Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de Carabobo, de 20 de Noviembre de 2007

VENEZUELA REPUBLICA BOLIVARIANA DE

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: AGENCIA DE LOTERIAS LA SUPER I, C.A., en la persona de su Gerente ciudadano A.E.H.L..

APODERADOS: ABGS. A.M.L. Y J.G.B.M..

DEMANDADA: INVERSIONES ARMORE, C.A Y RODRIGUEZ & RIVERO RODRICA, C.A.

MOTIVO: PREFERENCIA OFERTIVA

EXPEDIENTE: Nro. 16.102.-

En fecha 21 de mayo de 2007, el ciudadano A.E.H.L. Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad 7.104.930, actuando en su condición de Gerente de la Sociedad de Comercio AGENCIA DE LOTERIAS LA SUPER I, C.A., asistido por el Abogado A.M.L., presentó demanda por ante el Juzgado Distribuidor contra las Sociedades de Comercio INVERSIONES ARMORE, C.A., y RODRIGUEZ & RIVERO, RODRICA, C.A., por PREFERENCIA OFERTIVA sobre un Inmueble constituido por un (1) local comercial distinguido con el Nro. PB-02, ubicado en el Centro Comercial Paseo L.P.S.B., Municipio V. delE.C.. Admitida la demanda por auto de fecha 30 de Mayo de 2007 se ordenó la citación de la parte demandada. Por diligencia de fecha 04 de junio de 2007 el ciudadano A.E.H.L. en su carácter de de la Sociedad de Comercio AGENCIA DE LOTERIAS LA SUPER I, C.A., y otorgó poder Apud Acta a los Abogados A.M.L. y J.G.B.M. , inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 19.186 y 39.844 respectivamente. Mediante escrito de fecha 04 de Junio de 2007 el Abogado A.M.L. insistió en que se le decrete la medida preventiva innominada solicitada. Por Auto de fecha 05 de junio de 2007 se abrió cuaderno de medidas y el Tribunal declaró procedente la medida cautelar solicitada y acordó mantener a la arrendataria Agencia de Loterías la Super I, en posesión del inmueble objeto de la demanda. Mediante diligencia de fecha 26 de julio de 2007 compareció el ciudadano E.R.P. actuando como Gerente de RODRIGUEZ & RIVERO, RODRICA, C.A., asistido por el Abogado F.D.O. inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 62.020 en nombre de su representada se dio por citado. En esa misma fecha compareció el ciudadano H.A.M. actuando como Presidente de INVERSIONES ARMORE, C.A., y asistido por el mismo Abogado se dio por citado. Llegada la oportunidad de la contestación de la demanda compareció el demandado y presentó escrito de contestación a la demanda. En fecha 31 de julio de 2007 compareció el ciudadano H.A.M. en su carácter de Presidente de Inversiones Armore, C.A., y otorgó Poder Apud Acta al Abogado F.D.O.. En esa misma fecha compareció el ciudadano E.R.P. en su carácter de Director Gerente de RODRIGUEZ & RIVERO, RODRICA, y otorgó Poder Apud Acta al Abogado F.D.O.. Mediante diligencia de fecha 08 de Agosto de 2007 el Abogado A.M. impugnó los poderes Apud Acta otorgados por las empresas demandadas por cuanto en otorgamiento no se dio cumplimiento a los requisitos exigidos en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil. En Fecha 13 de Agosto de 2007 comparecieron los ciudadanos E.R.P. y H.A.M. procediendo como Director Gerente de Rodríguez & Rivero Rodrica, C.A., el primero y Presidente de Inversiones Armore el segundo y otorgaron un nuevo poder Apud Acta al Abogado F.D.O. y en el mismo subsanaron el defecto hecho valer por la contraparte. En la oportunidad de la promoción de las pruebas ambas partes las promovieron.

I

DE LOS HECHOS

Del libelo de la demanda se desprende, que la acción intentada es Preferencia Ofertiva, Quedando la litis planteada de la manera siguiente:

POR LA PARTE ACTORA: Narra la demandante en el libelo de la demanda que consta de documento público debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de V. delE.C. en fecha 01 de junio de 2004, bajo el N° 20, tomo 100, de los libros de autenticaciones respectivos y el cual en original acompañó marcado “B” que su representada la Sociedad de Comercio AGENCIA DE LOTERIAS LA SUPER I, C.A., celebró un contrato de arrendamiento a termino fijo de dos (2) años con la Sociedad de Comercio de este domicilio Inversiones Armore, C.A., constituida mediante Acta Constitutiva Estatutaria, participada e inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de La Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 29 de Abril de 1997, bajo el N° 16, tomo 44-A, a través de su mandataria la Sociedad de Comercio de este domicilio Rodríguez y Rivero, Rodrica, C.A., constituida mediante acta constitutiva estatutaria, participada e inscrita por ante el registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 06 de marzo de 1998, bajo el N° 15, tomo 18-A, representada por su Directos Gerente, ciudadano E.A.R.P., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad N° 3.192.675, de este domicilio. Que según lo establecido en la cláusula primera del referido contrato, le fue cedido en arrendamiento a su representada un inmueble propiedad de la Sociedad de Comercio Inversiones Armore, C.A., constituido por un local comercial en obra gris distinguido con el N° PB-02, ubicado en el Centro Comercial Paseo Lara, Nivel Planta Baja, situado en la Avenida Lara, Parroquia San Blas, Municipio V. delE.C., con una superficie de ciento cuarenta y seis metros cuadrados con noventa decímetros cuadrados (146,90 mtrs.2). Que quedó igualmente establecido en la cláusula segunda, de dicho contrato de arrendamiento que el canon mensual sería la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00) el cual sería incrementado anualmente tomando como base de calculo el Indicie de precios al consumidor (IPC) del área Metropolitana de Caracas, debiendo ser pagado por adelantado durante los primeros cinco (5) días de cada mes. Que en la cláusula tercera que dicho contrato de arrendamiento tendría una duración de dos (2) años fijos contados a partir del 01 de junio de 2004, no prorrogable, a cuyo vencimiento se consideraría terminado el mismo, sin necesidad de desahucio ni notificación alguna al respecto, a menos que las partes, con treinta días de anticipación al vencimiento conviniesen en prorrogar el aludido término, lo cual deberá constar necesariamente por escrito, que igualmente en la parte infine de dicha cláusula quedó convenido que la arrendadora le otorgó a su representado dos (2) meses de gracia en el pago del canon de arrendamiento, por lo que la obligatoriedad en el pago del canon sería a partir del 01 de Agosto de 2004. Igualmente reprodujo la cláusula Décima Segunda del contrato de arrendamiento. Que en fecha 11 de Mayo de 2005, la mandataria arrendadora envía correspondencia a su representada cuyo original consignó marcada con la letra “C” participándole que el nuevo canon de arrendamiento a partir del día 01 de Junio de 2005, sería la cantidad de Un Millón Quince Mil Bolívares (Bs. 1.015.000,00) por lo que a partir de esa fecha su representada comenzó a pagar el nuevo monto del referido canon. Que en fecha 27 de Abril de 2006, la mandataria arrendadora envía correspondencia a su representada, cuyo original marcada “D”, participándole que el contrato de arrendamiento vencía en fecha 31 de mayo de 2006 y habiendo recibido instrucciones de los propietarios del inmueble arrendado se le comunica lo siguiente:

1. - Que por razones de fuerza mayor no podrán renovar el mencionado contrato.

2. - Que en caso de uso de la prorroga legal, que según la ley vigente es por el lapso de un (1) años, el canon de arrendamiento será ajustado según lo estipulado en el contrato.

Que en vista de la cláusula tercera del contrato suscrito prevé la posibilidad de prorrogarlo, en fecha 12 de mayo del 2006 enviaron una comunicación a Rodrica, C.A., en su condición de Mandataria Arrendadora, para que explicara el motivo por el cual no podía ser prorrogado el contrato de arrendamiento, por lo que en fecha 31 de mayo del 2006, envía correspondencia a su representado, cuyo original consignó marcada “E”, participándole que por existir conversaciones preliminares con empresa interesada en adquirir el local que ocupan como arrendatarios y el local contiguo al mismo, se ven impedidos de renovar el contrato de arrendamiento que vence en esa misma fecha, que hasta la presente fecha no hay acuerdo concreto sobre la negociación antes señalada, y en caso de no concretarse acuerdo alguno le garantizaban a la arrendataria total prioridad para la negociación de un nuevo contrato de arrendamiento. Que el nuevo canon de arrendamiento (calculado en base al I.P.C. emitido por el B.C.V.) a partir de junio de 2006, será de Bs. 1.116.500,00 (sin incluir IVA). Que del contenido de dicha correspondencia se evidencia que la propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado, ofreció en venta dicho inmueble a terceras personas desconociendo el derecho que tiene su representada en su condición de arrendataria, a que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendataria. Que su representada en varias oportunidades le manifestó a Rodrica a través de su Director Gerente ciudadano E.A.R. estar interesada en adquirir el inmueble arrendado y por lo tanto debía ofrecérselo en venta pero en lugar de ello la arrendadora ha insistido en la entrega del inmueble, alegando el vencimiento de la prorroga legal tal y como consta de las correspondencias de fechas 03 de Abril y 04 de Mayo respectivamente las cuales consignó marcadas F y G. Que por todo lo antes expuesto este acude ante este Tribunal para demandar en nombre y representación de la Sociedad de Comercio Agencia de Loterías La Super I, en su carácter de Arrendataria a las Sociedades de Comercio Inversiones Armore, C.A., en us carácter de Arrendadora propietaria y a R.R., Rodrica, C.A., en su carácter de Mandataria Arrendadora, por Preferencia Ofertiva para que convengan o en su defecto sean condenadas por este Tribunal. PRIMERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 42 del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en ofrecerle en venta a su representada el inmueble que ocupa como Arrendataria, descrito anteriormente. SEGUNDO: Que dicha oferta de venta o manifestación de voluntad de vender, se haga dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 44 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir mediante documento autentico indicando precio y modalidades de la negociación. TERCERO: En mantener a su representada Agencia de Loterías La Super I, C.A., en posesión y en el goce pacifico de la cosa arrendada mientras se materializa la venta y aceptación de la misma por parte de su representada. CUARTO: En pagar los costos y gastos del presente documento incluidos los honorarios de Abogados. Fundamento la demanda en los artículos 1.159, 1.264, 1.579 y 1585 del Código civil y artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la demanda en la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Bolívares (Bs. 4.500.000,00).

POR LA PARTE DEMANDADA: En fecha 31 de julio de 2007 compareció el ciudadano H.A.M. en su carácter de Presidente de Inversiones Armore, C.A., asistido por el ciudadano F.D.O. presentó escrito en el cual dio contestación a al demanda en los siguientes términos: Rechazo, negó y contradijo la pretensión del demandante referida al hecho de que su representada, en su condición de propietaria del inmueble constituido por el local comercial ubicado en el Centro Comercial Paseo Lara, nivel planta baja distinguido con el N° PB-02, jurisdicción de la Parroquia San Blas, Municipio V. delE.C., arrendado a la parte actora mediante contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de junio de 2004 haya incumplido la preferencia ofertiva establecida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que para que su representada haya incumplido la preferencia ofertiva establecida es menester que haya expresado su deseo de vender el inmueble ocupado por la parte actora, lo cual no ha hecho en ningún momento ni a través de documento público ni mucho menos privado como tampoco mediante mandatarios autorizados a tal efecto. Rechazó, negó y contradijo la afirmación de la parte actora referida a que su representada propietaria del inmueble arrendado, en su condición de arrendadora haya ofrecido en venta dicho inmueble a terceras personas desconociendo el derecho consagrado por la Ley de ofrecérselo en venta en primer lugar a ella como arrendataria del mismo a la vez que rechazó, negó y contradijo, la afirmación hecha por ella referida al condicionamiento de la renovación del contrato a la celebración o no de la supuesta venta. Que del contenido de los documentos producidos conjuntamente con el libelo de la demanda no se evidencia en ninguna parte que Inversiones Armore, C.A., como propietaria del inmueble arrendado a la parte actora haya ofrecido en venta a un tercero distinto del arrendatario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, que el texto de la correspondencia dirigido por la señora F.C.G. de la Agencia de Loterías La Super I, C.A., de fecha 12 de mayo de 2006 a su representada Inversiones Armore, C.A., con atención al señor E.R., en su carácter de Administrador de Rodríguez y Rivero Rodrica, C.A., correspondencia señalada en el cuerpo de la demanda mas no producida con el libelo pero que en este acto consigna en copia simple marcada “4” se evidencia. Que el texto de dicha misiva desvirtúa la afirmación hecha por la parte actora en el cuerpo de la demanda donde manifiesta que envió una correspondencia a RODRICA, C.A., en su condición de Mandataria Arrendadora, para que explicara el motivo por el cual no podía ser prorrogado el contrato de arrendamiento. Que en referencia a la respuesta que R.R., RODRICA, C.A., enviara a la correspondencia fechada el 31 de Mayo de 2006 y que en original consignara la parte actora en su escrito libelar marcada “E”, su representante señala claramente en su punto N° 1 que solo por existir conversaciones preliminares con empresa interesada en adquirir el local, frase esta que expresa única y exclusivamente que para esa fecha había una persona jurídica interesada en adquirir el local, sin que en el texto de la misma se haga mención expresa acerca de la intención de vender el inmueble por parte de su representada, como tampoco se evidencia que su mandataria haya ofrecido en venta el inmueble a ese tercero. Que el hecho que alguien este interesado en adquirir una propiedad no implica que el dueño, en este caso su representada Inversiones Armore, C.A., esté interesado en venderla. Rechazó, negó y contradijo la afirmación de la parte actora referida a que Rodríguez & Rivero, RODRICA, C.A., administradora del inmueble objeto del contrato ya señalado y quien en el mismo se identifica como la Arrendadora, haya manifestado por escrito la intención de vender el inmueble arrendado a terceras personas, negando el derecho preferente que tiene la parte actora para que se le ofrezca en venta el inmueble en cuestión. Que la cláusula segunda del referido contrato faculta a Rodríguez & Rivero, RODRICA, C.A., administradora del local en cuestión para 1) arrendar en representación de este o a nombre de él, el referido inmueble, otorgar opción de arrendamiento sobre el mismo. 2) Suscribir los correspondientes contratos, modificarlos, prorrogarlos, cederlos, resolverlos, otorgando la documentación que fuera menester. 3) Cobrar los cánones de arrendamiento, recibir cantidades de dinero y expedir los respectivos finiquitos y recibos. Que el código Civil Vigente regula la figura del mandato mediante una serie de normas allí contenidas y citó los artículos 1.687, 1.688 y 1.689 del Código Civil. Que el artículo 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla la posibilidad de que un tercero haga la oferta en nombre del propietario más en ese caso debe acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento autentico a la par que debe determinar en la notificación que envía al arrendatario las condiciones establecidas por el propietario para la negociación. Que Rodríguez y Rivero, RODRICA, C.A., pudiera a tenor de lo dispuesto en ese artículo pudiera hacer la oferta a la parte actora en nombre y representación de Inversiones Armore, C.A., siempre y cuando concurran los requisitos exigidos por la norma: 1) que sea ejercida mediante un poder que cumpla con las condiciones que se establecen para cualquier persona que vaya a hacer una operación inmobiliaria, debiendo tener en este caso las formalidades regístrales, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.169 del Código Civil, o sea, que el poder sea otorgado ante un Registrador Subalterno; y en segundo lugar, ese poderdante, administrador o autorizado deberá señalarle expresamente al arrendatario las condiciones bajo las cuales recibió las instrucciones del propietario para la negociación. Que el contrato de administración celebrado con Rodríguez & Rivero, Rodrica, C.A., implica la concesión por parte de su representada de un mandato especial, concebido en términos generales pero siempre dentro de los límites claramente fijados en la cláusula segunda, ya que no le otorga facultades para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto que exceda la administración ordinaria, como sería el caso de ofrecer en venta el inmueble cuya administración se le encomendara. Que la pretensión de la parte actora referida al hecho que Rodríguez y Rivero, C.A., haya manifestado por escrito su intención de vender el inmueble arrendado a terceras personas, negando el derecho preferente que tiene la parte actora para que se le ofrezca en venta el inmueble en cuestión carece de fundamento alguno. Rechazó, negó y contradijo la afirmación de la parte actora en el sentido que la conducta de su representada, propietaria del inmueble, esté destinada a menoscabar los derechos arrendaticios que la ley conoce toda vez que su representada no ha estado ni está interesada en vender el inmueble ni lo ha ofrecido en venta a terceros distintos a el arrendatario ni por si ni por medio de mandatario designado al efecto, por lo que es falsa dicha afirmación. Que es evidente que la presente acción obedece a una estrategia trazada por la parte actora destinada a dilatar la entrega del inmueble arrendado por no tener donde instalar su fondo de comercio vencida la prorroga. Que resulta contradictoria la conducta del demandante cuando interpone la presente acción mientras se encontraba negociando con Rodríguez y Rivero, RODRICA, C.A., una prorroga adicional de noventa (90) días a la del contrato de arrendamiento inicialmente suscrito prorroga que se iniciaría el 01 de junio de 2007 y finalizaría el 31 de Agosto de 2007 y fuera concedida por su representada tal y como se desprende del contenido de la correspondencia de fecha 04 de junio de 2007 dirigida a la Agencia de Loterías la Super 1, C.A., de la cual anexó copia simple.

En fecha 31 de julio de 2007 compareció el ciudadano E.R.P., actuando como Director Gerente de Rodríguez y Rivero. RODRICA, C.A., asistido por el Abogado F.D.O. presentó escrito en el cual dio contestación a la demanda en los siguientes términos: Rechazo, negó y contradijo la pretensión del demandante referida al hecho que del contenido de la correspondencia que en su condición de representante de la empresa administradora del local comercial ubicado en el Centro Comercial Paseo Lara, nivel planta baja distinguido con el N° PB-02, jurisdicción de la Parroquia San Blas, Municipio V. delE.C., correspondencia que en original consignara la parte actora con su escrito libelar marcada “E” se evidencia una afirmación de parte de su representada en el sentido que su mandante haya ofrecido dicho inmueble en venta a terceros. Que es por lo demás evidente que cuando señala en el texto de la correspondencia que “…Solo por existir conversaciones preliminares con empresa interesada en adquirir el local…” solo está manifestando por medio de esa frase que para esa fecha había una persona jurídica interesada en adquirir el local, sin que en ninguna parte del texto de la misma haga mención expresa acerca de la intención de vender el inmueble por parte de sus mandantes o que en su condición de representante de la empresa administradora del inmueble, lo haya ofrecido en venta, en nombre y representación de su mandante a ese tercero, por la sencilla razón de no estar facultado para efectuar ese ofrecimiento.

Que su representada suscribió de manera privada en fecha 01 de mayo de 2004 un contrato de administración con la sociedad mercantil INVESIONES ARMORE, C.A., el cual en copia simple marcado “3” consignó conjuntamente con el escrito. Que en la cláusula primera Inversiones Armore, C.A., encomienda a su representada, “…la administración del contrato de arrendamiento de un local comercial distinguido según el documento de condominio con las siglas PB-02 y que forma parte de la edificación denominada Centro Comercial Paseo Lara” el cual se encuentra ubicado en la Avenida Lara, Municipio Valencia, Estado Carabobo”. Que la cláusula segunda del referido contrato faculta a su representada, en su condición de administradora del local en cuestión a tenor de lo señalado en el contrato para…”..1.- Arrendar en representación de éste o a nombre de él el referido inmueble, otorgar opción de arrendamiento sobre el mismo. 2) suscribir los correspondientes contratos, prorrogarles, cederlos, resolverlos, otorgando la documentación que fuera menester. 3.- Cobrar los cánones de arrendamiento, recibir cantidades de dinero y expedir los respectivos finiquitos o recibos.” Que la figura del mandato está regulada por una serie de normas contenidas en el Código Civil Vigente; y transcribió el artículo 1.687 del Código Civil y que en cuanto a los límites del mandato estos están claramente señalados en el artículo 1.689 del Código Civil y lo transcribió. Que el artículo 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla la posibilidad que un tercero haga la oferta en nombre del propietario, más en ese caso debe acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento autentico a la par que debe determinar en la notificación que envía al arrendatario las condiciones establecidas por el propietario para la negociación, que su representada pudiera a tenor de lo dispuesto en este artículo, hacer la oferta a la parte actora en nombre y representación de Inversiones Armore, C.A., siempre y cuando concurran los requisitos exigidos por dicha norma. Que el contrato de administración celebrado entre Inversiones Armore, C.A., y su representada, si bien se está otorgando concesión de un mandato especial a RODRIGUEZ & RIVERO, RODRICA, C.A., concebido en términos generales pero siempre dentro de los límites claramente fijados la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Que la pretensión de la parte actora referida al hecho que su representada haya manifestado por escrito su intención de vender el inmueble arrendado a terceras personas, negando el derecho preferente que tiene la parte actora para que se le ofrezca en venta el inmueble en cuestión carece de fundamento alguno. Que haciendo referencia la punto 2 de la citada correspondencia, es menester señalar que fue enfático acerca de la referida negociación por cuanto allí expresó que para la fecha “….no hay acuerdo concreto sobre la negociación antes señalada..”. De allí que si su mandante decidiera vender el inmueble objeto del contrato, hechos este ya negado, Inversiones Armore, C.A., estaba en el deber de efectuar la preferencia ofertiva a la arrendataria del inmueble, de conformidad con lo dispuesto en la Ley. Rechazó, negó y contradijo la afirmación de la parte actora referida a que en fecha 12 de mayo de 2006 enviaron correspondencia a su representada, para que explicara el motivo por el cual no podía ser prorrogado el contrato de arrendamiento. Que el texto de dicha misiva desvirtúa la afirmación hecha por la parte actora de que enviaron una correspondencia a Rodrica, C.A., en su condición de mandataria arrendadora, para que explicara el motivo por el cual no podía ser prorrogado el contrato de arrendamiento, lo cual es a todas luz falso dado que en ninguna parte de dicha carta se solicita explicación alguna a su representada afirmación que al parecer lo que busca es confundir al Juzgador. Rechazó, negó y contradijo la afirmación de la parte actora referida a que en múltiples y reiteradas oportunidades se le haya manifestado, en su condición de Director Gerente de Rodríguez & Rivero, C.A., de modo alguno el interés que tenía en adquirir el inmueble arrendado y que debía ofrecérselo en venta. Que en ningún momento la parte actora le manifestó, como Administrador del inmueble por ellos arrendado su interés en adquirirlo ni que debía ofrecérselo en venta sino más bien lo que expresaron fue su interés de seguir ocupándolo como Arrendatario. Rechazó, negó y contradijo la afirmación de la parte actora en el sentido que la conducta de su representada en su condición de administradora del inmueble esté destinada a menoscabar los derechos arrendaticios que la ley le concede. Que resulta contradictoria la conducta del demandante cuando interpone la presente acción mientras se encontraba negociando con su representada una prorroga adicional de noventa (90) días a la del contrato de arrendamiento inicialmente suscrito, prorroga que iniciaría el primero de junio de 2007 y finalizaría el 31 de Agosto de 2007 y que fuera concedida por su mandante, tal y como se desprende del contenido de la correspondencia de fecha 04 de junio de 2007 dirigida a la agencia de Loterías La Super I, C.A., entregada por su persona al señor A.H.L., parte actora en la presente causa el día 6 de junio en el momento en que procedía a cancelar del mes de junio de 2007 todo lo cual se evidencia fehacientemente de la copia simple de la referida correspondencia así como la copia simple de la factura N° 0116, emitida por su representada que marcados 5 y 6 consigna en copia simple junto al presente escrito.

II

DE LAS PROBANZAS APORTADAS POR LAS PARTES

INTERVINIENTES Y SU VALORACION

PARTE DEMANDADA: -Invocó el valor probatorio que se desprende del contenido de la correspondencia de fecha 31 de Mayo de 2006 enviada por el ciudadano E.R.P. en Representación de Rodríguez y Rivero, Rodrica, C.A.

°A este respecto se observa que cursa al folio 24 del expediente comunicación de fecha 31 de mayo de 2006 suscrita por el ciudadano E.R. en su carácter de Director Gerente de RODRICA, C.A. dirigida a LOTERIAS LA SUPER I, C.A., en la cual le informan al arrendatario que por existir conversaciones preliminares con empresa interesada en adquirir el local que ustedes actualmente ocupan y el local contiguo al mismo se ven impedidos de renovar el contrato de arrendamiento que vence en esa misma fecha, que hasta la presente fecha no hay acuerdo concreto sobre la negociación antes señalada y que en caso de no concretarse acuerdo alguno quieren garantizar total prioridad para la negociación de un nuevo contrato de arrendamiento, ello subordinado a las excelentes relaciones comerciales que han mantenido, se le otorga todo el valor probatorio que se desprende de dicha comunicación, y así se decide.

-Invocó a favor de su representado el contenido de los artículos 1.687, 1.688, 1.698 del Código Civil, artículo 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículos 506 y 254 del Código de Procedimiento Civil.

° El contenido de la Ley no es un medio probatorio, y así se decide.

-Invocó el valor probatorio que se desprende de las cláusulas primera y segunda del contrato de administración suscrito de manera privada en fecha 01 de mayo de 2004, entre su representada y la Sociedad Mercantil Rodríguez y Rivero, Rodrica, C.A., ya que de acuerdo al contenido de esta cláusula su representada encomendó a Rodríguez & Rivero, Rodrica, C.A., la administración del Contrato de Arrendamiento de un local comercial.

°A este respecto cabe señalar, que la solicitud del merito favorable no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición que rige en todo el sistema probatorio venezolano, y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte.

-Promovió para que surta todo su valor probatorio el contenido de la correspondencia de fecha 12 de mayo de 2006 enviada por la señora F.C.G. de la Agencia de Loterías La Super I, C.A., a su representada Inversiones Armore, C.A., la cual se encuentra consignada en el escrito de contestación de demanda en copia simple marcada “4”.

°A este respecto se observa que cursa al folio 115 del expediente comunicación suscrita por la ciudadana F.C. dirigida a Inversiones Armore, C.A., atención Sr. E.R.P. (Administrador de Rodrica, C.A.) en la cual le informan que por cuanto ha tenido conocimiento de que el local comercial ocupado por su representada Agencia de Loterías La Super I, C.A., y en la misma le manifiestan que dicho local posiblemente vaya a ser objeto de venta y en la misma le manifiestan que en caso que dicha negociación no se realice están interesados en mantener la relación contractual arrendaticia, se le otorga todo el valor probatorio que se desprende de la dicha comunicación, y así se decide.

-Invocó el valor probatorio que se desprende del contenido de la correspondencia de fecha 04 de junio de 2007, dirigida a la Agencia de Loterías la Super I, C.A., y que fuera entregada por el ciudadano E.R.P., en representación de Rodríguez & Rivero, RODRICA, C.A., al representante de la parte actora en el momento en que procedía a cancelar el canon y la cual fue consignada en la contestación de la demanda en copia simple marcada “6”.

°A este respecto se observa que cursa al folio 94 del expediente comunicación de fecha 04 de Junio de 2007 suscrita por E.R. en su carácter de Director Gerente de Rodrica, C.A., en donde le informan a la Agencia de Loterías La Super I, C.A., que en relación a la prorroga adicional solicitada la cual vencía el 31 de mayo de 2007, que fueron autorizados por el propietario del inmueble para extender una prorroga adicional de noventa (90) días contados a partir del 01 de junio de 2007, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido desconocido por el demandante, y así se decide.

-Invocó el valor probatorio que se desprende de la factura N° 01176 emitida por Rodríguez & Rivero, Rodrica, C.A., empresa encargada de la administración del local propiedad de su representada en fecha 06 de junio de 2007 a nombre de Agencia de Loterías La Super I.

°A este respecto se observa que cursa al folio 117 del expediente copia fotostatica de factura de Rodrica Bienes Raíces, N° 01176, en la cual se lee que pertenece al pago correspondiente al mes de junio 2007 (Prorroga Adicional) de su contrato que se inició el 01 de junio de 2007 y finaliza el 31 de agosto de 2007.

En fecha 13 de Agosto de 2007 compareció el ciudadano E.R.P. actuando como Director Gerente de RODRIGUEZ &RIVERO, RODRICA, C.A., asistido por el Abogado F.D.O. y presentó escrito de pruebas y promovió lo siguiente:

-Invocó el valor probatorio que se desprende del contenido de la correspondencia de fecha 31 de Mayo de 2006 enviada por su persona en su condición de Representante Legal de RODRIGUEZ &RIVERO RODRICA, C.A., empresa administradora del Local Comercial.

°A este respecto se observa que ya este instrumento fue valorado.

-Invocó a favor de su representado el contenido de los artículos 1.687, 1.688, 1.698 del Código Civil, artículo 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículos 506 y 254 del Código de Procedimiento Civil.

° El contenido de la Ley no es un medio probatorio, y así se decide.

-Invocó el valor probatorio que se desprende de las cláusulas primera y segunda del contrato de administración suscrito de manera privada en fecha 01 de mayo de 2004, entre su representada y la Sociedad Mercantil Inversiones Armore, C.A.

°A este respecto cabe señalar, que este instrumento y sus cláusulas ya fueron valorados, y así se decide.

-Promovió para que surta todo su valor probatorio el contenido de la correspondencia de fecha 12 de mayo de 2006 enviada por la señora F.C.G. de la Agencia de Loterías La Super I, C.A., a Inversiones Armore, C.A., con atención a su persona.

°Este Instrumento ya fue valorado.

-Invocó el valor probatorio que se desprende del contenido de la correspondencia de fecha 04 de junio de 2007, dirigida a la Agencia de Loterías la Super I, C.A., y que fuera entregada por el ciudadano E.R.P., en representación de Rodríguez & Rivero, RODRICA, C.A., al representante de la parte actora en el momento en que procedía a cancelar el canon de dicho mes.

ºEste instrumento ya fue valorado.

-Invocó el valor probatorio que se desprende de la factura N° 01176 emitida por Rodríguez & Rivero, Rodrica, C.A., empresa encargada de la administración del local propiedad de su representada en fecha 06 de junio de 2007 a nombre de Agencia de Loterías La Super I.

°A este respecto se observa que ya este instrumento fue valorado.

POR LA PARTE DEMANDANTE:

-Invocó a favor de su representada Agencia de Loterías La Super, C.A. El Merito favorable que en general se desprende de las actas procesales y muy especialmente la falta de desconocimiento y/o impugnación por parte de los co demandados, de los documentos privados que la parte actora acompañó con su libelo de demanda.

°A este respecto cabe señalar, que la solicitud del merito favorable no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición que rige en todo el sistema probatorio venezolano, y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, se considera que es improcedente valorar tales alegaciones, y así se decide.

-Promovió instrumento público debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de V. delE.C. en fecha 01 de Junio de 2004, bajo el Nro. 20, tomo 100 de los libros de autenticaciones respectivos contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre Agencia de Loterías La Super I, C.A., y la Sociedad de Comercio Inversiones Armore, C.A., el cual corre agregado a los folios 15, 16, 17 y 18 del expediente.

°A este respecto se observa que cursa a los folios 15 al 19 contrato de arrendamiento debidamente autenticado celebrado entre Inversiones Armore, C.A., representado por Rodríguez y Rivero, Rodrica, C.A., en el cual ambos adquirieron derechos y obligaciones que la vigencia del mismo sería de dos años fijos contados a partir del día 01 de junio del año 2004, no prorrogable, se valora el mismo de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, por no haber sido impugnados ni desconocidos por el demandado, y así se decide.

-Promovió correspondencia enviada a su representada en fecha 11 de mayo de 2005 por la Sociedad de Comercio Rodríguez y Rivero, C.A., el cual corre agregada al folio 22.

°A este respecto se observa que cursa al folio 22 del expediente correspondencia emitida por el ciudadano E.R. en su carácter de Director Gerente de Rodrica en la cual se le informa a la Agencia de Loterías la Super I, C.A., del nuevo canon de arrendamiento que comenzaría a correr a partir del 01 de Junio de 2005, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, y así se decide.

-Promovió correspondencia enviada a su representada en fecha 26 de Abril de 2006 por la Sociedad de Comercio Rodríguez y Rivero la cual corre inserta al folio 23 del expediente.

° A este respecto se observa que cursa al folio 23 del expediente comunicación suscrita por E.R.D.G. deR. enviada a Loterías La Super I, C.A., en la cual le informan que el contrato de arrendamiento vencía el día 31 de mayo de 2006 y que por razones de fuerza mayor no podrán renovar dicho contrato, se le otorga todo el valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, y así se decide.

-Promovió correspondencia enviada a su representada en fecha 31 de mayo de 2006 por la Sociedad de Comercio Rodríguez y Rivero, C.A., y cursa agregada al folio 24 del expediente.

°A este respecto se observa que cursa al folio 24 del expediente correspondencia enviada por Rodrica a Loterías La Super I, en la cual le informan que por existir conversaciones preliminares con empresa interesada en adquirir el local que actualmente ocupan como arrendatarios y el local contiguo al mismo; se ven impedidos de renovar el contrato de arrendamiento que vence en esa misma fecha, que hasta la presente no hay acuerdo concreto sobre la negociación y que en caso de no concretarse acuerdo alguno le garantizan total prioridad para la negociación de un nuevo contrato de arrendamiento, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, y así se decide.

-Promovió recibos de pago del canon mensual de arrendamiento expedidos por la mandataria arrendadora los cuales cursan al folio 34 al 58 del expediente.

°A este respecto se observa que cursa agregado a los folios 34 al 58 del expediente recibos expedidos por Rodrica, C.A., Bienes Raíces correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2005 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio (prorroga legal), julio (prorroga legal), agosto (prorroga legal), septiembre (prorroga legal), octubre (prorroga legal), noviembre (prorroga legal), y diciembre (prorroga legal) todos del año 2006; enero (prorroga legal), febrero (prorroga legal), marzo (prorroga legal), abril (prorroga legal), mayo (prorroga legal) de 2007, se le otorga todo el valor probatorio que se desprende de los mismos y de ellos se desprende que el arrendador ha cancelado los cánones de arrendamiento, y así se decide.

-Promovió aplicando el principio de la comunidad de la prueba las siguientes instrumentales: a) Instrumento público contentivo del documento de propiedad del Centro Comercial Paseo Lara del cual forma parte el local comercial arrendado. B) Instrumento privado contentivo del mandato otorgado por la Sociedad de Comercio Rodríguez & Rivero, C.A.,

°A este respecto se observa que no cursa en el expediente documento de propiedad del inmueble descrito en los autos, por lo tanto no tiene este Tribunal prueba alguna que valorar, y así se decide. En cuanto al contrato de administración se observa que cursa a los folios 92 al 93 del expediente contrato de administración N° Ad040501-51 y en el mismo se evidencia que el propietario encomienda a la administradora la administración del contrato de arrendamiento de un local comercial distinguido según el documento de condominio con las siglas PB-02, y que forma parte de la edificación denominada Centro Comercial Paseo Lara, se le otorga todo el valor probatorio que del mismo se desprende, y así se decide.

III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada como quedo la controversia de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y del principio dispositivo que rige estrictamente nuestro procedimiento civil, este Tribunal tiene como limite y thema desidendum lo planteado por las partes en la demanda, así como la contestación de la misma y las pruebas promovidas por lo que su análisis y estudio no pueden salirse de tales parámetros por estarle prohibido suplir defensas o alegatos no invocados en las oportunidades correspondientes.

En el presente caso tenemos que la parte actora es decir, Agencia de Loterías La Super I, representada por el ciudadano A.E.H. en su condición de arrendatario alego en el libelo de la demanda que la propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado ofreció en venta dicho inmueble a terceras personas desconociendo el derecho que tiene su representada en su condición de Arrendataria a que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendataria constituido por el local comercial distinguido con el N° PB-02, ubicado en el Centro Comercial Paseo Lara, nivel planta baja, situado en la Avenida L.P.S.B., Municipio Valencia, Estado Carabobo, por cuanto su representada ha sido Arrendataria de dicho local por el lapso de dos (2) años, con el derecho a prorroga legal de un (1) año y que durante dicho lapso ha pagado religiosa y puntualmente el canon de arrendamiento y que en vista de todos estos hechos se le manifestó a Rodrica en múltiples y reiteradas oportunidades a través de su director gerente ciudadano E.A.R.P. , el interés de adquirir el inmueble arrendado y que por lo tanto debía ofrecérselo en venta pero en lugar de ello la arrendadora ha insistido en la entrega del inmueble alegando el vencimiento de la prorroga legal.

Por otra parte la parte demandada en su contestación a la demanda negó y rechazó todo lo alegado en su contra por la parte demandante.

La Ley de Arrendamiento inmobiliarios define la Preferencia Ofertiva como el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.

Así tenemos que en fecha 31 de mayo de 2006 la empresa Rodrica envía Loterías La Super I, C.A., una comunicación en la cual se lee lo siguiente: que por existir conversaciones preliminares con empresa interesada en adquirir el local que actualmente ocupan como arrendatarios y el local contiguo al mismo se ven impedidos de renovar el contrato de arrendamiento, pero que hasta la presente fecha no hay acuerdo concreto sobre la negociación antes señalada, en el presente caso tenemos que la transmisión de la propiedad no se ha materializado por cuanto en la misiva enviada aclaran que no hay acuerdo concreto sobre la negociación antes señalada; y mientras esa pretensión no aparezca en la realidad el derecho a la preferencia no puede tener lugar dado que el arrendatario no está facultado para obligar al propietario, cuando le interese o convenga, a que le ofrezca el inmueble en venta. El derecho preexiste por disposición legal, pero no significa en modo alguno que pueda ejercitarse de cualquier manera por disposición del arrendatario, de modo que este se imponga a aquel, cuando quiera, la obligación de que ofrezca en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa, por lo que forzosamente la demanda de Preferencia Ofertiva no debe prosperar, y así se decide.

En cuanto a la Medida Cautelar Innominada decretada en fecha 05 de junio de 2007, ésta se suspenderá una vez quede definitivamente firme la Sentencia Definitiva.

Por las razones antes expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: SIN LUGAR la demanda por PREFERENCIA OFERTIVA intentada por LA AGENCIA DE LOTERÍAS LA SUPER I, C.A., contra las Sociedades de Comercio INVERSIONES ARMORE, C.A., en su carácter de Arrendadora Propietaria y a RODRÍGUEZ Y RIVERO, RODRICA, C.A.. en consecuencia:

1- Se condena a la parte demandante a pagar las costas y costos por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y déjese copia.

Notifíquese a las partes de conformidad con lo establecido en el artìculo 233 del Còdigo de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los veinte días del mes de Noviembre de 2007. Años 197° de la Independencia y 146° de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

DRA. TIBISAY SIRIT CARREÑO

LA SECRETARIA

Abg. XIOMARA CALDERA

En la misma fecha se dictó y publico la anterior sentencia siendo las 10:30 a.m. Se expidieron copias de la sentencia.

LA SECRETARIA

ABG. XIOMARA CALDERA

TSC/ar.