Decisión de Juzgado Decimo Tercero de Municipio de Caracas, de 28 de Marzo de 2011

Fecha de Resolución28 de Marzo de 2011
EmisorJuzgado Decimo Tercero de Municipio
PonenteMaría Gutierrez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre

JUZGADO DÉCIMO TERCERO DE MUNICIPIO

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente n° AP31-V-2009-003943

(Sentencia Definitiva)

Demandante: El ciudadano J.A.M.E., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-12.834.822.

Apoderados judiciales de la parte actora: Los abogados C.Á.P., N.A. CHIQUITO y J.A. BUYSSE, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 48.830, 134.735 y 135.336, respectivamente.

Demandada: La ciudadana M.A.M.R., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, y portadora de la cédula de identidad número V-14.485.647.

Apoderados judiciales de la parte demandada: Los abogados V.C.D. y M.L.S., de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 47.194 y 31.570, respectivamente.

Asunto: Cumplimiento de contrato de opción de compraventa.

Vistos estos autos:

I

Por auto dictado en fecha 3 de diciembre de 2.009, este Tribunal admitió a trámite la demanda interpuesta por el abogado J.A.B.M., de este domicilio, con inscripción en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 134.735, quien se presenta a juicio afirmando su condición de apoderado judicial del ciudadano J.A.M.E., mayor de edad, de nacionalidad venezolana, de este domicilio, y portador de la cédula de identidad número V-12.834.822.

En tal sentido, como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, el mandatario judicial del actor indicó en el libelo los siguientes acontecimientos que, a su entender, amerita se le conceda la tutela judicial efectiva a su patrocinado:

  1. Que, de acuerdo a documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 22 de junio de 2.007, anotado bajo los números 38 y 7, Tomo 39, Protocolos Primero y Tercero, la ciudadana M.A.M.R., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad número V-14.485.647, es legítima propietaria del bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con la sigla y números “A-78”, que se ubica en el séptimo piso del Módulo Sur, Torre “A”, del conjunto residencial CUMBRES DE MIRAVILA, situado en el sector Carimao, Caucaguita, Etapa I, segunda calle, carretera La Flecha-Carimao, jurisdicción de la parroquia Caucaguita, Municipio Sucre del Estado Miranda.

  2. Que, según documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 13 de mayo de 2.009, donde quedó anotado bajo el número 80, Tomo 21, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, la nombrada M.A.M.R. se comprometió frente al hoy demandante a vender el inmueble de su propiedad, arriba descrito, cuya venta se materializaría dentro del lapso de noventa (90) días calendarios, convenido en ese pacto promisorio.

  3. Que, el precio estipulado para la proyectada operación de compraventa, tal como se explica en el libelo, es la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 350.000,00), de los cuales la vendedora recibió al momento de suscribir el mencionado contrato, en calidad de anticipo, la suma de ciento cinco mil bolívares fuertes (Bs. F. 105.000,00), que equivale al treinta por ciento (30%) del precio total convenido para esa negociación, a ser imputados al precio de la venta, y el saldo deudor, de doscientos cuarenta y cinco mil bolívares fuertes (Bs. F. 245.000,00), sería satisfecho por el comprador al momento en que se protocolizase el documento definitivo de compraventa ante la competente oficina registral.

  4. Que, el mismo día de haberse otorgado el citado instrumento de opción de compraventa, el hoy demandante acudió ante las oficinas del instituto de crédito Banco Industrial de Venezuela ‘con la finalidad de consignar todos los recaudos necesarios para la obtención del crédito hipotecario, a través de la Ley de Política Habitacional’ (sic), cuya gestión, según afirma el actor, se hacía ‘con conocimiento de la vendedora por cuanto la diferencia iba a ser cancelada mediante crédito bancario’ (sic).

  5. Que, por causas no imputables al hoy demandante, el instituto de crédito ante el cual empezó a gestionarse la obtención de los recursos para satisfacer el pago del saldo deudor a que se refiere el precitado contrato, fue objeto de intervención por parte del Estado venezolano, cuya circunstancia, según explica en el libelo, aparece reseñada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 39.178, correspondiente a su edición del día 14 de mayo de 2.009, en la que se inserta la Resolución número 2.303, de la misma fecha, emanada del Ministerio del Poder Popular para Economía y Finanzas, contentiva de la medida descrita por el actor, lo que, a juicio de su mandatario judicial, ‘demoró la aprobación de (su) crédito de política habitacional’ (sic).

  6. Que, no obstante lo anterior, en el mes de julio del año 2.009, el hoy demandante recibió llamada telefónica proveniente del instituto de crédito Banco Industrial de Venezuela, en la que se le comunicó la aprobación del crédito habitacional por él requerido, cuya circunstancia le fue participada a la vendedora, propiciando ello que el actor exigiera información acerca de la oportunidad en que se le ‘haría entrega del documento, el cual debía consignarlo en el registro para la posterior firma del mismo’ (sic). Sin embargo, según se explica en el libelo, ‘este documento tardo (sic) mucho para su elaboración, lo cual les informaba a los encargados de elaborar dicho instrumento, que se (le) estaba venciendo el tiempo establecido en el contrato de Opción Compra Venta y que estaba muy preocupado y para agravar aún más la situación, la persona que autorizaba la documentación dentro del Banco había renunciado a su cargo de trabajo, debido a la intervención del banco, donde se constituyó una Junta Interventora, que suplió a la junta directiva, eso trajo como consecuencia varias semanas de retraso, para que (le) entregaran el documento y procedieran a la elaboración del respectivo cheque’ (sic).

  7. Que, el día 11 de septiembre de 2.009 el instituto de crédito Banco Industrial de Venezuela requirió a la ciudadana M.C., en su condición de persona autorizada por la vendedora, ‘los documentos originales del inmueble, para el momento de consignar el documento definitivo al registro’ (sic), los cuales fueron consignados ‘faltando apenas dos (02) días para que se venciera esta opción de compra venta’ (sic). Luego, con posterioridad a ese evento, el día 17 de septiembre de 2.009 le es entregado al hoy demandante ‘el documento definitivo’ (sic) de la citada negociación, pero debido a la hora en que le fue facilitado, el citado instrumento fue introducido para su protocolización el día siguiente ante la respectiva oficina registral. Ese día, según se explica, el actor se comunicó vía telefónica con su vendedora, informándole que la mencionada institución financiera había fijado la firma del aludido instrumento para el día 14 de octubre de 2.009, y que ‘no dependía de él, que BANAVIH, no hubieran (sic) bajado los recursos, y que solo faltaba eso’ (sic), a lo que la vendedora le respondió que ‘era mucho tiempo, que no podía esperar más que hablaría con su esposo ese fin de semana y (le) avisaba el lunes siguiente’ (sic).

  8. Que luego de esa conversación que el actor sostuvo con su vendedora, la hoy demandada dispuso emitir cheque número 31511957, contra el instituto de crédito Banesco, por un monto equivalente al cincuenta por ciento (50%) del monto por ella recibido en calidad de aporte inicial del precio de la compraventa, por manera de hacer efectiva el pago de la penalidad estipulada por las partes en el referido contrato, ‘a sabiendas de que este retraso del banco, no fue imputable a la persona del opcionante’ (sic), lo que a juicio del actor se traduce en engaño, señalándose igualmente que ‘después de la firma de la opción de compra venta, la propietaria publicó nuevamente el aviso de venta colocando el apartamento de nuevo al comercio’ (sic), todo lo cual ‘deja claro su intención de engaño y de obtener una ventaja, un beneficio, en detrimento de (su) patrimonio, violentando con esta acción, lo establecido en el contrato de opción de compra venta, ya que colocó el inmueble nuevamente en el comercio antes de vencerse la prórroga de la opción’ (sic).

    Sobre la base de las anteriores consideraciones, invocándose en el libelo, entre otros, el supuesto de hecho normativo a que alude el artículo 1.167 del Código Civil, se intenta la presente demanda en sede jurisdiccional, en la que se le reclama judicialmente a la ciudadana M.A.M.R., satisfacer en beneficio del actor los siguientes conceptos:

    1. - El cumplimiento del contrato de opción de compraventa celebrado entre partes ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 13 de mayo de 2.009, anotado bajo el número 80, Tomo 21, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, por manera para que la hoy demandada satisfaga ‘su obligación de hacer y proceda al otorgamiento de la firma y protocolización del documento definitivo de Venta del inmueble, objeto del Contrato de Opción Compra Venta, en el quinto día hábil siguiente, una vez que la entidad Bancaria, haya cumplido con toda la tramitación económica de asignación de recursos y la elaboración y consignación del cheque respectivo a la agencia de la entidad, responsable de presentarlo en el registro público para protocolizar esta venta’ (sic).

    2. - El pago equivalente a un mil unidades tributarias (1.000 U.T.), por concepto de ‘costas y los costos que se origina con la presente demanda’ (sic).

    Según escrito consignado en fecha 10 de diciembre de 2.009, la representación judicial de la parte atora procedió a reformar la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, de cuya lectura se infiere que, manteniéndose en su integridad los hechos constitutivos de la pretensión procesal, la única modificación sustancial concierne a la incorporación de los elementos de cálculo en que el actor estimó el valor de su demanda.

    Esa reforma fue admitida a trámite por este Tribunal, tal como se evidencia de auto dictado el día 2 de febrero de 2.010, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el acto de la litis contestación.

    En fecha 23 de marzo de 2.010, el ciudadano D.V.B., Alguacil titular adscrito a la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito Judicial, dejó constancia de haber practicado la citación personal de la parte demandada, a cuyos efectos el nombrado funcionario consignó el recibo que le fuera dado por el destinatario de la pretensión.

    En fecha 20 de mayo de 2.010, se hizo presente en autos el abogado V.C.D., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 47.194, afirmando su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, con la finalidad de ofrecer la contestación a la demanda instaurada contra su patrocinada, a la vez que el mencionado profesional de la abogacía incorporó a esa actuación el instrumento poder del cual deriva su representación para este juicio.

    Según auto dictado en fecha 24 de mayo de 2.010, este Tribunal admitió a trámite la reconvención planteada por la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación.

    En fecha 3 de junio de 2.010, la representación de la parte actora reconvenida dio contestación a la mutua petición propuesta por la parte demandada.

    Por auto dictado en fecha 14 de junio de 2.010, este Tribunal fijó oportunidad para que se verificase la audiencia preliminar en este juicio, la cual tuvo lugar el día 28 de junio de 2.010.

    En fecha 6 de julio de 2.010, este Tribunal procedió a efectuar la fijación de los hechos y límites de la presente controversia.

    En fecha 15 de julio de 2.010, la representación judicial de la parte demandada promovió las pruebas de su interés, cuyas probanzas, admitidas en cuanto ha lugar en derecho según auto del 19 de julio de 2.010, son a.d.l.s. manera:

  9. En el particular titulado “I”, de su escrito del 15 de julio de 2.010, el apoderado judicial de la parte demandada reprodujo el mérito derivado del contrato de opción de compraventa anexado por el actor a su libelo, para con ello demostrar que ‘nunca las partes convinieron que el pago para el momento de firma definitiva de Compraventa en el Registro competente, debía hacerse o tramitarse a través de la solicitud de un crédito bancario’ (sic), como también para probar que ‘mal podría alegar a su favor el demandante-reconvenido, el principio del Hecho del Príncipe, como un eximente de su responsabilidad, ya que nunca fue una condición contractual’ (sic), a la vez para evidenciar que ‘el contrato de opción de compraventa se había vencido o extinguido hacía cuatro días, ENTIENDASE (sic) ENTONCES VENCIDO DICHO TERMINO (sic) CONTRACTUAL CONVENIDO POR LAS PARTES, PARA EL DIA (sic) 13 DE SEPTIEMBRE DE 2009’ (sic).

    Sobre el particular, se observa que la representación judicial de la parte demandada está invocando el mérito derivado del mismo recaudo que es tenido por la parte actora como instrumento fundamental de su pretensión, por lo que es de concluir que, sobre el aludido documento, no existe objeción alguna, en cuyo supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación plena del mismo, pero sólo en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente considerado. Así se decide.

  10. Finalmente, en el particular titulado “II”, de su escrito del 15 de julio de 2.010, el apoderado judicial de la parte demandada promovió la testimonial de los ciudadanos R.J.V., E.K.T.R., V.M.V.A., M.L.C. y J.J.D., portadores de las cédulas de identidad número V-6.749.571, V-11.040.566, V-6.949.118, V-5.535.360 y V-13.894.899, respectivamente, para con ello demostrar que su patrocinada ‘con el objeto de entregar al ciudadano JESUS (sic) M.E., del (sic) cheque del porcentaje correspondiente convenido en la Clausula (sic) penal del Contrato de Opción de Compraventa, en fecha 16 de octubre de 2009, hizo acto de presencia ante la Oficina de Registro Inmobiliaria (sic) del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, permaneciendo desde las 9:30 a.m, hasta las 2:00 p.m., aproximadamente, a la espera del ciudadano JESUS (sic) A.M.E., quien nunca asistió por sí ni por medio de apoderados, y así probar una vez más, la falsedad del demandante cuando afirma que (su) representada “propietaria no hizo acto de presencia”, permaneciendo (su) mandante en el lugar desde las 9:30 de la mañana hasta las 2:00 p.m., aproximadamente, quedando así demostrado la falsedad de lo argumentado en su demanda, en la cual pretende establecer responsabilidades a (su) representada’ (sic).

    Por auto dictado en fecha 25 de noviembre de 2.010, este Tribunal fijó oportunidad para la celebración de la audiencia o debate oral, evento procesal éste en que se dispuso la evacuación de la prueba de testigos, ofrecida por la parte demandada.

    II

    La competencia subjetiva de la ciudadana Jueza que con tal carácter suscribe esta decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa.

    Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

    Sobre la base de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, el ciudadano J.A.M.E. se ha presentado a juicio con la finalidad de reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato de opción de compraventa que le vincula con la ciudadana M.A.M.R., por manera que la indicada ciudadana ‘proceda al otorgamiento de la firma y protocolización del documento definitivo de Venta del inmueble, objeto del Contrato de Opción Compra Venta, en el quinto día hábil siguiente, una vez que la entidad Bancaria, haya cumplido con toda la tramitación económica de asignación de recursos y la elaboración y consignación del cheque respectivo a la agencia de la entidad, responsable de presentarlo en el registro público para protocolizar esta venta’ (sic).

    Para tal fin, el hoy demandante alegó que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 13 de mayo de 2.009, anotado bajo el número 80, Tomo 21, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, la ciudadana M.A.M.R. se comprometió a vender el inmueble propiedad de ésta última, constituido por el apartamento distinguido con la sigla y números “A-78” que se ubica en el séptimo piso del Módulo Sur, Torre “A”, perteneciente al conjunto residencial CUMBRES DE MIRAVILA, sector Carimao, Caucaguita, Etapa I, situado en la segunda calle, carretera La Flecha-Carimao, parroquia Caucaguita, Municipio Sucre del Estado Miranda, señalándose, por un lado, que el lapso convenido para que se materializase esa futura negociación, era de noventa (90) días calendario consecutivos, contados a partir de la fecha en que se suscribió esa convención; y por el otro, se indicó que el precio estipulado entre las partes para esa negociación quedó fijado en la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 350.000,00), a ser pagados por el comprador en las circunstancias de tiempo, modo y lugar que se describen en esa convención.

    El actor indicó en el libelo que, inmediatamente después de haberse celebrado ese contrato de opción de compraventa, inició ante el instituto de crédito Banco Industrial de Venezuela los trámites destinados a obtener un crédito preferencial, en aras de satisfacer el pago del saldo deudor a que se refiere la expresada negociación, de cuya gestión, según se explica, tenía conocimiento la vendedora.

    Añade el actor que, no obstante lo anterior, la gestión en referencia se vio demorada en razón de que el Estado venezolano procedió a la intervención de esa entidad financiera, cuya circunstancia le fue participada por distintas vías a la hoy demandada.

    Se agrega que, posteriormente, el Banco Industrial de Venezuela aprobó los recursos solicitados por el hoy demandante en conformidad a las disposiciones que regulan el régimen legal de Política Habitacional, pero que no obstante ello la vendedora se negó a cumplir el mencionado contrato de opción de compraventa lo que, a juicio del actor, conlleva establecer que la vendedora ‘pretende no cumplir con su obligación de recibir la diferencia en bolívares y realizar la correspondiente firma del documento definitiva y entrega del bien’ (sic), todo lo cual justifica la interposición de su pretensión de cumplimiento, destinada a producir las consecuencias jurídicas que se describen en líneas anteriores.

    Frente a tales circunstancias, la demandada se defiende y alega en su contestación la falsedad de los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por el actor pues, a su entender, el accionante fue quien incumplió el señalado contrato de opción de compraventa, a quien le atribuyó el hecho de no pagar el saldo deudor dentro del término y la forma estipulada entre las partes para esa convención, argumentando, también, que en la citada negociación no se previó la posibilidad de intervención de terceras personas para el logro del fin último perseguido por las partes, negando con ello toda posibilidad de que las gestiones realizadas por el actor para la obtención de los recursos financieros de su interés, pueda adjudicar a su representada un comportamiento distinto al que se indica en el referido contrato de opción de compraventa.

    Trabada la litis en la forma que antecede, el Tribunal juzga de interés hacer las siguientes precisiones:

Primero

De la inadmisibilidad de la demanda

La representación judicial de la parte demandada solicitó a este Tribunal un pronunciamiento previo, orientado a que se considere y establezca la inadmisibilidad de la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, por considerar que al estar reclamándose en un mismo libelo el cumplimiento del contrato de opción de compraventa accionado, junto con la exigencia del pago previsto en la cláusula penal estipulada por los contratantes, se está en presencia de una dualidad de pretensiones que, por su misma naturaleza, se excluyen entre sí, dados sus efectos y consecuencias diversas, y esa acumulación indebida, a su entender, es lo que debe propiciar la declaratoria judicial por él peticionada. Para tal fin, se alegó lo siguiente:

(omissis) “…el accionante intenta temerariamente una acción de Cumplimiento de Contrato, fundamentada en una extinta Opción de Compraventa, en la cual se estableció, de mutuo acuerdo, la alternativa de indemnizar por concepto de daños y perjuicios a aquella de las partes que resulte lesionada en sus derechos e intereses, con el incumplimiento de la otra de sus obligaciones contractuales.- De modo, que establecida esta Clausula (sic) Penal indemnizatoria, garantiza a las partes que la lesión a sus derechos e intereses por el incumplimiento de una de ellas, sea compensada, es decir, en el caso que fuere por culpa del vendedor, éste esta (sic) obligado a indemnizar al comprador en la forma y condiciones como ha quedo (sic) pre-establecido (sic) en dicha Clausula (sic) penal; por el contrario, si fuere por cumpla del comprador éste deberá indemnizar al vendedor de la misma forma, condiciones y manera igualmente establecida, ya que ambas partes así lo han regulado. Sólo bastaría, primero, circunscribirse a las condiciones contractuales, segundo, determinar quien (sic) es el incumplidor, y tercero, aplicaría la cláusula penal compensatoria o de garantía, establecida en la Cláusula Sexta del Contrato de Opción de Compra Venta de marras.-

Ahora bien, como quiera que la extinta relación contractual, esta (sic) sujeta a los efectos que produce la Cláusula Penal, estipulada en la CLAUSULA (sic) SEXTA de la Opción de Compraventa, la misma excluye de derecho la acción de Cumplimiento de Contrato pretendida por el demandante, ya que dicha Cláusula Penal en sí, es una alternativa indemnizatoria que tienen las partes en igualdad de condiciones para no estar sujetos a un obligatorio cumplimiento no deseado, cuando una de las partes no de cumplimiento a lo pactado en las condiciones del contrato. Por tales razones pido que en la definitiva, la presente acción de Cumplimiento de Contrato se declare INADMISIBLE en virtud de su improcedencia en cuanto derecho, como ha sucedido en el presente caso y que explicare (sic) en detalle más adelante.

Además pido que se declare inadmisible, en virtud de la inepta acumulación de peticiones por el accionante, como bien lo establece el artículo 1.263 del Código de Procedimiento Civil, que prohíbe demandar el cumplimiento de un contrato y ejecutar a la vez la Cláusula Penal que busca una indemnización, que en este caso, el accionante demanda igualmente, y que solapada, intencional y arbitrariamente justiprecia bajo los conceptos de “costas y costos”, en la cantidad de Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 55.000,oo) por concepto de “daños y perjuicios” que el demandante improcedentemente pide su cumplimiento, pretendiendo burlar así la buena f.d.T. y la inteligencia de las demás partes…

(omissis)

…Por las razones anteriormente expuestas es que pido, a todo evento, se declare inadmisible la presente demanda en la definitiva, en virtud de su improcedencia en cuanto a derecho, toda vez que el demandante interpone una demanda de cumplimiento preexistiendo Cláusula Penal compensatoria; además de acumular prohibidamente (sic) la acción de cumplimiento de contrato y cumplimiento de cláusula penal o indemnizatoria de daños y perjuicios…” (sic).

Para decidir, se observa:

De acuerdo a lo señalado en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la admisión de una demanda, por su misma índole y naturaleza, constituye un típico acto decisorio del Juez en el que, previa comprobación de los aspectos formales a que alude la precitada norma, se le dispensa al justiciable la posibilidad cierta de acceder ante los órganos de la jurisdicción para el valimiento efectivo de sus particulares derechos e intereses, en procura de que se restablezca la situación jurídica que él afirma infringida, lo cual, sin duda, se adecua al contenido de la premisa fundamental contenida en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Ello, en sí, es lo que explica que ese tipo de providencias no entraña un adelanto de opinión que hace el Juez por lo que respecta a la idoneidad de la pretensión procesal deducida por quien reclama la intervención de los órganos de la jurisdicción, por lo que el eventual gravamen que una demanda pueda propiciar a su destinatario, sólo puede ser reparado en la definitiva, momento en que el Juez, atenido a lo expresamente alegado y probado por las partes, debe pronunciar una decisión ajustada a derecho en la que se determine la justeza o no de la reclamación planteada por el pretensor.

Lo anterior, es indicativo que las prohibiciones, sanciones o nulidades que limiten o restrinjan el ejercicio de una pretensión, sólo deben declararse cuando así aparezca preestablecido en texto legal expreso, o cuando tal circunstancia surja de la propia naturaleza de la norma positiva, toda vez que el supuesto de hecho normativo a que alude el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil no prevé la inadmisión de la demanda mediante la utilización de motivos no contemplados en nuestra legislación, pues:

(omissis) “…Dentro de la normativa transcrita, priva sin duda alguna la regla general, de que al regirse un juicio por el procedimiento ordinario, deben los tribunales competentes admitir la demanda, siempre que no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al Juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, -declarar la inadmisibilidad de la demanda- siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, -en principio-, el Juez no puede negarse a admitir…” (Sentencia nº RC.00429, de fecha 30 de julio de 2.009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de ACCROVEN, s.r.l., contra R.S.R. y otros). –Las negrillas y cursivas son de la Sala-

En igual sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia nº 506, de fecha 9 de abril de 2.001, recaída en el caso de M.G.M., señaló lo siguiente:

(omissis) “…el procedimiento ordinario comienza con la interposición de la demanda, que no es más que el acto procesal mediante el cual la parte actora, ejercita su acción y hace valer su pretensión. De tal modo, que es a través de la demanda como el actor materializa su acción, la cual es dirigida al juez en aras de la tutela del interés colectivo en la composición de la litis.

En este sentido surge, como efecto procesal de la interposición de la demanda, la obligación del juez de proveer sobre su admisión o nó, y, en este último caso, el propio ordenamiento jurídico adjetivo -artículo 341 del Código de Procedimiento Civil- concede al demandante la posibilidad de ejercer el recurso de apelación, únicamente en contra del auto “que niegue la admisión de la demanda”. Tal medio de impugnación es concedido en estos términos al demandante, por cuanto es a éste a quien, con tal negativa, se le causa un gravamen definitivo, toda vez que la apelación, que ejerza la parte actora en contra del auto que niegue la admisión de la demanda, debe oírse en ambos efectos…” (sic). –Las negrillas y cursivas son de la Sala-

Aplicados los anteriores principios al caso que nos ocupa, tenemos que las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa, coinciden en afirmar la existencia del nexo contractual que les vincula, derivado de lo que ellas mismas denominaron contrato de opción de compraventa, celebrado el día 13 de mayo de 2.009 y autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, donde quedó anotado bajo el número 80, Tomo 21, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

En la cláusula primera de ese instrumento, se observa que la hoy demandada otorgó al actor ‘OPCIÓN DE COMPRA del inmueble objeto de este contrato, quien se compromete a adquirirlo dentro de los noventa (90) días contados a partir de la fecha de la firma de este documento’ (sic).

Tal circunstancia, a juicio del Tribunal, comporta solamente la existencia de una verdadera expectativa, de interés particular para los contratantes, derivada de las distintas prestaciones que, recíprocamente, se comprometieron a cumplir, en cuyo supuesto, a los solos efectos de establecer el correcto alcance de la intención de las partes al momento de contratar, el Tribunal hace suyo el criterio sustentado por nuestra Casación:

(omissis) “…en las cláusulas del contrato se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato (cláusula primera), el precio del bien (cláusula segunda), la duración del mismo (cláusula tercera), la cantidad de dinero que en calidad de arras entrega “la oferida compradora” a “los oferentes vendedores”, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída (cláusula quinta), se estableció la “Cláusula Penal” para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato (cláusula sexta), lo cual evidencia conforme a las doctrinas y jurisprudencias transcritas, que se trata de un contrato de promesa bilateral de compra-venta.

Asimismo, de la cláusula séptima del contrato deriva la intención de las partes de celebrar una opción de compra venta al señalar “De concretarse la venta”, lo que implica que pudiera no concretarse, ya que de acuerdo a la voluntad de las partes la intención de éstas fue celebrar un contrato de promesa bilateral de compra-venta.

Así pues, al ser un contrato de promesa bilateral de compra-venta, su naturaleza es la de un contrato preparatorio, en el cual hubo un acuerdo de voluntades de ambas partes contratantes quienes se comprometieron a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compra-venta propiamente dicho, pudiendo este celebrarse o no de acuerdo a la voluntad final de los contratantes tal y como se expresó en la cláusula séptima de dicho contrato.

De modo que, “las promesas de compra-venta, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación”, por lo que, el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato de fecha 8 de junio de 2007, como un “contrato de venta”, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta”, en el cual las partes se obligaron recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, las cuales de no ocurrir hacían posible la no celebración del contrato definitivo.

Por lo demás, no puede pasar por alto esta Sala lo observado en la parte final de la cláusula sexta del contrato, que indica “…Si “LOS OFERENTES-VENDEDORES” desistieran de la venta, estarán obligados a restituir la cantidad de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 800.000.000,oo), recibidos a título de arras, más la suma de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (sic) (Bs. 800.000.000,oo) establecida como Cláusula (sic) Penal (sic) como justa indemnización por daños y perjuicios…”.

Lo cual evidencia que se estableció a favor del oferente-vendedor la posibilidad de rescindir unilateralmente la venta pactada, hecho de gran importancia pues tal y como fue advertido anteriormente, el juez desestimó el examen de la oferta, sin consideración alguna al derecho de rescisión previsto por las partes en dicha cláusula, utilizando una fórmula general sin asiento en la voluntad de las partes, quedando claro, que mas allá de cualquier discusión acerca de que si la venta se había perfeccionado entre las partes, la posibilidad de rescindir del contrato hace innecesario cualquier otra consideración al respecto…” (Sentencia nº RC.000460, de fecha 27 de octubre de 2.010, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de TOMCAR, c.a. ALMACÉN contra la sucesión de AMLETO A.C.D.P.). –Las negrillas, subrayado y cursivas son de la Sala-

Al ser esto así, se observa en el caso que se somete a la consideración del Tribunal que las partes contratantes avinieron en conformar la existencia de un pacto encaminado a conformar la hipotética transferencia de propiedad en beneficio del hoy demandante, mediante la aceptación de específicas prestaciones de hacer que, de manera recíproca, se comprometieron a satisfacer en la forma y términos expresados en el citado contrato de opción de compraventa, lo cual no aparece discutido por los integrantes de esta relación procesal.

El punto neurálgico que propició el conflicto entre las partes, centra su atención en dilucidar la exigibilidad de la obligación que le es atribuida a la hoy demandada respecto a la posibilidad de transmitir su propiedad en beneficio del actor, frente a lo cual es de señalar que, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley, pues si se tiene en consideración que el artículo 1.264 del mismo Código sustantivo indica que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios en caso de incumplimiento, es de concluir que el acreedor tiene el derecho a que se le restablezca la situación jurídica de su interés, quebrantada por el proceder negligente o culposo del otro contratante, dado que la falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación, viola la norma de la que el vínculo jurídico extrae su propia fuerza jurídica.

Es, precisamente, en ese sentido que la pretensión procesal deducida por el actor centra su atención en reclamar judicialmente a la hoy demandada el cumplimiento del contrato de opción de compraventa incorporado al libelo como instrumento fundamental, por manera que ella satisfaga ‘su obligación de hacer y proceda al otorgamiento de la firma y protocolización del documento definitivo de Venta del inmueble, objeto del Contrato de Opción Compra Venta, en el quinto día hábil siguiente, una vez que la entidad Bancaria, haya cumplido con toda la tramitación económica de asignación de recursos y la elaboración y consignación del cheque respectivo a la agencia de la entidad, responsable de presentarlo en el registro público para protocolizar la venta’ (sic).

Tal petición fue sustentada, entre otros, en lo dispuesto por el artículo 1.167 del Código Civil, conforme al cual ‘En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello’, con lo cual resulta obvio que estemos en presencia de una acción de derecho común, tutelada por la ley, encaminada a producir determinados efectos constitutivos, declarativos o de condena, destinados al restablecimiento de la situación jurídica que el actor señaló como infringida.

Al revisar detenidamente la parte petitoria del libelo de la demanda y la reforma sobre ella producida, no advierte el Tribunal el motivo de la inadmisibilidad planteada en la contestación, dado que la pretensión procesal deducida es una sola y ella concierne, como se dijo, a la ejecución del citado contrato de opción de compraventa, sin desprenderse de autos que el hoy demandante hubiese incorporado a su reclamación alguna otra petición autónoma distinta de la ya indicada, en pro de que se le satisfaga pago de resarcimiento alguno, derivado de la penalidad estipulada en el contrato accionado.

Todo lo contrario: el hecho de que el hoy demandante hubiese agregado a su petición de cumplimiento de contrato la exigencia de que la destinataria de la pretensión fuese condenada al pago de las costas como consecuencia de las resultas de este proceso, en modo alguno tal circunstancia puede estar aparejada a la conformación de una pretensión distinta a la ya deducida en el libelo de la demanda y la reforma sobre ella producida, pues sencillamente lo que se está requiriendo es que la demandada, caso de prosperar la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, soporte los efectos económicos del juicio instaurado en su contra, siendo de considerar que el trámite para el cobro de las costas procesales, de ser procedente, sólo es posible en la medida que se observe el procedimiento de tasación consagrado en la Ley de Arancel Judicial, careciendo de relevancia para ello el hecho que el demandante las hubiere cuantificado anticipadamente, pues las costas, por su misma índole y naturaleza, constituyen un concepto no determinado sino determinable en la forma, términos y condiciones previstas en la ley, por lo que resulta impensable que tal exigencia, es decir la hipotética condenatoria en costas, pueda ser considerada como una pretensión autónoma, ya que las costas, como se dijo, son una consecuencia del proceso ya terminado, destinadas a resarcir al litigante victorioso los gastos en que hubiere incurrido en el trámite del juicio y, por lo tanto, en modo alguno forman parte integrante de la pretensión, lo que, a su vez, se corresponde con la tesis sustentada por la máxima expresión judicial de la República:

(omissis) “…El Título VI del Código de Procedimiento Civil de 1987 regula los efectos del proceso, los cuales son, fundamentalmente, dos: el efecto jurídico-procesal, que no es otro que la cosa juzgada, y el efecto económico, relativo al régimen de las costas procesales.

Y es que, en efecto, todo proceso judicial genera directamente una serie de gastos o inversiones de carácter económico. Dentro de ese cúmulo de gastos, se encuadran las costas procesales, las cuales define la doctrina como “aquella porción de los gastos procesales cuyo pago recae sobre las partes que intervienen en un proceso determinado y reconocen a este proceso como causa inmediata o directa de su producción” (GUASP, JAIME, Derecho Procesal Civil, Tomos I y II, versión revisada y adaptada por P.A., cuarta edición, Civitas, Madrid, 1998, p. 555). De manera que las costas procesales se caracterizan por dos notas: (i) son el gasto originado directamente en el proceso, (ii) cuyo pago recae sobre las partes en juicio. En consecuencia, y como apunta la misma autorizada doctrina que se citó, los gastos indirectamente ocasionados por el proceso judicial (Vgr. los daños y perjuicios sufridos por una de las partes) no pueden ser incluidos dentro del pago de las costas, sin perjuicio de su exigibilidad independiente.

Ahora bien, como norma general, las costas procesales deben ser pagadas por quienes han figurado como partes en el proceso; en concreto, por la parte que origina o es causa de las mismas por su actividad en el juicio; de manera que, en principio, cada parte paga sus costas, pues normalmente es cada una de ellas la que las ha originado. No obstante, y por cuanto esa solución podría conllevar a situaciones injustas y a pago de lo indebido, el ordenamiento jurídico procesal establece la figura de la condena en costas, que es “la imposición en una resolución judicial, a determinada persona, del pago de ciertos gastos procesales que, sin dicha imposición, el condenado no tendría obligación de satisfacer”. De manera que tal condena, comprende los gastos de la parte o partes contrarias, incluso de aquellos que ya fueron satisfechos, caso en el cual más que de una obligación de pago se trata de una obligación de reembolso del gasto causado (GUASP, JAIME, Derecho Procesal Civil, cit., p. 559).

Las anteriores consideraciones demuestran, por sí solas, la naturaleza jurídica y razón de ser de la condena en costas: se trata de un mecanismo procesal mediante el cual se impone judicialmente la obligación a determinada persona de resarcir los gastos injustamente causados a la parte que tuvo la razón en juicio, aunque aquélla no fuese culpable ni negligente cuando desconoció la pretensión de quien resultó vencedora; mecanismo procesal que, en definitiva, se justifica y sustenta como garantía del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, para evitar que el proceso cause perjuicios a quien obtuvo la victoria procesal. De manera que la inexistencia de un medio de resarcimiento económico como la condena en costas, implicaría una merma al derecho a la efectividad e integralidad de la tutela judicial que reconoce el artículo 26 del texto constitucional.

Es éste el fundamento del sistema objetivo de condena en costas, propio de los más adelantados ordenamientos jurídico-procesales, y que fue adoptado por el legislador venezolano desde 1987. Sistema objetivo que, en modo alguno, está viciado de inconstitucionalidad, ni constituye una limitación a los derechos que en este juicio se invocaron: a la presunción de inocencia y a la defensa, pues no se fundamenta en un reproche o sanción a la parte totalmente vencida ni, por tanto, pretende limitar económicamente el acceso a la justicia y evitar procesos innecesarios, sino que, por el contrario, es consecuencia de justo resarcimiento económico entre las partes.

Así lo sostiene no sólo la doctrina procesalista española que se citó, sino, además, la doctrina italiana, entre otras muchas, e incluso la venezolana. Señala J.C., con meridiana claridad, que “...el fundamento de esta condena [en costas] es el hecho objetivo de la derrota (soccombenza); y la justificación de esta institución encuéntrase en que la actuación de la ley no debe representar una disminución patrimonial para la parte a favor de la que se realiza. Este es el resultado a que lleva el desarrollo del derecho procesal; el cual, en sus orígenes, no tiene condena en las costas sino para los litigantes de mala fe; posteriormente se pasa por un período intermedio en el cual no viéndose la naturaleza exacta de la institución, se aplican principios propios del derecho civil (culpa) a la condena en costas; después se llega a la condena absoluta”. (CHIOVENDA, JOSÉ, Principios de Derecho Procesal Civil, Tomo II, traducción española de J.C. y Santaló, Reus, S.A., Madrid, 2000, pp. 433-434).

Por su parte, observa la Sala cómo la doctrina procesalista venezolana también asumió, sin vacilación, la justificación del sistema objetivo de condena en costas como medio de resarcimiento económico. Entre otros muchos, enseña A.R.R. que “la condena en costas es la condena accesoria que impone el juez a la parte totalmente vencida en un proceso o en una incidencia, de resarcir al vencedor los gastos que le ha causado el proceso”. (RENGEL ROMBERG, ARÍSTIDES, Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Volumen II, Editorial Arte, cuarta edición, Caracas, 1994, p. 493).

Coherente con las tendencias del Derecho Procesal comparado, la Exposición de Motivos del Código de Procedimiento Civil de 1987 explica las razones del cambio del sistema de costas del Código que quedaba derogado y, en tal sentido, expresó lo siguiente:

Una regulación más amplia que la actualmente existente ha sido adoptada en materia de costas, en la cual se han introducido importantes modificaciones.

Se han considerado con detenimiento las consecuencias que se vienen operando en nuestro sistema procesal por el régimen de costas existentes, y ha considerado que no solamente se presta a equivocadas interpretaciones un sistema como el nuestro, que si bien impone las costas a la parte totalmente vencida, permite no obstante, al Juez, eximirlas de ellas, cuando a su juicio hubiere tenido motivos racionales para litigar, sino que además produce frecuentemente graves perjuicios económicos a la parte vencedora, cuyo derecho ha sido absolutamente reconocido en el fallo, y no obstante el Juez exime a la vencida del pago de las costas por encontrar que ha tenido motivos racionales para litigar; lo que además está produciendo un estímulo a la litigiosidad y una eximente de responsabilidad para aquellos que nunca se sienten en disposición de reconocer el derecho de su contradictor

(Destacado añadido).

De manera que la Exposición de Motivos del Código adjetivo de 1987 asumió como propio el sistema objetivo de condena en costas procesales y acogió también la finalidad de dicho sistema, la de evitar que la parte totalmente vencedora sufra injustificadamente perjuicios económicos a causa de su defensa en juicio. No es cierto lo que alegaron los demandantes, en el sentido de que la Exposición de Motivos demuestre que, con la condena en costas, el legislador venezolano lo que pretende es la sanción a la litigiosidad excesiva y la imposición de responsabilidad “a aquellos que nunca se sienten en disposición de reconocer el derecho de su contradictor”, pues, por el contrario, tales afirmaciones, que están contenidas ciertamente en la explicación del legislador, son una afirmación accesoria y complementaria al argumento de que la condena en costas lo que persigue es el resarcimiento de los daños patrimoniales de la parte vencedora, sin que, del contexto de la Exposición de Motivos, se desprenda que el legislador tuvo como finalidad la sanción de esa litigiosidad sin justificación.

En consecuencia, considera esta Sala que la norma que se impugnó, esto es, el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no se encuentra viciado de la inconstitucionalidad que se denunció, pues lo que impuso es un sistema objetivo de condena en costas cuya naturaleza jurídica es la de un medio de resarcimiento económico por parte de quien resultó totalmente vencido en juicio frente a la contraria, que garantiza la plena efectividad del derecho fundamental a la tutela judicial, y, en modo alguno, puede considerarse como una sanción procesal en la que no se respete la garantía de la culpabilidad, ni que busque el reproche al exceso de demandas infundadas, en detrimento del derecho de acceso a la justicia. Por tanto, como ese medio de resarcimiento económico puede fundarse en un sistema objetivo de responsabilidad patrimonial, en el que resulta irrelevante la culpa del responsable, no constituye violación ni al derecho a la presunción de inocencia ni al derecho a la defensa…” (Sentencia nº 2801, de fecha 7 de diciembre de 2.004, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de L.F.P. y otros). –Las negrillas y cursivas son de la Sala-

En consecuencia de lo expuesto, no advierte quien aquí decide el motivo de inadmisibilidad de la demanda planteado por la representación judicial de la parte demandada; más bien, por el contrario, lo que el solicitante discute es la procedencia de la pretensión reclamada como insatisfecha, y la aparente falta de densidad de los argumentos esgrimidos por el actor para sustentar el buen derecho por él alegado, cuya circunstancia no encuadra en los supuestos de hecho normativo a que alude el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, sino que ello es materia vinculada estrechamente con el contradictorio, por lo que las distintas argumentaciones contenidas en el particular titulado “I”, de su escrito de contestación del 20 de mayo de 2.010, deben ser desestimadas, dada su manifiesta improcedencia. Así se decide.

Segundo

Del fondo de este asunto

En lo que atañe al fondo de lo controvertido, el apoderado judicial de la parte demandada rechazó los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por el actor, argumentando para ello, como único aspecto de interés, que el contrato de opción de compraventa tenido como instrumento fundamental de la acción fue incumplido por el demandante quien, a su juicio, no satisfizo el pago del saldo deudor en la forma y términos estipulados en la citada convención. Para tal fin, se argumentó, entre otros aspectos, lo siguiente:

(omissis) “…Desconozco por ser falsa de toda falsedad la afirmación que hace el demandante en cuanto al conocimiento que tenía mi mandante de que el saldo restante del precio del inmueble lo cancelaría a través de un crédito bancario que gestionaría ante una entidad bancaria, toda vez que a la celebración del Contrato de Opción de Compraventa en ninguna (sic) momento convinieron y no fue establecida tal condición, es decir, dicho saldo deudor de Doscientos Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 245.000,oo), se comprometió el optante a cancelarlo al momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa en la Oficina Subalterna de Registro respectivo y así lo habían convenido, no otra cosa. Las gestiones que en particular estaba o no haciendo el optante a partir de la firma de (sic) documento de Opción de Compraventa, no eran del conocimiento de mi representada, ni de su incumbencia, ya que solo (sic) se limito (sic) a hacerle entrega de los documentos necesarios e indispensables para la redacción y protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente que era su obligación como oferente, y por supuesto a la espera de la comunicación del futuro comprador para su comparecencia a la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo a tales efectos, comunicación que en ningún momento recibió dentro de ese lapso, ni verbal ni escrita, precluyendo el tiempo de la opción para el 13 de Septiembre 2009, como bien lo señala el accionante en su libelo y su reforma, caducándole así su subjetivo derecho y con ello su legitimidad activa para intentar la presente demanda de cumplimiento…

(omissis)

…Niego rechazo y contradigo, por falsa de toda falsedad, la afirmación hecha por el demandante en cuanto a que en el mes de Julio de 2009, se comunicó con mi mandante informándole acerca de la aprobación de un crédito que había gestionado ante una entidad bancaria Banco Industrial de Venezuela, por cuanto, repito, no eran ni son condiciones que hayan sido pre-establecidas (sic), ni convenidas por las partes en la Opción de compraventa que nos ocupa…

(omissis)

…Ahora bien, pasado el tiempo, vencida la opción de compraventa, y al no tener mi mandante mas (sic) información del optante, decidió por vía de Notificación practicada por la Notaría Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 09 de Octubre de 2010, le notifica al ciudadano JESUS (sic) A.M.E., que vencido el tiempo la opción no cumplió con su compromiso de realizar la operación de compraventa pactada por ambas partes, y como consecuencia de ello se ejecuta la Cláusula Penal en los términos establecidos en dicho contrato, tomando para sí el 50% por concepto de indemnización por daños y perjuicios, de la cantidad entrega (sic) como garantía prestada por el optante, como lo establece la Cláusula Sexta del Contrato de Opción, notificándole además que le devuelve la cantidad de Cincuenta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 52.500,oo) como así lo han dispuesto debiendo pasar a retirar el respectivo cheque dentro de un lapso de 15 días siguientes…” (sic).

Para decidir, se observa:

En renglones anteriores, se indicó que las partes hoy en conflicto admiten estar vinculadas a través de lo que ellas mismas denominaron contrato de opción de compraventa, en el que la ciudadana M.A.M.R. se comprometió a vender el inmueble de su propiedad, por un lado; y por el otro el ciudadano J.A.M.E. se obligó a pagar el precio estipulado en esa proyectada negociación, en la forma y términos establecidos en la citada convención. Lo anteriormente expuesto, conlleva establecer que:

(omissis) “…las promesas u opciones de compraventa, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación.

Así las cosas, si quien incumple es el opcionado o comprador, éste deberá consentir en que el opcionante o vendedor retenga las arras o cantidad previamente estipulada en el contrato, en calidad de resarcimiento por los daños ocasionados por el incumplimiento de la promesa bilateral de comprar el bien; si por su parte, es el opcionante o vendedor quien no cumple con su obligación de vender el bien, éste deberá regresar la totalidad de las arras recibidas de manos de opcionado o comprador, más la suma de dinero estipulada a tal efecto en el texto mismo del contrato.

Como se observa, en los referidos contratos de promesa bilateral u opción de compraventa, no se constituye ninguna hipoteca o derecho real sobre los bienes objeto del contrato; lo que se estipula es una mutua obligación de comprar y vender un bien. Si alguno de los contratantes no cumple su obligación, este incumplimiento trae como consecuencia una sanción o penalidad pecuniaria; además de que, por lo general, estas promesas bilaterales u opciones de compraventa se consignan en documentos privados, que luego pasen a ser reconocidos judicialmente por las partes contratantes o autenticados ante Notario Público; no es común que sean protocolizadas en la Oficina de Registro Inmobiliario competente, por lo que no cumplirían con el requisito previsto en el artículo 1.879 del Código Civil, ut supra transcrito…” (Sentencia nº RdeI-01032, de fecha 18 de diciembre de 2.006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de INVERSIONES PP001, c.a.). –Las negrillas, subrayado y cursivas son de la Sala-

Ahora bien, retomando lo anteriormente expuesto, es de señalar que el negocio jurídico que involucra a las partes hoy en conflicto implica considerar, tan solo, la conformación de una expectativa, en la que existe la posibilidad cierta de que se transmitiese la propiedad r.d.i. que allí se describe en beneficio del hoy demandante, negociación ésta que, tal como aprecia quien aquí decide, se pactó en forma pura y simple, sin desprenderse de la lectura del contrato accionado la existencia de alguna condición que supeditara su objeto a la ocurrencia de algún hecho futuro e incierto.

En efecto, la ejecución de las obligaciones a cargo del hoy demandante quedó limitada a satisfacer el pago de la diferencia del precio estipulado por las partes al momento de inscribirse la escritura definitiva de compraventa, para lo cual disponía de un plazo perentorio de noventa (90) días calendario consecutivos, contados desde la fecha en que se suscribió el nombrado contrato de opción de compraventa, para que se materializase el compromiso por él asumido.

Lo anterior, no hace más que responder a los principios de equidad y reciprocidad que informan el contrato bilateral, pues si ambos contratantes se obligaron recíprocamente, tal circunstancia se halla estrechamente vinculada a la causa del contrato, dado que la transferencia de la propiedad es causa del pago del precio, y en sentido contrario si el precio no se paga se produce un desequilibrio en la reciprocidad contractual, lo que propicia que desaparezca la causa del contrato ya que, en tales circunstancias, el contrato no tiene razón para existir.

En ese sentido, el pago, desde el punto de vista del derecho de obligaciones, es el medio por excelencia del cumplimiento de las obligaciones y, en consecuencia, el medio normal de su extinción. De allí, que el pago de toda obligación, sea de dar, hacer o no hacer, está regido por dos principios: el de la identidad del pago y el de la integridad del pago. El principio de identidad se refiere a que el pago debe ser idéntico a la prestación debida, debe comprender dicha prestación y nada más que ella. Por consiguiente no puede obligarse al acreedor a recibir una prestación o cosa distinta de la que se debe, aunque el valor de la cosa sea igual o aun superior al de aquella, cuyo principio es admitido por nuestro legislador en el artículo 1.290 del Código Civil. El principio de la integridad del pago, alude a que el pago debe ser completo, comprender toda la obligación debida. Como consecuencia, el deudor no puede pretender cumplir en parte o de manera distinta la prestación prometida, de allí que no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de la deuda, aunque ésta fuera divisible.

Ello, por ende, es lo que explica la razón de ser del postulado que indica el artículo 1.167 del Código Civil, pues en los contratos con prestaciones recíprocas, si una de las partes falta al cumplimiento de su prestación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución o la resolución del contrato, pudiendo exigir, en cada caso, el resarcimiento a que hubiere lugar, pero para que ello sea así se requiere que el reclamante en cumplimiento o resolución haya demostrado la satisfacción de las obligaciones a su cargo, lo cual no aparece que hubiere ocurrido en el presente caso, pues el hoy demandante no probó que, durante la vigencia del plazo indicado en el nombrado contrato de opción de compraventa, hubiese satisfecho el remanente del saldo deudor, en la misma forma que fuera convenido con su compradora, y mucho menos demostró que ese pago hubiese estado condicionado a la obtención de recursos provenientes de una fuente de financiamiento externa, que permitiese considerar, por un lado, el sometimiento voluntario de la ciudadana M.A.M.R. a lo que resultare de las gestiones del actor ante el instituto de crédito por él señalado y, por el otro, que tal conducta propiciase el diferimiento o aplazamiento de su obligación de pago frente a la hoy demandada, en cuyo supuesto es de considerar que a los Jueces no le es dable suplir las deficiencias de las partes en la conformación del elemento de causa necesario para la satisfacción completa de su interés, ni tampoco desnaturalizar la esencia misma del contrato, en aras de conformar otro tipo de situaciones totalmente distintas a ese aspecto de volición, de interés exclusivo para el actor, pues a ello se opone la exégesis propia contenida en el artículo 1.264 del Código Civil.

Luego, entonces, al no configurarse en autos que el hoy demandante, dentro del lapso estipulado en el contrato accionado, hubiese satisfecho la obligación de pago a su cargo, mal puede exigirse el cumplimiento de esa convención, lo cual propició que la vendedora retuviera en su beneficio la cantidad por ella recibida en concepto de arras, pues:

(omissis) “…la Sala observa que el Juez de alzada consideró que no obstante existir en el contrato una “condición resolutoria” que permite la terminación del mismo por incumplimiento imputable a cualquiera de las partes, el incumplimiento capaz de resolver el contrato debe estar fundado en una “causa legítima o justa”, que no puede ser invocada por la parte que dio lugar al incumplimiento, y en virtud de ello aplicó para resolver la controversia el artículo 1.167 del Código Civil denunciado como infringido, pues consideró que la causa del incumplimiento alegada por la demandada-reconviniente como fundamento de su pretensión de resolución, no era una “causa justa”, y en consecuencia, la parte actora estaba facultada para solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato

Sobre el particular, la Sala observa que el Juez de alzada cometió un error al calificar como “condición resolutoria” a la referida cláusula, pues lo realmente convenido por las partes fue una cláusula penal, entendida como la estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer.

A este respecto, nuestro Código Civil en su artículo 1.257 establece lo siguiente: ‘Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo’.

Por su parte, el artículo 1.258 eiusdem define la cláusula penal de la siguiente forma:

La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el simple retardo

.

De los artículos precedentes se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, ya sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo.

Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato. Así lo dispone el artículo 1.263 del Código Civil:

A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado

.

Lo anterior permite afirmar, siguiendo el criterio sostenido por J.L.A.G., (Derecho Civil IV – Contratos y Garantías”, 10° Edición, 1996, UCAB; pág. 159), que en el derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado, lo que también permite sostener, a diferencia de lo que ocurre en otros sistemas de derecho, que en Venezuela una venta con arras no puede considerarse una venta condicional.

No obstante el error de calificación cometido por el Juez de alzada, la Sala observa que no tiene razón el formalizante cuando afirma que el artículo 1.167 no contempla la situación fáctica establecida en la sentencia, pues en la misma el Juez señaló la existencia de un contrato de pre-venta celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores, a su elección, para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma.

En efecto, el artículo 1.167 del Código Civil establece expresamente que “...en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello...”.

En consecuencia, la Sala considera que el referido error no fue determinante del dispositivo del fallo recurrido, toda vez que el artículo 1.167 del Código Civil contempla la posibilidad de intentar la pretensión de cumplimiento de contrato, que es precisamente lo planteado en el juicio.

En segundo lugar, observa la Sala que tampoco tiene razón el formalizante cuando afirma que por haber establecido el Juez de alzada la existencia en el contrato de una cláusula reguladora de la responsabilidad civil contractual en caso de incumplimiento, no podía ser aplicado el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto el mismo sólo es aplicable para los contratos en los cuales las partes no han regulado contractualmente dicha responsabilidad, pues como ya se señaló, no obstante la existencia de la mencionada cláusula penal, la parte que no dio lugar al incumplimiento puede perfectamente exigir a su libre elección, el cumplimiento del contrato o su resolución, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, u optar por ejecutar la cláusula penal, no pudiendo en este supuesto ser solicitada su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, según ya se señaló.

Por tales motivos, se declara improcedente la denuncia de infracción del artículo 1.167 del Código Civil. Así se establece…” (Sentencia nº RC-00653, de fecha 7 de noviembre de 2.003, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de C.L.L.B. y otro contra CORPORACIÓN DIALVAR, c.a.).

Por ende, al no desprenderse de la lectura de autos el incumplimiento contractual que el hoy demandante le atribuyó a su vendedora, la demanda iniciadora de las presentes actuaciones debe ser desechada, y así será establecido en el dispositivo del fallo. Así se decide.

Tercero

De la reconvención

En la oportunidad de la litis contestación, la representación judicial de la parte demandada propuso formal mutua petición a la parte actora, basada en la siguiente argumentación:

(omissis) “…es el caso que vencido totalmente el tiempo de vigencia del contrato y habiendo mi representada reconviniente dado cumplimiento a su obligación de proporcionarle todo (sic) los documentos necesarios oportunamente al optante, éste no dio cumplimiento a su obligación de adquirir la propiedad que le fuera ofrecida dentro del tiempo y su prorroga (sic) convenida para tales fines, pretendiendo extemporáneamente obligar a mi mandante a venderle cuando a él le parezca, saltándose los tiempos y acuerdos establecidos contractualmente, pretendiendo igualmente hacer uso de un derecho que le ha caducado en virtud del tiempo.

Mi mandante, en atención a los términos del contrato, realizó las gestiones extrajudiciales y judiciales necesarias para reintegrarle al demandante-reconvenido JESUS (sic) A.M.E., el cincuenta por ciento (50%) –sic-, es decir, la cantidad de Cincuenta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 52.500,oo) de la cantidad dada en garantía pero éste se ha negado a recibirlo; en primer término mediante Notificación realizada por la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 09 de Octubre de 2010 (…) y en segundo término, gestiones por vía de Oferta Real promovida por mi mandante y que cursa ante el Juzgado Décimo Sexto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, Exp. No. AP31-V-2010-1225, cuyos resultados han sido infructuosos, ya que ha sido imposible localizar personalmente al Demandante-Reconvenido JESUS (sic) A.M.E., y en la cual se le ofrece no solo el monto del 50% que se le adeuda de la garantía dada, sino los intereses de mora que se han causado a esta fecha calculadas (sic) a la rata legal, cuyas cantidades suman un monto de Cincuenta y tres Mil Doscientos Cincuenta y Un Bolívar (sic) con Cero Seis Céntimos (Bs. 53.251,06) que legalmente le corresponde…” (sic).

Por ende, la representación judicial de la parte demandada reconviniente solicitó la aplicación de los siguientes efectos de condena contra el hoy demandante:

(omissis) “…el incumplimiento a su obligación contractual por parte del demandante-reconvenido y vencido el tiempo de la opción, y como quiera que la conducta antijurídica del actor-reconvenido se subsume en las afirmaciones de hecho que el legislador a (sic) establecido para que proceda en derecho, es por lo que comparezco a demandar como en efecto lo hago por Resolución de Contrato de Opción de Compraventa y subsidiariamente, la Ejecución de la Cláusula Penal o de Garantía, establecida en la cláusula Sexta del Contrato de Opción en virtud del incumplimiento del actor-reconvenido, y se emplace al ciudadano JESUS (sic) A.M.E., o en su defecto sea condenado por este Tribunal: Primero: A dar por resuelto el Contrato de Opción de Compraventa celebrado entre las partes en fecha 13 de Mayo de 2009, que nos ocupa; Segundo: Que se decrete la ejecución de la Cláusula Penal, o de garantía dada por el demandante-reconvenido JESUS (sic) A.M.E. para garantizar la negociación, establecida por las partes en la Cláusula Sexta del Contrato de Opción de Compraventa de marras y como consecuencia de ello, se acuerde retener para mi representada la cantidad de Cincuenta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 52.500,oo) que corresponde al Cincuenta Por Ciento (50%) de la cantidad dada en garantía por el demandante-reconvenido, por concepto de daños y perjuicios, en virtud del incumplimiento del optante JESUS (sic) A.M.E. (…) a su obligación contractual. Tercero: Se condene a la parte actora-reconvenida al pago de las costas y costos del presente juicio, incluyendo los honorarios de abogado…” (sic).

Mediante escrito consignado en fecha 3 de junio de 2.010, la representación judicial de la parte actora dio contestación a la mutua petición planteada por la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación, argumentando para ello, entre otras consideraciones, lo siguiente:

(omissis) “…Niego, rechazo, contradigo y desconozco, que el contrato estuviera vencido y fuera del tiempo de vigencia. En este particular, como consta al expediente al anexo “D”, del contrato de compra y venta emanado del Banco Industrial de Venezuela, en donde esa entidad bancaria en fecha Dieciocho (18) de Septiembre de Dos Mil Nueve (2009), introdujo por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, el prenombrado contrato. Como se evidencia el contrato de opción a compra, se suscribió en Fecha Trece (13) de M.d.D.M.N. (2009), estableciendo los Noventa (90) días, más la prorroga (sic) de Treinta (30) días.

En este orden de ideas, a una simple cuenta de días tenemos que a partir del días (sic) Trece (13) de M.d.D.M.N. (2009), cuando se suscribiera el contrato de opción a compra, hasta el día Dieciocho (18) de Septiembre de Dos Mil Nueve (2009), en que el Banco Industrial introdujera el documento definitivo de compra y venta, por ante el Registro Inmobiliario, se habría sobre pasado (sic) Cuatro (4) días. No obstante Ciudadana Jueza, habiendo incumplido la parte demandada-reconviniente a su obligación de hacer entrega inmediata de los documentos necesarios al momento de la suscripción del contrato opción a compra, documentos estos indispensables para realizar cualquier operación de compra-venta, que a su vez son exigidos de manera inmediata por cualquier entidad bancaria, personal (sic) natural o jurídica, puesto que de allí con la verificación de los mismos, es que se tramita cualquier préstamo personal o crédito hipotecario después de haber pasado por los canales o filtros regulares y necesarios encargados de aprobar o no tal crédito.

De esta situación, queda evidenciada la “MALA FE” por la parte (sic) de la demandada-reconviniente, la cual con su mal proceder utilizando a un (sic) administradora de un Escritorio Jurídico de nombre “BERECZ, PADRON Y ASOCIADOS”, siendo representado por una ciudadana de nombre M.L.C. (…) quien hizo entrega a mi representado de la documentación requerida por el Banco Industrial de Venezuela, entidad esta que iría (sic) otorgar el crédito solicitado por mi mandante en fecha Once (11) de Septiembre de Dos Mil Nueve (2009)…” (sic).

Para decidir, se observa:

La demanda reconvencional planteada por el mandatario judicial de la parte demandada, fue admitida a trámite por este Tribunal según auto dictado en fecha 24 de mayo de 2.010, disponiéndose en esa providencia el emplazamiento de la parte actora reconvenida para que diese respuesta a las exigencias formuladas por la destinataria de la pretensión.

Tal providencia se adoptó sobre la base de una apariencia formal derivada del buen derecho alegado por el presentante de la reconvención, lo cual, sin embargo, no es óbice para que, en esta oportunidad, se reexaminen los presupuestos fundamentales en que debe apoyarse la pretensión, y con ello determinar el adecuado y correcto alcance del precepto normativo a que alude el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil para la debida conformación de la litis, aún ante la falta de reclamo expreso, pues en tales casos:

(omissis) “…de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.

Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.

En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.

Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.

Así pues, con independencia de cualquier consideración acerca de los razonamientos del Juez Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta acerca de la existencia o no de una inepta acumulación de pretensiones y del carácter de orden público que ostenta la prohibición contenida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Sala reiterar que, la valoración forma parte de la autonomía e independencia de la que gozan los jueces al decidir, quienes -si bien deben ajustarse a la Constitución y las leyes al resolver una controversia- disponen de un amplio margen de apreciación del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlo y ajustarlo a su entendimiento, como actividad propia de su función de juzgar, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del juez en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole notoriamente derechos o principios constitucionales…” (Sentencia nº 779, de fecha 10 de abril del 2002, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de: Materiales MCL, C.A., expediente 01-0464).

En ese sentido, sobre la base del citado antecedente jurisprudencial, observa quien aquí decide que el objeto de la pretensión procesal deducida por el mandatario judicial de la parte demandada, persigue obtener una declaratoria judicial orientada a que se establezca la “…resolución…” (sic) del contrato de opción de compraventa celebrado entre su patrocinada y el hoy demandante, cuya petición deriva del ‘incumplimiento a su obligación contractual por parte del demandante-reconvenido y vencido el tiempo de la opción’ (sic), lo que deviene en considerar que la pretensión resolutoria, consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, persigue, en su esencia, la terminación de un nexo contractual vigente entre partes en razón de causas sobrevenidas que impiden darle continuidad a las distintas prestaciones asumidas por las partes, y su efecto no es otro sino el de retrotraer a las partes al mismo estado en que se encontraban antes de proceder a la contratación.

Sin embargo, en el particular titulado ‘segundo’, de la parte petitoria de su mutua petición, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente incorpora una petición autónoma que contradice la exégesis propia de la acción resolutoria, al requerirse del hoy demandado la ‘ejecución de la Cláusula Penal, o de garantía dada por el demandante-reconvenido JESUS (sic) A.M.E. para garantizar la negociación, establecida por las partes en la Cláusula Sexta del Contrato de Opción de Compraventa de marras y como consecuencia de ello, se acuerde retener para mi representada la cantidad de Cincuenta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs. 52.500,oo) que corresponde al Cincuenta Por Ciento (50%) de la cantidad dada en garantía por el demandante-reconvenido, por concepto de daños y perjuicios, en virtud del incumplimiento del optante JESUS (sic) A.M.E. (…) a su obligación contractual’ (sic).

En ese sentido, es de señalar que el artículo 1.257 del Código Civil enseña que ‘Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo’, lo que deriva en considerar que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo.

Tal indemnización sustitutiva, es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras” que, a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato, lo cual es desarrollo de lo pautado en el artículo 1.263 del Código Civil, lo cual explica que, en tal hipótesis, se estaría propiciando la conformación de un motivo válido destinado a considerar el cumplimiento del contrato, y al ser esto así mal puede pretenderse la resolución del mismo contrato cuyo cumplimiento se demanda mediante la exigencia de la cláusula penal, pues:

(omissis) “…esta Sala estima que en el caso de estudio el juez de alzada no infringió por errónea interpretación el artículo 1.263 del Código Civil, por cuanto el mencionado artículo faculta a la parte que no ha incurrido en culpa a retener las arras recibidas o exigir el doble de las que ha dado, siendo esto último lo que hizo el actor, pero en ningún caso obliga a demandar previamente la resolución del contrato, como lo expresa la formalizante…” (Sentencia nº RC-00603, de fecha 12 de agosto de 2.005, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de P.C.C.C. contra C.A.C.Z.).

Esa dualidad de pretensiones, es decir, la resolución del contrato de arrendamiento sumada a la exigencia del apoderado judicial de la parte demandada en que el actor cumpla con la penalidad establecida en esa convención, conlleva a establecer que se ha producido la acumulación prohibida por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, al exigirse por vía principal en un mismo libelo, dos acciones distintas que, por sus diversos efectos y consecuencias, se excluyen mutuamente entre sí, lo que de suyo hace posible la inadmisión sobrevenida de la demanda reconvencional, pues:

(omissis) “…la prohibición de la ley de admitir la demanda, por inepta acumulación de pretensiones, constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si esta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el Juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes...” (Sentencia nº RC.00407, de fecha 21 de julio de 2.009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de T.C.R. y otros contra F.E.B.P. y otros). –Las cursivas, subrayado y negrillas son de la Sala-

Además de lo expuesto, se observa al examinar detenidamente los fundamentos en que se apoya la demanda reconvencional planteada por el apoderado judicial de la parte demandada, que la causa de pedir coincide enteramente con los motivos que le sirvieron de sustento para oponerse a las pretensiones del actor, o lo que es lo mismo decir, el material defensivo esbozado en la oportunidad de la litis contestación es el mismo en que se apoya la mutua petición para exigir o reclamar judicialmente la resolución del contrato de opción de compraventa celebrado por las partes hoy en conflicto.

Al ser esto así, debe señalarse que la reconvención o mutua petición es una demanda incoada por el demandado contra la parte actora con la finalidad de hacer valer una pretensión propia que aquél tiene contra éste, la cual por razones de celeridad y economía procesales la ley permite acumular a la contestación para que a través de un sólo trámite procesal se dicte una sentencia que resuelva de una vez ambas pretensiones, la que hace valer el actor en su demanda y la propia del demandado propuesta junto con la contestación. Ello, siguiendo las exigencias contenidas en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, implica considerar que la mutua petición debe contener un objeto específico que implique el efecto jurídico concreto que el demandante en reconvención persigue con el proceso, lo cual explica que si la pretensión reconvencional carece de objeto, porque nada se pide, entonces la demanda, no puede prosperar ya que es de la esencia de la función jurisdiccional resolver mediante el proceso situaciones concretas.

Por ende, resulta inviable dar curso a una reconvención en la que el demandado se limita a alegar los mismos hechos que le sirvieron de base para plantear una defensa o excepción, dado que tal confusión de actividades vaciaría de contendido al derecho de contradicción el cual quedaría comprendido en la mutua petición, dado que no se introducen hechos nuevos al debate ni se amplía el objeto de la pretensión, en cuyo supuesto debe tenerse presente que:

(omissis) “…la doctrina patria viene sosteniendo que cuando la mutua petición o reconvención, no introduce hechos nuevos al debate, y se equipara a un rechazo puro y simple de los términos de la demanda, la misma se torna en inoperante e inadmisible. Ello es así, en virtud de que una reconvención planteada con tales defectos, impide el ejercicio del derecho a la defensa por parte del actor reconvenido, quien se verá privado de expresar razones y demostrar hechos, lo cual, por constituirse en un obstáculo para el ejercicio de un acto fundamental del proceso, atenta contra los principios de contradicción e igualdad procesal…” (Sentencia n° 1722, de fecha 10 de diciembre de 2.009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de INVERSIONES EL DIAMANTE, c.a.).

En consecuencia de los razonamientos arriba expuestos, se juzga la inadmisibilidad de la referida mutua petición por lo que la misma debe ser desechada, y así se decide.

III

DECISIÓN

Sobre la base de las consideraciones anteriormente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

  1. - SIN LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano J.A.M.E., mayor de edad, de este domicilio, de nacionalidad venezolana y titular de la cédula de identidad número V-12.834.822, en contra de la ciudadana M.A.M.R., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad número V-14.485.647.

  2. - INADMISIBLE la reconvención planteada por la ciudadana M.A.M.R. contra el ciudadano J.A.M.E., ambos suficientemente identificados en el cuerpo de la presente decisión.

  3. - Dadas las características del presente fallo, cada parte queda condenada a pagar las costas de su contrario, todo ello en conformidad a lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintiocho (28) días del mes de marzo de dos mil once. Años: 200° de la Independencia y 150° de la Federación.

Regístrese y publíquese.

Déjese copia.

La Juez,

Dra. M.A.G..

La Secretaria,

Abg. D.M..

En esta misma fecha, siendo las __________ a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo del Tribunal, a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria,

Abg. D.M..

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