Decisión nº 201 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 19 de Diciembre de 2007

El presente procedimiento se inició mediante escrito de demanda presentado en fecha 18.04.2007, ante la Unidad de Recepción y Distribución del Circuito Judicial Civil del Area Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de efectuar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión.

Acto seguido, en fecha 23.04.2007, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, emplazándose a la parte demandada para que diese contestación de la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas establecidas en la tablilla de este Tribunal para despachar.

Luego, el día 11.01.2007, el alguacil dejó constancia de haber sido provisto por la parte interesada de los recursos necesarios para la práctica de la citación personal de la parte demandada, siendo que en fecha 15.05.2007, informó acerca de la infructuosidad en la práctica de tal actuación procesal.

Por consiguiente, el día 21.05.2007, el abogado L.E.B., solicitó la citación cartelaria de la parte demandada, lo cual fue acordado por este Tribunal mediante auto dictado en fecha 22.05.2007, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo que el día 18.07.2007, se dejó constancia por Secretaría de haberse cumplido las formalidades exigidas por dicha norma procesal.

Transcurrido el lapso concedido a la parte demandada para que se diese por citada, sin que lo hubiese hecho, es por lo que el día 06.08.2007, el abogado L.E.B., solicitó la designación de un defensor ad-litem, lo cual fue acordado por este Tribunal en auto proferido en fecha 07.08.2007, cuyo cargo recayó en la abogada C.S.A.N..

De seguida, el día 21.09.2007, el ciudadano R.M., debidamente asistido por el abogado N.E.C.P., se dio expresamente por citado, así como confirió poder apud-acta al referido profesional del Derecho.

Acto continuo, en fecha 25.09.2007, el abogado N.E.C.P., consignó escrito de contestación de la demanda, siendo que el día 04.10.2007, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado el día 10.10.2007, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

Por su parte, en la misma fecha 10.10.2007, los abogados M.A.I.R. y L.E.B., consignaron escrito de promoción de pruebas, a las cuales se negó su admisión, por cuanto fueron promovidas fuera del lapso legal.

Después, el día 17.10.2007, se difirió la oportunidad de dictar sentencia definitiva para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a ese día.

Luego, en fecha 27.11.2007, el abogado M.A.I.R., solicitó se dictase sentencia definitiva en la presente causa.

- II -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

Los abogados M.A.I.R. y L.E.B., actuando en sus caracteres de apoderados judiciales de la ciudadana A.G.R., en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representada, adujeron lo siguiente:

Que, su representada suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano R.M., sobre el bien inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 06, ubicado en la planta baja de la Galería M.G., calle Sucre, N° 28, Baruta, Municipio Baruta, Distrito Capital, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 13.02.2001, bajo el Nº 52, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Que, el canon de arrendamiento fue convenido mensualmente en la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000), el cual debía pagar el arrendatario por semestres anticipados, los primeros cinco (5) días del mes que corresponda.

Que, el arrendatario incumplió su obligación de suscribir una póliza de seguros con cobertura locativa y riesgo vecinal y, por ende, entregar a la arrendadora una copia de dicha póliza, conforme a lo pactado en la cláusula séptima, y en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007, de la manera prescrita en la cláusula segunda.

Que, el ciudadano R.M., ha venido consignando los pagos por concepto de arrendamiento en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, desde el día 20.09.2006, pudiéndose observar que todas estas consignaciones han sido extemporáneas.

Fundamentaron la pretensión deducida por su representada en los artículos 1.592, 1.159 y 1.167 del Código Civil, así como en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En tal virtud, procedieron a demandar al ciudadano R.M., en primer lugar, por la resolución del contrato de arrendamiento accionado; en segundo lugar, por la entrega material del bien inmueble arrendado, libre de personas y bienes, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; en tercer lugar, para que pague los cánones de arrendamientos insolutos, los cuales ascienden a la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,oo); en cuarto lugar, para que pague los cánones de arrendamientos que se continúen venciendo hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia; en quinto lugar, para que pague las costas y costos del presente proceso; y, en sexto lugar, se ordene la corrección monetaria o indexación de las cantidades condenadas a pagar.

- III -

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

El abogado N.E.C.P., actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano R.M., en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 25.09.2007, sostuvo lo siguiente:

Que, es cierto que en fecha 13.02.2001, su representado celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana A.G.R., sobre el inmueble identificado en autos.

Que, es cierto que la cláusula segunda del aludido contrato estableció que el canon de arrendamiento mensual había sido convenido entre las partes en la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), que el arrendatario pagaría de manera semestral anticipado con toda puntualidad dentro de los primeros cinco (05) días del mes al que corresponda, a la arrendadora o a la persona debidamente autorizada para ello.

Que, es cierto que las partes posteriormente de común acuerdo elevaron el canon de arrendamiento a la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,oo) mensuales y que el pago se hiciera en forma mensual y no de manera semestral conforme inicialmente se había acordado en la aludida cláusula segunda, lo cual se demuestra en el cuaderno verde que consignó y acreditó en autos, donde la arrendadora dejaba constancia de los diferentes pagos mensuales con su respectiva firma, con lo cual se demuestra que la citada cláusula fue dejada sin efecto por las partes, en razón a lo cual no es procedente a estas alturas alegar que la misma ha sido incumplida por el arrendatario.

Que, no es cierto que el arrendatario, en la actualidad, se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes al primer semestre del año 2007, contraviniendo el convenio de la forma en que inicialmente se acordó en la cláusula segunda del contrato en cuestión.

Que, no es cierto que el arrendatario haya incumplido con la obligación asumida contractualmente al no suscribir una póliza de seguro, a lo cual se obligó expresamente en el particular tercero de las cláusulas séptima y décima primera de dicho contrato.

Que, a los tres meses de firmado el contrato en referencia el arrendatario notificó verbalmente a la arrendadora la dificultad presentada para obtener una póliza de seguros sobre el local arrendado, en razón de que la edificación donde está ubicado el local, que también es propiedad de la arrendadora, incumple con el Reglamento sobre Prevención y Protección contra Incendio, promulgado por el Decreto N° 2195 del 17.08.1983 y las Normas Técnicas Covenin correspondientes, lo cual se evidencia en informe técnico elaborado por el Cuerpo de Bomberos del Este.

Que, el contrato de arrendamiento fue suscrito entre las partes en fecha 13.02.2001 y, siendo que desde esa fecha hasta el día 18.04.2007, oportunidad en la que fue presentada la demanda para su distribución, el contrato se ha renovado por once (11) veces consecutivas, lo cual significa que la arrendadora aceptó tácitamente que se dejara sin efecto las aludidas cláusulas, por la imposibilidad de obtención de una póliza de seguros sobre el local en cuestión.

Que, la actora entra en contradicción cuando demanda al arrendatario la resolución del contrato de arrendamiento por haber incumplido las obligaciones contractuales contenidas en las cláusulas segunda, séptima y décima primera y, a su vez, señala en el libelo de demanda, al referirse al inquilino “…quien de mala fe se ha negado a suscribir un nuevo contrato…”.

Que, rechaza la solicitud de pago de costas y costos en el presente juicio formulado por la parte actora.

Que, rechaza la solicitud de corrección monetaria hecha por la parte actora.

Que, rechaza la estimación de la cuantía de la presente pretensión.

- IV -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Llegada la oportunidad para resolver la pretensión procesal deducida por las partes, se procede de seguidas a dictar la sentencia de mérito, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- IV.I -

DE LA IMPUGNACION AL VALOR DE LA DEMANDA

El abogado N.E.C.P., actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano R.M., en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 25.09.2007, de manera exigua y sin fundamento alguno, rechazó la estimación hecha por el accionante al quantum de su pretensión, en los términos siguientes:

…Rechazo la estimación de cuantía de la presente demanda por no haber fundamentado para haberla planteado…

.

Al respecto, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente

. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

Ahora bien, sobre el contenido y alcance de la disposición jurídica en referencia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 280, de fecha 31.05.2002, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, puntualizó lo siguiente:

…la Sala en sentencia de fecha 2 de febrero del 2000, expediente Nº 99-417, con ponencia del Magistrado Dr. C.O.V., caso C.B.R., contra M.D.L.A.H.D.W. y otro, estableció lo siguiente:

‘…Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (caso E.B.A. contra I.G.R.), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejó sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:

Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:

c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.

En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.

En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…

. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Ante estas premisas, estima este Tribunal que el demandado puede en la contestación rechazar la estimación hecha por el accionante al quantum de su pretensión, por estimar que la misma es exigua o exagerada y, en tal sentido, deberá acreditar las probanzas que justifican sus respectivas afirmaciones.

En el presente caso, la parte demandada sólo se limitó a rechazar la estimación dada a la demanda, sin esgrimir siquiera algún razonamiento tanto fáctico como jurídico que justifique la activación de tal medio de contradicción, ni enunciar si la considera insignificante o excesiva, lo cual imposibilita a este Tribunal analizar cabalmente la defensa desplegada, toda vez que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, así como está vedado suplir excepciones o argumentos de hecho no planteados ni probados, en atención de lo dispuesto en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que estas circunstancias conducen a desechar la impugnación planteada en la contestación de la demanda. Así se declara.

- IV.II -

DEL MERITO DE LA CONTROVERSIA

Resuelto el anterior punto previo, observa este Tribunal respecto al mérito de la controversia que la reclamación invocada por la ciudadana A.G.R., en contra del ciudadano R.M., se patentiza en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 13.02.2001, bajo el Nº 52, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el N° 06, ubicado en la planta baja de la Galería M.G., calle Sucre, N° 28, Baruta, Municipio Baruta, Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento del arrendatario en la suscripción de una póliza de seguros y en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007, a razón de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,oo) o doscientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 250,oo) cada uno, en contravención de lo estipulado en las cláusulas segunda, séptima y undécima.

En vista del ejercicio de la acción resolutoria por el incumplimiento de deberes contractuales, la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, puntualiza:

…Segunda: El canon de arrendamiento mensual ha sido convenido entre ambas partes en la cantidad de doscientos mil bolívares exactos (Bs. 200.000,oo), que El Arrendatario pagará de manera semestral anticipado con toda puntualidad dentro de los primeros cinco (5) días del mes al que corresponda, a La Arrendadora o a la persona debidamente autorizada para ello…

.

Entre tanto, la cláusula séptima de la convención locativa, precisa:

…Séptima: El Arrendatario queda obligado a: 1) Cumplir con las normas pertinentes de seguridad industrial, con relación a su explotación comercial. 2) No mantener en existencia en el local arrendado materiales inflamables o de fácil combustión. 3) Suscribir una póliza de seguro, con cobertura locativa y vecinal, entregando a La Arrendadora una copia de dicha póliza. 4) Permitir a La Arrendadora, o a persona que la misma autorice, el acceso al local arrendado. 5) No celebrar mítines o reuniones de ninguna naturaleza. 6) Guardar el orden, aseo y conservación del inmueble arrendado y en su fachada en el pasillo. 7) Mantener la conducta de acuerdo a las normas morales, sociales y de buena conducta, comprometiéndose a no ingerir bebidas alcohólicas en dicho local ni en sus alrededores. (sic) 7) Al finalizar el contrato de arrendamiento, los trabajos de mantenimiento y reparaciones necesarias deberán ser efectuados por personas competentes e idóneas. 8) Comportarse en todo, como un buen padre de familia. 9) Sacar la basura, en bolsas resistentes destinadas para tal fin, en horas de la noche, colocándola afuera, en la parte posterior del edificio…

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Y, la cláusula undécima, prescribe lo siguiente:

…Décima Primera: La Arrendadora no será responsable de los daños que sufra El Arrendatario, ni algún otro ocupante del local arrendado, por pérdidas y robos de objetos en el local, ni por los daños que pudiera sufrir derivados de inundaciones, incendios, cualquiera que sea su origen, ni por filtraciones, sismos, fuego o explosión, ni por ruina total o parcial del local arrendado, ni por algún otro concepto. A tal efecto El Arrendatario se obliga a contratar una póliza de seguro…

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En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 ejúsdem), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

En la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga pagar a aquél un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción resolutoria escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, tenemos que el Código Civil, en su artículo 1.167, prevé que:

Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Y, por otro lado, el artículo 34 del Decreto Nº 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, dispone:

Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales (…) a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con la disposición especial antes citada, el desalojo de un bien inmueble arrendado, sólo puede demandarse bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando se fundamente en cualquiera de las causales taxativamente establecidas en dicha norma para su procedencia, pero, nada establece la ley especial respecto a la vía que puede escoger el arrendador con ocasión a la falta de pago de pensiones de arriendo, cuando su pretensión está fundamentada en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado.

Por lo tanto, estima este Tribunal que la legislación general resulta la vía supletoria para resolver los vacíos legales que inciden en la solución de controversias, cuyo artículo 1.167 del Código Civil, faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron planteadas las obligaciones allí estipuladas.

En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. E.M.L., la acción resolutoria “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, página 978)

En este contexto, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, observa este Tribunal que de acuerdo con la cláusula tercera, su duración fue pactada entre las partes por el lapso de seis (06) meses fijos, contados a partir del día 01.02.2001, prorrogables por períodos iguales de seis (06) meses fijos, a menos que alguna de ellas notificare por escrito a la otra su voluntad de no prorrogarlo con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del referido lapso o de las prórrogas.

Pues bien, no consta en autos probanza alguna que demuestre la voluntad de alguna de las partes de no prorrogar el contrato de arriendo conforme al aviso escrito requerido para tal fin y efectuado en el tiempo establecido para su ocurrencia; de tal modo que vencido el lapso de duración contractual el día 01.08.2001, la convención locativa se prorrogó contractualmente por seis (06) meses más, la cual precluyó en fecha 01.02.2002 y, así sucesivamente, se ha prorrogado contractualmente por periodos iguales hasta la actualidad, lo que motiva a calificar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento accionado como a tiempo determinado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil, concluyéndose, de esta manera, que la norma aplicable para deshacer sus efectos jurídicos es la contenida en el artículo 1.167 ejúsdem. Así se decide.

Esclarecido lo anterior, resulta pertinente destacar que el lapso probatorio constituye para la parte demandada, al igual que el acto de contestación de la demanda, el ejercicio pleno de los derechos establecidos en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que podrá rebatir las pretensiones opuestas en su contra, ofreciendo aquellos medios de prueba tendientes a demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, en virtud del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que quién solicita la ejecución de una obligación debe probarla y quién alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación.

Por lo tanto, debe destacarse que a la parte actora atañe el deber de probar ab initio los hechos que fundamentan su pretensión o lo que es lo mismo, el onus probandi incumbit actori, ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce detentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia.

En el presente caso, la accionante acreditó conjuntamente con la demanda copias simples del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 13.02.2001, bajo el Nº 52, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, las cuales se tienen como fidedignas, ya que no fueron impugnadas en la contestación, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose de la referida documental las obligaciones asumidas por las partes con ocasión al arrendamiento.

También, la demandante consignó copia simple del cuadro póliza recibo combinado industria y comercio, expedido en fecha 03.04.2007, por la sociedad mercantil Seguros Nuevo Mundo, la cual fue contratada por la sociedad mercantil Inversiones Escape C.A., para cubrir los posibles siniestros que pudiesen presentarse en el local distinguido con el N° 09, situado en la planta baja del Centro Comercial MG, ubicado en la calle Sucre, Baruta, Municipio Baruta, Distrito Capital, a cuya documental este Tribunal no le concede valor probatorio alguno, ya que constituye una copia fotostática de un instrumento privado simple emanado de un tercero que no forma parte del presente juicio, razón por la que debió ratificarse mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, o en su defecto, a través de la prueba de informes, a la que alude el artículo 433 ejúsdem, por hallarse los hechos que se pretendieron probar en una sociedad mercantil.

Igualmente, la parte actora acreditó copia simple de la comunicación que aparentemente suscribió el día 19.06.2004, dirigida al ciudadano R.M., con el propósito de recordar el vencimiento del contrato de arriendo el día 30.06.2004, y el aumento del canon de arrendamiento por la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,oo) o doscientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 250,oo).

En tal sentido, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:

Artículo 429.- Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.

La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Conforme a la anterior norma adjetiva, se tendrán como fidedignas las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, sino fueren impugnadas por el contrincante, bien en la contestación de la demanda, si fueron producidas con el escrito libelar, o bien dentro de los cinco (05) días siguientes a su consignación en autos, si fueron acreditadas en la contestación o durante el lapso probatorio.

En el presente caso, la documental bajo análisis constituye una copia fotostática de un instrumento privado simple, no merecedor de valorarse conforme al supuesto normado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que éste sólo permite producir en juicio copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, razón por la cual se desecha por su ilegalidad.

Por otro lado, la accionante consignó copias certificadas del expediente signado bajo el N° 2006-1313, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, contentivo de las consignaciones arrendaticias efectuadas por la parte demandada a favor de la demandante, a partir del mes de septiembre de 2006, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fueron autorizadas por un funcionario judicial con facultad de dar fe pública donde las mismas fueron libradas.

En tal sentido, se evidencia de las copias certificadas en referencia que (i) en fecha 20.09.2006, el arrendatario consignó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio y agosto de 2006; mientras tanto, (ii) el día 20.10.2006, consignó la mensualidad concerniente al mes de septiembre de 2006; también, (iii) en fecha 21.11.2006, consignó la pensión relativa al mes de octubre de 2006; de igual manera, (iv) el día 13.12.2006, consignó el canon correspondiente al mes de noviembre de 2006; asimismo, (v) en fecha 19.01.2007, realizó la consignación del mes de diciembre de 2006; mientras que (vi) el día 21.02.2007, efectuó la relacionada con el mes de enero de 2007.

De igual forma, la parte actora aportó copias simples del denominado Cuaderno Verde Auxiliar de Caja y Bancos, cuyo original fue proporcionado por la parte demandada, de tal modo que se tiene por reconocido, ya que constituye un instrumento privado simple emanado de las partes, cuyas firmas allí plasmadas no fueron impugnadas en su oportunidad procesal, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

Así pues, se aprecia de la documental en referencia que los pagos efectuados por el arrendatario a la arrendadora por concepto de cánones de arriendo concernientes a los meses de febrero de 2004, hasta el mes de mayo de 2006, ambos inclusive, se han efectuado de manera irregular y en franca violación a lo pactado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.

Además, la accionante proporcionó copia simple del certificado de matrimonio expedido en fecha 18.07.1991, por la Prefectura del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, concerniente al matrimonio civil celebrado en esa misma oportunidad entre los ciudadanos D.V.R. y E.O.M.G.R., así como copias simples del documento contentivo de las capitulaciones matrimoniales suscrita por los referidos ciudadanos, protocolizada ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 16.07.1991, bajo el N° 15, Tomo 01, Protocolo Segundo, a las cuales no se concede valor probatorio alguno por impertinentes, toda vez que no guardan vinculación alguna con la presente controversia.

Por consiguiente, estima este Tribunal que la accionante demostró la relación arrendaticia existente entre las partes, la cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el N° 06, ubicado en la planta baja de la Galería M.G., calle Sucre, N° 28, Baruta, Municipio Baruta, Distrito Capital, tal y como se precisa de la cláusula primera del contrato accionado, cuyo canon de arrendamiento fue pactado inicialmente por las partes en la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) o doscientos bolívares fuertes (BsF. 200,oo) y, posteriormente, modificado por la suma de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,oo) o doscientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 250,oo), el cual debía pagarse anticipadamente de manera semestral dentro de los primeros cinco (05) días del mes al que corresponda, a la arrendadora o a la persona debidamente autorizada para ello, conforme se aprecia de la cláusula segunda, sin que ésta pueda alterarse por el frecuente incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arriendo en las oportunidades que estimó hacerlo, aún cuando la arrendadora haya recibido los mismos, toda vez que el supuesto cambio de la forma en que debía cancelarse la pensión de manera mensual debió haberse plasmado de forma escrita, a fin de revocar expresamente la manera semestral de pago anticipado convenida en el contrato accionado.

Aunado a ello, se desprende que el arrendatario se obligó a suscribir una póliza de seguro con cobertura locativa y vecinal, a cuyo efecto, debía entregar copia de la misma a la arrendadora, de acuerdo con lo estipulado en el particular 3° de la cláusula séptima de la convención locativa accionada.

Y, de igual modo, se constata en autos que el demandado ha efectuado de manera irregular las consignaciones arrendaticias, en contravención de lo estipulado en la cláusula segunda de la convención locativa accionada, ya que habiéndose comprometido a pagar anticipadamente el canon de arrendamiento de manera semestral los primeros cinco (05) días del mes al que corresponda y, siendo que al activar el procedimiento de consignaciones arrendaticias, disponía de quince (15) días continuos adicionales, en atención de lo dispuesto en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que debía realizar las consignaciones de los cánones de manera semestral y anticipada dentro de los veinte (20) días calendarios consecutivos computados a partir de los días 01.02.2007 y 01.08.2007, dado que las consignaciones relativas a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, así como enero de 2007, debieron ser pagadas anticipadamente en su conjunto con la pensión concerniente al mes de agosto de 2006, habida cuenta de las condiciones de pago estipuladas en la cláusula segunda.

De manera pues, que como consecuencia de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que durante la contienda procesal la parte demandada aparte de consignar el original del Libro Verde Auxiliar de Caja y Bancos, cuya documental fue analizada con anterioridad, también acreditó siete (07) recibos de pago originales, expedidos por la Administradora Galería MG, los cuales acreditan únicamente la solvencia del demandando en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005.

De la misma manera, el accionado consignó copias simples del Informe Técnico emitido en fecha 11.06.2002, por el Cuerpo de Bomberos del Este, con motivo de los resultados obtenidos en la inspección realizada el día 04.06.2002, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), en la calle Sucre, N° 28, Población de Baruta, Municipio Baruta, Distrito Capital, las cuales se tienen como fidedignas, ya que no fueron impugnadas dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a su consignación en autos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En el Informe Técnico en referencia se dejó constancia de haberse verificado “…el incumplimiento del Reglamento sobre Prevención y Protección Contra Incendios, promulgado por el Decreto N° 2195 del 17 de Agosto de 1.983, y las Normas Técnicas Covenin correspondientes…”.

Sin embargo, no se desprende de la documental en comento la solvencia del inquilino en el pago de los cánones de arrendamientos reclamados como insolutos, relativos a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007, ni mucho menos alguna circunstancia que lo exima de pagar los mismos en los términos en que fueron convenidos.

Tampoco, la documental en referencia por sí sola basta para eximir al arrendatario de la obligación contractual de suscribir una póliza de seguro, toda vez que debió acreditar además la negativa de la empresa aseguradora en amparar el bien inmueble arrendado, para así avalar las justificaciones esgrimidas en su contestación.

Por otro lado, al igual que lo hizo la accionante, también la parte demandada proporcionó copias certificadas del expediente distinguido con el N° 2006-1313, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, contentivo de las consignaciones arrendaticias efectuadas por la parte demandada a favor de la demandante, a partir del mes de septiembre de 2006, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fueron autorizadas por un funcionario judicial con facultad de dar fe pública donde las mismas fueron libradas.

De la anterior documental se evidencia que el arrendatario pagó (i) en fecha 20.03.2007, el canon de arrendamiento relativo al mes de febrero de 2007; (ii) el día 18.04.2007, realizó la consignación del mes de marzo de 2007; (iii) en fecha 21.05.2007, hizo la consignación del mes de abril de 2007; y, (iv) el día 20.06.2007, consignó el canon concerniente al mes de mayo de 2007, pese a que el contrato no precisa el pago del canon de arrendamiento por mensualidades vencidas, sino, por el contrario, de manera semestral y anticipado los primeros cinco (05) días del mes al que corresponda, estos son, los días 01.02.2007 y 01.08.2007.

En atención de las probanzas analizadas con anterioridad, juzga este Tribunal que la parte demandada no logró desvirtuar la insolvencia que se le imputó en la demanda, ya que sólo acreditó en autos una serie de probanzas totalmente impertinentes, cuando debió producir la prueba documental que evidenciara la extinción de su obligación, esta es, el recibo de pago de cada uno de los cánones de arrendamientos reclamados como insolutos o en su defecto, las consignaciones legítimamente efectuadas en los plazos convencionalmente estipulados y legalmente precisados con anterioridad.

Por consiguiente, el arrendatario no demostró su solvencia en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007, a razón de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,oo) o doscientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 250,oo) cada uno, los cuales debieron ser pagados anticipadamente de manera semestral el día 01.022007, aunado a que tampoco acreditó la póliza de seguros que se comprometió contratar, mediante la presentación de la misma en original ratificada con la prueba testimonial o la prueba de informes, según sea el caso, razón por la que estas circunstancias conducen a declarar la procedencia de la acción resolutoria ejercida por la accionante, en virtud de haberse determinado el incumplimiento del arrendatario de las obligaciones asumidas en las cláusulas segunda, séptima y undécima de la convención locativa accionada. Así se declara.

- V -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos: