Decisión de Juzgado de Municipio Noveno Ejecutor de Medidas de Caracas, de 23 de Julio de 2014

Dar por resuelto el contrato de arrendamiento, y como consecuencia de ello, la extinción de la relación arrendaticia en virtud del incumplimiento de la cláusula sexta.

La entrega inmediata, es decir, sin plazo alguno, del inmueble arrendado, completamente desocupado de bienes y personas, solvente con todos los servicios públicos y en el mismo buen estado de conservación y mantenimiento en que lo recibió y que le fue dado, de conformidad con el artículo 1.594 del Código Civil.

Pagar la cantidad de DIEZ MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 10.500.000,oo) correspondientes a los cánones de arrendamiento causados desde el mes de diciembre de 2006 hasta el 31 de marzo de 2008, más los recibos de condominio que se hayan generado, y los demás que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble, como indemnización derivada de la ocupación ilegítima que del inmueble realiza el demandado.

Pagar la indexación o corrección monetaria sobre las sumas aquí reclamadas y ordenadas a pagar, lo cual deberá ser determinado mediante una experticia complementaria del fallo.

Las costas y costos incluyendo los honorarios profesionales de abogado derivados del presente juicio.

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. Que es cierto que en fecha 26 de noviembre de 1999, según documento otorgado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano A.C.T., sobre el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. 111, ubicado en la planta número 11, que forma parte del Edificio denominado “Torre Blanca”, situado en la Avenida O'Higgins, El Paraíso, Caracas.

2. Que es cierto que la duración del contrato se estableció por un (1) año, es decir, desde el día 26/11/1999 hasta el 26/11/2000.

3. Que es igualmente cierto que el canon de arrendamiento quedó acordado en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) mensuales.

4. Que es cierto, tal como lo confiesa la parte actora, que a partir del año 2004 el Arrendador aumentó unilateralmente el canon de arrendamiento a la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,oo), aumento eminentemente ilegal porque, para esa fecha, estaban y están congelados los montos de los alquileres de los inmuebles destinados a vivienda, pero, en efecto, él pagó ese nuevo canon de arrendamiento ilegalmente aumentado, por todo el año 2004.

5. Que es igualmente cierto, como lo establece la cláusula segunda, que el plazo de duración del contrato es de un (1) año, sin prórroga convencional de ninguna naturaleza, “el cual comenzará a partir del 30/11/1999 y terminará el 30/11/2000.”

6. Que no es cierto que esté obligado a pagar la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,oo) mensuales por concepto de cánones de arrendamiento del apartamento No. 111 del Edificio Torre Blanca.

7. Que no es cierto que adeude los cánones correspondientes al mes de diciembre del año 2006, ni ninguno de los cánones de los años 2007 y 2008, así como tampoco los cánones de los meses de enero, febrero y marzo del año 2009, pues están consignados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en ejercicio del derecho establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a favor del Arrendador A.C., a razón de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), monto legal y vigente según la normativa sobre congelación de alquileres.

8. Que no es cierto que adeude cuotas del condominio mensual del Edificio Torre Blanca.

9. Opuso formalmente la improcedencia de la presente demanda de resolución de contrato por cuanto a partir del 30/11/2000 comenzó a regir el lapso de prórroga legal que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 38, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fue de seis (6) meses, y vencido dicho plazo el 30/04/2001, continuó como arrendatario en legitima posesión del referido inmueble, configurándose un cambio en la caracterización determinante del tiempo del contrato, transformándose en un contrato por tiempo indeterminado, a tenor de lo previsto en el artículo 1.600 del Código Civil, por lo que el arrendador sólo puede ejercer la acción de desalojo, y no la resolución del contrato, ya que es contraria a derecho.

10. Que es el caso que por Resoluciones Conjuntas de los Ministerios de la Producción y Comercio y de Infraestructura, dictadas en fecha 18 de mayo de 2004, publicada en la Gaceta Oficial No. 37.941 de fecha 19 de mayo de 2004, se ordenó mantener en todo el territorio nacional, los montos de los cánones de arrendamiento establecidos para el 30 de noviembre de 2002, medida que se mantiene vigente hasta el día de hoy, mediante prórrogas sucesivas dictadas por los mencionados Ministerios, siendo que la última fue dictada en fecha 06 de noviembre de 2008, publicada en la Gaceta Oficial No. 39.059 del 14 de noviembre de 2008; en consecuencia, el monto del alquiler del apartamento No. 111 del Edificio Torres Blanca, a partir del 18 de mayo de 2004, es por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), por lo que cualquier monto superior es ilegal y no puede ser objeto de acciones judiciales.

11. Que la parte actora pretende el pago de los cánones de arrendamiento causados desde el mes de diciembre de 2006 hasta la fecha de su efectiva desocupación, a razón de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,oo).

12. Que en consecuencia, este juicio está sustentado en el cobro de lo indebido, y por cuanto la congelación de los alquileres es de orden público, esta demanda es eminentemente ilegal.

13. Que en el petitorio del libelo, la parte actora solicitó se pague los recibos de condominio que se hayan generado, por lo que la pregunta elemental es cuáles recibos, ya que la parte actora, en absoluto, determina esos recibos de condominio que, a todo evento, en forma ilegal pretende cobrar.

14. Que aparte de violar el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por no determinar los recibos, este cobro resulta eminentemente ilegal, ya que el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece como los únicos pagos que pueden ser fijados por las partes contrapartes sobre los inmuebles sujetos a regulación, los servicios públicos ahí señalados, lo que deja al descubierto la ilegalidad de la obligación del inquilino a pagar las cuotas de condominio del inmueble que ocupa.

15. Por todas las razones, pide que se declare sin lugar esta ilegal y temeraria demanda.

    En el mismo escrito, la parte demandada reconviene a la parte demandante en base a los siguientes alegatos:

1. Que ha venido pagando indebidamente al arrendador, numerosas cantidades de dinero que legalmente nunca le ha adeudado, por cuyo motivo procede la repetición del pago de lo indebido.

2. Que de acuerdo a la propia exposición de la parte demandante, pagó al arrendador A.C., los cánones de arrendamiento de todo el año 2004, del año 2005 y del año 2006, con excepción de los meses de noviembre y diciembre, a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,oo).

3. Que como quiera que el monto legal de los cánones de arrendamiento era la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), pagó indebidamente al arrendador, durante ese señalado período de tiempo, un excedente de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo) mensuales, los cuales suman un monto total de CINCO MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 5.100.000,oo).

4. Que conforme a la normativa legal sobre congelación de alquileres, todo pago mensual por concepto de alquileres hecho al Arrendador por encima de la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), es indebido porque sobre la voluntad de las partes priva la voluntad de la ley, y por tales motivos la cantidades de dinero que pagó en exceso, son deudas injustificadas, ya que no pueden legitimarse dentro del ordenamiento jurídico.

5. Por ello, reconvino formalmente al ciudadano A.C., para que convenga o de lo contrario sea condenado por el Tribunal, a reintegrarle la cantidad de CINCO MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 5.100.000,oo).

   En su escrito de contestación a la reconvención, la parte demandante-reconvenida alegó lo siguiente:

1. Negó, rechazó y contradijo en toda su extensión, todos y cada uno de los supuestos fácticos y de derecho que esgrimió la parte demandada, como sustento de sus temerarias pretensiones.

   -III-

   DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

   DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

   1. Cursa del folio 13 al 14 signada “A”, original de Instrumento Poder autenticado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de febrero de 2007, y anotado bajo el Nº 30, Tomo 15 de los Libros respectivos. Al respecto, aprecia esta Juzgadora, que dicho instrumento no constituye un medio probatorio que permita verificar las afirmaciones de hecho de las partes, ya que solo acredita la representación judicial de la parte actora. Así se declara.

   2. Marcado “B” y cursante a los folios 15 al 18, original de Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos A.C.T. y F.J.P.T., sobre el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. 111, ubicado en la planta número 11, que forma parte del Edificio denominado “Torre Blanca”, situado en la Avenida O'Higgins, El Paraíso, Parroquia La Vega, Municipio Libertador, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 26 de noviembre de 1999, y anotado bajo el Nº 19, Tomo 68 de los Libros respectivos. La documental en referencia se constituye en un documento autenticado, el cual es redactado por el interesado y contiene lo que a él le interesa por lo que, nace privado y el hecho de autenticarse no lo convierte en público, tal como lo estableció la Sala de Casación Civil, mediante la sentencia N° 000563 de fecha 26/09/2013, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, Exp. N° 13-254. Visto esto y por cuanto la parte demandada reconoció el documento in commento, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, y lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que de su contenido se constata ciertamente la relación contractual entre las partes suscribientes y las obligaciones asumidas por ambas partes, todo lo cual quedó además, admitido tal como se desprende de sus respectivas escritos de alegatos. Así se declara.

   3. Cursante del folio 23 al 24, copia simple de Contrato de Compraventa del Inmueble arrendado, registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 06 de abril de 1995, bajo el Nº 38, Tomo 3, Protocolo 1º. En el presente caso, observa esta Juzgadora que estamos ante copias de un instrumento público, las cuales no fueron impugnadas en cuanto a su veracidad por la parte contraria y en ese sentido se le otorga pleno valor probatorio y en consecuencia, se tienen como fidedignas, a tenor de lo dispuesto en el segundo parágrafo del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al contenido de las mismas, toda vez que se evidencia que el actor es el propietario del inmueble arrendado. Así se declara.

   4. Cursan del folio 25 al 27, copias simples de Recibos de Condominio. Al respecto, observa esta Juzgadora que se trata de una copia fotostática de un documento privado simple, la cual carece de valor según lo expresado por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, por ello, esta Juzgadora no les otorga valor probatorio alguno. Así se declara.

   5. Del folio 28 al 40, originales de actuaciones practicadas por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relativa a solicitud de notificación judicial efectuada por el ciudadano A.C.T.. En el presente caso, observa esta Juzgadora que estamos ante un instrumento público, el cual no fue tachado por la parte contraria en su debida oportunidad, y en ese sentido, se le otorga pleno valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que se evidencia que en fecha 20 de diciembre de 2006, siendo las 07:45 p.m., se trasladó y constituyó el Juzgado mencionado, en la Avenida O'Higgins, Urbanización El Paraíso, Parroquia La Vega, Edificio Torre blanca, piso 11, Municipio Libertador del Distrito Capital, y que una vez tocado el intercomunicador del apartamento 111, se hizo presente a la entrada del edificio, el ciudadano F.J.P.T., en su carácter de Arrendatario del referido inmueble, quien quedó notificado de que el contrato de arrendamiento venció en fecha 30/11/2006, que no había intención de renovar la relación arrendaticia por lo que debía entregar el inmueble, una vez transcurrida la prórroga legal, el 30/08/2008, que a partir de dicha fecha el canon sería por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,oo), y que se encontraba insolvente con el canon correspondiente al mes de diciembre. Así se declara.

   6. Reprodujo el mérito favorable de los autos en todo lo que le favoreciera. Al respecto, ha sido criterio de esta Juzgadora que el mismo no es por sí solo un medio probatorio, toda vez que constituye una manifestación del principio de la comunidad de la prueba conforme al cual, las pruebas ya evacuadas no pertenecen al promovente, sino que pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso, y que opera sin necesidad de ser promovido. Así se declara.

   7. Corre inserto al folio 130 y marcada “K”, original de carta emitida por la Junta de Condominio del Edificio Torre Blanca, en fecha 12 de mayo de 2009, y dirigida al ciudadano A.C.. Al respecto, se observa que estamos ante una carta misiva emanada de un tercero, y por cuanto el artículo 1.374 del Código Civil, establece que “la fuerza probatoria de las cartas misivas producidas en juicio, se determina por las reglas establecidas en la Ley respecto de los instrumentos privados…”, es por lo que, esta Juzgadora considera que resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, puesto que se trata de un documento privado emanado de un tercero. Visto lo anterior y dado que no consta en autos su ratificación testimonial, es por lo que no se le otorga valor probatorio alguno y queda desechada de la presente causa. Así se declara.

   8. Promovió como testigo al ciudadano G.P.. No obstante, aprecia esta Juzgadora que se declaró desierto el acto, vista la incomparecencia del mencionado ciudadano, tal como se desprende del acta de fecha 15/06/2009 que cursa al folio 132, razón por la cual queda desechado del presente juicio. Así se declara.

      DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   1. Cursante a los folios 89 al 114 y signados “1” al “26”, copias los primeros siete (7) y en originales el resto, de comprobantes bancarios relativos al pago de los cánones de arrendamiento, consignados ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Ahora bien, de su examen esta Juzgadora nota que las que constan en copias simples del folio 89 al 95, son ilegibles, de difícil lectura, no pudiendo determinarse la persona que los depositó, ni en qué fecha lo hizo, así como tampoco a qué canon de arrendamiento correspondían, razón por la cual no se les atribuye valor probatorio alguno. Por su parte, con respecto a las que cursan del folio 96 al 114, se percibe que se tratan de planillas bancarias originales atinentes a depósitos bancarios realizados por el demandado a la cuenta del Banco Industrial de Venezuela a nombre del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por un monto de Bs. 300.000,00 cada una, las cuales presentan sello húmedo del Tribunal de Consignaciones y se deja constancia que corresponden a los cánones de arrendamientos de los meses desde julio a diciembre del año 2007, desde enero hasta diciembre, exceptuando noviembre, del año 2008 y enero y febrero del año 2009, todos las cuales son apreciadas en todo su valor probatorio para acreditar los pagos de los meses a que ellas hacen referencia. Así se declara.

      Habiéndose cumplido con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil que establece que los “Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción...”, esta Juzgadora pasa a establecer sus consideraciones para decidir la presente causa.

      -IV-

      MOTIVA

      De la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que en virtud de la entrada en vigencia de las Resoluciones Nros. 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012 y 2013-0030 de fecha 04 de diciembre de 2013, dictadas por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de las cuales se le atribuye a este Tribunal competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien suscribe el presente fallo, previo abocamiento efectuado, notificadas las partes, y estando en la oportunidad para decidir, lo hace con base a las siguientes consideraciones:

      -PUNTO PREVIO-

      Del Desistimiento del Procedimiento

      Ahora bien, sobre la procedencia del desistimiento interpuesto por la parte demandante, esta Juzgadora pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:

      Se observa en primer lugar que, efectivamente al folio ciento setenta y uno (171) del presente expediente, cursa diligencia suscrita por la apoderada judicial de la parte actora, de fecha 14 de abril de 2011, en la cual desiste del presente procedimiento, mas no de la acción.

      En relación al desistimiento como medio de autocomposición procesal unilateral y sus condiciones de procedencia, la Sala de Casación Civil de nuestro M.T.d.J. ha venido señalando de manera reiterada, entre otras decisiones, mediante sentencia N° 312, del 15 de julio de 2003, (caso: V.V.D. contra Fábrica de Hielo El Oso S.R.L.), expediente 03-139, lo siguiente:

      …Es criterio reiterado de esta Sala que el desistimiento consiste en la renuncia a los actos del juicio, es decir, el abandono de la instancia, la acción o cualquier trámite del procedimiento; éste puede ser efectuado en cualquier estado y grado del proceso, según lo dispone el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil; y para que se pueda dar por consumado es necesario que se cumplan dos condiciones: a) que conste en el expediente en forma auténtica; y, b) que tal acto sea hecho en forma pura y simple.

      Además de los requisitos antes señalados, es necesario que la parte actúe representada o asistida por un abogado y, en el primer supuesto, que la facultad para desistir le haya sido otorgada expresamente al apoderado judicial, conforme a lo pautado en el artículo 154 del Código de Procedimiento Civil…

      En virtud de ello, se impone a esta Juzgadora analizar si en el caso de marras, se han cumplido los requisitos objetivos y subjetivos de procedencia de tal actuación por parte del demandante.

      El artículo 154 del Código de Procedimiento Civil, establece:

      Artículo 154.- El poder faculta al apoderado para cumplir todos los actos del proceso que no estén reservados expresamente por la Ley a la parte misma; pero para convenir en la demanda, desistir, transigir, comprometer en árbitros, solicitar la decisión según la equidad, hacer posturas en remates, recibir cantidades de dinero y disponer del derecho en litigio, se requiere facultad expresa

      (Énfasis del Tribunal).

      De la revisión detallada del instrumento poder que corre inserto en el folio ciento sesenta y cinco (165), se puede evidenciar claramente que la abogada diligenciante que hoy desiste del procedimiento, tiene facultad expresamente conferida por su mandante para realizar en su nombre, este tipo de actuaciones judiciales, por lo cual, el requisito subjetivo de procedencia del desistimiento se encuentra debidamente cumplido en este caso. Así se declara.

      Por su parte, la ley adjetiva establece otros requisitos a ser tomados en cuenta a la hora de impartir la homologación y aprobación de estas actuaciones, y es así como el artículo 265 todos del Código de Procedimiento Civil, señala:

      Artículo 265.- El demandante podrá limitarse a desistir del procedimiento, pero si el desistimiento se efectuare después del acto de la contestación de la demanda, no tendrá validez sin el consentimiento de la parte contraria.

      En ese sentido, se observa que el desistimiento manifestado por la parte accionante, lo es sólo respecto del procedimiento y no así de la acción.

      Asimismo, esta Juzgadora aprecia que la manifestación unilateral de desistir, como voluntad del demandante, efectuada por la abogada Viacney Vitali, quien se encuentra expresamente facultada para “desistir”, ha tenido lugar después de que la parte demandada en la presente acción contestara la demanda en fecha 16 de abril de 2009, razón por la cual, el consentimiento del demandado, ciudadano F.J.P.T., es necesario para que proceda en derecho la homologación del desistimiento de autos. Así se establece.

      Sobre el artículo in commento, el autor E.C.B. ha señalado en su obra “Código de Procedimiento Civil de Venezuela” que “…especifica el desistimiento del procedimiento, así, si el desistimiento se limita al procedimiento, la parte contraria tiene que prestar su consentimiento, si se realiza después del acto de contestación de la demanda. Esto tiene su fundamento en la importancia que tiene la contestación para fijar las defensas del demandado, los límites de la relación procesal y la cuestión probatoria, puntos que aquel debe definir para fijar su posición en la litis, de manera que, contestada la demanda, el actor queda en conocimiento de las posibles armas procesales de su contendiente en el juicio, si no existiera este momento preclusivo del desistimiento y la limitación que se le impone al actor de pedir el consentimiento después de aquél, le sería fácil retirarse indemne del litigio, en el supuesto caso de que, por virtud de la contestación de la contraparte, se viera en posición desfavorable…” (2006: Ediciones Libra, pág. 297) (Resaltado nuestro).

      Al respecto, el procesalista patrio, Doctor R.H.L.R., en el Tomo II, Pág. 321, de su obra “Código de Procedimiento Civil”, nos señala que “el desistimiento del procedimiento es el acto por el cual el actor retira la demanda, es decir abandona temporalmente (pro nunc, por ahora) la petición de otorgamiento de tutela jurídica, lo cual conlleva, si media aceptación del demandado, la extinción de la relación procesal por falta de impulso, y la omisión de la consiguiente sentencia de fondo”. (Subrayado nuestro).

      En consecuencia, visto lo antes expuesto y por cuanto no consta en autos el consentimiento de la otra parte, para que se considere desistido el procedimiento de conformidad con lo previsto en el artículo 265 del Código de Procedimiento Civil; es por lo que esta Juzgadora NIEGA homologar el desistimiento del procedimiento realizado en la presente causa, tal como se determinará en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.

      -DE LA DEMANDA PROPUESTA-

      En el caso bajo examen, la parte actora pretende la Resolución del contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 26 de noviembre de 1999, en virtud de la falta de pago, tanto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde diciembre del año 2006 hasta marzo del año 2008, como de los recibos de condominio de ese mismo período.

      Visto lo anterior, es preciso en primer lugar, determinar la duración de la relación arrendaticia, por cuanto la naturaleza del contrato en lo que respecta a su duración, es fundamental para pronunciarse sobre la procedencia o no de la acción incoada.

      En ese sentido, ha señalado el autor patrio G.G.Q., en cuanto a la duración del contrato, que: “Cuando al abogado se le presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable…” (Negrillas nuestras).

      Así las cosas, se desprende de los autos que la parte actora ha consignado un contrato de arrendamiento cuya Cláusula Segunda es del siguiente tenor:

      La duración del arrendamiento será por el plazo fijo de un (1) año, sin prórroga convencional de ninguna naturaleza, el cual comenzará a partir del treinta de noviembre de mil novecientos noventa y nueve y terminará el treinta de noviembre del año dos mil (2.000).- Se incorpora sin embargo como modalidad la circunstancia de que dentro de los treinta (30) días antes de la fecha de expiración natural del arrendamiento los contratantes de mutuo acuerdo podrán por escrito celebrar nueva contratación por un (1) año más, siempre que acordaren un nuevo canon de arrendamiento conforme a los índices de inflación imperantes en el país de acuerdo a los registros que maneja el Banco Central de Venezuela.-

      Del texto anteriormente trascrito se desprende que, la citada cláusula estableció como término de duración del contrato, el plazo de un (1) año fijo contado a partir del día 30 de noviembre de 1999, hasta el 30 de noviembre de 2000, pudiendo prorrogarse siempre que hubiese acuerdo entre las partes, de celebrar una nueva contratación por el plazo de un (1) año más; por tanto, no fue intención de las partes renovar el contrato en cuestión, sino que su voluntad fue vincularse por un contrato a tiempo determinado, sin prórroga a menos que, tal como se señala en la cláusula in commento, treinta (30) días antes del vencimiento (30/11/2000), se celebrara una nueva contratación por un año más.

      Asimismo, nota esta Juzgadora que no cursa en autos prueba alguna de que se haya celebrado una nueva convención; por lo que debe entenderse que, a partir de la fecha de expiración del plazo estipulado en el contrato, es decir, a partir del 30 de noviembre de 2000, operó de pleno derecho la prórroga legal prevista en el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por seis (6) meses, toda vez que la relación arrendaticia tuvo una duración de un (1) año, finalizando así el contrato en cuestión el 30 de mayo de 2001.

      Aunado a lo anterior, aprecia esta Juzgadora que, una vez vencida la prórroga legal, el arrendatario siguió en posesión del inmueble arrendado, continuando así la relación locativa una vez finalizado el plazo, más aún cuando en el caso de marras, la parte demandante pretende obtener el pago de cánones de arrendamiento que van desde una fecha posterior, esto es, desde diciembre del año 2006.

      Visto lo anterior, se observa que: a) estamos ante un contrato a término fijo, el cual venció, b) que el arrendatario continuó ocupando el inmueble después de vencida la prórroga legal, y c) el arrendador, por su voluntad tácita, dejó al arrendatario en posesión del inmueble arrendado; por lo que, debe concluir esta Juzgadora que, en el caso de marras, operó el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.614 ejusdem, es decir, la “tácita reconducción”, figura según la cual se presume que el contrato objeto del presente juicio, continuó bajo las mismas condiciones, excepto el tiempo de duración, el cual ahora se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Así se establece.

      Así las cosas, debe advertir esta Juzgadora que la parte actora se fundamenta en el supuesto incumplimiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses consecutivos desde diciembre de 2006, hasta marzo de 2008.

      Establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

      Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

      a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas…

      (Resaltado nuestro).

      De la norma citada se puede colegir que existe una clara diferencia entre las acciones por resolución de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, las cuales tienen su fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil y las acciones de Desalojo, taxativamente tipificadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado.

      En ese sentido, ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia en su Sala Constitucional, mediante Sentencia N° 834, de fecha 24 de abril de 2002, caso: J.J.C.P., Exp. N° 02-0570, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, que:

      (…) lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato (…)

      Este Criterio ha sido acogido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, según Sentencia Nº RC-00019 de fecha 05 de Febrero del 2007, con Ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, caso: Inmobiliaria Dalta, C.A. contra Comercial Madrid, C.A., Exp. Nº 06-493, donde se estableció que “…en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la única vía para solicitar su desalojo es demandar de conformidad con lo previsto en el artículo 34 de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios...”

      Es de hacer notar, que el Dr. H.D.H., en su obra “El Arrendamiento” Doctrina y Jurisprudencia, ha dicho de manera categórica que: “Cuando el órgano jurisdiccional recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o de desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la determinación o indeterminación del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado, y al tratarse de este último, y estarse intentando una acción de resolución cuando no cabe, el juez debe dictar un auto declarando inadmisible”.

      Siguiendo con el razonamiento expuesto, el tratadista G.G.Q., en su obra (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen 1, Pág. 184.), al interpretar el artículo 34 del vigente decreto inmobiliario, sostiene que “…El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”

      Establecido todo lo anterior, concluye esta Juzgadora que el contrato de arrendamiento objeto de marras, si bien fue estipulado a tiempo determinado, éste se convirtió a tiempo INDETERMINADO a través de la figura de la tácita reconducción, evidenciándose a todas luces que, la acción de resolución no resulta procedente en derecho, y lo que se ha debido demandar es el desalojo. En consecuencia, resulta forzoso para esta Juzgadora declarar INADMISIBLE, por cuanto la parte accionante no interpuso la acción procesalmente válida para lograr la procedencia de su pretensión, en aplicación a lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por ser contraria a una disposición expresa de la Ley, como así se hará en el dispositivo de esta decisión. Así expresamente se decide.

      -DE LA RECONVENCIÓN-

      El demandado F.J.P.T., en el mismo escrito de contestación, reconvino a la parte actora aduciendo que pagó la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,oo), durante los años 2004, 2005 y 2006, con excepción éste último, de los meses de noviembre y diciembre, cuando en realidad lo que debía pagar era la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), tal como se estipuló en el contrato, ya que no podía ser objeto de aumento, conforme a la normativa legal sobre congelación de alquileres.

      Establecidos los hechos demandó el REINTEGRO DE SOBREALQUILERES, lo cual asciende la cantidad de CINCO MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 5.100.000,oo).

      Frente a dichos alegatos, la parte actora-reconvenida, en su escrito de contestación se limitó a negar, rechazar y contradecir la reconvención propuesta, de forma genérica.

      Ahora bien, a los fines de pronunciarse respecto de la procedencia o improcedencia de la presente reconvención de reintegro de sobrealquileres, esta Juzgadora hace las siguientes consideraciones:

      El Reintegro de Sobrealquileres encuentra su fundamento jurídico en los artículos 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según los cuales, los inmuebles sometidos a regulación quedarán sujetos a repetición respecto a todo lo que se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes. Esta obligación recae en la persona del arrendador o el que recibe los pagos por concepto de alquileres, naciendo en él la obligación de reintegrar aquellas cantidades que se hubieren cobrado en exceso desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme. Así, la figura de la repetición o reintegro constituye un principio de derecho conforme al cual todo lo que se cobre de más debe devolverse.

      De acuerdo a lo dispuesto en los artículos 13 y 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados y queda sujeto a repetición todo lo que se cobre en exceso del canon máximo establecido, por los organismos competentes. Así pues, dichos dispositivos legales señalan lo siguiente:

      Artículo 13.- El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión, traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como condición para la celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar.

      Artículo 58.- En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente DecretoLey, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.

      (Subrayado nuestro).

      En ese sentido, observa esta Juzgadora que tal como lo señalaron ambas partes en sus respectivos escritos de alegatos, el inmueble arrendado, constituido por un apartamento distinguido con el No. 111, ubicado en la planta número 11, que forma parte del Edificio denominado “Torre Blanca”, situado en la Avenida O'Higgins, El Paraíso, Parroquia La Vega, Municipio Libertador, está destinado a vivienda y se encuentra sometido a regulación conforme al artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      Así pues, los artículos 58 y siguientes del Título VIII de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hacen referencia al reintegro de sobrealquileres, especialmente el artículo 60 ejusdem, desde el inicio del contrato hasta la fecha en que la regulación del organismo respectivo quede definitivamente firme, lo que permite colegir que para que sea demandado el mencionado reintegro es menester que prevenga el acto administrativo regulatorio del inmueble objeto del arriendo y que el mismo goce de firmeza.

      Ahora, si bien es cierto que en el caso de autos, no existe regulación previa del bien locativo, no menos cierto es que el legislador permite la posibilidad de que el arrendatario proponga una acción de reintegro, por el exceso cobrado por la arrendadora en contravención a las resoluciones o decretos del Ejecutivo Nacional de congelamiento o invariabilidad temporal del alquileres, ya no fundada en los artículo 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino en el artículo 33 ibídem que autoriza, genéricamente, cualquier acción derivada de una relación arrendaticia.

      De conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, especialmente en los artículos 2°, 29, 30, 31 y 32, el Ejecutivo Nacional puede fijar los cánones de arrendamiento o modificar los porcentajes de los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, o intervenir de oficio y fijar la regulación de inmuebles, pues esta materia es asunto de interés público para el Estado y las funciones administrativas inquilinarias son competencia del Poder Ejecutivo Nacional, considerándose generalmente como “débil jurídico” a los arrendatarios.

      Así pues, el Ejecutivo Nacional decretó el servicio de alquiler de vivienda como de primera necesidad, según Decreto N° 2.304 publicado en Gaceta Oficial N° 37.626 del 06 de febrero de 2003. De modo que, al ser publicada el mismo, afectó a todas las convenciones locatarias anteriores a esa fecha, como la del caso de marras (vigente desde el 30/11/1999), puesto que se trata de una normativa que protegía a los arrendatarios y éstos se ven favorecidos con la misma desde su vigencia, lato sensu.

      Sobre la base de ese Decreto, los Ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura, mediante Resolución Conjunta del 18 de mayo de 2004, publicada en Gaceta Oficial el 19 de mayo de 2004, Nº 37.941, decidieron mantener los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, por el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. La última prórroga de seis meses se publicó en la Gaceta Oficial Nº 39.783 del 21 de octubre de 2012.

      Siendo así, por tratarse de un servicio de primera necesidad en que el Estado a través del Ejecutivo Nacional, mantiene interés por referirse a un servicio sensible socialmente y de orden público, en los cuales a los fines de la fijación del monto de dichos cánones, no pueden los particulares relajar tal normativa mediante convenios, toda vez que lo que se pretende es exaltar el derecho a la vivienda sobre los derechos económicos, para dar cumplimiento así a lo previsto en el artículo 2 de nuestra Carta Magna, que establece como valores superiores del Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, la vida, la libertad, la igualdad, la solidaridad, la democracia y la responsabilidad social.

      Siendo que la relación arrendaticia de autos empezó a regir a partir del 30 de noviembre de 1999, debía aplicársele aquellas disposiciones del Ejecutivo. Esto es, si bien las partes podían pactar el monto del canon de arrendamiento por la relación que nacía, dicho monto no podía ser modificado mientras permaneciera vigente dicha Resolución.

      En este caso, quedó probado que el canon de arrendamiento primigenio era por la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) mensuales, por lo que al haberse aumentado en el año 2004 a CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,oo), tal como lo señaló la misma parte actora-reconvenida, se violentó normas de orden público, resultando totalmente ineficaz y sin ningún efecto jurídico tal aumento, al cual no estaba obligado a pagar el arrendatario y con derecho a repetir lo pagado en exceso por ese concepto de sobrealquileres.

      En consecuencia, visto que el arrendatario pagó un exceso de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo) por cada canon, y por cuanto pagó dicho exceso por todo el año 2004, 2005 y 2006 con excepción éste último, de los meses de noviembre y diciembre, lo cual suma un total de treinta y cuatro (34) meses, es por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora declarar con lugar la presente reconvención y condenar a la parte actora-reconvenida a reintegrar la cantidad total de CINCO MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 5.100.000,oo), hoy día, CINCO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 5.100,oo), por concepto de sobrealquileres. Así se decide.

      -V-

      DISPOSITIVA

      En vista de los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, pasa a dictar el dispositivo en el presente caso declarando lo siguiente:

Se NIEGA y en consecuencia IMPROCEDENTE la homologación del desistimiento del procedimiento en la presente causa.

INADMISIBLE la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano A.C.T., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.486.723, en contra del ciudadano F.J.P.T., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.931.156.

CON LUGAR LA RECONVENCIÓN que por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES, propuso el demandado-reconviniente F.J.P.T., suficientemente identificado ut supra.

En consecuencia, se CONDENA a la parte actora-reconvenida a pagar al demandado-reconviniente, la cantidad de CINCO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 5.100,oo), por concepto de sobrealquileres.

Se condena en costas a la parte demandante-reconvenida, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 Código de Procedimiento Civil.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de J.d.D.M.C. (2014). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

Dra. A.S.M.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO

En esta misma fecha siendo las 2:00 p.m., se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO

Exp. Itinerante Nº: 0773-12

Exp. Antiguo Nº: AH15-V-2008-000006

ASM/ba/yra