Decisión de Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Villalba, Tubores y Península de Macanao. de Nueva Esparta, de 18 de Noviembre de 2014

A la inmediata devolución y entrega material del inmueble descrito en los hechos, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.

Al pago de la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00) mensuales, por concepto de uso del inmueble, desde la fecha del primer contrato hasta aquella en que le haga entrega material al actor de la casa que ocupa, y que hasta el mes de Febrero del presente año asciende a la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 36.000,00).

En la pérdida por parte de la ciudadana S.D.L., de la cantidad entregada en un 50%, según lo estipula la Cláusula Quinta del segundo contrato, marcado con la letra “C”, lo cual asciende a la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00).

Al pago de los daños y perjuicios que se la hayan causado al inmueble y que estiman en las cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00).

Al pago de los gastos y costos que se generen con la tramitación del presente juicio calculados en un 30% del monto total presentado, lo cual asciende a la cantidad de CIENTO CUARENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 146.000,00).

Que pague los honorarios profesionales de los abogados calculados en un 25% del monto total, en virtud de que su grave conducta de violación al contrato le ha hecho incurrir en la contratación de servicios profesionales especializados para lograr la defensa adecuada de sus derechos e intereses.

Piden al tribunal se sirva ordenar la corrección monetaria y/o indexación de la suma de dinero que se ordene cancelar, tomando en cuenta como base el calculo del índice inflacionario del Área Metropolitana de Caracas, fijado por el Banco Central de Venezuela.

Estiman la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 237.250,00).

Por su parte la Demandada en su contestación de la demanda expuso:

Que es cierto que en fecha 09-03-2012, según documento autenticado por ante la Notaria Pública de Pampatar en fecha 10-08-2011, bajo el Nº 19, Tomo 103, de los libros llevados por ese despacho, suscribió un contrato de Opción de Compra Venta, con el ciudadano I.S.A.R., identificado en autos.

Que es cierto que pago las cantidades de CUARENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 46.000,00), entregados en fecha 22-07-2011, según cheque Nº 32847754 del Banco Banesco a título de reserva del inmueble; La cantidad de CIENTO CATORCE MIL BOLIVARES (Bs. 114.000,00), que fueron pagados en fecha 08-08-2011, según cheque Nº 28847767 del Banco Banesco.

Que dichas cantidades son el fruto de sus ahorros personales para ser imputados al precio de la venta, no en calidad de arras como expone el demandante.

Que la conducta de mala fe engañosa por parte del vendedor, se entiende porque tiene como propósito en forma dolosa vender el inmueble objeto de esta acción a un valor mayor, en detrimento de personas como ella que hacen esfuerzos sobrehumanos para adquirir vivienda.

Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada por el actor por Cumplimiento de contrato de Opción de Compra Venta, al exigir que cumpla la obligación de pagar el precio pactado para realizar la venta definitiva.

Que es el caso que el vendedor no ha cumplido con el compromiso principal acordado en el contrato, por lo cual invoca lo previsto en el artículo 1.168 del Código Civil.

Que en el contrato de fecha 09-03-2012, según la Cláusula Segunda se estimo la protocolización dentro de los 90 días con una prórroga de 30 días, siguientes a la firma del contrato.

Que en la Cláusula Tercera el futuro vendedor se compromete a entregar el inmueble libre de gravámenes e hipotecas, completamente libre de personas y solvente en todos los servicios, tales como derecho de frente, agua, y aseo urbano.

Que aquí surge la primera obligación del vendedor de entregar los documentos y solvencias necesarias, para que la compradora accediera a la entidad bancaria Bicentenario a la entrega de los recaudos y de la misma forma cumplir con la obligación de redacción del documento y su presentación ante el registro.

Para así pagar el saldo restante de DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 298.000,00), con un crédito bancario otorgando el documento definitivo de venta ante el registro inmobiliario.

Expone que niega, rechaza y contradice la afirmación de la parte actora, de que no tramitó el crédito bancario, ya que fue diligente al momento de solicitar el crédito, lo cual se puede verificar en virtud de que acudió en defensa de sus derechos a la Defensoria Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria, en fechas 12-07-2012, 25-07-2012 y 22-08-2012, y en todas las audiencias mencionadas el ciudadano I.S.A.R., se negó rotundamente a proporcionar los documentos y solvencias necesarias.

Que esta actitud dolosa del vendedor de negar la entrega de los documentos, le negaron la posibilidad de su derecho constitucional a la vivienda, y además en el banco Bicentenario se atrasaron los créditos en virtud de la problemática existente de viviendas en el país.

Indico que involuntariamente por causa de un tercero, en este caso la entidad financiera por cuanto los recursos administrativos tardan en ser entregados, aunado a la resolución emanada del Ministerio de Hábitat y Vivienda de fecha 05-02-2013, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115, la cual expresa lo siguiente:

En los contratos que tengan por objeto bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de viviendas principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse….., que en ningún caso se considerara responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación.

Por último pidió que la demanda sea declarada sin lugar con todos los pronunciamientos de Ley.

El presente libelo de demanda fue recibido en este Juzgado, previa distribución, donde se le dio entrada en fecha 29-11-2012, se le asignó el Nº 12-3022.

En fecha 14-01-2013, la parte actora consignó los recaudos señalados en el libelo.

En fecha 15-01-2013, el Tribunal, admitió la presente causa, siguiendo los trámites del procedimiento breve, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.

En fecha 29-01-2013, la parte actora consigno los medios para la elaboración de la compulsa, proveyendo los medios al Alguacil.

En fecha 31-01-2013, el Tribunal ordenó librar la compulsa para la práctica de la citación a la parte demandada ciudadana S.S.D.L.R., antes identificada.

En fecha 05-02-2013, comparece la parte actora y solicita se habilite el tiempo para la citación a la parte demandada.

En fecha 05-02-2013, el Tribunal acuerda habilitar el tiempo necesario para la practica de la citación de la demandada en la Urbanización Puerto Real, III Etapa, sector San Antonio, Urbanización Villa Caribe, casa Nº 29, Municipio García de este Estado.

En fecha 07-02-2013, el Alguacil consignó en seis (06) folios útiles la compulsa sin firmar.

En fecha 21-02-2013, la parte actora consiga reforma del Libelo de Demanda.

En fecha 22-02-2013, el Tribunal, admitió la Reforma de la demanda, siguiendo los trámites del procedimiento breve, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.

En fecha 18-03-2013, la parte actora solicitó al Tribunal se libre la compulsa para la práctica de la citación a la parte demandada, consignó los emolumentos y solicitó se habilite el tiempo necesario para el traslado de la misma.

En fecha 19-03-2013, el Tribunal acordó habilitar todo el tiempo que sea necesario para que se practique la citación a la parte demandada.

En fecha 25-03-2013, el Alguacil de este Tribunal dejó Constancia que recibió los medios para la práctica de la citación del demandado.

En fecha 12-04-2013, el Alguacil de este Tribunal consigno en nueve (09) folios útiles, recibos de la citación y compulsa con su orden de comparecencia.

En fecha 15-04-2013, comparece el Apoderado Judicial de la parte actora y solicita se notifique a la parte demandada por medio de carteles.

En fecha 17-04-2013, el Tribunal ordenó librar carteles solicitados, de conformidad con el Articulo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 29-04-2013, la parte actora retira carteles solicitados.

En fecha 15-05-2013, la parte actora consigna los ejemplares de los diarios S.d.M. y La Hora, en cuyas paginas 33 y 6 respectivamente están publicados los carteles, en la misma fecha se agregaron.

En fecha 18-06-2013, la Secretaria de este Tribunal dejó constancia de que Fijó un Cartel de Notificación en la dirección Urbanización Puerto Real, III Etapa, sector San Antonio, Urbanización Villa Caribe, casa Nº 29, Municipio García de este Estado, dando cumplimiento con lo ordenado por este Tribunal en fecha 17-05-2013.

En fecha 06-08-2013, comparece el apoderado judicial de la parte actora y solicitó se designe Defensor Judicial.

En fecha 07-08-2013, el Tribunal designo como Defensor Judicial de la parte demandada al abogado en ejercicio O.N.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 121.439, se libró boleta de Notificación.

En fecha 30-10-2013, el Alguacil de este Tribunal y consigna Boleta de Notificación debidamente firmada por el Defensor Judicial O.N.G., a quien notificó en la misma fecha.

En fecha 04-11-2013, el abogado en ejercicio O.N.G., aceptó el cargo como Defensor Judicial y prestó el juramento de Ley.

En fecha 19-11-2013, el Defensor Judicial presentó escrito oponiendo cuestiones previas la del ordinal 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 05-12-2013, comparece el Defensor Judicial, y se da por notificado en la presente causa, asimismo consiga escrito de contestación, constante de cuatro (04) folios útiles.

En fecha 15-01-2014, comparece el apoderado judicial de la parte actora y consigna escrito de subsanación de cuestiones previas.

En fecha 15-01-2014, comparece el ciudadano I.S.A.R., ratificando todas y cada una de sus partes en el poder otorgado a los Abogados en Ejercicios C.V. y C.V., antes identificados, asimismo ratificando todas las actuaciones en el presente juicio, a los fines de subsanar las cuestiones previas alegadas por el Defensor Judicial.

En fecha 21-01-2014, el Tribunal declaró Con Lugar la cuestión previa opuesta.

En fecha 29-01-2014, compareció el apoderado judicial de la parte actora y presento escrito subsanando la cuestión previa declarada con lugar.

En fecha 30-01-2014, compareció el Defensor Judicial y ratificó el escrito de contestación de la demanda, consignado en fecha 05-11-2013.

En fecha 12-02-2014, la parte demandada promovió pruebas.

En fecha 17-02-2014, la parte demandada consignó originales de las pruebas aportadas en fecha 12-02-2014.

En fecha 10-03-2014, los apoderados judiciales de la parte actora promovieron pruebas.

En fecha 15-04-2014, el Tribunal admitió las pruebas consignadas por las partes, que por error de Secretaria no fueron admitidas en la fecha correspondiente.

En fecha 05-06-2014, la parte demandante presento informes.

En fecha 28-10-2014, siendo el día para dictar sentencia en la presente causa, el Tribunal la defirió por un lapso de Diez (10) días continuos.

PARTE MOTIVA

El Tribunal para decidir hace las siguientes consideraciones:

De las Pruebas: Parte actora.

1. En copia certificada marcado “B” documento de Opción de Compra Venta, autenticado por ante la Notaria Pública de Pampatar en fecha 10-08-2011, bajo el Nº 19, Tomo 103, suscrito por las partes en litigio, para la adquisición de un inmueble consistente en una parcela distinguida con el Nº 29 y la casa sobre ella construida, que forma parte de la Urbanización P.R., III Etapa, ubicada en el Fundo denominado La M.d.S.S.A., Urbanización Villa C.d.M.G.d.E.N.E., con un precio de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 458.000,00), los cuales serían pagados de la siguiente manera: La cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 46.000,00), entregados en fecha 22-07-2011, según cheque Nº 32847754 del Banco Banesco a título de reserva del inmueble; La cantidad de CIENTO CATORCE MIL BOLIVARES (Bs. 114.000,00), que fueron pagados en el acto de la firma del contrato, según cheque Nº 28847767 del Banco Banesco; y el saldo restante ósea la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 298.000,00), sería cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, acordándose un plazo de noventa (90) días calendarios contados a partir de la firma del presente contrato, con una prórroga de treinta (30) días calendarios. El cual cursa en autos del folio 11 al 14. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

2. En copia certificada marcado “C” documento de Opción de Compra Venta, autenticado por ante la Notaria Pública de J.G. en fecha 09-03-2012, bajo el Nº 03, Tomo 22, suscrito por las partes en litigio, para la adquisición de un inmueble consistente en una parcela distinguida con el Nº 29 y la casa sobre ella construida, que forma parte de la Urbanización P.R., III Etapa, ubicada en el Fundo denominado La M.d.S.S.A., Urbanización Villa C.d.M.G.d.E.N.E., con un precio de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 458.000,00), los cuales serían pagados de la siguiente manera: La cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 46.000,00), entregados en fecha 22-07-2011, según cheque Nº 32847754 del Banco Banesco a titulo de reserva del inmueble; La cantidad de CIENTO CATORCE MIL BOLIVARES (Bs. 114.000,00), que fueron pagados en el acto de la firma del contrato, según cheque Nº 28847767 del Banco Banesco; y el saldo restante ósea la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 298.000,00), seria cancelado en un lapso no mayor de noventa (90) días continuos mas treinta (30) días de prorroga contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento, mediante el crédito a través de la Ley de política habitacional o cualquier otro crédito hipotecario. El cual cursa en autos del folio 15 al 18. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

3. Copia certificada del documento de propiedad del inmueble consistente en una parcela distinguida con el Nº 29 y la casa sobre ella construida, que forma parte de la Urbanización P.R., III Etapa, ubicada en el Fundo denominado La M.d.S.S.A., Urbanización Villa C.d.M.G.d.E.N.E., a nombre de su propietario I.S.A.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.910.810, protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Mariño y G.d.E.N. esparta, en fecha 13-08-2004, bajo el Nº 09, Folios 69 al 79, Protocolo Primero, Tomo 11, Tercer Trimestre, el cual cursa en autos del folio 116 al 129. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

4. Copia simple del Registro de Vivienda Principal Nº 202090700-70-11-00216511, correspondiente a la vivienda objeto de la presente causa a nombre del ciudadano I.S.A.R., el cual cursa en autos al folio 115. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

5. Copia simple de recibos Nº 80464 Nº 80465 y N° 84653 respectivamente, de pago de Impuesto a la propiedad Inmobiliaria, emitidos por la dirección de hacienda de la Alcaldía del Municipio Almirante J.M.G.d.E.N.E., de fechas 27-07-2011 y 01-03-2012, a nombre de I.A.R., los cuales cursan en autos a los folios 105 y 106. Este documento administrativo al ser presentado en copia simple, no puede ser valorado de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario debe ser desechado como prueba por cuanto carece de valor probatorio. Y así se decide.

6. Copia simple de Certificado de Solvencia Municipal Nº 50132, de fecha 05-03-2012, emitida por la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Almirante J.M.G.d.E.N.E., a nombre de I.A.R., el cual cursa en autos al folio 105. Este documento administrativo al ser presentado en copia simple, no puede ser valorado de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario debe ser desechado como prueba por cuanto carece de valor probatorio. Y así se decide.

7. Copia simple de la ficha de Inscripción Catastral Nº 14427, de fecha 01-03-2013, emitida por la Oficina de Catastro de la Alcaldía del Municipio Almirante J.M.G.d.E.N.E., a nombre de I.A.R., el cual cursa en autos al folio 104. Este documento administrativo al ser presentado en copia simple, no puede ser valorado de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario debe ser desechado como prueba por cuanto carece de valor probatorio. Y así se decide.

8. Copia simple de comunicación dirigida a la ciudadana S.d.L. de fecha 24-09-2012, por la Junta de Condominio de la Urbanización P.R., la cual cursa en autos al folio 103. El anterior documento al carecer de sello húmedo y firmas que permitan determinar su autoría, el ente persona natural o jurídica de quien emana, se le niega valor probatorio. Y así se decide.

9. Copia simple de constancia, por medio de la cual se indica que el ciudadano I.A., titular de la cedula de identidad Nº 6.910.810, esta habitando una casa desde el mes de Septiembre del año 2011, propiedad del ciudadano P.G. ALCALA, con un pago mensual de tres mil bolívares, la cual cursa en autos al folio 102. El anterior documento no tiene relación con el objeto de la causa, por lo que resulta impertinente, careciendo de valor probatorio. Y así se decide.

10. Copias simples de comunicaciones dirigida a la ciudadana S.d.L. de fecha 24-09-2012, por la Junta de Condominio de la Urbanización P.R., la cuales cursan en autos a los folios 97, 98, 99, 100 y 101, no tienen relación con el objeto de la causa, por lo que resultan impertinentes, careciendo de valor probatorio. Y así se decide.

    De las Pruebas: Parte demandada.

1. En copia simple oficios numerados 1115 de fechas 12-07-2012, 25-07-2012 y 22-08-2012, emanados de la Defensoria Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda, dirigidas al ciudadano I.S.A., donde le convocan a comparecer ante ese despacho los días 25-072012, 14-08-2012 y 03-10-2012, las cuales cursan en autos a los folios 86, 87 y 88. Este documento administrativo al ser presentado en copia simple, no puede ser valorado de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario debe ser desechado como prueba por cuanto carece de valor probatorio. Y así se decide.

2. En original oficios numerados 1115 de fechas 12-07-2012, 25-07-2012 y 22-08-2012, emanados de la Defensoria Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda, dirigidas al ciudadano I.S.A., donde le convocan a comparecer ante ese despacho los días 25-072012, 14-08-2012 y 03-10-2012, las cuales cursan en autos a los folios 91, 92 y 93. El Tribunal le da valor como documento público administrativo. Y así se decide.

   LA CARGA DE LA PRUEBA.-

   Sobre la carga de la prueba la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27.07.2004, estableció lo siguiente:

   …Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.

   El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, agrega que «las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho», con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fir actor, que equivale al principio según el cual «corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su defensa…». (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/Banco Provincial de Venezuela SAICA)…

   …Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación.

   Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando.

   Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que «al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél…».

   En interpretación del fallo trascrito se tiene que de acuerdo a las normas que rigen la distribución de la carga de la prueba, le corresponde tanto al actor como al demandado comprobar sus alegatos, afirmaciones o hechos en los que fundamenta sus defensas e igualmente se advierte que en aquellos casos en que el demandado niegue en forma pura y simple la demanda o en fin cuando niegue haber incumplido con las obligaciones que le atribuye el actor, dicha negativa deberá asimilarse a la negación de una negación que de acuerdo a las reglas de la lógica jurídica y formal significa que está afirmando haber cumplido con la misma y por lo tanto, tendrá la carga durante la secuela probatoria de comprobar ese hecho extintivo de la obligación que en forma implícita afirmó al momento de dar contestación a la demanda.

   De acuerdo al criterio precedentemente asentado, en vista del rechazo categórico realizado por el defensor de la parte demandada a las pretensiones de la actora, en este caso la carga de la prueba deberá ser distribuida en cabeza de ambos sujetos procesales, en la actora quien deberá comprobar además de la existencia de la relación contractual, que cumplió con el pago del precio en los términos y condiciones pautadas en el contrato que dio lugar a esta demanda, y que a pesar de que honró sus compromisos contractuales, el demandado incumplió con las obligaciones contraídas en el mismo y por su parte, el demandado, tendrá la carga de comprobar que acató el contrato en todo su contenido, y más aún, en caso contrario, que su conducta estuvo apegada a la ley por encontrarse presente la excepción de contrato no cumplido, o bien, una de las causales eximentes de responsabilidad civil.

   Así pues, que en atención a los señalamientos antes efectuados resulta obligante para ambos sujetos procesales comprobar sus dichos, so riesgo de sucumbir en sus aspiraciones. Y así se decide.

   PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.-

   El Código Civil define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado”, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o Non Adiempleti Contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.

   Del mismo modo el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones.

   Por otra parte, los artículos 1264 y 1271 regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique el incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable. Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables y muy especialmente, que se produjo una disminución o pérdida en el patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad.

   Sobre este particular la doctrina y Jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato esta sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución.

   Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que E.M.L. y E.P.S., en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…”.(PP. 111 al 120); por su parte el autor J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa:

   “...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no sólo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aún de simple retardo en el incumplimiento…”. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738).

   El contrato de opción de compraventa es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión. (Rodríguez Ferrara, Mauricio, El Contrato de Opción, segunda edición 1998, pág.5).

   Una vez fijado el marco legal y doctrinario para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, y de haberse establecido que el contrato de marras, debe ser asimilado en función de sus características y condiciones a un contrato de venta, corresponde verificar los supuestos del presente caso para ver si procede o no la acción propuesta.

   El Tribunal observa que en el presente caso se suscribió un primer contrato denominado “Compromiso Bilateral de Opción de Compra Venta”, que une a los sujetos procesales de este juicio, el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública de Pampatar en fecha 10-08-2011, bajo el Nº 19, Tomo 103, que según lo establecido en la cláusulas Primera y Segunda, fue para la adquisición de un inmueble consistente en una parcela distinguida con el Nº 29 y la casa sobre ella construida, que forma parte de la Urbanización P.R., III Etapa, ubicada en el Fundo denominado La M.d.S.S.A., Urbanización Villa C.d.M.G.d.E.N.E., con un precio de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 458.000,00), los cuales serían pagados de la siguiente manera: La cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 46.000,00), entregados en fecha 22-07-2011, según cheque Nº 32847754 del Banco Banesco a título de reserva del inmueble; La cantidad de CIENTO CATORCE MIL BOLIVARES (Bs. 114.000,00), que fueron pagados en el acto de la firma del contrato, según cheque Nº 28847767 del Banco Banesco; y el saldo restante o sea la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 298.000,00), sería cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, acordándose un plazo de noventa (90) días calendarios contados a partir de la firma del presente contrato, con una prórroga de treinta (30) días calendarios, tal y como consta en autos a los folios que van del 11 al 14.

   Asimismo se estableció en la Cláusula Tercera, “Ambas partes declaran y convienen que en virtud de lo expresado en la cláusula anterior, la protocolización del documento definitivo de compra venta se realizara en el plazo establecido, no obstante, El Propietario hará entrega al optante del inmueble objeto de esta opción de compra venta, para el uso mas no para la posesión del mismo en fecha 07-09-2011, entregando las llaves del inmueble libre de personas…….”.

   Posteriormente las partes en litigio firmaron un segundo contrato denominado “Opción Bilateral de Compraventa”, autenticado por ante la Notaria Pública de J.G. en fecha 09-03-2012, bajo el Nº 03, Tomo 22, sobre el mismo bien inmueble objeto del primer contrato, estableciéndose en la Cláusula Segunda el precio en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 458.000,00), los cuales serían pagados de la siguiente manera: La cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 46.000,00), entregados en fecha 22-07-2011, según cheque Nº 32847754 del Banco Banesco a título de reserva del inmueble; La cantidad de CIENTO CATORCE MIL BOLIVARES (Bs. 114.000,00), que fueron pagados en el acto de la firma del contrato, según cheque Nº 28847767 del Banco Banesco; el saldo, es decir la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 298.000,00), en un lapso no mayor de noventa (90) días continuos mas treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha de autenticación del contrato, mediante el crédito a través de la ley de Política Habitacional o cualquier otro crédito hipotecario, para lo cual deberá reunir las condiciones que fije el ente financiero, obligándose a firmar el documento definitivo de venta, y en consecuencia realizar la tradición legal del inmueble objeto de esta operación comercial.

   Asimismo indica en la Cláusula Tercera, que el Vendedor entregaría el inmueble libre de gravámenes e hipotecas, libre de personas y solvente en todos los servicios como derecho de frente, agua y aseo urbano; comprometiéndose el Comprador a presentar el documento de venta con sus recaudos para que el otorgamiento se cumpla en le plazo previsto…. Dicho contrato cursa en autos del folio 15 al 18.

   Así las cosas, considera quien aquí decide que la presente controversia debe dirimirse en función de lo pactado por las partes en litigio en el Segundo Contrato denominado “Opción Bilateral de Compraventa”. Y así se decide.

   Precisado lo anterior, se advierte que durante la secuela probatoria la parte actora probó la existencia del contrato que dio lugar a esta demanda, la demandada por su parte reconoció la relación contractual, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada por el actor por Cumplimiento de contrato de Opción de Compra Venta, al exigir que cumpla la obligación de pagar el precio pactado para realizar la venta definitiva, indicó que el vendedor no cumplió con el compromiso principal acordado en el contrato, por lo cual invoca lo previsto en el artículo 1.168 del Código Civil.

   Que habiéndose el vendedor comprometido a entregar el inmueble libre de gravámenes e hipotecas, completamente libre de personas y solvente en todos los servicios, tales como derecho de frente, agua, y aseo urbano, el mismo se negó de entregar los documentos y solvencias necesarias, para que la compradora accediera a la entidad bancaria Bicentenario a la entrega de los recaudos y de la misma forma cumplir con la obligación de redacción del documento y su presentación ante el registro.

   Que acudió a la Defensoria Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria, en fechas 12-07-2012, 25-07-2012 y 22-08-2012, y en todas las audiencias mencionadas el ciudadano I.S.A.R., se negó rotundamente a proporcionar los documentos y solvencias necesarias.

   Indico que involuntariamente por causa de un tercero, en este caso la entidad financiera por cuanto los recursos administrativos tardan en ser entregados, aunado a la resolución emanada del Ministerio de Hábitat y Vivienda de fecha 05-02-2013, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.115, la cual expresa lo siguiente:

   En los contratos que tengan por objeto bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de viviendas principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse….., que en ningún caso se considerara responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación.

   Ahora bien, ciertamente constan en autos oficios numerados 1115 de fechas 12-07-2012, 25-07-2012 y 22-08-2012, emanados de la Defensoria Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda, dirigidas al ciudadano I.S.A., donde le convocan a comparecer ante ese despacho los días 25-07-2012, 14-08-2012 y 03-10-2012, los mismos rielan en el expediente a los folios 86, 87 y 88.

   De la revisión de los mismos se constató que están dirigidos al ciudadano I.S.A., quien es la parte actora en la presente causa, llamado a asistir a unas audiencias, pero del texto de los mismos nada indica que tengan que ver con el asunto relacionado a la “Opción Bilateral de Compraventa”, objeto principal de esta causa, en razón de lo cual nada prueban a favor de la demandada. Y así se decide.

   En cuanto al argumento sostenido por la demandada en el sentido de justificar su incumplimiento contractual, basado en el hecho de un tercero, en este caso el Banco Bicentenario, nada aportó al proceso que ni siquiera hiciera presumir que acudió a dicha entidad bancaria a solicitar el crédito para pagar el precio total de la vivienda, pactado, no probando dicha afirmación a su favor. Y así se decide.

   Establecido lo anterior resulta claro que la demandada no pago el saldo del precio de la “Opción Bilateral de Compraventa”, es decir la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 298.000,00), en el tiempo establecido en el contrato, que fue de noventa (90) días continuos mas treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha de autenticación del contrato, es decir desde el 09-03-2012, cuando se autenticó el contrato por ante la Notaria Pública de J.G.d.E.N.E., bajo el Nº 03, Tomo 22, el cual venció en fecha 09-07-2012, sin que la demandada cumpliera con su obligación de pagar el precio pactado, en razón de lo cual hace Procedente la presente Acción de Cumplimiento de Contrato. Y así se decide.

   En este orden de ideas, en este caso se le entregó a la ciudadana S.S.D.L.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.924.521, para que lo habitara mientras terminaba de pagar el precio pactado, el inmueble objeto de la “Opción Bilateral de Compraventa” es decir la parcela distinguida con el Nº 29 y la casa sobre ella construida, que forma parte de la Urbanización P.R., III Etapa, ubicada en el Fundo denominado La M.d.S.S.A., Urbanización Villa C.d.M.G.d.E.N.E., que al no haber cumplido con su obligación del pago del precio de la compraventa, necesariamente debe devolver a su propietario ciudadano I.S.A.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.910.810, libre de personas y de bienes y en las mismas condiciones en que lo recibió. Y así se decide.

   En cuanto al petitorio de la demanda, el Tribunal observa que en la cláusula Quinta de la “Opción Bilateral de Compraventa”, estableció lo siguiente:

   “En caso de no llevarse a cabo la definitiva venta por una causa imputable a “El futuro Comprador”, este perderá el cincuenta por ciento (50%) del monto en este acto abonado, como indemnización de los daños y perjuicios causados por tal incumplimiento, sin necesidad de providencia judicial o extrajudicial alguna; y sin tener que demostrarlos, quedando en consecuencia “El Futuro Vendedor” en capacidad de disponer del inmueble objeto de este contrato, obligándose a devolver el saldo inmediatamente.”

   En la presente causa la compradora pago la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00), de los cuales y en aplicación de la cláusula antes descrita pierde a favor del vendedor la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00), por concepto de daños y perjuicios establecidos contractualmente, debiendo el vendedor devolverle a la compradora la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00). Y así se decide.

   En cuanto a lo pedido en relación al pago de la cantidad de Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00) mensuales, por concepto de uso del inmueble, desde la fecha del primer contrato hasta aquella en que le haga entrega material al actor de la casa que ocupa, y que hasta el mes de Febrero del presente año asciende a la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 36.000,00), el Tribunal al revisar el contrato de marras constató que nada se estableció en cuanto al pago por el uso de la vivienda, durante el tiempo fijado en la opción de compraventa, y habiéndose condenado a la demandada por daños y perjurios con la pérdida de parte del precio pagado, es evidente que no procede la doble indemnización, que se concretaría al condenarla al pago por el uso del inmueble, resultando improcedente esta petición. Y así se decide.

   En cuanto al petitorio Cuarto, es decir al pago de los daños y perjuicios que se la hayan causado al inmueble y que estiman en las cantidad de TREINTA MIL BOLIVARS (Bs. 30.000,00), procede el mismo razonamiento anterior en el sentido que no procede la doble indemnización, que se concretaría al condenarla al pago por este concepto, resultando improcedente esta petición. Y así se decide.

   DISPOSITIVA

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:

PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, incoada por el ciudadano I.S.A.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.910.810, contra la ciudadana S.S.D.L.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.924.521.

Se ordena a la ciudadana S.S.D.L.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.924.521, a hacer entrega material libre de personas y de bienes al ciudadano I.S.A.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.910.810, del inmueble consistente en una parcela distinguida con el Nº 29 y la casa sobre ella construida, que forma parte de la Urbanización P.R., III Etapa, ubicada en el Fundo denominado La M.d.S.S.A., Urbanización Villa C.d.M.G.d.E.N.E..

Se condena a la ciudadana S.S.D.L.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.924.521, a la pérdida por concepto de daños y perjuicios de la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00), correspondiente al cincuenta por ciento (50%) del precio pagado.

Se ordena al ciudadano I.S.A.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.910.810, la devolución a la ciudadana S.S.D.L.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.924.521, de la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00), como reintegro correspondiente al cincuenta por ciento (50%) del precio pagado.

No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.

Se ordena la notificación a las partes de la presente decisión de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE NOTIFIQUESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, en Porlamar a los dieciocho (18) días del mes de Noviembre de Dos Mil Catorce (2.014). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

EL JUEZ,

Dr. L.J. IRIBARREN URDANETA

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. MIRORLAND LAREZ MORALES.

NOTA: En esta misma fecha (18-11-2014), siendo las 3:20 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, consta,

LA SECRETARIA

Exp. Civil No. 12-3022

LJIU/MLM.