Decisión nº 0413 de Juzgado del Municipio San Fernando de Apure de Apure, de 13 de Febrero de 2014

Promovieron e hicieron valer el original marcado “A”, contentivo de documento del Registro de Comercio de la Firma Personal Restaurante “EL ENCUENTRO CRIOLLO”, a nombre del ciudadano J.F.M., a objeto de demostrar lo alegado en la Contestación de la Demanda, que es efectivamente de conformidad con lo establecido en el Ordinal “c” dela Ley de Arrendamientos Inmobiliarios esta exento de la aplicación y alcance de esta Ley, por cuanto tiene legalmente constituido un fondo de Comercio.

Documental esta que se le da valor probatorio, en virtud de que se trata de un documento publico del cual evidencia, entre otras cosas, la conformación de un Establecimiento Mercantil, denominado “RESTAURANTE EL ENCUENTRO CRIOLLO”, por el ciudadano J.F.M., en fecha 11 de Junio de 1.997, cuyo objeto es la venta de comidas y bebidas nacionales e importadas, así como también cualquier actividad de lícito comercio en el país con un capital inicial de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00).

Promovieron e hicieron valer el original marcado “B”, contentivo de Contrato de Arrendamiento suscrito por los ciudadanos C.V.D., A.S. (viuda DE PERRUOLO) M.I.P.D.R. y A.B.P.D.S., representadas por el ciudadano A.S.C., y el ciudadano J.F.M.G., con la finalidad de demostrar el carácter de Arrendador de la persona a la que legalmente le venía cancelando hasta el 15 de Agosto del año 2.013.

En cuanto a este instrumento, este Tribunal le da valor probatorio, de conformidad con lo preceptuado en los artículos1.363 y 1364 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto demuestra la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos C.V.D., M.I.P.D.R. y A.B.P.D.S. representadas por el ciudadano Á.S.C. y el ciudadano J.F.M.G., parte demandada, donde el Arrendador da en Arrendamiento al arrendatario por un inmueble constituido por un Local ubicado en el cruce de la Avenida España y la Avenida Puente M.N.d. la ciudad de San Fernando, destinado especialmente para Restaurante, con un canon de arrendamiento mensual de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00)(F.80,00,00) mensual, que comenzó a regir desde el 15 de Julio de 2002 por un lapso de DOS (2) AÑOS, así como las demás condiciones y términos que la rigen.

Promovieron e hicieron valer los originales de los recibos de pago marcados “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”,“J” y “K”, debidamente suscritos por la ciudadana A.B.D.S., correspondientes a los meses de diciembre/12, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto/13, a objeto de demostrar que en ningún momento dejó de cancelar el canon de arrendamiento y que nunca fue notificado del nuevo carácter de los mismos por lo que mal podría el actor aún cuando se subrogó en el Arrendamiento demandar por falta de pago de cánones de arrendamiento.

De las documentales presentadas, se trata de documentos privados presentados por la parte demandada, suscrito por la ciudadana A.B. DE SADER, que nos es parte en el presente proceso, de los cuales se desprende el pago de canon de arrendamientos realizado por el ciudadano J.M., a la ciudadana A.B. DE SADER, por el alquiler de un Local Comercial, correspondientes a los meses de Diciembre del año 2012, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del año 2013, marcados “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”,“J” y “K”, por la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) cada uno, y que aunque no fueron impugnados, ni desconocido su contenido y firma, por los accionantes, esta Juzgadora no le da valor probatorio alguno, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no se evidencia de los autos del proceso, que tales recibos hayan sido ratificados por la ciudadana A.B. DE SADER, (tercero), mediante la prueba testimonial. Y así se decide.

De la Prueba de Informes: cursa en autos a los folios 64 y 65 del Expediente, que el Tribunal mediante auto de fecha 17-10-13, no admitió la Prueba de Informes de conformidad con lo establecido en los Artículo 88 y 89 de la Ley de Instituciones del Sector Bancario, publicada en Gaceta Oficina N°. 6.015, de fecha 28 de Diciembre de 2.010, por lo que no tiene prueba que analizar.

Esta Juzgadora para decidir observa:

La presente Acción de Desalojo de Inmueble, se inicia mediante demanda incoada por el abogado N.A.L., apoderado judicial de los ciudadanos D.R.D.L. e IMAD S.H., y el ciudadano KOZHAYA YAGHI, en contra del ciudadano J.F.M.G., donde la parte actora solicita el DESALOJO DEL INMUEBLE de su propiedad, consistente en UN (1) Local Comercial ubicado en el cruce de la Avenida España y la Avenida Puente M.N.d. esta ciudad de San F.d.A., dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Avenida España, en Diez Metros con Cuarenta Centímetros (10,40 Mts) lineales; SUR: Local propiedad de la parte demandante, ocupado por el ciudadano J.T.C.R., en Diez Metros con Cuarenta Centímetros (10,40 Mts) lineales; ESTE: Plaza de la Mujer, en Tres Metros con Setenta Centímetros (3,70 Mts) lineales, y OESTE: Terreno propiedad de la parte demandante, en Tres Metros con Setenta Centímetros (3,70 Mts) lineales, en el local precedentemente señalado y con una superficie de Treinta y Ocho metros Cuadrados (38,00M2), local donde funciona el Restaurante “EL ENCUENTRO CRIOLLO”.

El Artículo 1° del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece el ámbito de aplicación de la misma señalando que regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras.

El Desalojo consiste en aquella acción del Arrendador en contra del Arrendatario, orientada a poner término al Contrato de Arrendamiento Verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley.

Las causales de Desalojo arrendaticio están consagradas en el Artículo 34 ejusdem, el cual señala: “Sólo podrá demandarse el Desalojo de un inmueble arrendado bajo Contrato de Arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. …”

A tenor de lo contemplado en el literal “a” de la norma en referencia, procede el desalojo del arrendatario que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento a dos (2) mensualidades consecutivas; con lo cual no se contradice lo dispuesto en el Artículo 552 del Código Civil, continente del principio según el cual las pensiones de arrendamiento son frutos civiles que pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que las produce, máxime cuando según el ordinal 2° del Artículo 1.592 ejusdem, entre las obligaciones principales del arrendatario está la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

El precio arrendaticio consiste en la contraprestación que el Arrendatario se compromete a entregar al Arrendador, por el uso y disfrute de la cosa arrendada y si en determinado momento el Arrendador se niega a recibir el pago del precio estipulado, el Arrendatario tiene derecho de liberarse de ese deber de pagar consignando lo adeudado del modo establecido en la Ley. Asimismo el Arrendador tiene el derecho también concomitantemente el “derecho –deber”, de exigir al Arrendatario el pago del canon arrendaticio en los términos convenidos “derechos”, así como el “deber” de no negarse a recibirlo cuando el Arrendador se lo entregue o pague en los términos convenidos o el que indique de modo especial la Ley. Entonces constituye una de las obligaciones principales del Arrendatario, pagar el precio del Arrendamiento conforme se obligó: obligación que guarda relación con la “cantidad” a pagar, el “tiempo o momento” en que debe pagar y el “lugar” en donde debe ocurrir el pago. Sin embargo esos tres requisitos en el ámbito arrendaticio, si nos remitimos a nuestra Legislación vigente, no son de obligatorio cumplimiento como “términos convenidos” de haberse establecido los mismos en contradicción con la Ley. En efecto la cantidad a pagar por concepto de canon esta sujeta a que el inmueble arrendado no se encuentre exento de regulación y que de no producirse tal exención, el precio arrendaticio estipulado no sea mayor al fijado por el órgano regulador, puesto que en este caso no tiene aplicación los principios a que se refiere el Código Civil Artículo 1.159 ( los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes), 1.160 (los Contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan expresamente a cumplir lo expresado en ellos) y 1.264 (las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas), precisamente al privar las normas especiales inquilinarias (Artículos 6°, 7°, 13°, 51°, 82 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), según el Artículo 14 del Código Civil : “Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicaran con preferencia a las de este Código en la materia que constituyan la especialidad” .

No obstante el Artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra el derecho que tiene el arrendatario o de cualquier persona debidamente identificada de consignar en nombre de este, la pensión de arrendamiento vencida, por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la segunda mensualidad, cuando el Arrendador rehúse expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, y mientras ese lapso no se haya agotado no habrá incumplimiento. Lo que quiere decir que vencido el lapso estipulado anteriormente habrá incumplimiento y por ende procederá el Desalojo. Y Demandado como sea el Desalojo del inmueble arrendado y declarada con lugar la demanda, el contrato de arrendamiento queda extinguido y el arrendatario deberá cancelar las pensiones insolutas.

En el caso in comento, se desprende del libelo de la demanda que la parte actora demanda el DESALOJO del inmueble, consistente en un Local Comercial ubicado en el cruce de la Avenida España y la Avenida Puente M.N.d. esta ciudad de San F.d.A., dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Avenida España, en Diez Metros con Cuarenta Centímetros (10,40 Mts) lineales; SUR: Local propiedad de la parte demandante, ocupado por el ciudadano J.T.C.R., en Diez Metros con Cuarenta Centímetros (10,40 Mts) lineales; ESTE: Plaza de la Mujer, en Tres Metros con Setenta Centímetros (3,70 Mts) lineales, y OESTE: Terreno propiedad de la parte demandante, en Tres Metros con Setenta Centímetros (3,70 Mts) lineales, en el local precedentemente señalado y con una superficie de Treinta y Ocho metros Cuadrados (38,00M2), donde funciona el Restaurante “EL ENCUENTRO CRIOLLO”, ocupado por el ciudadano J.F.M.G., por falta de pago del canon de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del año 2013, por la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) cada uno, que totalizan la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs.3.000,00), ahora bien, en fecha 26-09-2013, se citó al demandado ciudadano J.F.M.G., quien contestó la demanda, negando, rechazando y contradiciendo, que hubiese dejado de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a cinco (5) mensualidades de los meses abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2013, por cuanto las mismas fueron canceladas a la ciudadana A.B.P.D.S., quien fungía como su legitima arrendadora, consignados con el escrito de contestación marcados “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I” y “J” correspondientes a los meses de diciembre del año 2012, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2013 los cuales serán promovidos en su debida oportunidad procesal, así como lo señalado por el actor en el libelo de la demanda, en el sentido de precisar que tiene en calidad de arrendatario en el inmueble descrito en el libelo de la demanda un tiempo de diez (10) años, por cuanto dicha relación arrendaticia comenzó de hecho y derecho en el año 1.995, es decir, hace dieciocho (18) años y el hecho o argumento probable que el actor no supiera o desconociera que efectivamente el canon de arrendamiento se le estuviera cancelando a los antiguos propietarios, por cuanto en el presente caso no se materializó el derecho ofertivo de preferencia arrendataria, igualmente no se le notificó de la transferencia de la propiedad del inmueble, y en consecuencia de la subrogación del Arrendador donde funge como arrendatario.

Opuso la excepción establecida en el Ordinal “c” del Artículo 3° del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento “…Quedan fuera del ámbito de aplicación de este decreto ley, el Arrendamiento y Subarrendamiento de Fondos de Comercio…”

Con base a lo anterior, tenemos que la parte demandada no niega expresamente la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, pero si niega que haya dejado de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del año 2013, por cuanto las mismas fueron canceladas a la ciudadana A.B.P.D.S., quien fungía como su legitima arrendadora. En consecuencia, siendo un hecho controvertido entre las partes, el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del año 2013, por haber sido negado y rechazado por el demandado de autos, debiéndose proceder al análisis del material probatorio aportado por las partes al proceso, con el fin de determinar la solvencia o no en los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del año 2013, del inmueble objeto de esta causa, determinando así los limites de la Controversia.

Tenemos pues, que la parte actora manifiesta en su escrito libelar, que tal como se evidencia de documento protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio San F.d.E.A., anotado bajo el N°. 2013-1000, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el N°. 271.3.6.1.9904, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, de fecha 05-04-2013, somos propietarios de un inmuebles constituido por un terreno y las bienhechurías sobre el construidas, de MIL CIENTO NOVENTA Y OCHO METROS CON VEINTIUN CENTIMETROS CUADRADOS (1.198,21 M2) totalmente cercado con paredes de bloques y puertas de acceso, cuyas coordenadas y medidas particulares son las siguientes (se dan por reproducidas íntegramente) en el cual existe una construcción hecha por el sistema de mampostería, representada en varios Locales Comerciales, dentro de ellos uno donde funciona el Restaurante “Flor del Líbano”, con los siguientes linderos y medidas. NORTE: Avenida España, en Diez Metros con Cuarenta Centímetros (10,40 Mts) lineales; SUR: Local de nuestra propiedad, ocupado por el ciudadano J.T.C.R., en Diez Metros con Cuarenta Centímetros (10,40 Mts) lineales; ESTE: Plaza de la Mujer, en Tres Metros con Setenta Centímetros (3,70 Mts) lineales, y OESTE: Terreno de nuestra propiedad, en Tres Metros con Setenta Centímetros (3,70 Mts) lineales, en el local precedentemente señalado y con una superficie de Treinta y Ocho metros Cuadrados (38,00M2), se encuentra en calidad de Arrendatario el ciudadano J.F.M.G. desde hace más de Diez (10) años, mediante Contratos sucesivos, siendo el ultimo de ello uno Privado cuya vigencia comienza el 15-07-2002 y termina 1l 15-07-2004 cuando sus anteriores propietarios C.V.D., M.I.P.D.R. y A.B.P.D.S., quienes fueran nuestros causantes a titulo particular se lo dieran en arrendamiento, por lo tanto, como el arrendatario tiene más de diez (10) años en calidad de arrendatario de los mismos, se produjo la Prórroga Legal a tenor de lo establecido en el Artículo 39, literal “d” del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamiento Inmobiliarios. No obstante al continuar El Arrendatario en el uso del local arrendado, se produjo la tácita reconducción a tenor de lo establecido en el Artículo 1600 del Código Civil. De tal manera que al haber nosotros comprado la totalidad del inmueble del cual forma parte el local arrendado al ciudadano J.F.M.G., de conformidad con lo establecido en el Artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en Gaceta Oficial N°. 36.845, de fecha 07-12-1999, nos convertimos en sus arrendadores y en la actualidad la relación arrendaticia está establecida entre nuestras personas como arrendadores y J.F.M.G., como arrendatario, en un Contrato por Tiempo Indeterminado, con un canon de arrendamiento mensual de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00). Es el caso, que el ciudadano J.F.M.G., ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a cinco (5) mensualidades consecutivas, incurriendo en una situación de mora, encontrándose en estado de insolvencia con relación a los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto del corriente año, que totaliza la suma de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00). Por lo expuesto, el arrendatario ha incurrido en la causa legal para la procedencia de la demanda de Desalojo, con fundamento en el Artículo 34 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”

Ahora bien de las pruebas presentadas, a.p., encontramos que si bien es cierto, que los arrendatarios en un principio, eran los ciudadanos C.V.D., A.S. (viuda DE PERRUOLO) M.I.P.D.R. y A.B.P.D.S., representadas por el ciudadano A.S.C., como alega la parte demandada, y asi se desprende de contrato de arrendamiento de fecha 7 de agosto del año 2002, que cursa a los folios 49 al 52 del expediente, no es menos cierto, que por efectos de la venta realizada durante la relación arrendaticia, (05 de abril de 2013), por el ciudadano A.S.C., actuando en nombre y representación de la Empresa Mercantil “AGROCOMERCIAL LOS CAOBOS, C.A.”, a los ciudadanos D.R. DELGADO LOGGIODICCE, KOZHAYA YAGHI Y A.H.E.J., este ultimo en representación de IMAD S.H., parte demandante, de un inmueble de mayor extensión al cual pertenece el local objeto del presente juicio, hubo una subrogación arrendaticia, lo que quiere decir, que como el inmueble arrendado paso a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador inicial, por lo que el nuevo propietario, en el caso de marras son los ciudadanos D.R.D.L., IMAD S.H., y KOZHAYA YAGHI, los cuales están obligados a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados; por otra parte, se observa, que la parte demandada no demostró, ni trajo a los autos prueba alguna que ratificaran lo alegado en la contestación de la demanda, ni tampoco desvirtuó los hechos alegados por los demandante en el escrito libelar, ni presento los recibos o finiquitos que demuestren los pagos, realizados a la parte actora ciudadanos D.R.D.L., IMAD S.H., y KOZHAYA YAGHI, aunado a ello, no se desprende del expediente, que la parte demandada haya realizado la consignación de los cánones de arrendamientos insolutos de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual consagra el derecho que tiene el arrendatario o de cualquier persona debidamente identificada de consignar en nombre de este, la pensión de arrendamiento vencida, por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la segunda mensualidad, cuando el Arrendador rehúse expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, y mientras ese lapso no se haya agotado no habrá incumplimiento. Lo que quiere decir que vencido el lapso estipulado anteriormente habrá incumplimiento y por ende procederá el Desalojo. Y Demandado como sea el Desalojo del inmueble arrendado y declarada con lugar la demanda, el contrato de arrendamiento queda extinguido y el arrendatario deberá cancelar las pensiones insolutas. En tal virtud es por lo que concluye, quien aquí decide, que es cierto el hecho de que el ciudadano J.F.M.G., dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del año 2013, por la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) mensuales, en v.d.C.d.A. a Tiempo Indeterminado celebrado entre las partes, y en consecuencia se declara Procedente la presente Acción de DESALOJO DE INMUEBLE, de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal “a”. Y así se decide.

Por otra parte, tenemos que en cuanto a la defensa alegada por la parte demandada, respecto al hecho, de que no se materializo el derecho ofertivo de preferencia arrendataria, e igualmente no sabía que la parte actora había comprado el inmueble, y que nunca se le notifico de la transferencia de la propiedad del inmueble, considera esta Juzgadora que era deber del anterior propietario hacer la debida notificación, no obstante, tal y como lo establece la doctrina sobre la materia, el tercero adquirente también está obligado a hacer del conocimiento del arrendatario la negociación celebrada con el propietario arrendador, no sólo para que quede informado de la misma, sino para que pueda ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir para que se subrogue, si así lo considera conveniente a sus intereses dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha de la notificación, tal como pauta el articulo 47 ejusdem, de allí que omitir esa notificación por parte del tercero adquirente o por el propietario-arrendador, impide que corra el plazo de caducidad para el ejercicio del retracto, pudiendo ejercerla cuando le convenga, aun cuando el locatario, por sus propios medios, llegue a tener conocimiento de la negociación celebrada entre el propietario- arrendador y el tercero adquirente. Sin embargo este principio general del retracto legal arrendaticio, contemplado en el artículo 43 de la LAI, encuentra su excepción cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de la transmisión o transferencia en su globalidad, y consista en vivienda, oficina o local comercial, (subrayado del tribunal), como así lo estatuye el articulo 49 ejusdem.

En este orden de ideas, considera esta Juzgadora, empero lo expuesto, que en el caso de marras, el inmueble objeto del presente litigio, se trata de un local comercial donde funciona el fondo de comercio“EL ENCUENTRO CRIOLLO”, el cual forma parte del inmueble que globalmente adquirió la parte actora- arrendatario, por venta que le hiciera el ciudadano Á.S.C., actuando en nombre y representación de la Empresa Mercantil “AGROPECUARIA LOS CAOBOS C.A.”, en fecha 5 de abril de 2013, tal y como se desprende del documento público que a tal efecto se consigno y que esta Juzgadora dio pleno valor probatorio; Por ende, vista la excepción, en el caso de estudio, no aplica, no se hace necesario o indispensable que los propietarios-arrendadores hayan realizado la notificación de la venta al arrendatario, en virtud de que el local que ocupa el ciudadano J.F.M.G. , en su condición de arrendatario, forma parte del inmueble adquirido mediante venta global, que se le hiciera a los ciudadanos D.R.D.L., IMAD S.H., y KOZHAYA YAGHI . Y así se decide.

Por ultimo, tenemos que el Demandado de autos, opuso la excepción establecida en el Ordinal “c” del Artículo 3° del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento “…Quedan fuera del ámbito de aplicación de este decreto ley, el Arrendamiento y Subarrendamiento de Fondos de Comercio…”

Al respecto, se toma como premisa, la definición de Fondo de Comercio, encontramos que nuestro Código de Comercio Venezolano no define el fondo de comercio, que deviene de una construcción doctrinaria francesa y que guarda relación con “azienda comerciale” del derecho italiano. En Francia, por ejemplo, la Ley del 17 de marzo de 1909 no trae ninguna definición del fondo; pero, el artículo 1 al 1, del anteproyecto de la Comisión de Reforma del Código de Comercio y del Derecho de Sociedades aporta una definición descriptiva: “el fondo de comercio es el conjunto de bienes muebles afectados al ejercicio de una actividad comercial” (Alfredo Morles Hernández, Curso de Derecho Mercantil, Tomo I) según esta conceptualización el fondo de comercio está compuesto de bienes muebles solamente, mientras que el artículo 2555 del Código Italiano define azienda, en general, como el conjunto de bienes organizados por el empresario para el ejercicio de la empresa. A su vez, la doctrina italiana comprende los inmuebles dentro de los bienes de “azienda” (Alfredo Morles Hernández, Curso de Derecho Mercantil, Tomo I). Antes tales concepciones y en la búsqueda de aquella que se adapte más al espíritu de nuestra legislación comercial, tenemos que nuestra mayor fuente de documentación, es la doctrina de la cual podemos extraer grosso modo la siguiente definición: es el conjunto de cosas que forman la especulación mercantil generadora de ganancias para su propietario, y se compone de bienes materiales y muebles incorporales. Es decir, la instalación material, útiles, mobiliario, herramientas, máquinas y stock de mercancías, derecho a la clientela, a la razón comercial, a las enseñanzas, emblemas marcas y al arrendamiento del local y de forma más precisa, es el conjunto de cosas, bienes y servicios, reunidos y organizados para ejercer el comercio. El elemento económico “capital”, jurídicamente se traduce en el concepto “bien”; el concepto “trabajo”, en el concepto “servicios” o “prestación”, ello según la Enciclopedia Jurídica Opus, Tomo IV. Pág. 124.

De otro lado, el maestro especialista mercantil y doctrinario patrio, Dr. R.G., en su obra Curso de Derecho Mercantil, Capitulo VIII, páginas 98 y 99, expuso: “…Es una universalidad de hechos que, contrariamente a la concepción tradicional de la misma, reúne no sólo bienes muebles por su naturaleza sino también bienes inmateriales y, en algunos países extranjeros, más allá del ya mencionado derecho al local, hasta el inmueble perteneciente al titular del fondo en que éste se encuentra, pero como tal no representa un objeto único de derecho, cuando el legislador y las partes de determinado acto jurídico, verbigracia, de una venta, consideran los bienes de referencia sub specie universitatis, realizan una mera operación del pensamiento. En otras palabras, la universalidad no es una categoría ontológica, sino una categoría lógica”.

Esta tesis de la universalidad de hecho, es sostenida igualmente por Briceño, para quien “lo necesario y esencial en todos los casos es la pluralidad de bienes para formar el establecimiento industrial o mercantil”. Por su parte Reinhard, afirma que la “unidad de la noción de fondo es puramente intelectual, los elementos que lo constituyen están unidos por un destino común, la afectación a una actividad comercial o industrial”.(Alfredo Morles Hernández, Curso de Derecho Mercantil, Tomo I).

Bajo estas premisas, esta operadora de justicia considera que el fondo de comercio se compone de una pluralidad o multiplicidad de bienes y cada uno de estos bienes conserva su peculiar carácter jurídico. Pero es necesario señalar que el fondo no tiene una composición fija de elementos, siendo estos variables en relación con las necesidades económicas del mercado y las fluctuaciones de la clientela; y luego estos elementos guardan una vinculación unitaria y estrecha con el fin perseguido por el comerciante de servir a una clientela.

Pero, amen de esta variabilidad de elementos que le contienen, hay que destacar que cualquier fondo de comercio, cualquier sea su naturaleza; se debe manifestar o materializar en un lugar descriptible e identificable. Esto es, esa unidad de elementos “abstractos” que constituyen el fondo de comercio; no puede quedar en el aire; antes bien, para la explotación mercantil o para cumplir su finalidad comercial, depende de un sitio o lugar.

Esto indica que es imposible referirse a un fondo de comercio sin determinado lugar o espacio físico en donde se “ubique” materialmente sus elementos. Entonces, que se debe diferenciar si lo que se alquila es el fondo de comercio únicamente o solo los inmuebles donde aquel funcionaria; o si lo que se alquila son ambos; es decir, tanto el fondo de comercio como los locales o sitios en donde funcionaría.

Habida cuenta tenemos que de las probanzas presentadas, específicamente del contrato de arrendamiento de fecha 7 de agosto de 2002, cursante a los folios 23 al 25 del expediente, se desprende de su cláusula primera: “Los arrendadores dan en arrendamiento a El arrendatario quien lo toma en tal concepto un inmueble constituido por un local ubicado en el cruce de la Avenida España y la Avenida Puente M.N.d. esta ciudad de San F.d.A., el cual esta destinado para Restaurant.” (Subrayado del Tribunal).

En tal sentido, tenemos que cuando la ley sobre la materia, se refiere en su articulo 3, literal c), de la inaplicación del decreto ley de arrendamientos inmobiliarios con respecto al fondo de comercio, se refiere en aquellos casos, en donde lo que se da en arrendamiento es el Fondo de Comercio, y no el inmueble donde funcione uno, que si esta dentro del ámbito de aplicación de la mencionada Ley, es por ello, que siendo las cosas así, no se ajusta a la situación de hecho ni de derecho, el alegato esgrimido por la parte demandada, en el caso bajo estudio, respecto a que el fondo de comercio Restaurante “ El Encuentro Criollo”, queda fuera del ámbito de aplicación del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, pues tal y como se desprende de la cláusula up supra, lo que se dio en arrendamiento, fue un inmueble constituido por un local, ubicado en el cruce de la Avenida España y la Avenida Puente M.N.d. esta ciudad de San F.d.A., el cual esta destinado para Restaurant, que de conformidad con lo preceptuado en el articulo 1º ejusdem, lo rige dicha ley y así se decide.

D I S P O S I T I V A:

Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; DECLARA: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE, incoada por el ciudadano N.A.L., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 2.232.510, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 99.553, con domicilio procesal en la Calle Girardot, N°. 50, de esta ciudad de San F.d.A., actuando en nombre y representación de los ciudadanos D.R.D.L. e IMAD S.H., venezolanos, mayores de edad, solteros, comerciantes, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad N°s. V- 16.270.396 y V- 22.882.873 y KOZHAYA YAGHI, de nacionalidad libanesa, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad N°. E- 84.488.711, contra el ciudadano J.F.M.G., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad N°. 3.774.965, domiciliado en Restaurante “EL ENCUENTRO CRIOLLO”, ubicado en la Avenida Puente M.N. frente a la Plaza de la Mujer, de esta ciudad de San F.A., representado por los Abogados EISEN J.B.R. y R.A.B.P. , inscritos en el Inpreabogado bajo los N°s. 52.697 y 134.656, y se condena:

Al ciudadano J.F.M.G., anteriormente identificado, quien deberá entregar a los ciudadanos D.R.D.L., IMAD S.H., y KOZHAYA YAGHI, suficientemente identificados en autos, el inmueble consistente en UN (1) Local Comercial, ubicado en el cruce de la Avenida España y la Avenida Puente M.N.d. esta ciudad de San F.d.A., dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Avenida España, en Diez Metros con Cuarenta Centímetros (10,40 Mts) lineales; SUR: Local propiedad de la parte demandante, ocupado por el ciudadano J.T.C.R., en Diez Metros con Cuarenta Centímetros (10,40 Mts) lineales; ESTE: Plaza de la Mujer, en Tres Metros con Setenta Centímetros (3,70 Mts) lineales, y OESTE: Terreno propiedad de la parte demandante, en Tres Metros con Setenta Centímetros (3,70 Mts) lineales, en el local precedentemente señalado y con una superficie de Treinta y Ocho metros Cuadrados (38,00M2), local donde funciona el Restaurante “EL ENCUENTRO CRIOLLO”.

A cancelar los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del año 2013, por la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,00) mensuales, para un total de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00).

Se condena en costas a la parte demandada, por resultar totalmente vencida de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de la publicación de la presente Sentencia.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en San F.d.A., a las 2:00 p.m., del día Trece (13) de Febrero del año Dos Mil Catorce (2.014). AÑOS 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

La Juez,

Abg. EUMELY J. S.M..

La…

Secretaria Temp.,

Abg. ANANGÉLICA M. TAPIA P

En esta misma fecha y hora se publicó y registró la anterior Sentencia conforme a lo ordenado, y quedó anotada en el punto N°. , al folio , del Libro Diario.

La Secretaria Temp.,

Abg. ANANGÉLICA M. TAPIA P.

EXP. N°: 2.013- 5.720.-

EJSM/amtp/mder.-

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado del Municipio San Fernando

de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

San F.d.A., 13 de Febrero de 2014

203º y 154º

BOLETA DE NOTIFICACIÓN

SE HACE SABER:

Al: Abogado. N.A.L., en nombre y representación de Ciudadanos: ciudadanos D.R.D.L., IMAD S.H. y KOZHAYA YAGHI, parte demandante en el Juicio de DESALOJO DE INMUEBLE, seguido contra el ciudadano J.F.M.G., representado por los Abogados EISEN J.B.R. y R.A.B.P. que este Tribunal en esta misma fecha, dictó Sentencia Definitiva en la causa contenida en el Expediente N°. 2.013- 5.720.-

Notificación que hago a Ud., (s), de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Conforme a lo establecido en el Artículo 233 del citado Código, la presente Boleta será dejada por el Alguacil de este Tribunal en el domicilio de la parte notificada, y de estas actuaciones dejará expresa constancia en el expediente la Secretaria del Tribunal.

La Juez,

Abg. EUMELY J. S.M..

La Secretaria Temp.,

Abg. ANANGÉLICA M. TAPIA P.

Domicilio:

Calle Girardot, Nº. 50.

San F.d.A..

EXP. 2.013- 5.720.-

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado del Municipio San Fernando

de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

San F.d.A., 13 de Febrero de 2014

203º y 154º

BOLETA DE NOTIFICACIÓN

SE HACE SABER:

Al: (os) Abogados EISEN J.B.R. y R.A.B.P. en su condición de Apoderados Judiciales del ciudadano J.F.M.G., parte demandada en el Juicio de DESALOJO DE INMUEBLE, seguido por el Abogado N.A.L., actuando en nombre y representación de los ciudadanos D.R.D.L., IMAD S.H. y KOZHAYA YAGHI, que este Tribunal en esta misma fecha, dictó Sentencia Definitiva en la causa contenida en el Expediente N°. 2.013- 5.720.-

Notificación que hago a Ud., (s), de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Conforme a lo establecido en el Artículo 233 del citado Código, la presente Boleta será dejada por el Alguacil de este Tribunal en el domicilio de la parte notificada, y de estas actuaciones dejará expresa constancia en el expediente la Secretaria del Tribunal.

La Juez,

Abg. EUMELY J. S.M..

La Secretaria Temp.,

Abg. ANANGÉLICA M. TAPIA P.

Domicilio:

Calle EL Samán, Quinta Don Ramón,

Sector Radiofónica

San F.d.A..

EXP. 2.013- 5.720.-