Decisión de Juzgado de Municipio Noveno Ejecutor de Medidas de Caracas, de 14 de Abril de 2014

La cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS SEIS BOLÍVARES (Bs. 2.296.806), discriminada de la siguiente manera:

1. DOS MILLONES NOVENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 2.092.310), por concepto de cuotas de condominio, sin los intereses de mora, consumos de agua y gastos de cobranza.

2. CIENTO SESENTA MIL OCHOCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 160.830), por consumo de agua.

3. VEINTIÚN MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 21.833), por concepto de intereses de mora al 1% mensual.

4. VEINTIÚN MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 21.833), por concepto de gastos de cobranza.

Los intereses de mora que se vayan venciendo hasta la total cancelación de las cantidades anteriormente señaladas.

Las costas y costos del proceso, incluyendo los honorarios de los abogados.

La indexación.

-DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA-

1. Rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en su contra.

2. Que desde el mes de enero de 2000, al observar las incorrecciones de fondo en los avisos de cobro del condominio supuestamente emitidos a su nombre, a los efectos de efectuar el pago, requirió se procediese a corregir esas fallas, requiriendo que se estimasen los recibos de cobro a su nombre, tal como aparece en el documento de propiedad del inmueble, ya que dichos recibos generaban dudas de que le correspondiesen a su persona, dada la imprecisión de los distintos nombres y apellidos utilizados.

3. Que los documentos de propiedad y de condominio, indican el aplicado como porcentaje del condominio sobre las cuotas de uso común y cargas de la comunidad correspondiente a su inmueble, cuatrocientos doce milésimas por ciento (0,412 %); no obstante, el porcentaje utilizado para el cálculo de las cuotas condominiales en los aviso de cobro es de ochocientos setenta y ocho milésimas por ciento (0,878000%), es decir, mayor al que legalmente le corresponde.

4. Que el aviso de condominio Nº 637.157, correspondiente al mes de marzo de 2001, presenta incorrecciones numéricas, entre otros cargos sobre estimado por consumo de agua por la cantidad de CIENTO SESENTA Y UN MIL CIENTO TREINTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 161.131), cuyo reclamo se hizo a la Administradora, quien aun no lo ha reconocido.

5. Que la Administradora, en lugar de atender la reclamación y subsanar los detalles, omitió de allí en adelante, la presentación de los recibos o avisos de cobro del inmueble, para evitar nuevas reclamaciones y evitar así que conociera los detalles de la deuda, obstaculizando así, concretar una oferta real y su depósito en un Tribunal competente.

6. Que le requirió un estado de cuenta pormenorizado a la Administradora, exigiéndole ésta primero, el pago de unos supuestos honorarios profesionales causados, por la cantidad total de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 455.850), equivalentes al 25% de de la supuesta deuda acumulada a esa fecha, lo cual no hizo por cuanto nunca ha estado en mora, tratándose todo de una estrategia para cualquier condominio, el procurar pagos indebidos.

7. Que las cuotas de condominio y otros cargos están sobre estimadas, y que los recibos contienen además cargos por intereses de una supuesta mora, a tasa distinta a la legal, establecida en el Código Civil y a la acumulación de los intereses susodichos, incurriendo en el cobro de intereses sobre intereses, calculados a una rata del tres por ciento (3%) mensual, en principio, y luego al observar su error, corregida al uno por ciento (1%) mensual, por encima también de lo legalmente establecido.

8. Que no es cierto que se haya negado a pagar las cuotas de condominio, lo cierto si, es que ha requerido su recálculo conforme a derecho, ya que están mal calculadas, incluyendo conceptos indebidos, cuantitativamente inflados, con base a una presunta mora.

   -ALEGATOS EN ALZADA-

   DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE-RECURRIDA:

1. Que demostró que el demandado no pagó las cuotas de condominio insolutas, quien por el contrario, se limitó a rechazar y contradecir lo alegado por ésta; haciendo observaciones en cuanto a la parte alícuota y considerando sobreestimado el monto de las cuotas de condominio.

2. Que en las Actas Nº 1, 2, 22, 23, 24, 25, 45 y 58 de fechas 09-03-1987, 16-03-1987, 23-01-1988, 27-01-1989, 28-01-1989, 20-02-1989, 04-04-1990 y 25-01-1991, respectivamente, de la Junta de Condominio del Edificio Atalaya, aparece el demandado formando parte de la Junta Directiva, lo que evidencia que estaba al corriente de la situación y que aceptó, al igual que los demás copropietarios, cancelar las cuotas de condominio con las partes alícuotas señaladas en los recibos de cobro.

3. Que logró demostrar la veracidad de la deuda, al presentar la totalidad de los recibos de las cuotas de condominio que el demandado no había cancelado; y que no consta en autos que el demandado haya hecho ningún tipo de reclamo por concepto de montos incorrectos como lo señaló en el escrito de contestación de la demanda.

   DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE-RECURRENTE:

1. Que es injusto que se le condenara al pago de una obligación incorrectamente calculada, siendo que solicitó que se determinara la cantidad real, presentando para ello, en el período probatorio, cuadros y probanzas sobre el particular, los cuales no fueron impugnados, por lo que debieron merecer algún tipo de comentarios en la sentencia.

2. Que el Juez a quo ignoró dichos aspectos y además, condenó a la indexación de lo presuntamente adeudado, en base al total requerido por el actor, sin considerar los medios de defensa aducidos; cuando de la confrontación de la alícuota que señala el documento de condominio, y de la que establece el documento de propiedad que reposan en los autos, era fácil concluir que la alícuota correcta era la de 0,412% y no la que erradamente señalan los recibos, es decir, la de 0,878000%.

3. Que no se valoró los cuadros numéricos y otros hechos de orden público que precisaban un mayor análisis, sin considerar que éstos resaltaban a simple vista, procediendo el Juez a quo a otorgar todo lo que pedía la actora, condenándolo en costas.

   En su escrito de OBSERVACIONES A LOS INFORMES, la PARTE DEMANDANTE-RECURRIDA, señaló lo siguiente:

1. Que si se suman las partes alícuotas de cada uno de los apartamentos, estacionamientos techados y sin techar y los depósitos, todo de conformidad con el artículo 18 del Documento de Condominio, a cada uno de los Edificios (Atalaya y Belvedere) le corresponde el cincuenta por ciento (50%) del Conjunto, todo en relación con los gastos comunes.

2. Que en fecha 25/10/1986, los copropietarios de ambos edificios resolvieron separar la administración del condominio, según se evidencia de las actas Nos. 54 y 60, de fecha 07/03/1987, donde se reparten los activos y pasivos.

3. Que la misma sentencia apelada señaló que en ninguna de las actas consta que el demandado haya hecho alguna reclamación al respecto.

4. Que en las Actas, el demandado aparece como copropietario integrantes de la Directiva de la Junta de Condominio del Edificio Atalaya, por lo que aceptó la decisión tomada por la Junta de Condominio (Administración) de duplicar, en la práctica, la parte alícuota.

   Por su parte, en su escrito de OBSERVACIONES A LOS INFORMES, la PARTE DEMANDADA-RECURRENTE, alegó lo que a continuación se señala:

1. Que lo que cuestiona es la sobreestimación de las planillas por tres causas: 1) La alteración de la alícuota, 2) El cobro de intereses por encima del legal establecido, incurriendo además en la figura del Anatocismo, y 3) Que se sumó un presunto recibo por Bs. 161,13 por consumo de agua, que nunca existió.

   -III-

   DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

   DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

   1. Marcado “B” e inserto a los folios 9 al 11, copia del Contrato de Administración suscrito entre la Junta de Condominio del Edificio ATALAYA del Conjunto Residencial El Paraíso y la ADMINISTRADORA ACTUAL C.G., C.A., debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésimo Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de enero de 2001, anotado bajo el Nº 06, Tomo 04 de los Libros respectivos. Al respecto, se observa que estamos ante la copia de un documento autenticado, el cual “…es redactado por el interesado y contiene lo que a él le interesa y puede ser tachado en su otorgamiento, el cual nace privado y el hecho de autenticarse no le quita lo privado ni lo convierte en público…”, todo de conformidad con el criterio jurisprudencial sostenido por la Sala de Casación Civil, mediante la sentencia N° 000563 de fecha 26/09/2013, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, Exp. N° 13-254. Visto ello y por cuanto dicha copia no fue impugnada en cuanto a su veracidad respecto al original por la contraparte, esta Juzgadora acuerda darle valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, y en ese sentido tiene como cierto que la ADMINISTRADORA ACTUAL C.G., C.A. está debidamente autorizada por los Miembros de la Junta de Condominio del Edificio Atalaya y que tiene a su cargo la administración de dicho Edificio, por lo que está facultada para efectuar todos aquellos actos, diligencias, trámites y gestiones que considere necesarios para la buena marcha del Edificio. Así se declara.

   2. Marcado “C” y cursante a los folios 12 al 14, copia del Documento de propiedad del apartamento distinguido con el Nº 1-F, Primera Planta del Edificio Atalaya, debidamente registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador (hoy día Municipio Libertador) del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), en fecha 26 de agosto de 1980, bajo el Nº 1, Tomo 26, Protocolo Primero. En el presente caso, aprecia esta Juzgadora que estamos ante la copia certificada de un instrumento público, la cual no fue impugnada en cuanto a su veracidad por la parte contraria. En ese sentido, se le estima en todo su valor probatorio de conformidad con el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, y en consecuencia se tiene como fidedigna por cuanto de la misma se deriva que el ciudadano P.R.H.F. es el propietario del inmueble ya identificado. Así se declara.

   3. Marcados “1” al “22” y cursantes a los folios 16 al 37, originales de Contribuciones de Condominio, correspondiente a los meses consecutivos desde enero de 2000 hasta octubre de 2001, emanados de ADMINISTRADORA ACTUAL C.G., C.A. y dirigidos al Apartamento 1-F del Edificio “ATALAYA”. Al respecto, observa esta Juzgadora que se tratan de planillas de condominio emitidas por la parte actora que, de conformidad con lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad H.t. de títulos ejecutivos que se opusieron al demandado y si bien fueron impugnados en forma genérica en su debida oportunidad, considera esta Juzgadora que tal desconocimiento no puede entenderse con respecto a la firma siendo que emanan de la parte que los produjo. En consecuencia, dichos instrumentos merecen fe de su contenido y por lo tanto, se les otorga pleno valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto de los mismos se evidencia la existencia de la obligación de pago en cabeza del hoy demandado. Así se declara.

   4. Inserto a los folios 16 al 37, originales de once (11) Recibos por Consumo de Agua emitidos, correspondientes a los meses desde diciembre de 2000 hasta octubre de 2001, y un (1) Comprobante de Exoneración al pago de consumo de agua, por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 145.000), por error de transcripción. Al respecto, este Tribunal observa que estamos ante instrumentos privados, a los cuales acuerda darle valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, por no haber sido objeto de impugnación en el lapso establecido para ello, tal como lo prevé el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

   5. Cursante a los folios 80 al 132, diversos documentos contentivos de: copia simple de documento de Condominio del Conjunto Residencial “El Paraíso”, copias de diez (10) Actas de Asambleas del Edificio Atalaya, y tres (3) telegramas enviados por la Administradora al demandado, acompañados al escrito de observaciones a la contestación. Al respecto, considera esta Juzgadora que tales medios probatorios fueron agregados a los autos extemporáneamente, aunado al hecho de que no fueron aceptados expresamente por la parte contraria, tal como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil que dice “las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos [públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos] se tendrán como fidedignas si no fueren impugnas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptados expresamente por la otra parte…”, en consecuencia, no se le otorga valor probatorio alguno. Así se declara.

   6. Reprodujo el mérito favorable de los autos. Respecto a ello, esta Juzgadora advierte que el manifestar que se reproduce el mérito favorable de los autos, no es en sí mismo un medio de prueba admisible en nuestro ordenamiento jurídico. Lo que ello denota es una manifestación del principio de la comunidad de la prueba conforme al cual las pruebas ya evacuadas no pertenecen al promovente, sino que pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En consecuencia, no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido. Así se declara.

   7. Promovió como testigo al ciudadano O.J.G.. Sobre la presente testimonial, esta Juzgadora aprecia que se trata de un testigo que se contradice constantemente y que tiene un simple conocimiento referencial de los hechos que son objeto de este proceso, pues anunció ser propietario del apartamento 3-E, ubicado en un edificio distinto, es decir, el Edificio BELVEDERE, el cual posee una Junta de Condominio distinta, aun cuando forma parte del Conjunto Residencial El Paraíso. En este sentido, en razón de que la presente deposición no aporta nada que permita esclarecer la pretensión y los hechos narrados por las partes, es por lo que esta Juzgadora acuerda no darle valor probatorio. Así se declara.

      DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   1. Promovió el mérito favorable del documento de propiedad anexo al libelo de la demanda, cursante a los folios 12 al 14, y de las planillas de condominio cursantes a los folios 16 al 37, con el fin de demostrar que la alícuota correspondiente al inmueble propiedad del ciudadano P.R.H., es por un porcentaje de cuatrocientas doce milésimas por ciento (0,412%) y no de ochocientas setenta y ocho milésimas por ciento (0,8780%). En el presente caso, observa esta Juzgadora que está permitido reproducir el mérito favorable de las pruebas promovidas por la contraparte, tal como lo señaló la Sala de Casación Civil, ya que “…debe considerarse como una verdadera promoción siempre que se señale cual es el objeto a probar con la prueba invocada…” (Sentencia N° 470 de fecha 19/07/05, Caso: Karelys R.C.H.d.G. contra Á.A.M. y otros, Exp. N° 03-661). Siendo ello así, esta Juzgadora aprecia la presente reproducción en todo su valor probatorio y tiene como cierto lo que favorece a la parte promovente, en cuanto al porcentaje de condominio aplicable. Así se declara.

   2. Cursante al folio 68, original de Estado de Cuenta emitido por la ADMINISRADORA ACTUAL, C.A., el 30/07/2001, respecto a dieciocho (18) meses vencidos. En el presente caso, se observa que estamos ante un instrumento privado, el cual no fue impugnado por la parte contraria, y en ese sentido, se acuerda darle valor probatorio de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto del mismo se evidencia que para el mes de julio de 2001, la deuda acumulada por condominio ascendía la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS VEINTITRÉS TRESCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 1.823.399,00), a la cual se le sumó la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 455.850) por concepto de gestiones de cobranza. Así se declara.

   3. Cursantes a los folios 69 al 70, documentos contentivos de Cuadros, de los que se pretende demostrar el monto correcto de la deuda. Respecto a ello, esta Juzgadora observa que estamos en presencia de instrumentos emanados de la propia parte promovente, por lo que se acuerda no darle valor probatorio alguno, con fundamento en el Principio de Alteridad de la prueba, en virtud del cual nadie puede unilateralmente procurar una prueba sin la intervención de alguien distinto a él. Así se declara.

      -DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS EN ALZADA-

      DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA-RECURRENTE:

   1. Cursante a los folios 192 al 240, copia certificada de Documento de Condominio, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 19/08/1980, bajo el Nº 17, Tomo 23, Protocolo Primero. Al respecto, observa esta Juzgadora que estamos ante la copia de un documento público, el cual se valora plenamente a tenor de lo dispuesto en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil establece que “en segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones y el juramento decisorio”, por cuanto no fue tachado por la parte contraria de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil y, en ese sentido, se tiene como cierto que en el artículo Décimo Octavo referente a los Valores y porcentajes de condominio, punto (e) se establece que a los apartamentos tipo “F” les corresponde un porcentaje de condominio de cuatrocientas doce milésimas por ciento (0,412%). Así se declara.

      Habiéndose cumplido con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil que establece que los “Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción...”, esta Juzgadora pasa a establecer sus consideraciones para decidir la presente causa.

      -IV-

      MOTIVA

      De la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que en virtud de la entrada en vigencia de las Resoluciones Nros. 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012 y 2013-0030 de fecha 04 de diciembre de 2013, dictadas por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de las cuales se le atribuye a este Tribunal competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien suscribe el presente fallo, previo abocamiento efectuado, notificadas las partes, y estando en la oportunidad para decidir, lo hace con base a las siguientes consideraciones:

      Observa esta Juzgadora que la pretensión que dio origen al presente juicio, persigue el cobro de unas cuotas de condominio vencidas desde el mes de enero de 2000 hasta el mes de octubre de 2001, ambos inclusive, más los gastos por consumo de agua, intereses moratorios y gastos de cobranza, lo cual asciende la cantidad total de DOS MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS SEIS BOLÍVARES (Bs. 2.296.806). Por su parte, el demandado se limitó a cuestionar las planillas de condominio consignadas, alegando que los mismos, dada la imprecisión de los distintos nombres y apellidos utilizados generan dudas de que le correspondiesen a su persona; aunado al hecho de que la alícuota que aparece en los recibos de condominio es incorrecta, ya que tanto el documento de propiedad como el de condominio, indican el aplicado como porcentaje del condominio sobre las cuotas de uso común y cargas de la comunidad, el de cuatrocientos doce milésimas por ciento (0,412 %) y no el de ochocientos setenta y ocho milésimas por ciento (0,8780%).

      Ahora bien, de los términos en que quedó planteada la controversia en la instancia inferior, cuyo resumen y pertinentes transcripciones se hizo anteriormente, aprecia esta Juzgadora que el conocimiento de esta litis fue elevado a esta Alzada en virtud del recurso ordinario de apelación, interpuesto por la parte demandada P.R.H., debidamente representado por su apoderado judicial J.H.F., contra la sentencia definitiva de fecha 31 de marzo de 2003, proferida por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual decidió el mérito del asunto sometido a su conocimiento de la siguiente forma:

      …Con Lugar la demanda que por COBRO DE BOLÍVARES sigue ADMINISTRADORA ACTUAL, C.G., C.A., contra el ciudadano P.R.H.F., ambas partes identificadas en autos…

      Trabada así la litis, pasa esta Juzgadora a pronunciarse al respecto en los términos siguientes:

      Todo propietario de apartamento o local sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, tiene la obligación de contribuir a los gastos comunes, en relación a su alícuota. Así lo establece el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, que señala lo siguiente:

      Artículo 7. - A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.

      (Subrayado nuestro).

      Así pues, se observa que, a los fines de demostrar la obligación de contribuir con los gastos comunes del edificio del cual forma parte el inmueble propiedad del demandado, la parte actora consignó veintidós (22) planillas o liquidaciones de condominio, las cuales poseen naturaleza ejecutiva, tal como lo establece el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice que “…las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.” (Subrayado y negritas de este Tribunal).

      Ahora bien, de dichas planillas se evidencia que las mismas corresponden a los meses desde enero de 2000 hasta octubre de 2001 y contienen unas sumas por concepto de gastos comunes, intereses moratorios, gastos de administración, consumo de agua y gastos causados por gestiones de cobranza, emitidas a nombre de “PEDRO F. HERNÁNDEZ” los recibos desde enero hasta noviembre del año 2000, y de “PEDRO F. FERNÁNDEZ” los recibos desde diciembre de 2000 hasta octubre de 2001, calculado el monto neto a pagar en base a una alícuota de 0,8780 %; los cuales se encuentran vencidos.

      En ese sentido, alega la parte actora que el ciudadano P.R.H., hoy demandado, es propietario del apartamento distinguido con el N° 1-F, situado en el primer piso del Edificio “ATALAYA”, según se desprende de documento de propiedad debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 26 de agosto de 1980, bajo el Nº 1, Tomo 26, Protocolo Primero, y que en tales planillas aparece como “PEDRO F. HERNÁNDEZ” y “PEDRO F. FERNÁNDEZ” por error material.

      Las deudas por contribuciones de condominio, como obligaciones propter rem, siguen a la propiedad del inmueble sometido bajo el régimen de Propiedad Horizontal. En este tipo de obligaciones, es la vinculación con la cosa la que determina el nacimiento de la obligación, por lo tanto quienes la adquieran o posean según los casos, quedan obligados, sin necesidad de ningún acuerdo para ello.

      Siendo ello así, considera esta Juzgadora que el deudor es el propietario del inmueble, quien está obligado a contribuir a los gastos comunes de acuerdo con la alícuota correspondiente; por lo que, en el presente caso, el ciudadano P.R.H. hoy demandado es quien está en la obligación de pagar los recibos de condominio causados sobre el apartamento N° 1-F, de su propiedad, que hoy se reclaman como insolutos. Así se declara.

      Establecido lo anterior, se entiende que la parte actora cumplió con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil que establece lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cumpliendo a la vez con su carga procesal; en consecuencia, considera este Juzgadora que la actora ha demostrado fehacientemente la obligación que tiene el demandado de cumplir con el pago de las respectivas cuotas de condominio.

      Ahora bien, alega la parte demandada una discrepancia entre la alícuota interpuesta por la Administradora en dichos recibos y la alícuota señalada en el documento de condominio y en el documento de propiedad respectivo.

      En este sentido, establece el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con el artículo 7 ut supra citado, lo siguiente:

      Artículo 12. - Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7º, le hayan sido atribuidos (...)

      Se desprende de dichos artículos que el propietario de un apartamento o local sometido a Régimen de Propiedad Horizontal, debe aportar cierta cantidad de dinero a los fines de sustentar los gastos comunes, de acuerdo al porcentaje que se haya establecido a su inmueble en el respectivo documento de condominio.

      Así pues, a los fines de determinar cuál es el porcentaje de la alícuota correspondiente a cada uno de los apartamentos, observa esta Juzgadora que se desprende de las actas procesales, específicamente del documento de condominio, debidamente registrado en fecha 19 de agosto de 1980, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 17, Tomo 23, Protocolo Primero y del Documento de Propiedad del Inmueble del cual se devengan los recibos de condominio vencidos, el cual se encuentra debidamente registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 26 de agosto de 1980, anotado bajo el Nº 1, Tomo 26, Protocolo Primero; que el porcentaje de alícuota de condominio a los apartamentos tipo “F” les corresponde un porcentaje de condominio de cuatrocientas doce milésimas por ciento (0,412%), y la Administradora emitió las planillas de condominio aplicando una alícuota distinta, de ochocientos setenta y ocho milésimas por ciento (0,8780%), motivo por el cual se evidencia que existe aumento considerable en cuanto al cobro basado en dicho porcentaje.

      Ahora bien, no consta en autos prueba alguna en donde se haga referencia a un supuesto aumento de la alícuota de condominio, acordado por unanimidad por los copropietarios, modificando así el documento de condominio respectivo, tal como lo establece el artículo 29 ejusdem, al señalar lo siguiente: “Los propietarios de los apartamentos podrán modificar por unanimidad el Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige para su elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificación.”

      En razón a ello, es menester para esta Juzgadora señalar que en el caso que nos ocupa, las planillas emitidas por la Administradora debieron establecer el monto, basado en la alícuota señalada en el Documento de Condominio, es decir, que el porcentaje de la alícuota de condominio sobre el cual debió calcularse el monto a cobrar por concepto de condominio, es el de cuatrocientas doce milésimas por ciento (0,412%). Así se declara.

      Ahora bien, de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal ut supra citado, sólo ostentará fuerza de título ejecutivo aquellas cuotas que se expresen por “gastos comunes”, excluyendo así la fuerza ejecutoria a los no comunes, resulta necesario traer a colación lo que dispone el artículo 11 ejusdem, sobre qué se debe entender como gastos comunes, y al respecto señala que:

      Artículo 11.- Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso:

      a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes;

      b) Los que se hubieran acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos, de los propietarios;

      c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.

      Por tanto, es notorio que el monto solicitado por la parte accionante no es el idóneo, debido a que en el mismo se incluyen gastos no comunes, tales como intereses moratorios, gastos de cobranza, y gastos de administración, tal como se desprende de las planillas de condominio consignadas a los autos, aunado al hecho de estar calculadas en base a una alícuota errada, como ya se determinó anteriormente. En virtud de ello, sólo se hará valer como título ejecutivo, aquel monto que se deslinde de los gastos comunes, tomando en consideración la “alícuota” asignada al inmueble sometido al régimen de Propiedad H.q.e. el caso de marras, equivale a 0,412%, de conformidad con el Documento de Condominio, cumpliendo así con lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, del cual se lee: “A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.”

      Así pues, visto que las veintidós (22) planillas o liquidaciones de condominio que cursan en autos, contienen tanto gastos comunes, como no comunes y están calculadas en base a una alícuota errada, se discriminan en el siguiente cuadro las mismas:

      Mes Año Condominio total por gastos comunes

      (Bs.) Monto correspondiente al

      apartamento 1-F (0,412%) (Bs.)

      Enero 2000 6.862.360,42 28.272,92

      Febrero 6.536.947,86 26.932,23

      Marzo 6.392.829,73 26.338,46

      Abril 7.490.308,10 30.860,07

      Mayo 8.471.184,77 34.901,28

      Junio 6.531.316,18 26.909,02

      Julio 5.542.772,40 22.836,22

      Agosto 7.277.475,98 29.983,20

      Septiembre 9.730.728,32 40.090,60

      Octubre 8.799.017,16 36.251,95

      Noviembre 4.658.817,45 19.101,15

      Diciembre 7.099.806,00 29.251,20

      Enero 2001 6.617.419,00 27.263,76

      Febrero 6.742.375,00 27.778,58

      Marzo 8.069.590,00 33.246,71

      Abril 8.391.310,00 34.572,19

      Mayo 7.919.467,00 32.628,20

      Junio 9.115.394,00 37.555,42

      Julio 7.749.569,00 31.928,22

      Agosto 6.457.171,00 26.603,54

      Septiembre 6.160.271,00 25.380,31

      Octubre 5.881.872,00 24.233,31

      TOTAL 652.918,54

      Así las cosas, aprecia esta Juzgadora que la parte demandada no cumplió con la carga de la prueba, por cuanto no reposa en las actas procesales, medio probatorio alguno que permita dirimir o desvirtuar la pretensión de la parte actora y del cual pueda desprenderse que la parte demandada se liberó de la obligación. En consecuencia, y de conformidad con el cuadro antes explanado, esta Juzgadora concluye que la parte demandada adeuda a la parte actora, por concepto de cuotas de condominio insolutas desde el mes de enero de 2000 hasta el mes de octubre de 2001, la cantidad total de SEISCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 652.918,54) por concepto de gastos comunes. Así se declara.

      Ahora bien, respecto a los gastos no comunes, debe entonces aplicarse el encabezamiento del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, ya citado, que dice que hacen fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas y los acuerdos inscritos por el administrador en el Libro de Asambleas; y a lo cual, podríamos añadir, que dichos gastos no comunes podrían también probarse, llegado el caso, por los otros medios ordinarios de prueba admitidos en el ordenamiento legal venezolano.

      Así pues, en lo que concierne a los “Gastos de Administración” más el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) correspondiente, que aparecen en las planillas que van desde el mes de diciembre de 2000 hasta el mes de octubre de 2001, corresponden a los honorarios de la Administradora Actual C.G., C.A., estos forman parte de los gastos comunes, por mandato de la ley, por lo que, de conformidad con la Cláusula Tercera del Contrato de Administración, celebrado entre la Junta de Condominio del Edificio ATALAYA del Conjunto Residencial El Paraíso y la ADMINISTRADORA ACTUAL C.G., C.A., debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésimo Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de enero de 2001, anotado bajo el Nº 06, Tomo 04 de los Libros respectivos, que señala que “se estipula como pago por Honorarios Administrativos la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,oo) mensuales por Apartamento más el Impuesto al Valor Agregado, durante el primer año, pudiendo ser aumentado previo mutuo acuerdo entre LA JUNTA y LA ADMINISTRADORA.”, esta Juzgadora acuerda el pago de tales gastos, por la cantidad total de TREINTA Y UN MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 31.493). Así se declara.

      En relación a los gastos causados por gestiones de cobranza solicitados por la parte actora, advierte el Tribunal que, si bien de acuerdo con el Contrato de Administración ut supra citado, se estableció la posibilidad que la actora cobrase esos gastos, tal como lo estipula la Cláusula Décima Quinta cuando dice que “LA ADMINISTRADORA queda expresamente facultada para cobrar…1,5% por gestiones especiales de administración en la cancelación de los recibos de condominio…” , ello no la eximía de prueba, ya que se encuentran fuera del concepto de administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes y los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio, por lo que la parte actora ha debido traer a los autos elementos de convicción suficientes en los que efectivamente había incurrido en los mismos y no lo hizo, por lo cual no debe prosperar tal petición. Así se declara.

      Adicionalmente, consta en autos Recibos emitidos por Consumo de Agua, correspondientes a los siguientes períodos 04/11/00-02/12/00, 02/12/00-06/01/01, 06/01/01-05/02/01, 05/02/01-03/03/01, 03/03/01-07/04/01, 07/04/01-08/05/01, 08/05/01-09/06/01, 09/06/01-06/07/01, 06/07/01-06/08/01, 06/08/01-08/09/01 y 08/09/01-06/10/01, por lo que esta Juzgadora acuerda el pago de los mismos, los cuales ascienden la cantidad total de CIENTO SESENTA MIL OCHOCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 160.830). Así se declara.

      Con respecto a los intereses de mora solicitados, al Uno por Ciento (1%) mensual de las planillas demandadas y los que se sigan causando hasta la total cancelación, debe advertir esta Juzgadora que las deudas generadas por gastos de condominio son de carácter civil, ya que estos en principio no se le adeudan a la Administradora sino a la misma Comunidad de la cual forma parte el propietario, por consiguiente los intereses moratorios posibles de cobrar a un propietario de un apartamento o local que se atrase en los gastos de condominio no pueden exceder del Tres por Ciento (3%) anual, si no se ha pactado nada en contrario, ya que para poder cobrar intereses condominiales al Doce por Ciento (12%) anual, debe haberse convenido expresamente.

      Así las cosas, se observa que en la Cláusula Décima Quinta del Contrato de Administración se estableció que: “LA ADMINISTRADORA queda expresamente facultada para cobrar Intereses Moratorios, calculados a la tasa pasiva estipulada por el Banco Central de Venezuela a todos aquellos propietarios que no cancelen sus recibos de Condominio…” Siendo ello así, esta Juzgadora puede inferir que los intereses convencionales quedaron pautados a la tasa del Uno Por ciento (1%) mensual, cuyo cálculo se practicará mediante experticia contable desde el vencimiento de cada planilla hasta la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme, pero sólo en lo que respecta a las planillas de condominio que van desde el mes de Diciembre de 2000 hasta Octubre de 2001 emitidas por la parte actora, ADMINISTRADORA ACTUAL C.G., C.A.; mientras que los intereses moratorios generados por las planillas correspondientes a los meses desde enero de 2000 hasta noviembre de 2000, serán calculados de conformidad con la tasa pautada en el artículo 1.746 del Código Civil, es decir, el Tres Por Ciento (3%) anual, por cuanto no existe prueba en contrario que demuestre que para la fecha en que fueron emitidas tales planillas, se hubiese convenido o acordado lo contrario. Así se declara.

      Por último, en lo que respecta a la indexación solicitada desde el momento en que fueron causados los gastos, debe advertir esta Juzgadora que, de conformidad con lo establecido por la Sala de Casación Civil de nuestro M.T.d.J., mediante sentencia Nº 00227 de fecha 29/03/2007, Caso: Amenaida Bustillos Zabaleta c/ R.E.S.T., Exp. Nº 06-960, en la cual, entre otras cosas, fijó criterio jurisprudencial con respecto a los parámetros que fijan el inicio y culminación para el cálculo de la indexación judicial, el ajuste monetario en el caso bajo estudio, resulta procedente sobre la cantidad correspondiente a la obligación principal, por cuanto constituye un correctivo del retardo procesal; y en ese sentido, se ordena el cálculo mediante experticia complementaria del fallo, tomando en cuenta como parámetro inicial de referencia, la admisión de la demanda, desde el 07 de enero de 2002, hasta la fecha en que la presente sentencia quede definitivamente firme, y no como lo solicitó la parte la actora. Así se decide.

      Determinado lo anterior, es por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora, declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada. Así se decide.

      -V-

      DISPOSITIVA

      En vista de los razonamientos antes expuestos este JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, pasa a dictar el dispositivo en el presente caso declarando lo siguiente:

CON LUGAR el RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por el ciudadano P.R.H.F., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V.-2.085.584, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 31 de marzo de 2003. En consecuencia, se MODIFICA la sentencia apelada en los siguientes términos:

1. PARCIALMENTE CON LUGAR la DEMANDA DE COBRO DE BOLÍVARES, incoada por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ACTUAL C.G., C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 05 de mayo de 1989, bajo el Nº 66, Tomo 38-A-Pro, y sus modificaciones realizadas en fecha 10 de abril de 1990, bajo el Nº 1, Tomo 5-A-Pro; 04 de julio de 1990, bajo el Nº 16, Tomo 5-A-Pro; 04 de abril de 1991, bajo el Nº 29, Tomo 8-A-Pro y 13 de agosto de 1996, bajo el Nº 40, Tomo 218-A-Pro, por ante el mismo Registro Mercantil, en contra del ciudadano P.R.H.F., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V.-2.085.584.

2. Se CONDENA al demandado a pagar la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 652.918,54), hoy día SEISCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON NOVENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 652,91), por concepto de gastos comunes adeudados desde el mes de enero de 2000, hasta el mes de octubre de 2001, ambos inclusive.

3. Se CONDENA al demandado a pagar la cantidad de TREINTA Y UN MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 31.493), hoy día TREINTA Y UN BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 31,49), por concepto de Gastos de Administración.

4. Se CONDENA al demandado a pagar la cantidad de CIENTO SESENTA MIL OCHOCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 160.830), hoy día CIENTO SESENTA BOLÍVARES CON OCHENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 160,83), por concepto de Recibos por Consumo de Agua, desde el período de 04/11/00-02/12/00, hasta el 08/09/01-06/10/01.

5. Se CONDENA al demandado a pagar los intereses moratorios calculados desde la fecha de vencimiento de cada uno de los planillas de condominio, hasta el 04 de diciembre de 2001, a la rata del Tres Por Ciento (3%) anual con respecto a las planillas de condominio del mes de enero hasta noviembre del año 2000, calculados a la rata del Uno Por Ciento (1%) mensual, con respecto a las planillas de condominio correspondientes a los meses desde diciembre de 2000 hasta octubre de 2001, cuyo calculo se hará mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

6. Se declara IMPROCEDENTE el pago de gastos causados por cobranza extrajudicial.

7. Se acuerda la indexación monetaria de la suma determinada en particular (2) del punto PRIMERO del presente dispositivo, a los fines de preservar el valor de lo debido, mediante una experticia complementaria del fallo, la cual deberá calcularse de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde la fecha de admisión de la demanda (07 de enero de 2002) hasta la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme, excluyendo los lapsos en que la causa se haya mantenido en suspenso por acuerdo entre las partes, hecho fortuito o fuerza mayor o por demora del proceso imputables al demandante, tales como vacaciones judiciales, recesos judiciales por vacaciones o fiestas decembrinas, huelga de empleados tribunalicios, conforme a la sentencia N° 1279 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 26 de junio de 2006, Exp. N° 06-0445 (Caso: L.A.D.G.), cuyo costo será a expensas de la parte accionada, debiendo tomar tales expertos, como parámetros para la indexación o corrección monetaria, los Índices de Precios al Consumidor (IPC) publicados por el Banco Central de Venezuela.

No hay condenatoria en costas, por cuanto no hubo vencimiento total.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de abril de dos mil catorce (2.014).- AÑOS: 203° de la Independencia y 155° de la Federación.-

LA JUEZ

DRA. ADELAIDA SILVA MORALES

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO A.

En la misma fecha y siendo las 2:30 p.m., se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO A.

Exp. Itinerante Nº: 0392-12

Exp. Antiguo Nº: AH11-R-2003-000004

ACSM/BA/EJHB