Decisión nº 782 de Juzgado de Municipio Sexto Ejecutor de Medidas de Caracas, de 30 de Octubre de 2014

EL JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANCIA DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

EXPEDIENTE No. 000922 (AH1C-V-2006-000084)

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES

De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado Sexto de Municipio e Itinerante de Primera Instancia, a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:

PARTE ACTORA: Ciudadana AISKEL ALEPZANDRA J.A., venezolana, mayor de edad y, titular de la Cédula de Identidad No. V-14.527.758, de profesión abogada, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 98.815, actuando en su propio nombre y representación.

PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil PROMOTORA LAGUNA AZUL C.A., inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y del estado Miranda, en fecha 24 de febrero de 2000, anotado bajo el No. 52, Tomo 87-A VII, en nombre de su director general, ciudadano J.R.P.G., titular de la Cédula de Identidad No. V- 6.835.825; representada en la causa por el abogado A.S.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 65.690, según consta de poder autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta Interina del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 22 de agosto de 2006, anotado bajo el No. 46, Tomo 97 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, inserto a los folios 72 al 74 del expediente.

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La parte actora, actuando en su propio nombre y representación interpuso demanda por cumplimiento de contrato, arguyendo lo siguiente:

Que en fecha 27 de agosto de 2004, había suscrito un contrato de opción de compraventa, así como una carta de compromiso con la demandada, mediante la cual ésta última, se había comprometido venderle una de las parcelas de terreno perteneciente a la Urbanización Piedra Azul, ubicada en Los Teques, Sector Lagunetica, Municipio Gauicapuro del estado Miranda, que dicha parcela estaba distinguida con el No. 79, con un área aproximada de DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (250 M2), en la cual se construiría una vivienda de CIENTO TRECE METROS CUADRADOS (113 M2), bajo los linderos siguientes: NORTE: Con parcela No. 80; SUR: Con Calle No. 3; ESTE: Con parcela No. 78 y; OESTE: Con Calle No. 10.

Que en dicho contrato se había pactado que el precio de la venta sería por la cantidad de OCHENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 85.000.000,00) y que también se había pactado que el precio de la venta, podría ser ajustado por la exclusiva voluntad del vendedor, conforme a los costos de construcción.

Que la inicial acordada en el contrato ut supra, era por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 25.500.000,00), que sería pagado de acuerdo en lo señalado en la carta de compromiso antes mencionada, acompañada marcada con la letra “B” y, que el saldo restante, su pago sería tramitado por la compradora (actora) ante una entidad bancaria o financiera.

Que en fecha 8 de noviembre de 2005, la actora le había dirigido una correspondencia donde le informaba que el precio inicial de la venta había sido elevado a la cantidad de CIENTO TRECE MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 113.680.000,00), sin que se indicaran las razones que justificaran el incremento. Que ante tal situación, el día 28 del mismo mes y año, se había dirigido a la demandada con el fin de que se explicara tal situación, debido que el aumento del precio no se debía hacer de una manera absoluta, sino que debía depender de una necesidad sobrevenida que justificara plenamente el incremento, como pudiera ser por el aumento del precio de los materiales de construcción.

Que la duración del presente contrato de compraventa sería de diez (10) a dieciocho (18) meses máximo, contados a partir de la fecha de la firma de la carta de compromiso, era decir, desde el día 27 de agosto de 2004, que una vez realizada la construcción de la vivienda in comento dentro del lapso señalado y, una vez obtenido el permiso de habitabilidad correspondiente a la misma, se precedería a la protocolización del documento definitivo de la compra venta.

Fundamentó su pretensión en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código Civil.

Que a razón de lo antes expuesto, solicitó al Tribunal de la causa, para que la demandada conviniera o, en su defecto, fuera condenada a lo siguiente:

1. - Que el ajuste del precio de la vivienda en cuestión, debía hacerse sobre el saldo deudor que para la fecha era la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 59.500.000,00).

2. - Que cumpla con la obligación de construir la vivienda, conforme a lo pactado en el contrato.

3. - Que fuera condenada a pagar las costas y costos del proceso.

DE LA CONTESTACIÓN

La representación judicial de la demandada, dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho.

En cuanto al aumento injustificado del precio original del bien objeto de la demanda alegado por la actora, arguyó que existía un avalúo de fecha 18 de mayo de 2006, realizado por la sociedad mercantil ABECIR C.A., en la persona de ingeniero ciudadano A.B., inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el No. 26.618, en la que se indicaba que para aquel momento el costo de la vivienda y terreno era de CIENTO OCHENTA Y DOS MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 182.691.000,00).

Negó, rechazó y contradijo que el aumento del precio de la vivienda debiera de hacerse sobre el saldo deudor, ya que el contrato ut supra establecía el aumento del precio del inmueble pero sobre el valor total del bien y, que el aumento realizado ha dicho bien estaba muy por debajo del monto establecido en el avalúo.

III

BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

En fecha 12 de junio de 2006, fue consignado por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal, escrito contentivo de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpusiera la parte actora.

Mediante de diligencia de fecha 19 de septiembre de 2006, la parte actora, consignó por ante el Tribunal de cognición, recaudos fundamentales de la demanda, para que se procediera a su admisión.

Mediante auto de fecha 10 de octubre de 2006, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la demandada, conforme al procedimiento ordinario.

En fecha 27 de octubre de 2006, la actora solicitó por ante el Tribunal de cognición se librara la boleta de citación a la demandada y, en fecha 3 de mayo de 2007, el alguacil de dicho Tribunal, dejó constancia de haber practicado dicha citación.

Mediante escrito de fecha 5 de julio de 2007, la representación judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda.

En fecha 26 de junio de 2000, la representación judicial de la demandada, consignó escrito de promoción de pruebas. Lo propio hizo su contraparte, en fecha 28 de junio del mismo año.

En fecha 28 de junio de 2007, ambas partes presentaron escritos de promoción de pruebas, sobre las cual se pronunció el Tribunal mediante auto de fecha 19 de septiembre del mismo año.

En fecha 31 de marzo de 2014, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en acatamiento a la Resolución No. 2011-0062, emanada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 30 de noviembre del 2011, remitió el expediente mediante Oficio No. 224-2014, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 7 de mayo de 2014, una vez distribuida la causa, este Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia que fue recibido el expediente, dándosele entrada bajo el No. 000922, abocándose al conocimiento de la causa ese mismo día la juez que con tal carácter suscribe la presente decisión, ordenando la notificación a las partes, tal y como consta en autos.

Ahora bien, siendo la oportunidad de este Juzgado Itinerante de Primera Instancia, para dictar sentencia, lo hace previamente a las siguientes consideraciones

IV

DE LA COMPETENCIA

Con motivo de la Resolución No. 2011-0062, dictada en fecha 30-11-2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual resolvió en su articulo 1º atribuir a este Juzgado competencia como Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, sólo para resolver aquellas causas que se encuentran en estado de sentencia definitiva, fuera del lapso legal comprendido hasta el año 2009, la cual fue prorrogada por un (01) año, mediante Resolución No. 2012-033, de fecha 28 de noviembre de 2.012 y, luego mediante Resolución No. 2013-0030, de fecha 04 de diciembre de 2013, en la cual, la citada Sala Plena de nuestro m.T., decidió dar continuación a la citada competencia hasta sentenciar el total de expedientes que conforman el inventario redistribuido y, dado que la presente causa entró en la etapa de sentencia antes de 2009, este órgano jurisdiccional se declara COMPETENTE para conocer en Primera Instancia de la demanda interpuesta por la ciudadana AISKEL ALEPZANDRA JÍMENEZ, en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA LAGUNA AZUL C.A., supra identificados. Así se decide.

V

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Antes de entrar en el análisis sustancial y, de fondo de la presente causa, es preciso por demás, realizar una necesaria aclaratoria respecto al petitum de la demanda que dio inicio al presente proceso, debiendo resaltar quien suscribe el presente fallo, que en v.d.p.d. reconversión monetaria que entró en vigencia en Venezuela, el primero de enero de 2008, las cantidades que se demandan, se contraen actualmente a bolívares actuales. A los cuales se hará mención de aquí en adelante. Así se decide.

Surgida así la controversia, es la carga de las partes demostrar en autos sus alegatos y pretensiones, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia, con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido, esta juzgadora pasa analizar las probanzas aportadas al proceso por ambas partes.

DE LAS PRUEBAS

De las pruebas promovidas por la parte actora

Original de contrato privado de opción de compraventa, suscrito por las partes del presente juicio, en fecha 27 de agosto de 2004, el cual corre inserto a los folios 6 al 10 del expediente.

Notificación, de fecha 8 de noviembre de 2005, emanada de “Promotora e Inversiones Laguna Azul (demandada), dirigida a la actora, en la misma se informa del incremento del valor inicial del inmueble objeto de la demanda, a un monto de CIENTO TRECE MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 113.680,00) de los actuales, según la cláusula tercera del contrato supra mencionado.

Legajo en original de recibos de pago, cursantes a los folios 13 al 53 del expediente, consignados con la finalidad de demostrar el pago de parte del valor del inmueble objeto de la litis realizado por la actora a la demandada, que arroja la cantidad VEINTICINCO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 25.500.000,00). De dichas probanzas se desprende que la demandada recibió de la actora varios pagos y por diferentes montos, por concepto de la reserva de la parcela No. 79, supra identificada, a partir del día 24 de agosto de 2004.

En relación a dichas probanzas, este Juzgado observa que las mismas no fueron impugnadas, ni desconocidas por la parte demandada y, no constituyendo un punto controvertido el contenido de las mismas, quien aquí juzga le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

Carta inserta al folio 12 del expediente, dirigida a la demandada por parte de la actora, en fecha 28 de noviembre de 2005, con la finalidad de solicitarle explicación en cuanto al aumento del costo inicial del inmueble objeto del presente litigio.

Esta misiva, se tiene como indicio que el aumento del bien inmueble, no cumplió con la cláusula cuarta del locativo, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 510 se le otorga valor probatorio.

Asimismo, invocó como medio de prueba, el mérito favorable de las actas procesales de su representada, en este sentido, considera este Juzgador, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero sí es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues, al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio los principios que rigen en relación a este caso. Así se decide.

De las pruebas de la parte demandada

El mérito favorable de las actas procesales, como se dijo en cuerpo de este fallo que tal invocación, no constituye un medio de prueba, criterio que reiterado por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia.

Ahora bien, antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, es menester reseñar lo establecido en nuestro Código Civil, con respecto a los contratos bilaterales, en tal sentido se hace referencia a los siguientes artículos de dicho Código:

”Artículo 1159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Artículo 1134.- El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente

”Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

En relación al primer requisito, no hay dudas de la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconocen el contrato suscrito por ellos, en fecha 27 de agosto de 2004, el cual tiene como característica ser una opción de compraventa. Existen notorias diferencias entre la opción y la venta, debido a que la primera es un contrato preparatorio que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato, mientras que la segunda configura es un contrato definitivo, que genera una obligación de dar.

En este mismo orden de ideas, cabe destacar que la doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial.

Se tiene que la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y; d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.

En el presente caso, ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una preventa, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada, conducen finalmente a la tradición o entrega de lo vendido, mediante la protocolización del documento definitivo de compraventa.

Ahora bien, se evidencia del legajo de recibos de pago promovidos por la parte actora, que ésta había cumplido con su obligación establecida en el referido contrato, tal y como era el pago de la cantidad de VEINTICINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 25.500,00) de los actuales, como cuota inicial del precio total del inmueble ut supra, conforme a lo establecido en la cláusula quinta. En tal sentido, se tiene como cumplido el otro supuesto de que establece la norma jurídica, para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato.

Asimismo se desprende del mencionado contrato, que el término de duración de la opción de compraventa comprende entre diez (10) a dieciocho (18) meses máximos, contados a partir de la celebración del contrato, es decir, desde el día 27 de agosto de 2004, por lo dicho lapso culminaría el día 27 de febrero de 2006, es decir, el momento del ejercicio de la presente acción, la demandada ya se encontraba morosa con la actora en cuanto al cumplimiento de la entrega del inmueble objeto de la presente causa.

En cuanto al ajuste del valor inicial de la venta pactada, realizado por la demandada por un monto de VEINTIOCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 28.680,00) de los actuales, lo que dio un valor total del inmueble en la cantidad CIENTO TRECE MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 113.680,00). En cuanto a este punto, las partes acordaron en el contrato a través de su cláusula cuarta lo siguiente:

CUARTA: ‘LA COMPAÑÍA’ se reserva el derecho de ajustar el precio de la vivienda y sólo si fuere necesario, de acuerdo con los costos de construcción y en todo caso, y dicho ajuste será hasta por el monto (precio) máximo que fije o esté establecido por el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, a través del C.N.d.V. o cualquier otro organismo que en el futuro se creare y tuviere tal facultad.

.

De acuerdo a la citada cláusula, la demanda estaba facultada para ajustar el precio inicial de la vivienda, pero con ciertas limitaciones que la misma norma le establece, al decir, que sólo si fuera necesario, esto es, por la variación del costo de la construcción y, que dicho ajuste no podía ser mayor al establecido por el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional.

Siendo así, la demandada, debió justificar el ajuste del precio de la venta entes mencionado, lo cual no demostró en autos, aún cuando la actora le solicitó explicación al respecto, siendo la carga de cada una de la partes probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, no ocurriendo lo mismo con la parte actora quién sí demostró en autos que su pretensión es ejecutable a su contraparte.

Así las cosas y, conforme a las consideraciones antes expuestas, esta juzgadora declara con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato ejerciera la parte actora en contra de la sociedad mercantil “PROMOTORA LAGUNA AZUL C.A.”, en consecuencia, el ajuste del precio del valor total de la vivienda realizado por la demandada, el cual elevó el monto total de dicho a bien a la suma de CIENTO TRECE MIL SEISCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 113.680,00) de los actuales, no tiene validez alguna, motivo por el cual se debe hacer nuevo ajuste sobre el saldo deudor que para la fecha de la presente acción, era la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 59.500,00), el cual debe estar apegado al monto establecido en locativo. Asimismo, se condena a la demandada a dar cumplimiento con lo establecido en el contrato ut supra, de construir la vivienda varias veces mencionada, conforme a lo pactado por ambas partes, tal y como se establecerá de forma clara, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

V

DISPOSITIVO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, actuando como Itinerante en funciones de Primera Instancia en materia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y, por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA, incoada por la ciudadana AISKEL ALEPZANDRA JÍMENEZ, en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA LAGUNA AZUL C.A., supra identificados, en consecuencia:

PRIMERO

SE ORDENA un nuevo ajuste del precio total de la vivienda objeto de la litis, sobre el saldo deudor de la parte actora que para la fecha de la presente acción, era la cantidad de CINCUENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 59.500,00), el cual debe estar apegado al monto establecido en locativo.

SEGUNDO

SE CONDENA a la parte demandada sociedad mercantil PROMOTORA LAGUNA AZUL C.A., a cumplir con la construcción de vivienda en la parcela de terreno ubicada en Los Teques, Sector Lagunetica, Municipio Gauicapuro del estado Miranda, la cual está distinguida con el No. 79, conforme a lo pactado por ambas partes en el contrato suscrito por ellas en fecha 27 de agosto de 2004. supra mencionado.

TERCERO

SE CONDENA en costas a la sociedad mercantil PROMOTORA LAGUNA AZUL C.A., por haber resultado totalmente vencido de en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los treinta días (30) días del mes de octubre de dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

LA JUEZ,

A.G.S.

EL SECRETARIO, TEMPORAL

JONNY ANGULO R.

En la misma fecha 30 de octubre de 2014, siendo las 9:00 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.

EL SECRETARIO, TEMPORAL

JONNY ANGULO R.

AGS/jar/fu.