Decisión de Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de Miranda, de 15 de Julio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE N° 098267

PARTE DEMANDANTE: AKRAM AYOUB AYOUB, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-11.964.428.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: I.P.R., N.V. y D.M.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.862, 79.541 y 41.229, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: H.S.J., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-13.728.407.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado M.T. MACHADO BOLÍVAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.228.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la Prórroga Legal.

SENTENCIA: Definitiva.

I

El presente juicio se inicia por demanda presentada en fecha 27 de marzo de 2009, por la abogada I.P.R., actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano AKRAM AYOUB AYOUB, antes identificados, contra el ciudadano H.S.J., también identificado anteriormente, con fundamento en los Artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil, alegando que: 1) Se infiere de documento protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, de fecha 6 de febrero de 2009, anotado bajo el número 2009.137, Asiento Registral 1, del inmueble 229.13.3.1.728 y correspondiente al libro del Folio Real del año 2009 de los libros llevados por esa Oficina Registral, que su mandante es propietario del inmueble que se halla situado en la Avenida Bermúdez y la Calle negro Primero, Sector El Llano de la ciudad de Los Teques, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. 2) Al deslindado inmueble, hoy en día propiedad de su representado, al cual también se le identifica con el nombre de Edificio Bermúdez, le corresponde y es inherente el apartamento distinguido con el número seis (06), cuya porción fue cedida en calidad de arrendamiento al ciudadano H.S.J., lo que infiere de contrato de arrendamiento celebrado entre él y la sociedad mercantil de este domicilio ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda el día 4 de agosto de 1986, anotado bajo el N° 13, Tomo 38-A. 3) Lo anteriormente expuesto, refleja la existencia de un negocio jurídico válido entre partes, tutelado por la ley, en el que los interesados regulan el elemento de causa necesario para el logro particular de sus respectivos intereses y necesidades. 4) A ello, hay que agregar que los derechos derivados del citado contrato locativo fueron cedidos a su representado por la primitiva arrendadora, lo que, aunado al hecho cierto de haberse verificado en beneficio de su mandante la venta del Edificio al cual pertenece la porción arrendada, le otorga a su representado su indiscutible legitimidad para proponer la presente demanda, de acuerdo a lo que se indica en el artículo 11 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 5) La Cláusula Tercera del precitado contrato de arrendamiento, consagra el término de duración en el que se mantendría en vigencia las distintas estipulaciones asumidas por las partes contratantes. 6) La Cláusula Cuarta del antes nombrado contrato de arrendamiento es sumamente enfática al establecer el inicio de la vigencia de esa relación contractual, y es por ello que las partes aceptaron que esa convención locativa empezaba a regir el día 1° de enero de 2004. 7) En atención a lo estipulado en la cláusula tercera del citado contrato de arrendamiento, la primitiva arrendadora notificó al arrendatario H.S.J. su voluntad de no renovar el plazo de duración de esa convención locativa. 8) Esa manifestación de voluntad de la primitiva arrendadora se hizo efectiva el día 10 de noviembre de 2005, mediante notificación judicial llevada a cabo a través del Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, siendo la misma recibida personalmente por la ciudadana YAKELIM YAZBEK, portadora de la cédula de identidad N° V-7.662.459, expresando ella ante el Tribunal actuante su condición de cónyuge del inquilino H.S.J., lo que, en los términos que se indica en el artículo 1.137 del Código Civil, supuestamente, implica considerar la inequívoca manifestación de voluntad de la primitiva arrendadora en dar por terminado el referido contrato. 9) Por efecto de la notificación judicial ya practicada, la duración del citado contrato de arrendamiento quedó limitada hasta el día 1° de enero de 2006. Sin embargo, al momento de verificarse en beneficio de su mandante la cesión del nombrado contrato locativo, la primitiva arrendadora refirió que el beneficio de la prórroga legal que se le concedió al arrendatario en dicha notificación era por un término equivalente a tres (3) años calendario, pues esa relación contractual reflejada en distintos contratos de la misma índole y naturaleza, ya celebrados con el inquilino, tenía una data que, en su conjunto, apenas superaba los diez (10) años de existencia. 10) El negocio jurídico que vincula a su mandante con el ciudadano H.S.J., deviene de una voluntad declarada y sostenida en el tiempo y el espacio, pues, supuestamente, la permanencia en el goce de la cosa arrendada por parte del inquilino fue producto de sucesivos contratos de la misma índole y naturaleza celebrados con quien fuera su arrendadora. 11) La primitiva arrendadora notificó al ciudadano H.S.J. su voluntad manifiesta de no prorrogar el contrato locativo en cuyos derechos se subrogó su poderdante, por lo cual a partir del 1 de enero de 2006 el inquilino disfrutó invariablemente del plazo de prórroga legal que le concede el artículo 38, literal “d” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por un término de tres (3) años, cuyo plazo expiró fatalmente el día 1 de enero de 2009. 12) Habiéndose verificado inexorablemente el transcurso del lapso concedido al inquilino por efectos de la prórroga legal, el mismo no se ha cumplido con su ineludible obligación de restituir la cosa arrendada, y en la actualidad disfruta y se aprovecha indebidamente. 13) Sobre la base de las razones de hecho y de derecho suficientemente explicadas en renglones anteriores, y de conformidad a lo establecido en los artículos 1.167 del Código Civil, 33 y 38 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre y representación de su mandante AKRAM AYOUB AYOUB, en su doble carácter de propietario y arrendador, ocurre para demandar como en efecto demanda al ciudadano H.S.J., para que convenga o en defecto a ello sea condenado por este tribunal, en los siguientes aspectos: Primero: Que son ciertos los hechos narrados en este libelo, y que su representado le asiste plenamente el derecho que invoca con su pretensión. Segundo: El cumplimiento del contrato de arrendamiento, en cuyos derechos se subrogó su representado, y en consecuencia de ello, para que el arrendatario H.S.J., entregue, sin más plazo, libre de personas y de bienes y en las misma buenas condiciones de aseo, mantenimiento y conservación en que lo recibió, el bien inmueble objeto de la convención colectiva, propiedad de su representado, constituido por el apartamento N° 6, el cual forma parte integrante del Edificio Bermúdez, situado en la Avenida Bermúdez de Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda, solvente en el pago de los servicios públicos que se prestan en el referido inmueble, tales como luz eléctrica, aseo urbano domiciliario, agua y gas entre otros, tal como el se obligó en la cláusula quinta del citado contrato de arrendamiento. Tercera: Las costas y costos derivados de este juicio, incluyéndose el pago de honorarios profesionales de abogado. Estima la demanda en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,oo).

Mediante diligencia de fecha 06 de abril de 2009, comparece la apoderada judicial de la parte actora, y consigna los recaudos correspondientes, a los fines de la admisión de la demanda.

En fecha 16 de abril de 2009, se admite la demanda mediante el procedimiento breve y consecuentemente, se emplaza al demandado, ciudadano H.S.J., para que diera contestación a la demanda el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, debidamente practicada. De igual forma, en esa misma fecha, se emite pronunciamiento respecto a la medida de secuestro solicitada, negándose la misma.

Previa consignación de los fotostatos respectivos, en fecha 21 de abril de 2009, se libra la correspondiente compulsa.

Cumplidas todas y cada una de las formalidades para lograr la citación de demandado, la cual se llevó a efecto en fecha 29 de abril de 2009, según diligencia suscrita por el Alguacil de este Juzgado en fecha 30 de abril de 2009.

En fecha 06 de mayo de 2009, se recibió escrito de contestación a la demanda, presentado por el accionado, ciudadano H.S.J., asistido por el abogado M.T. MACHADO BOLÍVAR.

En fecha 06 de mayo de 2009, el ciudadano H.S.J., confiere Poder Apud Acta, al abogado M.T. MACHADO BOLÍVAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.228.

En fecha 26 de mayo de 2009, se recibió escrito de promoción de pruebas, presentado por la apoderada judicial de la parte actora, el cual fue providenciado por auto dictado en esa misma fecha.

Siendo la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, este Tribunal procede a hacerlo en los términos siguientes:

II

PUNTO PREVIO

A

En la oportunidad para que el demandado diera contestación a la demanda que nos ocupa, promovió cuestión previa, actividad procesal absolutamente admisible por aplicación de lo establecido en el Artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, corresponde a esta Juzgadora realizar el análisis de la defensa previa opuesta por el accionado, lo cual hace en los términos siguientes:

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 8° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A LA EXISTENCIA DE UNA CUESTIÓN PREJUDICIAL QUE DEBA RESOLVERSE EN UN P.D..

Afirma el accionado en su contestación a la demanda que: “(…) El ciudadano H.S.J., antes identificado, junto con los demás inquilinos, venían planteando en sesión de Cámara Municipal del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, que fuese declarado de utilidad pública y social y consecuencialmente su expropiación, el inmueble denominado Edificio “BERMUDEZ”, donde se encuentra ubicado el apartamento donde tengo mi domicilio y residencia, que es precisamente donde soy uno de los inquilinos del referido edificio objeto de la presente demanda, y en tal sentido, la Cámara del Concejo Municipal aprobó en fecha uno (1) de abril de dos mil nueve (2.009) declaró de utilidad pública y social un lote de terreno ubicado en la Avenida Bermúdez de esta ciudad de Los Teques, Estado Miranda, donde se encuentra ubicado el edificio “Bermúdez”, y a su vez, el apartamento donde tengo mi residencia, tal como lo demuestra la copia certificada que consigno en este acto marcada con la letra “A” para que surta sus efectos de Ley. En este sentido, invoco la cuestión previa señalada en el artículo 346, ordinal 8° del Código de Procedimiento Civil…”. En escrito presentado por la parte actora en fecha 26 de mayo de 2009, señalo que la parte accionada … “ambiciona promover la cuestión previa a que se contrae el artículo 346, ordinal octavo, del Código de Procedimiento Civil, relativa a la supuesta prejudicialidad que pretende hacer derivar de específicas actuaciones realizadas por la Cámara Municipal del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda”…

Al respecto, este Juzgador observa que entre las cuestiones atinentes a la pretensión, encontramos las tradicionalmente consideradas excepciones procesales (dilatorias), las cuales se hallan contempladas en los Ordinales 7°, 8° y 9° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, la cuestión o defensa previa relativa a la existencia de una cuestión prejudicial en su ordinal 8°, no afecta el desarrollo del proceso, pues éste continúa su curso hasta la etapa de dictarse la sentencia de mérito, en el cual se detiene el pronunciamiento de éste, hasta que deba influir en la decisión de fondo, ello conforme a lo previsto en el Artículo 355 del Código de Procedimiento Civil. Las cuestiones prejudiciales siendo antecedentes necesarios de la decisión de mérito, porque influyen en ella y la decisión depende de aquéllas, por ser – repito – atinentes a la pretensión en la cual han de influir y para su procedencia es menester que exista o se hubiere instaurado esa causa prejudicial mediante un proceso separado. Es necesario determinar si la cuestión prejudicial opuesta existe o se encuentra ligada al asunto de fondo debatido que requiera de una decisión previa a la acción que se este tramitando. La Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha reiterado en fecha 25-06-2.002 con la ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFA PAOLINI, juicio Coronel E.J.V.Q.V.. Republica de Venezuela que se requiere para la existencia de una cuestión previa prejudicial pendiente, contenida en el ordinal 8 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “ a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil, b) Que esa cuestión curse en un procedimiento distinto de aquel cual se ventilara dicha pretensión; c) Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso, influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del Juez Civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella…”, y Sentencia N° 456, de la Sala Político-Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia - caso Citicorp Internacional Trade Indemnity y otra del 13 de mayo de 1999.

De modo pues que la jurisprudencia patria exige que efectivamente exista un P.J. y que éste sea indisolublemente determinante en el p.j. en el cual se alega la prejudicialidad. Respecto de si la existencia del alegado Acuerdo Nº 011-2009, de fecha 1° de Abril de 2009, emitido en Sesión Ordinaria de la Cámara Municipal del Municipio Guaicaipuro, correspondiente a la declaratoria de utilidad social el bien inmueble constituido por un lote de terreno ubicado entre la Avenida Bermúdez y la Calle Negro Primero, Sector El Llano, Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, así como las bienhechurías construidas sobre el mismo, y la autorización de ocupación de dicho inmueble a YAKELIM Y.H., titular de la cédula de identidad Nº V- 7.662.459, arrendatario, ocupante legítimo del apartamento Nº 6 del edificio Bermúdez, desde hace más de 25 años, deba tenerse como la existencia de un “p.j.” instaurado ante la jurisdicción civil, que se desprenda de dichas actuaciones, la existencia de una cuestión prejudicial que se esté tramitando en esa jurisdicción, como prueba de la existencia de otro p.d. que tenga influencia en el juicio en curso.

Establecido lo anterior este Tribunal encuentra que, si bien es cierto que en la Sesión Ordinaria de la Cámara Municipal del Municipio Guaicaipuro, correspondiente al día 1° de Abril de 2009, en acuerdo Nº 011-2009, declara de utilidad social el bien inmueble constituido por un lote de terreno ubicado entre la Avenida Bermúdez y la Calle Negro Primero, Sector El Llano, Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, así como las bienhechurías construidas sobre el mismo, y la autorización de ocupación de dicho inmueble a YAKELIM Y.H., titular de la cédula de identidad Nº V- 7.662.459, arrendatario, ocupante legítimo del apartamento Nº 6 del edificio Bermúdez, desde hace más de 25 años, no es menos cierto que, no consta en auto que exista o se hubiere aperturado P.J. a los fines de lograr la expropiación de dicho inmueble, y menos aun que se hubiere cumplido con todos los requisitos exigidos en el artículo 7 de la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Social, para lograr dicha expropiación, el cual se transcribe a continuación: “(…) Solamente podrá llevarse a efecto la expropiación de bienes de cualquier naturaleza mediante el cumplimiento de los requisitos siguientes: 1. Disposición formal que declare la utilidad pública. 2. Declaración de que su ejecución exige indispensablemente la transferencia total o parcial de la propiedad o derecho. 3. Justiprecio del bien objeto de la expropiación. 4. Pago oportuno y en dinero efectivo de justa indemnización”, por tanto, la defensa previa opuesta por el accionado no debe prosperar y así se decide.

B

DE LA NO CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En cuanto a lo alegado por la representación judicial de la parte actora en el escrito presentado en fecha 26 de mayo de 2009, en los términos siguientes: “(…) se esta en presencia de una “contestación” ofrecida en forma genérica, sin que de ninguna manera el destinatario de la pretensión procesal deducida por mi mandante, hubiera ofrecido elemento de convicción alguno que, de alguna manera, éste (sic) destinado a contradecir, total o parcialmente, la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, lo que equivale a que, por una parte, se consideren admitidos los hechos constitutivos de esa pretensión procesal, y, por el otro, que la demanda se considera como no contradicha, …. Como no contestada la demanda iniciadora de las presentes actuaciones. (…)”.

En el acto de contestación de la demanda la parte accionada expuso: la parte demandada en su escrito de contestación, alegó que: “(…) El actor en la presente demanda afirma, que se subrogó en los derechos que le concedió La Arrendadora ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA C.A., sobre el contrato de arrendamiento que celebró con mi mandante en fecha 1-1-2.004 … Invoca para demandar, el vencimiento del contrato arrendaticio, que supuestamente se le cumplió al arrendatario, cuando unilateralmente, La Arrendadora para ese tiempo “ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA C.A.”, notificó su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento ya señalado y en ese sentido, trajo a colación la notificación que hiciera la antigua Arrendadora a mi mandante, la cual puede leerse entre otras cosas: “PRIMERO: El contrato de arrendamiento que tiene suscrito con la Compañía que represento sobre un inmueble ubicado en la Av. Bermúdez, Edificio “Bermúdez”. Apto. 6 de esta ciudad de Los Teques finaliza el día primero de ENERO DE 2006. SEGUNDO: Que dicho contrato no será prorrogado nuevamente; en consecuencia, a partir de dicha fecha comenzará a operar la prórroga que establece el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Arrendamientos Inmobiliarios vigente. (…) La notificación que invoca el actor como punto de partida para ejercer su pretensión, el contenido adolece de vicios, o mejor dicho, el tribunal que realizó la referida notificación, no pudo ir más allá de lo que planteó la misma, pues el solicitante se limitó a invocar el artículo 38 de la ley de Arrendamiento a los efectos de materializar la culminación del contrato arrendaticio mediante aquella notificación de la cual habla el accionante en su libelo de demanda, sin especificar el literal, pues al inquilino no se le notificó del tiempo que tenía como derecho de su prórroga arrendaticia. Es tan así, que en el libelo de la demanda la que habla del tiempo que se le concedió en la notificación a través del Tribunal SEGUNDO de Municipio, lo cual hizo en fecha diez de noviembre de dos mil cinco (10-11-2.005), al decir del demandante, cosa que no es cierta, pues el tribunal jamás notificó aquel tiempo y no podía tampoco hacerlo, pues se encontraría concediendo más allá de lo pedido. (…) quien demanda, afirma situaciones inciertas: 1) No se le notificó jamás a mi mandante del lapso de tiempo que disponía como prórroga legal, comportando tal notificación, incertidumbre en tener conocimiento del tiempo del cual disponía como prórroga legal, 2) Habla el actor de un lapso de tres años calendarios que se cumplieron según él, en fecha primero de enero de dos mil nueve (1-1-2009), quiere esto decir, que tenía aplicación el artículo 38, literal d) de la ley de la materia, es decir, que mi mandante tenía más de diez años ocupando el inmueble en calidad de arrendatario, luego, el contrato arrendaticio entonces no nació en fecha 1-1-2004 como afirma quien demanda, pues de ser así, el lapso de prórroga legal estaría señalada en el literal c) del artículo 38 de la ley de la materia y no en el literal d) como afirma quien demanda, pero como lo alegado y probado es, que el contrato consignado por el cual se solicita su cumplimiento en cuanto al término, es el celebrado en fecha 1-1-2004, la prórroga legal estaría encuadrada dentro de literal c) del artículo 38, es decir, 2 años, entonces esta debió comenzar a correr a partir del 1-1-2006, venciéndose la misma en fecha 1-1-2.008 y no en fecha 1-1-2.009. Luego, forzoso es afirmar, que a partir del cumplimiento de la prórroga legal del cual habla el artículo 38, letra c) de la ley de la materia, pudo haberse cumplido en fecha 1-2-2.008, y es a partir de aquella fecha, cuando debió realizarse la notificación, cosa que no fue así, a al no realizarse la notificación en referencia dentro del lapso legal al cual se refiere la cláusula Tercera del contrato arrendaticio objeto de la demanda, debemos concluir que la notificación de la cual habla el actor en su libelo de demanda, es EXTEMPORANEA y que el contrato de arrendamiento referido por el demandante, no solamente se prorrogó entre el lapso comprendido entre el 1-1-2008 al 1-1-2.009 sino que también sucedió el lapso comprendido entre el 1-1-2009 al 1-1-2.010. (…) la estipulación de no concedérsele al arrendatario, la oportunidad de ejercer el derecho preferencial para comprar, así como tampoco para poder seguir ocupando el inmueble arrendamiento, hace que el contrato locativo invocado por el actor en su libelo redemanda, (sic) se encuentre viciado de nulidad; tal interpretación nace de la existencia de la individualización del inmueble en su totalidad al no poseer documento alguno que pueda invocar el inquilino para decir que el inmueble que ocupa es aquel por el cual pueda ejercer sus derechos. (…) Rechazo, niego y contradigo tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta por el ciudadano AKRAM AYOUB, cédula N° 11.964.428, por no ser verdadero los hechos invocados por el actor…”,

De lo expuesto este Tribunal encuentra que frente a la pretensión que hace valer el demandante, el demandado puede asumir dos actitudes principales: convenir en ella o contradecirla. En el primer caso, la pretensión queda satisfecha, el proceso termina a causa del convenimiento y se procede como sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada; en el segundo caso la pretensión queda resistida o contradicha en los términos de la excepción o defensa del demandado. En nuestro proceso adjetivo no existe la obligación de confesar o negar categóricamente cada hecho de la demanda, de modo que el silencio en relación a alguno de los hechos no constituye un indicio, ni puede el juez considerarlo como reconocimiento de la verdad del hecho o hechos no negados expresamente, bastando la contradicción de la demanda en todo o en parte, para que se consideren contradichos todos y cada uno de los hechos no admitidos expresamente.

El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, exige al demandado expresar con claridad en la contestación “si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación”, debiendo este Tribunal precisar esa exigencia de la disposición mencionada, pues ese convenimiento en ciertos y determinados hechos o circunstancias de la demanda, no es propiamente un convenimiento en la demanda, en el sentido que tiene, el que constituye un medio de autocomposición procesal, que debe ser total y expreso (art. 363 C.P.C). De lo expuesto este Tribunal concluye que basta la contradicción de la demanda en todo o en parte, para que se consideren contradichos todos y cada uno de los hechos no admitidos expresamente, tal como lo hizo en el presente caso el demandado, para considerar contradichos todos y cada uno de los hechos no admitidos expresamente por la parte demandada, debiendo el Tribunal proceder al análisis de las probanzas de las partes, regidas por el principio de adquisición procesal y de comunidad de la prueba ante el cual ceden las ficciones legales y el incumplimiento de formalidades, que tal como lo expone el Tratadista A.R.R., en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Tomo III, cuando señala: “Concluido el lapso probatorio y cerrada la etapa de instrucción que ha estado dominada por la iniciativa de las partes-salvo los casos de excepción en los cuales está autorizada la iniciativa probatoria del juez- se pasa a la etapa de decisión de la causa, en la cual corresponde al juez la valorización del conjunto de las pruebas (Art. 509 del Código de Procedimiento Civil) y la decisión de la controversia (Art. 515 del Código de Procedimiento Civil). En esta etapa de decisión, la actividad del juez queda desvinculada de la actividad de las partes, y ésta no determina la conducta del juez en la formación de su convicción acerca del mérito de las pruebas, las cuales se consideran adquiridas para el proceso y no para cada una de las partes individualmente consideradas (Principio de adquisición procesal). Según este principio, una vez incorporada la prueba al proceso, deja de pertenecer al litigante que la ha producido, para transformarse en común (comunidad de la prueba); cada parte puede aprovecharse, indistintamente, de su prueba como de la producida por la contraparte, y a su vez, el juez puede utilizar las resultancias probatorias aun para fines diferentes de aquellos que contemplan las partes que las producen; de modo que el juez puede valorarlas libremente, conforme a las reglas de la sana crítica, aun en beneficio del adversario de aquella parte que ha producido la prueba.” Por lo antes expuesto este Tribunal encuentra que la parte demandada contesto la demanda, considerando este Tribunal, contradichos todos y cada uno de los hechos no admitidos expresamente por la parte demandada en los términos como quedo expuesta, “(…) Rechazo, niego y contradigo tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta por el ciudadano AKRAM AYOUB, cédula N° 11.964.428, por no ser verdadero los hechos invocados por el actor (…)”, conservando cada parte la carga de demostrar sus alegatos, el principio de adquisición procesal y de la comunidad de la prueba, y así se decide.

III

Decidida como ha sido las defensas previas promovidas por la parte accionada, este Tribunal procede al análisis exhaustivo de las pruebas aportadas por las partes al proceso, en los términos siguientes:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Documentales: La parte demandante acompañó a su demanda los siguientes instrumentos: 1) Documento de Propiedad, en copia simple, mediante el cual la ciudadana M.A.A.D.S., da en venta, pura y simple, perfecta e irrevocable, al ciudadano AKRAM AYOUB AYOUB, un inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida Bermúdez y Calle Negro Primero, Sector El Llano de la Ciudad de Los Teques, Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones se encuentras establecidas en dicho documento, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 06 de febrero de 2009, bajo el N° 2009.137, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 229.13.3.1.728 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009. Este Tribunal aprecia dicha documental por cuanto reproduce un documento público, aunado ello al hecho de que no fue impugnada por el accionado en la oportunidad respectiva. En tal virtud, debe tenerse como fidedigna, conforme a lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, atribuyéndosele plena eficacia probatoria. 2) Original documento privado del Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 01 de enero de 2004, entre la Sociedad Mercantil “Administradora Centro Miranda, C.A.”, y el ciudadano H.S.J., sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 6, del edificio “Bermúdez”, ubicado en la Avenida Bermúdez, Los Teques Estado Miranda. Este Tribunal aprecia dicho instrumento por cuanto no fue desconocido por la parte contraria en la oportunidad respectiva, por lo que debe tenerse por reconocido conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.364 del Código Civil. 3) Documento original de cesión de parte del ciudadano M.A.M.Y., en su carácter de administrador del ente mercantil ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, C.A., al ciudadano AKRAM AYOUB AYOUB de fecha 21 de enero de 2009. (Documento privado simple) De igual manera con relación a este documental, este Tribunal Observa que se trata de una convención privada, en tal virtud, este Tribunal le atribuye a dicha documental pleno valor probatorio conforme a los previsto en el artículo 1.549 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido objeto de impugnación, por parte del demandado en la oportunidad legal correspondiente. 4) Notificación Judicial, realizada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 10 de noviembre de 2005. Este Tribunal aprecia la documental de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnado ni tachado por la parte accionada.

Durante el lapso probatorio la parte accionante promovió la siguiente prueba.

MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS: Este Tribunal encuentra que tal reproducción no constituye un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte.

PRUEBA DE LA PARTE DEMANDADA:

La parte demandada acompañó a su escrito de contestación a la demanda la siguiente documental: Copia del Acta levantada con motivo de la Sesión Ordinaria de la Cámara Municipal del Municipio Guaicaipuro correspondiente al día Miércoles, 1° de Abril de 2009. Este Tribunal aprecia dicha documental y le atribuye plena eficacia probatoria. de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil como documental con pleno valor probatorio, por ser un documento público administrativo, en cuanto al Funcionario que emana en el ejercicio de sus funciones y en las formas exigidas por la Ley, es decir, con el propósito de documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano administrativo que la emite, los cuales gozan de la presunción de veracidad y certeza, que admite prueba en contrario, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para efectuarlos y de los hechos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que esté facultado para hacerlos constar, mediante el cual se verifica los siguientes hechos: Que en la Sesión Ordinaria de la Cámara Municipal del Municipio Guaicaipuro, correspondiente al día 1° de Abril de 2009, en acuerdo N° 011-2009, declara de utilidad social el bien inmueble constituido por un lote de terreno ubicado entre la Avenida Bermúdez y la Calle Negro Primero, Sector El Llano, Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, así como las bienhechurías construidas sobre el mismo, y la autorización de ocupación de dicho inmueble a YAKELIM Y.H., titular de la cédula de identidad N° V- 7.662.459, arrendatario, ocupante legítimo del apartamento N° 6 del edificio Bermúdez, desde hace más de 25 años.

Analizadas como han sido las pruebas documentales promovidas por las partes, este Tribunal para decidir observa que la apoderada judicial de la parte actora en el escrito libelar afirma que: “(…) Se infiere de documento protocolizado por ante el registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, de fecha 6 de febrero de 2009, anotado bajo el número 2009.137, Asiento Registral 1, del inmueble 229.13.3.1.728 y correspondiente al libro del Folio Real del año 2009 de los libros llevados por esa oficina registral, (…) que mi mandante, (…) es legítimo propietario del bien inmueble que se halla situado en la avenida Bermúdez y la calle Negro primero, sector El Llano, de la ciudad de Los Teques, en jurisdicción del Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. (…) Al deslindado inmueble, hoy propiedad de su representado, al cual también se le identifica con el nombre de Edificio BERMÚDEZ, le corresponde y es inherente el apartamento distinguido con el número seis (n° 6), cuya porción fue cedida en calidad de arrendamiento al ciudadano H.S.J. (…) lo que se infiere de contrato de arrendamiento celebrado entre él y la sociedad mercantil de este domicilio ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, C.A. (…) La cláusula tercera del precitado contrato de arrendamiento, consagra el término de duración en el que se mantendría en vigencia las distintas estipulaciones asumidas por las partes contratantes, señalándose al respecto lo siguiente: (…) TRECERA: La duración de este contrato será de UN (1) AÑO, como plazo fijo, prorrogable automáticamente por períodos iguales siempre que una cualquiera de las parte no notificare a la otra por escrito, por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prórrogas su deseo de no prorrogarlo por más tiempo” (…) Por su parte, la cláusula cuarta del antes nombrado contrato de arrendamiento es sumamente enfática al establecer el inicio de la vigencia de esa relación contractual, y es por ello que las partes aceptaron que esa convención locativa empezaba a regir el día 1 de enero de 2004. Ahora bien, en atención a lo estipulado en la cláusula tercera del citado contrato de arrendamiento, la primitiva arrendadora notificó al arrendatario H.S.J. su voluntad de no renovar el plazo de duración de esa convención locativa. Esa manifestación de voluntad de la primitiva arrendadora se hizo efectiva el día 10 de noviembre de 2.005, mediante notificación judicial llevaba (sic) a cabo a través del Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, (…) siendo la misma recibida personalmente por la ciudadana YAKELIM YAZBEK, portadora de la cédula de identidad N° V-7.662.459, expresando ella ante el Tribunal actuante su condición de cónyuge del inquilino H.S.J., lo que, en los términos que se indica en el artículo 1.137 del Código Civil, implica considerar la inequívoca manifestación de voluntad de la primitiva arrendadora en dar por terminado el referido contrato, (…) por efectos de la notificación judicial ya practicada, la duración del citado contrato de arrendamiento quedó limitada hasta el día 1 de enero de 2006. Sin embargo, al momento de verificarse en beneficio de su mandante la cesión del nombrado contrato locativo, la primitiva arrendadora refirió que el beneficio de la prórroga legal que se le concedió al arrendatario en dicha notificación era por un término equivalente a tres (3) años calendario, pues esa relación contractual reflejada en distintos contratos de la misma índole y naturaleza, ya celebrados con el inquilino, tenía una data que, en su conjunto, apenas superaba los diez (10) años de existencia. El negocio jurídico que vincula a mi mandante con el ciudadano H.S.J., deviene de una voluntad declarada y sostenida en el tiempo y el espacio, (…) pues la permanencia en el goce de la cosa arrendada por parte del inquilino fue producto de sucesivos contratos de la misma índole y naturaleza celebrados con quien fuera su arrendadora. (…) En este caso, la primitiva arrendadora notificó al ciudadano H.S.J. su voluntad manifiesta de no prorrogar el contrato locativo en cuyos derechos se subrogó mi poderdante, por lo cual a partir del 1 de enero de 2.006 el inquilino disfrutó invariablemente del plazo de prórroga legal que le concede el artículo 38, literal d), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por un término de tres (3) años, cuyo plazo expiró fatalmente el día 1 de enero de 2.009. Por ende, habiéndose verificado inexorablemente el transcurso del lapso concedido al inquilino por efectos de la prórroga legal, el mismo no ha cumplido con su ineludible obligación de restituir la cosa arrendada, y en la actualidad disfruta y se aprovecha indebidamente. (…) Sobre la base de las razones de hecho y de derecho suficientemente explicadas en renglones anteriores, y de conformidad a lo establecido en los artículos 1167 del Código Civil, 33 y 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre y representación de mi mandante AKRAM AYOUB AYOUB, anteriormente identificado, en su doble carácter de propietario y arrendador, ocurro ante su competente autoridad para demandar como en efecto así lo hago, al ciudadano H.S.J., (…) en su carácter de arrendatario, para que convenga o en defecto a ello sea condenado por este Tribunal, en los siguientes aspectos: 1.- En que son ciertos los hechos narrados en este libelo, y que mi representado le asiste plenamente el derecho que invoca con su pretensión. 2.- El cumplimiento del contrato de arrendamiento, que se anexa como instrumento fundamental de la acción y en cuyos derechos se subrogó mi representado, y, en consecuencia de ello, para que el arrendatario H.S.J., ya antes identificado, entregue, sin más plazo, libre de personas y de bienes y en las misma buenas condiciones de aseo, mantenimiento y conservación en que lo recibió, el bien inmueble objeto de la convención colectiva, propiedad de mi representado, constituido por el apartamento N° 6, el cual forma parte integrante del Edificio BERMUDEZ, situado en la Avenida Bermúdez de Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda, solvente en el pago de los servicios públicos que se prestan en el referido inmueble, tales como luz eléctrica, aseo urbano domiciliario, agua y gas entre otros, tal como ella (sic) se obligó en la cláusula quinta del citado contrato de arrendamiento. 3.- Las costas y costos derivados de este juicio, incluyéndose el pago de honorarios profesionales de abogado...”.

Ante tales afirmaciones de hecho, la parte demandada en su escrito de contestación, alegó que: “(…) El actor en la presente demanda afirma, que se subrogó en los derechos que le concedió La Arrendadora ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA C.A., sobre el contrato de arrendamiento que celebró con mi mandante en fecha 1-1-2.004 y en este sentido consigna el contrato de arrendamiento en referencia. Invoca para demandar, el vencimiento del contrato arrendaticio, que supuestamente se le cumplió al arrendatario, cuando unilateralmente, La Arrendadora para ese tiempo “ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA C.A.”, notificó su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento ya señalado y en ese sentido, trajo a colación la notificación que hiciera la antigua Arrendadora a mi mandante, la cual puede leerse entre otras cosas: “PRIMERO: El contrato de arrendamiento que tiene suscrito con la Compañía que represento sobre un inmueble ubicado en la Av. Bermúdez, Edificio “Bermúdez”. Apto. 6 de esta ciudad de Los Teques finaliza el día primero de ENERO DE 2006. SEGUNDO: Que dicho contrato no será prorrogado nuevamente; en consecuencia, a partir de dicha fecha comenzará a operar la prórroga que establece el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Arrendamientos Inmobiliarios vigente. (…) La notificación que invoca el actor como punto de partida para ejercer su pretensión, el contenido adolece de vicios, o mejor dicho, el tribunal que realizó la referida notificación, no pudo ir más allá de lo que planteó la misma, pues el solicitante se limitó a invocar el artículo 38 de la ley de Arrendamiento a los efectos de materializar la culminación del contrato arrendaticio mediante aquella notificación de la cual habla el accionante en su libelo de demanda, sin especificar el literal, pues al inquilino no se le notificó del tiempo que tenía como derecho de su prórroga arrendaticia. Es tan así, que en el libelo de la demanda la que habla del tiempo que se le concedió en la notificación a través del tribunal SEGUNDO de Municipio, lo cual hizo en fecha diez de noviembre de dos mil cinco (10-11-2.005), al decir del demandante, cosa que no es cierta, pues el tribunal jamás notificó aquel tiempo y no podía tampoco hacerlo, pues se encontraría concediendo más allá de lo pedido. Vistas así las cosas, el libelo de la demanda dice que se le concedió una prórroga legal de “tres años calendarios”, pues esa relación contractual, reflejada en distintos contratos, de la misma índole y naturaleza ya celebrados con el inquilino, tenía una data que, en su conjunto, apenas separaba los diez (10) años de existencia”. (…) quien demanda, afirma situaciones inciertas: 1) No se le notificó jamás a mi mandante del lapso de tiempo que disponía como prórroga legal, comportando tal notificación, incertidumbre en tener conocimiento del tiempo del cual disponía como prórroga legal, 2) Habla el actor de un lapso de tres años calendarios que se cumplieron según él, en fecha primero de enero de dos mil nueve (1-1-2009), quiere esto decir, que tenía aplicación el artículo 38, literal d) de la ley de la materia, es decir, que mi mandante tenía más de diez años ocupando el inmueble en calidad de arrendatario, luego, el contrato arrendaticio entonces no nació en fecha 1-1-2004 como afirma quien demanda, pues de ser así, el lapso de prórroga legal estaría señalada en el literal c) del artículo 38 de la ley de la materia y no en el literal d) como afirma quien demanda, pero como lo alegado y probado es, que el contrato consignado por el cual se solicita su cumplimiento en cuanto al término, es el celebrado en fecha 1-1-2004, la prórroga legal estaría encuadrada dentro de literal c) del artículo 38, es decir, 2 años, entonces esta debió comenzar a correr a partir del 1-1-2006, venciéndose la misma en fecha 1-1-2.008 y no en fecha 1-1-2.009. Luego, forzoso es afirmar, que a partir del cumplimiento de la prórroga legal del cual habla el artículo 38, letra c) de la ley de la materia, pudo haberse cumplido en fecha 1-2-2.008, y es a partir de aquella fecha, cuando debió realizarse la notificación, cosa que no fue así, a al no realizarse la notificación en referencia dentro del lapso legal al cual se refiere la cláusula Tercera del contrato arrendaticio objeto de la demanda, debemos concluir que la notificación de la cual habla el actor en su libelo de demanda, es EXTEMPORANEA y que el contrato de arrendamiento referido por el demandante, no solamente se prorrogó entre el lapso comprendido entre el 1-1-2008 al 1-1-2.009 sino que también sucedió el lapso comprendido entre el 1-1-2009 al 1-1-2.010. (…) la parte actora incurre en el error de solicitar en su petitorio, el “cumplimiento del contrato” invocando los artículos 1.167 del Código Civil y artículo 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin especificar a) El término de cumplimiento del Contrato y b) debió solicitar en todo caso, el cumplimiento de la prórroga legal, de haber sido cierto tal pedimento. (…) la estipulación de no concedérsele al arrendatario, la oportunidad de ejercer el derecho preferencial para comprar, así como tampoco para poder seguir ocupando el inmueble arrendamiento, hace que el contrato locativo invocado por el actor en su libelo redemanda, (sic) se encuentre viciado de nulidad; tal interpretación nace de la existencia de la individualización del inmueble en su totalidad al no poseer documento alguno que pueda invocar el inquilino para decir que el inmueble que ocupa es aquel por el cual pueda ejercer sus derechos. (…) Rechazo, niego y contradigo tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta por el ciudadano AKRAM AYOUB, cédula N° 11.964.428, por no ser verdadero los hechos invocados por el actor…”.

Siendo en criterio de quien decide contradictoria tal contestación, pues si bien niega, rechaza y contradice de manera genérica los hechos constitutivos de la pretensión del actor, entre los cuales se encuentra la existencia de un Contrato de Arrendamiento, también afirma que la notificación que invoca el actor como punto de partida para ejercer su pretensión, el contenido adolece de vicios, afirmación ésta que constituye un reconocimiento de la existencia de una relación contractual arrendaticia entre las partes. No obstante ello, este Juzgador considera que ante las afirmaciones de hecho del accionante y el rechazo, por parte del demandado, de la pretensión contenida en la demanda, en lo que respecta al cumplimiento del contrato que la parte actora solicita al demandado, surgía para ambas partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, tal y como lo prevén los Artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, los cuales se transcriben a continuación:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua m.r. incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista R.D.P., en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.

Por las consideraciones que anteceden, este Tribunal debe tener como probada la existencia de un contrato de Arrendamiento suscrito entre el la sociedad mercantil “ADMINISTRADORA CENTRO MIRANDA, C.A.”, y el ciudadano H.S.J., el primer día del mes de enero de 2004, sobre el inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el N° 6, del Edificio Bermúdez, ubicado en la Avenida Bermúdez, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el cual fue cedido al ciudadano AKRAM AYOUB AYOUB, según cesión de fecha 21 de enero de 2009, cuyas documentales fueron acompañadas al escrito libelar y apreciadas por este Tribunal en este mismo fallo, por cuanto no fueron impugnadas por la parte accionada, y así se declara.

No obstante lo anterior, en el acto de la contestación de la demandada, el accionado entre sus últimos alegatos, expone … “no concedérsele la oportunidad de ejercer el derecho preferencial para comprar, así como tampoco para poder seguir ocupando el inmueble arrendamiento, hace que el contrato locativo invocado por el actor en su libelo … se encuentre viciado de nulidad; tal interpretación nace de la inexistencia de la individualización del inmueble en su totalidad al no poseer documento alguno que pueda invocar el inquilino para decir que el inmueble que ocupa es aquel por el cual pueda ejercer sus derechos”… Al respecto este Tribunal encuentra que la pretensión de la parte actora es la entrega del inmueble dado en arrendamiento alegando el vencimiento de la prórroga legal, ante esta pretensión este Tribunal debe verificar si los hechos alegados por el actor, producen las consecuencias jurídicas pedidas por el actor; es decir, si los hechos alegados por la parte actora, como se indicó: la entrega del inmueble dado en arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, cumplen con los extremos exigidos en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales deben cumplirse en forma concurrente, en el sentido de, si efectivamente el contrato de arrendamiento es, a tiempo fijo determinado e improrrogable, y siendo así, la prórroga legal que corresponda, y si la misma se encontraba vencida, sin que exija la referida norma el examen de ningún otro elemento, que no sea el contrato de arrendamiento, o análisis de la relación arrendaticia que vincula a las partes, y del contrato de arrendamiento de fecha primero de enero de 2004, apreciado por este Tribunal, en su cláusula Primera, indica la individualización del inmueble objeto de arrendamiento, por lo que no corresponde en esta litis para la verificación de la pretensión del actor, determinar el hecho, de si la parte accionada tenía o no derecho preferencial para comprar el inmueble, sino que se cumplan los extremos previstos en el artículo 38 eiusdem, y así se decide.

Continuando con el análisis de lo alegado por la parte accionada en el acto de la contestación de la demanda en cuanto al hecho de que según su decir, “(…) 1) No se le notificó jamás a mi mandante del lapso de tiempo que disponía como prórroga legal, comportando tal notificación, incertidumbre en tener conocimiento del tiempo del cual disponía como prórroga legal, 2) Habla el actor de un lapso de tres años calendarios que se cumplieron según él, en fecha primero de enero de dos mil nueve (1-1-2009), quiere esto decir, que tenía aplicación el artículo 38, literal d) de la ley de la materia, es decir, que mi mandante tenía más de diez años ocupando el inmueble en calidad de arrendatario, luego, el contrato arrendaticio entonces no nació en fecha 1-1-2004 como afirma quien demanda, pues de ser así, el lapso de prórroga legal estaría señalada en el literal c) del artículo 38 de la ley de la materia y no en el literal d) como afirma quien demanda, pero como lo alegado y probado es, que el contrato consignado por el cual se solicita su cumplimiento en cuanto al término, es el celebrado en fecha 1-1-2004, la prórroga legal estaría encuadrada dentro de literal c) del artículo 38, es decir, 2 años, entonces esta debió comenzar a correr a partir del 1-1-2006, venciéndose la misma en fecha 1-1-2.008 y no en fecha 1-1-2.009. …debemos concluir que la notificación de la cual habla el actor en su libelo de demanda, es EXTEMPORANEA y que el contrato de arrendamiento referido por el demandante, no solamente se prorrogó entre el lapso comprendido entre el 1-1-2008 al 1-1-2.009 sino que también sucedió el lapso comprendido entre el 1-1-2009 al 1-1-2.010. (…)”.

De lo alegado por la parte accionada, por un lado, este Tribunal encuentra que en la cláusula tercera del contrato en referencia las partes estipularon que tendría una duración de un (1) año, como plazo fijo, prorrogable automáticamente por períodos iguales siempre que una cualquiera de las partes no notificare a la otra por escrito, por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prórrogas su deseo de no prorrogarlo. En relación a este tipo de cláusulas, el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del T.d.Á.M.d.C., en Sentencia de fecha 04 de Julio de 2003, sostiene: “Los contratos en que se prevé un término fijo y su renovación por períodos determinados, son arrendamientos por tiempo determinado en los que se confiere a las partes el derecho de rescindir el contrato por voluntad unilateral, es decir, de prescindir de la renovación, de lo que se infiere la circunstancia de que en todo contrato en el que se prevea un término determinado y su renovación por períodos determinados, está sobreentendido que cualesquiera de las partes puede darlo por terminado a su vencimiento o al de cualesquiera de sus prórrogas, sin necesidad de que ello se establezca expresamente.” En consecuencia, la posibilidad de prórrogas del contrato o su terminación al vencimiento del término establecido o de cualesquiera de sus prórrogas, debe derivar de un acto de voluntad de los contratantes, en forma tal, que para considerar prorrogado el contrato bastaría que ninguna de las partes se manifestará en sentido contrario y, para darlo por terminado, bastará la voluntad manifestada de alguna de las partes de darlo por terminado. De lo expuesto este Tribunal concluye que del contenido de la cláusula Tercera, se desprende que la duración del contrato se convino en un (1) año fijo con prórrogas sucesivas, el cual comenzaría a correr a partir del día 1 de enero de 2004, y en virtud de la notificación practicada en fecha 10 de noviembre de 2005, esto es, más de treinta (30) días de anticipación al vencimiento de plazo fijo, comenzó a correr de pleno derecho la prórroga legal, obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, y así se decide.

Que ciertamente en la notificación practicada en fecha 10 de noviembre de 2005, al arrendatario no se le indicó sobre el lapso, que por prórroga legal le correspondía, al respecto, es de señalar que el artículo 39 eiusdem, establece que la prórroga legal opera de pleno derecho, por lo que tal indicación no es exigible. Lo que si, exige el artículo 38 eiusdem, es la no prórroga convencional del contrato, es decir, el vencimiento del plazo fijo, para que opere la prórroga legal, es decir, para que éste se prorrogue obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, cuyo extremo legal se cumplió en el presente caso, con la notificación practicada en fecha 10 de noviembre de 2005, de la no prórroga convencional del contrato. De lo que este Tribunal concluye que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes es a tiempo determinado, e improrrogable convencionalmente, cumpliéndose así, el primer requisito del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.

A la controvertida duración de la relación arrendaticia, este Tribunal encuentra que en el Acta levantada con ocasión de la Sesión Ordinaria de la Cámara Municipal del Municipio Guaicaipuro correspondiente al día 1° de abril de 2009, acompañada por la parte demandada al escrito de contestación a la demanda y apreciada por este Tribunal en este mismo fallo, en la misma se señala: “(…) 2) YAKELIM Y.H., TITULAR DE LA CEDULA DE IDENTIDAD N° V-7.662.459, ARRENDATRIO, OCUPANTE LEGITIMO DEL APARTAMENTO N° 6 DEL EDIFICIO BERMUDEZ, DESDE HACE MAS DE 25 AÑOS…” (Subrayado por el Tribunal), es un elemento de convicción para este Tribunal dar por demostrada la existencia de una relación arrendaticia entre las partes aquí contendientes, que supera los diez (10) años, y que en virtud de la notificación practicada por el arrendador, al ciudadano H.S.J., en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, en la persona de su cónyuge, la prenombrada ciudadana YAKELIM Y.H., en fecha 10 de noviembre de 2005, de la no renovación del contrato de arrendamiento, y en consecuencia el vencimiento del plazo fijo en fecha Primero de enero de 2.006, a partir de esta fecha opero de pleno derecho la prórroga legal, que en el presente caso, demostrada relación arrendaticia por más de diez (10) años, este Tribunal concluye que a la parte demandada le corresponde la prórroga legal de tres (03) años, prevista en el literal d) del artículo 38 eiusdem, tenemos entonces que en virtud de la notificación practicada en fecha 10 de noviembre de 2005, en la que se notificó a la parte arrendataria accionada, la no-prórroga convencional del contrato y el inicio de la prórroga legal, comenzó a correr la prórroga legal de tres (03) años, la cual expiró el día 1 de enero de 2009, fecha en la cual el arrendatario debió entregar el inmueble, conforme a lo estipulado en la referida disposición contractual en concordancia con la disposición legal antes indicada, cuestión que no ocurrió, pues de los dichos de las partes y las pruebas aportadas por ellas al proceso se evidencia que para la fecha de interposición de la demanda la arrendataria se encontraba aún en posesión del inmueble.

En tal virtud, resulta procedente que la parte actora pretenda el cumplimiento del contrato en comento y consecuentemente, la entrega de la cosa arrendada, ya que de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y como quiera que no hay elementos de convicción para demostrar lo contrario a lo afirmado por la parte actora, en cuanto a que la demandada no ha dado cumplimiento a lo convenido en la Cláusula Tercera del contrato suscrito, en virtud de haber fenecido la prórroga legal correspondiente y el Artículo 1.167 ibídem, establece que en los contratos de bilaterales, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; considerando que los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, y siendo que los mismos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de dichos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. (Artículos 1.159 y 1.160 Código Civil). Por las consideraciones que anteceden, esta sentenciadora, con fundamento en las disposiciones antes mencionadas, declara procedente la demanda y así se decide.

III

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, de conformidad con los artículos 12, 242, 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil; 1354 del Código Civil; 38 en su literal d) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (PRÓRROGA LEGAL) sigue el ciudadano AKRAM AYOUD AYOUB, contra el ciudadano H.S.J., ambos ampliamente identificados en autos y consecuentemente, se condena al demandado a: Entregar de manera inmediata a la parte accionante, el inmueble constituido por un apartamento N° 6, el cual forma parte integrante del Edifico “BERMÚDEZ”, situado en la Avenida Bermúdez, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, libre de persona y bienes, y en las mismas buenas condiciones de aseo, mantenimiento y conservación en que lo recibió, solvente en el pago de los servicios públicos tales como: luz eléctrica, aseo urbano domiciliarios, agua y gas, tal como se obligó en la cláusula quinta del citado contrato de arrendamiento.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales.

Para dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.

Notifíquese a las partes.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, a los QUINCE (15) días del mes de JULIO de dos mil nueve (2009), a los 199° Años de la Independencia y 150° Años de la Federación.

LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

T.H.A.

LA SECRETARIA,

L.M.D.P.

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.)

LA SECRETARIA,

THA/LMdeP/mbm

Expte. N° 098267.-