Decisión nº 120 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 9 de Mayo de 2013

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 27.02.2013, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión.

Acto seguido, el día 04.03.2013, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la sociedad mercantil Galería Tabriz C.A., en la persona de su Director General, ciudadano Mohamad Reza Pakdoost Vadud, a fin de que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar.

A continuación, en fecha 12.03.2013, la abogada R.F.d.N., indicó la dirección en la cual se gestionaría la citación personal, así como consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, siendo librada la misma el día 13.03.2013.

De seguida, en fecha 18.03.2013, la abogada R.F.d.N., dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada.

Acto continuo, el día 04.04.2013, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación de la parte demandada, por lo cual consignó recibo de citación debidamente firmado por el Director General de la persona jurídica demandada.

Luego, en fecha 08.04.2013, los abogados D.B.S. y Donatella Blumetti Chiorazzo, consignaron escrito de contestación de la demanda.

Después, el día 16.04.2013, la abogada Donatella Blumetti Chiorazzo, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales impugnó la abogada R.F.d.N., mediante diligencia presentada en fecha 18.04.2013, oponiéndose a su admisión.

De seguida, el día 18.04.2013, se dictó auto por medio del cual se admitieron las pruebas documentales promovidas por la representación judicial de la parte demandada, salvo su apreciación en la sentencia definitiva, y por auto dictado en fecha 22.04.2013, se advirtió a la parte actora que las argumentaciones sobre la impugnación de las pruebas de la parte demandada serían objeto de análisis en la sentencia definitiva.

Acto continuo, el día 29.04.2013, la abogada R.F.d.N., consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en la misma fecha, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

- II -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguidas este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

Observa este Tribunal respecto al mérito de la controversia que la reclamación invocada por la sociedad mercantil Administradora 17.636 C.A., en contra de la sociedad mercantil Galería Tabriz C.A., se patentiza en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 31.10.2008, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial de ciento cincuenta y siete metros cuadrados (157 M2) aproximadamente, distinguido con el N° 02, situado en la planta baja del Edificio ELE, ubicado en la Avenida Río de Janeiro cruce con Calle Caroní de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, así como del contrato también suscrito entre las partes, contentivo de las condiciones que regirían durante la vigencia de la prórroga legal, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 02 de noviembre de 2009, anotado bajo el Nº 06, Tomo 103, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en virtud de la alegada inobservancia de la parte demandada a la obligación de entregar la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal, en fecha 31.10.2012.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, conforme a lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 ejúsdem, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

De la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga a pagar a aquél un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción de cumplimiento de contrato escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, tenemos que el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé lo siguiente:

Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

La disposición especial anteriormente citada autoriza al arrendador a solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario de la obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, pudiendo quedar afectada la cosa preventivamente con el secuestro que dicha norma permite.

Es por ello, que se hace indispensable que los términos convenidos entre las partes hayan quedado instrumentados, por cuanto el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito a tiempo determinado, del cual se evidencia patentemente fenecido el término de su duración y la prórroga legal que la ley establece conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, en caso de que a ella tuviese derecho, ya que de lo contrario, si el arrendatario ha sido incumpliente de sus deberes contractuales para el fenecimiento del término de duración de la convención locativa, no tendrá derecho a ese beneficio, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual el arrendador cuenta ante esa circunstancia con cualesquiera de las acciones previstas en el artículo 1.167 del Código Civil, para terminar la relación arrendaticia existente entre las partes.

En efecto, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; y, si ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.

Pues bien, observa este Tribunal que Tal como quedó dicho precedentemente, la parte actora acompañó a su demanda, marcada con la letra “A”, copia certificada del poder otorgado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 31.01.2013, bajo el Nº 05, Tomo 12, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual surte valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 1.384 del Código Civil, quedando demostrada la representación judicial invocada por la abogada R.F.d.N., en nombre de la demandante.

Asimismo, la parte actora acompañó a su demanda, marcado con la letra “B”, original del contrato de arrendamiento privado, suscrito con la parte demandada, en fecha 31.10.2008, el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por el local comercial de ciento cincuenta y siete metros cuadrados (157 mts.2) aproximadamente, distinguido con el Nº 2, ubicado en la planta baja del Edificio ELE, situado en la Avenida Río de Janeiro cruce con Calle Caroní de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual pertenece a la sociedad mercantil Desarrollos Zuata C.A., y que ésta le encomendó a la demandante su administración, según consta del documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día 03.05.2006, bajo el Nº 1, Tomo 45, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y cuya copia fotostática acompañó al libelo marcado “C”.

Ahora bien, respecto al primero de dichos documentos (marcado “B”), observa este Tribunal que el mismo, por tratarse de un documento privado que opuso la parte actora como emanado de la parte demandada, al no haberlo ésta desconocido, el mismo quedó reconocido, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se atribuye pleno valor probatorio.

Del mismo modo, respecto al segundo de los mencionados documentos (marcado “C”), observa igualmente este Tribunal que por tratarse dicho instrumento de una copia fotostática de un documento auténtico que no fue impugnado por la parte demandada, dicha copia debe tenerse como fidedigna, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le atribuye pleno valor probatorio.

En este sentido, se aprecia de dichos instrumentos que la parte actora, facultada por la propietaria del inmueble, celebró con la parte demandada un contrato de arrendamiento a término fijo, comprendido desde el día 01.11.2008, hasta el día 31.10.2009, el cual tuvo por objeto el bien inmueble mencionado en líneas anteriores.

De igual forma, observa este Tribunal que la parte actora también acompañó a su demanda en original, marcado “D”, documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 02.11.2009, bajo el Nº 06, Tomo 103, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual, por no haber sido tachado ni cuestionado, en modo alguno, por la parte demandada; por el contrario, fue expresamente reconocido por ésta en la oportunidad en que dio contestación a la demanda, es por lo que también se le atribuye pleno valor probatorio, conforme a lo consagrado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil.

Por último, la parte actora acompañó a su demanda, marcada “E”, copia fotostática de la factura Nº 0289, emitida en fecha 01.10.2012, por la cantidad de veintiséis mil ochocientos ochenta bolívares (Bs. 26.880,00), por concepto de cobro del mes de octubre de 2.012, por la cantidad de veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,oo), más la cantidad de dos mil ochocientos ochenta bolívares (Bs. 2.880,oo), correspondiente al doce por ciento (12%) del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), la cual, por tratarse de una copia fotostática de un documento privado emanado de su promovente, no surte valor probatorio, debiendo el mismo desecharse.

En tal virtud, estima este Tribunal que de acuerdo al contenido de los instrumentos acompañados a la demanda marcados “B”, “C” y “D”, antes mencionados, y de acuerdo, también, al reconocimiento efectuado por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, por una parte, no existe dudas acerca de la relación jurídica que existe entre las partes y que las vincula entre sí, la cual viene dada por el arrendamiento del inmueble antes identificado, el cual ha ocupado la parte demandada, en calidad de arrendataria, desde el día 26.07.1999, hasta el día 31.19.2009, fecha de vencimiento del último contrato a término fijo celebrado entre ambas partes y, por la otra, que a partir esa última fecha (31.10.2009), la parte demandada hizo uso de la prórroga legal de tres (3) años que le concede el literal (d) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el día 31.10.2012.

No obstante lo anterior, observa este Tribunal que, según lo alegado por la representación judicial de la parte demandada, se configuró la renovación de la cualidad de arrendataria de su representada, en virtud de haber operado la tácita reconducción, a tenor de lo previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, ya que su representada ha permanecido en forma pacífica en la posesión del inmueble luego de haberse vencido la prórroga legal (lo cual ocurrió –como antes se expresó- el día 31.10.2012), señalando, además, que su representada pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2012.

Al respecto, el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:

"Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

2. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

3. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

4. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación".

Sobre este particular, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 706, de fecha 17.03.2011, con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán, expediente Nº 10-0055, estableció:

…Siendo que el contrato suscrito entre las partes es a tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil.

(...)

Aunado a ello, la Sala precisa, que siendo la prórroga legal un beneficio que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le confiere al arrendatario, y una obligación que le impone al arrendador, no está sometida a ningún tipo de aviso o notificación previa, por cuanto la misma opera de pleno derecho (Vid artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios)…

.

De manera que, conforme a lo antes expuesto, está claro que: 1) Una vez vencido un contrato de arrendamiento a término fijo, 2) sin necesidad de notificación previa, y 3) sin el cumplimiento de formalidad alguna, opera ope legis la prórroga legal obligatoria para el arrendador, potestativa para el arrendatario y por un tiempo que depende de la duración de la relación arrendaticia, estableciendo, igualmente, el artículo 39 ejusdem, que una vez vencida la aludida prórroga legal, el arrendador puede judicialmente solicitar el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble dado en arrendamiento, para lo cual dicha norma consagra a su favor la medida de secuestro, con la especial modalidad de que el depósito del bien inmueble sea acordado en la persona de su propietario.

En este orden de ideas, considera este Tribunal que la prórroga legal opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de cumplir ninguna formalidad, pero esa determinación no niega a las partes la potestad de dejar asentado por escrito lo referente al inicio y conclusión de tal prórroga legal, y los términos que regirán para la misma, circunstancias, éstas, que de ninguna manera, desnaturaliza ese beneficio legal, tal como sucedió en el caso de autos.

En efecto, observa este Juzgador que de acuerdo a los términos expresados en el numeral segundo del documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 02.11.2009, bajo el Nº 06, Tomo 103, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, las partes acordaron que “…como quiera que la relación arrendaticia existente entre Las Partes ha tenido una duración de más de diez (10) años, de acuerdo a lo establecido en el literal d) del artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a La Arrendataria le corresponde un término de prórroga legal equivalente a tres (3) años, contados a partir del día 31 de octubre de 2009, fecha de vencimiento del último contrato de arrendamiento celebrado. En consecuencia y de acuerdo a lo expuesto, está entendido entre Las Partes que dicha prórroga legal comenzó a transcurrir el día 01 de noviembre de 2009 y vence el día 31 de octubre de 2012...”.

Así pues, observa este Tribunal de lo antes expresado que las partes establecieron, claramente, el inicio y finalización de la prórroga legal que le correspondía a la parte demandada, así como los términos que regirían la misma, todo lo cual fue expresamente reconocido por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda. Sin embargo, ésta alegó que, en el presente caso, se produjo la tácita reconducción a tenor de lo previsto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, ya que su representada ha permanecido en forma pacífica en la posesión del inmueble luego de haberse vencido la prórroga legal, señalando, además, que su representada pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.012, según se evidencia de los depósitos bancarios promovidos durante el lapso probatorio.

Al respecto, se desprende de las actas procesales que la representación judicial de la parte actora, en diligencia presentada en fecha 18.04.2013, impugnó las documentales promovidas por la parte demandada el día 16.04.2013, impugnación, ésta, que ratificó en su escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 29.04.2013, por lo que corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre las documentales promovidas por la parte demandada, así como respecto a la impugnación que, de las mismas, hizo la parte demandante, lo cual se hace a continuación:

En primer término, la parte demandada promovió marcados “V” y “W”, respectivamente, dos (2) planillas de depósitos bancarios identificadas con los Nos. 287260514 y 287260516, realizados en fecha 17.12.2012 y 18.12.2012, respectivamente, en la cuenta corriente del Banco Occidental de Descuento, a nombre de la parte demandante, por la cantidad de veintiséis mil ochocientos ochenta bolívares (Bs. 26.880,00) cada uno, las cuales fueron impugnadas por la parte actora.

Ahora bien, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 20.12.2005, con ponencia de la Magistrada Isbelia P.d.C., expediente Nº 2005-000418, al analizar los depósitos bancarios, puntualizó:

...En efecto, el formalizante plantea que el juzgador de la recurrida dejó de aplicar el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto los depósitos bancarios valorados en el presente juicio como prueba de pago, no fueron incorporados al proceso válidamente pues por ser documentos privados emanados de terceros, es necesario para que surtan efectos jurídicos, que sean ratificados mediante la prueba testimonial, por cuanto el tercero del cual emana el documento no es parte en el presente juicio, ni tampoco causante de las mismas. Por ello, sostiene el formalizante que cuando el juez valoró dichos depósitos sin cumplir con el requisito de la ratificación mediante la prueba testimonial, infringió el artículo ut supra señalado, que textualmente expresa lo siguiente:

`Artículo 431.- Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial.

Para poder resolver la presente denuncia, resulta necesario en primer término conocer cual es la naturaleza de los depósitos bancarios y que tipo de prueba constituyen, pues dependiendo de esta calificación que se efectúe, sabremos que tratamiento deberá dar el jurisdicente a este tipo de pruebas y particularmente, que reglas deberán cumplirse en el establecimiento o incorporación de este tipo de pruebas al proceso.

La norma denunciada alude a documentos privados emanados de un tercero, por lo tanto, es menester dilucidar igualmente si los depósitos bancarios representan documentos privados emanados de un tercero.

Ahora bien, el Dr. Valmore A.A., en su libro Los Depósitos Bancarios, nos indica lo siguiente:

`se entiende por depósito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido´. (Valmore A.A., Los Depósitos Bancarios, Universidad Central de Venezuela, Sección de Publicaciones, Caracas 1955).

Las operaciones bancarias, no siempre se encuentran respaldadas por una sola figura jurídica, pues en reiterados casos convergen en una misma operación, distintas figuras jurídicas que se entrelazan unas a otras y así resulta, o nacen determinadas operaciones bajo la regulación de distintas figuras jurídicas.

En este sentido, el aludido autor en el trabajo antes citado, nos señala nuevamente lo siguiente: `…Si bien los actos bancarios por su naturaleza especial no presentan la configuración típica de los contratos tradicionales, se los asimilaba a ellos y así se aplicaban a estas operaciones bancarias las disposiciones sobre el mutuo, sobre el depósito o sobre el mandato (…) Esto explica que a una operación de banco sea necesario aplicar disposiciones referentes a diversos tipos de contrato. No se trata de dos operaciones distintas reguladas por sus respectivos modos contractuales, sino de una única operación que por su complejidad participa de las características de diversas categorías contractuales…´.

Tal es el caso de la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósito y prestación de servicio.

En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo, un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuentacorrentista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc.

(…)

Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.

En el caso sub iudice, en los depósitos bancarios figura como depositante el accionado, quien acompañó como medio de prueba dichos depósitos o planillas de depósitos con el propósito de probar el pago y así oponerse a la ejecución de hipoteca incoada...

. (Subrayado y negrillas de este Tribunal)

En tal sentido, observa este Tribunal que la parte actora impugnó las mencionadas planillas de depósito promovidas por la parte demandada junto a su escrito de pruebas marcadas “V” y “W”, con fundamento a que tales depósitos no fueron realizados por la parte accionada.

Examinadas las señaladas planillas de depósito observa este órgano jurisdiccional que, efectivamente, dichos depósitos fueron realizados por un ciudadano de nombre J.R., esto es, una persona distinta al ciudadano Mohamad Reza Pakdoost Vadud, quien es el representante legal de la parte demandada. Sin embargo, observa también este Tribunal que en el texto de cada uno de dichos depósitos aparece que los mismos se hicieron con los cheques identificados con los Nros. 06001667 y 45001668, también promovidos por la parte demandada junto a su escrito de pruebas, en copias fotostáticas marcadas “X” e “Y”, respectivamente, los cuales corresponden a la cuenta corriente que posee la parte demandada en el Banco Occidental de Descuento, según consta de la comunicación emitida por éste el día 08.04.2013, igualmente promovida por la parte demandada junto a su escrito de pruebas marcada “Z”.

No obstante lo anterior y como quiera que la parte actora también impugnó las documentales promovidas por la parte demandada marcadas con las letras “X”, “Y” y “Z”, considera este Despacho Judicial que, si bien es cierto que de acuerdo con el criterio jurisprudencial antes citado, las planillas de depósito deben ser valoradas por sí mismas, sin necesidad de confrontarlas con la prueba de informes, de acuerdo a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, no es menos cierto que tales planillas no surten valor probatorio por sí solas, sino que deben necesariamente adminicularse con los citados cheques identificados con los Nos. 06001667 y 45001668, promovidos por la parte demandada en copias fotostáticas marcados “X” e “Y”, y con la comunicación emitida por el Banco Occidental de Descuento, el día 08.04.2013, promovida por la parte demandada marcada “Z”, en vista de que - como antes se expresó - dichos depósitos no fueron realizados por el representante legal de la parte demandada.

Así las cosas y en virtud de la impugnación realizada por la parte actora de tales copias fotostáticas de dichos cheques promovidos por la parte demandada junto a su escrito de pruebas marcados “X” e “Y”, los cuales aparecen identificados en las señaladas planillas de depósitos bancarios, debe este Tribunal desecharlos, por cuanto se trata de copias fotostáticas de documentos privados simples que carecen de valor probatorio, al igual que debe este Tribunal desechar la comunicación de fecha 08.04.2013, emitida por el Banco Occidental de Descuento, por cuanto éste no es parte en el presente juicio, por lo que correspondía a la parte demandada, en virtud de la señalada impugnación realizada por la parte actora de los citados recaudos marcados “X”, “Y” y “Z”, requerir a la mencionada entidad bancaria la prueba de informes, a que se refiere el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto los hechos que constan en tales documentos reposan en poder de dicha institución bancaria.

En virtud de lo expuesto, juzga este Tribunal que al no haber demostrado fehacientemente la parte demandada que los depósitos bancarios fueron realizados por ella en la cuenta bancaria de la parte actora, los mismos no pueden ser apreciados por este Tribunal, como tampoco pueden ser apreciadas las copias fotostáticas de los cheques a que se contraen tales depósitos ni la comunicación emitida por el Banco Occidental de Descuento, el día 08.04.2013.

No obstante lo anterior, debe agregar este Tribunal que aún para el caso de que pudiesen ser apreciados dichos instrumentos, tampoco puede este Tribunal atribuirles valor probatorio a los mismos como demostrativos de la tácita reconducción alegada por la parte demandada, ya que en el numeral cuarto del documento suscrito entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 02.11.2009, bajo el Nº 06, Tomo 103, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, se expresó que “…durante el lapso de prórroga legal, La Arrendataria se obliga a pagar a La Arrendadora los cánones de arrendamiento y el monto correspondiente al Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) -en el domicilio de ésta, el cual aquélla declara conocer- por mensualidades anticipadas y consecutivas, dentro de los primeros cinco (5) días continuos de cada mes contractual a partir del día 01 de noviembre de 2009...”, de lo cual se desprende que la forma de pago empleada por la parte demandada a través de depósitos bancarios en la cuenta de la demandante, no fue la convencionalmente convenida o de alguna forma consentida por la parte actora en el citado documento, ya que en éste se estableció que los pagos se harían en el domicilio de la arrendadora, ni tampoco acreditó la parte demandada que tales pagos hubieren sido aprovechados por la parte actora, conforme lo establece el artículo 1.286 del Código Civil, de modo que la parte demandada no puede obligar a su arrendadora (hoy demandante) a aceptar un pago que ella no está obligada a recibirle después de vencido el término de la prórroga legal, ni tampoco puede servir ello de fundamento a la tácita reconducción alegada por la parte demandada, pues la consecuencia inmediata de exigir judicialmente el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del plazo y la prórroga legal, es precisamente la manifestación expresa de la demandante de no consentir la permanencia de la demandada en el inmueble objeto de la convención locativa accionada.

A mayor abundamiento, sobre este particular resulta pertinente hacer referencia a la sentencia N° 1149, dictada en fecha 18.07.2011, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchan, expediente Nº 2009-0847, según la cual:

…debe advertirse que la tácita reconducción se verifica una vez vencido el término pactado en un contrato a tiempo determinado, sin manifestar nada al respecto y sin establecerse una prórroga automática, convirtiéndose éste en indeterminado; quedando por tanto, el arrendatario en posesión de la cosa arrendada y en continuidad del contrato. No obstante, en casos como el de autos, donde se verifican el vencimiento del término pactado, y de la prórroga legal, es imposible la tácita reconducción; máxime cuando la parte manifiesta su oposición o disconformidad con la estadía del arrendatario...

(Subrayado y negrillas de este Tribunal)

De manera que, en virtud de todas las consideraciones expuestas y dado el carácter vinculante que, para todos los Tribunales de la República, tienen las decisiones dictadas por la Sala Constitucional del M.T., a tenor de lo dispuesto en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, resulta improcedente la tácita reconducción invocada por la parte demandada para enervar la acción ejercida en su contra por la parte actora.

En consecuencia y como quiera que, a consideración de este Tribunal, quedó suficientemente demostrado en autos que el último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, a término fijo, venció el día 31.10.2009, y que a partir de esta fecha comenzó a transcurrir de pleno derecho el término de prórroga legal de tres (3) años que le correspondía a la demandada conforme a lo establecido en el literal (d) del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual, a su vez, venció el día 31.10.2012, forzoso es concluir que la parte demandada está obligada a cumplir con la entrega del bien inmueble arrendado, por lo que la demanda sometida al conocimiento de este órgano jurisdiccional resulta legalmente procedente. Así se declara.

- V -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes: