Decisión de Juzgado Vigesimo Segundo de Municipio de Caracas, de 11 de Octubre de 2013

El cumplimiento del contrato de arrendamiento que suscribieron las partes en fecha 27 de febrero de 2008; y en consecuencia a la entrega material real y efectiva del inmueble identificado como: “Apartamento distinguido con el N° 11, Piso 3, Edificio V.d.C., Avenida J.F.S., Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda”, libre de bienes y personas y en perfecto estado de conservación.

Al pago de las costas, costos y gastos de ejecución de sentencia que se puedan causar en la presente demanda.

Estimó su demanda en la cantidad de Bs. 14.400,00, correspondientes a 160 Unidades Tributarias.

DE LA ACCIÓN SUBSIDIARIA:

La actora conforme al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, procede igualmente a demandar por vía Subsidiaria la acción de desalojo, bajo las siguientes premisas:

Que conforme a los hechos anteriormente señalados, se puede considerar que existe una relación arrendaticia a tiempo indeterminado por el hecho de que el inquilino aún se encuentra ocupando el inmueble, y que en dicha relación operó la tácita reconducción, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, toda vez que con posterioridad al vencimiento del contrato objeto de la presente acción, es decir, el 27 de febrero de 2012, el arrendador dejó al arrendatario en posesión de la cosa arrendada sin que exista una determinación de tiempo consentida entre las partes, convirtiéndose la relación en indeterminada, por lo que lo faculta para inten tar la acción de desalojo prevista en los numerales “”1, “2” y “4” del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.

Que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2012, a razón de Bs. 1.800,00 mensual, incumpliendo con las obligaciones derivadas del contrato.

Igualmente alega la parte actora que, desde hace mas de dos (2) años ha tenido que vivir en varios sitios de esta ciudad de Caracas, a saber: En casa de su hermana R.B., domiciliada en la Urbanización M.d.M.S.d.E.M.; duerme en el cuarto de huéspedes cuatro días a la semana, vive su hermana, esposo e hijos, causándoles incomodidades. Tambien pernocta en la casa de su cuñada E.M.d.A., domiciliada en el Municipio Chacao del Estado Miranda, de 92 años de edad, allí vive con sus hijos, su esposo quie es minusválido y duerme alli en el cuarto de servicio, por cuanto no tiene a donde ir.

Expone que es una persona anciana pensionada que tiene ansiedad generalizada y Depresión Mayor, así mismo padece de Cervico artrosis según informes médicos consignados junto al libelo de la demanda.

Por último, alega la actora que su propiedad está deteriorada, el inquilino no se comportado como un buen padre de familia, no tiene conservado su apartamento, tiene filtraciones, ventanas rotas, tuberías rotas entre otros daños, y adicionalmente nunca el inquilino ha pagado el condominio tal y como lo dispone la cláusula segunda y quinta.

Que en virtud de todo lo anteriormente expuesto, es que procede a demandar subsidiariamente el Desalojo del inmueble identificado como: “Apartamento distinguido con el N° 11, Piso 3, Edificio V.d.C., Avenida J.F.S., Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda”, de conformidad con lo establecido en los numerales 1°, 2° y 4° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a lo siguiente:

Al Desalojo; y en consecuencia la entrega material real y efectiva del inmueble identificado como: “Apartamento distinguido con el N° 11, Piso 3, Edificio V.d.C., Avenida J.F.S., Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda”, libre de bienes y personas y en perfecto estado de conservación.

Pagar de conformidad con lo que establece el artículo 1.167 del Código Civil, por concepto de daños y perjuicios la cantidad de Bs. 14.400,00 correspondiente a cánones insolutos.

Al pago de las costas, costos y gastos de ejecución de sentencia que se puedan causar en la presente demanda.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

En la oportunidad para dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito en el cual alegó lo siguiente:

Que admite por ser cierto, la existencia de una relación arrendaticia derivada de un contrato a tiempo indeterminado, con el fallecido ciudadano V.M.R.. Que es indeterminada porque operó la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil.

Que admite por ser cierto, que su representado es arrendatario de un inmueble identificado como: “Apartamento distinguido con el N° 11, Piso 3, Edificio V.d.C., Avenida J.F.S., Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda”

Que niega, rechaza y contradice que su representado se encuentre insolvente de los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio julio, agosto y septiembre de 2012.

Que niega, rechaza y contradice que su representado haya sido notificado por escrito de la no renovación del contrato de arrendamiento, por lo que desconocen en todas y cada una de sus partes el contenido de la documental marcada con la letra “F” (folios 30 y 61) producidas con el libelo de demanda, en virtud de carecer de firma dicha documental.

Que niega, rechaza y contradice que su representado se encuentre insolvente en algún tipo de pago referido a las cuotas de condominio, ni que el inmueble objeto de la relación arrendaticia haya sido objeto de remate alguno por la insolvencia de dichas cuotas de condominio.

Que niega, rechaza y contradice que producto de la relación arrendaticia su representado haya ocasionado deterioros al inmueble, por cuanto su representado se ha comportado como un buen padre de familia, manteniendo en buenas condiciones de uso el inmueble.

Que niega, rechaza y contradice que producto de la relación arrendaticia su representado le haya ocasionado daños y perjuicios a la actora, por lo que se oponen por resultar impertinentes las documentales de informes médicos consignadas por la parte actora.

Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes las insolvencias por la cantidad de Bs. 14.400,00 en razón de los conceptos pretendidos por la actora en su escrito de demanda.

Que su representado ha cancelado todas sus consignaciones ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y ahora ante la cuenta corriente habilitada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

III

MOTIVA

DE LAS PRUEBAS:

DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Copia simple de Documento de Propiedad del inmueble identificado como: “Apartamento distinguido con el N° 11, Piso 3, Edificio V.d.C., Avenida J.F.S., Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda.” El tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.

2. Copia simple de Certificado de Solvencia de Sucesiones del De Cujus V.M.R., de fecha 06 de diciembre de 2010, expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). El tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE. El tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.

   Con las pruebas arriba valoradas, la actora demostró la cualidad para demandar en el presente juicio, y ASI SE ESTABLECE.

3. Copia simple de Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre los ciudadanos V.M.R. y J.L.R.D., de fecha 27 de febrero de 2008. El tribunal desecha del proceso dicha copia no otorgándole valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia de documento privado Y ASI SE DECIDE.

4. Copia Simple de Documento de declaración unilateral de voluntad suscrito por el ciudadano J.L.R.D., debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 28, Tomo 29, desprendiéndose de la prueba la relación arrendaticia entre las partes. El tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.

5. Copia simple de Expediente de Consignaciones N° 2009-0124 llevado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el cual el ciudadano J.L.R.D., efectúa consignaciones por cánones de arrendamiento s favor de V.M.R., Y, en el cual corre inserto Documento de declaración unilateral de voluntad suscrito por el ciudadano J.L.R.D., debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 28, Tomo 29 El tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.

6. Copia certificada de escrito de Desalojo presentado por ante la Dirección General de Inquilinato de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, por la ciudadana A.B.D.M.. El tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE.

7. Comunicación adjunta a vaucher y escrito de notificación de fecha 24 de enero de 2012 remitida por la empresa Mensajeros Marvis, C.A. MRW Agencia La Castellana, al Grupo Orta Poleo. Dicha prueba fue promovida junto con prueba de Informe a la empresa MRW, la cual fue admitida y evacuada por este Tribunal, siendo ratificado el contenida de la comunicación, por lo que este Tribunal le atribuye valor probatorio al mismo, Y ASI SE DECIDE.

8. Resolución emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de fecha 20 de julio de 2012, mediante la cual habilita la Vía Judicial en la controversia llevada por ante dicha institución entre la ciudadana A.B.D.M. y el ciudadano J.L.R.D.. El Tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE.

9. Informe médico emanado del Servicio de Psiquiatria del Hospital Universitario de Caracas, de fecha 24 de septiembre de 2012, y suscrito por el Dr. C.G.F.P., inscrito en el M.S.D.S 57648.

10. Informe médico emanado de la Clinica IDET, de fecha 13 de agosto de 2012, y suscrito por la Dra. I.C.A.M., inscrito en el M.S.D.S 49125.

11. Copia simple de Informe emanado de la Unidad de Resonancia Magnética Integra, de fecha 28 de febrero de 2011.

12. Copia simple de Informe emanado del Complejo Social Don Bosco, de fecha 5 de mayo de 2010.Copia simple de Informe emanado de la Asociación D.S..

    El Tribunal desecha del proceso, dichos informes, toda vez que no fueron ratificados en juicio conforme el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.

13. En la audiencia de juicio se evacuaron los testimoniales de los ciudadanos G.J.R. y M.P.. Se desecha la testimonial del ciudadano G.J.R., toda vez que dicho ciudadano fungió como práctico fotógrafo en las Inspecciones judiciales promovidas por las partes en el presente juicio. Asimismo, y con respecto al otro testigo, se desecha por no aportar nada al mérito de la causa con su declaración, Y ASI SE DECIDE.

14. Prueba de evacuación de documento emanado de un tercero (SERÁ EVACUADA EN LA AUDIENCIA DE JUICIO)

15. Prueba de Informes a la empresa CONDOMINIOS IBIZA S.R.L. Dicha prueba fue evacuada y recibido resultas por el Tribunal. Se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, de cual se desprende el estado de cuesta del condominio del inmueble cuyo desalojo se pide, empero, no se desprende del mismo, que persona lo cancela, Y ASI SE DECIDE.

16. Recibos de condominio emanados de la empresa CONDOMINIOS IBIZA S.R.L., debidamente cancelados, que van desde el mes de agosto de 2012 al mes de abril de 2013, no desprendiéndose de los mismos, quien canceló los respectivos recibos, Y ASI SE DECIDE.

17. Prueba de Inspección Judicial a la Avenida San J.B., Edificio Terekay, apto 64, piso 6 , Altamira, la cual fue evacuada por este Tribunal, dejándose constancia en la misma, entre otras cosas, que la actora A.B., se queda a dormir varios días de la semana en dicho inmueble.

18. Prueba de Inspección Calle la Pirámide, Residencias Mayesti Park, Torre “A”, apto 11, piso 1, Urbanización Miranda, la cual fue evacuada por este Tribunal, y, en el cual se dejó constancia entre otras cosas que en el inmueble se queda a dormir en varios oportunidades. El Tribunal le otorga valor probatorio a dichas Inspecciones judiciales, desprendiéndose de las mismas que la ciudadana A.B.D.M., pernocta en ambas casas de sus familiares durante todas las semanas, Y ASI SE DECIDE.

19. prueba de Inspección al inmueble que habita el inquilino-demandado, cuyo desalojo se pide, en la cual se dejó constancia que el inmueble lo habita JOREGE L.R., su esposa y sus dos (02) hijos, que el inmueble se encuentra en general, en buen estado de conservación y mantenimiento, a excepción de algunas ventanas roras y filtraciones. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio , de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE.

20. DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Copia simple de Certificado de Registro Nacional de Arrendamientos de Viviendas emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de fecha 5 de junio de 2012. El tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.

2. Prueba de Informe dirigida a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual fue evacuada por este Tribunal, y recibido el respectivo informe, quedando demostrada que el ciudadano J.L.R.D., se encuentra inscrito en el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Linea (SAVIL), encontrándose en estatus activo. El tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.

3. Prueba de Informe dirigida al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual fue evacuada por este Tribunal y recibidas las respectivas resultas, quedando demostrado que el inquilino-demandado realizó depósitos de cánones de arrendamiento de los meses de enero de 2012 a marzo de 2012 por Bs.1800,oo cada uno. El tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.

4. Prueba de Inspección Judicial al inmueble que habita el inquilino-demandado, cuyo desalojo se pide, en la cual se dejó constancia que el inmueble lo habita JOREGE L.R., su esposa y sus dos (02) hijos, que el inmueble se encuentra en general, en buen estado de conservación y mantenimiento, a excepción de algunas ventanas roras y filtraciones. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio , de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE.

5. Copia certificada de contrato de arrendamiento de fecha 25 de junio de 2003, suscrito entre los ciudadanos V.M.R. y J.L.R.D., por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 52, Tomo 47. El Tribunal desecha del proceso dicha prueba por impertinente, toda vez que no es un hecho controvertido en el presente juicio la relación arrendaticia entre las partes, Y ASI SE DECIDE.

   IV

   DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL

   La parte actora, con la presente acción pretende el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y PRORROGA LEGAL suscrito en fecha 27 de febrero de 2008, por los ciudadanos V.M.R. y J.L.R.D., con una duración de un (1) año fijo a partir del 1° de marzo de 2008 hasta el 28 de febrero de 2009, y a su vencimiento podría ser renovado por periodos iguales, siempre que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, a menos que cualquiera de las partes, con por lo menos treinta (30) días continuos antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prorrogas manifieste por escrito a la otra parte su voluntad de no renovarlo, y cuyo objeto es el inmueble de su propiedad identificado como: “Apartamento distinguido con el N° 11, Piso 3, Edificio V.d.C., Avenida J.F.S., Urbanización Bello Campo, Municipio Chacao del Estado Miranda.”

   Asimismo, demanda como Acción Subsidiaria el DESALOJO pues, conforme a los hechos anteriormente señalados, considera que existe una relación arrendaticia a tiempo indeterminado por el hecho de que el inquilino aún se encuentra ocupando el inmueble, y que en dicha relación operó la tácita reconducción, de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, toda vez que con posterioridad al vencimiento del contrato objeto de la presente acción, es decir, el 27 de febrero de 2012, el arrendador dejó al arrendatario en posesión de la cosa arrendada sin que exista una determinación de tiempo consentida entre las partes, convirtiéndose la relación en indeterminada, por lo que lo faculta para intentar la acción de desalojo prevista en los numerales “”1, “2” y “4” del artículo 91 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.

   DE LA NATURALEZA DE LA ACCIÓN

   Resulta necesario para la decisión de mérito de la presente causa, que esta juzgadora establezca la naturaleza de la relación arrendaticia que une a la partes en el presente juicio.

   Revisados los alegatos y defensas de ambas partes, se concluye sin lugar a dudas que la naturaleza de la relación arrendaticia es indeterminada, tal y como lo señala la actora en su acción subsidiaria y lo sostiene el demandado en su contestación a la demanda, al admitir la relación arrendaticia y, ASI SE ESTABLECE.

   Quedó demostrado y no constituyen hechos controvertidos, que existe una relación locativa de naturaleza indeterminada entre las partes en el presente juicio y, que el inmueble arrendado y que habita el demandado es propiedad de la actora, ASÍ SE ESTABLECE.

   La parte actora, a los fines de demostrar sus alegatos trajo a los autos una serie de pruebas, algunas admitidas y otras desechadas.

   Ahora bien, con las pruebas admitidas, la actora no demostró que el demandado haya incurrido en incumplimiento alguno con relación al contrato de arrendamiento, razón por la cual al no demostrar los hechos alegados, no es procedente en derecho la acción DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO demandado, Y ASI SE DECIDE.

   Con respecto a la ACCIÓN SUBSIDIARIA DE DESALOJO, quedó claro para esta juzgadora, que el inquilino cumplió con su carga de pagar los cánones de arrendamientos demandados insolutos, tal y se desprende de las copias del expediente de consignaciones y del Informe recibido del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, pues éste no está incurso en el atraso de cuatro (04) cánones de arrendamiento.

   En este mismo orden de ideas, conforme a lo establecido en las normas que rigen la materia, específicamente en la Ley Para La Regularización y Control de Los Arrendamientos de Vivienda, el pago de los recibos de condominio que genere un inmueble, en el caso que nos ocupa, bajo el régimen de propiedad horizontal, le corresponde al propietario del inmueble, amén de no haber demaostrado la propietaria-arrendamora que ésta haya cancelado los mismos, Y ASI SE ESTABLECE.

   Asimismo, de la prueba de Inspección Judicial evacuada por este Tribunal en el inmueble arrendado, se desprende que éste se observa en buen estado de conservación y mantenimiento, por lo que no existe deterioro causado por el inquilino, Y ASI SE DECIDE.

   En lo que respecta a la causal de necesidad de ocupar el inmueble por parte de la propietaria, de las pruebas traídas a los autos por la actora, tales como declaración y solvencia sucesoral, así como documento de propiedad del inmueble de marras, como las Inspecciones realizadas por este Tribunal en el lapso probatorio quedó demostrada que es la propietaria del inmueble arrendado ocupado por el demandado, y, que no tiene inmueble propio distinto al de marras para habitarlo, pues duerme en los inmuebles propiedad de familiares, ocasionando incomodidad tanto para ella, como para sus familiares, y siendo que dio cumplimiento a lo establecido en los artículos Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. la acción intentada es procedente en derecho, Y ASI SE DECIDE.

   Con respecto al pago de la suma de Bs. 14.400,oo, por concepto de los cánones de arrendamiento demandados por la actora, se niega tal pedimento, pues no quedó demostrado que el inquilino esté insolvente, Y ASI SE ESTABLECE.

   V

En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por las ciudadanas A.B.D.M., actuando en su nombre y como apoderada de la ciudadana S.M.B., contra el ciudadano J.L.R.D., Y PARCIALMENTE CON LUGAR LA ACCIÓN SUBSIDIARIA DE DESALOJO incoada por las ciudadanas A.B.D.M., actuando en su nombre y como apoderada de la ciudadana S.M.B., contra el ciudadano J.L.R.D., ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia se, condena a la parte demandada a: