Decisión de Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. de Caracas, de 14 de Agosto de 2014

La suma de DIECISEIS MIL QUININETOS ONCE BOLIVARE CON SETENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 16.511,79) que comprende la suma del capital de las pensiones de condominio adeudadas por la demandada desde el mes de junio de 2.010 a noviembre de 2011, ambas inclusive.

Los intereses moratorios convencionales vencidos calculados sobre el monto del capital adeudado de cada una de las planillas de liquidación demandadas, desde la fecha de vencimiento de cada una, es decir, desde el día 20 de cada mes calendario, a la rata del uno por ciento (1%) mensual, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décima Segunda del contrato de administración, intereses que ascienden hasta el día 30 de noviembre de 2011 a la cantidad de DOS MIL DIECISEIS BOLIVARES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 2.016,37)

Los intereses moratorios convencionales que se continúen venciendo, sobre el monto del capital adeudado en cada una de las planillas de liquidación demandadas, calculados a la rata del uno por ciento (1%) mensual, desde el 1º de septiembre de 2011 hasta que quede definitivamente firme la sentencia, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décima Segunda del contrato de administración.

La suma que corresponda por concepto de corrección monetaria sufrida por el capital adeudado por la demandada M.P.I., la cual deberá calcularse únicamente sobre el monto del capital adeudado acumulado mensualmente, desde sus respectivos vencimientos , es decir , desde el día veinte (20) de cada mes calendario hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia, en base a los índices publicados mensualmente por el Banco Central de Venezuela .

las costas, costos que se causen con motivo del presente proceso , inclusive honorarios profesionales de abogado todo de conformidad con lo previsto en el artículo 286 del Código Civil y la ley de Abogados.

III

La demanda fue admitida por auto de fecha diez (10) de enero del año dos mil doce (2.012), por los trámites del procedimiento ejecutivo a que se refiere el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, y se emplazó a la parte demandada por intermedio de compulsa para que procediera a dar contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, constando las gestiones realizadas por la Unidad de Alguacilazgo de este Circuito para localizar a la parte demandada sin que se hubiere logrado la misma, motivo por el cual, previa solicitud de la parte actora, el tribunal acordó su citación por carteles en auto de fecha 13 de julio de 2012.

En fecha 19 de julio de 2.012, compareció la ciudadana M.P.I., con asistencia de abogado, en su carácter de parte demandada, y confirió poder apud acta a los abogados G.M., MAZZINO V.R. y J.G.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 162.234, 51.457 y 42.604, respectivamente.

En fecha 03 de agosto de 2.012, la apoderada judicial de la parte actora, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, reformó parcialmente el libelo de la demanda, incorporando a su pretensión las siguientes pensiones de condominio: la pensión correspondiente al mes de diciembre de 2.011 por un monto de Mil Ochocientos Cincuenta Bolívares con Cincuenta céntimos (Bs. 1.850,50); la pensión correspondiente al mes de enero de 2.012 por un monto de Setecientos Sesenta Bolívares con Diecinueve céntimos (Bs. 760,19); la pensión correspondiente al mes de febrero de 2.012 por un monto de Mil Diecinueve Bolívares con Setenta y Nueve céntimos (Bs. 1.019,79); la pensión correspondiente al mes de marzo de 2.012 por un monto de Mil Doscientos Ochenta y Nueve Bolívares con Veinticinco céntimos (Bs. 1.289,25); la pensión correspondiente al mes de abril de 2.012 por un monto de Setecientos Cincuenta y Cuatro Bolívares con Noventa y Nueve céntimos (Bs. 754,99); la pensión correspondiente al mes de mayo de 2.012 por un monto de Mil Cuatrocientos Cuarenta y Nueve Bolívares con Seis céntimos (Bs. 1.449,06); la pensión correspondiente al mes de junio de 2.012 por un monto de Mil Doscientos Veintitrés Bolívares con Trece céntimos (Bs. 1.223, 13); y la pensión correspondiente al mes de julio de 2.012 por un monto de Mil Cuatrocientos Setenta y Cuatro Bolívares con Sesenta y Siete céntimos (Bs. 1.474,67), e incorporó las respectivas planillas.

En la parte petitoria del libelo reformado, la parte actora demanda el pago de las siguientes cantidades:

La suma de VEINTISEIS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 26.333,37) que suma el capital de las pensiones de condominio adeudadas por la demandada que comprenden los meses de junio de 2.010 a Julio de 2012, ambas inclusive.

Los intereses moratorios convencionales vencidos calculados sobre el monto del capital adeudado de cada una de las planillas de liquidación demandadas, desde la fecha de vencimiento de cada una, es decir, desde el día 25 de cada mes calendario, a la rata del uno por ciento (1%) mensual, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décima Segunda del contrato de administración, intereses que ascienden hasta el día 31 de julio de 2012 a la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS DIECIOCHO BOLIVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 3.818,94)

Los intereses moratorios convencionales que se continúen venciendo, sobre el monto del capital adeudado en cada una de las planillas de liquidación demandadas, calculados a la rata del uno por ciento (1%) mensual, desde el 1º de agosto de 2012 hasta que quede definitivamente firme la sentencia, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décima Segunda del contrato de administración.

La suma que corresponda por concepto de corrección monetaria sufrida por el capital adeudado por la demandada M.P.I., “… por cuanto se trata de obligaciones de dinero ciertas, líquidas y exigibles de plazo vencido, sometidas al proceso inflacionario que sufre la economía del país, corrección que deberá calcularse únicamente sobre el monto del capital adeudado acumulado mensualmente, desde sus respectivos vencimientos, es decir, desde el día 25 de cada mes calendario, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia, en base a los índices publicados mensualmente por el Banco Central de Venezuela”. (sic)

Como condena accesoria a la principal, solicita las costas, costos e inclusive aquellos honorarios profesionales de abogado que se generen con ocasión del presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 286 del Código Civil.

En fecha lunes 17 de septiembre de 2012, la parte demandada compareció a dar contestación a la demanda primigenia, pero , siendo que el tribunal no se había pronunciado con respecto a la reforma, mediante auto de esa misma fecha acordó providenciar la misma, lo cual hizo el tribunal mediante auto de fecha 17 de septiembre de 2012, admitiendo la reforma, y concediéndole a la parte demandada Veinte (20) días más de despacho para la contestación de la demanda, ordenándose la notificación de la parte demandada respecto de ese auto, constando su comparecencia en fecha 27 de septiembre de 2012 a dar contestación y formulando reconvención en contra de la actora , pero, siendo que la parte demandante no había sido notificada de ese auto, el tribunal declaró la nulidad de las actuaciones realizadas en el juicio con posterioridad al auto de fecha 17 de septiembre de 2012 y ordenó la reposición al estado que se notificara a ambas partes del contenido de aquel auto. Notificadas las partes en la forma que consta de autos, la parte demandada dio formal contestación a la demanda y su reforma en fecha 22 de abril de 2013 mediante la consignación del escrito contentivo de sus respectivos alegatos de defensa con los cuales rechazó el cobro de intereses provenientes de daños y perjuicios no causados, rechazó que se hayan ejecutado gestiones de cobranza, alegó la discrepancias entre lo efectivamente demandado y lo que refleja el físico de los recibos de condominio, circunstancia que aduce, no da certeza exclusiva que lleven a la exigibilidad de la deuda; niega rechaza y contradice el cobro de los recibos de pago porque los conceptos de gastos de cobranza y corrección monetaria resultan improcedentes; rechazó igualmente, la corrección monetaria solicitada sobre el capital adeudado por su representada, aduciendo que ese correctivo se concede por el retardo en el proceso, y que ello no puede amparar situaciones previas a éste último. Alegó la excepción de contrato no cumplido o excepción nom adimpleti contractus, por cuanto la demandante incumple con lo dispuesto en la cláusula Segunda del Contrato de administración de fecha primero de octubre de 1992. Adujo, que su representada siempre ha tenido la voluntad de pagar, que “solo que exige revisión de los recibos y negación a pagar conceptos señalados en los recibos que no guardan relación con esta controversia, tales son, gastos de cobranza, intereses, corrección monetaria y honorarios profesionales de abogado. En esa misma oportunidad la parte demandada reconvino a la parte actora, pero mediante auto de fecha 10 de junio de 2013, este tribunal negó la admisión de la misma, sin que se evidencie que la parte demandada hubiera cuestionado esa decisión mediante la interposición de los recursos que le confiere la ley, por lo que esa decisión quedó firme en los términos del artículo 272 del Código de Procedimiento Civil .

Durante el lapso probatorio consta que los apoderados de ambas partes promovieron las pruebas que consideraron pertinentes a la mejor defensa de sus respectivos patrocinados. Así, mediante escrito de fecha 26 de junio de 2.013, la Dra. L.P., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora promovió las siguientes pruebas:

En particular identificado, PRIMERO: DE LAS PLANILLAS DE CONDOMINIO, la parte actora promovió ´todos y cada uno de los originales de las planillas de liquidación vencidas e insolutas del apartamento propiedad de la demandada que forma parte del edificio RESIDENCIAS ERIKA, identificado con el Nº 2-C, correspondiente a los meses que van desde junio de 2010 a julio de 2.012, ambas inclusive y que fueron acompañadas en original al libelo original y la reforma de la demanda, marcadas con los números 1 al 26 respectivamente, y le fueron puestos a la parte demandada por ser estos los instrumentos fundamentales de la demanda . Esa prueba fue promovida con el fin de demostrar,

el incumplimiento de la obligación de contribuir puntualmente con el pago de los gastos comunes en que ha incurrido la demandada, porque cada una de ellas constituye la prueba fehaciente de todos los gastos comunes previstos y enumerados en el artículo 11 de la Ley de Propiedad H.g. comunes que como tales no han sido objeto de impugnación por parte del apoderado de la parte demandada (…) también aquellos gastos no comunes que le corresponde pagar a la demandada en forma exclusiva, y como consecuencia de su incumplimiento, tales como los intereses moratorios convencionales causados por la demora en el pago puntual de su obligación, facturados en cada planilla las cuales tienen su fundamento legal en los artículos 1277, 1701 y 1746 del Código Civil y en el contrato de administración; en cuanto a dichos intereses convencionales de mora, su monto total fue determinado en el petitorio segundo de la demanda y han sido calculados a la tasa mensual prevista en la Cláusula Décima Segunda del Contrato, es decir, al uno por ciento (1%) mensual sobre el capital correspondiente a los gastos comunes adeudados

.

Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, por lo que se impone para este Tribunal la apreciación de los citados recaudos como plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en ellos contenido. Así se decide.

En ese mismo particular, la parte demandante formuló una serie de alegatos, en los siguientes términos:

Respecto a la corrección monetaria, el pedimento de su pago o condena por este Tribunal, tiene su fundamento en sentencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia en cuanto a la compensación por la pérdida sufrida por el acreedor, la cual está basada en la interpretación hecha por el M.T. del artículo 1737 eiusdem, que fue transcrita parcialmente en el libelo de la demanda y que doy por reproducida. El monto facturado por este concepto en las planillas de liquidación no ha sido incluido en la estimación de la demanda, sino que ha sido solicitada expresamente la condena al pago de la suma que corresponda por ese concepto de corrección monetaria sufrida por el capital adeudado por la demandada, por cuanto se trata de obligaciones de dinero ciertas, líquidas y exigibles de plazo vencido, sometidas al proceso inflacionario que sufre nuestra economía, corrección que deberá calcularse únicamente sobre el monto del capital adeudado acumulado mensualmente, desde sus respectivos vencimientos, es decir, desde el día 25 de cada mes calendario, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia, en base a los índices publicados mensualmente por el Banco Central de Venezuela.

El apoderado de la parte demandada ha reconocido que en el presente caso sólo debe operar la mora en el cumplimiento de la obligación (folio 132, segundo párrafo, renglón 11 del escrito de contestación), lo que nos releva de la prueba de dicha morosidad y configura el supuesto de hecho necesario para el cobro de intereses de mora y la condena al pago de la corrección monetaria demandada.

Por otro lado, éste ha afirmado que la pretensión de pago de intereses de mora de la deuda se ha hecho bajo la modalidad de daños y perjuicios y que nada debe exigirse al respeto en esta causa, porque según su entender, “…los daños y perjuicios vienen dados para su exigibilidad por una pérdida o menoscabo derivado de una acción u omisión en contra de otro que de manera inequívoca y real se verificó un daño…”(sic) (folio 132, renglones 8 al 10, segundo párrafo del escrito de contestación); cabe recordar lo previsto en el artículo 1277 del Código Civil, invocado como fundamento de derecho de la demanda, el cual establece que a falta de convenio, las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consiste siempre en el pago del interés legal, debiéndose esos daños desde el día de la mora sin que el acreedor esté obligada a comprobar ninguna pérdida.

La misma norma establece en su encabezamiento que a falta de convenio, aplica el interés legal: en el caso del condominio de RESIDENCIAS ERIKA existe una convención, concretada en el contrato de administración en el cual se convino en que los intereses convencionales de mora serían calculados a la tasa del uno por ciento (1%) mensual, convención que ha sido reconocida por la representación judicial de la parte demandada.

Entonces, aplicando el supuesto de hecho del artículo 1277 del Código Civil que se refiere a que los daños y perjuicios derivados de la mora en caso de obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, siempre consistirán en el pago de intereses; y que siendo que la obligación condominial debe liquidarse por medio del pago de dinero, cuando el apoderado de la parte demandada admite que lo que debe operar en este caso es a mora por incumplimiento de la obligación, procede perfectamente el cobro de intereses de mora convenidos contractualmente (al 1% mensual) como compensación de los daños y perjuicios ocasionados al patrimonio ocasionados al patrimonio del acreedor sin que éste deba demostrar ninguna pérdida.

Ciudadana Juez, en cuanto a la supuesta discrepancia entre lo narrado como pretensión y lo que refleja el físico de las planillas, alegada por el apoderado de la parte demandada, la misma es inexistente: en el Capítulo correspondiente a la relación de los hechos se indica claramente el monto que corresponde único y exclusivamente al capital adeudado por concepto de pensiones de condominio, el cual sólo comprende los gastos comunes enumerados en el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, y se ha excluido de dichos montos aquello que ha sido facturado en las planillas por concepto de intereses de mora y corrección monetaria.

Es más, en el petitorio primero de la reforma se indica claramente que la cantidad de VEINTISEIS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES BOLIVARES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 26.333,37) corresponde a la suma del capital de las pensiones de condominio adeudadas por la demandada que comprenden los meses de junio de 2010 a julio de 2012, amabas inclusive.

Por su parte, en el petitorio segundo de la demanda se indica también que los intereses moratorios convencionales vencidos han sido calculados sobre el monto del capital adeudado de cada una de las planillas de liquidación demandadas, desde la fecha de vencimiento de cada una, es decir, desde el día 25 de cada mes calendario, a la rata del uno por ciento (1%) mensual, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décima Segunda del contrato de administración, y que asciende hasta el día 31 de julio de 2012 a la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS DIECIOCHO BOLIVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 3.818,94).

Al sumar lo correspondiente al capital y los intereses demandados el resultado final es el monto por el cual fue estimada la reforma de la demanda, es decir, la cantidad de TREINTA MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS BOLIVARES CON TRINTA Y UN CENTIMOS (Bs. 30.152,31) equivalente en unidades tributarias a TRESCIENTAS TREINTA Y CINCO ENTEROS CON TRES CENTESIMAS (335,03 U.T.).

De allí que en ningún momento se esté demandando el pago de los gastos de cobranza, y que la supuesta discrepancia alegada lo cual entre paréntesis, no constituye un hecho extintivo de la obligación, sólo corresponde a que en el libelo de la reforma se ha hecho el desglose mes a mes del monto correspondiente al capital adeudado por la demandada a los fines de dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil relativo a los requisitos de forma de la demanda y garantizarle a éste un mejor conocimiento del monto de la pretensión.

Por ello, con la promoción de estos documentos se demuestran cuales y a cuánto ascienden los gastos comunes reflejados en cada una de las planillas de liquidación, cuyo pago ha sido incumplido por la demandada, lo que implica a su vez, el incumplimiento de la obligación prevista en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo cual pido así se declare.

En otro orden de ideas, el apoderado de la parte demandada señala que para el mes de junio de 2010 no existe deuda pendiente (folio 13, párrafo primero, renglón 21) y que viene reflejado el cobro de gastos de cobranza y corrección monetaria, pero más adelante (folio 135, párrafo 3, reglón 9) reconoce que su representada estaba morosa en el pago del condominio, por lo que hizo una oferta real de pago con el expediente AP31-V-2010-2609 y conforme al año indicado en la numeración del expediente de dicha oferta, ésta la hizo en el transcurso del año 2010, lo que adminiculado al hecho cierto y reconocido de que está morosa en el pago desde el mes de junio de 2.010, constituye un indicio claro de que la demandada para comienzos del año 2.010 sí tenía una deuda pendiente por concepto de condominio:

a confesión de parte, relevo de prueba”.

En conclusión, con la promoción de las planillas de liquidación y el reconocimiento de la mora por parte del apoderado de la parte demandada, queda demostrada la existencia de la deuda de condominio demandada, lo cual pido así se declare.

Esos alegatos vinculados con la contestación ofrecida por la parte demandada, pretendiéndose desvirtuar la misma no es permitido en nuestro ordenamiento jurídico, pues, si nos atenemos al principio de la instrumentalización de las formas procesales, a que alude el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, la conducta de las partes se encuentra perfectamente modelada en la correcta realización de los actos procesales a que deban concurrir para la defensa y valimiento de sus legítimos derechos e intereses, discutidos en el juicio de que se trate, lo cual se logra en la medida que esas partes se atengan a los términos y condiciones previstas en la ley, en función de que se logre el fin inmediato del proceso, como es la obtención de la justicia, prescindiéndose de observar todas aquellas formalidades tenidas como no esenciales, pero respetándose, siempre, las formas predeterminadas por el legislador para la realización y desarrollo de los diversos actos que debe contener todo proceso judicial. Esto tiene relevancia en el presente caso, pues en materia civil está consagrado en nuestro ordenamiento jurídico el denominado principio dispositivo, constituido por los alegatos contenidos en el libelo de la demanda y la respuesta ofrecida por el demandado al momento de ofrecer su contestación, en cuyo evento queda trabada la litis y, por ende, queda conformado el ‘thema decidendum’, y a ello queda delimitado el problema jurídico sometido a la consideración del Juez, por mandato de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Ello explica que, al precluir la oportunidad de la litis contestación no es posible la alegación de nuevos hechos, por ello , el contenido de ese particular en el que se ha pretendido formular una contestación a la contestación a la demanda ofrecida por la representación judicial de la destinataria de la pretensión no es permitida en nuestro ordenamiento, lo cual es extensivo a los argumentos expuestos en el particular CUARTO del mismo escrito de pruebas, con los que se pretende cuestionar la excepción nom adimpleti contractus, alegada por la parte demandada en el escrito de contestación, de allí que esos alegatos presentados en el escrito de pruebas carezcan de la idoneidad necesaria para provocar consecuencias en el plano procedimental pues, tales actuaciones son contrarias al contenido del artículo 364 del mencionado Código adjetivo, y no contienen medio probatorio alguno, por lo que tales argumentos deben ser excluidos de la presente discusión procesal. Así se decide.

En el particular identificado SEGUNDO: INSTRUMENTO PODER, la parte actora promovió ´el instrumento poder que acredita mi mandato el cual fue producido en copia simple con el libelo de la demanda, y por cuanto el apoderado de la parte demandada no impugnó dicha copia, de conformidad con lo previsto en el primer aparte de artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al tratarse de una copia simple de un instrumento auténtico, la misma debe tenerse como fidedigna, lo cual pido así se declare´. Esta prueba fue promovida con el fin de demostrar ´la legitimidad y capacidad procesal para poder actuar en el presente juicio en nombre y representación de ADMINISTRADORA OMNIS, C.A. ´

Al respecto, se observa que la documental señalada por la promovente de la prueba no fue objetada en la forma de ley por la parte demandada, lo que, obliga a considerar el valor intrínseco que revisten los citados instrumentos; sin embargo, se aprecia que la actividad probatoria desplegada por la representación judicial de la parte actora está destinada a la comprobación de hechos que no aparecen controvertidos por la destinataria de la pretensión, pues al revisar detenidamente el escrito contentivo de la contestación a la demanda, no se observa que la capacidad de postulación de quien se ha presentado a juicio como mandataria de la actora, ni la capacidad de ésta para obrar en juicio, hubieren sido cuestionadas por la parte demandada. En consecuencia, el medio de prueba que nos ocupa deviene en improcedente. Así se declara.

En el particular identificado TERCERO: DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS ERIKA, la parte actora promovió en copias simples el indicado instrumento, “a los fines de demostrar que la obligación de pago del condominio, además de estar prevista en la Ley de Propiedad Horizontal, lo está en dicho instrumento al cual se adhirió la demandada una vez que adquirió en propiedad el apartamento Nº 2-C que forma parte de dichas residencias”.

Sobre lo señalado, se observa que el medio de prueba promovido por la representación judicial de la parte actora está referido a un hecho en concreto descrito en el libelo, como es la pertenencia del inmueble propiedad de la demandada al régimen condominial previsto en ese instrumento, evidenciándose que el recaudo anexado, aparece protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito sucre del estado Miranda, el 4 de marzo de 1975 , inserto bajo el no. 26, folio 166, tomo 28 del protocolo Primero, y no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone a este Tribunal la apreciación de ese instrumento como plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se decide.

En el particular identificado, CUARTO: DEL CONTRATO DE ADMINISTRACION, la parte demandada promovió, ”el original del contrato de administración constante de cinco (05) folios, contrato de administración suscrito entre la comunidad de propietarios del edificio RESIDENCIAS ERIKA, representada por la Junta de Condominio del edificio y mi representada el día 1º de agosto de 1992, contrato que ha sido reconocido por la parte demandada´. Con la promoción de ese contrato se pretende ´demostrar que el mismo ha sido cumplido por mi representada y por tanto, no aplica la excepción non adimpleti contratus alegada por el apoderado judicial de la parte demandada”.

Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, por lo que se impone para este Tribunal la apreciación del citado recaudo como plena prueba, pero solamente en lo que atañe al hecho material en el contenido. Así se decide.

Mediante escrito de fecha 04 de julio de 2013, el Dr. J.G.B., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada promovió las siguientes pruebas:

En el particular identificado PRIMERO, la parte demandada promovió, “los recibos de pago comprendidos en los meses de Junio del año 2.010 hasta Julio del año 2.012, con el objeto que este Juzgado verifique la legalidad contenida entre el monto a cobrar gastos comunes de condominio y el monto total que incluye intereses de mora, gastos de cobranza y corrección monetaria (cobranza que la demandante nunca realizó las respectivas diligencias, para su cobro)”.

Al respecto, se observa que la parte demandada promueve instrumentos ya promovidos por la parte actora, por lo que, de acuerdo al principio de la comunidad de la prueba se impone su apreciación de esos instrumentos pero sólo en lo que atañe al hecho material en ellos contenido, y su mérito, individualmente considerado, se analizará más adelante. Así se decide.

En el particular identificado SEGUNDO, la parte demandada promovió la “copia certificada de la oferta real de pago que mi mandante ciudadana M.P.I. ofreció a la demandante Administradora Onnis, por medio del Tribunal Tercero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas expediente Nº AP31-V-2010-002609. Con el objeto de demostrar la necesidad de honrar la deuda hasta el momento, en vista que no le cobraban o exigían por alguna vía el pago e igualmente no recibían el pago de las oficinas de la Administradora Onnis, había orden de no recibirle a mi mandante el pago correspondiente”.

Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte demandada no fue incorporado mediante su presentación por la promovente, y aun cuando la parte actora ha aceptado la existencia de esa oferta, se desconocen los pormenores de la misma, por lo que las consecuencias que esa prueba hubiera podido aportar al proceso no se pueden apreciar apropiadamente. En consecuencia, esa prueba queda desechada del proceso. Así se decide

En el particular identificado TERCERO, la parte demandada promovió “la prueba de informes por ante el Organismo Público Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso de los Bienes y Servicios (INDEPABIS), para que informe al Tribunal mediante copia certificada el estado en que se encuentra el expediente Nº 2011-2334 y si hay resultas, sus resultas (sic). Con el objeto de dejar constancia de denuncia interpuesta por la ciudadana M.P.I. contra la Administradora Onnis, en cuanto a las irregularidades administrativas, sus excesos, abusos, en la elaboración de los recibos de pago, incumpliendo los contratos de la administración, violando normativas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal y Discriminaciones a las personas que acuden a la sede de la administradora a pagar deudas de condominio, no permitiendo el pago, solicito esta prueba tal como lo pauta el artículo 433 de Código de Procedimiento Civil...”

La referida prueba fue providenciada en la forma que consta de autos sin que se evidencie que el instituto público requerido en el oficio no. 408-13, emanado de este tribunal en fecha 22 de julio de 2013, hubiere dado respuesta al mismo, por lo que se desconoce las consecuencias que esa prueba hubiera podido aportar al proceso. En consecuencia, esa prueba queda desechada del proceso. Así se decide.

En fecha 05 de diciembre de 2.013, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de informes.

IV

La competencia subjetiva de la ciudadana Jueza, que con tal carácter suscribe esta decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa.

Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

V

En su escrito del 25 de abril de 2012, el apoderado judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda interpuesta en contra de su patrocinada, en cuyo evento procesal alegó, entre otras consideraciones, lo siguientes:

La parte demandante exige entre otras cosas el pago de intereses de la supuesta deuda de mensualidades de condominio por parte de mi representada propietaria del inmueble 2-C, Residencias Erika, Calle Guárico, Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, y lo hace bajo la modalidad de daños y perjuicios que nada debe exigirse respecto de eso en esta causa, sabiendo que los daños y perjuicios vienen dados para su exigibilidad por una pérdida o menoscabo derivado de una acción u omisión en contra de otro que de manera inequívoca y real se verificó un daño; en el presente caso sólo debe operar es la mora en el cumplimiento de la obligación, por lo que niego, rechazo y contradigo el cobro de intereses provenientes de daños y perjuicios no causados y denuncio el incumplimiento de la parte actora en cuanto a la recaudación de que a cada co-propietario le corresponde por los gastos comunes generados.

Igualmente debo rechazar, negar y contradecir la corrección monetaria solicitada sobre el capital adeudado por mi representada, que solicita la parte actora en su libelo acumulando mensualmente de los vencimientos de los recibos hasta la sentencia definitivamente firme; al respecto debo señalar que la doctrina de la Sala de Casación Civil de nuestro m.T., ha reiterado que la indexación permite el reajuste de valor monetario y evita mayor pérdida al acreedor, por efecto del retardo procesal. Ya que el proceso se inicia con el libelo de la demanda y su auto de admisión y el actor tiene allí su oportunidad de reclamar los intereses de mora que considere apropiados desde el período en que la obligación se hizo exigible por sí misma, hasta el momento en que decidió instaurar su demanda, pero el correctivo que la indexación concede, es por el retardo en el proceso, y por ello no puede amparar situaciones previas a este último. Tales afirmaciones con explanadas en Sentencia Nº 134 del 07 de marzo del 2.002, caso: M.M. de Hernández y otros contra el Banco Popular y de los Andes; y Sentencia de fecha 28 de noviembre de 1.996 cobro de prestaciones sociales de M.G.S. contra Viajes Venezuela, C.A., Expediente Nº 95-079.

Por otra parte sabemos que los recibos de condominio son variables mes a mes, sin embargo se hace imperante reclamar la discrepancia que existe en lo narrado en el libelo como pretensión y lo que refleja el físico de los recibos en sus contenidos sobre todo en los renglones “Gastos de Cobranza”, “Corrección Monetaria” cada recibo refleja una deuda total a la que se le suma gastos de cobranza, de corrección monetaria y administración aunado a esto existe un departamento legal interno que cobra honorarios y un abogado externo que cobra honorarios. Mi representada no tiene intención de esquivar u obviar la deuda, sin embargo tiene todo el derecho de que le expliquen cada renglón o rubro que le cobran en los mencionados recibos de condominio, porque de su patrimonio es que saldrá el dinero de honrar la deuda, pero sin abusos de cobro y de otras cosas. Es menester tener que negar, rechazar y contradecir el que hayan ejecutado gestiones de cobranza tal como establece la cláusula décima segunda del contrato de administración puesto que son acciones que están ajenas al conocimiento de mi representada ya que no existe evidencia alguna de haberse realizado y todos sabemos que el cobro de gastos de cobranza se debe realizar por un procedimiento muy particular que refleja de alguna manera que se realizaron gestiones en tiempos y momentos específicos con conocimiento sobre todo del deudor. Por ejemplo el primer recibo demandado que corresponde al mes de junio de 2.010, se supone realizado para ser pagado a los veinte días de realizado, pero ya viene reflejado el cobro de gastos de cobranza y corrección monetaria, cómo es eso? Si ni siquiera hay deuda pendiente de recibos anteriores para que ya este traiga esa discriminación de deuda no existente; por ello es obligante ciudadana juez, señalar la discrepancia que existe entre el monto demandado y el efectivamente reflejado en los recibos de pago de condominio así:

1. JUNIO 2010: Monto demandado: Bs.678,44; Monto Reflejado: Bs. 892,09.

2. JULIO 2010: Monto demandado: Bs.535,88; Monto Reflejado: Bs. 721,03.

3. AGOSTO 2010: Monto demandado: Bs.1.618,33; Monto Reflejado: Bs. 1.789,88.

4. SEPTIEMBRE 2010: Monto demandado: Bs.1.107,84; Monto Reflejado: Bs1.335,79.

5. OCTUBRE 2010: Monto demandado: Bs.522,92; Monto Reflejado: Bs. 730,32.

6. NOVIEMBRE 2010: Monto demandado: Bs.1.461,35; Monto Reflejado: Bs. 1.721,30.

7. DICIEMBRE 2010: Monto demandado: Bs.887,53; Monto Reflejado: Bs. 1.184,03.

8. ENERO 2011: Monto demandado: Bs.908,69; Monto Reflejado: Bs. 1.227,34.

9. FEBRERO 2011: Monto demandado: Bs.942,28; Monto Reflejado: Bs. 1.283,68.

10. MARZO 2011: Monto demandado: Bs.649,31; Monto Reflejado: Bs. 1.014,26.

11. ABRIL 2011: Monto demandado: Bs.626,91; Monto Reflejado: Bs. 992,86..

12. MAYO 2011: Monto demandado: Bs.875,88; Monto Reflejado: Bs. 1.259,48.

13. JUNIO 2011: Monto demandado: Bs.1.445,10; Monto Reflejado: Bs. 1.828,70.

14. JULIO 2011: Monto demandado: Bs.993,69; Monto Reflejado: Bs. 1.427,89.

15. AGOSTO 2011: Monto demandado: Bs.744,91; Monto Reflejado: Bs. 1.240,66.

16. SEPTIEMBRE 2011: Monto demandado: Bs.893,53; Monto Reflejado: Bs. 1.346,13.

17. OCTUBRE 2011: Monto demandado: Bs.744,99; Monto Reflejado: Bs. 1.135,99.

18. NOVIEMBRE 2011: Monto demandado: Bs.874,21; Monto Reflejado: Bs. 1.316,11.

19. DICIEMBRE 2011: Monto demandado: Bs.1.850,50; Monto Reflejado: Bs. 2.383,50.

20. ENERO 2012: Monto demandado: Bs.760,19; Monto Reflejado: Bs. 1.278,39.

21. FEBRERO 2012: Monto demandado: Bs.1.019,79; Monto Reflejado: Bs. 1.501,49.

22. MARZO 2012: Monto demandado: Bs.1.289,25; Monto Reflejado: Bs. 1.715,30.

23. ABRIL 2012: Monto demandado: Bs.754,99; Monto Reflejado: Bs. 1.164,94.

24. MAYO 2012: Monto demandado: Bs.1.449,06; Monto Reflejado: Bs. 1.851,01.

25. JUNIO 2012: Monto demandado: Bs.1.223,13,; Monto Reflejado: Bs. 1.841,43.

26. JULIO 2012: Monto demandado: Bs.1.474,67; Monto Reflejado: Bs. 2.074,77.

Por los razonamientos antes expuestos y vista la evidente discrepancia que existe entre el monto efectivamente demandado y el reflejado en cada uno de los recibos de pago de condominio, no teniendo certeza necesaria que conlleve a una efectiva exigibilidad de la deuda, en nombre de MI REPRESENTADA niego, rechazo y contradigo la pretensión de cobro de los recibos de pago de cuotas de condominio por cuanto no se le ha permitido a MI REPRESENTADA efectuar la revisión de los mismos y en razón además de que aparecen reflejados conceptos que no corresponden a los gastos de condominio, vale decir, gastos de cobranza y corrección monetaria, los cuales resultan en este juicio absolutamente improcedentes

.

En esa oportunidad, la parte demandada, invocando el contenido del artículo 1.168 del Código Civil, alega la excepción de Contrato no Cumplido, en los siguientes términos:

Es menester aplicar el principio de la excepción “Non adimpleti Contractus” o excepción de contrato no cumplido, por cuanto la demandante incumple con lo dispuesto en la Cláusula segunda del contrato de administración de fecha primero de octubre de 1.992, donde se compromete a cumplir con el literal “D” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo literal dice: corresponde al administrador; D:…recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes…Debe el demandante cobrar los gastos y expensas comunes de cada propietario del inmueble que administra, como se puede observar a decir por el demandante en el libelo que hasta el mes de junio del año 2.010, mi representada no debe recibo alguno y este es el primer recibo que reclaman en el libelo, si es así, por que en dicho recibo se cobran intereses, gastos de cobranza y corrección monetaria si hasta esa fecha no hay deuda y así sucesivamente en cada recibo, he allí semejante contradicción.

No niego que exista una relación contractual entre la Sociedad Mercantil Administradora Onnis, C.A. (Administradora) y mi representada M.P.I. (Propietaria del apartamento 2-C, Residencias Erika, Calle Guárico, Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta, Estado Miranda. Y que cada uno son integrantes de un contrato, que deben cumplir con sus obligaciones, pero de nada sirve que mi representada pague los recibos, porque no le reciben el pago, en vista de ello tuvo que acudir ante el Tribunal Tercero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, Oferta Real de Pago a favor de Administradora Onnis C.A., Expediente Nº AP31-V-2010-2609; de manera pues que mi representada siempre ha tenido la voluntad de cumplir con el pago de sus obligaciones, sólo que exige revisión de los recibos y negación a pagar conceptos señalados en los recibos que no guardan relación con esta controversia, tales son, gastos de cobranza, intereses corrección monetaria y honorarios profesionales de abogado. Pienso que todos estos conceptos están separados de la verdadera deuda de condominio, la cual debe aplicarse a cada propietario de gastos y expensas comunes, por ejemplo no existe ningún movimiento o evento o intención de hacer la diligencia de cobrar algún recibo a mi representada; una llamada telefónica, un correo electrónico, un telegrama, nada de eso existe, no me explico porque están siendo reclamados. Fue mi representada M.P. quien se molestó en buscar la manera de pagar los recibos de cuotas de condominio, pero entonces no le reciben algún pago; pero si pretenden cobrar algunos conceptos no justificados, por ejemplo, todos sabemos que los honorarios profesionales se deben reclamar por un procedimiento autónomo distinto a esta causa; y es inentendible que la administradora se niegue recibir algún pago de una cuota de condominio si precisamente es esa su función como administradora del inmueble.

Todas estas situaciones han ocasionado perjuicios y malos entendido entre las partes, y no hay razón para que mi representada descuide sus hábitos de responsabilidad cotidiana por tener que atender esta situación. (…) pero como mi representada exige revisión explicativa de cada concepto en los recibos, tales como gastos de cobranza ( no hay justificación alguna que le hayan cobrado alguna vez ) intereses de Mora y corrección monetaria (no entiendo este reclamo, ni que pretendan con un enriquecimiento ilícito); deben cobrar lo debido y deben cumplir con la clausula segunda del contrato administración que se comprometen a cumplir con lo pautado en el articulo 20 , literal D de la Ley de Propiedad Horizontal que establece que corresponde al administrador : D: … recaudar de los copropietarios lo que a cada uno corresponde en los gastos y expensas comunes.

Mi representada ante tales circunstancias se vio obligada a denunciar a la demandante Administradora Onnis, C.A., ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, expediente Nº 2011-2334.

Para decidir, se observa:

El comportamiento procesal asumido por el apoderado judicial de la parte demandada al momento de ofrecer su contestación a la demanda, implica puntualizar en forma previa las siguientes consideraciones:

La contestación a la demanda constituye un evento del proceso concebido en beneficio exclusivo del demandado a través del cual se le permite ejercer su derecho a la defensa en aras de esbozar todas aquellas argumentaciones fácticas orientadas a enervar la presunción grave del derecho reclamado por el actor en su libelo, lo que de suyo constituye una prerrogativa fundamental por mandato de lo establecido en los artículos 26 y 49, ordinal primero, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, a los cuales, sin duda, se adapta en un todo el contenido del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, pues esta norma de rango infraconstitucional consagra, entre otras consideraciones legales, los términos y condiciones adecuadas por las que el destinatario de la pretensión puede esbozar su material defensivo. Ahora bien, de acuerdo a la postura asumida por el demandado en esa etapa del juicio, debe examinarse previamente si el mismo se ha excepcionado en el sentido técnico de la palabra, pues la excepción constituye un medio de defensa que no contradice directamente la pretensión del actor, sino que ella consiste en la alegación de un hecho nuevo destinado a impugnar una situación adquirida. Por lo tanto, el demandado, al excepcionarse, se halla con su excepción en la misma posición que el actor en cuanto a la prueba de los hechos que le sirven de base a su demanda y esto es lo que significa el viejo aforismo ‘reus in excipiendo fit actor’. El tratadista patrio A.R.R. (“Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el nuevo código de 1987”, Tomo III, página124, Edición 2001), nos dice sobre el particular lo siguiente: “...Es el caso que la doctrina caracteriza como la excepción en sentido propio o sustancial, porque se presenta como un contraderecho frente a la pretensión del actor; o como una verdadera contraposición de derecho a derecho: el derecho del actor, el derecho del demandado. Estas no afectan a la pretensión del actor en sí y por sí, sino que la dejan insatisfecha, total o parcialmente, atribuyéndole al obligado el poder de no ejecutar la prestación...”, cuya posición doctrinaria se compadece en un todo con la tesis jurisprudencial elaborada sin solución de continuidad en innumerables fallos elaborados por la M.E.J. de la República, pudiendo citarse, a título de ejemplo, el siguiente:

(omissis) “…La jurisprudencia de la Casación Venezolana ha aceptado la doctrina según la cual, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho debe suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada, lo que equivale a decir que no sólo el actor, sino que ambas partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y además, que tanto la afirmación como la negación de un hecho, puesto como base de la pretensión o de la excepción, grava a la respectiva parte que lo alega, con la prueba del mismo; carga ésta que la casación ha considerado como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio.

Al interpretar la máxima según la cual: reus in excipiendo fit actor la casación patria, considerando la posición del demandado en particular, distingue las diversas actitudes que puede adoptar el demandado frente a las pretensiones del actor y dejó establecido:

1. La contradicción pura y simple de la pretensión (contradicción genérica de la demanda), no la discute, sino que en el fondo pide la prueba de las razones sobre que se funda aquélla, y el reo no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas.

2. Si expone razones de hecho para discutirlas (las pretensiones), adopta una actitud dinámica y la contienda procesal se desplaza de la pretensión a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de prueba también se desplaza, porque el pretensor no tiene que probar nada, pues no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquélla…” (Sentencia dictada en fecha 24 de marzo de 1993 por la extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de M.R.P. contra Federación Nacional de Trabajadores de la Alimentación, contenida en el expediente N° 92-645, de la nomenclatura de esa Sala);

   y, más adelante, al comentarse el alcance del artículo 1.354 del Código Civil, el Alto Tribunal de la República corrobora su tesis jurisprudencial ya acotada de la siguiente manera:

   (omissis) “...esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...” (Sentencia N° 389 dictada en fecha 30 de noviembre de 2000 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de Seguros La Paz C.A. contra Banco Provincial de Venezuela SAICA, y contenida en el expediente N° 00-261, nomenclatura de esa Sala).

   Sobre la base de los criterios jurisprudenciales anteriormente señalados, que este Tribunal comparte y aplica en función de lo previsto por el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, es la opinión de esta juzgadora que la contestación a la demanda ofrecida por el mandatario judicial de la parte demandada no fue realizada en forma pura y simple, pues del contexto de sus diversas afirmaciones de hecho se infiere la existencia de una verdadera excepción mediante la cual ambiciona no solamente modificar, sino también anular los efectos de la pretensión procesal deducida por la actora contra su patrocinada, lo que se patentiza abiertamente cuando el mandatario judicial de la demandada invocó en beneficio de ésta la excepción ‘non adimpleti contractus’, o excepción de contrato no cumplido, contemplada en el artículo 1.168 del Código Civil, concebida ésta por la doctrina como “...la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación...” (Eloy Maduro Luyando, “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, página 502, Universidad Católica A.B., 1995), y a su vez entendida por la jurisprudencia patria como “...una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado...” (Sentencia N° RC020 dictada en fecha 6 de febrero de 2003 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Social, recaída en el caso de B.A.V. contra M.T.B.R., y contenida en el expediente N° 02055 de la nomenclatura de esa Sala).

   Doctrinariamente se ha entendido que para la procedencia de dicha excepción, deben concurrir cuatro condiciones a saber: 1) la existencia de un contrato bilateral; 2) Que el incumplimiento que genere la excepción sea culposo; 3) Que el incumplimiento verse sobre una obligación principal y no secundaria y 4) que las obligaciones derivadas del contrato sean de ejecución o cumplimiento simultáneo.

   En este caso, la base de la reclamación sometida a escrutinio judicial estriba en el hecho que la hoy demandada dejó de pagar el importe de las cuotas de condominio causadas durante los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre , noviembre y diciembre de 2010, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre , noviembre y diciembre de 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre , noviembre y diciembre de 2012, que, de acuerdo al petitorio de la demanda, arrojan la cantidad de VEINTISEIS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 26.333,37), demandándose el pago de esa cantidad, más los intereses moratorios convencionales derivados del incumpliendo, a la rata del 1% mensual , así como, la corrección monetaria de esas cantidades en v.d.p. inflacionario que sufre el país, exigiéndose su cálculo sobre el monto del capital adeudado acumulado mensualmente, desde sus respectivos vencimientos .

   La parte demandada, no cuestiona que la reclamación planteada en estrados por la hoy demandante, derive del régimen legal de la propiedad horizontal a que se encuentra sometido el edificio que lleva por nombre RESIDENCIAS ERIKA, y que pertenezca a esa comunidad en virtud de ser propietaria del apartamento no. 2-C, el cual adquirió tal y como consta de de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día 13 de marzo de 2.006, bajo el Nro. 4, Tomo 17, Protocolo Primero, evidenciándose que, con la referida compra, la ciudadana M.P.I., quedó obligada a contribuir puntualmente con los pagos de los gastos del condominio en la forma convenida en el contrato de administración suscrito entre la Administradora Onnis, c.a. y la comunidad de copropietarios de las Residencias Erika. Ahora bien, lo que en realidad pretende la demanda es, que se le considere liberada de su obligación de pago frente a la demandante oponiendo la excepción non adimpleti contractus, por el hecho de que la hoy actora no cumplió con su obligación contenida en la Cláusula Segunda del contrato de administración de fecha primero de octubre de 1.992, pues no cumplió con su obligación de ´recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes´, tal y como lo establece el literal d) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, manifestando su expresa inconformidad en la incorporación de algunos gastos que se consideran causados, reflejados en las respectivas planillas de condominio, cuyas partidas, tal como entiende el apoderado judicial de la demandada, no se pueden reputar como “una verdadera deuda de condominio”, expresando, que fue ello lo que impulsó a su representada a negarse a pagar tales conceptos y a hacer oferta real de lo que a su consideración era lo debido a través del Tribunal Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial que se tramita en el expediente no. AP31-V-2010-2609 de la nomenclatura de ese tribunal, pues, su representada, “… siempre ha tenido la voluntad de cumplir con el pago de sus obligaciones, sólo que exige revisión de los recibos y negación a pagar conceptos señalados en los recibos que no guardan relación con esta controversia, tales son, gastos de cobranza, intereses, corrección monetaria y honorarios profesionales de abogados…” (sic), y que hay una imposibilidad para que la administradora revise esas planillas, y le reciba el pago de lo verdaderamente adeudado.

   Así las cosas, una primera observación que debe hacerse es que el condominio es un supuesto de comunidad de derechos reales, y esa comunidad se produce por la existencia de una pluralidad de sujetos titulares de un derecho igual sobre la misma cosa, pues el derecho de propiedad, de amplio contenido social a tenor de lo que prevé el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, pertenece a varias personas por una parte proindivisa, y esa parte proindivisa es una cuota ideal o abstracta del derecho de dominio entero, que se proyecta sobre la totalidad de la cosa sometida a ese régimen legal, siendo de considerar, además, que cada condómino goza de las mismas prerrogativas inherentes al dominio con toda su amplitud, sin más limitaciones que las impuestas por el derecho igual de los demás propietarios, y, de manera recíproca, desde el mismo momento en que se incorpora como integrante de esa comunidad .

   En esas comunidades, el bien jurídico tutelado por la ley es la protección de la edificación sometida al régimen legal de la propiedad horizontal, en la que, de acuerdo a lo previsto por el artículo 13 de la Ley que regula la materia, cada propietario se encuentra en su ineludible obligación de contribuir, de acuerdo con la alícuota que tenga asignada por el documento de condominio, a la satisfacción de todos aquellos gastos destinados al cuido, mantenimiento y conservación del Edificio vinculado a tan singular regulación, lo que deviene en considerar que la noción de gastos comunes se refiere a todas aquellas erogaciones, útiles y necesarias, que estén destinadas a satisfacer las necesidades de un colectivo, que en definitiva es el consorcio de propietarios, lo que, sin duda, se refleja de la literal interpretación del artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal al reconocerse como gastos comunes: i) los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes; ii) los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), al menos, de los propietarios; y iii) aquellos declarados comunes por la ley o por el documento de condominio.

   Tales contribuciones, calculadas sobre la alícuota que le es atribuida a cada uno de los distintos propietarios, solamente representa la liquidación de los gastos efectivamente realizados en el mantenimiento y conservación de la cosa que se reputa común a todos los propietarios, las cuales pueden ser exigidas por el administrador o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario, lo cual justifica que, de acuerdo a lo que se establece en el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal, ese crédito se repute cierto, líquido y exigible de inmediato, haciendo fe, a los efectos de estos cobros, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro.

   En ese sentido, el Administrador, en razón que es el órgano ejecutivo del condominio, se encarga de materializar las decisiones adoptadas por la masa de propietarios, lo que explica, que tenga asignada la mayor cantidad de actividades para el logro de ese fin común que, por igual, interesa e involucra a todos y cada uno de los propietarios de la edificación sometida al régimen legal de la propiedad horizontal, rigiéndose esa figura por las normas del mandato, modalidad contractual que fue perfeccionada entre los copropietarios y la hoy accionante ADMINISTRADORA ONNIS C.A, a través del contrato suscrito en fecha 01 de octubre de 1992, el cual contiene todas las estipulaciones necesarias a la determinación de las distintas obligaciones atribuidas a cada una de la partes en el ejecución de ese acuerdo, y en especial, la obligación de la administradora, de acuerdo a la ‘Clausula Segunda’ de encargarse de todas aquellas obligaciones establecidas en el articulo 20 de la ley de Propiedad Horizontal en sus literales “a”, “b”, “c”, “d”, “e”, “f”, “g”, y “h” , por cuyas gestiones de administración devengaría una retribución en los términos estipulados en la clausula Vigésima de esa contratación, derivándose de ese acuerdo la reciprocidad propia de los contratos bilaterales a que alude el articulo 1.134 del Codigo Civil.

   Ahora bien, la obligacion atribuida al administrador de ´recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes´, es una obligación principal atribuida por la Ley de Propiedad Horizontal al administrador, que a su vez, fue autorizada por los copropietarios en la cláusula OCTAVA del contrato de administración en los siguientes términos : “ “Los Copropietarios” autorizan en forma expresa a “La Administradora” para recaudar de todos y cada uno de los propietarios del inmueble, las cuotas de condominio, de acuerdo a los porcentajes establecidos en el Documento de Condominio” , lo cual demás se relaciona con el contenido de la cláusula SEXTA de ese mismo contrato, “La Administradora” repartirá y distribuirá de acuerdo a los porcentajes o cuotas determinadas por el Documento de Condominio y los diferentes acuerdos y resoluciones de Las Asambleas, los gastos entre todos los propietarios del inmueble objeto de esta administración. Todo ello de acuerdo a la proporcionalidad establecida en los correspondientes instrumentos legales. Esa obligación inherente a la función misma que desempeña el administrador, implica en la práctica, que el administrador debe facturar a cada copropietario aquellos gastos reputados comunes de acuerdo a la ley, y a las decisiones de la asamblea de copropietarios, y hacer la distribución porcentual correspondiente a cada condómino de acuerdo al documento que regula ese régimen entre esa mancomunidad de propietarios, lo cual se erige en una verdadera obligación frente a los condóminos, pues, en la medida que esas facturaciones reflejen apropiadamente los gastos sufragados por el condominio, en esa misma medida se reflejará el interés de los copropietarios en satisfacer su respectiva obligación de pago. Estas obligaciones nacen de forma simultánea desde el mismo momento en que la liquidación por el administrador se convierte en titulo ejecutivo que obra en contra del propietario, de allí la importancia que los renglones que se reflejen en esas planillas estén asociados realmente a aquellos conceptos a los que la ley ha querido otorgarles esa condición. Ahora bien, esa obligación del administrador responde en esencia a un elemental principio de transparencia administrativa que involucra además, su obligación de ejecutar el mandato como un buen padre de familia ( articulo 1.692 C.C), de lo que igualmente deriva el derecho de los condóminos a estar debidamente informados y a recibir cuentas del administrador (articulo 1.694 C.C), lo que en definitiva va a redundar en la adecuada satisfacción de pago de esas liquidaciones, constituyendo una máxima de experiencia que, cuando las planillas de condominio reflejan gastos ajenos a los autorizados por la ley, por el documento de condominio o por la masa de copropietarios, ello contribuye a un estado de morosidad que resulta contrario a los intereses de la ley y del condominio. Mutatis mutandi, cuando un propietario se desentiende en el cumplimiento de las obligaciones que le impone la ley y el respectivo documento de condominio, se origina en el seno de la comunidad un serio perjuicio de orden patrimonial, pues con tal proceder se ve disminuida la posibilidad del consorcio de propietarios de acceder a los recursos financieros adecuados para propender a la consecución del fin inmediato previsto en la ley, de allí, el interés, tanto de la administradora como de los condóminos en la conformación del elemento de causa necesario que le permita a cada uno el cumplimiento de su respectiva obligación.

   Así las cosas, la parte demanda cuestionó la incorporación a las planillas de condominio hoy demandadas, conceptos que a su consideración no constituyen “una verdadera deuda de condominio”, tales como, “gastos de cobranza, intereses, corrección monetaria y honorarios profesionales de abogados”, advirtiendo la demandada, la seria discrepancia que existe entre los montos que reflejan esas planillas y los montos realmente demandados por la accionante, atribuyéndole a esa situación la condición de ser la causa de su respectivo incumplimiento, pues a su decir , cada recibo refleja una deuda total a la que se le suma gastos de cobranza, de corrección monetaria y de administración aunado a esto existe un departamento legal interno que cobra honorarios y un abogado externo que cobra honorarios; adujo que “…su representada exige revisión explicativa de cada concepto en los recibos, tales como gastos de cobranza (no hay justificación alguna que le hayan cobrado alguna vez ) intereses de Mora y corrección monetaria (no entiendo este reclamo, ni que pretendan con un enriquecimiento ilícito); deben cobrar lo debido y deben cumplir con la clausula segunda del contrato administración …”

   En ese sentido, de una revisión exhaustiva de todas y cada una de las planillas de condominio que constituyen los instrumentos fundamentales de esta demanda, se evidencia, que la ADMINISTRADORA OMNIS, C.A discrimina los gastos atribuidos a la hoy accionada, derivados de la administración de las RESIDENCIAS ERIKA, de acuerdo a los siguientes rublos o ítems: “ 2) Alícuota: 2.398600% por Gtos Comunes; 2) Administración: 133.63+9 , 12.03; 4) intereses Demora (sic) , gastos cobranza y C. Monetaria; total neto a pagar (1+2+3+4)” (sic) , indicándose al frente de cada uno de ellos , los montos que la administradora ha liquidado al respecto, con excepción del rublo 4), en los que se totalizan en un solo rublo los tres conceptos a que alude el mismo, esto es, intereses Demora (sic), gastos cobranza y Corrección monetaria. El monto que arroja la totalidad de las planillas de condominio por la totalidad de los conceptos liquidados por la administradora a la hoy demandada es de TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS TREINTA Y UN Y BOLÍVARES (BS. 36.231,OO) .

   Ahora bien, conforme a los términos en que fue planteada la demanda, la parte actora pretende el pago de las siguientes pensiones: la pensión correspondiente al mes de junio de 2.010 por un monto de Seiscientos Setenta y Ocho Bolívares con Cuarenta y Cuatro céntimos (Bs. 678,44) , la pensión correspondiente al mes de julio de 2.010 por un monto de Quinientos Treinta y Cinco Bolívares con Ochenta y Ocho céntimos (Bs. 535,88); la pensión correspondiente al mes de agosto de 2.010 por un monto de Mil Seiscientos Dieciocho Bolívares con Treinta y Tres céntimos (Bs. 1.618,33); la pensión correspondiente al mes de septiembre de 2.010 por un monto de Mil Ciento Siete Bolívares con Ochenta y Cuatro céntimos (Bs. 1.107,84); la pensión correspondiente al mes de octubre de 2.010 por un monto de Quinientos Veintidós Bolívares con Noventa y Dos céntimos (Bs. 522,92); la pensión correspondiente al mes de noviembre de 2.010 por un monto de Mil Cuatrocientos Sesenta y Un Bolívares con Treinta y Cinco céntimos (Bs. 1.461,35); la pensión correspondiente al mes de diciembre de 2.010 por un monto de Ochocientos Ochenta y Siete Bolívares con Cincuenta y Tres céntimos (Bs. 887,53); la pensión correspondiente al mes de enero de 2.011 por un monto de Novecientos Ocho Bolívares con Sesenta y Nueve céntimos (Bs. 908,69); la pensión correspondiente al mes de febrero de 2.011 por un monto de Novecientos Cuarenta y Dos Bolívares con Veintiocho céntimos (Bs. 942,28); la pensión correspondiente al mes de marzo de 2.011 por un monto de Seiscientos Cuarenta y Nueve Bolívares con Treinta y Un céntimos (Bs. 649,31); la pensión correspondiente al mes de abril de 2.011 por un monto de Seiscientos Veintiséis Bolívares con Noventa y Un céntimos (Bs. 626,91); la pensión correspondiente al mes de mayo de 2.011 por un monto de Ochocientos Setenta y Cinco Bolívares con Ochenta y Ocho céntimos (Bs. 875,88); la pensión correspondiente al mes de junio de 2.011 por un monto de Mil Cuatrocientos Cuarenta y Cinco Bolívares con Diez céntimos (Bs. 1.445,10); la pensión correspondiente al mes de julio de 2.011 por un monto de Novecientos Noventa y Tres Bolívares con Sesenta y Nueve céntimos (Bs. 993,69); la pensión correspondiente al mes de agosto de 2.011 por un monto de Setecientos Cuarenta y Cuatro Bolívares con Noventa y Un céntimos (Bs. 744,91); la pensión correspondiente al mes de septiembre de 2.011 por un monto de Ochocientos Noventa y Tres Bolívares con Cincuenta y Tres céntimos (Bs. 893,53); la pensión correspondiente al mes de octubre de 2.011 por un monto de Setecientos Cuarenta y Cuatro Bolívares con Noventa y Nueve céntimos (Bs. 744,99); la pensión correspondiente al mes de noviembre de 2.011 por un monto de Ochocientos Setenta y Cuatro Bolívares con Veintiún céntimos (Bs. 874,21). La sumatoria de esas cantidades arroja un monto de VEINTISEIS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 26.333,37), que corresponde al monto del particular PRIMERO del petitorio de la demanda, el cual, de acuerdo a lo expresado en ese particular, corresponde al capital de las pensiones de condominio adeudadas por la demandada, que comprenden los meses de junio de 2.010 a Julio de 2012, ambas inclusive, a lo que la parte actora agregó la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS DIECIOCHO BOLIVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 3.818,94), que es, lo que a su consideración, ascienden los intereses de esas cantidades, calculados a la rata del uno por ciento (1%) mensual, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décima Segunda del contrato de administración, cuya sumatoria arroja un total de TREINTA MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS BOLIVARES CON TREINTA Y UN CENTIMOS (Bs. 30.152,33) . De acuerdo a ese resultado, es evidente, que la parte actora no incorporó a su pretensión todos los montos reflejados en las respectivas planillas de condominio que acompañó a su escrito libelar, constatándose de acuerdo a ese petitorio, que la parte actora excluyó los conceptos indicados en el rublo correspondiente al particular 4) como gastos de cobranza y corrección monetaria, evidenciándose que esa exclusión implica un diferencia frente a la totalidad del monto que arrojan las planillas demandadas, de SEIS MIL SETENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs. 6.079,06). No indicó la parte actora en su libelo el porqué de esa exclusión, constatándose que no hizo reserva de ellos para ser demandados con posterioridad, lo que implica, a consideración del tribunal, que la exclusión de ese monto, desincorporado de los montos efectivamente demandados sea un expreso reconocimiento de la accionante sobre la improcedencia de su liquidación en las planillas de condominio pasadas por esa administradora a la hoy accionada, que justifican su negativa a pagar esos recibos, pues, nadie puede ser obligado a pagar lo que no debe, conclusión que se refuerza al tenor de la explicación ofrecida por la parte actora a la exclusión de esas cantidades, en su escrito de informes, en la forma que sigue:

   … en el capitulo correspondiente a la relación de los hechos se indica claramente el monto que corresponde única y exclusivamente al capital adeudado por concepto de pensiones de condominio, el cual sólo comprende los gastos comunes enumerados en el articulo 11 de la Ley de Propiedad H.d.l. cuales fueron excluidos los correspondientes a los intereses moratorios convencionales y la corrección monetaria facturados en las planillas, lo cual constituye la suma del capital y los intereses moratorios vencidos que dan como resultado final el monto por el cual fue estimada la reforma de la demanda, es decir, la cantidad de TREINTA MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS BOLIVARES CON TREINTA Y UN CENTIMOS (Bs. 30.152,33) …

   (lo subrayado del tribunal, negritas de la cita)

   De acuerdo a esa información ofrecida por la parte actora, y tomando en cuenta los cálculos antes efectuados, las planillas de condominio pasadas por la administradora a la hoy accionada arrojan sumas indebidas por el orden de los SEIS MIL SETENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs. 6.079,06), cantidad que implica un incremento en esas planillas, equivalente al 20, 16% , pues no otra cosa se desprende cuando la parte actora explica que ‘los únicos montos que corresponden exclusivamente al capital adeudado por concepto de pensiones de condominio, son los demandados, con exclusión de los correspondientes a los intereses moratorios convencionales y la corrección monetaria facturados en las planillas”, a lo que se agrega, que la forma en que esos rublos están expresados en cada una de las planillas de condominio impiden su efectiva verificación por la hoy demandada, pues se desconoce cuánto era el monto por concepto de intereses de mora imputados en cada planilla. En efecto, al estar indicados en forma conjunta englobando en un mismo renglón los intereses de mora, los gastos de cobranza y la corrección monetaria (caso del renglón 4), se le impidió a la hoy demandada discriminar y determinar lo que se ha liquidado por cada uno de esos conceptos en particular, con lo cual se le impidió conocer cuál es el porcentaje que efectivamente se le ha aplicado por concepto de intereses, cuál es el monto por ese concepto en cada planilla y si la administradora ha incurrido en anatocismo al hacer esos cálculos; se le ha impedido conocer cuál es el monto y la incidencia de los gastos de cobranza en el monto total, y cuál fue el criterio aplicado para determinar la corrección monetaria y cuál es su monto en cada planilla. Todo ello confirma la tesis de la parte demandada sobre el incumplimiento de la administradora respecto de su obligación de recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes, pues, esa recaudación no puede ser una recaudación cualquiera o al antojo de la administradora, ya que ello equivaldría al uso abusivo de un derecho o de una facultad, que en el caso de autos hizo nugatorio el derecho de la hoy accionada no sólo a conocer efectivamente todos y cada uno de los montos que han sido liquidados por concepto de gastos de condominio y sus causas, sino a que esas liquidaciones respondan en un todo a las exigencias de la ley. Esa situación se patentiza especialmente, si tomamos en cuenta, que uno de los montos facturados globalmente en el particular 4) de esas planillas es un concepto eminentemente procesal, que sólo podía ser acordado por el juez en la respectiva sentencia de que se trate y liquidado en el respectivo juicio a través de los mecanismos acordados por el juez en esa causa. En efecto, la indexación o corrección monetaria procede para evitar los mayores daños que se le pudieran causar al acreedor por efecto del retardo procesal, siendo la admisión del libelo de demanda el momento que determina su inicio, tal y como lo tiene establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la forma que sigue:

   “A propósito de la fecha elegida por el juez de Alzada para el inicio del cálculo de la citada indexación, esta Sala considera oportuno destacar el criterio sentado en la sentencia de fecha 29 de octubre de 2008, caso: Cargill de Venezuela C.A., contra Granjas Roly, C.A., entre otras, respecto a la correspondencia que debe existir entre la fecha de inicio del cálculo de la indexación acordada por el juez y la admisión de la demanda. Al respecto, la mencionada decisión estableció lo siguiente:

   ‘…esta Sala en sentencia N° 714 del 27 de julio de 2004, se pronunció respecto los parámetros de la indexación judicial, señalando lo siguiente:

   “...La Sala de Casación Civil, ha establecido que la indexación judicial permite el reajuste del valor monetario y evita el mayor perjuicio al acreedor, por efecto del retardo procesal, por tanto, éste correctivo se concede desde el momento en que se instaure el juicio con la admisión de la demanda.

   En tal sentido, la Sala en sentencia N° 0134 de fecha 7 de marzo de 2002, en el juicio M.M. de Hernández y otras contra Banco Popular de los Andes, C.A., expediente N° 00-517, en cuanto al lapso que comprende la indexación, estableció lo siguiente:

   ‘...En otras palabras, no puede acordarse la indexación en los términos solicitados por el formalizante, pues el correctivo inflacionario que el Juez concede es a los efectos de evitar el perjuicio por la desvalorización del signo monetario durante el transcurso del proceso, siendo la admisión del libelo de demanda la pauta que marca su inicio, y por ende, el de la indexación judicial. Así se decide...’. (Resaltado de la Sala) . (Sentencia de la Sala de Casación Civil, N° 23 del 4 de febrero de 2009, expediente N° 08-473, caso: J.C.T.S. contra M.E.S.S., ratificada en sentencia Nº 252 del 8 de mayo de 2009, expediente Nº 08-707, caso: A.D.S. contra V.S. y otro y Nº 417 del 29 de julio de 2009, expediente Nº 08-626, caso: Productos Alpino, C.A. contra A.M.V..

   En otra sentencia, la misma Sala estableció lo siguiente

   “Ahora bien, con respecto a la determinación en el fallo del período que debe abarcar el cálculo de la indexación judicial, cuando resulte procedente, cabe destacar lo señalado por la Sala Constitucional así como también por esta Sala, en las siguientes decisiones:

   La primera de las preindicadas Salas, en sentencia N° 576, de fecha 20 de marzo de 2006, Exp. N° 05-2216, en el caso de T.J.C.S., dijo:

   “...Fundado en la esencia constitucional, de que Venezuela es un Estado democrático y social de derecho y de justicia (artículo 2 constitucional); y que el Estado garantiza una justicia idónea y equitativa (artículo 26 constitucional); que la justicia es un principio en el cual se fundamenta incluso la seguridad de la nación (artículo 326 eiusdem); que el Estado administra justicia (artículo 257 constitucional); los tribunales de la República, y en particular las Salas de Casación Civil y Social del Tribunal Supremo de Justicia, han indexado el pago de las deudas, reconocidas en la sentencia, al valor del dinero para el momento del pago, que no es otro que el que determine la ejecución del fallo.

   Sin estar autorizado explícitamente por la ley, pero siempre como un resultado de la aplicación del principio constitucional de justicia, se ha ajustado la deuda contractual de sumas de dinero al valor real de la moneda al momento del pago, que no es otro que el momento de la ejecución.

   (...Omissis...)

   Por otra parte, a juicio de esta Sala, el retardo en el cumplimiento incide, y es la clave en la indexación judicial. Este retardo no necesariamente corresponde al deudor, sino que puede ser inducido por el acreedor cuando abusando de su derecho no demanda en tiempo prudencial, sino que persigue “engordar” su acreencia.

   Debe quedar a criterio del juez, ponderar si el acreedor está o no abusando de sus derechos, y si no lo está, ordenar el ajuste monetario de las cantidades ya pagadas, en vista de que en materia de daños y perjuicios, éstos se liquidan para el momento del pago, por el valor real que en esa época tiene, y que es lo que verdaderamente indemniza.

   (...Omissis...)

   Como puede observarse, la doctrina de la Sala de Casación Civil ha establecido que la indexación judicial permite el reajuste del valor monetario y evita el mayor perjuicio al acreedor, por efecto del retardo procesal. El proceso se inicia con el libelo de demanda y su auto de admisión. En la pretensión procesal, el actor tiene la oportunidad de reclamar los intereses de mora que considere apropiados desde el período en que la obligación se hizo exigible por sí misma, hasta el momento en que decidió instaurar su demanda, pero el correctivo que la indexación concede, es por el retardo en el proceso, y por ello, no puede amparar situaciones previas a este último.

   (… omisis…)

   De lo dispuesto en lo anteriores criterios jurisprudenciales, se colige que para aquellos casos en que la indexación judicial, correctivo del retardo procesal, se considere aplicable y que en modo alguno pueda resultar desvirtuada, la misma deberá tener como parámetro inicial de referencia la admisión de la demanda o una fecha posterior a ésta, pues podría ocurrir que el demandante pretenda “...engordar su acreencia...”, pero en ningún caso podrá ser anterior a la preindicada oportunidad de la admisión. (sentencia de la Sala de Casación Civil en su decisión N° 814, del 8 de diciembre de 2008, expediente N° 08-362, caso: C.A.M.M. contra La Compañía Nacional Anónima de Seguros La Previsora) (resaltados de la Sala )

   Los criterios jurisprudenciales anteriormente señalados, que este Tribunal comparte y aplica en función de lo previsto por el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, abonan a considerar, que la administradora incorporó de forma recurrente conceptos indebidos en las planillas que pasó para su correspondiente pago de parte de la hoy demandada, reflejando, un modus operandi que lesiona no sólo los intereses de la demandada quien se ve conminada a pagar montos superiores a los debidos por concepto de esos gastos, sino que ello implica además, una seria lesión a los intereses de la comunidad propetarial, en la forma que lo hemos indicado antes, pues, contribuye a la morosidad de los condóminos en vista que tampoco pueden pagar sus deudas en forma parcial, las cuales se ven incrementadas en forma exponencial, con el agravante, para el caso de autos, que una vez verificado esa morosidad en los términos previstos en la cláusula Décima Segunda del contrato de administración, el propietario moroso debe pagar a la administradora “… una suma que no será superior al seis (6%) por ciento anual por el manejo de dichas deudas; sin perjuicio del pago de los gastos y Honorarios que han de hacer a los abogados que gestionen dichas cobranzas , bien sea judicial o extrajudicialmente…”. Resulta evidente entonces, que el incumplimiento de la ADMINISTRADORA ONNIS, C.A., es lesivo a los intereses y derechos de la accionada, y se refleja en el indebido cobro e incorporación en las planillas pasadas por esa administradora, de conceptos no autorizados por la ley, ni por la asamblea de propietarios, infringiendo con ello, su principal obligación de ´recaudar de los copropietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes´, sin que se constate de estas actuaciones, que los alegatos formulados por la demandada para excepcionarse de su respectivo cumplimiento respondan a un acto de viveza, como fue alegado por la actora en sus informes, toda vez que, tampoco se evidenció de autos, que la demandada se valiera de esa excepción con infracción al precepto que obliga ejecutar los contratos de buena fe, pues, encuentra el tribunal suficientes razones para considerar que la demandada estaba justificada en su proceder. En consecuencia, resulta forzoso para esta juzgadora declarar la procedencia de la excepción de contrato no cumplido alegada por la parte demandada en su escrito de contestación, por lo que, la exigibilidad de la obligación atribuida a la parte demandada de pagar las cuotas de condominio que comprenden los meses de junio de 2.010 a Julio de 2012, ambas inclusive, queda supeditada al cumplimiento de parte de la accionante de su respectiva obligacion de recaudar de la accionada lo que le corresponde pagar por concepto de gastos y expensas comunes, en atencion de lo cual, la ADMINISTRADORA ONNIS, C.A., deberá liquidar esos gastos y emitir las planillas de condominio respectivas en un todo ajustadas a la ley y a las decisiones de la asamblea de copropietarios, con indicación de los montos efectivamente causados reconocidos en este juicio, y sin que esa administradora tenga derecho al pago de intereses, en vista que la morosidad de la accionada no le es imputable a ella. Asi se decide.

   En consecuencia, la demanda instaurada en contra de la accionada no procede, motivo por el cual, debe declararse sin lugar a tenor de lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   VI

   En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara

1. - SIN LUGAR la demanda incoada por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ONNIS, C.A. en contra de la ciudadana M.P.I., ambas partes suficientemente identificadas en el encabezamiento de esta sentencia.

2. - CON LUGAR, la excepción de contrato no cumplido alegada por la parte demandada en su escrito de contestación.

3. - Se condena en las costas del presente juicio a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

   Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de agosto de dos mil catorce. Años: 203° de la Independencia y 155° de la Federación.

   Regístrese y publíquese.

   Notifíquese a las partes

   Déjese copia.

   La Juez,

   Dra. M.A.G..

   La Secretaria,

   Abg. D.M..

   En esta misma fecha, siendo las 2 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo del Tribunal, a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   La Secretaria,

   Abg. D.M..

   MAGC/DM/Luisana

   Expediente no. AP31-V-2011-002687