Decisión de Juzgado Decimo Tercero de Municipio de Caracas, de 8 de Julio de 2010

Punto previo

Según diligencia estampada en fecha 8 de abril de 2.010, el actor cuestionó la idoneidad y eficacia de la contestación a la demanda ofrecida por la apoderada judicial de la destinataria de la pretensión, indicando para ello que ‘siendo la opor-tunidad para que la demandada conteste la demanda, no la (sic) hizo, en el presente juicio’ (sic), con lo cual se está indicando la hipotética extemporaneidad de la actuación cumplida por la representación judicial de la parte demandada el día 2 de marzo de 2.010.

Ahora bien, a los efectos de decidir el planteamiento del hoy demandante, es de señalar que en renglones anteriores se indicó que al no haberse podido lograr la citación personal de la parte demandada para el acto de la litis contestación, se procedió a la citación sucedánea de ella en la forma indicada por el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose en autos el cumplimiento de la totalidad de las distintas formalidades a que alude la precitada norma, concernien-tes a la publicación, fijación y consignación del cartel de citación librado a tales fi-nes.

En este sentido, es de señalar que la exégesis propia del artículo 223 del Có-digo de Procedimiento Civil persigue no otra cosa sino la de darle la mayor publi-cidad posible al juicio de que se trate, por manera que el destinatario de la preten-sión procesal se entere de su existencia y pueda con ello concurrir ante el Tribunal donde curse la respectiva causa, por manera que el demandado adquiera conoci-miento del contenido de la reclamación instaurada en su contra, permitiéndosele, así, su incorporación al proceso para el cabal ejercicio de su derecho a la defensa.

Sobre el particular, se advierte que la parte demandada, dentro del término que le es consagrado para el trámite de la citación sucedánea, no compareció por sí o por medio de apoderado para ponerse a derecho. No obstante lo anterior, la fina-lidad última de esa modalidad de citación cumplió el fin a que estaba destinado, pues, aun de manera irregular, se logró la comparecencia de la parte demandada a este juicio, en el entendido que la actuación desarrollada por su apoderada judicial el día 23 de marzo de 2.010, se inserta en el supuesto de hecho normativo a que alude el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a considerar que ‘siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado antes de la citación, han rea-lizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se en-tenderá citada la parte desde ese entonces para la contestación de la demanda, sin más for-malidad’, por lo que, en los términos expresados por el artículo 26 del mismo Códi-go adjetivo, la hoy demandada se considera válidamente citada para este juicio.

Por ende, a partir de la fecha en que se produjo la espontánea comparecen-cia de la parte demandada, en la persona de su apoderada judicial, se entiende que empieza a transcurrir el lapso para que se realice el acto de la contestación a la de-manda que, en la forma expresada por el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa que hace el artículo 33 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe verificarse al segundo día contado a partir de la fecha de la citación, con lo que, sin duda, estamos en presencia de un término en el que fatalmente debe producirse la actividad defensiva que interese a la destinataria de la pretensión.

No obstante, se aprecia en autos que la contestación a la demanda es ofreci-da el mismo día en que se produce la comparecencia espontánea de la apoderada judicial de la parte demandada, lo que, en principio, daría lugar a que se considere la extemporaneidad de esa actuación. Sin embargo, considera quien aquí decide que, a juzgar por los términos en que aparece redactado el instrumento poder ex-hibido por la mandataria judicial de la demandada, la existencia del presente juicio ya era conocida por ella, lo que implica considerar que su incorporación a este jui-cio, en la forma indicada en autos, la habilita para ejercer los medios de ataque o de defensa con lo que se hubiere propuesto combatir los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por el actor, siendo de considerar que el adelanta-miento o anticipo de la demandada en ofrecer la contestación, no constituye infrac-ción al contenido del artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, pues:

(omissis) “…sobre la extemporaneidad por anticipada de la contestación a la demanda, la Sala Constitucional en sentencia N° 981 del 11 de mayo de 2006 estableció, lo siguiente:

…en acatamiento a la normativa constitucional que ordena no sacrificar la justicia por la omisión de formalismos no esenciales, y al haberse en el pre-sente caso presentado la contestación de la demanda en el mismo día en que el apoderado judicial del demandado consignó poder, en el juicio principal, día en que se perfeccionó la citación, debe entenderse que la parte deman-dada tuvo en todo momento la intención y la diligencia de ejercer su defen-sa, por lo que resulta contrario al derecho a la defensa de los litigantes decla-rar confeso al demandado, por el hecho de haber efectuado la actuación en cuestión en la oportunidad señalada. Asimismo, se debe señalar que con di-cha actuación, la parte demandada no causó ningún agravio a la parte acto-ra.

De esta manera la contestación de la demanda, en los casos en que la contes-tación debe realizarse dentro de un lapso legalmente establecido, verificada en el mismo día en que se dio por citado el demandado, se considera reali-zada en forma tempestiva, y así se declara.

Por lo antes expuesto y en virtud de haber detectado la violación de princi-pios jurídicos fundamentales, tales como el derecho a la defensa y la igual-dad de las partes, declara ha lugar la revisión solicitada, en consecuencia, es-ta Sala Constitucional declara la nulidad de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia el 3 de octubre de 2003, en el juicio de nulidad de cesión de derechos y ventas, e indemnización de daños y perjuicios que intentó la ciudadana M.C.T. contra Jo-sé del C.B., Magdy J.T. y F.J.G. y or-dena dictar nueva sentencia en acatamiento a la doctrina aquí expuesta, y así se decide

.

De conformidad con lo expuesto y a la doctrina establecida por esta Sala, anteriormente reseñada, se debe concluir que en consonancia con el derecho a la tutela judicial efectiva que garantiza que las partes impulsen el proceso hasta llegar al pronunciamiento del órgano jurisdiccional, donde sin dejar de tener importancia los lapsos procesales en los supuestos en que el excesivo formalismo se contraponga a los fines de la justicia y al derecho a la defensa, como es el caso de la contestación de la demanda y la oposición de las cuestiones previas efectuada antes del comienzo del lapso procesal previsto en la ley para ello, debe dicha oposición considerarse válida, por lo que, la figura de la confesión ficta que surge ante la falta de contestación de la demanda, cuando el demandado no probare nada que le favoreciere y cuando la petición del actor no sea contraria a derecho no podrá configurarse cuando el demandado conteste anticipadamente la demanda u oponga cuestiones previas de igual manera, sino sólo en aquellos casos en que el demandado no de contestación a la demanda o lo haga vencido el lapso legal respectivo…” (Sentencia nº 1631, de fecha 11 de agosto de 2.006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de H.A.D.P.).

Sobre la base de las anteriores consideraciones, al amparo del citado antecedente jurisprudencial, considera el Tribunal que la contestación a la demanda ofrecida por la apoderada judicial de la parte demandada debe considerarse válida, pues se entiende que la mencionada profesional del derecho está manifestando su intención de enfrentar el juicio instaurado contra su representada mediante la invocación de los medios de ataque y de defensa que ella estimó idóneos para oponerse a las exigencias del actor, por lo que la solicitud formulada por el hoy demandante deviene en improcedente y así se declara.

Del fondo de este asunto

En su escrito consignado el 23 de marzo de 2.010, la apoderada judicial de la parte demandada explicó las razones que le asisten a su representada para oponerse a las exigencias del actor, contenidas en el libelo, para lo cual, entre otras consideraciones, indicó:

(omissis) “…NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO tanto en los hechos como en el derecho que mi representada este (sic) ocupando el inmueble distinguido con el numero (sic) 155-B, ubicado en el piso 15 del Edificio Santander, Avenida Santander, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital desde el 12 de Julio del 2006, ya que mi representada ocupa este inmueble en calidad de arrendataria desde el 12 de JULIO DEL 2003., contratos estos que se venían renovando en forma escrita hasta el año 2008, momento desde el cual, no se realizaron mas (sic) contratos escritos y se renovaban automáticamente todos los años y el arrendador sigue recibiendo conforme los cánones de arrendamiento, por lo que el contrato esta (sic) prorrogado por tiempo indeterminado…

(omissis)

…Niego, RECHAZO Y CONTRADIGO, que el ciudadano JOSE (sic) ANGEL (sic) IZQUERDO (sic), y mi representada hayan tenido alguna conversación para intentar llegar a un acuerdo sobre prorroga (sic) alguna, ya que desde el 12 de abril del 200 el ciudadano le comunico (sic) a mi representada que se encontraba de viaje en M.E. (sic), nueva (sic) Esparta, y que cuando regresar (sic) le recibiría los cánones de arrendamiento atrasados, sin embargo en vista de que transcurría el tiempo sin que este se trasladara hasta el inmueble objeto de esta demanda a recibir los cánones de arrendamiento y como lo hacia (sic) todo (sic) los meses, por lo que mi representada se vio en la necesidad de consignar los mismo en tribunal vigésimo quinto de Municipio de la AMC expd 2008-1247 (sic)…

(omissis)

…niego, rechazo y contradigo, que en fecha 10 de JULIO DEL 2008 Mi representada haya recibido ninguna notificación, de no renovación de contrato de arrendamiento por notaria (sic) alguna, desconociendo mi representada a todo evento haber recibido tal notificación…

(omissis)

…NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO a todo evento que mi representada se haya negado a la entrega del inmueble, luego de notificación alguna. Por lo que no hay ningún vencimiento de la prorroga (sic) legal, que de (sic) lugar a la terminación del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble, pues a partir del año 2008 el contrato se convierto (sic) a tiempo indeterminado…

(omissis)

…Niego, rechazo y contradijo (sic) tanto en los hechos como en el derecho que mi representado (sic) le adeuda (sic) dinero alguno que deba ajustarse al índice inflacionario, pues nada adeuda por concepto de cánones de arrendamiento, ya que el ciudadano JOSE (sic) ANGEL (sic) IZQUIERDO, retira en este (sic) tribunal vigésimo quinto de municipio de AMC (sic) los cánones de arrendamiento depositados por mi representada…” (sic).

Para decidir, se observa:

La parte actora, afirmando su condición de propietario del inmueble constituido por el apartamento nº 155-B, ubicado en el décimo quinto piso del Edificio que lleva por nombre Santander, situado en la avenida Santander de la parroquia San Juan, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, en esta ciudad de Caracas, se ha presentado a juicio con la finalidad de exigir a la ciudadana X.J.M.R., titular de la cédula de identidad personal nº V-6.191.014, el cumplimiento de específicas prestaciones de hacer, nacidas como consecuencia de la expiración del término de duración estipulado en el contrato de arrendamiento que vincula a las partes hoy en conflicto.

Para tal fin, el demandante indicó en el libelo haber celebrado con la nombrada X.J.M.R. un contrato de arrendamiento cuyo objeto es el referido inmueble urbano, cuya convención, según se indica en el libelo, empezó a regir el día 12 de julio de 2.006, por el plazo fijo de duración equivalente a seis (6) meses calendario, señalándose, además, que ‘en virtud de que no hubo acuerdo entre las partes en cuanto a la prórroga del contrato’ (sic), la arrendataria quedó ‘en posesión del inmueble’ (sic), por lo que ese contrato de arrendamiento ‘se renovó por el mismo lapso, es decir, desde el 12-01-2007 hasta el 12-07-2007, luego se renovó desde el 12-07-2007 hasta el 12-01-2008 y una última renovación desde el 12-01-2008 hasta el 12-07-2008’ (sic).

Adicionalmente, indicó el actor en el libelo que en fecha 10 de julio de 2008, ‘le fue notificada a la mencionada arrendataria (su) voluntad de no renovarle el Contrato de Arrendamiento’ (sic), lo que, a su entender, permitió a la hoy demandada ‘acogerse a la Prorroga (sic) Legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, es decir, a partir del 13-07-2008 hasta el 13-07-2009’ (sic), pero que luego de disfrutar de ese beneficio la hoy demandada ‘no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble libre de bienes y personas una vez vencida la prorroga (sic) legal, la cual finalizó el 13 de julio de 2009’ (sic), todo lo cual permitió al hoy demandante reclamar judicialmente (particular titulado ‘CAPITULO III’ del libelo) la ‘Resolución de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la Prorroga (sic) Legal’ (sic), requiriéndose, por tanto, la entrega del bien inmueble objeto de la convención locativa, más el pago de ‘las pensiones de arrendamientos (sic) que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble’ (sic), cuyo monto debe ser sometido al método de la corrección monetaria.

Frente a tales circunstancias, la parte demandada se defiende y alega la falsedad de los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por el actor, aduciendo igualmente que el contrato de arrendamiento invocado por el actor es una convención a tiempo indeterminado.

Constituida la litis en la forma anteriormente explicada, es de considerar que las partes hoy en conflicto no discuten la existencia del nexo contractual que les vincula, el cual deriva, precisamente, del contrato de arrendamiento que el actor incorporó al libelo como instrumento fundamental de su pretensión, frente a lo cual debe considerarse que el artículo 1.579 del Código Civil define al arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla, lo que implica tener en consideración que estamos en presencia de una modalidad de contratación que se formaliza con el solo consentimiento de las partes, legítimamente manifestado, en la conformación del elemento de causa que ellas estiman de especial cuidado para el logro particular de sus individuales intereses, concurriendo en ello el principio de ley que tiene entre las partes el contrato celebrado con sujeción a los distintos requerimientos de la ley.

Tal circunstancia, sin duda, explica que la locución ‘por cierto tiempo’, a que alude el citado artículo 1.579 del Código Civil, no sea más que el ámbito de aplicación en que mantendrán su vigencia las distintas prestaciones que toman para sí las partes contratantes, pues ello se inserta en las llamadas obligaciones a término que, tal como se expresa en el artículo 1.211 eiusdem, solamente fijan el momento determinante para el cumplimiento de la obligación o la extinción de la misma, lo que, incluso, fue abordado por las partes hoy en conflicto al momento de redactar la cláusula ‘cuarta’ del contrato de arrendamiento accionado, en la que se estipuló que la duración del mismo es ‘por el tiempo fijo de seis (6) meses, sin prórroga’ (sic), lo cual se reafirma al leer el contenido de la cláusula ‘sexta’ del citado contrato locativo, en la que se estableció que esa convención ‘comenzará a regirá (sic) partir del día doce (12) de julio de 2006 y finalizará el día doce (12) de enero de 2007, en cuya oportunidad terminará de hecho y de derecho, sin más trámites, requisitos o notificaciones y por el termino (sic) de la prorroga (sic) establecida en la cláusula Décima Octava’ (sic).

Por lo expuesto, en desarrollo de la potestad que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil consagra a los jueces, es de concluir que la intención primaria de las partes hoy en conflicto se atuvo a la conformación de un contrato de arrendamiento considerado, prima facie, a tiempo fijo o determinado que, a juzgar por las reglas de cómputo indicadas por el artículo 12 del Código Civil, empezó a regir el día 12 de julio de 2.006, exclusive, y finalizó el día 12 de enero de 2.007, inclusive, y a partir de esa fecha empezó a transcurrir en beneficio de la hoy demandada el término de la prórroga legal convenido entre las partes (vid. Cláusula décima octava del contrato accionado), finalizando éste, en principio, el día 12 de julio de 2.007.

No obstante lo anterior, la apoderada judicial de la parte demandada alegó que la relación arrendaticia que la vincula con el actor se remonta a una fecha anterior a la indicada por el hoy demandante, pues de acuerdo al contenido de los recaudos por ella aportados que resultaron admisibles, incorporados en la secuela del período probatorio, el contrato de arrendamiento accionado es sucesión de otros de la misma índole que se iniciaron en fecha 12 de julio de 2.005, por lo que tomando en consideración la fecha de vencimiento estipulada en el último contrato (12 de enero de 2.007), la duración de esa relación arrendaticia, integralmente considerada, es de dos (2) años y no la que expresa el actor en el libelo, por lo que el lapso de la prórroga legal, que necesariamente debía disfrutar la hoy demandada, es el que se indica en el artículo 38, literal b), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, equivalente a un (1) año calendario, lo cual constituye un derecho que, en los términos expresados por el artículo 7 de la nombrada Ley especial, no puede serle desconocido a la hoy demandada.

Ahora bien, a pesar de las consideraciones expuestas, se observa que el término de la prórroga legal que verdaderamente debía disfrutar la hoy demandada, tomando en consideración los elementos de cálculo que se patentizan en el último contrato de arrendamiento que rige las relaciones entre las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa, empezó a regir el día 13 de enero de 2.007, finalizando el día 13 de enero de 2.008, por lo que, a partir de esa fecha, en los términos previstos por el artículo 39 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se hace exigible, en cabeza de la hoy demandada, la restitución del bien inmueble objeto de la convención locativa.

Sin embargo, advierte esta Juzgadora que la demanda iniciadora de las presentes actuaciones fue presentada para su distribución el día 5 de agosto de 2.009, tal como se infiere de comprobante emitido por la unidad receptora de documentos de este Circuito Judicial, es decir, un (1) año, siete (7) meses y ocho (8) días luego de verificarse la extinción del plazo de la prórroga legal concedida en beneficio de la hoy demandada, sin tenerse noticias fidedignas en cuanto que el hoy demandante hubiere observado las exigencias que le son impuestas por el artículo 39 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a lo que es de adicionar que la parte demandada, en la secuela del período probatorio, incorporó a las actas de este expediente copia certificada de actuaciones contenidas en el expediente nº 2008-1247, de la nomenclatura de ese Tribunal, demostrativas que la ciudadana X.J.M.R., desde el mes de abril de 2.008, hasta el mes de enero de 2.010, consignó el importe de las pensiones de arrendamiento que devenga el aludido inmueble por el período anteriormente señalado, cuyos montos fueron aceptados por el hoy demandante mediante solicitud de retiro de consignaciones efectuada el día 26 de enero de 2.010, cuya petición, según se exigió, abarca los montos que ‘estén consignados para el día de la entrega del cheque por pago’ (sic), con lo que, a juicio del Tribunal, se patentiza una manifiesta tolerancia del arrendador en permitir la continuidad de ese nexo contractual arrendaticio, a lo que se añade que con anterioridad a la fecha en que la hoy demandada empezó a realizar los trámites del procedimiento por consignación, el arrendador ya había recibido el pago de los cánones de arrendamiento causados con posterioridad a la fecha en que se verificó la extinción el plazo de la prórroga legal disfrutada por la inquilina (folios 82, 83 y 84).

Las consideraciones expuestas, deja ver a las claras que la intención primaria de las partes en la conformación inicial de un contrato de arrendamiento a tiempo fijo o determinado, quedó desnaturalizada por hechos imputables a los mismos contratantes, pues luego de verificarse la extinción del término de la prórroga legal que la inquilina, hoy demandada, disfrutó a plenitud, se produjo un comportamiento tolerante por parte del arrendador en permitir la continuidad de ese nexo contractual, pues no se instó el ejercicio de la correspondiente acción en la forma indicada por el artículo 39 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues lo que se advierte es que la hoy demandada quedó en posesión de la cosa arrendada sin oposición del arrendador, quien, además, continuó percibiendo el importe de los cánones de arrendamiento que, en forma mensual y consecutiva, siguió devengando el apartamento objeto de la convención locativa, en cuyo supuesto rige el principio normativo a que alude el artículo 1.614 del Código Civil, conforme al cual ‘En los contratos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado’, lo que a su vez encuentra su explicación en el siguiente criterio jurisprudencial:

(omissis) “…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expira-ción del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en pose-sión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita re-conducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pe-ro sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano J.L.S.B., interpuso su deman-da por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había con-vertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.

Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cum-plimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo pre-visto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cum-plimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el in-quilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la rela-ción y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artí-culo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arren-datario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propie-tario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshones-tos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el in-mueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento pre-vio y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del in-mueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposi-ciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artícu-lo 34, pues el mismo establece que “[Q]ueda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.

La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de con-trato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente ca-so, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrenda-miento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de pró-rroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arren-damientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con de-terminación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por en-de, contrario al orden público…” (Sentencia nº 1391, de fecha 28 de junio de 2.005, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, re-caída en el caso de G.G.R.R.).

El citado antecedente jurisprudencial, que este Tribunal aplica en razón de su carácter vinculante, incide sobre la idoneidad de la acción propuesta por el hoy demandante, pues al quedar establecido en el presente caso los cambios ocurridos en la naturaleza intrínseca del contrato de arrendamiento accionado, lo ajustado a derecho es que el hoy demandante observe el trámite que indica el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la hipótesis de pretender la terminación de esa convención locativa, dado que la acción resolutoria a que alude el artículo 1.167 del Código Civil solamente es admisible en determinadas circunstancias que no sean de las alegadas en la demanda, pues ‘al ser la naturaleza de la relación arrendaticia, un contrato de arrendamiento verbal celebrado a tiempo indeterminado, la misma debe estar circunscrita a las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios’ (Sentencia nº RC-00019, de fecha 5 de febrero de 2.007, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de INMOBILIARIA DALTA, c.a., contra COMERCIAL MADRID, c.a.).

Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, se juzga, en los términos expresados por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la improcedencia de la demanda iniciadora de estas actuaciones, pues al estar en presencia de un contrato de arrendamiento que devino en indeterminado por hechos imputables a las partes hoy en conflicto, la pretensión resolutoria planteada por el hoy demandante se hace inadecuada e inidónea para que pueda generar la satisfacción completa de su interés, en cuyo supuesto, para el caso de pretenderse la terminación de esa relación arrendaticia, el actor debe acudir a la vía indicada en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mediante la invocación de alguna cualquiera de las causales taxativamente indicadas en esa norma, si ello fuera procedente, siendo inaplicables, por tanto, las normas de derecho común invocadas por la parte actora en el libelo. Así se decide.

III

DECISIÓN

Sobre la base de lo ya explicado, este Tribunal, Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara:

1. - SIN LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano J.Á.I.J., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad nº V-2.079.803, contra la ciudadana X.J.M.R., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad nº V-6.191.014.

2. - De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en este proceso.

Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (08) días del mes de julio de dos mil diez. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

Regístrese y publíquese. Notifíquese a las partes

Déjese copia.

La Juez,

Dra. M.A.G..

La Secretaria,

Abg. D.M..

En esta misma fecha, siendo las 1 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo del Tribunal a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria,

Abg. D.M..