Decisión nº 145-2015 de Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Cabimas. de Zulia, de 18 de Junio de 2015
| Fecha de Resolución | 18 de Junio de 2015 |
| Emisor | Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Cabimas. |
| Ponente | Migdalis del Valle Vasquez Mateus |
| Procedimiento | Desalojo |
Exp. N° 1865
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su nombre
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO y EJECUTOR
DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO CABIMAS DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
Cabimas, dieciocho (18) de Junio del año dos mil quince (2.015).
-205º y 156º-
DEMANDANTES: A.J. CHAVIEL CARRASCO Y D.Y.C.D.C., mayores de edad, venezolanos, casados, titulares de las cedulas de identidad número 4.705.600 y 9.193.377 respectivamente, domiciliados en el Municipio Cabimas del estado Zulia.
DEMANDADO: J.L.A.D., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 10.604.712 y domiciliado en el Municipio Cabimas del estado Zulia.
Motivo: Desalojo así como también la reclamación subsidiaria del cobro de los pagos de cánones insolutos y Cobro de Pagos de Cuotas de Condominio.
Los accionantes y propietarios del inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la Avenida 31 Con Calle Las Acacias, Sector Elías, en el Conjunto Residencial Costa Lago Uno, distinguido con el número 1-C del Edificio “B” de la Planta Primera, jurisdicción del Municipio Cabimas del estado Zulia, manifestaron que otorgaron el referido inmueble en arrendamiento al Ciudadano J.L.A.D., ya ampliamente identificado, quien opuso como punto previo en el escrito de contestación a la demanda la INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES, contemplada en el articulo 78 del Código de Procedimiento Civil, donde manifestó que de: “… la demanda se evidencia a todas luces que hay tres (03) pretensiones principales, una de desalojo, la otra de cumplimiento de contrato por cuanto se me está exigiendo el pago de los cánones de arrendamiento y también el pago de las cuotas de condominio…”.
Ahora bien, se observa que en el referido escrito a la contestación de demanda, donde se planteó como punto previo un análisis sobre la admisibilidad de la acción por cuanto la misma constituye un presupuesto procesal necesario para acceder a la jurisdicción, es por esto, que antes de entrar a conocer el fondo de la controversia planteada, se debe resolver el punto previo opuesto, haciendo una trascripción parcial de la argumentación expuesta por el demandando, la cual expresa: “…lo pretendido por los demandantes es el Desalojo del inmueble en cuestión como lo solicita en su escrito libelar (pedimos la INMEDIATA DESOCUPACION), también es pretendido por el demandante el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y los que se causen hasta la definitiva entrega del inmueble, y de la misma forma el pago de las cuotas de condominio, se puede notar evidentemente ciudadano Juez, de la forma en que fue redactada la demanda se evidencia a todas luces que hay (03) pretensiones principales, una de Desalojo, la otra de cumplimiento de contrato por cuanto se me está exigiendo el pago de los cánones de arrendamiento y también el pago de las cuotas de condominio…”.
De lo antes transcrito se constata que la parte demandada se equivoca parcialmente al haber manifestado que en la presente causa existen tres (3) pretensiones diferentes. Cuando lo cierto es, que del escrito de demanda se desprende o evidencia que existen solo dos (2) pretensiones cuyos procedimientos son incompatibles, debido a que la pretensión de Desalojo conlleva a la reclamación subsidiaria del cobro al pago de los cánones insolutos, dicho procedimiento se sigue por la materia especial establecida en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda; por otra parte, existe otra pretensión diferente que es el Cobro de Pago de las Cuotas de Condominio, que se rige por un procedimiento distinto. Dicha obligación no puede reclamarse a través del procedimiento especial establecido en la Ley antes mencionada, por cuanto los recibos de condominio la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 47 le atribuye la cualidad de títulos ejecutivos, es por ello que dicha acción debe ser propuesta por Cobro de Bolívares de condominio fundamentada en el artículo 630 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; lo que significa que la parte actora, ha propuesto ante éste Tribunal dos (2) acciones que son incompatibles entre sí, porque se excluyen mutuamente.
Aunado a este hecho y cumpliendo la función pedagógica que tenemos todos los operadores de justicia como jueces constitucionales que tenemos el deber de cumplir y garantizar las normas establecidas en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y demás leyes, se debe resaltar que las cuotas de condominio derivan en el presente caso de las cargas comunes del Conjunto Residencial Costa Lago Uno, según el artículo 12 y siguientes, de la Ley de Propiedad Horizontal son cargos u obligaciones del propietario de cada dependencia, él cual está obligado a contribuir con proporción al porcentaje que le corresponde sobre los bienes comunes que le debe exigir la Junta de Condominio, en este caso, la “Junta de Condominio del Conjunto Residencial Costa Lago Uno”.
Así mismo, el copropietario de cada dependencia está obligado además, en proporción al porcentaje del inmueble, del cual forma parte de la dependencia de su propiedad.- A los efectos de la determinación, pago y gestiones de cobro de las sumas de dinero destinadas a sufragar los gastos comunes, tendrán aplicación las disposiciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal.
Ahora bien, se observa, de los mencionados artículos que la obligación del pago de las cuotas de condominio se le atribuye al propietario del inmueble o local comercial, de pagar unas determinadas cantidades de dinero destinadas al liquidación de los gastos comunes, lo cual evidencia que no es quien ocupe o éste en posesión del inmueble el que debe cancelar tales gastos de condominio, toda vez que éstos claramente han sido cargas atribuidas al propietario, sin que ni siquiera se deje a salvo la posibilidad, de que sea quien que haga las veces del propietario el que tenga la obligación de cancelarlos. En dicho artículo, igualmente se lee que todo lo referente al pago de los gastos comunes se regirá por lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, la cual en su artículo 12, establece: “Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 72, le hayan sido atribuidos…” lo cual debe ser adminiculado con lo establecido en el artículo 13 eiusdem, el cual dice: “La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. …”. (Negritas y subrayado del Tribunal).
Todo ello evidencia a criterio de esta Juzgadora, que además de existir en la presente causa inepta acumulación de pretensiones, se suma a esto que los demandantes carecen de legitimidad activa para reclamar el pago de cuotas de condominio, salvo mejor criterio, y por ello se considera que el propósito que persiguen los copropietarios del inmueble dado en arrendamiento al demandado, es decir, los Ciudadanos: A.J. CHAVIEL CARRASCO Y D.Y.C.D.C., no está ajustado a las normas legales anteriormente transcritas, pues la parte demandante en éste juicio, pretende que el arrendatario del inmueble asuma la obligación de cubrir los gastos comunes del mismo, cuando según el espíritu y propósito de la Ley, el pago de los gastos comunes le corresponden a los propietarios y siguen a la propiedad del inmueble, y no a quien adquiera la tenencia del local o apartamento, vía contrato de arrendamiento, de comodato, o cualquier otra figura. En conclusión, se puede decir que los gastos de condominio van vinculados a la propiedad, puesto que son obligaciones proter rem porque van indisolublemente ligadas a la cosa.
Además de lo expuesto, se hace necesario a.l.d.q. del contrato de arrendamiento que establece el artículo 1579 del Código Civil, el cual entre otras características lo describe como un contrato conmutativo, lo cual deviene de la circunstancia de que las partes al suscribir el mismo deben haber fijado el alcance de las obligaciones contraídas, siendo la obligación fundamental del arrendatario la del pago de un precio “determinado” y no indeterminable. Ciertamente por medio del contrato de arrendamiento se trasmite al inquilino el goce de la cosa; el uso de la misma y a éste derecho de dominio se le pone un precio; luego, cuando se obliga al arrendatario a pagar el gasto de condominio, bajo apercibimiento de resolución del contrato, se transfigura el tipo de contrato, puesto que se hace referencia a un gasto del propietario y no del inquilino.
Actualmente, en todo el ámbito nacional, se sustenta el argumento de que debe privar la autonomía de la voluntad de las partes ante las limitaciones o imposiciones de la ley, pierde fundamento sobre todo cuando se habla de que estamos en un Estado Social de Derecho y de Justicia (artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela) que debe tutelar a personas o grupos que en relación con otros se encuentran en estado de debilidad o minusvalía jurídica, es decir, el Estado Social, va a reforzar la protección jurídico-constitucional de personas o grupos que se encuentren ante otras fuerzas sociales o económicas en una posición jurídico-económica o social de debilidad, y va a aminorar la protección de los fuertes. El Estado está obligado a proteger a los débiles, a tutelar sus intereses amparados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, sobre todo a través de los Tribunales y frente a los fuertes, tiene el deber de vigilar que su libertad no sea una carga para todos; en este orden de ideas, ha expresado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que este concepto de Estado Social de Derecho, no está limitado a los derechos sociales, ya que de ser así, dicho Estado Social fracasaría, de allí que necesariamente se haya vinculado con los derechos económicos, culturales y ambientales. Es así como la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 24 de enero de 2002, fallo número 01-127, estableció:
…Entre las instituciones y conceptos jurídicos a ser revisados e interpretados de acuerdo al artículo 2 constitucional y a la existencia del Estado Social de Derecho y de Justicia, se encuentra el imperio de la autonomía de la voluntad, y el de la autonomía de la voluntad contractual del Estado y de los particulares.
Ni la autonomía de la voluntad, ni la libertad contractual pueden lesionar los beneficios que produce el Estado Social, contrariándolo, al contribuir a discriminaciones, subordinaciones, ruptura de la justicia social o desigualdades lesivas, por desproporcionadas, para una de las partes del contrato en materias de interés social (…) Así, el Estado promoverá la riqueza, así como la protección de bienes y servicios que satisfagan las necesidades de la población, la libertad de trabajo, de empresa, de comercio e industria, pero siempre con la meta de garantizar la creación y justa distribución de la riqueza (artículo 112 constitucional), por lo que, es el bien común, sin desigualdades ni discriminaciones, sin abusos, el objetivo del Estado Social de Derecho, y tanto en las leyes como en la interpretación constitucional deberán propender a él. Esta finalidad, necesariamente limita la autonomía de la voluntad contractual, a la actividad económica irrestricta, que permite a las personas realizar todo aquello que la ley no prohíba expresamente, así sea en perjuicio de la población o de sus grupos. (…)
Así como el Estado Social de Derecho, mediante ley o la interpretación de la misma según los principios fundamentales de la constitución de 1999, puede limitar la autonomía de la voluntad en los contratos, igualmente y dentro de los parámetros legales, puede restringir la propiedad, y hasta expropiarla, si por causa de utilidad pública e interés social fuere necesario (artículo 115 constitucional) (…) el juez deviene en un tutor del débil jurídico, ajeno a la voluntad real de las partes al negociar, que puede atribuir al contrato efectos que van mas allá del propósito e interés de las partes, siempre que así logre realizar un orden económico equilibrado socialmente deseable.
En las áreas de interés social, la plena autonomía de la voluntad de las partes sólo es tolerada sí con ella se persigue el bienestar social, lo que significa que una parte no pretenda –fundada en la autonomía- esquilmar a la otra, como puede ocurrir en el Estado de Derecho Liberal. (…)
En los contratos es importante que funcione el principio de conformidad, sobre todo en materias donde se venden o adquieren servicios, donde es necesario que la descripción del bien o del servicio ofrecido, con sus cualidades o ventajas, sea cierto y que el consumidor o el usuario que lo busca, acicateado por la propaganda o por la necesidad, lo haya podido comprobar previamente, ya que de no ser así, no sólo estaría sorprendiendo la buena fe que debe regir en el contrato, sino que se le induciría a una adquisición perjudicial, valiéndose de la ignorancia del adquirente, por lo que se estaría ante una actitud contraria a las buenas costumbres. (…)
De allí, que considera la Sala, que la autonomía de de la voluntad irrestricta, no funciona en materias donde la propia ley exige dar informaciones previas a uno de los contratantes, para que pueda existir entre las partes la conformidad con el bien o servicio adquirido con el contrato, para que pueda existir armonía entre ellos debido a su disímil posición…
. (Subrayado del Tribunal)
Ahora bien, esta Juzgadora considera con fundamento a la noción de Estado Social de Derecho antes expuesta, que la cláusula octava del contrato de arrendamiento que vincula a las partes en este juicio, es contraria a las normas que rigen la propiedad horizontal, específicamente en la sección que establece como obligación del inquilino el pago de los gastos por concepto de “condominio”, e incluso podría afirmarse que tal disposición contractual que puso en cabeza del arrendatario el pago de los gastos que establezca la Junta de Condominio, atenta contra el orden público, estos hechos llevan a esta operadora de justicia a reforzar que la referida cláusula donde se señala que el arrendatario debe pagar las cuotas de condominio, impone una obligación a quien por derecho se encuentra exento de ella, desvirtuando el carácter sinalagmático de la relación arrendaticia, e imponiendo el pago de un precio invariable respecto al pago de unos gastos que no se encuentran incluidos en el canon de arrendamiento.
Asimismo, es preciso señalar que no puede pretender la parte actora, arrendadora y propietaria que se tome en cuenta la plenitud de la autonomía de la voluntad de las partes, cuando el contrato de que se trata es de arrendamiento que además de estar regido por normas de orden público, su interpretación, salvo mejor criterio, debe estar inmersa en el principio constitucional de que se está en un Estado Social de Derecho y de justicia, en el cual debe propender a la búsqueda del equilibrio social y económico de quienes son actores sociales y forman parte de esta contienda judicial.
Aunado a esto, se considera importante resaltar el hecho de que en la Ley de Propiedad Horizontal, la cual constituye la principal normativa a tener en cuenta en este tipo de trámites o cuestiones asociadas a conflictos por concepto de pago de cuotas de condominio entre las juntas de condominio y propietarios o locales comerciales, ningún artículo establece algún lineamiento o normativa que indique el deber de los inquilinos a cubrir los gastos de condominio, la referencia a este aspecto se realiza siempre sobre la figura del propietario o local comercial.
El análisis realizado con respecto a la reclamación de las cuotas de condominio se ha desarrollado, por considerar que dicho análisis será útil para que los abogados en ejercicio deben antes de interponer su pretensión, realizar un estudio profundo de los hechos y como pueden ser argumentados dentro del marco legal vigente, a fin de que se verifique el cumplimiento de los presupuestos procesales a objeto de que no se dé un desgaste judicial.
Por tales razones, conforme a lo establecido en los artículos 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 12 y 78 del Código de Procedimiento Civil, y 7, 12, 13, 14 y 15 de la Ley de Propiedad Horizontal. En consecuencia, debe declarar forzosamente procedente el punto previo opuesto por la parte demanda, tal como quedará expresado en la parte dispositiva del fallo.
DISPOSITIVO:
Con base a lo antes expuesto, éste TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO CABIMAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Cabimas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PROCEDENTE EL PUNTO PREVIO OPUESTO por el demandado, Ciudadano J.L.A.D., ya ampliamente identificado, en el escrito de contestación de demanda, de conformidad con la normativa establecida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil Vigente.
Se deja expresa constancia que en la audiencia de juicio, no fue firmada por carecer de los equipos tecnológicos para la grabación de la misma, lo que hizo imposible la reproducción audiovisual de la audiencia, de esta forma se dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 122 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Se deja establecido que el día hoy es el primero del lapso establecido en el artículo 121 ejusdem para realizar la publicación completa de la sentencia respectiva.
No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza de la decisión.
Se deja expresa constancia de los co-demandantes estuvieron el patrocinio de los Profesionales del Derecho, Ciudadanos: M.M., J.E.G. PANTOJA Y A.S.P., titulares de las cédulas de identidad número 6.831.462, 4.526.717 y 7.601.255 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo las matriculas números: 121.213, 20.379 y 37920 respectivamente. Por otra parte, el demandado, estuvo asistido por los Profesionales del Derecho, Ciudadanos: CORRADO BRUNO y D.A.C., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matricula número 57.669 y 135.924, respectivamente.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y DEJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPO CABIMAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Cabimas, dieciocho (18) día del mes de Junio del año dos mil quine (2.015).- Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.-
La Jueza,
(Fdo)
Dra. Migdalis del Valle Vásquez Matheus.
La Secretaria Accidental,
(Fdo)
Dra. M.C.G.D.
En la misma fecha y previo el anuncio de ley dado por el Alguacil de éste Tribunal a las puertas del despacho y siendo las nueve y cincuenta y cinco minutos de la mañana (9:55 a.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, quedando anotado bajo el Nº 145-2.015.
La Secretaria Accidental,
(Fdo)
Dra. M.C.G.D.
.
La Suscrita Secretaria Accidental de este Juzgado, hace constar que el anterior fallo es copia fiel y exacta de su original. Hay sello en tinta negra del Tribunal. LO CERTIFICO. Cabimas, dieciocho (18) de Junio del 2.015.
La Secretaria Accidental,
Dra. M.C.G.D.
MVVM/mcgd/.-
