Decisión de Juzgado Segundo del Municipio Miranda de Falcon, de 15 de Marzo de 2012

Fecha de Resolución15 de Marzo de 2012
EmisorJuzgado Segundo del Municipio Miranda
PonenteZeneida Ramona Mora de López
ProcedimientoDesalojo

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON

S.A.d.C.; 15 de Marzo de 2012

Años: 201º y 153º

EXPEDIENTE: 1304

DEMANDANTE:

A.K.R.R., venezolana, mayor de edad, casada, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad N° V-12.180.662.

APODERADOS JUDICIALES: Y.P.S. y H.M.A.R., Abogados en ejercicio, de este domicilio, Inpreabogado Nros. 82.885 y 45.990, respectivamente.

DEMANDADO: M.U.d.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad, N° V-7.784.871.

APODERADOS JUDICIALES: P.T.L.T., P.J.L.T., E.G. y O.G.M.U., Abogados en ejercicio, de este domicilio, Inpreabogado Nros. 91.417, 117.459, 95.695 y 174.124, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO

Se inició el presente proceso judicial mediante escrito libelar presentado en fecha 22 de Julio del año en curso, por la ciudadana A.K.R.R., debidamente asistida por la Abogado Y.P.S., ambas personas antes plenamente identificadas, por ante este mismo Juzgado en su condición de Tribunal Distribuidor de turno, a quien le correspondió el conocimiento de la presente causa, por distribución de fecha 25 de julio de 2011, para su conocimiento y tramite respectivo; por lo que recibidas como fueron las correspondientes actuaciones contentivos del escrito libelar y sus recaudos anexos, este Tribunal procedió mediante auto de fecha 26 de Julio del año en curso, procedió a darle entrada, y consecuencialmente a su admisión en cuanto ha lugar en derecho, ordenando el emplazamiento de la parte demandada ciudadana M.U.D.M., también identificada, para que comparezca ante este Despacho en el plazo de Ley, fijado en dicho auto al acto de contestación de la demanda ordenándose asimismo a librar la correspondiente compulsa.

Consta de autos, que el ciudadano alguacil de este Tribunal agoto la citación personal consignando al efecto en fecha 21 de Septiembre de 2011, la correspondiente boleta de citación debidamente firmada por la demandada.

Consta de autos que en fecha veintitrés (23) de Septiembre del corriente año, la parte demandada ciudadana M.U.D.M., a través de sus apoderados judiciales Abogados P.T.L.T. y O.G.M.U., procedieron a consignar escrito de contestación al fondo de la demanda con acción reconvencional.

Por auto de fecha 23 de septiembre de 2011, este Tribunal admitió la acción reconvencional, fijando la oportunidad para que la parte demandante reconvenida de contestación a la reconvención propuesta.

Mediante escrito de fecha 27 de septiembre de 2011, la apoderado judicial de la parte demandante reconvenida dio contestación a la reconvención propuesta.

Consta de autos que ambas partes, durante la articulación probatoria promovieron sus respectivas probanzas, las cuales serán analizadas en su congruo lugar.

Este Tribunal a los fines de emitir el correspondiente pronunciamiento respecto a la presente causa pasa a establecer los términos en que queda trabada la litis y al respecto observa:

Aduce la parte actora en su escrito libelar, que, es propietaria de un local comercial signado con el Nro. 2 comprendido dentro de una edificación ubicada en la Calle Colon, signado con el Nro. 28-A, entre las Calles Garcés y Buchivacoa de esta ciudad de S.A.d.C., el cual adquirió en fecha 28 de diciembre de 2006, y protocolizado en fecha 07 de julio de 2011, por ante el Registro Público del Municipio M.d.E.F., bajo el Nro. 2011.1819, asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 338.9.10.3.316 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011. Que el dia 01 de enero de 2005, el local arrendado para que funcionara una carnicería en la persona de M.U.d.M., mediante relación arrendaticia que mantenía con el antiguo propietario, tal y como se evidencia de contrato privado de arrendamiento suscrito entre las partes que anexa marcado “B”. Que se evidencia que el lapso de duración desde el día 01 de enero de 2005 hasta el día 01 de enero de 2007, fecha esta desde la cual la inquilina continuo ocupando el local comercial para el uso de la carnicería de su propiedad, con su pleno consentimiento, convirtiéndose la relación arrendaticia a tiempo indeterminado y en donde los cánones de arrendamiento fueron cancelados previa fijación pactadas por las partes, estipulando para el 2010 y lo que va del 2011, por la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (2.850,00), mensuales, los cuales han sido cancelados en forma impuntual, hasta con un retraso de hasta tres (3) meses para su cancelación. Que el último canon de arrendamiento fue el correspondiente al mes de marzo de 2011 y el cual fue cancelado el día 14 de junio de 2011, es decir con tres (3) meses de retraso. Que caso similar y más grave se ha presentado para la cancelación de los servicios básicos, tales como el agua, luz y aseo urbano, ya que previa solicitud del estado de cuenta en las empresas HIDROFALCON y CORPOELEC-CADAFE, generándose una deuda en su patrimonio. Que los cánones de arrendamiento dejados de cancelar son los siguientes abril, mayo, junio y julio de 2011, que a razón de DOS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (2.850,00), mensuales, asciendo a la totalidad de ONCE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.11.400,00). Que los hechos descritos constituyen situaciones tácticas que se encuentran consagradas en las leyes adjetivas y que se enmarcan dentro de los preceptos legales aplicables a las situaciones en la cuales existe una relación contractual, y así lo consagra el articulo 1.133 del Código Civil y en la que el arrendatario no cumple con sus obligaciones inherentes a la relación arrendaticia consagrada en el articulo 1592, ordinal 2. Que solicita el desalojo conforme a los artículos 34, literal a), artículo 33 ambos de la Ley de arrendamiento inmobiliario concatenado con lo dispuesto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Que por las razones de hechos expuesta y que hasta la presente fecha existe falta de pago de los cánones de arrendamiento desde el 01 de abril de 2011, hasta el 1 de julio de 2011, en absoluto y evidente incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales contraídas para con el arrendador es que acude a demandar el desalojo del inmueble constituido por un local comercial de su propiedad a la ciudadana M.U.d.M. y en su defecto sea condenada por ante este Tribunal a la entrega material del inmueble de su propiedad libre de personas y bienes.- Que solicita se declare Primero: la Desocupación del inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle Colon entre la calles Garcés y Buchivacoa de la ciudad de S.A.d.C., Municipio M.d.E.F., objeto de la relación de arrendamiento entre su persona como arrendadora y la demandada como arrendataria; Segunda: Se decrete la entrega material del inmueble por parte del arrendatario; Tercero: El pago de los Cánones de Arrendamiento insolutos desde la fecha 1 de abril de 2011 hasta la presente fecha, los cuales asciende a la cantidad de ONCE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.11.400,oo), El pago de los servicios básicos generados por concepto de agua y electricidad con las empresas HIDROFALCON y CORPOELEC-CADAFE, Quinto el pago de las costas procesales y honorarios profesionales derivados de la presente acción. estimo su demanda en la cantidad de ONCE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.11.400,00), equivalentes a 86,64 U.T., Por ultimo, solicito que su demanda fuera admitida y sustanciada conforme a derecho y sea declarada con lugar con todos los pronunciamientos de Ley.-

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada ciudadano M.U.d.M., a través de sus apoderados judiciales Abogados, P.T.L.T. y O.G.M.U., procedieron a dar contestación en los siguientes términos: En el Capitulo Primero denominado de la demanda propuesta, negaron, rechazaron y contradijeron lo siguientes hechos: Que su mandante M.U.d.M., haya mantenido una relación arrendaticia sobre el local ubicado en la calle colon, signada con el Nro. 28-A, entre las Calles Garcés y Buchivacoa de la ciudad de Coro, Estrado Falcón desde el día 01-01-2005, pues tal relación se inicio en el mes de enero de 2002; Que su mandante haya pagado en forma impuntual de hasta tres meses, los cánones de arrendamiento correspondientes al alquiler del referido local comercial; y concretamente que el ultimo canon de arrendamiento cancelado fuera el correspondiente al mes de marzo de 2011; Que su mandante haya retrasado en el pago de los servicios de agua, luz, y aseo urbano desde el año 2010; Que su mandante haya dejado de pagar los cánones correspondiente a los meses de a.m. y junio de 2011, y que en consecuencia le adeude por concepto de cánones de arrendamiento insolutos la cantidad de ONCE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.11.400,00); y, que el referido local fue arrendado para que en el mismo funcionara una carnicería, ya que lo cierto es que el referido local fue arrendado para que sirviera de vivienda a la familia montero Urdaneta y que posteriormente podía utilizar una pequeña porción del mismo como local de comercio. Así, en su Capitulo Segundo del referido escrito de contestación, denominado de los hechos, se desprende que exponen que su representada ha mantenido una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto de la presente demanda desde el mes de enero de 2002, fecha en el que el señor C.L., en representación, de la sucesión de D.L., diera en arrendamiento verbal, por tiempo indefinido y mediante el pago de una cuota mensual de Bs. 800,oo, y que con posterioridad en el año 2004, al fallecimiento del administrador del inmueble (C.L.), continuó con la administración el ciudadano A.D.L.C., y su mandante ha sido puntual en el pago de los correspondientes cánones de arrendamientos del inmueble arrendado; Que este ultimo le propuso a su mandante que debido al estado insalubre que se encontraba el inmueble arrendado por problemas en el sistema de las aguas negras, dado que había que reemplazar las antiguas tuberías de desagüe y realizar cambio de cachimbo en la red cloacal, que su mandante se obligara a realizar las reparaciones de trabajos de cañerías a sus expensas y con cargo a los cánones de arrendamientos que se continuaran a partir del mes de abril del año de 2011 y se efectuara a posteriori el correspondiente ajuste entre los gastos de reparación y los cánones a pagarse tentativamente por los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre octubre, noviembre y diciembre del año de 2011 y los meses de enero y febrero del año de 2012, que totalizaría la cantidad de VEINTIOCHO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (BS.28.500,00); asimismo se evidencia del Capitulo Tercero oponen un punto previo, como defensa a resolver antes del fondo, la cuestión previa de conformidad con lo dispuesto en el articulo 885 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el articulo 346, ordinal 11 eiusdem, que alegaron la inadmisibilidad de la presente acción por cuanto presuntamente atenta contra los artículos 5, 6 y siguiente del decreto Ley con rango y fuerza; En el Capitulo Cuarto, Interponen ACCIÓN RECONVENCIONAL, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, alegando que tuvieron conocimiento de la venta realizada en fecha 28 de diciembre de 2006, del inmueble que ocupa su mandante en calidad de arrendamiento el día 21 de septiembre de 2011, cuando fue citada por el alguacil de este Tribunal; que no se le notifico de tal venta ni se efectuó la oferta preferencial como inquilino de conformidad con el articulo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir, que se le violento el derecho de preferencia ofertiva; por ello en ese acto proceden a reconvenir a la actora por retracto legal arrendaticio, y a tal fin ponen a disposición del Tribunal el precio pactado, en dicho contrato de venta, es decir, la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES(Bs.100.000,00). Que reconvienen a la demandante para que convenga o en su defecto a ello sea ordenada por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: Que el referido inmueble dado en venta y que es objeto de la presente demanda de desalojo debió ser ofrecido y vendido con preferencia a la ciudadana M.U.d.M., en la anotada fecha 28 de diciembre de 2006; SEGUNDO: Que su mandante sustituye como compradora en dicha venta autenticada en fecha 28 de diciembre de 2006, y protocolizado en fecha 07 de Julio de 2011, por el precio señalado en dicho contrato de venta de CIEN MIL BOLÍVARES(Bs.100.000,00), en dinero efectivo libre de todo gravamen; TERCERO: El pago de las costas y costos de la presente reconvención; CUARTO: que en caso de que la demandante reconvenida no convenga en el presente petitorio piden que la sentencia dictada por el Tribunal sirva como titulo supletorio de propiedad de la ciudadana M.U.d.M. y se ordene protocolizar la misma en el Registro Inmobiliario correspondiente en cuya oportunidad su mandante pagará el señalado precio. QUINTO: solicita sea decretada medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar. Establecieron la cuantía en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00), cuyo equivalente en unidades Tributarias resulta a cantidad de MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (1.974 U.T.). Por ultimo solicita que dicho escrito de contestación de demanda así como de la reconvención interpuestas, sean admitidos, debidamente procesados y declarados con lugar en la definitiva.

En la oportunidad correspondiente la apoderado judicial de la parte actora reconvenida, procedió a dar contestación a la acción reconvencional propuesta, y al efecto lo hizo en los siguientes términos: Como punto previo impugna la cuantía en que fue estimada la acción reconvencional en virtud de considerar la estimación hecha por la parte demandada reconvincente es exagerada, ya que el valor del bien inmueble vendido según lo pactado por el vendedor y comprador lo fue la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00), por lo que plantea que es esta la verdadera cuantía, ya que no aplico las reglas de estimación, establecidas en los artículos 30, 33 y 38 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, en el Capitulo primero denominado CONVENIMIENTO PARCIAL DE LA RECONVENCIÓN, la parte actora reconvenida, admite los siguientes hechos: Primero: Que si adquirió mediante compra-venta el inmueble objeto de la presente acción, en las fecha indicadas tanto en el documento autenticado como el registrado, y del ciudadano A.D.L.C. en representación de las ciudadanas R.L.M. y J.M.D.L.. Asimismo conviene en la descripción del inmueble tanto en sus linderos y medidas, así como su descripción de la Planta Alta. Y conviene en el carácter de arrendataria de la ciudadana M.U.d.M.. Por su parte en el Capitulo Segundo del escrito de contestación a la reconvención, denominado OPOSICIÓN A LOS HECHOS NO CONVENIDOS Y NARRADOS EN LA RECONVENCIÓN. Negó, rechazo y contradijo lo siguientes: Primero que la demandada reconviniente ocupe en calidad de arrendamiento desde el año 2002; Segundo la solvencia de la demandada reconviniente, ya que no existió algún tipo de acuerdo entre el sr. A.L., ni con su representada como propietaria del Local, para que se realizara arreglos mayores al local que ocupa a sus expensas y con cargo a los cánones de arrendamientos que se continuaran causando a partir del mes de abril de 2011 y por una cantidad de treinta mil bolívares. Tercero, que la parte demandada reconviniente haya tenido conocimiento de la venta en la fecha en que se practicó la citación. Y, Cuarto, que la demandada reconviniente ocupe el inmueble con su hijo O.G.M.U. y su hija de 16 años, M.E.M.U., tanto en la planta baja como en la planta alta. Se desprende igualmente que en el Capitulo Tercero del referido escrito de contestación, denominado CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA RECONVENCIÓN, la parte demandante reconvenida, alega la improcedencia de la acción reconvencional por retracto legal arrendaticio, basado en que dicho inmueble esta edificado en dos plantas, con la descripción especificada y la planta baja constituida por tres (3) locales, uno de ellos el indicado local nro. (2) en el cual funciona la CARNICERÍA MONTERO denominados (1) y (3), ocupados por las firmas mercantiles INVERSIONES FACILITO FALCÓN, C.A., y por la CARNICERIA POPULAR. Que el instrumento traslativo de propiedad versa sobre la totalidad del inmueble constante de dos plantas, es decir, sobre la totalidad del terreno constante de cuatrocientos ochenta metros cuadrados con dieciocho centímetros cuadrados (480,18 M2). Igualmente aduce la representación judicial de la parte actora reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención, que en cuanto a las condiciones establecidas en el articulo 42 y 43 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, que para la fecha en que adquirió su mandante el inmueble el 28 de diciembre de 2006, la ciudadana M.d.M., no poseía una relación arrendaticia de mas de 2 años, ya que como se indicó la misma se inició en fecha 01 de enero de 2005, es decir tenia 11 meses y 28 días, aunado a que no se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamientos ya que los recibos que acompaño anexos no fueron suscritos ni por el representante de los propietarios ni por su persona como posterior propietaria del local arrendado. Que no existen los extremos de ley para que la ciudadana M.D.M. le sea subrogado en las misma condiciones estipuladas en el documento de compraventa suscrito por el ciudadano A.L. y su mandante, asimismo que lo sustituya como compradora mediante el pago de venta de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000,00) y que sea condenada en el pago de las costas y costos de la reconvención; por lo que solicita pronunciamiento expreso sobre la estimación o Cuantía de la demanda y luego se pronuncie sobre el fondo del asunto declarando sin lugar la demanda interpuesta con todos los pronunciamientos de Ley incluyendo la condenatoria en costas.

En fecha 03 de Octubre de 2011, la representación judicial de la demandante reconvenida, Abogado. Y.P.S., presentó sendos escritos de promoción de pruebas, tanto para la acción principal de desalojo, como para la acción reconvencional siendo admitidas las mismas en fecha 3 de Octubre del mismo año.

En fecha 11 de Octubre de 2011, la representación judicial de la demandada reconviniente, Abogados P.T.L.T. y O.G.M.U., presentaron sendos escritos de promoción de pruebas, tanto para la acción principal de desalojo, como para la acción reconvencional siendo admitidas las mismas en fecha 11 de Octubre del mismo año.

En fecha 18 de Octubre de 2011, se practicó Inspección Judicial promovida por la demandada.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad para dictar sentencia en la acción de DESALOJO, pasa de manera previa a pronunciarse respecto a la cuestión previa opuesta en el acto de contestación de la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 885 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el articulo 346, ordinal 11 eiusdem, que alegaron la inadmisibilidad de la presente acción por cuanto presuntamente atenta contra los artículos 5, 6 y siguiente del Decreto con Rango y Fuerza de Ley publicado en Gaceta N° 39.666, de fecha 09/05/2011, contra Desalojo y Desocupación Arbitrario de Vivienda.

Al respecto considera esta Juzgadora, con vista a las pruebas de autos, referidas a la inspección judicial practicada el 18 de octubre de 2011, así como del informe complementario consignado por la experto designada, quien determino las áreas del referido inmueble en su planta alta, y adminiculadas entre si, dicha inspección y de las testimoniales rendidas por los ciudadanos J.L.F.R. y D.J.S.G., quienes declararon de manera conteste sobre que en la Planta Alta del inmueble esta habitada por el núcleo familiar Montero Urdaneta, y de la inspección se verificó la existencia de suficientes bienes y enseres que llevan a concluir a esta Juzgadora, que la planta alta del inmueble esta destinada a vivienda, aun cuando tenga un área comercial, por lo que, resulta oportuno, hacer el siguiente comentario, en virtud de la especialidad de la materia arrendaticia, toda vez que, no puede este Tribunal ser connivente en la violación de normas de orden público, el cual se patentiza en el ámbito arrendaticio el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la institución del contrato de arrendamiento se encuentra protegida o regulada por normas que en cuyo cumplimiento está interesada la sociedad; y que toma más en cuenta los intereses del arrendatario por razones de interés social y en virtud del estado venezolano, tiene el deber de garantizarla a toda persona el derecho a tener una vivienda adecuada y a la protección del hogar y a la familia; debe privar para esta Juzgadora, su aplicación, por ello resulta inadmisible, la presente acción a tenor de lo establecido en los artículos 1, 5 y 6 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley, publicado en Gaceta N° 39.666, de fecha 09/05/2011, contra desalojo y desocupación arbitrario de vivienda. Y así se decide.

DISPOSITIVO

Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Segundo del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en la ciudad de S.A.d.C., en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, actuando en Sede Inquilinaria, declara:

Primero

Se declara con lugar la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 11, del Código de Procedimiento Civil. Y como consecuencia de ello se declara extinguido el proceso incoado.

Segundo

Inadmisible la demanda incoada por prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.

Tercero

Se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales por haber sido declarada la inadmisibilidad de su pretensión.

En virtud de que la presente decisión se dicta fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes, conforme lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, en S.A.d.C. a los Quince (15) días del mes de M.d.D.M.D. (2012).

La Juez Titular, La Secretaria Titular,

Abg. Z.M. de L.A.. M.R.A.

NOTA: La presente Sentencia se dictó y Publicó a las 9:30 de la MAÑANA y se dejó copia certificada en el archivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Conste. S.A.d.C.. Fecha: UT-Supra,

La Secretaria Titular,

Abg. M.R.A.

EXP. 1304

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