Decisión nº 373 de Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de Lara, de 7 de Marzo de 2008

Fecha de Resolución 7 de Marzo de 2008
EmisorJuzgado Segundo del Municipio Iribarren
PonenteMartin Enrique Bonilla Alvarado
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

Por libelo de demanda presentado en fecha 21-05-2001, el abogado: J.R.M.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 82.911, y de este domicilio, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana: R.R.D.V., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad N° 4.384.276, demandó al ciudadano: ATHANASE MERMINGAS, titular de la Cédula de Identidad N° 7.389.613, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.- Alegó el apoderado actor que su poderdante es arrendataria de dos (2) inmuebles desde hace más de 38 años aproximadamente, los cuales se encuentran constituidos por un apartamento y un local comercial, ubicados en la Carrera 21 entre Calles 23 y 24, Edificio Luisa, el apartamento signado con el N° 2 y el local con el N° 23-94, de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral del Estado Lara, en principio propiedad de la Sucesión OCHOA, y en la actualidad propiedad del ciudadano ATHANASE MERMINGAS, titular de la Cédula de Identidad N° 7.389.613.- Que la relación arrendaticia tanto con la Sucesión de difunto L.O., como la del ciudadano: ATHANASE MERMINGAS, es de tiempo indeterminado y en forma verbal, y que esta consignando por ante el Juzgado Primero de Municipio Urbanos, de esta ciudad de Barquisimeto, Expediente N° 298 a favor del arrendador con un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), tal y como se evidencia de consignación marcada con ka letra “B”. Que es el caso, que el ciudadano: ATHANASE MERMINGAS, el día 21 de Abril del 2001, aproximadamente a las 7:00 p.m., mandó y procedió a colocar una puerta de hierro que impide el acceso a la escalera que conduce a la Azotea del apartamento antes identificado, negando a su poderdante de esta manera, al goce que por más de 38 años venía ejerciendo en forma pacifica, continua, reiterada de los servicios que forman parte integral de dichos inmuebles, los cuales mencionó de la siguiente manera: Primero: A un cuarto que se encuentra en la azotea el cual es un anexo del apartamento arrendado y que utiliza como depósito y requiere tener acceso para almacenar o disponer de los objetos propiedad de su mandante que allí se encuentran.- Segundo: A un depósito o tanque de agua que surte al apartamento o local arrendado el cual su mandante requiere tener acceso para su permanente mantenimiento, y se encuentra ubicado en la Azotea del Apartamento.- Tercero: A la chimenea del negocio de su poderdante CERVECERÍA EL INTERNACIONAL, que da a la Azotea del Apartamento que al igual al tanque de agua requiere tener acceso para un mantenimiento permanente.- Cuarto: A la Azotea del Apartamento donde están ubicados los tendederos de ropa lavada para su secado, pues en el apartamento no existe espacio para ello, por lo tanto necesita tener acceso permanente para tal fin, todo ello según se evidencia de las fotografías marcadas con las letras “C-1”, “C-2”, “C-3”, “C-4”, “C-5”, “C-6”, “C-7” y “C-8”. Quinta: Al negársele el acceso a la Azotea, se le priva del goce de la única vía de escape o salida de emergencia que posee el inmueble en caso de siniestro.- Que el objeto de la obligación consiste en que el arrendador se abstenga de alterar la forma de la cosa arrendada o de sus accesorios, y esta obligado a mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa arrendada , durante el tiempo del contrato.- Que la acción por parte del arrendador de colocar una puerta de hierro para impedirle el acceso a la escalera que conduce a la Azotea del apartamento, es una abierta violación, que también violaría disposiciones sobre prevención de incendio.- Que en escrito dirigido a su poderdante, por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha: 15-05-2001, Oficio N° 174-2001 Ref. Oficio, se puede constatar por los expertos en la materia cuando se refiere a las Conclusiones y Recomendaciones lo siguiente: . . . “ Con respecto a la puerta de hierro instalada sobre la escalera que conduce a la azotea, ésta debe ser eliminada, ya que obstruye un medio de escape, como es la escalera, además no permite el acceso común para la azotea, la cual es un área común para todos los residentes de la edificación, o parte de ello, la misma puede ser considerada un lugar seguro en un momento dado (emergencia).- Que demandó formalmente en nombre de su poderdante al ciudadano ATHANASE MERMINGAS, para que convenga o sea obligado a cumplir a su mandante en mantenerla en el goce pacifico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato y a no variar la forma de la cosa arrendada durante el arrendamiento, e igualmente en cumplir con el Decreto N° 2.195, Reglamento Sobre Prevención de Incendio y Normativa sobre Medios de Escape, se le ordene eliminar la puerta de hierro que le impide el acceso a la escalera que conduce a la Azotea del apartamento antes identificado que forma parte integra del inmueble arrendado, el cual perturba el goce de la cosa arrendada, así como la vía de escape en caso de siniestro.- Fundamentó la acción en los artículos 1585 ordinal 3°, 1589, 1266, 1167 del Código Civil, y Decreto Presidencial N° 2.195 Reglamento Sobre Prevención de Incendio y Normativa sobre Medios de Escape.- Solicitó p.C. del retiro inmediato del obstáculo (puerta de hierro) objeto de la presente acción.- A los folios 8 al 47, rielan los documentos fundamentales de la presente acción. Riela al folio 48 auto de admisión de la demanda.- Riela al folio 49, Decreto de Medida Cautelar solicitada.- Al folio 50, el Alguacil de este Tribunal, dejó constancia que el demandado se negó a firmar y le hizo entrega de la compulsa.- A solicitud de la parte actora al folio 54, se acordó librar Boleta de Notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue practicada por la Secretaria del Tribunal conforme consta al vuelto del folio 54.- Al folio 55, el ciudadano ATHANASE MERMINGAS, parte demandada otorgó poder apud acta a la Abogada. A.R.Á. y consignó escrito de Contestación a la Demanda, así como también presentó escrito de Oposición a la Medida Cautelar, los cuales rielan a los folios 56 al 61.- Riela a los 62 al 65, escrito de promoción de pruebas promovido por la parte actora, siendo admitidas al folio 66.- Al vuelto del folio 67, riela diligencia estampada por la parte actora, donde solicita no sea considerada la Oposición a la Medida Cautelar, con anexos que corren insertos del folio 68 al 95.- En fecha: 17-07-2001, se oyó la declaración de los testigos: J.S.C.P. y S.G.P., folios 96, 97 y 98.- En fecha: 18-07-2001, se oyó la declaración de los testigos: L.H.M.M. Y G.M.R.H., folios 99, 100 y 101.- Al folio 102, se difirió la práctica de la inspección judicial solicitada.- Riela a los folios 103 al 111, escrito de promoción de pruebas promovido por la parte demandada y admitidas por auto que cursa al folio 112.- En fecha: 19-07-2001, el tribunal dejó constancia que los testigos: E.M. y K.C., no comparecieron a declarar, folios 113 y 114.- En fecha: 19-07-2001, la Secretaria Suplente del Tribunal estampó nota secretarial.- Al folio 116 al 118, la parte actora desconoció documentos privados que rielan a los folios 106 y 107 en su firma, insistiendo la parte demandada en su validez, tal como consta al folio 119.- En fecha: 20-07-2001, el tribunal dejó constancia que los testigos: J.C., R.E.G.L. y J.A.B.A., no comparecieron a declarar, folio 120.- En fecha: 20-07-2001, se practicó la Inspección Judicial promovida por la parte actora, folios 121 al 124.- En fecha: 26-07-2001, compareció la parte actora y solicitó la devolución del algunos documentos, folio 125.- En fecha: 26-07-2001, se recibió Oficio Nro. 302/01, de la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, remitiendo a este despacho fotostato certificado del documento de propiedad del inmueble motivo de estas actuaciones, folio 126 al 129.- En fecha:30-07-2001, a petición de parte interesada se acordó la devolución de los originales solicitados, dejándose copia certificada en autos, folio 130 al 141.- Al folio 142 el Tribunal estampó auto, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.- En fecha: 30-07-2001, la parte actora retiró los originales solicitados, folio 143.- En fecha: 03-08-2001, la parte demandada diligenció.- En fecha: 07-08-2001, el Tribunal estampó auto.- En fecha: 07-08-2001, la parte demandada diligenció.- En fecha: 05-10-2001, el Tribunal estampó auto.- En fecha: 21-11-2001, el Tribunal estampó auto para mejor proveer, folio 147.- En fecha: 08-01-2002, la parte actora diligenció.- En fecha: 10-01-2002, el Tribunal estampó auto, folio 149.- Al folio 150, riela diligencia estampada por la parte actora.- En fecha: 16-01-2002, el Tribunal estampó auto.- Al folio 152, la parte actora diligenció.- En fecha: 01-07-2002, el Tribunal estampó auto.- En fecha: 18-07-2002, el Juez Martín Enrique Bonilla Alvarado, se avocó al conocimiento de la presente causa y acordó notificar a las partes.- En fecha: 17-10-2002, el alguacil dejó constancia de haber notificado a la parte actora.- En fecha: 20-02-2003, el Tribunal estampó auto.- En fecha: 14-03-2002, se recibió oficio Nro. 122/2003, del Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren del Estado Lara.- En fecha: 25-03-2003, la parte actora diligenció.- En fecha: 26-03-2003, el Tribunal estampó auto.- En fecha: 01-04-2003, el actor retiró originales y desitió de la prueba de informe solicitada en el presente procedimiento.- En fecha: 14-06-2006, el alguacil del Tribunal dejó constancia de haber notificado a la parte demandada.- En fecha: 10-07-2006, el Tribunal estampó auto, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.- En fecha: 27-02-2008, la parte actora diligenció solicitando al Tribunal que dicte sentencia.-

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, a los folios 56 al 59 de autos, compareció el demandado, ciudadano: ATHANASE MERMINGAS, asistido por la abogada A.R.Á., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 68.261, y presentó escrito en donde contestó la demanda en los siguientes términos: Reconoció de manera expresa que es cierta la existencia de una relación arrendaticia con la demandante, sobre un local comercial identificado con el N° 23-94, y un apartamento, signado con el N° 02, ambos situados en el Edificio Luisa, ubicado en la Carrera 21 entre Calles 23 y 24 de esta ciudad de Barquisimeto. Rechazó y contradijo, de manera expresa y tajante, por cuanto no es cierto que su representado, en fecha 21-04-2001, siendo aproximadamente las 7:00 p.m., haya mandado a colocar una puerta de hierro que impida el acceso a la escalera que conduce a la azotea del Edificio Luisa, y al apartamento N° 2. Rechazó y contradijo, que no es cierto que en virtud de la relación arrendaticia existente entre la ciudadana R.R.D.V. y él, esta tenga derecho a utilizar la azotea del Edificio Luisa, y mucho menos que la haya utilizado por espacio de treinta y ocho años, por cuanto esta es un área reservada por él como propietario del edificio, que no es utilizada por ninguno de los arrendatarios. Que no puede pretender la demandante el uso de la azotea, que la relación arrendaticia se pactó sobre un apartamento y un local exclusivamente, que la azotea no es considerada área común del inmueble, que no existe un documento de condominio que establezca que será para uso común de los habitantes, de los apartamentos y los locales del edificio, ni mucho menos puede ser considerada una vía de escape, ya que no tiene escalera de emergencia ni nada que pueda decirse o considerarse como tal. Que es falso el hecho de que esa pueda ser la única vía de escape, ya que tratándose de un edificio que consta de planta baja más un piso, éste posee sus escaleras, las cuales llevan a la salida principal del inmueble. Que la demandante en su libelo confesó que existe una relación verbal a tiempo indeterminado y en su fundamento legal hace referencia al artículo 1167 del Código Civil, el que establece la posibilidad de demandar la resolución de un contrato o la ejecución del mismo judicialmente, cuando alguna de las partes no ejecute su obligación. Es procedente demandar la resolución o el cumplimiento de las obligaciones contraídas en un contrato de arrendamiento, cuando éste es a tiempo determinado, situación que por alegato de la parte actora no es el caso, ya que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado por lo que no se puede demandar el cumplimiento del mismo, razón de inadmisibilidad de la acción. Que en cuanto al numeral 3° del artículo 1585 del Código Civil, que establece que el arrendador está obligado por naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial a mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, que si bien es cierto que la señora es inquilina del apartamento y el local mencionado desde hace 38 años, también es cierto que desde el primer contrato que ella celebró, se le cedió en alquiler solo el apartamento y el local señalado, nunca se estableció que la inquilina tendría acceso libre a la azotea, y como señala el artículo 5 literal C de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice son cosas comunes a todos los apartamentos: C) Las azoteas, patios o jardines, cuando dichas azoteas patios o jardines solo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste. Que en este Edificio no existe documento de condominio, que el apartamento no tiene acceso privado a la azotea, y que jamás se dijo que ese supuesto deposito o cuarto que se encuentra en la azotea era anexo al apartamento N° 2, por lo que no puede exigir la demandante ni pretender el uso exclusivo del área de la azotea ya que esta le pertenece al propietario como lo es ATHANASE MERMINGAS, y sin necesidad de aprobación de los inquilinos de su edificio puede disponer de ella. Que en cuanto al artículo 1589 del Código Civil, que se refiere a que el arrendador no puede durante el arrendamiento variar la forma de la cosa arrendada, aquí no ha habido variación alguna, ya que ella recibió un local y un apartamento, y no puede considerarse la azotea ni el cuarto de depósito allí existente como accesorio al inmueble. Que en cuanto a la estimación de la demanda, cuando se deriva de una acción de un contrato verbal a tiempo indeterminado, la estimación se hará sumando doce meses del canon de arrendamiento, por lo que entiende la cantidad de Bs. 5.000.000,00, y en caso si fuera por Daños y Perjuicios, estos no fueron señalados por la demandantes como tales, por lo cual rechazó la estimación de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.-

Ahora bien, observó este Juzgador, que la parte demandada alegó en su defensa la INADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN.- En este sentido, establece el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento lo siguiente: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva”. En atención a la norma citada, el Tribunal procede a dirimir como Punto Previo la INADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN alegada por la parte demandada, por cuanto la misma esta encuadrada en la cuestión previa contenida en el artículo 346 Ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda., y lo hace en los siguientes términos:

PRIMERO

Observó quien Juzga que efectivamente la parte actora explanó en su escrito libelar que es arrendataria de dos (2) inmuebles desde hace más de 38 años aproximadamente, los cuales se encuentran constituidos por un apartamento y un local comercial, ubicados en la Carrera 21 entre Calles 23 y 24, Edificio Luisa, el apartamento signado con el N° 2 y el local con el N° 23-94, de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral del Estado Lara, en principio propiedad de la Sucesión OCHOA, y en la actualidad propiedad del ciudadano ATHANASE MERMINGAS, titular de la Cédula de Identidad N° 7.389.613, y que la relación arrendaticia tanto con la Sucesión del difunto L.O., como la del ciudadano: ATHANASE MERMINGAS, es a tiempo indeterminado y en forma verbal, y demandó al accionado ATHANASE MERMINGAS, por cumplimiento de contrato, con fundamento en los artículos 1585 ordinal 3°, 1589, 1266, y 1167 del Código Civil, y Decreto Presidencial N° 2.195 Reglamento sobre Prevención de Incendio y Normativa sobre Medios de Escape.

SEGUNDO

En Sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24-04-2002, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, Expediente N° 02-0570, se estableció lo siguiente: “Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.” En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. En este orden de ideas, nuestro M.T.S.d.J., es preciso y conciso en establecer que toda acción debe ventilarse por la vía idónea para su pretensión en razón de la naturaleza jurídica del contrato.- Tal doctrina es acogida por este Tribunal de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil.- Y ASÍ SE DECLARA.-

TERCERO

Así las cosas, tal como lo alegó la propia actora de este proceso que el contrato de arrendamiento fue suscrito en forma verbal y a tiempo indeterminado, y habiendo fundamentado la parte actora la acción en el Código Civil en los artículos 1585 ordinal 3°, 1589, 1266, y 1167, cabe destacar, que el último artículo nombrado establece lo siguiente: Artículo 1167 del Código Civil: “ En el Contrato bilateral , si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”, por lo tanto, habiendo demandado la parte actora el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, celebrado en forma verbal y a tiempo indeterminado, mal puede invocar el precitado artículo 1167 del Código Civil, que es donde esta contenida la presente acción, pues dicho artículo es procedente para demandar la resolución o el cumplimiento de las obligaciones contraídas en un contrato de arrendamiento, cuando éste es a tiempo determinado, que no es el caso de marras, pues como lo alegó la propia actora estamos en presencia de un contrato verbal a tiempo indeterminado, lo que hace procedente la INADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN, alegada por la parte demandada.- Y ASÍ SE DECLARA.-

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