consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de la compulsa de la parte demandada. (Folio 25)

En fecha 20 de noviembre de 2008, mediante auto se libró compulsa a la parte demandada. (Folio 26)

En fecha 25 de noviembre de 2008, el alguacil del Juzgado consignó la compulsa y dejó constancia de no haber encontrado a la parte demandada para citarla y consignó la compulsa en el mismo estado. (Folio 38)

En fecha 21 de Enero de 2009, la parte actora solicitó el abocamiento de la ciudadana Jueza; y en fecha 22 de enero de 2009, quien suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa. (Folios 39 y 40)

En fecha 19 de febrero de 2009, la Abogado A.F., Inpreabogado N° 68.845, Apoderada Judicial de la parte actora, solicita la citación por carteles de la parte demandada. (Folio 43)

En fecha 20 de febrero de 2009, la Apoderada de la parte actora consigna copia certificada del título de propiedad del inmueble y certificación de gravámenes. (Folios 45 al 51)

En fecha 25 de febrero de 2009, mediante auto se acordó citar a la parte demandada por carteles de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, librándose el cartel respectivo. (Folios 52 y 53)

En fecha 20 de marzo de 2009, se decretó medida de secuestro sobre el inmueble objeto del presente litigio. (Folio 01 del Cuaderno de Medidas)

En fecha 11 de mayo de 2009, la parte actora consigna los diarios Noti-Tarde y El Carabobeño, para que previo desglose de las páginas donde aparece publicado el cartel, se agreguen a los autos; y en esa misma fecha mediante auto se agregó a los autos las páginas de los ejemplares donde aparece el cartel librado. (Folios 63 al 66)

En fecha 02 de junio de 2009, la parte demandada ciudadana E.D.D.M. y la tercero coadyuvante V.M.D.I., presentan escrito de contestación a la demanda con sus recaudos anexos. (Folios 67 al 133)

En fecha 02 de junio de 2009, las ciudadanas E.J.D.D.M. y V.M.D.I., confieren poder Apud-Acta al Abogado J.A.A., Inpreabogado N° 67.137. (Folio 134)

En fecha 02 de junio de 2009, la Secretaria de este Tribunal da cuenta de haber fijado el cartel en la morada de la parte demandada, cumpliendo con la formalidad establecida en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 135)

En fecha 08 de junio de 2009, el Tribunal mediante auto acordó tener como parte en el presente juicio al Abogado J.A.A., antes identificado. (Folio 136)

En fecha 08 de junio de 2009, el Tribunal mediante auto deja constancia que a partir del 02 de junio de 2009, la ciudadana E.J.D.D.M. queda citada; asimismo acepta en condición de tercera a la ciudadana V.D.I. y consideró necesario dejar establecido que las medidas cautelares deben ser tramitadas en un cuaderno separado. (Folios 137 y 138)

En fecha 10 de junio de 2009, la Apoderada de la parte actora presentó escrito de alegatos. (Folios 139 al 146)

En fecha 11 de junio de 2009, el Apoderado Judicial de la parte demandada presentó escrito mediante el cual apeló del auto dictado por este Tribunal en fecha 08 de junio de 2009. (Folios 147 al 151)

En fecha 15 de junio de 2009, el Abogado J.A., Apoderado Judicial de la parte demandada, presenta escrito de promoción de pruebas. (Folios 152 al 166)

En fecha 16 de junio de 2009, la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas. (Folios 167 al 192)

En fecha 16 de junio de 2009, el Tribunal mediante auto negó oír la apelación interpuesta por la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 894 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 193 al 194)

En fecha 17 de Junio de 2009, el Tribunal mediante auto admitió los escritos de pruebas promovidos por las partes y en relación al escrito presentado por la parte demandada acordó la citación de la parte demandante para que compareciera al día de despacho siguiente a que constara en autos la ultima citación, a absolver las posiciones juradas promovidas. (Folios 195 al 198)

En fecha 15 de julio de 2009, la Apoderada de la parte actora se da por citada del auto de fecha 17-06-2009 y consigna acta de defunción del ciudadano P.E.R.. (Folios 199 al 201)

En fecha 16 de Julio de 2009, oportunidad fijada para el acto de posiciones juradas, el Tribunal declaró desierto el acto por cuanto no compareció ninguna de las partes en las horas respectivas. (Folios 202 al 204)

Ahora bien, siendo la oportunidad para dictar sentencia definitiva, este tribunal procede a hacerlo expresando todas las cantidades monetarias independientemente de cómo aparezcan señaladas en las actas bajo la reconversión actual salvo que se realicen transcripciones textuales, y vistos los alegatos esgrimidos por la parte actora, los mismos se pueden resumir de la siguiente manera:

CAPITULO II

DE LOS ALEGATOS, PRETENSIONES Y DEFENSAS DE LAS PARTES

A.- DE LA PARTE ACTORA:

a.- Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia en fecha 28 de octubre de 2004, bajo el Nº 48, Tomo 107, que su representada ADMINISTRADORA ABC, SRL, por intermedio de su Administrador P.E.G., celebró contrato de arrendamiento por término fijo, determinado e improrrogable con la ciudadana E.J.D.D.M., sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento en el piso 1, Apartamento 1B, distinguido con el número cívico N° 102-61 del Condominio Edificio y Centro Comercial Papin, ubicado en la Calle Páez de la Parroquia El S.d.M.V., Estado Carabobo.

b.- Que entre las estipulaciones contractuales, se convino que el canon de arrendamiento mensual sería de Cinco Bolívares Fuertes con Siete Céntimos (BsF.5,07), los cuales debían ser cancelados por mensualidad anticipada los cinco primeros días de cada mes por transcurrir. El lapso de duración del contrato sería de seis meses fijos contados a partir del 31 de octubre de 2004, el cual no podía ser prorrogado.

c.- Que llegada la fecha de culminación del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 28 de octubre de 2004, la arrendataria manifestó la imposibilidad de devolver el inmueble arrendado, por lo que su poderdante mediante documento privado, suscrito en fecha cinco de abril de 2005, acuerda prorrogar por seis meses más el contrato de arrendamiento y una vez llegada la fecha de culminación del acuerdo suscrito, es decir el día 31 de octubre de 2005 y en virtud de que la arrendataria manifestó nuevamente su imposibilidad de desocupar el inmueble, es que su representada decide conceder mediante documento privado, nueva prórroga de un (1) año, contado a partir del 31 de octubre de 2005, manteniéndose las mismas obligaciones del contrato suscrito en fecha 28 de octubre de 2004. Llegado el día 31 de octubre de 2006, fecha en que culminaba la prórroga concedida mediante documento privado, la Arrendataria manifiesta por tercera vez su imposibilidad de desocupar el inmueble, por lo que se suscribe nuevo documento privado en el que se acuerda una nueva prorroga por el lapso de un (1) año.

d.- Que la ciudadana E.J.D.D.M., al suscribir la última de las prórrogas contractuales ut supra mencionadas, se obligó entre otras cosas, a entregar el apartamento que le fue arrendado en el lapso de un (1) año, contado a partir del 31 de octubre de 2007; es por lo que su representada, cinco (5) meses antes del vencimiento de la última de las prórrogas notificó a la ciudadana E.D.D.M., en fecha 23 de Julio de 2007 por medio de telegrama enviado a través de IPOSTEL, su intención de no renovar el contrato de arrendamiento a su vencimiento, lo que significaba que el 31 de octubre de 2007 el contrato vencía y por la vigencia de la relación locativa la prórroga vencía el 31 de octubre de 2008.

e.- Que en diversas oportunidades se ha pretendido entablar conversaciones con la demandada destinadas a solventar los problemas presentados y solicitar la entrega del inmueble, resultando infructuosas dichas gestiones, por lo que en base a los hechos señalados anteriormente, su representada intenta ante este Tribunal, la presente demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

f.- Que demanda en nombre y representación de la ADMINISTRADORA ABC, SRL, por Cumplimiento de Contrato a la ciudadana E.J.D.D.M., para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal en proceder a dar por terminada la relación arrendaticia y en consecuencia, a que cumpla con su obligación de entregar a su representada el inmueble, libre de personas y bienes y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que se le entregó, sin plazo alguno y en pagar los cánones arrendaticios y los montos que se generen por cada día de demora hasta que se cumpla la total y definitiva desocupación del inmueble arrendado conforme a la cláusula cuarta del contrato originario; para lo cual se solicita la experticia complementaria del fallo y por último en pagar todos los desperfectos que presente el inmueble y que no hayan sido cubiertos por la Arrendataria.

B.- DE LA PARTE DEMANDADA Y DE LA TERCERO:

Por su parte, la demandada y la tercero al momento de ejercer el derecho a la defensa en la contestación a la demanda, lo hicieron de manera extemporánea por anticipada ya que fue en esa fecha 02 de junio de 2009 cuando este Juzgado las consideró citadas como se dijo en el auto dictado el 08 de junio de 2009, y en consecuencia la oportunidad procesal correspondiente para el referido acto fue el 04 de junio de 2009, y es con base a esa consideraciones que la apoderada judicial de la parte actora pide que sea declarada inválida porque fueron opuestas cuestiones previas que ameritaban su presencia. No obstante lo anterior, y siguiendo la orientación jurisprudencial contenida en la sentencia de fecha 21 de septiembre de 2006 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez en el expediente Nº 06-0084, S. RC. Nº 0686, específicamente en los juicios de arrendamiento no es necesaria la presencia de la parte demandante para que contradiga las cuestiones previas opuestas, ya que estas deben ser decididas en la oportunidad de dictar sentencia definitiva, como sucede en este caso, y ello no obsta para que el sentenciador dependiendo de las circunstancias declare la improcedencia de las mismas. Así se declara y decide.

En virtud de lo anterior, si bien se observa un desorden en la secuencia lógica de las peticiones de la parte demandada y la tercero y una redundancia indiscriminada en sus argumentos, se pueden resumir sus alegatos de la siguiente manera:

a.- Impugnan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes la demanda incoada –según dicen- por los ciudadanos P.E.E.M. y P.E.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V-3.390.209 y Nº V-89.176, respectivamente, por cuanto no son ciertos los hechos relatados en el libelo de la demanda, y por ende no se deriva a favor del sedicente demandante ningún derecho, como éste así lo pretende, y enfáticamente impugnaron el poder general que riela a los folios 8, 9 y 10; que el ciudadano P.E.E.M. carece de legitimidad para demandar por si solo y no está facultado para otorgar poderes en nombre del ciudadano P.E.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-350.048, quien según el documento aportado es el verdadero propietario del inmueble; y así mismo, el ciudadano P.E.E.M., en representación de Administradora ABC, S.R.L. entidad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de mayo de 1989, bajo el Nº 28, Tomo 8-A, no aportó ningún documento de contrato de administración del inmueble objeto de la relación locativa por parte de su propietario, situación que evidencia la falta de capacidad procesal o legitimación activa, y por tal razón no tiene cualidad para otorgar poder ni tiene autorización expresa del propietario del inmueble, por lo que todas las actuaciones son nulas a tenor de lo dispuesto en los artículos 206, 212 y 213 del Código de Procedimiento Civil.

b.- Alegan la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuye, o porque el poder está otorgado en forma ilegal o sea insuficiente, tal como fue otorgado por el ciudadano P.E.E.M.. Que el poderdante no está facultado para otorgar poderes en nombre y representación de P.E.R., por lo que se debe declarar la nulidad de todas las actuaciones y declarar inadmisible la demanda por falta de cualidad del actor, ya que aparece como accionante en nombre y representación de Administradora ABC, S.R.L., y ninguno tiene cualidad para interponer demandas a pesar de no tener poder suficiente para representar a P.E.R.. Que no consta que éste último, le haya otorgado poder suficiente para accionar al ciudadano P.E.E.M., y menos para sustituir el poder en los abogados anteriormente prenombrados, por lo que se evidencia la falta de cualidad que tienen los accionantes, ya que quien dice ser el titular del derecho no lo detenta, ya que la titularidad de la acción –según señala- le corresponde a P.E.R. por ser el propietario del inmueble, y por ende impugnaron el poder otorgado por P.E.E.M. por ineficaz e insuficiente ya que infringe el artículo 1358 del Código Civil. Que solicita sea declarado nulo el poder por infringir los artículo 161 y 140 en concordancia con el artículo 138 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el instrumento poder que otorga el ciudadano P.E.E.M. no señaló las cláusulas de los estatutos de la Sociedad de Comercio que él dice representa, ni acompañó copia del acta constitutiva de la sociedad. Que las Sociedades de Responsabilidad Limitada no pueden demandar por si solas, ya que los socios responden únicamente por los aportes hechos a la sociedad y que para demandar por otro socio necesitan expresamente el poder autenticado del socio P.E.R., quien es el propietario y responde con sus bienes y no de los socios que otorgaron el poder impugnado, por cuanto se limita la responsabilidad de los socios frente a terceros y no la responsabilidad de la sociedad según el artículo 312 del Código de Comercio, que limita la responsabilidad de los socios al monto de sus aportes establecidos en el contrato social.

c.- Que impugna, rechaza y contradice la notificación realizada mediante el telegrama de fecha 23 de julio de 2007, bajo el N° 6579, realizado en la oficina de IPOSTEL, el cual fue enviado con carácter de urgencia a la ciudadana E.D.D.M. y/o J.A.M., por el ciudadano P.E.G., a la siguiente dirección Apartamento 1-B, Edificio y Centro Comercial Papin, Valencia, en el cual, es de hacer notar que éste telegrama nunca llegó a su destino porque en él no tiene anexo acuse de recibo certificado por el Instituto de IPOSTEL, es por cuanto no configura ninguna prueba de que fue notificada de la no renovación a partir de su vencimiento el 31-10 de 2007, ya que del telegrama no se desprende en su contenido por quien fue recibido, ni tampoco consignaron el acuse certificado de recibo lo que implica que no está notificada legalmente, es decir, para que se produzca la notificación respectiva debe hacerse de conformidad con lo establecido en los artículos 75 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, 233 del Código de Procedimiento Civil y 49 de la Constitución Nacional. Que en el contrato de arrendamiento la Administradora ABC S.R.L. establece en su cláusula Décima Segunda que las notificaciones se considerarán debidamente hechas si las mismas han sido dirigidas por escrito, entregadas personalmente por el servicio de correo certificado o por telegramas con acuse de recibo; por lo que se infiere que la aludida certificación del acuse de recibo no ha sido certificada por la oficina IPOSTEL y en consecuencia la notificación se tiene por no realizada, y debe ser declarada nula de conformidad con lo establecido en el ordinal 2 del artículo 221 del Código de Procedimiento Civil.

d.- Impugna, rechaza y contradice todo el escrito de demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, en toda y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho aducido, por cuanto la situación analizada genera serias dudas sobre la eficacia de los actos procesales practicados para lograr la notificación de la ocupante del inmueble, habida cuenta que de acuerdo al contrato de arrendamiento en la cláusula Quinta la administradora del inmueble debió notificar a la ocupante del inmueble, por cuanto en la misma se describe que el inmueble se destina exclusivamente para la residencia y domicilio de su hermana V.M.D.I. y de su hijo C.A.M.D., por ser estas personas los ocupantes y quienes pagan el canon de arrendamiento según recibos de pago, por lo tanto deberían ser notificadas para que se inicie el lapso de la prórroga legal para la entrega del inmueble la cual fue omitida por el arrendador es decir por la Administradora ABC, S.R.L., sin embargo, hasta la presente fecha no ha sido notificada de la prórroga legal, en virtud de que paga el canon de arrendamiento directamente a P.E.R.S. y emite los recibos a nombre de su hermana E.J.D.D.M., pero quien habita el apartamento es V.M.D.I., tal como lo establece el contrato de arrendamiento en su cláusula Quinta, consolidándose el subarrendamiento a tenor de lo dispuesto en el artículo 1583 del Código Civil entre la tercero y la parte demandante, y es por ello que V.M.D.I. tiene interés en la presente causa, por cuanto posee el inmueble con el carácter de subarrendataria, con autorización expresa en el contrato por el arrendador y por esa razón debe ser notificada de la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que el contrato se recondujo por falta de notificación personal.

e.- Que en fecha 30 de junio de 2008, el ciudadano P.E.R., antes identificado, la notifica por escrito mediante una misiva firmada supuestamente por el Dr. J.C.H., pero ellos conocen que esa no es la firma del doctor, que está decidido en venderle el apartamento, y que dicho ofrecimiento de venta lo aceptaron y como consecuencia lógica interrumpe el lapso de la prórroga legal por haberse comprometido bilateralmente a la promesa de compra-venta, ya que nos recibe la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 550.oo) para la redacción del documento de opción a compra y en el mismo documento quedaban notificadas de la aceptación del negocio para solicitar el crédito al Banco Caroní y otros gastos de aranceles de autenticación por ante la Notaría Pública Primera de Valencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece el derecho preferente, y transcurren más de 15 días sin recibir respuesta alguna a pesar de haberle dado dinero para la negociación, y luego el ciudadano P.E.G. nos dice que el mismo apartamento se lo tiene ofrecido y negociado a su sobrino para la venta. Que si bien es cierto que el prenombrado ciudadano ya no les va a vender el inmueble, no es menos cierto que el artículo 44 eiusdem consagra que tienen 15 días calendarios para dar respuesta a la aceptación a la oferta y que transcurrido dicho término el propietario estará en libertad de vender a un tercero, aunque ya le habían entregado el dinero para realizar el contrato de opción a compra autenticado; no obstante incumplió su cometido no realizando el contrato alegando que va a venderle a su sobrino.

f.- Que el arrendador debe esperar que transcurra el lapso de 180 días calendario y darle nueva prórroga después de transcurrido dicho lapso a las demandadas de autos, en virtud de los trámites que estaban realizando para la venta, lo cual implica en todo caso que el ofrecimiento de venta prolonga el arrendamiento más allá del día 31 de octubre de 2008, dejando en posesión del inmueble al arrendatario y en consecuencia la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, el cual se presume renovado.

g.- Que la omisión por parte del arrendador P.E.R., de no vender el apartamento a las arrendatarias trajo como consecuencia la de no aceptar con posterioridad los pagos de canon de arrendamiento, los cuales se han venido consignando en tiempo útil por mes vencido ante el Juzgado Quinto de los Municipios de esta Circunscripción Judicial.

h.- Que si bien es cierto, que la prórroga legal opera de pleno derecho y el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado, no es menos cierto, que por efecto de las diligencias de compra-venta del inmueble por parte de las arrendatarias E.J.D.D.M. y V.M.D.I., la prórroga legal se extendió y produjo la tácita reconducción, y en consecuencia se aplicaría la consecuencia del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la demanda fue admitida en fecha 10 de noviembre de 2008, lo cual no debió suceder ya que con vista al contrato de compra-venta el contrato de arrendamiento se prorrogó operando la tácita reconducción, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado, por lo que después de transcurridos 180 días calendario es cuando el arrendador podría nuevamente notificar a las arrendatarias de la nueva prórroga que sería de un año. Es decir, señala que no se debe admitir la demanda sino después de transcurrido el término de 180 días calendario, después del vencimiento del contrato en fecha 31 de octubre de 2008, ya que dentro de dicho lapso debe considerarse como prórroga legal por haberse interrumpido por el ofrecimiento de compra venta a las arrendatarias, y en consecuencia pide que sea declarado nulo el auto de admisión y se reponga la causa al estado de nueva admisión y dejar transcurrir la prórroga legal.

CAPITULO III

DE LAS CUESTIONES PREVIAS EJERCIDAS Y DE LA FALTA DE CUALIDAD

1. SOBRE LAS CUESTIONES PREVIAS

   a.- Con relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuye, o porque el poder está otorgado en forma ilegal o sea insuficiente, se observa que la parte demandada y la tercero alegan que el poder fue otorgado por el ciudadano P.E.E.M., que éste no está facultado para otorgar poderes en nombre y representación de P.E.R., debiéndose -según señalan- declarar la nulidad de todas las actuaciones y declarar inadmisible la demanda por falta de cualidad del actor, ya que aparece como accionante en nombre y representación de la Administradora ABC, S.R.L., y ninguno tiene cualidad para interponer demandas.

   Al respecto, es forzoso para este tribunal señalar que llama poderosamente la atención la ligereza con la que se confunden medios de ataque que atañen a la forma y al fondo, cuando se utilizan como sinónimos la cuestión previa prevista en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil con la falta de cualidad contenida en el artículo 361 eiusdem, pero que en dado caso en aplicación del principio iura novit curia este tribunal entiende que es realmente la primera lo que pretenden alegar en este punto. Delimitado lo anterior, se tiene que determinar si realmente el poder cursante a los folios 08 al 10 que les fue otorgado a los abogados L.L.O., E.L.A., N.L.A., A.D.F.H., L.L.A., C.U. y A.B.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 2.728, 49.541, 62.322, 68.845, 102.460, 115.571 y 121.568, respectivamente, incurre en la causal contenida en la cuestión previa objeto de análisis, dejando claro que indistintamente de que la persona que otorga el poder tenga o no cualidad o interés para actuar en una causa, lo importante en esta defensa de forma radica en el hecho de que la persona que se atribuye esas condiciones (que en este caso lo es la ADMINISTRADORA ABC S.R.L.), haya cumplido con las formalidades necesarias para hacerlo.

   En primer lugar, se observa que el poder fue otorgado por el ciudadano P.E.E.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.390.209, por ante la Notaría Pública Tercera de v.E.C. en fecha 06 de noviembre de 2008, inserto bajo el Nº 14, Tomo 268 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, actuando con el carácter de sub-administrador de la sociedad mercantil: ADMINISTRADORA ABC S.R.L., señalando que la misma se encuentra inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de mayo de 1989, bajo el Nº 28, Tomo 8-A, carácter y facultad que consta del documento constitutivo, así como del Acta de Asamblea General Extraordinaria inscrita en fecha 09 de Agosto de 2005, bajo el Nº 9, Tomo 70-A, dejándose constancia por parte del Notario actuante que tuvo a la vista el Registro de Comercio y el Acta de Asamblea General Extraordinaria ya señalados, cumpliendo con ello las formalidades contenidas en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil.

   Con relación al punto que el ciudadano P.E.E.M., no está facultado para interponer demandas en nombre del ciudadano P.E.R., y tampoco para sustituir poder en la persona de los abogados que se presentan como apoderados judiciales de la parte actora, entiende este tribunal que la parte demandada y la tercero nuevamente yerran al confundir elementos propios de una eventual falta de cualidad que será analizada posteriormente, con elementos de la cuestión previa aquí decidida, habida cuenta de que el ciudadano P.E.R., no forma parte ni se invoca como integrante de la parte actora, ni siquiera a través de una representación sin poder, es decir, no cabe duda para quien suscribe que la parte actora (con cualidad o no) es la ADMINISTRADORA ABC S.R.L., la parte demandada es la ciudadana E.J.D.D.M. y la tercero es la ciudadana V.M.D.I.; y por otro lado, no estamos en presencia desde ningún punto de vista de la figura de sustitución de poder, ya que el mandato lo otorga directamente el ciudadano P.E.E.M., actuando con el carácter de sub-administrador de la sociedad mercantil: ADMINISTRADORA ABC S.R.L., es decir, ejerciendo la personería jurídica de esta sociedad de comercio, y no en uso de mandato alguno que no sean el acta constitutiva estatutaria y el acta de asamblea general extraordinaria tantas veces citadas, facultad que además tiene atribuida de conformidad con lo establecido en el artículo 325 del Código de Comercio al establecer lo siguiente: “Los administradores se encuentran autorizados para ejecutar los actos de administración que abarquen el objeto de la compañía. Salvo disposición en contrario del documento constitutivo, representarán, conjunta o separadamente, a la compañía y podrán obligarla.” (negritas y subrayado de este tribunal), cuando ni la parte demandada ni la tercero aportan elemento alguno que desvirtúe esta presunción, razón por la cual no es pertinente la invocación de los artículos 138, 140 y 161 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara y decide.

   Por último en lo que respecta a esta cuestión previa, se observa que señalan que las sociedades de responsabilidad limitada no pueden demandar por si solas, ya que –según expresan- los socios responden únicamente por los aportes hechos a la sociedad y que para demandar por otro socio se necesita expresamente el poder autenticado del socio P.E.R., quien es el propietario y responde con sus bienes y no de los socios que otorgaron el poder impugnado, por cuanto se limita la responsabilidad de los socios frente a terceros y no la responsabilidad de la sociedad según el artículo 312 del Código de Comercio, que limita la responsabilidad de los socios al monto de sus aportes establecidos en el contrato social; para este tribunal carece de lógica el argumento de que una sociedad de responsabilidad limitada no puede demandar por si sola, pero en dado caso considera necesario recordar que efectivamente una persona jurídica necesita efectivamente de una persona natural que ejerza su personería; y en lo que respecta a las obligaciones que se puedan generar para los socios entre ellos y con los terceros, no se afecta la posibilidad de que la persona que funge como administrador o sub-administrador de una sociedad de comercio se haga asistir u otorgue poder para emprender un proceso judicial como sucede en el presente caso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 325 del Código de Comercio ya citado.

   En virtud de las anteriores consideraciones este tribunal considera que la cuestión previa opuesta de conformidad con lo establecido en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada sin lugar. Así se declara y decide.

   b.- Con relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, este tribunal si bien observa que no la alegan expresamente, están planteando una defensa de forma que tiene que ser resuelta como punto previo a la decisión de mérito a tenor de lo dispuesto en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo estipulado en el artículo 7 eiusdem, cuando señalan que no se debe admitir la demanda sino después de transcurrido el término de 180 días calendario, después del vencimiento del contrato en fecha 31 de octubre de 2008, ya que dentro de dicho lapso debe considerarse como prórroga legal por haberse interrumpido por el ofrecimiento de compra venta que se les hiciera, y en consecuencia piden que sea declarado nulo el auto de admisión y se reponga la causa al estado de nueva admisión y dejar transcurrir la prórroga legal.

   En este caso nos encontramos con que la parte demandada y la tercero alegan una serie de hechos o supuestos actos jurídicos tendentes a modificar la duración del contrato de arrendamiento, que de acuerdo a lo explanado por ellas, amplió la duración de la relación arrendaticia, y por ende la oportunidad en que comenzaba a computarse la prórroga legal, que al no estar ésta vencida debió declararse inadmisible la demanda. Con vista a lo anterior, es necesario recordar que la procedencia de la referida cuestión previa -de acuerdo a los términos en que ha sido planteada- está supeditada al análisis de puntos que necesariamente tocarían el fondo de la controversia referente a la naturaleza del contrato de arrendamiento, es decir, si efectivamente es un contrato a tiempo determinado cuya prórroga legal se encuentra vencida, ora si es un contrato a tiempo determinado vigente y en consecuencia su prórroga legal no está vencida, o si por el contrario el contrato se convirtió a tiempo indeterminado; ya que no existe una tendencia clara y conteste en cuanto a la naturaleza del contrato de arrendamiento, por lo que quien aquí suscribe considera que la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil debe ser declarada sin lugar, y complementar el análisis planteado en la oportunidad de hacer los pronunciamientos correspondientes a la pretensión principal. Así se declara y decide.

2. SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD

   Antes de entrar a analizar las posibles defensas de fondo que han sido alegadas por la parte demandada y la tercero, se observa que plantearon la falta de cualidad argumentando que el ciudadano P.E.E.M. carece de legitimidad para demandar por si solo y no está facultado para otorgar poderes en nombre del ciudadano P.E.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-350.048, quien según el documento aportado es el verdadero propietario del inmueble; y así mismo, el ciudadano P.E.E.M., en representación de Administradora ABC, S.R.L. entidad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de mayo de 1989, bajo el Nº 28, Tomo 8-A, no aportó ningún documento de contrato de administración del inmueble objeto de la relación locativa por parte de su propietario, situación que evidencia la falta de capacidad procesal o legitimación activa, y por tal razón no tiene cualidad para otorgar poder ni tiene autorización expresa del propietario del inmueble.

   Con relación a la falta de cualidad, este tribunal tiene que verificar uno de los elementos integrantes de la pretensión procesal de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto invade la esfera del orden público porque atenta contra la ejecutabilidad de la sentencia definitiva que se pudiera dictar ya que generaría una apariencia de satisfacción que no se podría materializar. Tal figura es la falta de cualidad o legitimatio ad causam, por lo que antes de hacer cualquier análisis y dada su importancia, es bueno traer a colación la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 0102 de fecha 06 de febrero de 2001 con ponencia del Magistrado J.M.D.O. en el Expediente Nº 00-0096, en la cual explica la importancia de la falta de cualidad y la oportunidad para ser revisada:

   “…En la presente causa se origina un problema de legitimación (legitimatio ad causam), ya que las personas jurídicas accionantes carecen de cualidad para sostener el presente juicio; es evidente que las acciones sobre las cuales se dictó la medida cautelar, no pertenecen a las accionantes sino que forman parte del patrimonio de la comunidad conyugal. Las sentencias a las cuales las presuntas agraviadas les imputan violaciones de orden constitucional, no podían afectar el patrimonio de cada una de ellas porque a él no estaban referidas, ni podían impedir, por lo tanto, la satisfacción de su interés sustancial al libre goce y disfrute de sus patrimonios.

   Es claro, pues, que las decisiones judiciales contra las cuales piden se les ampare, que condujeron a la ejecución de la medida cautelar, no pueden afectar directamente el patrimonio de cada una de las accionantes, siendo que las acciones sobre las cuales se decretó la medida preventiva son de la única y exclusiva propiedad de la comunidad conyugal y no forman parte de los patrimonios de las accionantes. Esta falta de legitimación observada por la Sala determina que no se hayan producido las supuestas lesiones a los derechos constitucionales invocados. Por lo demás bastaría, como efectivamente se desprende de las actas de este juicio, especialmente del acta de la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la empresa Oficina G.L., C.A., celebrada en fecha 15 de junio de 1994, que el haber accionario correspondiente a la comunidad conyugal, cuya partición dio lugar a las medidas judiciales, fuese mayoritario, para que la administración decretada de las acciones representativas del capital social perteneciente a dicha comunidad conyugal, alcanzara irremediablemente a la administración de los intereses patrimoniales de las sociedades mercantiles demandantes, ya que de acuerdo con el artículo 764 del Código Civil, en concordancia con el artículo 191 eiusdem, el Juez de familia está facultado para nombrar administrador de los bienes comunes a fin de evitar que se vea gravemente perjudicado uno de los comuneros, si el otro, sin tener mayoría, pudiese tomar por sí solo, como representante de las acciones comunes, las decisiones administrativas y funcionales de la empresa. Tal situación en forma alguna acarrearía violación constitucional por parte de las sentencias que se impugnan.

   Así, en la demanda que ha dado origen a este procedimiento de amparo, no se determinan los hechos concretos en virtud de los cuales podrían surgir para las empresas demandantes los derechos constitucionales que pretenden, ni tampoco se determina en qué consisten los hechos por los cuales cada una de ellas haya resultado realmente afectada por las decisiones contra las cuales solicitan se les ampare, pues para ello no basta alegar simplemente que son personas jurídicas diferentes de los socios.

   Esto demuestra que, para precisar cuál ha sido la posible lesión sufrida por cada una de las accionantes, sería necesario que establecieran los hechos concretos que legal o estatutariamente sirvan de causa jurídica a su pretensión de amparo; no basta a la pretensión de las querellantes con decir que han sido afectadas en su administración y patrimonio. No pueden plantear su pretensión en la forma que lo han hecho, porque la concreta individualización de las circunstancias de las que nacería su estado de insatisfacción por el cual solicitan la providencia jurisdiccional que los tutele sería distinto.

   La doctrina más calificada, define en los siguientes términos el significado de la legitimación a la causa:

   Al estudiar este tema se trata de saber cuándo el demandante tiene derecho a que se resuelva sobre las determinadas pretensiones contenidas en la demanda y cuándo el demandado es la persona frente a la cual debe pronunciarse esa decisión, y si demandante y demandado son las únicas personas que deben estar presentes en el juicio para que la discusión sobre la existencia del derecho material o relación jurídica material pueda ser resuelta, o si, por el contrario, existen otras que no figuran como demandantes ni demandados.

   (Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I. Editorial Temis. Bogotá . 1961.Pág 489).

   La legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista J.G.:

   Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley , dentro de cada proceso , a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio , y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso

   (subrayado de la Sala. Ver J.G., Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).

   Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser;

   .…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…

   (ver. Carnelutti.Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Uteha Argentina. Unión tipográfica Editorial Hispano América. Buenos Aires 1.944.pág 165).

   Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva

   Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala Devis Echandía:

   ”Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis .Bogotá. 1961. pág. 539)

   En el Procedimiento Ordinario Civil tal examen previo no puede resolverse in limine, porque no atañe a la validez de la acción, ni siquiera a la del proceso; sólo puede realizarlo el juez al momento de entrar el juicio en el conocimiento del fondo, por ser el examen de los presupuestos de la pretensión. Sin embargo, estima esta Sala, en cuanto a lo que atañe a la naturaleza jurídica del juicio de amparo, y a su teleología, que la falta de legitimación debe ser considerada como una causal de inadmisibilidad que afecta el ejercicio de la acción, pudiendo ser declarada de oficio in limine litis por el sentenciador, con la finalidad de evitar el dispendio de actividad jurisdiccional, lo cual se encuentra en consonancia con el fin último de la institución del a.c. y con los preceptos generales que orientan su concepción, como son la celeridad, la economía procesal y la urgencia, a fin de evitar dilaciones inútiles.

   Así las cosas, es claro que las accionantes no tenían cualidad para solicitar mediante la presente acción de amparo que se revocara una medida precautelativa que fue decretada sobre bienes que no forman parte del patrimonio de las accionantes y que sí forman parte del patrimonio de la comunidad conyugal en referencia. Así se declara…”

   Es decir, en palabras del Doctor J.M.D.O. y citando la doctrina procesalista más calificada, está claro para quien suscribe que la cualidad es un elemento que forma parte de la pretensión y es por ello, que ésta debe ser revisada al momento de dictar la sentencia definitiva, y que solo en los procedimientos de A.C. y en virtud de su naturaleza puede ser revisada in limine para declarar su inadmisibilidad. Efectivamente, el presente proceso se encuentra en la etapa de dictar la sentencia de mérito, siendo ésta la oportunidad para verificar la cualidad de las partes, más aún cuando fue invocada como un punto de previo pronunciamiento de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, y con ello no generar una sentencia de imposible ejecutabilidad.

   Establecido lo anterior, lógico es determinar cuales son las partes en la presente causa y en que consiste el vínculo que supuestamente genera obligaciones entre ellos. Recordemos que la demanda fue presentada por la abogado A.B.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 121.568, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil: ADMINISTRADORA ABC S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de mayo de 1989, bajo el Nº 28, Tomo 8-A, en contra de la ciudadana E.J.D.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.950.570 y de este domicilio, por cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prorroga legal de conformidad con disposiciones contenidas en el Código Civil y especialmente en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no cabe duda para quien aquí decide, que el vínculo señalado por la parte demandante surge de un contrato de arrendamiento. Así se declara y decide.

   No obstante lo anterior, se observa que en la contestación la parte demandada y la tercero alegan que la parte actora no tiene atribuida la condición de propietaria del inmueble sobre el cual versa la relación locativa ni cuenta con su autorización; pero el problema se suscita es en qué términos y entre quienes fue celebrado ese contrato de arrendamiento, por lo que el Tribunal estima importante citar textualmente el comentario efectuado por el Dr. J.L.A.G., en su libro “CONTRATOS Y GARANTÍAS Derecho Civil IV”, en el cual expresa:

   …I.- La legitimación no se requiere al mismo título cuando se trata de vender y arrendar, ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato (…) III.- Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario o arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de LAURENT, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento solo crea obligaciones entre las partes. (…) 1º.)Los efectos del arrendamiento de la cosa ajena entre las partes son los siguientes: A.- Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios correspondientes. B.- Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arrendatario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación. C.- Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Sin embargo hubiera sido preferible dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de la cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mientras no ocurre la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento. 2º.- El arrendamiento de la cosa ajena es “res inter alios acta” para el titular verdadero del derecho real correspondiente, de modo que nada la impide desposeer al arrendatario”.

   Observa esta Juzgadora, que no es necesario que el actor impretermitiblemente sea el propietario del bien inmueble objeto del litigio; puesto que la doctrina nacional admite válidamente el arrendamiento de la cosa ajena, como se dijo, ya que el contrato de esta especie no produce efectos reales sino personales. Por lo tanto puede arrendar tanto el propietario como el enfiteuta, el usufructuario, el propio arrendatario y hasta el no propietario, pues, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena, porque mientras que la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes contratantes. De manera que la facultad de arrendar puede ser ejercida por un tercero e incluso por autorización verbal lo que implica que para ejercer la presente demanda el actor no necesitaba autorización expresa del propietario del inmueble en virtud que no se discute la propiedad, pues la ley que rige la materia establece como legitimado para ejercer la acción al arrendador. Por lo tanto quien sentencia, considerando que en el caso sub judice el contrato de arrendamiento que une a las partes no es nulo ni anulable, porque como se expresó se estaría eventualmente, ante un caso de arrendamiento de cosa ajena que es válido y surte sus efectos entre las partes de conformidad con el artículo 1.166 del Código Civil y la titularidad del inmueble no es materia que corresponda establecerse en un juicio de esta naturaleza, y tomando en cuenta que la cualidad de propietario no es indispensable para celebrar un contrato de arrendamiento, porque no lo exige así la ley y el principio general de que lo que no está prohibido está permitido, da cabida incluso al arrendamiento de la cosa ajena. Es por todo lo anterior que el tribunal considera que la parte actora si tiene cualidad para ejercer la acción, y en consecuencia la aludida falta de cualidad es improcedente. Así se declara y decide.

   CAPITULO IV

   DE LA VALORACION DEL MATERIAL PROBATORIO

   Vistos los alegatos de las partes y trabada la litis en la presente causa, corresponde ahora a este tribunal analizar los medios probatorios aportados de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil de la siguiente manera:

   PRIMERO: Con relación a las documentales cursantes a los folios 11 al 19, 90 al 95, 154 al 159 y 172 al 180, este tribunal por cuanto las mismas no fueron tachadas, impugnadas ni desconocidas en la oportunidad procesal correspondiente, las valora como demostrativas de que la sociedad mercantil: ADMINISTRADORA ABC S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de mayo de 1989, bajo el Nº 28, Tomo 8-A, representada por el ciudadano P.E.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-089.176, con el carácter de arrendadora y la ciudadana E.J.D.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.950.570 y de este domicilio, en su carácter de arrendataria suscribieron un contrato de arrendamiento con relación a un inmueble constituido por un (01) apartamento de vivienda Nº 1-B del Condominio Edificio y Centro Comercial Papín, ubicado en la calle Páez, distinguido con el número cívico 102-61 de la Parroquia El S.d.M.A.V., Estado Carabobo propiedad de los Sucesores de P.E. R., según se evidencia del contrato suscrito por ante la Notaría Pública Primera de Valencia en fecha 28 de octubre de 2004, inserto bajo el Nro. 48, Tomo 107 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, cuya vigencia de acuerdo a su cláusula tercera era a partir del 31 de octubre de 2004 por el lapso de seis (06) meses improrrogables, y conforme a su cláusula quinta el inmueble estaba destinado exclusivamente como residencia y domicilio de la ciudadana V.M.D.I. y de su hijo C.A.M.D.. De igual manera, se valoran como demostrativas de que las mismas partes suscribieron en fecha 05 de abril de 2005, una extensión por seis (06) meses con vigencia hasta el 31 de octubre de 2005; en fecha 20 de septiembre de 2005, una extensión por un (01) año con vigencia desde el 31 de octubre de 2005 hasta el 31 de octubre de 2006 y; por último, en fecha 04 de octubre de 2006, una extensión por un (01) año con vigencia desde el 31 de octubre de 2006 hasta el 31 de octubre de 2007, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 429, 444 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1363 del Código Civil. Así se decide.

   SEGUNDO: Con relación a la documental cursante a los folios 46 al 51, si bien no fue impugnada, tachada ni desconocida en la oportunidad procesal correspondiente, este tribunal no la valora por no ser pertinente al mérito de la causa y por versar sobre un bien inmueble que no es objeto de la relación locativa, a tenor de lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   TERCERO: Con relación a las documentales cursantes a los folios 20, 181 y 182, este tribunal si bien fueron impugnadas en la oportunidad procesal correspondiente considera necesario traer a colación un novísimo criterio emanado de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de enero de 2009 con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz en el expediente Nº 08-1608, que valida la práctica del desahucio a través de un telegrama indistintamente de que se haya entregado o no al arrendatario, siempre y cuando la notificación se practique en el inmueble de la relación locativa, cuando establece lo siguiente:

   (Omissis)…Ahora bien, respecto a la problemática que surgió con la verificación de la notificación del desahucio, la Sala observa que el arrendatario negó la existencia de la notificación de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, por cuanto esa información la contenía un telegrama que él no recibió personalmente sino, por el contrario, aparece como recibido por una persona inexistente, circunstancia que -a su decir- no fue estimada por el juez de la causa, razón por la cual consideró que no se había efectuado el desahucio.

   Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera que se ha verificado el desahucio o ha sido debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:

   La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.

   En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem al conocimiento de la notificación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.

   En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió al arrendatario con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, tal como consta a los folios 92, 93 y 94, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de conocimiento del hoy quejoso. El criterio del recurrente de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, en virtud de que no había sido recibido personalmente por el arrendatario, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que, a falta de recepción personal del desahucio por parte del arrendatario, el mismo se tiene como no realizado, pese a que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado.

   Las consideraciones anteriores desvirtúan la relevancia, en el dispositivo de la sentencia objeto del amparo sub examine, de las pruebas que supuestamente no fueron apreciadas por el juez del fallo que se calificó como lesivo, ya que, aun en ausencia del supuesto vicio, la consecuencia jurídica que fue declarada no cambiaría.

   En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que, por esencia, presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia, según el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido.

   En virtud de las consideraciones que preceden, esta Sala declara sin lugar el recurso de apelación que interpuso la representación judicial del ciudadano R.A.V.D. contra el acto decisorio que expidió, el 2 de diciembre de 2008, el Juzgado Superior Cuarto Civil, Mercantil, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; en consecuencia, confirma ese acto jurisdiccional que declaró sin lugar la demanda de a.c. que fue interpuesta por el ciudadano R.A.V.D. contra el acto de juzgamiento que emitió el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 29 de septiembre de 2008…(Omissis)

   Haciendo uso del anterior criterio, se valoran como demostrativas de que el 23 de Julio de 2007 la parte actora consignó ante el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) un telegrama dirigido a la parte demandada para ser entregado en la dirección del inmueble arrendado, mediante el cual participaba que el contrato no sería renovado a partir de su vencimiento fijado para el 31 de octubre de 2007; y a su vez que el referido Instituto el 02 de Agosto de 2007 libró una notificación identificada ZCZCLOC197 a la parte actora mediante la cual le participaba con relación al telegrama CBAQA6579 de fecha 23/07/2007 que fue debidamente entregado el 31 de Julio de 2007 a la ciudadana Y.G., titular de la cédula de identidad Nº V-10.270.509, con lo cual la arrendataria estaba enterada de la voluntad de la arrendadora desde ésta última fecha, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1.137 in fine y 1375 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual impugnación realizada por la demandada y la tercero es improcedente al no ser aplicable las disposiciones contenidas en el artículo 221 eiusdem referente a las citaciones en proceso judicial y no para una notificación contractual. Y así se declara y decide.

Con relación a las documentales cursantes a los folios 57 al 61, este tribunal por cuanto las mismas no fueron tachadas, impugnadas ni desconocidas en la oportunidad procesal correspondiente, las valora como demostrativas de que el inmueble constituido por un (01) apartamento de vivienda Nº 1-B del Condominio Edificio y Centro Comercial Papín, ubicado en la calle Páez, distinguido con el número cívico 102-61 de la Parroquia El S.d.M.A.V., Estado Carabobo, es propiedad del ciudadano P.E. R., según se evidencia del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia en el segundo trimestre del año 1975, inserto bajo el Nro. 27, Protocolo 1º, Tomo 04 folios 107 al 108 vto. y que para la fecha de expedición de la certificación de gravámenes 12 de marzo de 2009 el inmueble estaba libre de gravamen, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículos 1357 del Código Civil. Así se decide.

Con relación a las copias fotostáticas simples cursantes a los folios 86 al 89, este tribunal considera que en principio no deberían ser valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, habida consideración de que en dicha disposición legal se reproduce, en parte, el mismo criterio seguido por el artículo 1.368 del Código Civil, en el cual se estableció que el documento privado que puede oponerse en juicio es el original y suscrito con su firma autógrafa por el obligado, de manera que la posibilidad legal de desconocer o tachar el instrumento sólo tiene sentido cuando concurren estas circunstancias. Es decir, el legislador decidió otorgar valor probatorio a determinadas copias fotostáticas o reproducciones fotográficas de algunos instrumentos.

Según dicho texto legal, es menester que se cumplan con determinados requisitos objetivos y subjetivos, para que estas fotocopias, o reproducciones fotográficas tengan efecto en el proceso mediante la debida valoración que, sobre ello, le otorgue el sentenciador. Estas condiciones son las siguientes: En primer lugar, las copias fotostáticas deben tratarse de instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; en segundo lugar, que dichas copias no fueren impugnadas por el adversario; y en tercer lugar, que dichos instrumentos hayan sido producidos con la demanda, la contestación o en lapso de promoción de pruebas, y si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte.

Ahora, con respecto a las referidas documentales si bien se observa que fueron acompañadas en original cursantes a los folios 160 al 166 y no fueron impugnadas por la parte demandante, este tribunal no las valora en primer lugar debido a que el objeto de esos medios de prueba es evidenciar el cumplimiento o no del contrato de arrendamiento por la demandada y la tercero en cuanto a la tempestividad de los pagos de los cánones arrendaticios, lo cual es impertinente tomando en consideración que la pretensión de la parte demandante radica en el cumplimiento del contrato por vencimiento del término y de la prorroga legal; además, por el hecho de que los mismos no son tendentes a demostrar que la arrendadora haya aceptado con posterioridad al aludido vencimiento del término y de la prorroga pago alguno de canon de arrendamiento que pruebe la tácita reconducción del contrato de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, lo cual generaría evidentemente la improcedencia de la pretensión y; por último, porque al ser documentales emanadas de terceros a la causa, indistintamente de que pudieran ejercer o no la personería jurídica de la arrendadora (lo cual tampoco basta con esas documentales para determinarlo), no fueron ratificadas en el proceso a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que de considerar que eran necesarios para enervar la pretensión principal, debió plantear la intervención forzada de quien emanan los recibos como terceros conforme a lo dispuesto en el artículo 382 y siguientes eiusdem, lo cual tampoco hizo, razón por la cual este tribunal conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, las desecha del proceso. Así se decide.

Con relación a la documental cursante al folio 96 marcada con la letra “C”, si bien se observa que no fue impugnada, tachada ni desconocida por la parte demandante, este tribunal no la valora porque al ser una documental emanada de un tercero a la causa, que además la misma parte demandada y la tercero presumen no está firmada por la persona que supuestamente la suscribe, no fue ratificada en el proceso a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y de considerar que era necesaria para enervar la pretensión principal y no era posible la comparecencia del tercero de manera voluntaria a reconocer en su contenido y firma dicha documental, debió plantear su intervención forzada como tercero conforme a lo dispuesto en el artículo 382 y siguientes eiusdem; o complementarlo con cualquier otro medio de prueba legal y pertinente que evidenciara la autoría de la firma ilegible que en ella aparece, como por ejemplo una experticia, y tampoco lo hicieron, por lo que este tribunal conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, la desecha del proceso. Así se decide.

Con relación a las documentales cursantes a los folios 97 al 133, por cuanto las mismas no fueron tachadas, impugnadas ni desconocidas, las valora como actas públicas y demostrativas de que existe un procedimiento consignaciones de cánones de arrendamiento signado con el número 543 (nomenclatura interna del Juzgado Quinto de los Municipios de esta Circunscripción) presentado en fecha 12 de enero de 2009 por la tercero V.M.D.I. y a favor de P.E. R. SUCESORES o P.E. R. INVERSIONES ESPINAL C.A. Registro de Información Fiscal Nº J-30715684-8, mediante las cuales si bien se observan consignaciones que imputa como correspondientes a los meses Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008 y Enero, Febrero Marzo y Abril de 2009, vinculados con el inmueble objeto de la relación locativa, no se observa que se haya practicado la notificación correspondiente que ayude a determinar la validez de las consignaciones, y mucho menos que la arrendadora ADMINISTRADORA ABC, S.R.L. haya aceptado con posterioridad al aludido vencimiento del término y de la prorroga legal pago alguno del canon de arrendamiento por parte de la tercero y a través de quien constituye como beneficiario que pruebe la tácita reconducción del contrato de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil. Así se decide.

CAPITULO V

DE LA PROCEDENCIA DE LA PRETENSION

Corresponde ahora determinar la procedencia o no de la pretensión y en todo proceso ambas partes, pueden probar, correspondiendo al actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; y al demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa, que es lo mismo que decir, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Se puede decir, de un modo general conforme a la jurisprudencia, que pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales, que perfectamente aplican a este caso: “Que la carga de la prueba no sólo corresponde al actor, sino también al demandado, según sus respectivas afirmaciones de hecho”, “Que la contradicción pura y simple de la demanda, o contradicción genérica, no coloca sobre el demandado la carga de la prueba, ni el riesgo de la falta de prueba, y en consecuencia, si el actor no se desembaraza de la carga de la prueba de los hechos en que se fundamenta su pretensión, ésta debe ser rechazada por el juez por infundada”, “Que corresponde al demandado la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción”.

Por otro lado, de acuerdo al principio de comunidad de la prueba, o de adquisición procesal, el juez está en la obligación de valorarlas todas y sacar de ellas las consecuencias jurídicas pertinentes en beneficio de la parte a quien favorezca el hecho demostrado, aunque esta parte no haya sido la promovente de la prueba o no tuviera la carga de producirla y una vez producida la prueba y cerrada la etapa de instrucción, la actividad del juez, en la etapa de decisión, queda desvinculada de la actividad de las partes, y en ningún caso ésta determina la conducta del juez en la formación de su convicción acerca del mérito de las pruebas, considerándose adquirido para el proceso el resultado de la instrucción probatoria, que se hace común para las partes.

En este orden de ideas y siguiendo una secuencia lógica, se hace necesario pasar a analizar la procedencia o no de la pretensión con vista a las alegaciones y probanzas de las partes, y en ese sentido, este tribunal observa que la parte demandante pretende en términos generales el cumplimiento de contrato por vencimiento del termino y de la prorroga legal; así como la desocupación libre de personas y cosas del inmueble objeto de la relación locativa, entregarlo en el mismo buen estado en que fue recibido por la arrendataria; y en pagar los cánones arrendaticios y los montos que se generen por cada día de demora hasta que se cumpla la total y definitiva desocupación del inmueble arrendado conforme a la cláusula cuarta del contrato originario, todo con base en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el Código Civil; pretensión ésta que fue rechazada por la parte demandada y la tercero al momento de dar contestación a la demanda, con las especificidades anteriormente transcritas.

En ese sentido, corresponde a este tribunal verificar en primer lugar la existencia del contrato de arrendamiento, la naturaleza del mismo y su vigencia, ya que de ser un contrato a tiempo indeterminado la pretensión sería improcedente; y una vez determinado lo anterior, habría que establecer cuando comienza la prorroga legal y su duración de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Con relación al primero, es decir, la existencia del contrato de arrendamiento, la naturaleza del mismo y su vigencia, este tribunal observa que la sociedad mercantil: ADMINISTRADORA ABC S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de mayo de 1989, bajo el Nº 28, Tomo 8-A, representada por el ciudadano P.E.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-089.176, con el carácter de arrendadora y la ciudadana E.J.D.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.950.570 y de este domicilio, en su carácter de arrendataria suscribieron un contrato de arrendamiento con relación a un inmueble constituido por un (01) apartamento de vivienda Nº 1-B del Condominio Edificio y Centro Comercial Papín, ubicado en la calle Páez, distinguido con el número cívico 102-61 de la Parroquia El S.d.M.A.V., Estado Carabobo propiedad de los Sucesores de P.E. R., según se evidencia del contrato suscrito por ante la Notaría Pública Primera de Valencia en fecha 28 de octubre de 2004, inserto bajo el Nro. 48, Tomo 107 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, cuya vigencia de acuerdo a su cláusula tercera era a partir del 31 de octubre de 2004 por el lapso de seis (06) meses improrrogables. Posteriormente, las mismas partes suscribieron en fecha 05 de abril de 2005, una extensión por seis (06) meses con vigencia hasta el 31 de octubre de 2005; en fecha 20 de septiembre de 2005, una extensión por un (01) año con vigencia desde el 31 de octubre de 2005 hasta el 31 de octubre de 2006 y; por último, en fecha 04 de octubre de 2006 una extensión por un (01) año con vigencia desde el 31 de octubre de 2006 hasta el 31 de octubre de 2007, en la cual se estableció en la modificación de la cláusula cuarta que la arrendataria estaba obligada a devolver completamente desocupado, a más tardar en ésta última fecha, en virtud de lo cual quien suscribe considera que no era necesario practicar desahucio alguno a tenor de lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil para entender que el contrato había expirado en su término e inmediatamente empezaba a transcurrir la prorroga legal de un (01) año a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual culminaba efectivamente en la fecha que alega la parte actora en su demanda, es decir, el 31 de octubre de 2008. No obstante lo anterior, la parte actora reforzando su voluntad de no renovar el contrato, notificó en el inmueble objeto de la relación locativa mediante un telegrama antes de que culminara la última extensión del contrato de arrendamiento, prueba que fue analizada en el particular tercero referente a la valoración del material probatorio y en el cual se estableció la validez y la legalidad de esa notificación contractual, por lo que todo ocupante del inmueble debe entenderse como notificado.

En cuanto al alegato de que surgieron convenios que modificaron la duración del contrato y sus extensiones, es necesario establecer por un lado que la preferencia ofertiva de la cual pueda gozar o no la arrendataria del inmueble, en nada afecta la duración del contrato de arrendamiento, ya que el propósito del legislador radica solo en el hecho de que si el arrendador (propietario) desea disponer del inmueble tiene necesariamente que ofrecérselo en primer lugar al arrendatario, siempre y cuando éste o ésta cumpla con lo requisitos para ejercer ese derecho, quien a su vez deberá manifestar su voluntad de aceptar la oferta en los términos establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero el contrato mantiene la naturaleza que las partes hayan aceptado expresa o tácitamente; y por otro lado, es de recordar que ese supuesto hecho o acto modificativo de la relación contractual no fue probado con la documental que fue incorporada para tal fin, como se analizó en el particular sexto de la valoración del material probatorio.

En conclusión, estima este tribunal que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado con una vigencia desde el día 31 de octubre de 2006 hasta el día 31 de octubre de 2007, y que por imperio de la ley le correspondía una prorroga legal de un (01) año hasta el 30 de octubre de 2008. Así se declara y decide.

En cuanto al supuesto subarrendamiento, este tribunal observa que el contrato originario fue celebrado por la sociedad mercantil: ADMINISTRADORA ABC S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de mayo de 1989, bajo el Nº 28, Tomo 8-A, representada por el ciudadano P.E.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-089.176, con el carácter de arrendadora y por la ciudadana E.J.D.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.950.570 y de este domicilio, en su carácter de arrendataria, según se evidencia del contrato suscrito por ante la Notaría Pública Primera de Valencia en fecha 28 de octubre de 2004, inserto bajo el Nro. 48, Tomo 107 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, cuya vigencia de acuerdo a su cláusula tercera era a partir del 31 de octubre de 2004 por el lapso de seis (06) meses improrrogables, y conforme a su cláusula quinta lo que se establece es que el inmueble estaba destinado exclusivamente como residencia y domicilio de la ciudadana V.M.D.I. (tercero) y de su hijo C.A.M.D., pero no que éstos últimos iban a formar parte de la relación contractual; es más, si bien no puede pasar por alto este Juzgado conforme a las documentales cursantes a los folios 97 al 133, que existe un procedimiento consignaciones de cánones de arrendamiento signado con el número 543 (nomenclatura interna del Juzgado Quinto de los Municipios de esta Circunscripción) presentado en fecha 12 de enero de 2009 por la tercero V.M.D.I., se constituyó como beneficiario a P.E. R. SUCESORES o P.E. R. INVERSIONES ESPINAL C.A. Registro de Información Fiscal Nº J-30715684-8, y no a la arrendadora ADMINISTRADORA ABC, S.R.L., y mucho menos que ésta haya aceptado los pagos para constituir a la tercero en co-arrendataria ni en subarrendataria, ya que esta figura opera cuando un arrendatario de un bien lo cede en arrendamiento a otra persona, pero que obviamente no es este el caso, por lo que quien decide considera que no era necesario notificar a la tercero de un desahucio porque no es subarrendataria, pero que indistintamente si se hizo, como se dijo, lo cual también era innecesario porque el contrato es a tiempo determinado fijo conforme a lo establecido en el artículo 1599 del Código Civil. Así se declara y decide.

En virtud de lo anterior, y al haberse evidenciado que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado y que venció la prórroga legal en fecha 31 de octubre de 2008, lo procedente es declarar con lugar la demanda, y condenar a la parte demandada a la desocupación inmediata del inmueble objeto de la relación locativa libre de personas y cosas y entregar el mismo sin daños ni deterioros, en el mismo buen estado en que fue recibido, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual hará este tribunal seguidamente y de manera positiva. Así se decide.

Asimismo, con relación a la pretensión de pago de los cánones arrendaticios este Juzgado considera pertinente señalar que existen dos posibles incompatibilidades de pretensiones, una de carácter material y otra procesal. La incompatibilidad de carácter material, se refiere cuando los efectos que producen no pueden subsistir al mismo tiempo, ya que se oponen entre sí, pero que en el presente caso, lo importante es determinar si realmente ambas pretensiones pueden subsistir o no, y a tales efectos, ya la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada en fecha 21 de septiembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez en el Expediente Nº 06-0084, ha establecido su criterio al respecto de la siguiente manera:

…las pretensiones contenidas en la demanda, a saber resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discuten y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve…

.

En virtud de lo anterior, este tribunal considera que no existe esa incompatibilidad material, por cuanto el efecto jurídico del cumplimiento del contrato de arrendamiento es producir una sentencia que reconoce la terminación del contrato y de la prorroga legal, y ambas pretensiones (cumplimiento y cobro de pensiones arrendaticias) pueden perfectamente subsistir simultáneamente, ya que sus efectos no se oponen entre sí, más aún cuando en el presente caso, evidentemente la materia involucrada es netamente civil, y específicamente referida a una relación locativa o arrendaticia, y ella abraza tanto a la principal (cumplimiento) como a la accesoria (cobro de pensiones de arrendamiento) y por ende no existe tal incompatibilidad, sino más bien, existe una identidad total entre ambas, de principal a accesoria como equivalente por concepto de indemnización; razón por la cual este Tribunal concluye que lo procedente es condenarla al pago de los cánones de arrendamiento como equivalente por concepto de indemnización causados desde la interposición de la demanda hasta la presente fecha, es decir, noviembre y diciembre 2008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, Julio, Agosto, septiembre y octubre 2009, lo cual arroja la cantidad de TRES MIL CIENTO SESENTA Y OCHO BOLIVARES CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 3.168,84) calculados a razón de DOSCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLIVARES CON SIETE CENTIMOS (Bs. 264,07) establecidos en la última extensión del contrato suscrito el 04 de octubre de 2006, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil. Así se decide.

Por último, con relación a la pretensión de pago de los montos que se generen por cada día de demora hasta que se cumpla la total y definitiva desocupación del inmueble arrendado conforme a la cláusula cuarta del contrato originario modificada en la última extensión del contrato de suscrito el 04 de octubre de 2006, lo cual se traduce en una cláusula penal a tenor de lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y tomando en cuenta que ha debido entregar el inmueble desde el día 31 de octubre de 2008, exclusive, lo procedente es condenar a la arrendataria al pago de CUARENTA BOLIVARES (Bs. 40,oo) diarios, que hasta la presente fecha equivalen a 368 días, lo cual arroja la cantidad de CATORCE MIL SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 14.720,oo). Así se decide.

CAPITULO VI

DE LA DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR LAS CUESTIONES PREVIAS opuestas de conformidad con lo establecido en los ordinales 3 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y DE LA PRORROGA LEGAL incoada por la abogado A.B.A., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 121.568, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil: ADMINISTRADORA ABC S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de mayo de 1989, bajo el Nº 28, Tomo 8-A, en contra de la ciudadana E.J.D.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.950.570 y de este domicilio.

Consecuencialmente, SE CONDENA a la parte demandada a hacer entrega material libre de personas y cosas del inmueble constituido por un (01) apartamento de vivienda Nº 1-B del Condominio Edificio y Centro Comercial Papín, ubicado en la calle Páez, distinguido con el número cívico 102-61 de la Parroquia El S.d.M.A.V., Estado Carabobo, el cual se encuentra enclavado dentro de los siguientes linderos: NORTE: hall, pasillo de circulación y escaleras de acceso general en el piso primero, patio central de retiro en el lindero este del primer cuerpo del edificio; SUR: con fachada sur del mismo primer cuerpo del edificio; ESTE: con fachada este del mismo y; OESTE: con el apartamento 1-C; y AL PAGO de: 1) la cantidad de TRES MIL CIENTO SESENTA Y OCHO BOLIVARES CON OCHENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 3.168,84) calculados a razón de DOSCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLIVARES CON SIETE CENTIMOS (Bs. 264,07) por los cánones de arrendamiento como equivalente por concepto de indemnización causados desde la interposición de la demanda hasta la presente fecha, es decir, noviembre y diciembre 2008, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, Julio, Agosto, septiembre y octubre 2009 y; 2) la cantidad de CATORCE MIL SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 14.720,oo) a razón de CUARENTA BOLIVARES (Bs. 40,oo) diarios que hasta la presente fecha equivalen a 368 días contados desde el 31 de octubre de 2008, exclusive, por concepto de cláusula penal a tenor de lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por haber resultado totalmente vencida se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada conforme al Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese de la presente decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil a las partes y a la tercero.

REGISTRESE, PUBLIQUESE Y DEJESE COPIA.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Valencia, a los cuatro (04) días del mes de Noviembre de 2009.

LA JUEZA PROVISORIA

ABG. M.M.G.

LA SECRETARIA

ABG. MARIEL ROMERO

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, previo el anuncio de ley, siendo las 03:00 p.m., y se libraron las boletas ordenadas-

La Secretaria,

MMG/mr/mr.-