Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 6 de Junio de 2013

Fecha de Resolución 6 de Junio de 2013
EmisorJuzgado Segundo de Municipio
PonenteRichard Rodriguez Blaise
ProcedimientoCobro De Bolivares

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, seis (6) de junio de 2013

203º y 154º

Parte demandante: “Administradora Ibiza, C.A.”; inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el día 24 de agosto de 1990, bajo el Nº 37, tomo 78-A Sgdo.; con domicilio procesal en: Avenida Vollmer, Edificio Normandie, Piso 3, Oficina 303, San Bernardino, Municipio Libertador, Caracas..

Representación Judicial

de la parte demandante: “L.M.C., J.P.R. y Barbara Piccolo”, inscritos en el Inpreabogado con las matriculas números 50.974, 115.651 y 115.794, respectivamente.

Parte demandada: “Desarrollos Keljo, C.A.”, sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el día 31 de julio de 1992, bajo el Nº 54, tomo 59-A Sgdo.; sin domicilio procesal acreditada en autos. Representada por Pellegrino Cioffi, inscrito en el Inpreabogado con la matricula Nº 185.403, (defensor ad litem)

Motivo: Cobro de Bolívares

Sentencia: Definitiva

Caso: AP31-V-2012-000299

I

Desarrollo del Juicio

El presente juicio comenzó mediante escrito de demanda suscrito el día 27 de febrero de 2012, por el abogado en ejercicio de su profesión L.M.C., inscrito en el Inpreabogado con la matricula Nº 50.974, actuando con el carácter de mandatario judicial de la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Administradora Ibiza, C.A., pretendiendo el pago de la suma de dinero derivada –según afirma- de la administración y gastos comunes del inmueble que más adelante se identifica, a cargo de la sociedad mercantil Desarrollos Keljo, C.A., ambas partes ya identificadas.

Por auto dictado el día 1 de marzo de 2012, el Tribunal admitió la demanda ordenando el emplazamiento de la parte demandada para comparecer al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines legales consiguientes.

Luego, agotadas las diligencias procesales tendientes a la citación personal de la parte demandada las cuales resultaron infructuosas, se procedió a la citación por carteles conforme lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; así, en fecha 5 de noviembre de 2012, se dejó constancia en el expediente del cumplimiento de las formalidades de Ley.

En fecha 29 de noviembre de 2012, previa solicitud de parte interesada, se designó defensor judicial ad litem al abogado Pellegrino Cioffi, inscrito en el Inpreabogado con la matricula Nº 185.403, quien en fecha 14 de enero de 2013, una vez notificado de su nombramiento, aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley.

El día 14 de febrero de 2013, se recibió por secretaría escrito de contestación a la demanda.

Durante la etapa probatoria, solamente promovió pruebas la representación judicial de la parte actora.

Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a dictar la sentencia definitiva, sobre la base de las siguientes consideraciones:

II

Síntesis de la Controversia

La representación judicial de la parte demandante, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basó su pretensión, alegó en el escrito libelar, lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante

  1. Adujo, que su representada es administradora del condominio del Edificio Capri, situado en la Urbanización Los Palos Grandes, Jurisdicción del Municipio Chacao del estado Miranda, y se encuentra autorizada por la junta de condominio para ejercer el cobro de las cuotas de condominio vencidas y no canceladas por el respectivo propietario.

  2. Expresó, que según consta en documento protocolizado en el Registro del Primer Circuito del Municipio Chacao del estado Miranda, el día 1 de febrero de 2001, bajo el Nº 16, tomo 4, protocolo primero, la sociedad mercantil Desarrollos Keljo, C.A. es propietaria de un apartamento en el Edificio Capri, ubicado en la planta séptima y distinguido con el Nº 701, correspondiéndole un porcentaje sobre los derechos y cargas comunes de 2,2344 % según el respectivo documento de condominio.

  3. Alegó, que consta de recibos de condominio que su representada realizó una serie de erogaciones para el mantenimiento y mejoramiento de las cosas comunes del Edificio Capri, y que Desarrollos Keljo, C.A., por ser propietaria del apartamento antes identificado y por mandato de las reglas contenidas en el documento de condominio, debe pagar hasta por el monto de la alícuota, lo que le corresponde por tales gastos comunes.

  4. Afirmó, que la parte demandada no ha pagado la suma de Bs. 21.098,00, correspondiente a los meses de diciembre de 2010, al mes de enero de 2012, ambos inclusive.

  5. Arguyó, que su representada realizó innumerables gestiones extrajudiciales con la finalidad de cobro, las cuales resultaron infructuosas, por lo que en nombre de Administradora Ibiza, C.A., procede a demandar a Desarrollos Keljo, C.A., en su carácter de propietaria, para que pague la suma de Bs. 21.098,00 por concepto de gastos de condominio, y la indexación de dicho monto mediante experticia complementaria del fallo.

    Señaló como fundamentos de derecho los artículos 7, 11, 14, 15 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y 1.264, 1.271, 1.273 y 1.277 del Código Civil.

    A los fines de combatir los hechos libelados, el defensor judicial ad litem de la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda sostuvo lo siguiente:

    Alegatos esgrimidos por el defensor judicial ad litem de la parte demandada

  6. Indicó, que realizó diligencias a fin de contactar a su defendido, lo cual no fue posible.

  7. Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el Derecho que de ellos pretende deducirse.

  8. Negó que su patrocinada adeude la cantidad reclamada impagada en el escrito libelar.

    Sobre la base de lo antes expuesto, deduce el Tribunal que el meollo del asunto debatido se circunscribe a juzgar sobre el incumplimiento que la parte demandante, sociedad mercantil Administradora Ibiza, C.A., imputa a la sociedad mercantil Desarrollos Keljo, C.A., con la obligación de pagar las sumas de dinero que afirma insolutas en el escrito libelar, esta última en condición de propietaria del apartamento distinguido con el número 701, ubicado en la planta séptima del Edifico Capri, situado en la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del estado Miranda, dentro del marco de la Ley que regula el régimen de la propiedad horizontal en Venezuela.

    A tales efectos, resulta deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes. Por consiguiente, a los fines de verificar el cumplimiento de la carga probatoria y por ende satisfacer el requisito de la motivación del fallo, este operador jurídico sobre la base de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso.

    Al respecto se observa:

    III

    Valoración de las Pruebas

    Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora

    1. Promovió junto al escrito libelar, copia simple del instrumento privado que contiene la pretensa acta de asamblea de junta de condominio suscrita el día 8 de abril de 2011, en cuya virtud se autoriza a Administradora Ibiza, C.A., a los fines de realizar todas las gestiones de cobranza insolutas de los condominios que adeude “el local ‘A’ y el apartamento 301” del Edificio Capri; así se aprecia.-

    2. Promovió, legajo de planillas de condominio emitidas con ocasión de la administración del Edificio Capri, durante el período comprendido entre el mes de diciembre 2010, a enero 2011, ambos inclusive, las cuales se aprecian de acuerdo con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándoseles valor probatorio de demostrar que fueron expedidas en el ejercicio de sus funciones y cargadas de acuerdo a la alícuota correspondiente al apartamento 701, así se decide.-

    3. Durante la etapa probatoria, promovió copia simple del documento de condominio del Edificio Capri, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del entonces Distrito Sucre del estado Miranda, el cual se admite conforme lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, reputándose idóneo para demostrar el régimen de comunidad de dicho edificio, así se aprecia.-

    4. Consta en autos, copia simple del documento que acredita la titularidad de Desarrollos Keljo, C.A., protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, el día 1 de febrero de 2011, bajo el Nº 16, tomo 4, protocolo primero, así se aprecia.-

      Pruebas promovidas por el defensor judicial ad litem de la parte demandada

    5. No promovió medios de pruebas.

      IV

      Motivaciones para decidir

      La representación judicial de Administradora Ibiza, C.A, con el carácter que se atribuye de administradora del condominio del Edificio Capri, situado en la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del estado Miranda, ejerció la acción contra la sociedad mercantil Desarrollos Keljo, C.A., por ser esta -según afirma- propietaria del apartamento distinguido con el Nº 701, ubicado en la séptima planta de dicho inmueble, y deudora de los gastos comunes ocasionados por la administración durante el período comprendido entre el mes de diciembre de 2010, al mes de enero de 2012, ambos inclusive.

      Es importante destacar, a pesar que la comunidad de propietarios no es sujeto de derecho, es decir no es persona jurídica, sin embargo la jurisprudencia conceptualiza al condominio como una entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, donde el consorcio de propietarios está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del administrador, y únicamente cuando cumple una posición activa y se trate de la administración de las cosas comunes o del cobro de los gastos comunes, previamente autorizado por la Junta de Condominio ex artículo 20 literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

      Dentro de este marco, si bien es cierto la Ley de Propiedad Horizontal asigna a la Junta de Condominio la competencia de autorizar al administrador para ejercer en juicio la representación de los propietarios, no menos cierto es que esa competencia natural la tienen asignada los propios copropietarios, reunidos en asamblea, tal como se deduce del precepto contenido en el artículo 22 de dicha Ley; quienes deben procurar, en todo momento, el fortalecimiento de una sana convivencia ciudadana; propendiendo al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre vecinos, basadas en principios de corresponsabilidad, igualdad, equidad, progresividad, transparencia, participación, cogestión y control social, así como el bienestar comunitario, entre otros.

      De acuerdo con la norma contenida en el artículo 7 de la Ley de Propiedad H.a.c. apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de modulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Del mismo modo, se consideran gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según lo dispuesto en los artículos 11, 12 y 14 eiusdem, los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, y los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.

      Dicho este, advierte el Tribunal que la obligación de todo propietario de contribuir en el pago de los gastos y expensas comunes, en el marco de la Ley de Propiedad Horizontal, podríamos considerarla de tracto sucesivo, pues se causa mes a mes; por ello, el administrador del edificio está a su vez obligado a recaudar de cada propietario el monto que corresponda, emitiendo mensualmente la cuenta respectiva con discriminación de los gastos causados en ese período. El monto de estas planillas mensuales de condominio no es fijo, ya que varía dependiendo de la ocurrencia de algunos eventos, entre ellos, los servicios públicos con que cuente el edificio, las reparaciones que se hayan podido efectuar, el mantenimiento de las bombas de aguas, de los jardines, etc.; esta fluctuación permite a todo propietario el derecho de reclamar e impugnar su importe, cuando considere que los montos incluidos son exagerados o que algún gasto no le es común, o en definitiva que no se ha efectuado.

      En el caso de autos, quedó demostrada la titularidad de Desarrollos Keljo, C.A., y de allí la obligación de contribuir a la satisfacción de los gastos comunes en proporción al porcentaje que le fuese atribuido en el respectivo documento de condominio.

      Por otro lado, con la aportación del legajo de planillas de condominio emitidas conforme lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, puede establecerse la existencia de la obligación pecuniaria cuyo pago se exige a la parte demandada, debiendo colegirse que la parte demandante cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, ex artículo 1.354 del Código Civil, en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

      Mientras que la parte demandada, no aportó medio de prueba alguno tendiente a enervar la pretensión formulada en su contra, y de esta manera considerarla en estado de solvencia respecto al pago que se le exige; por consiguiente, resulta de suyo evidente, para quien aquí juzga, que la pretensión de la parte actora de cobrar el monto de gastos comunes sobre el cual se litiga, correspondiente a los meses de diciembre de 2010, a enero de 2012, ambos inclusive, debe prosperar en derecho en los términos establecidos en la parte dispositiva del fallo; así se establece.-

      No obstante la anterior resolución, de acuerdo con la revisión y lectura de cada una de las planillas accionadas, aprecia el Tribunal que en ellas se incluyen montos por concepto de “gastos de cobranzas” e intereses al 1% mensual, que son previamente sumados e incluidos a los derivados por gastos comunes, surgiendo de ese modo el monto total que mes por mes le es exigido a la parte demandada.

      Esta situación conduce a realizar las siguientes consideraciones, ya que la obligación por parte del propietario de un inmueble sometido al régimen de propiedad condominial por concepto de gastos comunes, constituye sin lugar a dudas una deuda de naturaleza estrictamente civil y no mercantil; en efecto, no se trata de obligaciones entre comerciantes en sus operaciones mercantiles, ni mucho menos de actos de comercio. Tal determinación conlleva a diferenciar el trato que hace el legislador y la jurisprudencia, en cuanto a la estipulación o cobro de intereses tanto en obligaciones civiles como mercantiles.

      En cuanto a la reparación de los daños y perjuicios provenientes del incumplimiento voluntario de una obligación de naturaleza civil, sostenemos que puede ser de dos tipos: el llamado interés convencional fijado por las partes, el cual tiene como límite máximo el uno por ciento (1%) mensual, so pena de que cualquier cobro por encima de dicho límite, sea considerado como usura a tenor de lo estatuido en el Decreto Sobre Represión de la Usura de fecha nueve (9) de abril de 1946, y la propia Ley de Protección al Consumidor. Por otra parte el llamado interés legal, fijado por el legislador, que en ningún caso podrá exceder del tres por ciento (3%) anual, ex artículo 1.746 del Código Civil.

      En el ámbito de obligaciones mercantiles, el artículo 108 del Código de Comercio estipula que las deudas mercantiles de sumas de dinero líquidas y exigibles devengan de pleno derecho el interés corriente en el mercado, siempre que éste no exceda del doce por ciento (12%) anual. En lo que respecta al interés convencional mercantil (no financiero), la jurisprudencia ha considerado de manera pacifica la aplicación del artículo 1.746 del Código Civil, es decir que tendría que sujetarse al límite determinado por alguna ley especial, o, en defecto de ésta, su cuantía no podría exceder en una mitad al interés corriente al tiempo de la convención; tal interpretación encuentra apoyo en sentencia de fecha diecinueve (19) de febrero de 1981, emanada de la Sala Político Administrativa, conociendo de la demanda de nulidad ejercida por H. Pereira, donde se expuso con brillantez el análisis de los intereses en Venezuela.

      Ahora bien, de acuerdo con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y al marco legal anteriormente expuesto, colige este sentenciador que los intereses cuya indemnización pretende la parte actora, generados por las planillas de condominio sobre las cuales se litiga, superan el limite establecido por el Código Civil, es decir, el tres por ciento (3%) anual; siendo importante acotar que el anatocismo, cobro de intereses sobre intereses, salvo algunas excepciones, también se encuentra prohibido por Ley.

      Por lo tanto, teniendo en cuenta que en materia de intereses el legislador patrio ha pretendido combatir la usura y proteger a todo aquel que llegare a encontrarse en condición de inferioridad económica y moral para defenderse contra la indebida explotación; considerando que la obligación en cabeza del copropietario moroso es de naturaleza estrictamente civil; pudiendo además resultar afectado el derecho de propiedad de la parte demandada, como señoría jurídica plena con rango constitucional, forzoso es para este operador de justicia desestimar del proceso no solamente la reclamación hecha por la parte actora en concepto de intereses moratorios, que aparecen incluidos en cada una de las planillas accionadas estimados al 1% mensual, sino también los estimados en concepto de “gastos de cobranza”, ya que tales gastos no fueron demostrados por la parte actora y se encuentran fuera del concepto de administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, y los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.

      En su defecto se ordena, como se establecerá en la parte dispositiva del presente fallo, la elaboración de una experticia complementaria del fallo para determinar el monto exacto que en concepto de intereses legales por mora, han generados cada una de las planillas de condominio emitidas durante los meses de diciembre de 2010 a enero de 2012, ambas inclusive, a razón del tres por ciento (3%) anual; y así se decide.-

      V

      Dispostiva

      Por todos los razonamientos antes expuestos en el presente fallo, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

Primero

Parcialmente con lugar la demanda que por Cobro de Bolívares (planillas de condominio) ha incoado la sociedad de comercio Administradora Ibiza, C.A. contra la sociedad mercantil Desarrollos Keljo, C.A., ambas partes suficientemente identificadas en el presente fallo.

Segundo

Como consecuencia de la anterior declaratoria, se condena a la parte demandada a pagar en su condición de propietaria del apartamento signado con el número 701, ubicado en la planta séptima del Edificio Capri, situado en la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del estado Miranda, el monto que resulte de la sumatoria de los gastos comunes causados durante los meses de diciembre de 2010 a enero de 2012, ambos inclusive, reflejados en cada una de las planillas controvertidas, incluyendo los intereses moratorios devengados por cada una de ellas hasta la fecha en que se declare definitivamente firme el presente fallo, lo que deberá calcularse mediante experticia complementaria del fallo por un solo experto nombrado por el Tribunal y aplicando la tasa del tres por ciento (3%) anual, todo conforme lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

Tercero

No ha lugar a la indexación o ajuste por inflación solicitada.

Cuarto

Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.

Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis (6) días del mes de junio de 2013. Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Damaris Ivone García

En la misma fecha, siendo las 12:25 P.M., se publicó, registró y dejó copia certificada de la presente sentencia definitiva, en el libro correspondiente llevado por este Juzgado.

La Secretaria

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