Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 19 de Mayo de 2011

En el escrito de demanda, la parte actora alegó que el 15 de agosto de 2008, mediante documento autenticado, celebró contrato de opción de compra venta con la demandada, por medio del cual ésta se comprometió a venderle un apartamento destinado a vivienda en la siguiente dirección: Urbanización M.G.C. (Caucaguita) Bloque Nº 54, Edificio N° 02, piso 01, Apartamento 01-01, Municipio Sucre del Estado Miranda, momento en que se le entregó las llaves y “se mudó” con su compañera, ciudadana E.M.T..

Que el precio del referido contrato fue acordado de manera verbal por la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00), y que posteriormente fue elevado a la cantidad de ciento quince mil bolívares (Bs. 115.000,00), el cual fue aceptado por el comprador- parte actora-, el cual se comprometió a pagar de la forma siguiente: al momento de firmar el compromiso de compra venta le entregó a la parte demandada en calidad de abono quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), quedando establecido entre las partes que una vez el INAVI otorgara la titularidad del referido inmueble a la demandada se procedería a efectuar el compromiso formal de compra-venta.

Asimismo, se estableció entre las partes contratantes una cláusula penal del cincuenta por ciento (50%) para la parte que se retratara o incumpliera el referido contrato, como indemnización de los daños y perjuicios causados. Que el tiempo establecido entre las partes para formalizar dicha negociación se estableció en cuatro (04) meses, contados a partir de la autenticación del referido contrato, estableciéndose que la parte que se retractase o incumpliese quedaba obligada a pagar los gastos por concepto de comisiones y honorarios profesionales.

Que el 19 de febrero de 2009, la demandada se adjudicó legalmente el referido inmueble, de acuerdo a documento protocolizado el 19 de febrero de 2009, habiendo transcurrido más de cuatro meses (04), acordados por las partes. Sin embargo, seguían con las conversaciones para la materialización de la venta, para lo cual sacó el Certificado de Gravámenes, que el costó trescientos treinta y ocho bolívares con 25/100 céntimos (Bs. 338,25) y avalúo del inmueble que costó setecientos bolívares (Bs. 700,00).

Que el 16 de junio de 2009 -una vez adjudicado el inmueble a la demandada e incumpliendo con el prenombrado contrato- fue denunciado ante la Junta Parroquial de Caucaguita, alegando la demandada que ya no vendería el inmueble al actor, motivo por el cual firmaron un Acta Convenio, donde ambos llegaron a un acuerdo, esto es que, la demandada se comprometía a pagar los gastos ocasionados a razón de la opción de compra venta por el monto de 23.548,00, en un lapso de un mes, contados a partir de la referida fecha, y por otro el actor se comprometía a restituir todos los documentos y llaves del inmueble.

Que desde el 03 de julio del 2009, no han podido ingresar a inmueble objeto de la presente demanda, ya que la demandada sin previo aviso violentó la cerradura y cambió los cilindros, por lo que no tienen conocimiento actual del estado en que se encuentran sus bienes.

Sobre la base de esos hechos y con fundamento en lo previsto en los artículos 1133, 1159, 1160,1166 y 1167 del Código Civil, demandó la citada ciudadana a los fines que conviniese o fuese condenada al pago de quince mil bolívares (15.000,00) como reintegro del abono por el compromiso de compra-venta, al pago de siete mil quinientos bolívares (7.500,00) por concepto de 50% de cláusula penal acordada entre las partes procesales para el momento del contrato de opción compra-venta, por daños y perjuicios ocasionados, al pago de intereses a la tasa del 12% anual, calculados desde el 15 de diciembre de 2008 hasta el 15 de julio de 2009; la suma de trescientos treinta y ocho bolívares con 25/100 céntimos (Bs. 338,25) por gastos en la obtención del certificado de gravamen y la suma de setecientos bolívares (Bs. 700,00), por costo del avalúo del inmueble.

El valor de la demanda se estimó en veinticinco mil ciento trece bolívares con 25/100 céntimos (Bs. 25. 113,25).

Que el 24 de septiembre de 2009, se aportó escrito mediante el cual el ciudadano F.J.A.B., cedió todos sus derechos litigiosos sobre la presente causa a la ciudadana E.M.T., antes identificada, por el precio de quince mil bolívares (Bs. 15.000, 00).

Dado que no se logró la citación personal de la demandada, a solicitud de parte, se ordenó el emplazamiento mediante carteles y habiendo vencido el plazo a los fines que la demandada se diese por citada, sin que lo hubiere hecho, a petición de parte se le designó como defensora judicial a la abogada J.L., quien luego de las formalidades de notificación, aceptación, juramentación y citación, oportunamente el 27 de julio de 2010, contestó a la pretensión de la parte actora.

En efecto, negó genéricamente tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora. Rechazó que la demandada deba realizar el pago de intereses a la tasa del 12% anual, siendo lo correcto la rata del 3% anual. Asimismo, negó que su representada deba pagar los gatos mencionados en el escrito liberal por la parte actora, por no estar previamente pactados en el contrato de opción de compra-venta. Que a pesar de haber hecho las diligencias necesarias para ubicar a su defendida y obtener así mayores elementos para su defensa, no lo pudo lograr.

De acuerdo a los hechos expuestos por las partes, el thema decidemdum, se limita a decidir si la demandada incumplió con su compromiso de venta del inmueble en referencia, que de lugar a la pretensión de la actora.

A los fines de probar sus hechos afirmados, la parte actora produjo junto al libelo de demanda, copia certificada de instrumento autenticado el 15 de agosto de de 2008, por medio del cual la demandada declaró recibir de la actora la suma de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), por concepto de abono al compromiso de compra venta de la futura negociación que realizarían respecto al apartamento arriba identificado, quedando entendido entre ellos que una vez el INAVI otorgase la titularidad del inmueble ante la Oficina de Registro, se procedería a efectuar el compromiso formal de compra venta ante la Notaría correspondiente. Asimismo, las partes pactaron como cláusula penal el cincuenta por ciento (50%) para la parte quien incumpliese con el compromiso como indemnización de daños y perjuicios y, se estableció el plazo de cuatro (4) meses a los fines de formalizar dicha negociación, contados a partir de esa fecha y que la parte que incumpliese quedaba obligada a pagar los gastos por concepto de comisiones y honorarios profesionales a que hubiere lugar. Dicho instrumento se tiene como fidedigno, a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mereciendo fe su contenido según lo dispuesto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.

La parte actora aportó copia simple de documento registrado el 19 de febrero de 2009, que merece fe su contenido por tenerse como fidedigno, a tenor de lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en el que se destaca que el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), vendió a la ciudadana C.D.R.P. el inmueble en referencia por el precio de ciento once bolívares con 50/100 céntimos (Bs. 111,50).

Igualmente, la parte actora promovió original de instrumento privado, emitido por la Lic. Francisca González, Arquitecta, relativo al avaluó realizado al prenombrado inmueble, a solicitud de la ciudadana E.M.T., sin que conste prueba del consto del mismo.

Aportó copia simple de documento administrativo, acta convenio del 16 de junio de 2009, firmada ante la Junta Parroquial de Caucaguita del Estado Miranda, mediante la cual la parte demandada manifestó la voluntad de pagar los gastos realizados por la señora E.T. y los ocasionados por la acción (sic) de compra venta en un lapso de un mes a partir de dicha fecha, por la suma de veintitrés mil quinientos cuarenta y ocho bolívares (Bs. 23.548,00), mientras que la parte actora se comprometió a hacer entrega de todos los documentos, causales de gastos y las llaves del inmueble. Dicha copia simple de instrumento público administrativo merece fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, por no haber sido impugnados.

En el lapso de pruebas la parte actora aportó documentos en copias simples, relativo a solvencias de impuestos municipales, dichos instrumentos se desechan por ser impertinentes dado que se refieren a hechos extraños al juicio.

Asimismo, aportó copia simple de instrumento público, de solicitud de la liberación de la cláusula opcional de retracto legal, emanado del Instituto Nacional de Vivienda (INAVI) el 23 de marzo de 2009, mediante la cual se evidencia que el inmueble objeto de marras fue liberado de dicha cláusula para así poder ser ofertado en el mercado privado. De esta misma manera fue aportado documento público, emanado del Ministerio Público, Oficina de Orientación al Ciudadano, marcado con el numero de oficio 39202, de 03 de julio de 2009, en el cual se remite la solicitud de denuncia de la actora a la Junta Parroquial de Caucaguita. Dichos documentos, merecen fe de su contenido, por no haber sido impugnados a tenor de los dispuesto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Asimismo, la parte actora mediante escrito del 04 de agosto de 2010, solicitó se declarase la “inexistencia de la contestación de la demanda” dado que se identificó como accionante al ciudadano F.J.A.B. y en su lugar se declare la confesión ficta de la demandada, se observa:

Efectivamente, la defensora judicial en su escrito de contestación a la pretensión de la actora, alegó “Téngase el presente escrito como contestación de la demanda incoada por F.J.A.B.”. Ese es un hecho cierto, el juicio se inició por demanda incoada por dicho ciudadano, solo que encontrándose en etapa de citación de la demandada, cedió sus derechos a la ciudadana E.M.T., por lo que de acuerdo a lo previsto en el artículo 1557 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 145 del Código de Procedimiento Civil, ésta sucedió en el proceso a aquel como parte actora.

Sin embargo, por ese error material no puede declararse nula la actuación de la defensora judicial, cuando dicho error no incide en el mérito del asunto, pues a pesar de haber una sucesión procesal, por lo cual cambió una de los sujetos de la pretensión, no varió ni el objeto ni su causa.

Menos aún puede darse el supuesto de la confesión ficta alegada por la parte actora, quien manifestó como fundamento de ello una sentencia de la Sala de Casación Civil, que no aplica al caso concreto, pues si bien para la procedencia de la confesión ficta deben concurrir los tres requisitos a que hace referencia el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, dicha Sala ha indicado que el demandado no puede quedar confeso por causa imputable al defensor, por lo que cualquier situación que pudiera conducir a ello, debe ser motivo de reposición de la causa, situación que tampoco se da en este caso donde no tendría un fin útil. Siendo así, se declara no ha lugar dicha petición.

De acuerdo a los elementos probatorios arriba a.s.o.q. entre las partes originales hubo un acuerdo preparatorio, por medio del cual la demandada declaró recibir de la actora la suma de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00), por concepto de abono al compromiso de compra venta de la futura negociación que realizarían respecto al apartamento arriba identificado, quedando entendido entre ellos que una vez el INAVI otorgase la titularidad del inmueble ante la Oficina de Registro, se procedería a efectuar el compromiso formal de compra venta ante la Notaría correspondiente y en caso que una de ellas no cumpliese debía pagar los daños y perjuicios pactado en la cláusula penal así como el reembolso de los gastos por concepto de comisiones y honorarios.

Que el compromiso formal de compra venta se formalizaría ante la Notaria una vez que la demandada obtuviese del Instituto Nacional de la Vivienda, la titularidad del inmueble y dentro del plazo de cuatro meses, contados a partir de dicha fecha.

Que la demandada se comprometió frente a la parte actora ante la Junta Parroquial de Caucaguita, Municipio Sucre del Estado Miranda a pagarle a esta la suma de veintitrés mil quinientos cuarenta y ocho bolívares (Bs. 23.548,00), como consecuencia de dicho contrato preparatorio de compra venta del inmueble, según acta firmada el 16 de junio de 2009.

Que habiéndose autenticado dicho acuerdo preparatorio el 15 de agosto de 2008, los cuatro meses otorgados para su formalización, venció el 15 de diciembre de 2008, no siendo sino hasta el 19 de febrero de 2009, cuando la demandada obtuvo el documento de propiedad sobre el inmueble.

De acuerdo a ello, para el vencimiento de los cuatro meses, la parte demandada no pudo cumplir con el compromiso de formalizar el compromiso de compra venta sobre dicho inmueble, dado que aún no había obtenido documento de propiedad sobre el mismo, de allí que ante su incumplimiento se comprometiera a pagar a la actora dicha suma de dinero, que comprende la devolución del abono otorgado por la parte actora, el cincuenta por ciento 50% del mismo en razón de cláusula penal más los gastos en que incurrió la parte demandada.

El principio rector en la materia es que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. Además, los contratos como convención entre partes para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico, tienen fuerza de ley entre ellas, quienes deben cumplirla de buena fe y las obligan no solo a lo expresado en ellos sino a las consecuencias que de ellos derivan, según los artículos 1159 y 1160 del Código Civil y, siendo además que la ley autoriza a la parte de un contrato bilateral a solicitar la resolución del mismo, cuando la otra parte no ejecuta la suya (de dar, hacer o no hacer), a tenor de lo dispuesto en el artículo 1167 ibídem, debe declararse resuelto con las consecuencias legales pertinentes.

En efecto, la pretensión resolutoria es aquella mediante la cual una de las partes en un contrato bilateral solicita su terminación, motivada por el incumplimiento culposo de la otra parte de sus obligaciones y lograr así su liberación contractual, volviendo al estado en que se encontraban para el momento precontractual. Ello es así, a pesar que la parte actora si bien no calificó su pretensión como resolutoria, sus peticiones derivan como consecuencia de una petición de este tipo.

Respecto a la petición de pago de intereses causados por el retardo en la devolución de los quince mil bolívares (Bs. 15.000), computados desde el 15 de diciembre de 2008, se tiene que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1276 del Código Civil, cuando en un contrato se haya pactado que la persona que lo incumpliere debe pagar determinada suma de dinero por daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.

Siendo así y visto que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1277 eiusdem, a falta de convenio en las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo, en el cumplimiento consisten siempre en el pago del interés legal, salvo disposiciones especiales.

De acuerdo a ello, a pesar que en este tipo de contratos preparatorios para futura venta de un inmueble, una de las prestaciones a que se comprometen las partes tienen como objeto cantidades de dinero y de allí que a falta de acuerdo de las partes, dichas sumas de dinero pudiese generar el interés legal, no puede suceder así cuando, como en el caso de autos, las partes expresamente pactaron la forma de resarcir los daños y perjuicios que generaría el incumplimiento, por lo que no puede la parte pretender cobrar dos veces por el mismo concepto, cuando los intereses así pactados no hace otra cosa que indemnizar daños y perjuicios.

Respecto a la petición de pago de la suma de dinero que resulte de la indexación, se estima que dicho procedimiento tiene por objeto restablecer el poder adquisitivo del dinero que se deteriora en virtud del fenómeno inflacionario, muy a pesar del principio nominalístico previsto en el artículo 1737 del Código Civil. En tal sentido, existiendo mora del deudor en el pago de la obligación dineraria, debe pagar la suma de dinero causado por la inflación desde el 16 de diciembre de 2008 hasta la presente fecha.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de resolución de contrato de opción de compra venta de inmueble, intentado originalmente por el ciudadano F.J.A.B., sucedido por la ciudadana E.M.T., contra la ciudadana C.D.R.P.. SEGUNDO: SE RESUELVE el contrato pactado entre las partes el 15 de agosto de 2008. TERCERO: SE CONDENA a la demandada a pagarle a la ciudadana E.M.T., la suma de veintitrés mil quinientos cuarenta y ocho bolívares (Bs. 23.548,00), por concepto de la devolución del dinero dado en abono como parte del precio del compromiso de futura venta, los daños y perjuicios pactados y reembolso de los gastos causados. CUARTO: Se CONDENA igualmente a la parte demandada a pagarle a la ciudadana E.M.T., la suma de dinero que resulte de la indexación que se aplique a la suma de dinero a que hace referencia el punto anterior, de acuerdo al índice Nacional de Precios al Consumidor que publica el Banco Central de Venezuela, desde el 16 de diciembre de 2008 hasta la fecha de este fallo, para lo cual se ordena practicar experticia complementaria del fallo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, diarícese y déjese copia certificada.

Se ordena notificar a las partes del pronunciamiento del fallo. Líbrense boletas.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de mayo de dos mil once (2011). Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

EL JUEZ,

M.J.G..

LA SECRETARIA,

T.G..

En esta misma fecha siendo la(s) 09:17 a.m., se publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

T.G.