Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 8 de Diciembre de 2010
| Fecha de Resolución | 8 de Diciembre de 2010 |
| Emisor | Juzgado Sexto de Municipio |
| Ponente | José Emilio Cartaña |
| Procedimiento | Desalojo |
ASUNTO: AP31-V-2010-002433
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio que ha presentado el ciudadano A.O., mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.4.277. asistido por la abogado A.M.A., IPSA # 19.795; contra la ciudadana O.J.P.P., mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V-9.119.266.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado actor que su defendido celebró (17de diciembre de 2002) con la parte demandada contrato de arrendamiento sobre un apartamento de su propiedad, No.10-C, Pido 10° del Edificio “Residencias Central Plaza”, ubicado entre la calle Sur 10, calle El Loro, esquina de Horno Negro y La Quinta, Quinta Crespo, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital.
El canon de arrendamiento quedó fijado en Bs.300.000,oo mensual, pagadero mediante depósito en la cuenta corriente que tiene el arrendador en el Banco Mercantil; pero es el caso que no lo paga debiendo las pensiones correspondientes a los meses del 17 de diciembre de 2009, enero, febrero, m.a., mayo, junio de 2010. Son siete meses, que fundamentan la resolución del contrato.
Después de explanar el fundamento de derecho y las conclusiones, termina con el petitorio, donde reclama:
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La resolución del contrato.
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La entrega del apartamento a la parte actora.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hizo representar por el abogado W.M.V., IPSA # 26.208, quien contradijo la demanda, bajo los siguientes argumentos:
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la cuestión previa No.11 del art. 346 CPC. Explica que en fecha 17 de diciembre de 2001 la parte demandada había celebrado contrato de arrendamiento con Y.F.G., con un canon de 280.000,oo mensual, según documento notariado. Posteriormente, en fecha 17 de diciembre de 2002 la parte demandada celebró un segundo contrato, privado con la parte actora sin haber resuelto el primero. A partir del 17 de diciembre de 2003 el contrato se indeterminó, por cuanto no hubo la celebración de un nuevo contrato ni la notificación contraria a la prórroga. El actor debió demandar el desalojo por falta de pago, de acuerdo con el art. 34 del Decreto Ley sobre la Materia Arrendaticia; y no la resolución por falta de pago.
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En relación al fondo de la demanda, dice que no es cierto que se deban las pensiones de arrendamientos señaladas en el libelo como impagadas. Explica que la el primer contrato que se firmó con Y.F.G. se fijó un alquiler de bs.280,oo, y en el segundo contrato que se celebró con el actor se fijo un alquiler de bs.300,oo mensual, que a partir de 2004 se ha incrementado a Bs.500,oo, a pesar de la congelación, que viene pagando el arrendatario, mediante depósitos en el Banco Federal, hasta que dicho banco fue intervenido, y después de la intervención los deposita judicialmente ante el Juzgado 25° de Municipio de Caracas.. Consigna copia de las consignaciones de las pensiones de los meses de junio, julio, agosto de 2010, ya que las de diciembre de 2009, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2010 fueron depositado en la cuenta de Banco Federal.
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Formula reconvención. Explica como fundamento de la misma que el segundo contrato que celebró (17 de diciembre de 2002) con la parte actora era de Bs.300,oo mensual, pero dicha cantidad se incrementó de forma arbitraria a pesar de la congelación, por lo que demanda a la parte demandante para que le reintegre Bs.4.600,oo que representa a razón de bs.200,oo mensual, por concepto de sobre alquileres cobrados por él, desde el mes de noviembre de 2008 hasta el mes de octubre de 2010, ambos inclusive, que equivalen a 23 meses. Pide que dicha cantidad se indexe.
Contestación de la reconvención.
Admitida la contra-demanda, ésta no fue contestada.
EXAMEN DE LAS PRUEBAS
En vista de cómo ha quedado trabada la litis y definidos los términos de la presente controversia pasaremos ahora a examinar los medios probatorios allegado a los autos, fijando los criterios que correspondan a los tópicos controvertidos.
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Al folio 06 y ss corre documento privado representativo de un contrato de arrendamiento celebrado la parte actora y la parte demandada, de fecha 17 de diciembre de 2002, sobre el inmueble de autos, señalado en el libelo.
Este contrato fue reconocido por la parte demandada. El arrendatario en ningún momento le niega validez a dicho contrato como tal; solo dice que antes de este contrato tenía celebrado otro contrato con Y.F.G., “sin resolverlo previamente”. Pareciera que estuviera insinuando la existencia de dos contratos de arrendamientos vigentes pero paralelos sobre el mismo apartamento; pero no lo dice.
Esto no es cierto; ya veremos que tanto la parte actora A.O. como Y.F.G. son propietarios comuneros del inmueble y ambos en sus condiciones de condueños pueden perfectamente arrendar el inmueble, como en efecto lo hicieron. Los dos contratos no coexisten simultáneamente, contraponiéndose; sino se suceden uno después del otro.
Resuelto este punto vamos a examinar el contrato de arrendamiento objeto de este juicio:
• Es a tiempo determinado; ya que mientras no se dé la notificación de no prorrogarlo más en lo sucesivo, como quedó estipulado, dicho contrato se renovará de año en año, considerándose en cada año como a tiempo determinado por un año. Para que se produzca la tácita reconducción del contrato, y se indetermine en el tiempo, debería darse una notificación que impida en lo sucesivo las renovaciones automáticas, poniéndole fecha de vencimiento a la relación, se venza la prórroga legal y las partes sigan después de ese vencimiento ejecutando el contrato. Además, independientemente de que el contrato hubiese podido ser a tiempo indeterminado, la acción de desalojo prevista en el art. 34 letra a) del Decreto ley, es de naturaleza resolutoria, porque esta soportada sobre un supuesto incumplimiento del inquilino; de la misma forma que el desalojo previsto en la causal b) del art. 34 tiene naturaleza revocatoria, porque esta basada en la voluntad del arrendador de ponerle término a la relación. En conclusión se declara sin lugar la cuestión previa No.11 del art. 346 CPC. Así se declara.
• En cuanto al canon de arrendamiento el mismo quedó estipulado en Bs.300.000, oo ó Bs.f.300, oo. Y de acuerdo con el Decreto de la Congelación de Alquileres dicho canon no debe ser aumentado, a partir de mayo de 2003. Ahora bien, para que se fundamente “la acción de repetición por pago de lo indebido” previsto en el art. 1178 del Código Civil, debe traerse a los autos la prueba de que efectivamente esos pagos excesivos fueron realizados en realidad.
• Por último debemos decir que las partes convinieron que la forma de pago de los cánones de arrendamiento se haría depositando el arrendatario en la cuenta bancaria privada del arrendador, de acuerdo con la cláusula tercera. A nuestro entender cuando se pacta esa forma de pago, se esta habilitando a un tercero, que es un banco, a recibir los pagos, de acuerdo con el art. 1286 del Código Civil, que a la letra reza:
El pago debe hacerse al acreedor o a una persona autorizada por el acreedor mismo….
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Al folio 09 y ss corre en fotostato documento protocolizado representativo del titulo de propiedad del apartamento de autos en cabeza de Yhajaira Flores y de A.O., este último es la parte actora.
Como ya dijimos, cada una de estas personas celebró con la parte demandada un contrato de arrendamientos, que se sucedieron en el tiempo. Cada uno de esos contratos significó una etapa de una única y misma relación, ya que cada dueño-comunero representó al otro en cada contrato suscrito de la cosa común. Es como si el mismo arrendador hubiese celebrado con su inquilino más de un contrato de arrendamiento. Es él último contrato el que contiene la última voluntad negocial, y deja sin efecto por novación objetiva los contratos anteriores.
Tan cierto es ello que si el dueño actual no fuere comunero, sino propietario en forma sucesiva por enajenación, el segundo dueño se subrogaría en el contrato que hubiese celebrado el primero con el inquilino común, de acuerdo con el art. 20 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y si ello se dice de dos dueños que se suceden uno después de otro, cuanto más se dirá de dos dueños-comuneros que lo son de forma contemporánea o simultanea..
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Al folio 73 y ss corre documento notariado representativo de un contrato de arrendamiento, de fecha 17-12-2001, celebrado con Yhajaira F.G. y la parte demandada, sobre el apartamento de autos.
Nos remitimos a lo dicho anteriormente.
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Al folio 77 y ss corre un documento privado representativo de un contrato de arrendamiento, de fecha 17 de diciembre de 2002, celebrado con A.O. y la parte demandada sobre el apartamento de autos.
Ya fue a.a.y. nos remitimos al No.1 de estos análisis.
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Al folio 80 y ss hasta el folio 85 inclusive corren en fotostatos planillas de depósitos bancarios del Banco Federal.
No podemos tomarlas en cuenta por cuanto al ser fotostato de documentos privados, carecen de valor probatorios, de acuerdo con el art.429 CPC, que solo le asigna valor a los fotostatos de documentos públicos o privados reconocidos, y estas planillas no se encuentran en ninguna de esas dos categorías. Para apreciarlas se les debería adminicular con la prueba de informe del art. 433 CPC, o si acaso con la prueba de inspección judicial del art.472 CPC. Pero solas carecen de valor.
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Al folio 87 y ss corren una consignación judicial de los cánones de arrendamientos de los meses de junio y julio de 2010, de fecha 26 de julio de 2010. Son Bs.500,oo el canon. Deposita Bs.1.000,oo.
Podemos decir que mientras no se produzca un retiro voluntario de la cantidad depositada por parte del arrendador, no se puede hablar de pago de lo indebido, que como dijimos antes requiere que el dinero del pago se reciba efectivamente para configurar el supuesto de la acción del art. 1178 CC.
Sin embargo esta consignación es valedera para demostrar la solvencia del inquilino del mes de junio de 2010, que es uno de los meses señalados en el libelo como no pagado.
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Al folio 94 corre otra consignación judicial del canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 2010, por Bs.500,oo, de fecha 20 de septiembre de 2010.
Este mes de arrendamiento no esta dentro de los señalados en el libelo como impagados. Corresponde decir lo mismo en relación con la acción de repetición por pago indebido.
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Al folio 96 corre otra consignación judicial del canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2010, por Bs.500,oo, de fecha 20 de septiembre de 2010.
Este mes no esta dentro de los señalados en el libelo como no pagados. Corresponde decir lo mismo en relación con la acción de repetición por pago de lo indebido.
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Al folio 116 y ss hasta el folio 126 ambos inclusive corren en original documentos privados representativos de planillas bancarias de depósitos realizados por la parte actora en la cuenta bancarias que tiene la parte actora en el Banco Federal.
Se le concede valor probatorio, porque se le asimila a las tarjas del art.1383 del Código Civil; máxime cuando esa forma de pago fue prevista en el contrato objeto de este juicio y fue una modalidad aceptada por la parte actora. Corresponde analizarlas:
• Van desde el mes de diciembre de 2009 hasta mayo de 2010, a razón de bs.500, oo cada una.
• Van desde Noviembre de 2008 hasta noviembre de 2009, a razón de bs.500, oo cada una.
Representan 19 depósitos, que si los multiplicamos por bs.200, oo cada uno, nos arrojan un resultado de bs.3.800,oo, que sería lo cobrado en exceso sobre el canon congelado de Bs.300,oo mensual.
Ahora en relación con el estado de solvencia de la parte demandada, dichas planillas demuestra que la parte demandada ha pagado los meses que se le imputan en el libelo como no pagados, salvo el mes de junio de 2010; pero ocurre que este mes de junio de 2010 ya aparece consignado judicialmente, como pudimos ver en el No.6 de estos análisis.
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Al folio 127 y ss hasta el folio 139 ambos inclusive, corren planillas de depósitos por consignaciones judiciales llevadas a cabo ante el Juzgado 25° de Municipio, correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre , octubre de 2010, por Bs.500,oo c/u.
Salvo junio de 2010, son meses que no fueron señalados en el libelo como impagados. Y en cuento a la acción de repetición por pago de lo indebido, mientras no haya retiro voluntario de los depósitos, no se configura el supuesto de hecho de la norma del art. 1178 CC.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir:
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Que la parte demandada ha demostrado su estado de solvencia en los meses que le señalaron en el libelo no haber pagado los cánones de arrendamientos.
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Que la parte demandada ha demostrado haber pagado Bs.3.800,oo en exceso sobre el canon que habría quedado congelado de BS.300,oo mensual, lo que fundamenta su repetición como pago indebido.
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:
• Sin lugar la demanda principal de resolución de contrato que ha presentado A.O. contra O.J.P.P.. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
• Parcialmente con lugar la demanda reconvencional de repetición por pago de lo indebido que presento O.J.P.P. contra A.O.. No hay costas por no ser total el vencimiento. Condena a la parte actora-reconvenida a pagarle a la parte demandada-reconvincente la cantidad de tres mil ochocientos bolívares (Bs.3.800,oo)., más la cantidad que se determine por una experticia complementaria del fallo, en concepto de indexación de dicha suma, tomando en cuenta los “IPC” publicados por el banco Central de Venezuela, desde la fecha de esta sentencia hasta el pago de dicha suma.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los ocho días del mes de diciembre de dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑA ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha siendo las diez y media de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria
