Decisión nº 342 de Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de Lara, de 5 de Diciembre de 2007

Por libelo de demanda presentado en fecha: 08-10-2007, la ciudadana: MORELLA COROMOTO S.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad N° 5.288.239, asistida por el abogado en ejercicio. M.A.A.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.267, demandó al ciudadano: F.A.R.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.547.262, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.- Alegó La parte actora, que suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano: F.A.R.B., que éste contrato tenía por objeto un inmueble consistente en una casa quinta, ubicada en la Urbanización Club Hípico Las Trinitarias, Calle 4, Manzana G, N° F-9, del Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual consta de cuatro habitaciones, dos baños secundarios, sala, comedor, cocina empotrada en perfecto estado, incluyendo aparato de cocina y nevera de 2 puertas con dispensador de agua y hielo, área de lavado independiente, un calentador eléctrico.- Que el lapso de duración del contrato de arrendamiento conforme a lo establecido en la Cláusula Tercera sería de Un Año Fijo, contado a partir del 18 de septiembre del 2005 hasta el día 18 de septiembre del año 2006. Que este lapso fue establecido sin oportunidad de prórroga salvo la legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Que sucede que el arrendatario hizo uso de la Prórroga Legal, por el lapso de tiempo comprendido entre el 18 de septiembre del año 2006 hasta el 18 de septiembre del año 2007, esto es, por el lapso de Un Año conforme lo establecido en el referido artículo.- Que el ciudadano F.A.R.B., fue debidamente notificado de esta circunstancia del vencimiento del contrato de arrendamiento, con telegrama enviado en fecha 17 de mayo del 2007, donde se le indicó que la Prórroga Legal feneció en fecha 18 de septiembre del año 2007 el cual fue debidamente recibido por el arrendatario según constancia de entrega de Telegrama emanado por Ipostel.- Que conforme a lo expuesto, el Contrato de Arrendamiento venció en fecha 18 de Septiembre del año 2006, pero por efecto de los derechos establecidos en el ordinal “b” del artículo 38 de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, se prorrogó obligatoriamente para el arrendador hasta el 18 de septiembre del año 2007, quedando en consecuencia vigente en todas sus partes los derechos y obligaciones contenidos e indicados en el contrato de arrendamiento sobre el cual operó la prórroga legal.- Que conforme lo establecido en el artículo aludido, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, y permanecen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o convenio entre las partes.- Que sucede que el arrendatario, ciudadano: F.A.R.B., a pesar de haber finalizado el lapso del Contrato de Arrendamiento y de su Prórroga Legal, aún continúa en ocupación del mismo, lo cual hace procedente la acción de cumplimiento de contrato.- Que en efecto se cumplen los requisitos legales para la procedencia de esta acción: Que la naturaleza del contrato de arrendamiento es por tiempo determinado. Que el arrendatario tenga conocimiento de vencimiento del lapso de duración original del contrato de arrendamiento, y esté en uso de su prórroga legal. Que era obligatorio para el arrendador dar cumplimiento al lapso de la prórroga legal prevista en el ordinal “b” del artículo 38 de la Ley sobre Arrendamiento Inmobiliario, esto es, el lapso de un año luego de cumplida la última prórroga del contrato. Que el arrendatario debió entregar el inmueble objeto de la prórroga legal luego de finalizado el uso de la prórroga legal, esto es el día 18-09-07. Que la Ley sobre Arrendamiento Inmobiliario establece que esta prórroga legal se verifica de pleno derecho, y en forma obligatoria para el arrendador, determinándose que: Estemos frente a un contrato de arrendamiento por tiempo determinado. Que se trate de algunos de los inmuebles previstos en el artículo 1 de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios. No estar incurso en incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales.- Que en el presente caso, el arrendatario F.A.R.B., hizo uso del lapso de la Prórroga Legal en su integridad, esto es, desde el día 18 de septiembre del año 2006 hasta el día 18 de septiembre del año 2007, situación que se determina del propio contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.- Que conforme a lo expuesto, el ciudadano F.A.R.B., hizo uso de su derecho de la prórroga Legal, de conformidad con lo establecido en el ordinal “B” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en su totalidad, habiendo vencida la misma en fecha 18 de septiembre del año 2007, conforme lo establecido en el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes y de acuerdo a la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, circunstancia que hasta la fecha se ha negado a cumplir, no obstante de las gestiones extrajudiciales destinada para ello, ocurrió ante esta autoridad a los fines de demandar como en efecto demandó al ciudadano F.A.R.B., en su condición de arrendatario para que convenga o en su defecto sea condenado a ello por el Tribunal, en el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por efectos de la ejecución o cumplimiento integro del lapso de la prórroga legal a que le fuera conferida por el contrato de arrendamiento antes aludido, libre de personas y cosas.- Fundamentó la demanda en los artículos 33, 38 ordinal “b” de la citada ley de arrendamiento y los artículos 1167 y 1264 del Código Civil, y el artículo 1375 eiusdem.- De conformidad con el artículo 39 de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios solicitó Medida de Secuestro. Estimó la acción en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00).- Riela a los folios 6 al 10, los documentos fundamentales de la presente acción.- Riela al folio 11, auto de admisión de la demanda.- Riela al folio 12, poder apud-acta otorgado por la actora, ciudadana: MORELLA COROMOTO S.M., a los abogados: M.A.A.C. y J.A.A.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 31.267 y 29.566, respectivamente.- Al folio 13, el alguacil del Tribunal estampó diligencia donde dejó constancia que citó al demandado de autos, ciudadano: F.A.R.B., y le hizo entrega de la compulsa.- Riela a los folios 15 al 18, escrito de contestación a la demanda presentado por el demandado, ciudadano: F.A.R.B., asistido por la abogada C.A., acompañados de anexos que quedaron insertos a los folios 19 al 58 de autos.- Al folio 59, el demandado, ciudadano: F.A.R.B., otorgó poder apud-acta a las abogadas: M.G. Y C.A., inscritas en el Inpreabogado bajo los números: 46.398 y 27.370, respectivamente.- Riela a los folios 60 y 61, escrito de pruebas promovido por la parte demandada, con anexos QUE QUEDARON insertos a los folios 62 al 87 de autos, siendo admitidas al folio 88.- Riela al folio 89, acta de reconocimiento del testigo: ERMIDES PALOMO.- Riela a los folios 90 al 93, escrito presentado por la parte actora donde rechazó las cuestiones previas opuesta por la parte demandada.- Al folio 94, la parte demandada estampó diligencia.- Al folio 95, el Tribunal estampó auto de conformidad con el artículo 109 del Código de Procedimiento Civil.- Al folio 96, el Tribunal estampó auto de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil y estando dentro del lapso legal para dictar Sentencia en la presente causa, este Juzgador procede a proferir su fallo en los siguientes términos:

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En la oportunidad de dar Contestación a la Demanda, compareció el demandado, ciudadano: F.A.R.B., y presentó escrito que riela a los folios 15 al 18 donde contestó la demanda en los siguientes términos: Como Punto Previo a la contestación al fondo de la demanda promovió las siguientes cuestiones previas establecidas en el Código de Procedimiento Civil, en el artículo 346, en su numeral 11° y 6°. La del N° 11 reza: “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo se permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, que en efecto la parte actora fundamentó la demanda en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, alegando la desocupación por vencimiento de prórroga legal, con un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el cual esta vencido y extinguido, la cual no debe ser procedente, porque existe un contrato a tiempo indeterminado firmado en fecha 18 de septiembre de 2005, y por lo tanto no se debió admitir la demanda incoada en su contra, porque la parte actora ha debido demandar por otras causales y por un procedimiento distinto, ya que el contrato celebrado el 18 de septiembre del año 2005, se convirtió a tiempo indeterminado. La establecida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por existir defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78. Que el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en su N° 2, establece que el libelo de la demanda deberá expresar “El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene”, y que en este caso el demandante en el libelo de la demanda no indicó su domicilio y la establecida en el N° 4, eiusdem, que reza lo siguiente. “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble…” y que en este caso el demandante no indicó en la demanda los linderos del inmueble, por tal motivo dichas cuestiones previas deben prosperar.- Del Fondo de la Demanda: Negó, rechazó y contradijo en toda y cada una de sus partes, por no ser cierto, tanto en los hechos narrado como en el derecho invocado, la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, intentada por la ciudadana: MORELLA COROMOTO S.M., en su contra, ya que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 18 de Septiembre del año 2005, se encuentra actualmente vencido, ya que en principio dicho contrato tenía una duración de un (1) año a término fijo, contado a partir del 18 de septiembre del 2005 hasta el 18 de septiembre del 2006, fecha para la cual quedó extinguido el citado contrato, continuando la arrendadora en el año sucesivo recibiendo el canon de arrendamiento, puntualmente. Asimismo impugnó el contrato de arrendamiento.- Que es falso que el citado contrato, haya vencido el 18 de septiembre del 2006, ya que durante todo este tiempo la arrendadora a disfrutado del pago, como se expresa en el libelo, porque se convirtió a tiempo indeterminado entre las partes, sin que la propietaria le hubiese pedido la desocupación del inmueble, por lo que impugnó en ese acto el contrato de arrendamiento que acompañó al libelo de la presente demanda, que todo lo contrario le había respetado el derecho de preferencia, ofreciéndole en venta el inmueble, oferta que aceptó y que ella por su propia voluntad le entregó todas las copias a los efectos de comenzar a realizar las gestiones ante las instituciones bancarias, como en efecto las hizo, como también realizó un avalúo solicitado por el Banco, el cual realizó por ante la Empresa Construcciones Constraval, C.A., el cual opone a la demandante señora MORELLA SÁNCHEZ, dicho informe de avaluó costó la cantidad de setecientos veinte mil bolívares (Bs. 720.000,00), y es de fecha 03-04-2007, todo pagado por su persona, cuyo recibo anexó a la presente contestación de demanda, marcado con la letra “A”, conjuntamente con el avalúo de fecha 13-04-2007, marcado con la letra “B”, con ello se evidencia la buena relación contractual que existía, por lo que la arrendadora debió al finalizar el contrato pedirle la desocupación del mismo y no lo hizo, sino que le ofreció el inmueble en venta, poniéndolo a realizar múltiples gestiones ante los organismo competentes, los cuales probará en su oportunidad, así como también a realizar pagos para la consecución de los mismos, sorprendiéndole posteriormente en fecha 21 de Mayo del presente año, con un sendo telegrama, es decir días después en que le entregaran el avalúo con el siguiente texto: “ de acuerdo a lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento del inmueble”,………” suscrito entre nosotros, le recuerdo que la prórroga legal del mismo termina el 18 de septiembre del 2007, los pagos serán recibido de la misma manera hasta el 23 de Agosto del 2007, por lo tanto no se recibirá ningún pago de canon de arrendamiento después”. Ahora bien, que al recibo de ese telegrama en la fecha antes indicada, ya el contrato estaba fenecido y nos encontrábamos ante un nuevo contrato a tiempo indeterminado y a su vez realizando la negociación del inmueble objeto de la presente demanda, tal y como se evidencia en el avalúo, para el cual me entregó un borrador de la opción a compra para que le diera el visto bueno, el mismo anexo marcado con la letra “C”, y algo más, supuestamente no se recibiría ningún otro pago sino hasta el 23 de Agosto del presente año, pero aconteció que la propietaria, recibió el pago del canon de arrendamiento del mes de Septiembre del presente año 2007, prorrogándose así el contrato de arrendamiento por un año más, tal y como se evidencia en el recibo o bauche, de fecha 19 de septiembre del presente año, el cual opone a la demandante y lo anexó marcada con la letra “D”.- Fundamentó lo rechazado y negado en virtud de que el contrato que prevalece actualmente es el de tiempo indeterminado.- Que anexó al referido escrito, 23 recibos bancarios originales de fecha 22-04-05, 24-05-05, 23-06-05, 26-07-05, 22-08-05, 2-01-06, 2-03-06, 03-04-06, 28-04-06, 06-06-06, 4-07-06, 10-07-06, 5-08-06, 5-09-06, 6-10-06, 1-11-06, y 4-12-06, 3-01-07, 1-02-07, 5-6-07, 2-08-07, 23-08-07, y 19-09-07, este último marcado con la letra “D”, todos depositados en el Banco Federal a la cuenta bancaria N° 01330042991600000943, a nombre de la demandante MORELLA COROMOTO S.M., donde se evidencia que realizó los pagos de los canon de arrendamiento puntualmente y en la forma convenida. Negó y rechazó el derecho, porque la parte actora fundamentó la acción en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia opta por solicitar la desocupación del inmueble, alegando que “En fecha 18 de Septiembre del 2006, el contrato llegó a su término, operándose de pleno derecho la prórroga legal del mismo, lo que es falso, el mismo se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado, porque el 18 de Septiembre del 2006, venció, no se prorrogó, y el demandante continuó cobrando el canon de arrendamiento, y por lo tanto no es procedente la acción jurídica alegada, que ha debido demandar por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se refiere a las demandas por Desalojo de inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado.-

Así las cosas, establece el Artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía”. Y siendo pues, que la parte demandada en la contestación de la demanda promovió las cuestiones previas establecidas en el Código de Procedimiento Civil, en el artículo 346, numerales 11° y 6°, e Impugnó el Contrato de Arrendamiento documento fundamental de la presente acción, y en atención a la norma antes citada, el Tribunal procede a dirimir la Impugnación y las cuestiones previas promovidas como Punto Previo al Fondo de la Definitiva, en los siguientes términos:

1. DE LA IMPUGNACIÓN: La parte demandada en la oportunidad de la Contestación al Fondo de la Demanda, impugnó el Contrato de Arrendamiento privado, suscrito con la parte actora en fecha 18 de Septiembre del 2006, sobre el inmueble objeto de la presente acción, el cual fue producido en autos junto al escrito libelar quedando inserto el mismo, a los folios 6 al 8 de autos, marcado con la letra “A”, alegando que es falso que el citado contrato haya vencido el 18 de septiembre del 2006, ya que durante todo este tiempo la arrendadora a disfrutado del pago, porque se convirtió a tiempo indeterminado entre las partes, sin que la propietaria le hubiese pedido la desocupación del inmueble, por lo que impugnó en ese acto el referido contrato de arrendamiento antes aludido y acompañado al libelo de la demanda.- Ahora bien, de la revisión minuciosa de la presente causa, observó este Juzgador, que la parte actora no insistió en hacer valer el instrumento impugnado, motivo por el cual se DECLARA PROCEDENTE LA IMPUGNACIÓN FORMULADA POR LA PARTE DEMANDADA, en contra del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la actora, ciudadana: MORELLA COROMOTO S.M., en su carácter de arrendadora, y el demandado, ciudadano: F.A.R.B., en su carácter de arrendatario, de fecha: 18 de Septiembre del 2005, cursante a los folios 6 al 8 de autos, marcado con la letra “A”, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- Y ASÍ SE DECLARA.-

2. DE LA CUESTIÓN PREVIA: La contenida en el artículo 346 numeral 11º del Código de Procedimiento Civil, que reza: “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo se permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”.- Observó quien Juzga, que la parte demandada promovió esta defensa alegando que la parte actora fundamentó la demanda en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por vencimiento de la prórroga legal, con un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el cual esta vencido y extinguido, la cual no debe ser procedente, porque evidentemente evidenció este Tribunal, que existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, firmado en fecha 18 de septiembre de 2005, y por lo tanto no se debió admitir la demanda incoada en su contra, porque la parte actora ha debido demandar por otras causales y por un procedimiento distinto, ya que el contrato celebrado el 18 de septiembre del año 2005, se convirtió a tiempo indeterminado. Asimismo, determinó este Juzgador, que la parte actora a los folios 90 al 93 de autos, presentó escrito donde rechazó las Cuestiones Previas opuestas por la parte demandada, alegando que no existe prohibición en admitir la acción propuesta, sino por el contrario que la acción es legal y prevista en nuestro ordenamiento jurídico (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), y que la cuestión de fondo es precisar si estamos o no en presencia de un contrato por tiempo determinado.- En este sentido, vista la exposición hecha por la parte actora rechazando esta cuestión previa, y siendo pues, que los alegatos de la parte demandada para promoverla con fundamento a que el contrato de arrendamiento se haya convertido a tiempo indeterminado es materia de fondo que debe dilucidar el Tribunal, la Cuestión Previa promovida por la parte demandada de conformidad con el artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada SIN LUGAR. Y ASÍ SE DECIDE.-

3. DE LA CUESTIÓN PREVIA: La establecida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por existir defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78, a lo establecido en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en su numeral 2, que establece que el libelo de la demanda deberá expresar “El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene”, de lo opuesto por el demandado, observó este Juzgador, que la parte demandada alegó que en este caso el demandante en el libelo de la demanda no indicó su domicilio y la establecida en el N° 4, eiusdem, que reza lo siguiente: “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble…” y que en este caso el demandante no indicó en la demanda los linderos del inmueble, por tal motivo dichas cuestiones previas deben prosperar, considera quien Juzga previa revisión del escrito libelar que efectivamente la parte actora no señaló lo establecido en los numerales 2 y 4 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, pues, no indicó expresamente el requisito formal de la sede o dirección del demandante, y en cuanto al objeto de la pretensión , que en el caso de marras tratándose de un inmueble no determinó con precisión la indicación de su situación y linderos, y siendo pues, que en el escrito de rechazo producido por la parte actora a los folios 90 al 93, esta cuestión previa promovida por la parte demandada no fue debidamente subsanada por la parte actora, pues solo se limitó a exponer que no existe ningún defecto de forma del libelo de la demanda, la Cuestión Previa promovida de conformidad con el artículo articulo 346 numeral 6° del Código de Procedimiento Civil, concatenado a lo establecido en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil numerales 2 y 4 respectivamente, DEBE PROSPERAR Y EN CONSECUENCIA SER DECLARADA CON LUGAR.- Y ASÍ SE DECIDE.-

DE LAS PRUEBAS:

Establecen los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que corresponde a las partes probar sus respectivas afirmaciones de hechos. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación.- En este sentido, observa el Tribunal que durante el debate probatorio, solo la parte demandada promovió pruebas cuyo escrito riela a los folios 60 y 61 de autos, donde Impugnó formalmente todos los medios probatorios presentados por la ciudadana: MORELLA COROMOTO S.M., muy especialmente las documentales presentados en copia simple del telegrama, por cuanto en las mismas se narran hechos absolutamente falsos. Con respecto a esta Impugnación, este Tribunal como Punto Previo declaró Procedente la Impugnación contra el Contrato de Arrendamiento privado producido en original por la parte actora, a los folios 6 al 8 marcado con la letra “A”, suscrito entre la actora, ciudadana: MORELLA COROMOTO S.M., en su carácter de arrendadora, y el demandado, ciudadano: F.A.R.B., en su carácter de arrendatario, de fecha: 18 de Septiembre del 2005, en virtud de que la parte actora no insistió en hacer valer el documento Impugnado.- Ahora bien, en cuanto a la copia fosfática marcada “B” que riela al folio 9, producida por la parte actora junto a su escrito libelar, observó este Juzgador, que igualmente la parte actora no insistió en valer dicho instrumento, motivo por el cual, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, forzosamente debe declarar procedente la Impugnación formulada por la parte demandada.- Y ASÍ SE DECLARA.-

Promovió las siguientes pruebas documentales: 1.- Marcado con la letra “A” contrato suscrito entre las partes en fecha 18 de Marzo del 2005, hasta el 18 de Septiembre del mismo año, y marcado con la letra “B”, contrato de arrendamiento de fecha 18 de Septiembre del año 2005, hasta el 18 de septiembre del año 2006, manteniéndose actualmente la relación arrendaticia por cuanto se encuentra absolutamente solvente en los pagos de cánones de arrendamiento, y por estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado.- Con respecto a estos instrumentos promovidos observó quien Juzga, que riela a los folios 62, 63, y 64 contrato de arrendamiento original autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto de fecha 18-03-2005 inserto bajo el N° 38, Tomo 42 de los Libros de Autenticaciones llevados ante dicha notaría, el cual no siendo impugnado, desconocido o tachado por la parte actora, es apreciado por este Tribunal, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, donde se constató que el contrato aludido fue suscrito entre la parte actora de este proceso, ciudadana: MORELLA COROMOTO S.M., en su carácter de arrendadora, y el demandado, ciudadano: F.A.R.B., en su carácter de arrendatario, conviniendo en la Cláusula Tercera una duración de seis meses fijos contados a partir del 18-05-2005 al 18-09-2005, y que tendrá una duración fija sin que por ninguna circunstancia se produzca su tácita reconducción, y el arrendatario se comprometió y se obligó a entregar el inmueble en la fecha del vencimiento del contrato, es decir, el 18-09-2005 o en su defecto la arrendataria utilizaría su derecho a la Prórroga Legal establecida en el artículo 38 de la ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en cuanto al contrato de arrendamiento que promovió marcado con la letra “B” previa revisión de las actas procesales el Tribunal constató que no fue traído a los autos por la parte demandada.- Y ASÍ SE ESTABLECE.-

Igualmente, promovió Marcados con las letras “C” y “D” documentos de propiedad del inmueble el cual ocupa en su condición de arrendataria, así como solvencia municipal, depósito tributario municipal y boletín de notificación catastral y R.I.F., de la arrendadora y propietaria del inmueble objeto del presente juicio, el cual consignó a objeto de probar las gestiones realizadas por su persona para la adquisición del inmueble el cual se encuentra ubicado en la Urbanización Club Hípico Las Trinitarias, Calle 4, Manzana “G”, número F-9 del Municipio Iribarren del Estado Lara.- Observó este Juzgador que los instrumentos promovidos rielan en fotostatos a los folios 66 al 79 de autos, los cuales no siendo impugnados, desconocidos o tachados por la parte actora son apreciados por este Tribunal de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1363 del Código Civil.- Y ASÍ SE ESTABLECE.-

Promovió copia de sentencia emanada del Tribunal Primero de los Municipios Palavecino y S.P. de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 11 de Octubre del 2007, expediente N° 2.883-07, juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, a los fines de que sirva de orientación a este Tribunal.- Con respecto a esta prueba observó el Tribunal que la Sentencia promovida por la parte demandada riela en fotostatos a los folios 80 al 87 de autos, la cual no siendo impugnada, desconocida o tachada por la parte actora, es apreciada por este Tribunal de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1363 del Código Civil.- Y ASÍ SE ESTABLECE.-

Promovió la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 y 477 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, con el objeto de la ratificación en su contenido y firma del Avalúo realizado por el testigo para la Constructora Construcciones Constraval C.A., en fecha 13 de Abril del presente año, ciudadano: ERMIDES R. PALOMO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 93.870, Ingeniero N° de inscripción de Sudevan del Avaluador P 1 333, y de este domicilio.- Con respecto a esta prueba, observó este Juzgador que riela al folio 89 acta en la cual se dejó constancia que el ciudadano.:ERMIDES PALOMO, no compareció ante este Tribunal y se declaró reconocido en su contenido y firma de conformidad con el artículo 1364 del Código Civil, el Avalúo realizado por el referido ciudadano testigo para la Constructora Construcciones Constraval C.A., en fecha 13 de Abril del presente año, el cual fue producido por la parte demandada en el acto de contestación a la demanda marcado “B”, quedando inserto a los folios 20 al 47, pero siendo el caso que dicho documento privado es emanado de un tercero que no es parte en el juicio ni causante del mismo, no le es aplicable las disposiciones sobre reconocimiento de instrumentos privados producidos por una de las partes, es decir, las establecidas en los artículos 1364 y 1364 del Código Civil, sino que deberán ser ratificados mediante la prueba testifical como lo ordena el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.- En consecuencia, se desecha como medio probatorio el acta cursante al folio 89, así como el documento que dio origen a la promoción de dicha , es decir, el Avalúo realizado por el referido testigo para la Constructora Construcciones Constraval C.A., en fecha 13 de Abril del presente año, el cual fue producido por la parte demandada en el acto de contestación a la demanda marcado “B”, inserto a los folios 20 al 47 de autos.- Y ASÍ SE ESTABLECE.-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR:

Se inició la presente acción mediante libelo de demanda presentado en fecha: 08-10-2007, por la ciudadana: MORELLA COROMOTO S.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad N° 5.288.239, asistida por el abogado: M.A.A.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.267, en contra del ciudadano: F.A.R.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.547.262, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.- Alegó la parte actora, que suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano: F.A.R.B., el cual tenía por objeto un inmueble consistente en una casa quinta, ubicada en la Urbanización Club Hípico Las Trinitarias, Calle 4, Manzana G, N° F-9 del Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual consta de cuatro habitaciones , dos baños secundarios, sala, comedor, cocina empotrada en perfecto estado, incluyendo aparato de cocina y nevera de 2 puertas con dispensador de agua y hielo, área de lavado independiente, un calentador eléctrico.- Que el lapso de duración del contrato de arrendamiento conforme a lo establecido en la Cláusula Tercera sería de Un Año Fijo, contados a partir del 18 de septiembre del 2005 hasta el día 18 de septiembre del año 2006. Que este lapso fue establecido sin oportunidad de prórroga salvo la legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Que el arrendatario hizo uso de la Prórroga Legal, por el lapso de tiempo comprendido entre el 18 de septiembre del año 2006 hasta el 18 de septiembre del año 2007, esto es, por el lapso de Un Año conforme lo establecido en el referido artículo, y que fue debidamente notificado de esta circunstancia al vencimiento del contrato de arrendamiento, con telegrama enviado en fecha 17 de mayo del 2007, donde se le indicó que la Prórroga Legal feneció en fecha 18 de septiembre del año 2007, el cual fue debidamente recibido por el arrendatario según constancia de entrega de Telegrama emanado por Ipostel.- Que conforme a lo establecido en el artículo aludido, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, y permanecen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento como consecuencia de un procedimiento de regulación o convenio entre las partes.- Que sucedió que el arrendatario, ciudadano: F.A.R.B., a pesar de haber finalizado el lapso del Contrato de Arrendamiento y de su prórroga Legal, aún continúa en ocupación del mismo, lo cual hace procedente la acción de cumplimiento de contrato.- Que el ciudadano F.A.R.B., hizo uso de su derecho de la prórroga Legal, de conformidad con lo establecido en el ordinal “B” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en su totalidad vencida la misma en fecha 18 de septiembre del año 2007, conforme lo establecido en el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes y de acuerdo a la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, circunstancia que hasta la fecha se ha negado a cumplir , no obstante de las gestiones extrajudiciales destinada para ello, y que demandó al ciudadano F.A.R.B., en su condición de arrendatario para que convenga o en su defecto sea condenado a ello por el Tribunal, en el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento por efecto de la ejecución o cumplimiento integro del lapso de la prórroga legal a que le fuera conferida por el contrato de arrendamiento antes aludido, libre de personas y cosas.- Ahora bien la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, al fondo de la misma alegó en su defensa los siguientes argumentos: Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes por no ser cierto, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentada por la ciudadana: MORELLA COROMOTO S.M., en su contra, ya que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 18 de Septiembre del año 2005, se encuentra actualmente vencido, ya que en principio dicho contrato tenía una duración de un (1) año a término fijo, contado a partir del 18 de septiembre del 2005 hasta el 18 de septiembre del 2006, fecha para la cual quedó extinguido el citado contrato, continuando la arrendadora en el año sucesivo recibiendo el canon de arrendamiento. Que es falso que el citado contrato haya vencido el 18 de septiembre del 2006, ya que durante todo este tiempo la arrendadora a disfrutado del pago, porque se convirtió a tiempo indeterminado entre las partes, sin que la propietaria le hubiese pedido la desocupación del inmueble, que todo lo contrario le había respetado el derecho de preferencia, ofreciéndole en venta el inmueble, oferta que aceptó y que ella por su propia voluntad le entregó todas las copias a los efectos de comenzar a realizar las gestiones antes las instituciones bancarias como en efecto las hizo, como también realizó un avalúo solicitado por el Banco, el cual realizó por ante la Empresa Construcciones Constraval, C.A., el cual opone a la demandante señor MORELLA SÁNCHEZ, y que dicho informe costó la cantidad de Bs. 720.000,00, y es de fecha 03-04-2007, todo pagado por su persona, cuyo recibo anexa a la presente contestación marcado con la letra “A”, conjuntamente con el avalúo de fecha 13-04-2007, marcado con la letra “B”, con ello se evidencia la buena relación contractual que existía, por lo que la arrendadora debió al finalizar el contrato pedirle la desocupación del mismo y no lo hizo, sino que le ofreció el inmueble en venta, poniéndole a realizar múltiples gestiones ante los organismo competentes, los cuales probará en su oportunidad. Así como también a realizar pagos para la consecución del mismo, sorprendiéndole en fecha 21 de Mayo del presente año, con un sendo telegrama, es decir, días después en que le entregara el avalúo con el siguiente texto: “ de acuerdo a lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento del inmueble”,………” suscrito entre nosotros , le recuerdo que la prórroga legal del mismo termina el 18 de septiembre del 2007, los pagos serán recibido de la misma manera hasta el 23 de Agosto del 2007, por lo tanto no se recibirá ningún pago de canon de arrendamiento después”. Ahora bien, que al recibo de ese telegrama en la fecha antes indicada, ya el contrato estaba fenecido y nos encontrábamos ante un nuevo contrato a tiempo indeterminado y a su vez realizando la negociación del inmueble objeto de la demanda, tal y como se evidencia del avalúo, para el cual me entregó un borrador de la opción a compra para que le diera el visto bueno, el mismo anexó marcado con la letra “C”, y algo más supuestamente no se recibiría ningún otro pago sino hasta el 23 de Agosto del presente año, pero aconteció que la propietaria recibió el pago del canon de arrendamiento del mes de Septiembre del presente año 2007, prorrogándose así el contrato de arrendamiento por un año más, tal y como se evidencia en el recibo o bauche de fecha 19 de septiembre del presente año, el cual opone a la demandante y lo anexa marcada con la letra “D”.- Fundamentó lo rechazado y negado en virtud de que el contrato que prevalece actualmente es el de tiempo indeterminado.- Anexó al presente escrito 23 recibos bancarios originales de fecha 22-04-05, 24-05-05, 23-06-05, 26-07-05, 22-08-05, 2-01-06, 2-03-06, 03-04-06, 28-04-06, 06-06-06, 4-07-06, 10-07-06, 5-08-06, 5-09-06, 6-10-06, 1-11-06, y 4-12-06, 3-01-07, 1-02-07, 5-6-07, 2-08-07, 23-08-07, y 19-09-07, este último marcado con la letra “D”, todos depositados en el Banco Federal a la cuenta bancaria N° 01330042991600000943, a nombre de la demandante MORELLA COROMOTO S.M., donde se evidencia que realizó los pagos de los canon de arrendamiento puntualmente y en la forma convenida. Negó y rechazó el derecho, porque la parte actora fundamentó la acción en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia opta por solicitar la desocupación del inmueble , alegando que “En fecha 18 de Septiembre del 2006, el contrato llegó a su término , operándose de pleno derecho la prórroga legal del mismo, lo que es falso, el mismo se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado, porque el 18 de Septiembre del 2006, venció, no se prorrogó, y el demandante continuó cobrando el canon de arrendamiento, y por lo tanto no es procedente la acción jurídica alegada, que ha debido demandar por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se refiere a las demandas por Desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado.-

En tal sentido, trabada como quedó la controversia el Tribunal procede a dirimir la misma en los siguientes términos: Observó este Juzgador que la parte demandada alegó en su defensa que el contrato de arrendamiento se convirtió a indeterminado, en virtud de que la Arrendataria recibió el pago del canon de arrendamiento del mes de Septiembre del año 2007, prorrogándose así el contrato de arrendamiento por un año más, tal y como se evidencia en el recibo o bauche, de fecha 19 de Septiembre del 2007, el cual anexó marcado con la letra “D”.- Igualmente alegó que la actora le había respetado el derecho de preferencia, ofreciéndole en venta el inmueble porque la oferta la aceptó, y ella por su propia voluntad le entregó todas las copias a los efectos de comenzar a realizar las gestiones antes las instituciones bancarias, como en efecto lo hizo.- En este sentido, observó este Juzgador que la parte demandada acompañó su escrito de contestación a la demanda, con anexos insertos a los folios 19 al 58 de autos, verificándose al folio 51 el recibo o bauche, de fecha 19 de Septiembre del 2007, marcado con la letra “D”, por medio de la cual alegó que el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, en virtud de que el mismo se corresponde al pago del canon de arrendamiento del mes de Septiembre del 2007, el cual no siendo, impugnado, desconocido o tachado por la parte demandada, es apreciado por este Tribunal de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil.- Y ASÍ SE DECLARA.-

Por otra parte, durante el debate probatorio, la parte demandada a fin de demostrar el ofrecimiento en venta hecho por la parte actora, según sus alegatos, del inmueble objeto de la presente acción, promovió copias de los documentos de propiedad del inmueble el cual ocupa en su condición de arrendataria, así como solvencia municipal, depósito tributario municipal y boletín de notificación catastral y R.I.F., de la arrendadora y propietaria del inmueble objeto del presente juicio, los cuales fueron apreciados en todo su valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1363 del Código Civil, en virtud de que la parte actora no impugnó, desconoció o tacho los instrumentos promovidos.-

Ahora bien, observó este Juzgador que la carga probatoria producida por la parte actora en autos, contentiva del Contrato de Arrendamiento marcado con la letra “A” que riela a los folios 6 al 8 de autos, y la copia fotostática del telegrama que marcado “B” riela al folio 9, a pesar de haber sido impugnados por la parte demandada , la parte actora no insistió en hacer valer dichos instrumentos, y asimismo durante el debate probatorio no promovió prueba alguna, a fin de desvirtuar los alegatos de la parte demandada, de que el contrato de arrendamiento se había convertido a tiempo indeterminado, en virtud de que la parte actora haya aceptado el canon de arrendamiento del mes de Septiembre del año 2007, y el ofrecimiento del inmueble objeto de la presente acción en venta por parte de la actora al demandado.- En este sentido, establece el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse”.- En aplicación del artículo ante citado, y siendo pues, que a los fines de dictar sentencia, tal decisión debe estar ceñida a lo alegado y probado en autos, plena prueba de los hechos alegados en ella, y ante las dudas existente en el caso de marras forzosamente se debe declarar la presente acción SIN LUGAR.- Y ASÍ SE DECIDE.-