Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 14 de Enero de 2014
| Fecha de Resolución | 14 de Enero de 2014 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Municipio |
| Ponente | Richard Rodriguez Blaise |
| Procedimiento | Cobro De Bolívares |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, catorce (14) de enero de 2014
203º y 154º
Parte demandante: “Administradora Taurus, S.R.L.”; inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 10 de junio de 1987, bajo el nº 13, tomo 78-A Sgdo.; con domicilio procesal en: Avenida Este 6, Esquinas de Camejo a Colón, Torre La Oficina, Piso 4, Oficina 4-3, Parroquia S.T., Municipio Libertador, Caracas.
Representación Judicial
de la parte demandante: “L.P.”, inscrita en el Inpreabogado con la matricula nº 22.738.
Parte demandada: “N.M.”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº 5.596.416; sin representación judicial ni domicilio procesal acreditado en autos.
Motivo: Cobro de Bolívares
Sentencia: Definitiva
Caso: AP31-V-2012-0001806
I
Desarrollo del Juicio
El presente juicio comenzó mediante escrito de demanda suscrito en fecha 25 de octubre de 2012, por la abogada en ejercicio de su profesión L.P., inscrita en el Inpreabogado con la matricula nº 22.738, actuando con el carácter de mandataria judicial de la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Administradora Taurus, S.R.L., pretendiendo el pago de la suma de dinero derivada –según afirma- de la administración y gastos comunes del inmueble que más adelante se identifica, a cargo de la ciudadana N.M., ambas partes ya identificadas.
Por auto dictado en fecha 30 de octubre de 2012, el Tribunal admitió la demanda ordenando el emplazamiento de la parte demandada para comparecer dentro de los veinte días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a los fines legales consiguientes.
Agotadas las diligencias procesales tendientes a la citación personal de la parte demandada, las cuales resultaron infructuosas, el Tribunal por auto de fecha 18 de enero de 2013, ordenó la citación mediante carteles conforme lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 16 de abril de 2013, previa solicitud de parte interesada, el Tribunal designó al abogado Pellegrino Cioffi, inscrito en el Inpreabogado con la matricula Nº 185.403, defensor judicial ad litem de la parte demandada.
En este estado, en fecha 29 de abril de 2013, compareció la ciudadana N.M., parte demandada en juicio, asistida de la abogada en ejercicio M.R., inscrita en el Inpbreabogado con la matricula nº 84.596, y se dio expresamente por citada.
En fecha 7 de mayo de 2013, se recibió por Secretaría escrito de contestación a la demanda.
Durante la etapa probatoria, ninguna de las representaciones judiciales promovió medios de pruebas.
En fecha 29 de octubre de 2013, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de informes.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a dictar la sentencia definitiva, sobre la base de las siguientes consideraciones:
II
Síntesis de la Controversia
La representación judicial de la parte demandante, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basó su pretensión, alegó en el escrito libelar lo siguiente:
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Adujo, que su representada es administradora del condominio del Edificio Apuliana, situado en la Calle Las Flores, Avenida F.S., Sabana Grande, Municipio Libertador del Distrito Capital, y se encuentra autorizada por la junta de condominio para ejercer el cobro de las cuotas de condominio vencidas y no canceladas por el respectivo propietario.
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Expresó, que según consta en documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de abril de 1993, bajo el nº 18, tomo 18, protocolo primero, la ciudadana N.M. es propietaria de un apartamento ubicado en el mencionado Edificio Apuliana, distinguido con el nº 21, correspondiéndole un porcentaje sobre los derechos y cargas en el porcentaje establecido en el respectivo documento de condominio.
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Alegó, que estando obligada a pagar gastos comunes y no comunes, la referida propietaria no pagó las cuotas de condominio correspondiente a los meses de febrero de 2008, a septiembre de 2012, ambos inclusive, según las planillas de condominio que acompaña al libelo de la demanda.
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Arguyó, que su representada realizó innumerables gestiones extrajudiciales con la finalidad de cobro, las cuales resultaron infructuosas, por lo que en nombre de Administradora Taurus, S.R.L., procede a demandar a la ciudadana N.M., en su carácter de propietaria, para que pague la suma de Bs. 73.211,49 por concepto de gastos de condominio, y la indexación de dicho monto mediante experticia complementaria del fallo.
Señaló como fundamentos de derecho, las disposiciones jurídicas contenidas en los artículos 7, 11, 12, 15,18 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y 1.277, 1.746 y 1.737 del Código Civil.
A los fines de combatir los hechos libelados, la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda sostuvo lo siguiente:
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Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el Derecho que de ellos pretende deducirse.
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Luego, aseveró que no es cierto en su totalidad los alegatos expuestos en cuanto a la deuda de Bs. 73.211,49 que reclama la parte actora.
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Alegó, que de los recibos anexos al libelo de la demanda, en el mes de febrero de 2008, se indica una deuda anterior de Bs. 4.497,73 y sobre esa deuda se cobran gastos de mora a una tasa mensual del 1% mensual; que además, en cada mes se acumula la deuda y en la misma se agrega el saldo del nuevo pago del condominio del mes y otros gastos, y que el monto de los intereses de mora se calculan sobre el monto de la deuda acumulada, la cual incluye los intereses de mora anteriores, los gastos de cobranza y otros gastos, todo lo cual hace presumir un cobro cálculo de intereses sobre intereses.
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Pidió al Tribunal, solicitar a la administradora el cálculo real de la deuda eliminado el cobro de intereses sobre intereses, y se especifique cuales son los otros gastos, como el de cobranza que de hecho no se realiza, y una vez corregidos dichos cálculos se obtengan los montos reales de la deuda para proceder a un convenimiento de pago de la misma. En resumen, manifiesta que por ser el inmueble su vivienda principal, solicita se de un convenio con plazos suficientes que permita pagar la deuda.
Sobre la base de todo lo antes expuesto, aprecia el Tribunal que la representación judicial de Administradora Taurus S.R.L., con el carácter que se atribuye de administradora del condominio del Edificio Apuliana, situado en la Calle Las Flores, Avenida F.S., Sabana Grande, Caracas, ejerció la acción contra la ciudadana N.M., propietaria del apartamento distinguido con el Nº 21 que forma parte del mencionado inmueble, alegando que dicha ciudadana no pagó el monto de los gastos comunes y no comunes ocasionados durante el período comprendido entre el mes de febrero de 2008, al mes de septiembre de 2012, ambos inclusive.
En este contexto, conforme al planteamiento de la litis debe precisarse entonces, que no forma parte de los hechos controvertidos que N.M. sea la propietaria del identificado apartamento sometido a la Ley que regula el régimen de la propiedad horizontal en Venezuela. Tampoco existe controversia en cuanto al hecho de que dicha ciudadana no pagó las planillas de condominio en que se sustenta la demanda.
En efecto, la parte demandada no niega la existencia de la deuda, sino que el meollo del asunto debatido queda limitado a juzgar respecto a su monto o cuantía, tomando en cuenta la ineludible obligación que tiene de contribuir a la satisfacción de los gastos comunes, en proporción al porcentaje atribuido en el respectivo documento de condominio.
A tales efectos, el Tribunal observa:
III
Fundamentos del Fallo
Cabe considerar, a pesar que la comunidad de propietarios no es sujeto de derecho, es decir no es persona jurídica, que la jurisprudencia conceptualiza al condominio como una entidad asociativa en el ámbito del derecho formal, donde el consorcio de propietarios está procesalmente legitimado para actuar en juicio sólo por órgano del administrador, y únicamente cuando cumple una posición activa y se trate de la administración de las cosas comunes o del cobro de los gastos comunes, previamente autorizado por la Junta de Condominio ex artículo 20 literal e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
Dentro de este marco, si bien es cierto la Ley de Propiedad Horizontal asigna a la Junta de Condominio la competencia de autorizar al administrador para ejercer en juicio la representación de los propietarios, no menos cierto es que esa competencia natural la tienen asignada los propios copropietarios, reunidos en asamblea, tal como se deduce del precepto contenido en el artículo 22 de dicha Ley; quienes deben procurar, en todo momento, el fortalecimiento de una sana convivencia ciudadana; propendiendo al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre vecinos, basadas en principios de corresponsabilidad, igualdad, equidad, progresividad, transparencia, participación, cogestión y control social, así como el bienestar comunitario, entre otros.
Por otra parte, de acuerdo con la norma contenida en el artículo 7 de la Ley de Propiedad H.a.c. apartamento se le atribuye una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble, referida a centésimas del mismo. Dicha cuota sirve de modulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Del mismo modo, se advierte que son considerados gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según lo dispuesto en los artículos 11, 12 y 14 eiusdem, los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, y los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.
Visto de esta forma, la obligación de todo propietario de contribuir con el pago de los gastos y expensas comunes, la cual se reputa de tracto sucesivo pues se causa mes a mes, conduce a que el administrador del edificio tiene a su vez la obligación de recaudar de cada propietario el monto que corresponda, emitiendo mensualmente la cuenta respectiva con discriminación de los gastos causados en ese período. El monto de estas planillas mensuales de condominio no es fijo, ya que puede variar dependiendo de la ocurrencia de algunos eventos, entre ellos, los servicios públicos con que cuente el edificio, las reparaciones que se hayan podido efectuar, el mantenimiento de las bombas de aguas, de los jardines, etc. Tal fluctuación permite a todo propietario el derecho de reclamar e impugnar su importe, cuando considere que los montos incluidos son exagerados o que algún gasto no le es común, o que en definitiva no se ha efectuado.
En el caso de autos, el legajo de planillas de condominio aportadas junto al escrito libelar, emitidas conforme lo previsto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, patentiza la existencia de la obligación pecuniaria cuyo pago exige Administradora Taurus, S.R.L. a la parte demandada.
No obstante, de acuerdo con la revisión y lectura de cada una de las planillas accionadas, y conforme al alegato planteado en el escrito de contestación a la demanda, aprecia el Tribunal que en ellas se incluyen montos por concepto de “gastos de cobranzas” e intereses al 1% mensual, que son previamente sumados e incluidos a los derivados por gastos comunes, surgiendo de ese modo el monto total que mes por mes le es exigido a la parte demandada.
Esta situación conduce a realizar las siguientes consideraciones, ya que la obligación a cargo del propietario de un inmueble sometido al régimen de propiedad condominial, por causa de gastos comunes, constituye sin lugar a dudas una deuda de naturaleza estrictamente civil y no mercantil; en efecto, no se trata de obligaciones entre comerciantes en sus operaciones mercantiles, ni de actos de comercio por parte del propietario. Tal determinación conlleva a diferenciar el trato que hace el legislador y la jurisprudencia, en cuanto a la estipulación o cobro de intereses tanto en obligaciones civiles como mercantiles. Así lo ha expresado este Tribunal en diferentes fallos.
En cuanto a la reparación de los daños y perjuicios provenientes del incumplimiento voluntario de una obligación de naturaleza civil, sostenemos que puede ser de dos tipos: el llamado interés convencional fijado por las partes, el cual tiene como límite máximo el uno por ciento (1%) mensual, so pena de que cualquier cobro por encima de dicho límite, sea considerado como usura a tenor de lo estatuido en el Decreto Sobre Represión de la Usura de fecha nueve (9) de abril de 1946, y la propia Ley de Protección al Consumidor. Por otra parte, el denominado interés legal, fijado por el legislador, que en ningún caso podrá exceder del tres por ciento (3%) anual, ex artículo 1.746 del Código Civil.
En cambio, en el ámbito de obligaciones mercantiles, el artículo 108 del Código de Comercio estipula que las deudas mercantiles de sumas de dinero líquidas y exigibles devengan de pleno derecho el interés corriente en el mercado, siempre que éste no exceda del doce por ciento (12%) anual. En lo que respecta al interés convencional mercantil (no financiero), la jurisprudencia ha considerado de manera pacifica la aplicación del artículo 1.746 del Código Civil, es decir que tendría que sujetarse al límite determinado por alguna ley especial, o, en defecto de ésta, su cuantía no podría exceder en una mitad al interés corriente al tiempo de la convención; tal interpretación encuentra apoyo en sentencia de fecha diecinueve (19) de febrero de 1981, emanada de la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, conociendo de la demanda de nulidad ejercida por H. Pereira, donde se expuso con brillantez el análisis de los intereses en Venezuela.
Ahora bien, de acuerdo con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y al marco legal anteriormente expuesto, colige este sentenciador que los intereses cuya indemnización pretende la parte actora, generados por las planillas de condominio sobre las cuales se litiga, superan el limite establecido por el Código Civil, es decir, el tres por ciento (3%) anual, ya que nos existe prueba alguna dentro del expediente, que las partes hayan pactado, convenido o acordado la tasa del 1% mensual; siendo importante acotar que el anatocismo, cobro de intereses sobre intereses, salvo algunas excepciones, también se encuentra prohibido por Ley.
Por lo tanto, teniendo en cuenta que en materia de intereses el legislador patrio ha pretendido combatir la usura y proteger a todo aquel que llegare a encontrarse en condición de inferioridad económica y moral para defenderse contra la indebida explotación; considerando que la obligación en cabeza del copropietario moroso es de naturaleza estrictamente civil; pudiendo además resultar afectado el derecho de propiedad de la parte demandada, el cual se tiene como señoría jurídica plena con rango constitucional, forzoso es para este operador de justicia desestimar del proceso no solamente la reclamación hecha por la parte actora en concepto de intereses moratorios que aparecen incluidos en cada una de las planillas accionadas, estimados al 1% mensual, sino también los estimados en concepto de “gastos de cobranza”, ya que tales gastos no fueron demostrados por la parte actora y se encuentran fuera del concepto de administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes y los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.
Refuerza la determinación que antecede, que conforme el precepto contenido en el artículo 1.354 del Código Civil, en armonía con la m.r. “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondía a la parte demandante la carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en particular la cuantía de la suma que reclama. En efecto, aun cuando es cierto que por mandato del legislador cada planilla de condominio tiene fuerza ejecutiva, ello no puede significar, en criterio de quien aquí juzga, que todos los conceptos que en ellas se incluyan deban reputarse absolutamente ciertos, líquidos y exigibles. Por esta razón, ante la negación y rechazo específico verificado en el escrito de contestación a la demanda, la tarea probatoria respecto a los pretensos gastos de cobranza y sus causas estuvo siempre en cabeza de la parte actora; sin embargo, no la cumplió; así se establece.-
IV
Dispostiva
Por todos los razonamientos antes expuestos en el presente fallo, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
Parcialmente con lugar la demanda que por Cobro de Bolívares (planillas de condominio) ha incoado la sociedad de comercio Administradora Taurus, S.R.L. contra la ciudadana N.M., ambas partes suficientemente identificadas en el presente fallo.
Como consecuencia de la anterior declaratoria, se condena a la parte demandada a pagar en su condición de propietaria del apartamento signado con el nº 21, que forma parte del edificio Apuliana, situado en la Calle Las Flores, Avenida F.S., Sabana Grande, Municipio Libertador del Distrito Capital, el monto que resulte de la sumatoria de los gastos comunes y no comunes causados durante los meses de febrero de 2008, a septiembre de 2012, ambos inclusive, reflejados en cada una de las planillas controvertidas, incluyendo los intereses moratorios devengados por cada una de ellas desde la fecha en que se hicieron exigibles hasta la fecha en que se declare definitivamente firme el presente fallo, lo que deberá calcularse mediante experticia complementaria del fallo por un solo experto nombrado por el Tribunal y aplicando la tasa del tres por ciento (3%) anual, todo conforme lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena indexar solamente el monto del capital que resulte de la sumatoria de los gastos comunes y no comunes causados durante los meses de febrero de 2008, a septiembre de 2012, ambos inclusive, reflejados en cada una de las planillas controvertidas, con exclusión del concepto “gastos de cobranza” e intereses moratorios, desde la fecha de la admisión de la demanda hasta la fecha que se declare definitivamente firme el presente fallo, lo que deberá calcularse mediante experticia complementaria del fallo por un solo experto nombrado por el Tribunal, conforme lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, tomando en cuenta los Índices de Precios al Consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela durante dicho período.
Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los catorce (14) días del mes de enero de 2014. Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
El Juez
Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria
Abg. Damaris Ivone García
En la misma fecha, siendo la 1:38 P.M., se publicó, registró y dejó copia certificada de la presente sentencia definitiva, en el libro correspondiente llevado por este Juzgado.
La Secretaria
