Decisión de Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de Carabobo, de 18 de Abril de 2005

Exp. Nº 829

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.

EN SU NOMBRE

JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR,

LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN D.D.L.

CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 18 de abril de 2005

194 º y 146º

En fecha 25 de junio de 2003, el abogado A.B.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 14.978 y de este domicilio, apoderado judicial del ciudadano F.M.G., venezolano, mayor de edad, Comerciante, viudo, de este domicilio, hábil en derecho, portador de la Cédula de Identidad 7.095.560, según se evidencia de instrumento poder que le fuere otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Valencia en fecha 08-08-1994, bajo el Nº 47, Tomo 114, presentó escrito contentivo de demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, contra el ciudadano L.A.H.S., venezolano, mayor de edad, comerciante, divorciado, de este domicilio, hábil del derecho, portador de la Cédula de Identidad Nº 3.818.722, por ante el Tribunal Distribuidor. Señala el accionante en su libelo que su mandante suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano L.A.H.S., ya identificado, en fecha 1º de diciembre de 2001, mediante el cual dio en arrendamiento un inmueble constituido por un (1) apartamento y su puesto para estacionamiento de vehículos, distinguidos ambos con el Nro. 1-4, situado, el apartamento, en el Primer Piso del edificio Rojas Queipo, jurisdicción de la Parroquia San J.d.M.V.d.E.C., el cual tiene un área de construcción de Ochenta y Un metros con Cuarenta y Nueve Decímetros cuadrados (89,49 mts.2) con las siguientes comodidades: un recibo comedor, dos dormitorios, una cocina pantry, un lavadero, dos closets y un balcón, con los siguientes linderos: Norte: Fachada Norte del Edificio; Sur: Escalera, ducto de basura y apartamento Nro. 11; Este: Fachada Este del Edificio y Oeste: Apartamento Nro. 1-3 y cuyo canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,oo) mensuales que el arrendatario se obligó a pagar dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. En su escrito, la parte actora alegó que el arrendatario adeudaba para aquella fecha la suma de tres (3) pensiones arrendaticias, correspondientes a los meses de Abril, Mayo y Junio del año 2.003, para un total de Cuatrocientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 480.000,oo), tal y como se desprende de los recibos correspondiente a los dichos meses y que consignó al libelo constantes de seis (6) folios útiles (3 originales y 3 copias) marcados desde el número uno (1) hasta el número tres (3), ambos inclusive. Fundamentó su demanda en el artículo 1167 del Código Civil por el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario tal y como lo establece la cláusula cuarta del mencionado contrato, así como en los artículos 1.133, 1.579, 1.134, 1.585, 1.592, 1.159, 1.160, 1.264, 1.273, 1.167, 1.616 y 12 ejusdem; en los artículos 1, 8, 10, 33 35, 37, 35 y 37 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y en los artículos 881 al 894 y 16 del Código de Procedimiento Civil. En virtud de los hechos alegados y el derecho invocado fue por lo que procedió a demandar el ciudadano L.A.H.S., ya identificado, para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal en lo siguiente: 1º) En dar por resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en la fecha del 1º de diciembre de 2001, devolviendo el inmueble arrendado completamente desocupado y en el mismo buen estado en que lo recibió al comenzar la relación contractual; 2º) En pagar la suma de Un Millón Doscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 1.280.000,oo) por concepto de daños y perjuicios calculados así: a) La cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,oo) por la utilidad que le fue privada (lucro cesante) por el incumplimiento alegado y discriminada así: a1) Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 320.000,oo) por concepto del uso que el demandado hizo del inmueble arrendado durante los meses de Abril y Mayo de 2.003 y que resulta de multiplicar tales meses impagados por el canon mensual del arrendamiento que es de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,oo); a2) Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,oo) por concepto del uso que el demandado hizo del inmueble arrendado durante la primera quincena del mes de Junio de 2.003 y que resulta de dividir entre las dos (2) quincenas que tiene el mes impagado, el canon mensual del arrendamiento que es de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,oo); b) La cantidad de Ochocientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 880.000,oo) por concepto de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y que es la resultante de sumar la parte proporcional del canon correspondiente a la segunda quincena del mes de Junio de 2.003 más los cánones de las mensualidades faltantes para vencerse el término de la prórroga del contrato, es decir: desde el 1ro. de Julio del 2.003 hasta el 1ro. de Diciembre también de 2.003, ambas fechas inclusive y a razón de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,oo) cada uno de tales cánones; 3) De igual forma demando las costas y costos ocasionados con motivo de este procedimiento. Por último solicitó fueren decretadas las medidas precautelativas de Secuestro y Embargo. Distribuida la demanda correspondió a este Tribunal el conocimiento de la misma. En fecha 15 de julio de 2003, se admitió y se ordenó emplazar al ciudadano L.A.H.S., ya identificado, para que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda y conjuntamente oponer las cuestiones previas que considerare convenientes. Se abrió Cuaderno Separado de Medidas, decretándose Medidas Precautelativas de Secuestro y de Embargo las cuales no se han materializado. En fecha 6 de noviembre de 2003 comparece el apoderado judicial del accionante y mediante diligencia inserta al folio 22, solicitó la habilitación de todo el tiempo que fuera menester, incluyendo sábados, domingos y feriados así como las noches de todos los días, para que el Alguacil de este Juzgado agotara la citación personal del demandado tanto en su dirección de habitación, indicada en el libelo de la demanda como en la dirección de su trabajo indicada en dicha diligencia, habilitación que acordó este Juzgado mediante auto de fecha 17 de noviembre de 2003 inserto al folio 23. En fecha 9 de febrero de 2004 el demandado fue citado personalmente ya que en dicha fecha recibió del Alguacil Titular de este Juzgado, copia fotostática certificada del libelo de la demanda junto con la orden de comparecencia al pie, tal como puede evidenciarse del recibo correspondiente, debidamente firmado por él mismo, inserto al folio 25, consignado por aquel funcionario mediante diligencia de fecha 10 de febrero de 2004 inserta al folio 24. Cumplidas así las formalidades legales para la citación, el demandado, representado (sic) por la abogada R.C.G.S., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 62.149 y de este domicilio, compareció dentro del plazo legal y dio contestación a la demanda mediante escrito presentado en la fecha del 12 de febrero de 2004, constante de DOS (2) folios y que riela a los folios 26 y 27, todo lo cual hizo en los siguientes términos: En el Capítulo I de su escrito opuso, en primer lugar, la cuestión previa contenida en el ordinal 3ro. del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por ser insuficiente el poder que presenta la parte actora, toda vez que “... fue otorgado en su oportunidad de una manera específica para demandar o actuar contra un tercero ajeno a esta relación jurídica.” Y en segundo lugar, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11vo. del Artículo 346 eiusdem “... toda vez que la demanda (sic) violenta lo establecido el artículo 34, Literal A de la Ley de arrendamientos inmobiliarios en cual (sic) se establece que las demandas por falta de pagos solo podrán intentarse cuando el arrendatario haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas.” En el Capítulo II de su escrito de contestación, rechazó en todas y cada una de sus partes “... la presente demanda y errados los hechos e inaplicable el derecho invocado por el demandante por cuanto la suma correspondiente a los cánones supuestamente insolutos se encuentran debidamente consignados por ante el Tribunal Segundo de los Municipios Valencia, Naguanagua, Libertador, Los Guayos y San Diego de esta Circunscripción Judicial, en el expediente de consignaciones llevados por ese tribunal con el Nº 1354 y a favor del demandante en autos ciudadano F.M., es decir los meses correspondientes a mayo y junio del año 2003, en tanto que el mes de Abril le fue cancelado al demandante y el recibo correspondiente se presentará en el lapso de prueba.” En el Capítulo III de su escrito de contestación, el demandado rechazó la estimación de la cuantía de la demanda “... por ser exagerada, acomodaticia e ilegal, ya que la misma no debería superar la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,oo), suma esta que sería la cantidad supuestamente insoluta, que no lo está por estar consignada, en cuanto a las otras cantidades las mismas no tienen asidero legal para reclamarse en razón de no existir ningún argumento legal suficiente para mantener la estimación hecha por la parte demandante.” En fecha 16 de febrero de 2004 comparece la abogada R.C.G.S., ya identificada, y mediante diligencia inserta al folio 28 consigna poder que riela a los folios 30 y 31 y que, conjuntamente con el abogado R.E.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 55.131 y de este domicilio, les fuera otorgado por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia en fecha 12 de febrero de 2004, bajo el Nº 52, Tomo 27, para que defiendan los derechos e intereses del demandado en todo lo relacionado con el presente juicio, por lo que este Juzgado, mediante auto del 3 de marzo de 2003 y que riela al folio 41, acordó tenerlos como sus representantes legales para todas las actuaciones del presente juicio. El Apoderado Judicial del demandante compareció dentro del plazo legal y mediante escrito presentado en la fecha del 26 de febrero de 2004, constante de SEIS (6) folios e inserto a los folios 33 al 38, procede a contestar las DOS (2) Cuestiones Previas promovidas por el demandado así como a contradecir y a rechazar la contestación a la misma, todo lo cual hizo en los siguientes términos: En el numeral I del Capítulo I y de conformidad con el segundo aparte del artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, subsana la cuestión previa establecida en el ordinal 3ro. del Artículo 346 eiusdem, consignando poder inserto a los folios 39 al 40 y que le fue otorgado por el demandante por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia en fecha 22 de septiembre de 2003, bajo el Nro. 39, Tomo 180 para ejercer, sostener, invocar y defender sus derechos, acciones e intereses, muy específicamente en este proceso, lo cual lo “... instituye como su representante legítimo apropiadamente constituido, carácter con el cual continuaré compareciendo, de ahora en adelante, en este juicio.” En el encabezamiento del numeral II del Capítulo I y de conformidad con el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, rechaza y contradice en todas y cada unas de sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho alegado, la cuestión previa establecida en el ordinal 11vo. del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en primer lugar (numeral II-A), por que la misma es incompleta e insuficiente al no precisar el demandado en cual de los DOS (2) supuestos distintos que comprende dicho ordinal, se fundamenta su pretensión de defensa previa: Si es en el supuesto referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o si es en el supuesto que se refiere a que sólo permite admitir la acción por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, siendo que el demandado, por una parte, se limita a señalar y solo a señalar, el ordinal y el artículo correspondiente, agregando, por la otra parte, que “... la demanda violenta lo establecido en el Artículo 34 Literal “A” de la Ley de arrendamientos inmobiliarios en el cual se establece que las demandas por falta de pagos solo podrán intentarse cuando el arrendatario haya dejado de pagar DOS (2) mensualidades consecutivas.” En segundo lugar (numeral II-B), por que la demanda no violenta lo establecido en el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ya que, en palabras del demandante, a tenor de lo establecido en dicho artículo 34 y en el artículo 33 eiusdem, referentes a las demandas y al procedimiento judicial que pone fin a la relación arrendaticia, el desalojo de un inmueble procede en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, sin importar que sea verbal o escrito; que su pretensión no es un desalojo: es la resolución por incumplimiento de un contrato de arrendamiento pero a tiempo determinado; que la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, establece, de manera expresa, que el plazo fijo de duración será por el término de un (1) año, plazo que podrá prorrogarse por lapsos iguales de un (1) año cada vez; que tanto el término original como las prórrogas, si las hubieren, siempre serán por plazos fijos, determinados, prefijados, reglados, reglamentados: No existió, ni existe ni existirá en el contrato resuelto un tiempo indeterminado de arrendamiento; que de igual manera se expresa el encabezamiento de la Cláusula Cuarta del contrato en cuestión al expresar, textualmente, que: “El canon mensual de arrendamiento será la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,oo) durante el referido plazo fijo de duración de este contrato. En caso de prórroga, las partes contratantes acordarán, de mutuo acuerdo, el correspondiente canon de arrendamiento ...”; que para el momento del incumplimiento del contrato de arrendamiento por el arrendador (sic) y por ende, para el momento de intentarse esta demanda, el contrato, según la cláusula comentada, se encontraba prorrogado por un plazo fijo de un (1) año que vencía el 1º de diciembre de 2002; que en su libelo expresa con claridad que demanda al ciudadano L.A.H.S. para que convenga o a ello sea condenado, en dar por resuelto el contrato de arrendamiento que F.M.G. tiene celebrado con aquel, por su incumplimiento por la falta de pago, en tiempo oportuno, de los cánones de arrendamiento indicados en el libelo; que la resolución de un contrato de arrendamiento por su incumplimiento procede cuando su duración es a tiempo determinado, tal y como lo establece el Artículo 33 de la ley citada, resolución de contrato que también establece, por argumento en contrario, el Artículo 34 eiusdem, cuando expresa textualmente que: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas ...”; que la norma fundamental para que proceda la resolución de un contrato a tiempo determinado, la constituye la contenida en el Artículo 1.167 del Código Civil, siendo que, con respecto a esta última norma, la Cláusula Cuarta del contrato de alquiler establece que en caso de considerarse como de “plazo vencido” el término del arrendamiento del inmueble por falta de pago de UN (1) canon de alquiler, se podrá solicitar la desocupación del mismo “... más el pago de los daños y perjuicios calculados de la siguiente manera: En una suma de dinero equivalente a la suma de las mensualidades faltantes para vencerse el término fijo de duración del presente contrato o de la prórroga, si la hubiere ...”; que en presencia del incumplimiento del contrato de arrendamiento por el arrendatario por falta de pago y autorizados por el contrato y la Ley, escogió la acción de resolución de la convención y no su ejecución, más el pago, por supuesto, de los daños y perjuicios correspondientes; que ante un contrato a tiempo determinado incumplido, es imposible que vaya a cometer la torpeza de escoger el camino de demandar el desalojo del inmueble arrendado; que no escogieron la vía del desalojo como acción principal, ya que no están en presencia de un arrendamiento a tiempo indeterminado; escogieron si la acción de resolución, única vía que les autoriza la ley por estar frente a un contrato a tiempo determinado, todo lo cual está suficientemente demostrado en autos; que por todo ello es inaplicable en este juicio el Artículo 34, literal A, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo que no puede alegarse como defensa previa que este proceso ha violado dicha norma. Y en tercer lugar (numeral II-C), por que en el supuesto negado que se estuviera en presencia de una acción por desalojo, la presente demanda tampoco violentaría lo establecido en el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. En tal sentido, el Apoderado Judicial del demandante expresa que para el momento de iniciarse esta demanda, el demandado le debía a su mandante no UNO (1) sino TRES (3) cánones mensuales de arrendamiento, es decir: Más de DOS (2) de tales cánones, por lo que el supuesto de hecho de la causal de admisibilidad se aplicaría correctamente al caso que nos ocupa, en razón de lo cual la cuestión previa promovida por el demandado tampoco procedería. A continuación, en el encabezamiento del Capítulo II de su escrito del 26 de febrero de 2004, el Apoderado Judicial del demandante rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho alegado, los Capítulos II y III de la contestación que mediante su escrito de fecha 12 de febrero de 2004 promovió el demandado contra la presente demanda, lo cual hizo fundamentado en las siguientes consideraciones, a saber: En primer lugar (numeral I) por que es falsa la solvencia del arrendatario por dos hechos fundamentales: Si bien el demandado depósito en el Juzgado Segundo de similar instancia y jurisdicción a éste, no solo los cánones correspondientes a los meses de mayo y junio, sino también los de julio, agosto y septiembre de 2003, que a razón de Bs. 160.000,oo resulta una cantidad de Bs. 800.000,oo, tal depósito lo hizo el 15 de septiembre de 2003, es decir: En forma extemporánea, fuera de los lapsos que establece el contrato de arrendamiento objeto de la demanda, o sea: Casi tres meses después de presentada la presente demanda y dos meses después de su admisión. De esta consignación fue notificado su poderdante a finales del año próximo pasado. Además, dice el Apoderado Judicial del demandante, a la fecha de hoy, el demandado aún adeuda el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril del año 2003 ya que el demandado no lo depositó a pesar de estar pendiente, moroso, atrasado su pago, aduciendo el demandado en su descargo, que dicho canon lo pagó al demandante según recibo que traerá a los autos en el lapso probatorio, todo lo cual, al decir del Apoderado Judicial del demandante, es absolutamente falso, de toda falsedad, ya que de ser cierto dicho pago, no hubiesen demandado su cancelación y tampoco tuviesen en su poder el recibo de pago de dicha renta, como consta en autos marcado UNO (1) constante de DOS (2) folios útiles en original y copia, en razón de lo cual, en palabras del Apoderado Judicial del demandante, le resultará más que imposible al demandado traerlo a este expediente; de manera que el demandado se encuentra insolvente aún a la fecha de hoy, lo que lo hace incurso en la causal de resolución establecida en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda. En segundo lugar (numeral II) por que es correcta la estimación de la demanda ya que es en base a la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento incumplido por el demandado y cuya resolución se solicita, así como en los Artículos 1273 y 1616 del Código Civil, en que, según el Apoderado Judicial del demandante, calcularon y estimaron prudentemente el monto de la demanda, estimación detallada al vuelto del folio 4 y folio 5 y que reproduce en este acto en todas sus partes a los fines de que este Juzgado analice dicha estimación en función de las normas y cláusula citadas, en razón de lo cual el alegato del demandado de que la estimación es exagerada, acomodaticia e ilegal no tiene asidero alguno debiéndose declarar sin lugar. Finalmente el Apoderado Judicial de la demandante solicita que las cuestiones previas sean declaradas sin lugar y la contestación a la demanda sea desechada al momento de sentenciar, declarándola con lugar, la presente causa. Abierto a pruebas el juicio principal, solo la parte demandada hizo uso de tal derecho y mediante escrito de promoción de pruebas del 9 de marzo de 2004, el cual riela al folio 42 del cuaderno principal, promovió el mérito favorable de los autos que cursan en el expediente, especialmente los recibos de las consignaciones de los cánones de arrendamiento demandados, realizados por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San D.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, los cuales también consignó en copia y que demuestran, al decir de la Apoderada Judicial del demandado, que dichos cánones han sido pagados. De igual forma se reservó el derecho de promover otras pruebas mediante escrito separado. Dichas pruebas fueron agregadas y admitidas por auto de fecha 9 de marzo de 2004. Ahora bien, encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Tribunal, para decidir lo hace estableciendo previamente las siguientes consideraciones: PRIMERO: De los autos se evidencia que se dio cumplimiento a los tramites procedimentales correspondientes conforme a la Ley para sustanciar y decidir en la presente causa. SEGUNDO: Del libelo de la demanda se desprende que la acción intentada es por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre el ciudadano F.M.G. y el ciudadano L.A.H.S., ya identificados, basada dicha acción en el incumplimiento por parte del arrendatario con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril, Mayo y Junio del año 2.003. A tal efecto, el demandante acompañó al libelo y opuso como documentos fundamentales de la acción, el referido contrato de arrendamiento marcado “B” así como los recibos correspondiente a los dichos meses en seis (6) folios útiles (3 originales y 3 copias) marcados desde el número uno (1) hasta el número tres (3). TERCERO: Con relación al escrito de contestación de la demanda se desprende que el demandado (diciéndose representado por la abogada R.C.G.S., quien por cierto, observa este Tribunal, no firma dicho escrito y es en fecha 16 de febrero de 2004 cuando consigna poder que conjuntamente con el abogado R.E.G., les fuere otorgado por el demandado para este juicio), en el Capítulo I opuso, por una parte, la cuestión previa contenida en el ordinal 3ro. del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por ser insuficiente el poder de la parte actora, toda vez que fue otorgado específicamente para demandar a un tercero ajeno a esta relación jurídica y por otra parte, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11vo. del Artículo 346 eiusdem ya que la demanda violenta el artículo 34, Literal A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece que las demandas por falta de pago solo podrán intentarse cuando el arrendatario haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas. En el Capítulo II rechazó, en todas y cada una de sus partes, la demanda intentada en contra de su defendido, tanto en los hechos como en el derecho en que se fundamentó la parte actora, por cuanto los cánones supuestamente insolutos, correspondientes a los meses de mayo y junio de 2003, fueron consignados a favor del demandante por ante el Tribunal Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, expediente de consignaciones Nº 1354, en tanto que el mes de Abril le fue cancelado al demandante siendo que el recibo correspondiente se presentará en el lapso de prueba. En el Capítulo III rechazó la estimación de la cuantía de la demanda por exagerada, acomodaticia e ilegal, ya que la misma no debería superar la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,oo), suma ésta que sería la cantidad supuestamente insoluta, que no lo está por estar consignada y que en cuanto a las otras cantidades, las mismas no tienen asidero legal para reclamarse en razón de no existir ningún argumento legal suficiente para mantener la estimación hecha por la parte demandante. CUARTO: Con relación al escrito de contestación a las cuestiones previas y de oposición y rechazo a la contestación de la demanda, se desprende que el Apoderado Judicial del demandante en el numeral I del Capítulo I, subsanó la cuestión previa fundada en el ordinal 3ro. del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, consignando poder que le fue otorgado por el demandante para ejercer, sostener, invocar y defender sus derechos, acciones e intereses específicamente en este proceso. En el encabezamiento del numeral II del Capítulo I, rechaza y contradice en todas y cada unas de sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho alegado, la cuestión previa fundada en el ordinal 11vo. del Artículo 346 eiusdem, en primer lugar por que es incompleta e insuficiente al no precisarse en cual de los dos supuestos de la norma se fundamenta tal pretensión de defensa anticipada: Si en el que se refiere a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o si en el que se refiere a que sólo se permite admitir la acción por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, ya que el demandado se limita a señalar el ordinal y el artículo correspondiente agregando que la demanda violenta el Literal “A” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que las demandas por falta de pagos solo podrán intentarse cuando el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) mensualidades consecutivas; en segundo lugar por que la demanda no violenta dicho literal ya que a tenor de lo establecido en el referido artículo y en el 33 eiusdem, el desalojo de un inmueble procede cuando se esta en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, sin importar que sea verbal o escrito; que su pretensión no es un desalojo sino la resolución por incumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; que la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento establece expresamente que el plazo fijo de duración será por el término de un (1) año y que podrá prorrogarse por lapsos iguales de un (1) año cada vez; que tanto el término original como las prórrogas, si las hubieren, serán siempre por plazos fijos y determinados y que no existió, ni existe ni existirá en el contrato resuelto un tiempo indeterminado de arrendamiento; que de igual manera se expresa el encabezamiento de la Cláusula Cuarta del contrato en cuestión; que para el momento del incumplimiento del contrato por el arrendatario y por ende, para el momento de intentarse la demanda, el contrato, según la cláusula comentada, se encontraba prorrogado por un plazo fijo de un (1) año que vencía el 1º de diciembre de 2002; que en su libelo expresa con claridad que demanda al arrendatario para que convenga o a ello sea condenado, en dar por resuelto el contrato de arrendamiento que su poderdante tiene celebrado con aquel, por su incumplimiento por la falta de pago, en tiempo oportuno, de los cánones de arrendamiento indicados en el libelo; que la resolución de un contrato de arrendamiento por su incumplimiento procede cuando su duración es a tiempo determinado, como lo establece el Artículo 33 de citada ley citada, resolución de contrato que de igual forma establece, por argumento en contrario, el Artículo 34 también citado; que la norma fundamental para que proceda la resolución de un contrato a tiempo determinado, es la contenida en el Artículo 1.167 del Código Civil, siendo que, con respecto a esta última, la Cláusula Cuarta del contrato de alquiler establece que en caso de considerarse como de “plazo vencido” el término del arrendamiento del inmueble por falta de pago de un (1) canon de alquiler, se podrá solicitar la desocupación del mismo más el pago de los daños y perjuicios calculados en una suma de dinero equivalente a la suma de las mensualidades faltantes para vencerse el término fijo de duración del presente contrato o de la prórroga, si la hubiere; que en presencia del incumplimiento del contrato de arrendamiento por falta de pago del arrendatario y autorizado por el contrato y la Ley, escogió la acción de resolución de la convención y no su ejecución, más el pago, por supuesto, de los daños y perjuicios correspondientes; que ante un contrato a tiempo determinado incumplido, es imposible que vaya a cometer la torpeza de escoger el camino de demandar el desalojo del inmueble arrendado; que no escogió la vía del desalojo como acción principal, ya que no están en presencia de un arrendamiento a tiempo indeterminado; antes por el contrario, sí escogió la acción de resolución, única vía que le autoriza la ley por estar frente a un contrato a tiempo determinado, todo lo cual está suficientemente demostrado en autos; que por todo ello es inaplicable en este juicio el Artículo 34, literal A, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no puede alegarse como defensa previa que este proceso ha violado dicha norma; y en tercer lugar por que en el supuesto negado que se estuviera en presencia de una acción por desalojo, la presente demanda tampoco violentaría lo establecido en el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario ya que para el momento de iniciarse esta demanda, el demandado le debía a su mandante no uno (1) sino tres (3) cánones mensuales de arrendamiento, es decir: Más de dos (2) de tales cánones, por lo que el supuesto de hecho de la causal de admisibilidad se aplicaría correctamente al caso que nos ocupa, en razón de lo cual la cuestión previa promovida por el demandado tampoco procedería. En el encabezamiento del Capítulo II rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho alegado, los Capítulos II y III de la contestación a la demanda, en primer lugar por que es falsa la solvencia del arrendatario por dos hechos fundamentales: Si bien el demandado depósito en el Juzgado correspondiente, no solo los cánones de los meses de mayo y junio, sino también los de julio, agosto y septiembre, todos del año 2003, tal depósito lo hizo el 15 de septiembre de 2003, es decir: En forma extemporánea, fuera de los lapsos que establece el contrato de arrendamiento objeto de la demanda, o sea: Casi tres meses después de presentada la demanda y dos meses después de su admisión, consignación ésta que fue notificada a su poderdante a finales del año 2003. Además a la fecha de hoy, el demandado aún adeuda el canon de arrendamiento del mes de abril del año 2003 ya que no lo depositó a pesar de estar pendiente su pago, aduciendo el demandado en su descargo, que dicho canon lo pagó al demandante según recibo que traerá a los autos en el lapso probatorio, todo lo cual, al decir del Apoderado Judicial del demandante, es absolutamente falso, ya que de ser cierto dicho pago, no hubiese demandado su cancelación y tampoco tuviese en su poder el recibo de pago de dicha renta, como consta en autos marcado uno (1) constante de dos (2) folios útiles en original y copia, en razón de lo cual, le resultará más que imposible al demandado traerlo a este expediente, todo lo cual lo hace incurso en la causal de resolución establecida en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda. Y en segundo lugar por que es correcta la estimación y cálculo de la demanda por que se hizo prudentemente en base a la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento y en base a los Artículos 1273 y 1616 del Código Civil, estimación detallada a los folios vto. del 4 y 5 de la demanda y que reproduce en todas sus partes a los fines de que se analice en función de las normas y cláusula citadas. QUINTO: Planteada así la litis, corresponderá a este sentenciador, de conformidad con los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, a.t.l.p. promovidas por las partes a los efectos de determinar si se desechan o no los hechos narrados tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, la que incluye defensas previas, contradicción al mérito e impugnación a la estimación de la demanda así como determinar también si se desechan o no los hechos narrados en la oposición y contestación a las cuestiones previas y de igual manera en el rechazo a la contestación a la demanda, lo cual se hará en el siguiente orden: Resolver como punto previo y en v.d.a. 38 del Código de Procedimiento Civil, la impugnación a la estimación de la demanda para luego resolver la procedencia o no de las cuestiones previas y finalmente si procede o no la presente demanda. También procederá este sentenciador a analizar las pruebas promovidas por las partes a los efectos determinar o no la procedencia de la oposición planteada por el demandado contra las medidas preventivas decretadas con motivo de este juicio, lo cual hará en el respectivo Cuaderno de Medidas. Todo ello en v.d.a. 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que obliga al sentenciador a abrazar en una sola decisión todos los aspectos planteados en el proceso. SEXTO: Visto el rechazo del demandado a la estimación de la cuantía de la demanda, este Tribunal, en v.d.A. 38 del Código de Procedimiento Civil, debe decidir tal impugnación como punto previo en base a las siguientes consideraciones: Según el Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, referente a los Requisitos Formales de la Demanda, el libelo debe hacer mención expresa de varios elementos relevantes a la litis o al desarrollo del proceso, para que aquel se encuentre bien estructurado “... de manera que el Juez, que deba pronunciarse sobre la admisibilidad del mismo, pueda motivarlo acertadamente “ (CSJ, 29-10-91), entre los que se encuentran los sujetos, la causa de pedir y el objeto y aunque este último no lo especifica el artículo, es lógico que debe formularse la pretensión, es decir, el petitum. En este sentido, la doctrina distingue entre el objeto inmediato de la pretensión, que es la sentencia favorable y el objeto mediato, que es el bien de la vida que se pretende obtener y es al que se refiere el ordinal 4º del artículo cuando especifica que debe determinarse con precisión el objeto de la pretensión distinguiendo si es un bien inmueble, semoviente, mueble o derechos u objetos incorporales. Igual se pronuncia el ordinal 7º del mismo artículo cuando expresa que si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, deben especificarse éstos y sus causas. El juez también debe, en su sentencia, identificar la cosa u objeto sobre la que recae su decisión (Art. 343, Ord. 6º) y por ello es de particular importancia singularizarla debidamente. Estrechamente vinculado con la precisa formulación del objeto o pretensión de la demanda, es decir, con el petitum, los Artículos 28 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, referentes a la competencia del Juez por la materia y por el valor de la demanda, regulan la llamada competencia objetiva, atinente a la cualidad y cuantía de los elementos objetivos de la causa, esto es, el petitum y la causa petendi. La competencia se conmesura a lo que se disputa, lo que hay que decidir. Es así que el Artículo 28 eiusdem regula la competencia material y el 29 ibidem la competencia por la cuantía que establece: “La competencia por el valor de la demanda se rige por las disposiciones de este Código, y por la Ley Orgánica del Poder Judicial.” Es así como la competencia por el valor concierne también al aspecto objetivo, el petitum, pero en cuanto a su significación económica. Para determinar el juez competente por la cuantía, es menester, en primer término, establecer cual es el valor de la demanda, a cuyos efectos están puestas las disposiciones siguientes, de las cuales el Artículo 30 del Código de Procedimiento Civil es el preámbulo. Luego, determinado dicho valor, se ubicará al juez que debe conocer, según la porción de competencia por la cuantía que hayan asignado las leyes especiales. El Artículo 30 establece que “El valor de la causa, a los fines de la competencia, se determina en base a la demanda, según las reglas siguientes”, es decir: A las establecidas en los Artículos 31 al 37 eiusdem, ambos inclusive. Por ello, cuando la demanda versa sobre derechos de crédito, que tienen por objeto una suma de dinero, debe especificarse la cantidad debida, los intereses vencidos si los hay, los intereses por vencerse si se demandan, los gastos de cobranza extrajudiciales y los daños y perjuicios que se hayan causado (Art. 31 CPC). Y en cuanto a las causas relativas a arrendamientos el Artículo 36 ibidem establece que “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.” Las reglas previamente analizadas, tienen en la materia arrendaticia, una connotación muy especial, toda vez que, determinado el valor de la causa con base a la demanda y a los fines de determinar la competencia de los Tribunales, los Artículos 10º y 33º de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios otorgan la competencia judicial especial en lo Contencioso Administrativo Inquilinario, a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo en el Área Metropolitana de Caracas y en el interior de la República, a los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos, será competencia de la jurisdicción civil ordinaria, siendo que las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en dicha Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía o valor de la demanda. Aparte de lo anterior, el establecimiento del valor de la demanda también tiene significación para las partes en lo referente a la admisibilidad eventual del recurso extraordinario y el máximo de honorarios profesionales, siendo entonces que será la jurisdicción ordinaria la que permanentemente conocerá sobre cualquier acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos y mediante el procedimiento breve e independientemente de la cuantía. El libelo de la demanda en esta materia inquilinaria, como en todos los casos, debe también estar bien estructurado, para lo cual debe cumplir invariablemente con todos los Requisitos Formales establecidos en el Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y que son relevantes a la litis o al desarrollo del proceso, entre ellos el objeto, la pretensión, el petitum, destacándose en este sentido, las pensiones de arrendamiento sobre las que se litigue y sus accesorios o si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas, si fuere el caso, todo lo cual determinaría el valor de la demanda en cuanto a su significación económica, como ya quedó expresado. Ahora bien, las reglas analizadas, es decir, las establecidas en los Artículos del 31 al 37, ambos inclusive, del Código de Procedimiento Civil, se aplican cuando, con respecto al valor de la demanda, haya un título o constancia de él. Por que cuando no haya título, o no haya constancia de él, del valor de la demanda, el demandante tiene la carga procesal de estimarla, a menos que se trate de una pretensión extrapatrimonial, es decir, aquellas cuyo objeto es el estado y capacidad de las personas. En este sentido se pronuncia el Artículo 38 eiusdem cuando establece “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.- El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. ...(omissis)...” a cuyos efectos tendrá en cuenta los elementos de juicio que cursen en los autos, y en defecto o ausencia de estos, determinará el valor sobre la base de su propia estimación. En cuanto a cuales reglas deben aplicarse, con respecto a dicha estimación, en los casos en que haya o no un título o constancia de él sobre tal valor, la Corte Suprema de Justicia, ahora Tribunal Supremo de Justicia, ha venido expresado desde sentencia proferida por la Sala de Casación Civil el 30-11-59 y reiterada varias veces según sentencia, citada a continuación, del 3-7-85, entre otros aspectos, lo siguiente: “Finalmente, por auto del 7 de marzo de 1985, la Sala afirmo que: ” (negrillas nuestras). Más adelante, la misma sentencia del 3-7-85, expresa: “Es cierto que la noción de la determinación de la competencia por razón de la cuantía, es asunto íntimamente relacionado con el valor del objeto de la acción. Empero, tal relación no puede identificar los dos conceptos, los cuales son enteramente distintos, porque en relación a la estimación de la demanda, el legislador en el Artículo 74 (ahora 38) distingue entre demandas apreciables en dinero y aquellas que no son apreciables en dinero. Esta distinción es básica en cuanto a la determinación de la cuantía, por que con respecto a las apreciables en dinero cuyo valor puede fácilmente determinarse, el propio legislador, señala reglas para establecer dicha cuantía, en tanto que para aquellas apreciables en dinero cuyo valor no conste, vale decir aquellas cuya determinación en dinero no sea fácil efectuar, la ley otorga al demandante el derecho de estimar prudencialmente su demanda y al demandado, por su parte, el derecho de impugnar tal estimación, al dar contestación al fondo de la demanda, cuando la considere exagerada, bien sea por defecto o por exceso. (...)” (negrillas nuestras). Y más adelante sigue expresando: “De otra parte, ambas nociones desde un punto de vista conceptual no pueden confundirse a pesar de su estrecha vinculación, porque la estimación del valor de la demanda cuando el valor de la cosa demandada no conste, prevista en el Artículo 74 (ahora 38), es el medio de determinación de la medida de la jurisdicción por razón de la cuantía, en tanto que el objeto de la demanda es la cosa misma objeto del litigio y cuyo valor debe ser expresado cuando el mismo no sea cierto ni manifiesto ni pueda ser determinado, conforme a las reglas de los Artículo 68 (ahora 31) al 73 (ahora 37) del Código de Procedimiento Civil” (CSJ, SCC, Sent. 3-7-85, Ramírez y Garay, Tomo XCII, Nº 766-86, 3er. trimestre, p. 420 y s.). Finalizadas las anteriores consideraciones, este Tribunal para decidir, observa: En su libelo de la demanda, mas específicamente en el ordinal II del capítulo referente a los Hechos, el demandante expresa textualmente que el demandado “... a la fecha de hoy no ha cancelado a mi representado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril, Mayo y Junio del año 2.003, es decir TRES (3) MESES a razón de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,oo) cada uno, para un total de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,oo), tal y como consta de los recibos de cobro no cancelados por EL ARRENDATARIO correspondiente a los dichos meses, lo que demuestra, evidentemente, su incumplimiento a lo pactado en el contrato de arrendamiento, recibos que acompaño a la presente constantes de SEIS (6) folios útiles (3 originales y 3 copias) marcados desde el número UNO (1) hasta el número TRES (3), ambos inclusive.” Posteriormente en el capítulo referente al Petitorio expresa que con el carácter de autos, procede a demandar al ciudadano L.A.H.S., ya identificado en su carácter de ARRENDATARIO del inmueble en cuestión, para que convenga o en su defecto, a ello sea condenado por este Juzgado, en lo siguiente: “PRIMERO: En dar por resuelto, por su incumplimiento, el contrato de arrendamiento, ya identificado y acompañado “B” a este libelo, celebrado entre L.A.H.S. y mi mandante, quebrantamiento que se traduce en la falta de pago, en tiempo oportuno, de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril, Mayo y Junio del año de 2.003 en razón de lo cual el referido contrato se considera como de “PLAZO VENCIDO” y en consecuencia, devolver a mi representado el inmueble arrendado ya identificado también, completamente desocupado y en el mismo buen estado en que lo recibió al momento de comenzar la relación contractual del arrendamiento que en nombre de mi representado, hoy pido se resuelva; SEGUNDO: En pagar a mi mandante la suma de UN MILLON DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.280.000,oo) por concepto de los daños y perjuicios que el demandado (por no ejecutar su obligación en el contrato bilateral cuya resolución demandamos) le ha causado a mi mandante, cantidad que determinamos, calculamos y discriminamos a continuación, a saber: a) La utilidad que EL ARRENDATARIO, por el incumplimiento dicho, le ha privado (lucro cesante) a mi mandante y la cual hemos calculado, prudentemente, en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo) discriminada así: a1) TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,oo) por concepto del uso que el demandado ha hecho del inmueble arrendado durante los meses de Abril y Mayo del 2.003, cantidad que es la resultante de multiplicar dicha cantidad de meses impagados por el canon del arrendamiento que es de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,oo) cada mensualidad, todo ello de conformidad con la Cláusula Cuarta del contrato y con los Artículos 1.273 y 1.616 del Código Civil.- a2) OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,oo) por concepto del uso que el demandado ha hecho del inmueble arrendado durante la primera quincena del mes de Junio del 2.003, cantidad que es la resultante de dividir entre las DOS (2) quincenas que tiene el mes impagado, el canon del arrendamiento que es de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,oo) cada mensualidad, todo ello de conformidad con la Cláusula Cuarta del contrato y con los Artículos 1.273 y 1.616 del Código Civil.- b) La cantidad de OCHOCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 880.000,oo) por concepto de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento celebrado entre L.A.H.S. como ARRENDATARIO y mi mandante como ARRENDADOR, debido al incumplimiento de aquel según el ordinal anterior, cantidad que es la resultante de sumar la parte proporcional del canon correspondiente a la segunda quincena de este mes de Junio del 2.003 más los cánones de las mensualidades faltantes para vencerse el término de la prórroga del contrato en cuestión, es decir: desde el 1ro. de Julio del 2.003 hasta el 1ro. de Diciembre también del 2.003, ambas fechas inclusive y a razón de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,oo) cada uno de tales cánones, todo ello de conformidad con la Cláusula Cuarta del contrato cuya resolución se demanda y con los Artículos 1.616 y 1.273 del Código Civil.” Por su parte, el demandado, en el Capítulo III de su escrito de contestación, rechazó la estimación de la cuantía de la demanda “... por ser exagerada, acomodaticia e ilegal, ya que la misma no debería superar la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,oo), suma esta que sería la cantidad supuestamente insoluta, que no lo está por estar consignada, en cuanto a las otras cantidades las mismas no tienen asidero legal para reclamarse en razón de no existir ningún argumento legal suficiente para mantener la estimación hecha por la parte demandante”. Luego el demandante, en su escrito de contestación a las cuestiones previas y de rechazo en todas y cada una de sus partes a la contestación a la demanda por parte del demandado, expuso, entre otros aspectos, que la estimación de su demanda la realizó en función del mismo contrato de arrendamiento cuya resolución se solicita y fundamentado en el Código Civil. Y luego de transcribir la Cláusula Cuarta del contrato e indicar expresamente los Artículos 1273 y 1616 del Código Civil, señala que es en base a estas normas (Contrato y Código Civil) que calcula y estima prudentemente el monto de la demanda, estimación detallada al vuelto del folio CUATRO (4) y al folio CINCO (5) del libelo de la demanda, reproduciéndola en dicho acto en todas y cada una de sus partes, rogando del Tribunal su análisis a la luz de las normas y cláusula citadas. Ahora bien, hemos visto que si el demandado ha rechazado la estimación del actor, el Juez resolverá en punto previo en la sentencia definitiva, a cuyos efectos tendrá en cuenta los elementos de juicio que cursen en los autos, y en defecto o ausencia de éstos, determinará el valor sobre la base de su propia estimación. Así las cosas, en primer lugar, observa este Tribunal que al rechazar el demandado en forma pura y simple la estimación de la demanda, toca al demandante probar el monto de la misma; y al éste contradecir en forma pura y simple, en su escrito de contestación a las cuestiones previas y de rechazo a la contestación a la demanda, aquellos alegatos del demandado e insistiendo, a la vez, en su estimación fundamentándola debidamente, toca al demandado, igualmente, probar los alegatos en que basa su pretensión de impugnación de la estimación de la demanda. Advierte este sentenciador que ni la parte demandada ni la parte demandante probaron sus pretensiones de impugnación a la estimación de la demanda, por una parte, ni sus pretensiones de rechazo a tal impugnación, por la otra parte, en razón de lo cual y obligado como está este sentenciador a decidir la controversia planteada, se limitará a analizar los elementos de juicio que cursan en los autos. Es así como al examinar la documental constituida por el Contrato de Arrendamiento como instrumento fundamental de la acción acompañado por el actor a su libelo de la demanda, este sentenciador lo aprecia con todo el valor probatorio que se desprende de él, que al no haber sido impugnado se tiene por reconocido y tiene entre las partes y respecto a terceros la misma fuerza probatoria del instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y hace plena fe de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que se contrae el referido instrumento, de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. Es así como observa este Tribunal que se está en presencia, en principio, de la demanda de resolución de dicho contrato de arrendamiento por incumplimiento del demandado, más el pago de daños y perjuicios, fundamentada, al decir del demandante, en la Cláusula Cuarta del referido contrato de arrendamiento no impugnado y objeto de la demanda así como en los Artículos 1.167, 1.616 y 1.273 del Código Civil. Se observa que dicha cláusula establece, entre otros aspectos, que el canon mensual de arrendamiento será la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,oo) durante el plazo fijo de duración de este contrato y que “... La falta de pago de UN (1) canon mensual de arrendamiento dará pleno derecho a EL ARRENDADOR para considerar como de “PLAZO VENCIDO” el término por el cual se da en arrendamiento el inmueble objeto del presente contrato y solicitar la desocupación del mismo más el pago de los daños y perjuicios calculados de la siguiente manera: En una suma de dinero equivalente a la suma de las mensualidades faltantes para vencerse el término fijo de duración del presente contrato o de la prórroga, si la hubiere, más una suma de dinero equivalente a la suma de los meses impagados o no cancelados que originen la acción judicial de resolución del contrato y por el uso del inmueble que durante ese lapso ha hecho EL ARRENDATARIO. Los gastos judiciales o extrajudiciales y Honorarios de abogados que se causaren con motivo de la resolución de este contrato serán por cuenta de EL ARRENDATARIO.” (Resaltado y subrayado nuestro). Observa así este sentenciador que el libelo cumple con los Requisitos Formales de la Demanda previstos en el Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, especialmente con el del objeto, es decir con la pretensión o el petitum, el cual se ha determinado con precisión, consistente aquel en la indemnización de daños y perjuicios, ya que se especificaron éstos y sus causas. Se establece entonces y en cuanto a su significación económica, el valor de la demanda por lo cual este tribunal se declara competente por la cuantía por aplicación de los Artículos 29 y 36 eiusdem, referente este último a las causas relativas a arrendamientos concatenadas, aquellas normas, con los Artículos 10º y 33º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que aparte de especificarse los daños y perjuicios demandados y sus causas, buena parte de ellos se calculan en base al monto de las pensiones insolutas y las que están por vencerse de conformidad con la Cláusula Cuarta del referido contrato de arrendamiento y así se decide. De igual forma, observa este sentenciador que el demandante no ha estimado su demanda de conformidad con lo establecido en el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que el valor de la demanda no es matemáticamente difícil de apreciar en dinero, antes por el contrario: su valor es producto del cálculo que le ha permitido el título o la constancia de aquel valor, que en este caso, es el contrato de arrendamiento, más específicamente la Cláusula Cuarta del mismo. Nota este sentenciador que el demandante estima la demanda en la suma Bs. 1.280.000,oo por concepto de los daños y perjuicios que el demandado supuestamente le ha causado por su incumplimiento, cantidad que, aplicando el método de cálculo establecido en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento no impugnado, resulta, en primer lugar, de multiplicar el canon de arrendamiento mensual que es de Bs. 160.000,oo por la cantidad de meses impagados por el arrendatario durante abril, mayo y junio de 2003, ello por concepto de lucro cesante y que suman Bs. 480.000,oo y en segundo lugar de multiplicar el mismo canon de arrendamiento mensual, por la cantidad de meses faltantes para vencerse el término de la prórroga del contrato en cuestión, es decir: desde el 1ro. de Julio al 1ro. de Diciembre ambas fechas inclusive de 2.003 y que suma Bs. 800.000,oo) y por concepto de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento. Esto quiere decir, entonces, que estamos en presencia de una demanda apreciable en dinero cuyo valor fue fácilmente determinado matemáticamente en los términos establecidos en los Artículos 31 al 37, ambos inclusive, del CPC, y mediante los cuales el legislador se ocupa de establecer las reglas que rigen la cuantía de las demandas apreciables en dinero. Ahora bien, por cuanto la estimación del valor de la presente demanda no es producto de un acto eminentemente subjetivo del demandante, es decir, de una estimación o cálculo aproximado producto de una apreciación o valoración de un hecho objetivo, ya que, como se dijo, existe en autos la prueba o el título del cual se deriva el cálculo matemático de dicho valor y siendo éste la petición del pago de daños y perjuicios como consecuencia de la resolución del contrato de arrendamiento, solo le es dable al demandado impugnar la procedencia o no, en el momento procesal oportuno, de tales daños y perjuicios. Lo que es válido en sentido contrario, ya que igualmente le ocurre al demandante, es decir y como ya hemos visto, solo en el caso de que se esté en tramite de una demanda matemáticamente difícil de apreciar en dinero por que su valor no consta, la ley le otorga el derecho de estimar prudencialmente su demanda. Por las razones anteriores, este sentenciador concluye que este Juzgado es competente para conocer de la presente demanda; que su estimación fue correctamente determinada por el demandante y que la impugnación del demandado a dicha estimación no es procedente en derecho y así se decide. SÉPTIMO: En relación a la cuestión previa opuesta por el demandado en el Capítulo I de su escrito de contestación, fundada en el ordinal 3ro. del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por la insuficiencia del poder de la parte actora ya que, en palabras del demandado, fue otorgado para demandar a un tercero ajeno a esta relación jurídica, este Tribunal para decidir, hace las siguientes consideraciones: La representación judicial puede ser definida como la actuación en nombre de otro en el proceso, en completa sustitución de su voluntad, sin que tal actuación beneficie o perjudique al abogado representante. Puede ser clasificada según su origen en legal, constituida por los representantes sin poder, previstos en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil; judicial, representada por los defensores de oficio nombrados por el juez y convencional, que es la que surge con motivo de un contrato de mandato. Esta última corresponde, propiamente, a la figura del apoderado, pues sólo a éste se le otorga un poder general, es decir, para todos los juicios o un poder especial, o sea, para un juicio o tipo de juicio determinado. Ahora bien, cuando tales poderes no están otorgados en forma legal o son insuficientes, si bien es cierto que el representado tiene la opción de apropiarse de los resultados procesales si le son favorables o desecharlos si le son adversos, no es menos cierto que la contraparte tiene la carga de denunciar, en la primera oportunidad o cuando así lo indique la ley (Ord. 3, Art. 346 CPC en caso del demandado) la dicha ineficacia o insuficiencia del poder, desembarazando el proceso de causales de nulidad por indefensión que se prolonguen indefinidamente por una omisión negligente, imprudente o aviesa del litigante. Precisamente es el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil el que le permite al demandado, en el caso bajo análisis, denunciar la insuficiencia o ineficacia del contrato del mandato con el que actúa el Apoderado Judicial del demandante, que no es más que una defensa o cuestión previa que actúa como el despacho saneador del Código brasileño o el “fins de non recevoir” del derecho adjetivo francés, defensas previas que pueden ser clasificadas en cuatro grupos, según el tratamiento procedimental y los efectos que les asigna la ley, a saber: cuestiones sobre declinatoria de conocimiento, cuestiones subsanables, cuestiones que obstan la sentencia definitiva y cuestiones de inadmisibilidad, siendo que son cuestiones subsanables, reparables, remediables, las que según el artículo 350 eiusdem y como su propio nombre lo indica, pueden ser subsanadas por el actor; valga decir, la 2ª, 3ª, 4ª, 5ª y 6ª del artículo 346 ibídem. En este sentido, el Tribunal para decidir observa que el poder acompañado por el Apoderado Judicial del demandante a su libelo de la demanda, le fue otorgado, conjuntamente con otros abogados, por el propietario del inmueble arrendado y demandante en este caso, ciudadano F.M.G., su poderdante ya identificado, por ante la Notaría Pública Primera de Valencia en fecha 8 de agosto de 1994, bajo el Nº 47, Tomo 114, para ejercer, sostener y defender, conjunta o separadamente y en su nombre y representación, todos y cada uno de los derechos, acciones e intereses que le corresponden en el juicio que por Retracto Legal Arrendaticio tiene intentado el poderdante contra los ciudadanos O.M.G. e I.R.M.A., por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, expediente Nº 39599. Es evidente que no es un poder general, ya que fue otorgado para un juicio muy especifico y determinado que inclusive, ya se encontraba en curso para el momento de su otorgamiento, lo que lo convierte en un poder especial, es decir: Insuficiente, no apto o no idóneo, no es bastante para actuar en cualquier otro proceso que no sea para el cual fue concretamente otorgado. Es contra dicha insuficiencia que el demandado promueve, dentro del lapso legal, la cuestión previa prevista en el ordinal 3ro. del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. De igual forma observa este Tribunal que el Abogado Actor, también dentro del lapso legal, hace uso del derecho que le está conferido en el segundo aparte del artículo 350 eiusdem, consignando el poder que le fue otorgado por el demandante por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia en fecha 22 de septiembre de 2003, bajo el Nro. 39, Tomo 180 para ejercer, sostener, invocar y defender sus derechos, acciones e intereses, muy específicamente en este proceso, lo que lo hace un poder especial para este juicio, observando, de igual forma, que de conformidad con el artículo 151 del código adjetivo, el poder consignado está debidamente otorgado, lo cual ocurrió mucho tiempo antes de la promoción de la cuestión previa en comento y que de la lectura del mismo se advierte que, textualmente, “... su otorgamiento no revoca ni deja sin efecto ningún otro poder otorgado con anterioridad al apoderado aquí designado...”, ratificando su poderdante “... en todas y cada una de sus partes todas las actuaciones judiciales y extrajudiciales ...” que su Apoderado Judicial ha ejecutado en su nombre “... en este y en cualquier otro juicio, haciendo uso de todos los poderes que le he conferido con anterioridad, especialmente el que quedó autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valencia el 8 de agosto de 1994, bajo el Nº 47, Tomo 114 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.” Así las cosas, la cuestión previa promovida por el demandado y contenida en el ordinal 3ro. del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fue debidamente subsanada por el abogado actor, al cual se le tiene como apoderado judicial del demandante debidamente constituido en este juicio. Y así se decide. OCTAVO: En relación a la cuestión previa también opuesta por el demandado en el Capítulo I de su escrito de contestación, fundamentada en el ordinal 11vo. del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil toda vez que, en palabras del demandado, la demanda violenta lo establecido en el artículo 34, Literal A de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el cual se establece que las demandas por falta de pagos solo podrán intentarse cuando el arrendatario haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas, este Tribunal para decidir, hace las siguientes consideraciones: El carácter fundamental del contrato de arrendamiento en los términos definidos por el Artículo 1579 del Código Civil, consiste en que el que arrienda se obliga a dar al arrendatario el goce de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, despojándose de su derecho de goce en provecho del arrendatario, sin reservarse nada y a cambio de un precio o canon determinado, siendo que dicho contrato es consensual por que es perfecto desde que las partes se ponen de acuerdo sobre la cosa, precio y tiempo de duración; sinalagmático o bilateral, oneroso, de administración, puede ser conmutativo o aleatorio, es un contrato de tracto sucesivo o prolongado y su forma puede ser verbal o escrita. Vemos que el elemento tiempo es básico y primordial en el contrato de arrendamiento. Son tres entonces los elementos esenciales de validez del contrato de arrendamiento: El consentimiento de las partes, una cosa y un precio o alquiler o canon y respecto a estos elementos, hay analogía completa entre el contrato de arrendamiento y el de la venta; pero en el arrendamiento, insistimos, hay otro elemento esencial: el tiempo de duración, que no existe en la venta, pues en ésta la cosa se entrega para siempre, a perpetuidad; es esencial que en el arrendamiento las partes se pongan de acuerdo sobre el término del contrato, puede inclusive ser indefinido, pero debe convenirse en un término. No está permitido un arrendamiento perpetuo. En este sentido, el Código Civil, mediante los Artículos 1580, 1581 y 1582, limita la duración de los contratos de arrendamiento. Observamos entonces que los contratos de arrendamiento pueden ser indefinidos, pero lo lógico es que las partes deben convenir en un término ya que no está permitido un arrendamiento perpetuo; de lo contrario, el Código Civil, como hemos visto, limita la duración de los contratos de arrendamiento. DOMINICI expresa que la ley limita el derecho que asiste al propietario de arrendar hasta cierto tiempo, para impedir que por ese medio del arrendamiento se oculte una verdadera enajenación de la cosa. Es por ello que a las características al inicio indicadas, hay que agregarle la de la temporalidad en todo caso, en el sentido de que los efectos del contrato de arrendamiento tienen o están limitados a un período de tiempo, aun tratándose de un contrato por tiempo indeterminado: no puede, como ya analizamos, producir efectos por todo el tiempo. El tiempo en el contrato de arrendamiento es fundamental por que, además, señala a las partes el momento (temporal) para el cumplimiento. Así, por ejemplo, el arrendatario debe pagar la pensión arrendaticia en la época fijada en el contrato (contrato a plazo fijo o por tiempo determinado) o por la Ley (contrato por tiempo indeterminado). Este tribunal sostiene que la expresión “CIERTO TIEMPO” utilizada por el Art. 1579 del Código Civil debe asimilarse a “TIEMPO DETERMINADO” y si esto es así, nuestro Código Civil en el referido artículo solo se ocupa, solo le interesa, en cuanto a la duración del contrato de arrendamiento, el contrato a plazo fijo o por tiempo determinado. La expresión “POR CIERTO TIEMPO” entraña una exclusión de los arrendamientos perpetuos por una parte y además como una exclusión de su calificación arrendaticia por tránsito hacia otras figuras jurídicas. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes, generalmente, establecen el término inicial, o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios, y asimismo indican el término final, es decir, el momento en que esa longitud temporal concluye. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del “contrato por tiempo determinado”. En el contrato de arrendamiento, las partes, generalmente establecen claramente los términos inicial y final, al propio tiempo que han podido establecer su intención y voluntad expresa de que al vencerse el término final o fijo, el contrato continuará por otro lapso igual a la misma longitud o distancia temporal porque, entonces, allí los efectos no cesan ya que el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue. Esa prolongación del lapso temporal, hace automáticamente que el contrato continúe produciendo los efectos, estos naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia. Cuando en una cláusula se han estipulado PRORROGAS SUCESIVAS de forma tal que no deje lugar a interpretaciones, al efectuarse las dichas prórrogas en forma automática, por más que las mismas se hayan prolongado en el tiempo, no convierten la relación arrendaticia en contratos a tiempo indeterminado. Simplemente porque la voluntad de los contratantes ab-initio fue de continuar con el vínculo jurídico al vencerse la duración del contrato o de sus sucesivas prórrogas, siempre y cuando no se hubiese dado un hecho que pusiese fin a la relación. En realidad las prórrogas que surjan serán siempre a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado y en caso de incumplimiento la acción resolutoria es la que resulta aplicable, por que estos contratos no pueden terminarse, en principio, sino por causa de incumplimiento el cual solo puede ser valorado por el órgano jurisdiccional. El tiempo de duración en el contrato puede ser de dos clases en relación a los inmuebles: los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo y los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado. Surge el primero cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal establecido en el contrato y mediante el pago de un precio. El plazo fijo o tiempo determinado viene a ser esa longitud temporal, específica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer cuando se inicia y cuando termina la relación contractual arrendaticia. Los hechos jurídicos – el contrato es uno de ellos – se producen en una fecha determinada y en un lugar concreto. Por consiguiente, la fecha incide sobre la formación del hecho contractual y sobre sus consecuencias. En cuanto a los contratos a tiempo indeterminado nuestro Código Civil regulaba todo lo atinente a la figura de la tácita reconducción, es decir: la transformación de los contratos de tiempo determinado a indeterminado por el solo vencimiento del término fijo sin que el propietario-arrendador se opusiera (deshaucio) a que el arrendatario continuara ocupando el inmueble, después de vencido dicho término (Arts. 1600 y 1614) y por consiguiente, para que el arrendador pudiera obtener la desocupación del inmueble, en caso de incumplimiento del arrendatario (falta de pago de las pensiones arrendaticias) debía seguir el juicio de desocupación y no el de la resolución el contrato. En cuanto al contenido del Artículo 1614, el legislador parecía referirse a los contratos en los que las partes sólo habían establecido un PLAZO FIJO sin hablar nada de la prórroga del contrato. Toda esta última situación de la tácita reconducción y las acciones de resolución y desalojo por incumplimiento, en sus casos, fue ¿superada? ¿modificada? ¿cambiada? ¿derogada? por la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al establecer, entre otras novedades, por una parte, la unificación, en el solo procedimiento breve, de las demandas por desalojo y sus causales y de cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento así como cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos (Art. 33 y sgtes.) y por la otra, la figura de la Prórroga Legal mediante la cual los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste no se transformará a tiempo indeterminado sino que se prorrogará a tiempo determinado también, obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las reglas, condiciones, lapsos y términos previstos en los Artículos 38 y siguientes de la novísima ley. Así las cosas, nos preguntamos ¿Y que es, entonces, un contrato a tiempo indeterminado? Ya hemos visto que según el Artículo 1579 del Código Civil, pareciera que el propio legislador previó en el Código la exclusión de los contratos por tiempo indeterminado en cuanto a su regulación para dejar esta a la legislación especial que habría de dictarse. Esto se deduce del texto normativo del Artículo 1611 eiusdem que establece: “Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente”. Es así que en el pasado reciente el tema de los contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado estuvo regulado por un conjunto de normas especiales como lo fueron la Ley de Regulación de Alquileres y su reforma parcial, el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y el Reglamento de ambas así como otras disposiciones administrativas y demás disposiciones del Código Civil no contrarias a tales cuerpos normativos. Y a partir del 1º de enero del año 2000 por el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que derogó a todas aquellas normas anteriores y a las demás disposiciones contrarias a dicho Decreto-Ley, incluidas algunas disposiciones del Código Civil. Ahora bien, sin dar una definición, podemos anotar un idea conceptual diciendo que un contrato de arrendamiento es a TIEMPO INDETERMINADO cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo y mediante la percepción del pago arrendaticio. Con la legislación especial anterior se le agregaba a esta definición la Tácita Reconducción. Otro aspecto que este Tribunal debe considerar para decidir la cuestión previa que nos ocupa, es el referente a la extinción de los contratos, las causas de extinción de los contratos de arrendamiento según nuestro derecho positivo y más específicamente, las causas de resolución y entre ellas a las propiamente dichas. Es así como la extinción es “... en sentido amplio, el fin de una relación arrendaticia válida, cualquiera que sea la causa que la produzca. En sentido más restringido, son causas de extinción aquellas que operan ipso iure, ya sea por hallarse prevista en el contrato, o en la ley su actuación automática, o por derivar ésta de la propia naturaleza de la causa en cuestión”. Esta definición es perfecta, pues abarca todas las causas de extinción posibles: por ministerio de la Ley, por voluntad de las partes, o por una de ellas o por los principios generales del derecho. Acogiendo tal clasificación, adaptándola a la legislación positiva venezolana, tenemos causas de extinción extrictu sensu (La destrucción total o parcial de la cosa; la muerte del inquilino cuando no deja herederos; la confusión; el mutuo acuerdo o mutuo disenso; las causas de extinción en virtud de la Ley; la evicción; que el arrendatario emplee la cosa arrendada para un uso distinto de aquel a que se ha destinado; el vencimiento del término fijado en el contrato; el no uso de la cosa arrendada por parte del inquilino; el arrendamiento hecho en fraude de los acreedores y la expropiación del inmueble por causa de utilidad pública) y de resolución propiamente dichas, las cuales se producen, en primer lugar, por la condición resolutoria tácita propia e implícita en todos los contratos bilaterales, incluyendo, por supuesto, a los arrendamientos, y a la cual se refiere el Artículo 1167 del Código Civil, según el cual “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo”, siendo ejemplo de incumplimiento por parte del inquilino, el deterioro del inmueble o el no pago puntual de los cánones de arrendamiento. Además de esta cláusula resolutoria tácita, las partes pueden estipular otras causas de resolución en el contrato que redacten y la falta de cumplimiento de esa cláusula dará derecho a solicitar la resolución o ejecución del contrato, a elección de la parte perjudicada. Estas cláusulas estipuladas por las partes expresamente se conocen con el nombre de cláusulas resolutorias expresas contenidas en casi todos los contratos de arrendamiento escritos. La acción resolutoria es un derecho, una facultad opcional; la condición es un hecho o acontecimiento futuro e incierto. Las condiciones resolutorias pueden ser expresas o convencionales y tácitas o de derecho. La condición resolutoria expresa o convencional, es aquella que se ha establecido explícitamente en el contrato. A cada momento estamos leyendo cláusulas contractuales donde se establece que si tal hecho no se produce o cumple, se declarará terminado o resuelto el contrato. Se ha sostenido que, sea por la ley o por el contrato, la condición resolutoria expresa opera de PLENO DERECHO, ipso jure, lo cual significa que el Juez no deberá PRONUNCIARSE sobre la resolución, sino solamente DECLARARLA, después de haber constatado que la condición resolutoria expresa forma un PACTUM ADJECTUM del contrato y que se han verificado todas las condiciones a las cuales estaba subordinado. El acreedor tiene la facultad y no la obligación de solicitar la resolución del contrato. Podría, en efecto, pedir el cumplimiento si así lo prefiere; pero una vez tomada una vía deberá esperarse la decisión para escoger la otra: No hay renuncia implícita, por la escogencia. Como cuestión importante anotamos que la resolución no procede siempre de una CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPRESA O CONVENCIONAL, pues en la mayoría de los casos, como ya se dijo, las partes ni siquiera establecen esa condición y sin embargo, el contrato puede resolverse cuando ocurra el incumplimiento por cualquiera de las partes. Ahora bien, la condición tácita, implícita o sobreentendida es aquella que se considera contenida en los contratos sin necesidad de establecerse expresamente. Hechas las consideraciones anteriores, debemos decir que la acción resolutoria es el derecho que tiene la parte cumpliente o que ofrece eficazmente cumplir, de pedir la terminación judicial del contrato, si la otra no cumple con su correspectiva obligación. Por consiguiente, dicha acción es un “derecho tácito contractual” y, como tal, una “facultad opcional”, una “potestad”, por el cual se interviene para que el Estado actúe a través del órgano jurisdiccional y declare terminado el contrato y la consiguiente extinción del vínculo jurídico existente que une a los sujetos activos y pasivos el la relación incumplida por uno de ellos. Ahora bien: ¿Qué es la acción de desalojo? Algunos autores e incluso algunas decisiones judiciales, han distinguido entre desalojo y desocupación, señalando casi de manera normativa que la “acción de desalojo” está reservada a los contratos a tiempo indeterminado cuando se incoa por alguna causal del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (antes el similar Artículo 1º del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas). En tanto que la “desocupación” puede darse, entre otros casos, para el despido de inquilinos sujetos a contratos a tiempo determinado. Pero en la práctica su diferencia es sólo de importancia lingüística semántica. Por lo general ambos términos se aceptan para obtener el despido del inquilino sujeto a un contrato a tiempo indeterminado. Entre nosotros se han usado indistintamente las expresiones juicio de desalojo y juicio de desocupación. Y entendemos por el mismo, en palabras del Dr. F.M.R., como “El procedimiento especial (hoy juicio breve) a seguirse por ante el Tribunal competente, en razón del territorio y de la cuantía, para lograr el despido o lanzamiento del inquilino sujeto a un contrato a tiempo indeterminado, por alguna de las causales establecidas en el (derogado) Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (hoy similar Artículo 34 de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) ...” (Paréntesis y aclaratorias de quien suscribe esta sentencia). Los autores se preguntan:¿Cuándo procede el juicio de desalojo y cuando el de resolución para obtener el despido del inquilino? Y se responden que el especialísimo procedimiento de desalojo (hoy juicio breve) contemplado en la letra “a” del Artículo 1º del (derogado) Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (hoy Artículos 33 y siguientes, Capítulos I y II del Título IV de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) únicamente procede contra el inquilino cuyo contrato de locación sea a tiempo indeterminado (según las causales del Artículo 34 de la nueva ley). En tanto que la resolución contractual, cuya acción, de ser declarada con lugar (hoy juicio breve también según Artículo 33 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) trae como corolario la desocupación inmediata del inmueble, aplicase a los contratos a tiempo determinado cuando el inquilino ha dejado de dar cumplimiento a alguna de sus obligaciones contractuales (falta de pago de los cánones de arrendamiento, por ejemplo, en aplicación de la condición resolutoria expresa) o legales (Artículo 1167 CC en aplicación de la condición resolutoria tácita) (Paréntesis y aclaratorias de quien suscribe esta sentencia). Hecha las anteriores consideraciones, este Tribunal para resolver y decidir la cuestión previa planteada, observa: El contrato de arrendamiento acompañado por el demandante como documento fundamental de su pretensión, establece en su Cláusula Tercera que “De manera expresa se establece y así lo acepta EL ARRENDATARIO, que el plazo fijo de duración del presente contrato será por el término de UN (1) AÑO contado a partir del PRIMERO DE DICIEMBRE DEL AÑO DOS MIL UNO (1-12-2001), finalizando por lo tanto el PRIMERO DE DICIEMBRE DEL AÑO DOS MIL DOS (1-12-2002). Este plazo fijo de duración o término del presente contrato podrá prorrogarse por lapsos iguales de UN (1) AÑO cada vez, siempre y cuando cualquiera de las partes no dé aviso o no manifieste por escrito a la otra, su voluntad de no prorrogar el contrato, con no menos de TREINTA (30) DIAS consecutivos de anticipación al vencimiento del término fijo o de la prórroga, si la hubiere.” (Subrayado nuestro). Es de observarse que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado ya que su duración se determinó en un plazo fijo de un (1) año, con una fecha de inicio y una fecha de terminación claramente establecidas. Observa también este Tribunal que en dicha cláusula se conviene en que dicho plazo fijo de duración podrá prorrogarse por lapsos iguales de un (1) año cada vez, siempre que una de las partes no dé aviso por escrito a la otra, su voluntad de no prorrogar el contrato antes del lapso fijado en la misma. Es decir, que la cláusula bajo análisis ha estipulado, debidamente reglamentadas, PRORROGAS AUTOMATICAS SUCESIVAS, lo que indica que las extensiones del plazo fijo del contrato que surjan serán siempre, también, a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado, lo que quiere decir, según la doctrina, que por más que las prórrogas se hayan prolongado en el tiempo, no convierten la relación arrendaticia en contratos a tiempo indeterminado. Simplemente porque la voluntad de los contratantes ab-initio fue la de continuar con el vínculo jurídico al vencerse la duración del contrato o de sus sucesivas prórrogas, siempre y cuando no se hubiese dado un hecho que pusiese fin a la relación. Además no consta en autos que alguna de las partes haya dado aviso a la otra, en el tiempo hábil previsto en la cláusula, acerca de su voluntad de no prorrogar el tiempo del contrato, que por cierto, no hubiera transformado el tiempo del contrato en indeterminado, como sucedía en aplicación de la legislación especial anterior, sino que, en todo caso, hubiera continuado a tiempo determinado en virtud de la Prórroga Legal prevista en la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es así como este sentenciador concluye, en este punto, que el presente contrato se celebró inicialmente a tiempo determinado y que era a tiempo determinado para el momento en que se inició la presente demanda por encontrarse prorrogado por un plazo fijo de un (1) año que vencía el 1º de diciembre de 2002 y que aún lo es en la fecha presente y así se decide. De igual forma, este sentenciador observa que la Cláusula Cuarta del referido contrato establece que: “El canon mensual de arrendamiento será la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,oo) durante el referido plazo fijo de duración de este contrato. En caso de prórroga, las partes contratantes acordarán, de mutuo acuerdo, el correspondiente canon de arrendamiento, tomando en cuenta siempre los índices de inflación según cifras emanadas del Banco Central de Venezuela. Estos cánones serán cancelados por mensualidades adelantadas en la persona de EL ARRENDADOR o de quien éste indicare por escrito dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes. La falta de pago de UN (1) canon mensual de arrendamiento dará pleno derecho a EL ARRENDADOR para considerar como de “PLAZO VENCIDO” el término por el cual se da en arrendamiento el inmueble objeto del presente contrato y solicitar la desocupación del mismo más el pago de los daños y perjuicios calculados de la siguiente manera: ... omissis ...” (Subrayado nuestro). Amén de que la cláusula ratifica la determinación fija y precisa del tiempo del contrato, la misma establece que en el contrato de arrendamiento objeto de esta demanda, aparte de la condición resolutoria tácita propia e implícita en todos los contratos bilaterales, incluyendo, por supuesto, a los arrendamientos y a la cual se refiere el Artículo 1167 del Código Civil, está presente una condición resolutoria expresa o convencional, que no es más que aquella que se ha establecido explícitamente en el convenio arrendaticio, la cual opera de PLENO DERECHO, ipso jure, es decir: que el Juez no deberá PRONUNCIARSE sobre la resolución, sino solamente DECLARARLA, después de haber constatado que la condición resolutoria expresa forma un pacto dentro del contrato y que se han verificado todas las condiciones a las cuales estaba subordinado. Así las cosas se hace necesario determinar si los puntos examinados encuadran dentro de los fundamentos de hecho de las normas pertinentes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios utilizados por el demandado en apoyo de la pretensión de la cuestión previa promovida, es decir: comprobar si es procedente o no el alegato presentado como defensa inicial del demandado. Es así como los Artículos 33 y 34 de la referida Ley Especial establecen: “Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, ... omissis ... y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía. (resaltado nuestro)” Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.- b) ... ; c) ... ; d) ... ; e) ... ; f) ... y g) ... “ Observa este sentenciador que los artículos citados establecen con meridiana claridad algunos aspectos. En primer lugar que tanto las demandas por desalojo del inquilino del inmueble arrendado como las de resolución de un contrato de arrendamiento y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al procedimiento breve previsto Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía. Esta ley especial entonces, unifica, agrupa, establece, de conformidad con el Artículo 33, un mismo procedimiento para las demandas por desalojo del inquilino y las de resolución de contratos de arrendamiento y las cuales se tramitarán conforme a las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al procedimiento breve, lo que no sucedía anteriormente, cuando ambas demandas se tramitaban conforme a procedimientos distintos. Y en segundo lugar, muy parecido por cierto a lo que dictaminaba la legislación especial anterior, establece, en el encabezamiento del Artículo 34 las condiciones de procedencia para las demandas por desalojo del inquilino del inmueble arrendado, a saber: 1) Que se esté en presencia de un contrato de arrendamiento; 2) que el mismo sea verbal o por escrito y 3) que lo sea a tiempo indeterminado. Además este mismo artículo establece taxativamente un conjunto de causales que dadas las condiciones de procedencia, facultan al arrendador para desalojar al arrendatario cuando, por ejemplo, éste haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, según el literal “a” de la norma citada. Por otra parte, la norma citada en su Parágrafo Primero expresa que cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c), deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, dejando a salvo, según su Parágrafo Segundo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en la norma. Entendemos que la ley comentada distingue entre las demandas por desalojo y las demandas por resolución, al establecer para aquellas, condiciones de procedencia y causales muy específicas, dejando para las demandas de resolución que sea el mismo contrato o el Código Civil, los que establezcan las condiciones resolutorias expresas o convencionales y tácitas o legales, respectivamente, como condiciones de procedencia de las mismas. En este sentido, observa este sentenciador, que los hechos alegados por el demandado con motivo de la cuestión previa bajo análisis, no encuadran dentro de los fundamentos de hecho de las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y utilizadas, como ya dijimos, en apoyo de dicha pretensión. Efectivamente, si bien es cierto que el contrato objeto de esta demanda es de arrendamiento y es escrito, lo es a tiempo determinado y se encontraba prorrogado, también a tiempo determinado, para el momento en que se inició el procedimiento, siendo que el Artículo 34 es muy claro y preciso cuando establece requisitos de procedencia y causales para las demandas por desalojo de inmuebles arrendados bajo contratos de arrendamiento, verbales o escritos, pero a tiempo indeterminado. Además y a pesar que la Ley Especial establece el mismo procedimiento para las demandas por desalojo del inquilino de un inmueble arrendado bajo contrato a tiempo indeterminado y para las demandas por resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, no es menos cierto que estamos en presencia, específicamente, de una demanda por resolución de contrato, lo cual se deriva de hechos concretos que es necesario señalar. Ciertamente, consta del libelo de la demanda que el demandante expresa que su pretensión no es por desalojo del inquilino del inmueble arrendado a tiempo indeterminado, sino que lo es por resolución por incumplimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado el cual acompañó como documento fundamental de su pretensión, todo lo cual se evidencia al expresar que demanda al ciudadano L.A.H.S. para que convenga o a ello sea condenado, en dar por resuelto el contrato de arrendamiento que F.M.G. tiene celebrado con aquel, por su incumplimiento por la falta de pago, en tiempo oportuno, de los cánones de arrendamiento indicados en el libelo, lo que significa entonces que el demandante escogió la acción de resolución de la convención y no su ejecución, más el pago de daños y perjuicios y es cierto además, como alega el actor, que la resolución de un contrato de arrendamiento por su incumplimiento procede cuando su duración es a tiempo determinado, como lo establece el Artículo 33 de citada ley citada, resolución de contrato que de igual forma establece, por argumento en contrario, el Artículo 34, también citado, cuando se refiere al desalojo del inquilino del inmueble arrendado, verbal o escrito, a tiempo indeterminado. Finalmente, en este punto debemos agregar que en realidad las prórrogas que surjan serán siempre a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado, contrato generalmente escrito, como el de autos, y en caso de incumplimiento la acción resolutoria es la que resulta aplicable, por que estos contratos no pueden terminarse, en principio, sino por causa de incumplimiento el cual solo puede ser valorado por el órgano jurisdiccional. Así las cosas, este sentenciador concluye que la cuestión previa bajo análisis no es procedente y así se decide. NOVENO: Ahora bien, decididas la impugnación a la estimación de la demanda y las cuestiones previas promovidas por el demandado, pasa este sentenciador a resolver el fondo de la presente causa, lo cual hace en los siguientes términos, a saber: Al analizar la documental constituida por el Contrato de Arrendamiento como instrumento fundamental de la acción acompañado por el actor a su libelo de la demanda, este Tribunal, como ya se dijo, lo aprecia con todo el valor probatorio que se desprende de él, que al no haber sido impugnado se tiene por reconocido y tiene entre las partes y respecto a terceros la misma fuerza probatoria del instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y hace plena fe de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que se contrae el referido instrumento, de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. En cuanto a las documentales constituidas por los recibos de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de Abril, Mayo y Junio de 2003, tal y como se desprende de los recibos que en seis (6) folios útiles (3 originales y 3 copias) marcados del UNO (1) al TRES (3) también acompañó el actor a su libelo de la demanda como instrumentos fundamentales de la acción, los cuales evidencian el estado de morosidad por concepto de canon de arrendamiento correspondientes a los meses señalados ut supra, este Tribunal los aprecia con todo el valor probatorio que se desprende de los mismos, ya que al no haber sido impugnados se tienen por reconocidos y tienen entre las partes y respecto a terceros la misma fuerza probatoria del instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y hacen plena fe de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que se contraen los referido instrumentos, de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el arrendatario no dio cumplimiento a lo establecido en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento y así se decide. DECIMO: Al analizar las pruebas promovidas por el demandado, referentes al mérito favorable de los autos que cursan en el expediente y especialmente con relación a la instrumental constituida por la copia de los recibos de la consignación de los cánones de arrendamiento demandados, correspondientes a los meses de mayo y junio, realizada, conjuntamente con los meses de julio, agosto y septiembre de 2003, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San D.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, este Tribunal los aprecia con todo el valor probatorio que se desprende de los mismos, no solo por emanar dicha copia del referido Tribunal, sino que al no haber sido impugnados se tienen por reconocidos y tienen entre las partes y respecto a terceros la misma fuerza probatoria del instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y hacen plena fe de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que se contraen los referido instrumentos, de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. Sin embargo, observa este Tribunal, por una parte, que tal consignación se realizó en la fecha del 8 de septiembre de 2003 y no, como lo expresó el demandante, el 15 de septiembre de 2003, siendo que el correspondiente recibo librado por el Juzgado Segundo de los Municipios es de fecha 9 de septiembre del mimo año, no constando en autos que tal consignación haya sido notificada al demandante a tenor de lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por la otra parte, observa este Tribunal que en dicho recibo no aparece consignado el canon de arrendamiento demandado correspondiente al mes de Abril de 2003. Además no aparece demostrado en autos que el referido canon le haya sido pagado directamente al propietario del inmueble arrendado, por lo cual se habría emitido el recibo correspondiente que el demandado traería a los autos, tal y como lo afirmó en su contestación. Toda esta situación hace concluir al Tribunal, que el arrendatario no dio cumplimiento a lo convencionalmente pactado en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento, concordante con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de lo cual y en v.d.a. 56 eiusdem, este Tribunal aprecia que la referida consignación no fue legítimamente efectuada, por lo cual y ratificando lo expresado supra, se evidencia el estado de morosidad por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril, Mayo y Junio del 2003 considerándose al arrendatario en evidente estado de insolvencia y así se decide. DECIMO PRIMERO: Por cuanto el Apoderado Judicial del demandado no desvirtuó la pretensión de la parte actora, basa en el incumplimiento, por parte del arrendatario, del contrato, en una de las principales obligaciones que le corresponde como inquilino, como es la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, tal y como lo establece el Artículo 1592 del Código Civil en su numeral segundo así como la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, y no haber dado cumplimiento el Apoderado Judicial con la obligación que le impone la Ley en cuanto a probar sus afirmaciones de hecho alegadas en la contestación de la demanda así como prevé el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concluye este sentenciador que la presente demanda debe prosperar y así se decide. En virtud de los fundamentos que anteceden este Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San D.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara SIN LUGAR la impugnación del demandado a la estimación de la cuantía de la demanda; SIN LUGAR las cuestiones previas promovidas por el demandado y CON LUGAR la demanda intentada por el Abogado A.B.R., apoderado judicial del ciudadano F.M.G. por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO contra el ciudadano L.A.H.S., todos identificados. En consecuencia queda resuelto el contrato celebrado en fecha 1º de diciembre de 2001, cuyo objeto lo constituye un inmueble constituido por un (1) apartamento y su puesto para estacionamiento de vehículos, distinguidos ambos con el Nro. 1-4, situado, el apartamento, en el Primer Piso del edificio Rojas Queipo, jurisdicción de la Parroquia San J.d.M.V.d.E.C. y se condena al demandado en: PRIMERO: Entregar al demandante el inmueble objeto del contrato resuelto, completamente desocupado y solvente en el pago de todos los servicios públicos y privados prestados al mismo. SEGUNDO: Pagar al demandante los daños y perjuicios causados y demandados, que ascienden a la suma de UN MILLON DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.280.000,oo), que es la resultante, en primer lugar, de multiplicar el canon de arrendamiento mensual que es de Bs. 160.000,oo por la cantidad de meses impagados o incumplidos por el arrendatario durante abril, mayo y junio de 2003 que han originado la presente acción y por el uso del inmueble que durante aquel lapso hizo el demandado (lucro cesante) y que suman Bs. 480.000,oo y en segundo lugar, de multiplicar el mismo canon de arrendamiento mensual, por la cantidad de meses que, para la fecha de la demanda, faltaban para vencerse el término de la prórroga del contrato en cuestión, es decir: desde el 1ro. de Julio del año 2003 hasta al 1ro. de Diciembre del mismo año, ambas fechas inclusive y que suman Bs. 800.000,oo y por concepto de la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, todo ello de conformidad con el método de cálculo establecido en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento objeto de esta demanda; TERCERO: Pagar al demandante los daños y perjuicios que se sigan causando hasta la fecha en que se produzca la sentencia definitiva que ponga fin al proceso y calculados de la misma manera que la señalada en la condenatoria anterior y establecida en la Cláusula Cuarta del contrato, es decir, multiplicando el canon de arrendamiento mensual que es de Bs. 160.000,oo por la cantidad de meses que falten para que la sentencia que ponga fin a este juicio, quede definitivamente firme; QUINTO: Al pago de las costas originadas en el presente juicio de acuerdo a lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Notifíquese a las partes conforme a lo establecido en el Artículo 251 eiusdem, en concordancia con el Artículo 233 ibidem. Regístrese. Publíquese y déjese copia de la presente decisión en los archivos de este Tribunal previa certificación por Secretaria. Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San D.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia a los dieciocho (18) días del mes de abril de dos mil cinco. Años 194º de la Independencia y 146º de la Federación.

El Juez Provisorio,

Abog. O.G.L.

La Secretaria,

Abog. A.J.N..

En la misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó la anterior sentencia, siendo la 10:00 de la mañana y se dejó copia en los archivos de este Tribunal.

La Secretaria,