Decisión de Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de Carabobo, de 17 de Julio de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA LIBERTADOR LOS GUAYOS NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTE: ALFABETA INVERSIONES C.A.

ABOGADOS: G.P.N.

DEMANDADO: F.R.G.

ABOGADOS: R.E.C.Z.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE Nº: 1213

Por escrito presentado en fecha 10 de marzo de 2008, el ciudadano G.G.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.092.108, en su carácter de Administrador de la sociedad de comercio ALFA-BETA INVERSIONES C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 15 de marzo de 2.006, anotado bajo el No. 78, Tomo 14-A, asistido por la abogada G.P.N., venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 2729 y de este domicilio, interpuso formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO contra el ciudadano F.R.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.104.334.

En fecha 17 de marzo de 2008, es admitida la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, y se emplazó al demandado para la contestación de la demanda, la cual tendría lugar al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación.

En fecha 27 de marzo del 2.008, la parte actora otorga poder apud-acta a la abogada G.P.N., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 2729.

En fecha 21 de abril de 2008, el Alguacil del Tribunal mediante diligencia da cuenta de su gestión citatoria, en la cual hace constar que el demandado de autos se negó a recibir la compulsa y firmar el respectivo recibo (folio 26).

En fecha 26 de mayo de 2008, la Secretaria del Tribunal mediante diligencia da cuenta de su gestión, en la cual hace constar que cumplió con la consignación de la Boleta de Notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en la cual se le hace saber al demandado que ha quedado legalmente citado (folio 31).

En fecha 28 de mayo de 2008, el demandado F.R.G., asistido del abogado R.E.C.Z., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 48.704 presentó escrito de contestación de la demanda.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos contentivos de sus probanzas, los cuales fueron agregados y admitidos por el tribunal en su oportunidad.

En fecha 19 de junio del 2008, la parte actora presenta escrito de conclusiones.

En fecha 26 de junio de 2008, el Tribunal difiere la publicación de la sentencia para dentro de los diez días de despacho siguientes.

ALEGATOS DE LAS PARTES

DE LA ACTORA

En la relación de la demanda se alega lo siguiente: Que la empresa HERMANOS MUCI ABRAHANS S.R.L., celebró contrato privado de arrendamiento con el ciudadano F.R.G. sobre un inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el No. 02, del Edificio Urdaneta, cruce con Calle Páez, V.d.E.C..

Que dicho contrato fue cedido a su representada ALFA-BETA INVERSIONES C.A., lo cual le fue notificado a la arrendataria, y que la misma consta en el contrato que se acompaña.

Que la duración del contrato era de un (1) año a partir del 01 de julio de 2.006, sin prorroga alguna. Que el mismo venció el 30 de junio del 2007 y que a partir de esa fecha comenzó para el arrendatario la prorroga legal de 6 meses.

Alega el actor igualmente, que el arrendatario no ha cumplido con el pago del canon de arrendamiento, adeudando las mensualidades de noviembre y diciembre del 2.007, ni ha entregado el inmueble arrendado.

Fundamenta su demanda en los artículos 1.159, 1.160, y 1.592 del Código Civil, así como en el artículo 27, 33, 38 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Demanda al ciudadano F.R.G. por cumplimiento de contrato, para que convenga o sea condenado en lo siguiente: -) En la entrega del inmueble totalmente desocupado. -) A entregar todas y cada una de las facturas pagadas y canceladas por los servicios público y privados prestados al inmueble. -) A pagar la cantidad de Bs. 520,00 por concepto de los meses impagados de noviembre y diciembre del 2.007. -) A pagar la suma de Bs. 260,00 correspondiente al mes de enero del 2008, por haber ocupado el inmueble. -) A pagar la cantidad que resulte de multiplicar Bs. 260,00 por cada mes que transcurra hasta la entrega definitiva del inmueble. -) Al pago de las costas procesales y honorarios de abogados conforme a lo previsto en los artículos 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil. -) A pagar el ajuste por inflación de las cantidades demandas.

DE LA PARTE DEMANDADA

Corre inserto del folio 33 al 34 escrito de contestación de la demanda, presentado por el demandado F.R.G., asistido por el abogado R.E.C.Z., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 48.704 mediante el cual rechaza, niega y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes.

Alega que desde hace más de 30 años desarrolla parte de su actividad comercial en el inmueble objeto de la presente demanda junto con el local comercial signado con el No. 99-17. Reconoce que el apartamento le fue arrendado por la empresa HERMANOS MUCI ABRAHAM S.R.L. y que recientemente ésta última le traspasó el contrato a la demandante sociedad mercantil ALFA-BETA INVERSIONES C.A., sobre el mismo inmueble descrito en el libelo. Que de manera verbal le quisieron subir el canon de arrendamiento a lo cual se negó.

Arguye igualmente, que A.B. INVERSIONES C.A., jamás le notificó la dirección para realizar los pagos por lo que se vio en la obligación de acudir a realizarlos a través de consignaciones arrendaticias en el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta misma Circunscripción Judicial expediente No.0397.

Niega que le correspondan 6 meses de prorroga ya que el contrato de arrendamiento se encuentra renovado. Y que a todo evento y de no ser así le correspondería una prorroga legal de Tres (3) años como se establece en el artículo 38 aparte del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

Dado el modo de contestación de la demanda, quedan como hechos admitidos: 1) La celebración del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, suscrito en forma privada entre la sociedad de comercio HERMANOS MUCI ABRAHAM S.R.L., y F.R.G.d. fecha 01 de julio del 2.006. 2) La cesión del contrato efectuada a la hoy demandante ALFA-BETA INVERSIONES C.A.

Quedan como hechos controvertidos: 1) Si el contrato de arrendamiento de fecha 01 de julio del 2.006 se prorrogó contractualmente o si por el contrario operó y venció la prorroga legal, a los efectos de determinar la procedencia o no de la acción incoada. 2) Si el demandado adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre del 2.007.

DEL MATERIAL PROBATORIO

POR LA PARTE DEMANDANTE:

En el lapso probatorio la parte actora en escrito inserto a los folios 11 al 18 ratificó las siguientes documentales acompañadas al libelo:

Original del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, suscrito en forma privada entre la sociedad de comercio HERMANOS MUCI ABRAHAM S.R.L., y F.R.G., lo cual no es un hecho controvertido en la presente causa, siendo apreciado por quien decide, en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se desprende, en la Cláusula SEGUNDA que las partes convinieron en que el plazo de duración del contrato sería de Un (1) año, contado a partir del 01 de Julio del 2.006 SIN PRORROGA ALGUNA (mayúsculas y negrillas del Tribunal). Por lo que el contrato suscrito por las partes, en criterio de quien decide, se celebró como un contrato a tiempo determinado, el cual se caracteriza por esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuándo se inicia la relación y cuando termina. Por ello el artículo 1.599 del Código Civil, señala, que si el contrato se efectuó por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.

Siendo así el contrato aquí analizado venció el 01 de julio del 2.007 sin necesidad de notificación alguna, por lo que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que estable:

ARTICULO 38: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.”

2. …………….

De lo anterior se desprende, como ya se indicó, que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda venció el 01 de julio del 2.007 y su prorroga legal de seis (6) meses de conformidad con el literal “a” del artículo 38 de la Ley arrendaticia, el 02 de enero del 2.008. Así se decide.

-) Acompañó al libelo la parte actora (folio 19) documento de Cesión del Contrato, lo cual no es un hecho controvertido en esta causa.

-) Ratificó el documento (notificación) inserto al folio 20 del expediente, instrumento privado al cual no se le otorga valor probatorio por emanar de la parte actora y no aparece estar recibido por persona alguna por lo que no les oponible al demandado.

-) Promovió la accionante la prueba de Informes, solicitando que se oficiara al Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, para que informen sobre las Consignaciones realizadas por el demandado de autos. Al folio 38 constan las resultas de dicha prueba consistente en oficio emanado del citado Tribunal, siendo apreciado por quien decide en todo su valor probatorio, sólo en cuanto al hecho, por ser lo controvertido, de que las consignaciones efectuadas por ante ese Tribunal a favor de ALFA-BETA INVERSIONES C.A., por el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento aquí se demanda de los meses de noviembre y diciembre del 2.007, fueron efectuadas en fecha 16-01-2008.

POR LA PARTE DEMANDADA:

En escrito presentado en fecha 12 de Junio de 2.008 (folios 40 al 46) el ciudadano F.R.G., parte demandada en el presente caso, debidamente asistido por el abogado R.E.C.Z., presentó escrito contentivo de sus probanzas, en el cual promueve lo siguiente:

-) En el punto PRIMERO de su escrito de prueba, el demandado reproduce el merito favorable, en cuanto a que no existe notificación alguna por parte del demandante ALFA-BETA INVERSIONES C.A. de la supuesta, en su decir, terminación del contrato de arrendamiento. Así como que, no se le informó el lugar donde deben hacerse los pagos de la pensión arrendaticia. Afirmaciones de hecho, que no constituyen un medio de prueba, por el contrario son aseveraciones que en todo caso, serían objeto de demostración en el debate procesal.

-) En el capitulo DOS del escrito de pruebas la parte demandada pretende invocar, que la parte actora confiesa tener conocimiento de las consignaciones arrendaticias, lo cual no es un hecho controvertido en esta causa. De igual forma esgrime en este capitulo hechos nuevos que no fueron expuestos en su oportunidad legal, por lo que el Tribunal los desecha.

-) Promueve copia certificada del Expediente de Consignaciones llevados por el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, signado con el No. 397, las cuales son apreciadas y se les otorga el valor probatorio de documentos públicos. En consecuencia siendo en la presente causa un hecho controvertido la falta de pago de las mensualidades arrendaticias de noviembre y diciembre del 2.007, hecho éste no relevante, en criterio de quien juzga, a los efectos de la procedencia de la pretensión propuesta, que no es otra que el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del termino, este Tribunal sólo en el caso de ser procedente la acción incoada y a los efectos de declarar si es procedente o no el pago de la pensiones demandadas como insolutas procede a analizar dichas consignaciones y así observa que al folio 56 corre inserto recibo de consignación emitido por el Juzgado TERCERO de los Municipios antes referido, del cual se lee que en fecha 16-01-08 fueron consignados a favor de la parte actora los cánones de arrendamiento de noviembre y diciembre del 2007, por lo que de conformidad con la cláusula Tercera del contrato cuyo cumplimiento se demanda (Folio 11 al 18) que señala que la mensualidad debía ser cancelada puntualmente al vencimiento del mes, las consignaciones que se analizan, se observa fueron consignadas mucho tiempo después de su vencimiento y fuera del lapso establecido en el artículo 51 de la Ley Arrendaticia, por lo que se reputan extemporáneas

-) El demandado dice promover carta de notificación de cesión de contrato de arrendamiento en copia simple, lo cual no consta haya sido acompañado al escrito de pruebas y mucho menos agregado a este expediente.

-) Promueve instrumento privado (Recibo de pago de arrendamiento) emitido por su antiguo arrendador, como así lo expresa, HERMANOS MUCI ABRAHAM, S.R.L., instrumental no apreciadas por esta Juzgadora por no guardan relación con lo que se discute.

-) Promueve documental privada, contrato de arrendamiento marcado 2, medio probatorio al cual no se le otorga valor probatorio alguno por no guardar relación con los hechos debatidos, misma suerte corre la documental promovida por el accionado marcada 3, que inserta del folio 76 al 81 corre agregada a este expediente.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La Arrendataria admite como cierto y por lo tanto excluído de la litis; la relación arrendaticia existente con la parte demandante, en v.d.C.d.A. suscrito y firmado en fecha primero (01) de Julio de dos mil seis (2.006), con vencimiento el treinta (30) de Junio de dos mil siete (2.007). Contrato de arrendamiento que fue celebrado a plazo fijo de un año, por haber quedado así establecido en la cláusula Segunda del contrato. Ahora bien, el Código Civil Venezolano en su artículo 1.159 le da “ fuerza de ley ” a los contratos, en consecuencia su contenido es de obligatorio cumplimiento para las partes intervinientes en el mismo; asimismo en su artículo 1.160 ejusdem, establece el deber de ejecutarlos de buena fe y la obligación de cumplir no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que de ellos se deriven, según la equidad, el uso o la ley. De igual forma, el artículo 38 de la Ley especial arrendaticia, regula la prorroga legal, que necesariamente ha de conceder el arrendador al inquilino en las relaciones locativas derivadas de los contratos celebrados a tiempo determinado, lo que amerita como consecuencia lógica que estos estén plasmados en forma escrita. Determina en este sentido el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmueble indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de acuerdo a las siguientes reglas: a)…. b)….. c)….. d)….”

Es así, como en el presente caso, las partes contratantes, previamente y mediante contrato de arrendamiento escrito de fecha 01 de julio del 2.006, ya analizado, convinieron en la cláusula Segunda un plazo de duración del contrato de un año; y por lo tanto un término de vencimiento al 30 de junio del 2.007 por lo que el contrato venció en esa fecha, 30 de junio del 2.007, y así se declara.

Ahora bien, como consecuencia directa e inmediata y por mandato del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, antes citado, se iniciaba para el arrendatario la prórroga legal arrendaticia sin necesidad de notificación alguna, cuyo disfrute es potestativo para el arrendatario pero con carácter de obligatoriedad para el arrendador a tenor de lo previsto en el mismo artículo 38, por lo tanto, considera quien decide y en virtud del análisis previo, que se hace procedente y pertinente en el presente caso y de los hechos que se tienen como admitidos en la presenta causa la relación arrendaticia tuvo una duración de un año, es decir, la sumatoria de los lapsos establecidos en los diferentes contratos suscritos por las partes y por ambos reconocidos, correspondiéndole a la arrendataria a tenor del literal a) del artículo 38 de la Ley especial arrendaticia seis (6) meses de prorroga legal, la cual se inició a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, es decir a partir del 30-07-07, venciéndose la prorroga legal arrendaticia el 30 de enero del 2.008. En consecuencia vencido el contrato de arrendamiento, en fecha 30 de junio del 2.007 el inquilino siguió ocupando el inmueble sólo a lo efectos del disfrute de la prorroga legal, y no bajo los supuestos contenidos en el artículo 1600, norma que regula los contratos a tiempo indeterminado, para lo cual no requería notificación previa, como así lo argumentó en su defensa, ya que la prorroga legal arrendaticia opera de plano derecho, como así lo pauta el artículo 39 de la misma Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que reza:

La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble….

Por considerar quien decide, vencida la prorroga legal así como llenos los extremos de Ley, y no habiendo desvirtuado la parte accionada las afirmaciones de hechos sostenidas por el actor en su libelo, se hace necesario concluir que la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada con fundamento al vencimiento de la prorroga legal, es procedente en derecho. ASÍ SE DECLARA.

En fuerza de las anteriores consideraciones este Tribunal en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY declara CON LUGAR la acción de Cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la empresa ALFA-BETA INVERSIONES C.A., a través de su apoderada judicial abogada G.P.N. contra el ciudadano F.R.G., todos ya identificados en la presente decisión. Se condena al demandado en lo siguiente:

PRIMERO

A entregar a la parte actora el inmueble ubicado en la Avenida Urdaneta cruce con calle Páez de esta ciudad de Valencia, constituido por un Apartamento signado con el No. 02 del Edificio Urdaneta, totalmente desocupado y en las mismas condiciones en que lo recibió.

SEGUNDO

A entregar a la actora todas y cada una de las facturas pagadas y canceladas por los servicios público y privados prestados al inmueble.

TERCERO

A pagar la cantidad de QUINIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 520,00) por concepto de los meses impagados de noviembre y diciembre del 2.007, cantidad ésta que deberá ser ejecutada por la parte actora de los montos consignados en expediente No. 397 llevado por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial.

CUARTO

A pagar la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 260,00) por concepto de indemnización por el uso del inmueble en el mes de enero del 2008.

QUINTO

A pagar la cantidad que resulte de multiplicar la suma de DOSCIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 260,00) por cada mes que transcurra hasta la entrega definitiva del inmueble, a partir de la publicación del presente fallo, a titulo de indemnización.

SEXTO

No se condena al pago de los honorarios de abogados solicitado, por no ser éste el procedimiento idóneo para el cobro de honorario alguno.

SEPTIMO

Se acuerda la indexación monetaria de las cantidades condenadas a pagar en los particulares TERCERO Y CUARTO de este dispositivo, lo cual será determinado a través de una experticia complementaria del fallo, tomando como base la tasa pasiva promedio de las seis principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, calculados a partir de la fecha de admisión de la presente demanda hasta que quede definitivamente firme esta decisión.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese y déjese copia certificada para el archivo. Dado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos,

Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia a los Diecisiete (17) días del mes de julio del 2.008. Año 198° de la Independencia y 149º de la Federación.

LA JUEZ PROVISORIA

(fdo)

L.E.R.S.

LA SECRETARIA,

(fdo)

ABG. M.M.

En la misma fecha se publicó, siendo las 1:00 de la tarde y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

LA SECRETARIA

(fdo)

ABG. M.M.