Decisión de Juzgado Vigesimo Tercero de Municipio de Caracas, de 25 de Junio de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO VIGÉSIMO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

150° y °199

ASUNTO: AP31-V-2009-000537.-

PARTE ACTORA: A.M., Extrajera, mayor de edad, de este domiciliado y titular de la cédula de identidad No. E.866.494.-

APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: C.A.G., O.J.C.D.G. y GERVIS A. TORREALBA abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos 41.315, 20.424 y 25.910 respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil D.P. 02, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27/04/2006, bajo el No. 51, Tomo 608-A-VII, representada por sus Directores ciudadanos J.L.C. y C.C.N., Venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 8.712.207 y 6.928.724 respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: V.O.C., G.C.N. y M.B. BARCENAS., abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 8494, 8567, 44.051 respectivamente.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

SENTENCIA DEFINITIVA

Se da inicio al presente proceso mediante escrito libelar interpuesto por los representantes judiciales de la parte actora ya identificados, en el cual alegan que su representada celebró contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo de Chacao del Estado Miranda, de fecha 06/06/2006, anotado bajo el Nº 09, Tomo 61 de los libros respectivos de dicha notaría, con la Sociedad Mercantil D.P. 02, C.A., por un inmueble constituido por un local industrial distinguido con el Nº 2, situado en la planta baja del Edificio denominado “INDUSTRIAL OMEGA”, ubicado al final de la Calle Secundaria, Urbanización Lebrún, Municipio Sucre, por un lapso de cinco años fijos, y en el estado en que se encontraba estructurada según los permisos emitidos por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda, por lo que la arrendataria se obligó a mantener y conservar dicho inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, a no efectuar modificaciones mejoras o construcciones de ninguna especie o naturaleza, ni romper paredes sin el consentimiento previo y expreso de la arrendadora emitido por escrito, incumpliendo la arrendadora a este particular por cuanto procedió sin autorización requerida a romper paredes y efectuar modificaciones dentro al mismo, tales como la eliminación del baño de obreros (masculino) que constaba de tres pocetas, dos duchas, tres lavamanos y tres urinarios para convertirlo en depósito de cartonería y sitio de apoyo para tanques de agua y bombas hidroneumáticas, y al baño de damas se le añadieron paredes divisorias para fragmentarlo en dos espacios que luego fueron trasformados en los baños de damas y caballeros, conectando las pocetas donde yacían las duchas; además que en el espacio libre que rodeaba la salida de emergencia fueron construidos unos cubículos con la ayuda de una pared que obstaculiza la mencionada salida, igualmente la arrendataria instaló dos cavas industriales de refrigeración, ancladas en un sobre piso que a su vez se montó encima del piso de parquet del local dejándolo totalmente arruinado, situación que se agravó con la instalación de compresores y motores para las cavas de refrigeración. se colocó un cableado aéreo sobre el techo de drywall lo cual deterioró el mismo, alegaron asimismo que las cavas impiden el acceso de persona alguna para efectuarles mantenimiento, también alegó que no fue contratado un seguro en el cual debía ser beneficiaria la arrendadora como se estipuló en el contrato, y que la arrendataria no dio el uso establecido en el contrato para el local arrendado por cuanto debió instalar una panadería-pastelería como quedó convencionalmente pactado y autorizado, si no que instaló un centro fabril de productos de panadería y pastelería sin cumplir con los requisitos y controles de que las autoridades sanitarias establecen para este tipo de establecimiento y que sin disponer de permisos y autorizaciones oficiales ha instalado dos bombonas de gas líquido propano de 250 galones cada una para hacer operar sus hornos y cocinas industriales, lo cual conforma un enorme riesgo y peligrosidad que se constituye en un deterioro de las condiciones de seguridad del local arrendado por la manipulación de hornos, cocinas y bombonas de gas sin contar con la póliza de seguros para resguardar el inmueble propiedad de la parte demandante, y por todo ello es que procedieron a demandar a la Sociedad Mercantil D.P. 02, C.A., en la resolución del contrato de arrendamiento

Fundamentó la presente acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.167, 1.592, 1.593, 1.594 y 1.597 del Código Civil.-

Previo régimen de distribución le correspondió a este Juzgado conocer del presente proceso y mediante auto de fecha 16/03/2009, se admitió la demanda, ordenándose la citación de la parte demandada en la persona de sus representantes legales.-

En fecha 13/04/2009, el apoderado judicial de la parte demandada se dio por citado en nombre de su representada, dando contestación a la misma en fecha 16/04/2009, interponiendo la incompetencia del Tribunal en virtud de la cuantía, y rechazando la estimación de misma de conformidad con el artículo 38 del Código Procesal Civil, así como rechazó, negó y contradijo tales hechos por ser inciertos e infundados por cuanto su representada ha cumplido a las cláusulas del contrato y ha obtenido los permisos requeridos de las autoridades competentes para la instalación de un establecimiento fabril de alimentos y que el inmueble fue recibido con refracciones y remodelaciones efectuados con antelación por la propietaria antes de la suscripción del contrato de arrendamiento de fecha 06/06/2006, y que su poderdante ha conservado la cosa arrendada en buenas condiciones de mantenimiento y limpieza, y que en relación al acondicionamiento del local para la instalación de cavas de refrigeración, hornos y demás equipos de panadería la arrendataria estaba al corriente tal como consta del anexo del contrato de alquiler, que las cavas de enfriamiento fueron instaladas en la parte central del local en los espacios disponibles con un sobre piso apropiado vaciado sobre el piso rústico del local, solamente los compresores y elementos de la ventilación externos a las cavas, y por razones técnicas y de aprovechamiento de la ventilación cruzada del lugar, resultando parcialmente afectado un piso de madera, respecto del cual su representada esta obligada a devolver en buenas condiciones, que los equipos de enfriamiento externos a las cavas, tienen pleno acceso para labores de mantenimiento y es falso que se encuentren condenados ya que los mismos tienen que estar necesariamente conectados a las cavas mediante tuberías y cableado normal para estos casos, resultando el único espacio adecuado para ello, el paso por encima del cielo raso existente, el cual igualmente será restituido a su condición original al momento de la entrega final del contrato, que su representada cuenta con los permisos necesarios para funcionar como establecimiento de alimentos y a tales efectos acompañaron al escrito de contestación la siguiente documentación el certificado de cumplimiento de normas de Seguridad, Nº 2134, Exp. DP-SUC-CO4715-2007 de fecha 28/08/2008, con vigencia hasta el 28/08/2009, emanado del Cuerpo de Bomberos Metropolitanos; permiso de conformación sanitaria de operación de la empresa Nº 1753 de fecha 04/09/2008, emanado de la Dirección de Saneamiento Ambiental y Contraloría Sanitaria del Ministerio del Poder Popular para la Salud; permiso Sanitario Nº 52200-15-7-3655 (tipo IV) para establecimientos de alimentos; que las dos bombonas de suministro de gas, fueron instaladas con la aprobación de la propietaria, de la Junta y demás propietarios del Edificio Omega y con la tramitación respectiva por intermedio de la empresa Tropigas, cumpliendo con todas las normativas inherentes al respecto, a tales efectos consignaron copia de la comunicación de fecha 04/10/2006 dirigida por la propietaria del local a la Junta de Condominios del Edificio Omega y a su junta de condominio solicitando autorización para la colocación de una plataforma para la instalación de dichas bombonas, y para la instalación de la plataforma en el área anexa al estacionamiento de planta baja, original de la misiva donde la demandada notifica a la Junta de Condominio sobre la instalación de las bombonas de gas y comunicación de fecha 29/09/2006, dirigida por la Junta de Condominio del Edificio a la Empresa Planta Deli 02 C.A, en la cual la autorizan la colocación de la aludida estructura para la instalación de las bombonas de gas, carta de fecha 09/10/2006, por medio de la cual la Junta de Condominio autorizó a la arrendataria a la colocación de unos ductos para extraer el vapor generados por los hornos de panadería, comunicación de fecha 10/06/2006 emanada de la empresa Tropigas, dirigida a la arrendataria informándole que solicitaran la autorización del Cuerpo de Bomberos para la instalación de las Bombonas de Gas, y que la colocación de las bombonas cumplieron con las normativas de Covenin de seguridad e instalación de gas 928, normas eléctricas 200, equipos de extinción 1040 y sistemas de detección y alarma 823, tal como se encuentran plasmadas en el acta de inspección bomberil Nº 0005180 de fecha 27/07/2007, exp. CO-4715-07; que la arrendataria cumplió con sus obligaciones por cuanto tiene contratado desde el inicio de la relación de arrendaticia una póliza de seguros que ampara al local y terceros en casos de siniestros, dicha póliza fue contratada con la empresa Seguros Caracas, de Liberty Mutual desde enero de 2007, distinguida con el Nº 01-44-100879, actualizada hasta enero de 2010, que en virtud de la denuncia efectuada por la propietaria en fecha 17/12/2008 por ante la Oficina de Ingeniería Municipal del Distrito Sucre, donde alegó la supuesta realización de trabajos de reformas en el local arrendado por parte de la arrendataria, se llevó a cabo una inspección por un Fiscal adscrito a esa organismo, y luego de la respectiva citación y descargo por parte de la empresa denunciada, el aludido ente municipal emitió el informe Nº 0254 de fecha 11/01/2009, por medio del cual dejó constancia que para el momento de la inspección no se estaban realizando ninguna clase de trabajos de remodelación internas, asimismo del precitado informe se evidencia que los trabajos de remodelación efectuados sobre el local arrendando por su mandatario se llevaron a cabo conforme a los permisos Clase B Nº 12042 de fecha 12/09/1985, permiso Nº 9789 de fecha 11/09/1997 y refracción Nº 5-0085 de fecha 09/09/1997, obras estas las cuales fueron permisadas mucho antes de la suscripción del contrato de arrendamiento objeto de litigio y que las modificaciones existentes fueron tramitadas y ejecutadas antes de que su representada ingresara al mencionado inmueble.

Este Tribunal mediante sentencia interlocutoria de fecha 20/04/2009, a tenor de lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se declaró competente por la cuantía para seguir conociendo y sustanciado la presente demandada.-

En fecha 27/04/2009, el representante legal de la parte demandada interpuso recurso de la regulación de la competencia.-

En fecha 27/04/2009, la representación de la parte demandada consignó escrito de pruebas, y la parte actora lo hizo en fecha 28/04/2009.-

En fecha 30/04/2009, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por ambas partes.-

En fecha 12/05/2009, la representación judicial de la parte actora solicitó extensión del lapso probatorio a los fines de evacuar los diversos medios probatorios promovidos por las partes en juicio, el cual fue acordado mediante auto de fecha 18/05/2009, y de conformidad con el artículo 202 de la Ley Procesal Civil, por un lapso siete días de despacho.-

En fecha 19/05/2008, la parte demandada consignó copias certificadas de los planos del inmueble y desistió de la prueba de cotejo solicitada.-

En fecha 02/06/2009, el Tribunal practicó inspección judicial sobre el inmueble.-

En fecha 04/06/2009, la experta fotógrafa designada consignó un Compact Disc y más 61 fotografías producto de su experticia.-

En fecha 04/06/2009, el apoderado judicial de la demandada impugnó el acta de inspección judicial efectuada en fecha 02/06/2009.-

En fecha 04/06/2009, el apoderado judicial de la parte actora consignó copia certificada del acta del comité de propietarios del Edificio Industrial Omega, por medio de la cual revocaron la autorización otorgada a la arrendataria para la colocación e instalación de las Bombonas de Gas.-

PUNTO PREVIO

Antes de entrar al análisis de los hechos controvertidos existente en las actas judiciales que conforman esta causa, este Tribunal debe realizar el siguiente pronunciamiento solicitado, sobre el recurso de regulación de la competencia de fecha 27/04/2009, por la representación judicial de la parte demandada como medio de impugnación de la sentencia proferida por este Juzgado en fecha 20/04/2009 en virtud de la interposición de la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia del Tribunal por la cuantía, este Juzgado procedió a aperturar el cuaderno respectivo instándole mediante auto expreso a la parte solicitante a consignar los fotostatos necesarios a los fines de dar continuidad al aludido recurso impugnativo. No obstante, se desprende de una revisión realizada al cuaderno de regulación de competencia que habiendo fenecido con demasía el lapso probatorio; el cual fue prorrogado de conformidad con lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, por siete días de Despacho más, para evacuar y promover los diversos medios existentes en autos, la parte demandada no consignó los fotostafos requeridos, siendo ésta una actividad inherente a la parte interesada para la tramitación oportuna del referido recurso, es decir, a instancia de parte.

En efecto, el procedimiento breve establecido en el artículo 881 ejusdem, reviste ciertas generalidades a nivel de estructuración en comparación con el ordinario, lo cual hace que la tramitación de los lapsos sean más breves, trayendo como consecuencia la reducción de los trámites procesales y oportunidades para hacer valer los medios de acción y excepción previstos en la ley, entendiéndose entonces que las partes deben formalizar oportunamente los recursos y actos que peticionen ante el Órgano Jurisdiccional tendientes a demostrar o probar los hechos y derechos alegados, lo que se traduce en desplegar una actividad eficaz en defensa de sus afirmaciones, para llevar al Juez a la convicción de la verdad de sus alegatos. Por otra parte, si es cierto que esta Juzgadora tiene como norte el garantizarle a las partes una justicia ajustada a derecho, al debido proceso y por sobre todo, cumplidora de los requisitos establecidos en la leyes adjetivas, no es menos cierto que debe ser igualmente expedita y sin dilaciones indebidas, tal como lo consagra el artículo 26 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela, y que no se convierta en una traba que impida que se profiera una decisión o pronunciamiento de fondo ajustado a derecho en su etapa procesal idónea en consonancia con el precepto constitucional contenido en el artículo 257 ejusdem. Siendo así y habiéndose pronunciado este Tribunal con respecto a la incompetencia por la cuantía alegada por la parte demandada mediante sentencia de fecha 20/04/2009, declarándose competente para conocer la presente causa y no habiendo dado continuidad la parte interesada, vale decir, la demandada al tan mencionado recurso de regulación de la competencia este sentenciadora pasa a decidir el fondo de la presente causa, de la siguiente forma:

DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTIA

Esta Jurisdicente observa que la parte demandante estimó la cuantía de la presente acción en la cantidad de Cuatro Mil Quinientos Bolívares (Bs. 4.500,oo), a los fines de fijar la competencia funcional del Juzgado en orden jerárquico que debiera conocer de esta acción, tal como se infiere de la lectura del capitulo V del escrito libelar, correspondiéndole el conocimiento de la causa al presente Juzgado. Ahora bien, la valoración monetaria efectuada por la parte demandante no persigue la cancelación o condenatoria por parte de este Órgano Jurisdiccional de ningún canon de arrendamiento insoluto o a futuro, sino la resolución de la contratación arrendaticia suscrita en fecha 06/06/2006, fundada en los supuestos de incumplimiento a la estipulación convencionalmente pactada, por lo tanto estimó el valor de la cuantía en base a los paramentos que establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil: “…Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero es apreciable en dinero, el demandante la estimará…”, lo cual es valido en derecho tomando en consideración la naturaleza de la acción y el pedimento jurisdiccional en ella contenido. En efecto, del análisis elaborado al escrito que contiene los fundamentos en los cuales la parte demandada basa su rechazo al valor dado por su antagonista jurídico a la presente acción resolutoria, se evidencia que son los mismos argumentos utilizados para fundamentar la interposición de la cuestión previa del ordinal 1° del artículo 346 del Código Procesal Civil, atiente a la incompetencia del Tribunal por la cuantía, situación jurídica ésta que ya fue resuelta oportunamente por esta Juzgadora mediante sentencia interlocutoria, lo cual indudablemente conlleva ha considerar que los efectos procesales de la mencionada excepción no causan los mismos efectos legales que la impugnación a la cuantía, por lo que considera esta Juzgadora que la parte demandada lo que pretende es la revisión de la fundamentación de la interposición de la cuestión antes alegada, por la vía de impugnación conforme lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, lo que a todas luces resulta a juicio de quien decide totalmente improcedente, ya que como se repite, la fundamentación es idéntica a la revisada por la decisión de fecha 20/04/2009, no encontrándose facultada esta Juzgadora para revisar su propia decisión, razón por la cual la impugnación alegada carece de fundamentos propios y suficientes para que prospere y ASÍ DEBE DECLARARSE.-

DE LAS PRUEBAS

DE LA PARTE DEMANDANTE

1).- El original del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Capital del Estado Miranda, en fecha 06/06/2006, anotado bajo el Nº 09, Tomo 61, copia simple del addendum del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en forma privada en fecha 17/07/2006, los mismos fueron reconocidos de forma expresa por la parte demandada en el acto de litis contestación, por lo tanto se otorga el valor probatorio que les confieren los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil.- ASÍ SE DECIDE.-

2).- Original de la misiva emitida por la actora de fecha 09/10/2008, dirigida a la Sociedad Mercantil D.P. 02 C.A., la cual fue impugnada y desconocida por la defensa de la parte demandada según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora observa que la parte demandada no determinó sobre que versaba su ataque si era sobre la firma de su emisor, o sobre el contenido de la aludida carta, tal como lo establece el artículo 445 de la Ley Adjetiva Civil, razón por la cual este documento privado debe ser valorado positivamente de conformidad con lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil.- ASÍ SE DECIDE.-

3).- Copia simple de la misiva suscrita por la arrendadora de fecha 13/07/2006, dirigida a la arrendataria, al respecto este Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.371 del Código Civil.- ASÍ SE DECIDE.-

4).- Original del justificativo para p.m. evacuado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 06/02/2009, el cual fue impugnado por la representación judicial de la parte demandada en el acto de contestación. Al respecto, este Tribunal considera necesario señalar que la prueba objeto de impugnación es de las denominadas preconstituidas, es decir, que se practicó y formó antes de la existencia de este proceso; la preconstitución de este tipo de declaración obedece a una clara intención de asegurar la certeza de ciertos hechos, con el fin de hacerlos valer en un pleito o seguro proceso ulterior, caso en el cual la parte contra quien se hace valer en juicio, no esta presente al momento de su formación, por tal motivo el Legislador Procesal Civil proveyó tal situación con los mecanismos idóneos de ataque y contradicción de la prueba, para mantener a las partes en igualdad de condiciones en juicio. No obstante, el argumento utilizado por la parte demandada para enervar el valor probatorio del justificativo no es el idóneo, tomando en consideración que la declaración técnica contenida en el mismo fue evacuada de conformidad con lo establecido el artículo 74 de la Ley de Registro Público y del Notariado, el cual reza: “…Los Notarios son competentes en el ámbito de su jurisdicción para dar fe pública de todos los actos, hechos y declaraciones que autoricen con tal carácter, particularmente de los siguientes: 3). Justificaciones para p.m.…”. En virtud de ello este Tribunal considera que tal impugnación no debe prosperar y por ende al mencionado documento se le otorga el valor probatorio que le confieren los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, por tratarse de un documento que aún cuando es autenticó en cuanto a las declaraciones en el contenidas y la fecha de su elaboración no tiene las solemnidades del instrumentó público. ASÍ SE DECIDE.-

5).- Copia simple del documento constitutivo de la Sociedad Mercantil D.P. 02 C.A., registrado ante la Oficina de Registro Mercantil VII de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 27/04/2006, Copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto de arrendamiento, emanada de la Oficina del Registro Subalterno del Primer Circuito Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, los cuales se les confiere pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 429 del Código Procesal Civil y 1.357 del Código Civil.- ASÍ SE DECIDE.-

6).- Original del informe Nº 0245, emanado de la Dirección de Ingeniería y Planeamiento U.L. de la Alcaldía Sucre del Estado Miranda, dirigido a la actora, en fecha 11/01/2009, este documento administrativo no fue objeto de controversia alguna por ninguna de las partes, por lo tanto se le atribuye el valor probatorio del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- ASÍ SE DECIDE.-

7).- Copia simple de los planos del inmueble y copia certificada emanada de la Dirección de Ingeniería y Planeamiento U.L. de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda, según oficio Nº 0947, de fecha 04/05/2009, correspondientes al permiso de refracción Nº 5-0085 de fecha 09/09/1997, dichas copias fueron impugnadas por la parte demandada y a los fines de hacerlas valer en juicio la parte actora trajo a los autos copia certificada de dichos documentos, en consonancia con el último aparte del artículo 429 del Código Adjetivo Civil: “…Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere…” , es por ello que se le confiere pleno valor probatorio conforme a los postulados del mencionado artículo. ASÍ SE DECIDE.-

8).- Promovió el valor probatorio de la confesión judicial espontánea en la cual incurrió supuestamente su contraparte en el escrito de contestación al fondo, pues bien, siendo este un medio de prueba que nace en cualquier estado y grado de la causa y habiendo la parte demandante solicitado el análisis de las declaraciones del confesante, este Tribunal esta en la obligación de analizar este medio probatorio incorporado en autos según la norma establecida en el artículo 509 ejusdem. Alegó el demandante que su antagonista jurídico confesó espontáneamente al momento de trabar la litis los siguientes hechos: “…Que en el local arrendado tiene instalado un establecimiento fabril de alimentos (folio 80) y que en el mismo local funciona una planta industrial…” (…) “…Resulto parcialmente afectado un piso de madera, respecto al cual nuestra representada de acuerdo a lo estipulado en su contrato esta obligada a devolver en buenas condiciones…” folio 81) y por último señalo: “…El paso encima del cielo raso existente, el cual igualmente será restituido a su condición original al momento de la entrega final del contrato…” (folios 82), Una vez analizados los fragmentos objeto de estudio, esta Juzgadora llega a la convicción que el apoderado judicial de la parte demandada si incurrió en la confesión espontánea de los hechos antes señalados, actuación que realizó dentro de las facultades que le confiere el poder otorgado por su representada, esta prueba se valorara en base al principio de tasación probatoria de la sana critica y luego son adminiculadas en conjunto con los demás elementos probatorios aportadas en el proceso por las partes, como medio para la búsqueda de la verdad procesal, por consiguiente se le apreciara conforme a la norma legal contenida en el artículo 1.401 del Código Civil.- ASÍ SE DECIDE.-

9).- Promovió bajo el principio de la comunidad de prueba el original de la misiva de fecha 25/10/2006, emanada de la arrendataria, la cual es valorada positivamente de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- ASÍ SE DECIDE.-

10).- Promovió el contenido de la copia simple del documento de condominio del edificio, el cual se tasara conforme a los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil.- ASÍ SE DECIDE.-

11).- Promovió el original de la denuncia Nº 387, realizada por su poderdante ante la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía Sucre del Estado Miranda en fecha 20/04/2009, y por no haber sido objeto de desconocimiento, impugnación o prueba en contra se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-

12).- Promovieron una inspección judicial en la etapa probatoria del juicio la cual tuvo como objeto verificar el estado de conservación y mantenimiento del inmueble, así como las supuestas modificaciones efectuadas a la estructura del local industrial arrendado, la cual fue impugnada en su contenido por la demandada al momento de su practica y posteriormente mediante escrito de fecha 04/06/2006, arguyendo para ello que dicho practico fue aportado por la parte actora, ahora bien, contempla el artículo 473 del Código Procesal Civil: “…Para llevar a cabo la inspección judicial, el Juez concurrirá con el Secretario o quien haga sus veces y uno o más prácticos de su elección cuando sea necesario…” (Negrita del Tribunal). En atención al contenido y alcance de la norma preindicada; el Juez a su elección, es decir, de forma potestativa puede hacerse asistir para la práctica de la inspección por un o más prácticos, no proveyendo el artículo in comento más requisitos o formalidades, que los que impone la juramentación de ley que le imparte al práctico al momento de la ejecución del acta. Tal como el mismo impugnante lo expone en su escrito: “…Igualmente el Juez en la practica de este tipo de prueba puede asistirse con practico fotógrafo o un profesional, que asesore a la Juez en la apreciación de los hechos…” Seguidamente aduce: “…Pero lo que no se puede permitir es la incorporación al acta respectiva de apreciaciones subjetivas del técnico o practico asesor, acerca de hechos o circunstancias del pasado que no están presentes en el momento de la inspección a la vista de la Juez…” (Negrita y cursiva del A-quo). En tal sentido el Jurista H.D.E., en su Obra Teoría General de la Prueba Judicial, señaló:

…Objeto de esta diligencia, como de toda prueba, es la verificación de hechos materiales de toda clase, que el juez puede examinar y reconocer (cfr., t. I, núm. 37). A diferencia del objeto de otras pruebas, los estados o hechos síquicos o internos del hombre escapan al objeto de la inspección por no ser susceptibles de percepción (pueden serlo los síntomas físicos y la conducta o el comportamiento del sujeto afectado de una anomalía síquica, pero no ésta) e igualmente quedan por fuera de su campo de acción los hechos pasados transitorios (pero pueden examinarse las huellas o los rastro que dejaron) y los futuros (pero pueden inspeccionase los hechos presentes que pueden servir de causa a aquellos)…

En efecto, y en total concordancia con el criterio expuesto por este ilustré tratadista jurídico, este sentenciadora considera que si bien es cierto que los sucesos pretéritos o posteriores que no están en presencia de los sentidos perceptores del Juez al momento de la practica de la prueba, no entran dentro del campo de acción del reconocimiento judicial, no es menos cierto que los indicios, rastros, indicativos, señales y observaciones que ayuden a establecer su existencia o inexistencia, al igual que el análisis de acontecimientos actuales que demuestren el porque de estos cambios futuros o pasados, si son posibles demostrarlos con esta prueba. Asímismo, es imprescindible señalar que los particulares tercero, cuarto, quinto, sexto, séptimo y octavo contenidos en el escrito de inspección, tenían por finalidad establecer o determinar los cambios internos estructurales efectuados al inmueble objeto de arrendamiento, siendo necesario la ayuda del experto para examinar elementos estructurales perceptibles a simple vista y contrastarlos con los planos para evidenciar esos rastros, señales e indicativos de esos sucesos pasados que sirvan de base para determinar si efectivamente la estructura interna del inmueble es o fue objeto de modificación; de otra manera seria imposible para esta operadora de justicia llevar a cabo su examen en base a lo solicitado por la parte promovente, lo cual traería como consecuencia que la decisión a dictarse no estuviese ajustado a la realidad, considerando que más próxima sea la relación entre el hecho por verificar y la mente del juez que debe resolver sobre su existencia o inexistencia y sus características o modificaciones, es menos posible el error y más fácil adquirir la certeza sobre el hecho controvertido objeto de prueba, en consonancia con el principio del “carácter social del convencimiento o de la certeza judicial” denominado así por el Jurista extranjero Framarino Dei Malatesta. . Ahora bien, el medio de contradicción de la prueba de inspección o reconocimiento judicial, lo ejercen las partes, efectuando las observaciones que estimen pertinente a los particulares evacuados y formulados por el promovente, observaciones que se insertaran en el acta (Art. 474 C.P.C), de tal manera que la parte demandada y su apoderado judicial, los cuales estaban presentes al momento de la practica del acto de inspección judicial tuvieron la oportunidad de ley para desvirtuar y mantener el control de la prueba, derecho el cual no ejercieron y por último esta Juzgadora señala que la mencionada prueba reúne todos los requisitos concurrentes de validez: a).- No existe prohibición legal de practicar dicha diligencia, tanto la Ley Adjetiva Civil como la Ley Sustantiva prevén su promoción y evacuación; b).- Fue acordada mediante auto expreso, el cual gozo de publicidad y contradicción, más aún tomando en consideración que su admisión formó parte del auto de fecha 30/04/2009, donde se admitieron las pruebas de la parte demandada.- c).- Fue acordada por un Juez competente, es decir, el Juez de la causa dentro del decurso de la etapa probatorio, y se evacuó oportunamente y d).- No existen otros motivos de nulidad procesal que afecten la validez de la presente prueba, en virtud de los argumentos anteriormente citados. En aplicación de las consideraciones expuestas al caso concreto esta operadora de justicia considera que la impugnación objeto de análisis, no debe prosperar por insuficiente en derecho. Siendo así la presente prueba será adminiculada con los demás elementos probatorios aportados por las partes para llevar al Juez a la convicción de los hechos alegados en la causa.- ASÍ SE DECIDE.-

13).- Promovió el acto reconocimiento del ciudadano J.A.R.V., titular de la cédula de identidad Nº 5.541.341, de 49 años de edad, de Profesión Arquitecto. Ahora bien, este Tribunal procederá a valorar el contenido de las manifestaciones expuestas por el testigo en base a la sana crítica del Juez y la concatenación de este medio probatorio con el resto de las pruebas aportadas al proceso.- ASÍ SE DECIDE.-

DE LA DEMANDADA

1).- El original del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Capital del Estado Miranda, en fecha 06/06/2006, bajo el Nº 09, Tomo 61. El cual fue anteriormente valorado conforme a los postulados contenidos en los artículos 429, 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil.- ASÍ SE DECIDE.-

2).- El original de la misiva emanada de la ciudadana A.M. de fecha 13/07/2006, dirigida a la Sociedad Mercantil D.P. 02 c.a., marcada con la letra “D”, (folio 98). La cual goza del valor de plena prueba que les confieren los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.371 del Código Civil.- ASÍ SE DECIDE.-

3).- La copia certificada del expediente de consignaciones distinguido con el Nº 20082096, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. El eje central del confli0cto planteado por las partes es el incumplimiento de ciertas cláusulas contractuales pactadas en la convención locativa suscrita en fecha 06/06/2006, y no la falta de pago de pensiones arrendaticia o el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga legal, de manera que, las copias bajo estudio al ser incorporadas por la parte demandada a los fines de demostrar que la arrendadora se negó a recibir las mensualidades de alquiler y por ende se vieron obligados a consignarlas ante el precitado Juzgado de Municipio, contravienen el principio probatorio de pertinencia e idoneidad de la prueba, por cuanto su valoración no aportan ningún elemento de convicción que ayude al Juez a determinar los hechos alegados en su defensa, por lo cual no serán apreciadas por este Tribunal.- ASÍ SE DECIDE.-

4).- Copia simple fotostática del Certificado de Cumplimiento de Normas de Seguridad, emanada del Cuerpos de Bomberos del Área Metropolitana de Caracas, bajo el Nº 2134, Exp. Nº DP-SUC-CO-4715-2007, se le atribuye valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- ASÍ SE DECIDE.-

5).- El original de la conformación sanitaria de operación emanada del Ministerio del Poder Popular para la S.d.S.T.d.I.S., Región XX del Estado Miranda de fecha 04/09/2008, Bajo el Nº 2432, 1753, así como al adverso del mencionado folio se observan las planillas o tarjas de depósito bancario distinguidas con los Nºs. 467755 y 000000552692270 provenientes de las instituciones bancarias Banesco y Banco Mercantil C.A., original del permiso Sanitario para Establecimientos de Alimentos, No. 52200-15-7-3655, Tipo IV, emanado del Ministerio de Salud y Desarrollo Social Dirección de Contraloría Sanitaria Coordinación Regional Higiene de los Alimentos, otorgado a la Sociedad Mercantil demandada, en fecha 11/08/2008, así como la planillas de deposito bancario adherida al adverso de documento en cuestión distinguido con el No. 490703 de Banesco, documentos administrativos que tienen fuerza probatoria que emanan de los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.383 del Código Civil.- ASÍ SE DECIDE.-

6).- Copia simple de la comunicación de fecha 04/10/2006, dirigida por la arrendadora a la Junta de Condominio del Edificio Industrial Omega, se tasara de conformidad con la norma legal establecida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- ASÍ SE DECIDE.-

7).- Original de la misiva de fecha 25/09/2006, emanada de la arrendataria a la Junta de Condominio del Edifico Industrial Omega, original de la comunicación de fecha 09/08/2006, emanada de la Sociedad Mercantil demandada a la Junta de Condominio del Edifico Industrial Omega, se les confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

8).- El original de la comunicación de fecha 29/09/2006, emanada de la Junta de Condominio del Edificio Omega, se observa que el documento bajo análisis es emanado de un tercero el cual no tiene relación jurídica material controvertida con la parte actora, y por cuanto no fue ratificado su contenido y de esta manera garantizar el contradictorio y el control de la prueba a su opositor jurídico, se desecha del presente capitulo probatorio tal como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-

9).- Original de la comunicación de fecha 09/08/2006, emanada de la parte demandada a la Junta de Condominio del Edifico Industrial Omega, más la copia simple de los esquemas de diseño y ubicación de la ductería para la extracción de vapor, se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

10).- Copia fotostática de la comunicación emanada de la Empresa Tropigas S.A.CA., de fecha 10/07/2006, más anexos también en copia simple. En cuanto ha este documento privado se observaran y aplicaran los criterios establecidos en el precitado artículo 431 ejusdem, por lo tanto no formará parte del dictamen de esta Juzgadora.- ASÍ SE DECIDE.-

11).- Copia fotostática del Presupuesto Nº GT000120, de fecha 08/08/2006, emanado de le Sociedad Mercantil Grupo Totalaire C.A., más anexos y cálculos estructurales, nuevamente estamos en presencia de documentación privada emanada de tercero la cual no será valorara, por carecer de la respectiva de ratificación testimonial.- ASÍ SE DECIDE.-

12).- Copia del Acta Nº 0005180, de fecha 27/07/2007, Exp. C0-4715-07, emanada del Cuerpo de Bomberos del Área Metropolitana, Área de Prevención e Investigación de Incendios Otros Siniestros Dirección de Prevención, la cual se le atribuye valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código Procesal Civil.-

13).- Copia simple del Cuadro de Póliza de Seguros de todo riesgo industrial, suscrita por la empresa D.C. 01, C.A., con la Empresa Aseguradora Mercantil de Seguros C.A., en fecha 28/12/2006, Póliza Nº 01-06-103328 y sus respectivas renovaciones de fechas 23/01/2007, Póliza Nº 01-44-100879; 20/12/2007, Póliza Nº 01-06-103328; 12/12/2007, Nº 01-44-100879; 19/12/2008, Nº 01-06-103328 y 07/01/2009, Nº 01-44-100879, por cuanto los preindicados documentos no fueron objetados por la parte demandante se les apreciara de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- ASÍ SE DECIDE.-

14).- Copia del acta de inspección de obra de fecha 26/01/2009, emanado de la Dirección de Ingeniería Municipal, acta de asistencia a citación, comprobante de recepción de taquilla Nº 0110, de fecha 06/02/2008 y escrito de descargo se les confiere valor probatorio conforme al artículo 429 del Código Procesal Civil.- ASÍ SE DECIDE.-

15).- Copia simple del informe distinguido con el Nº. 0245, emanado de la Dirección de Ingeniería y Planeamiento U.L.d.C. certificada de la solicitud de conformidad de uso Nº 001, de fecha 09/01/2007, de la Sociedad Mercantil D.P. 02 C.A. Nº 1463, se les atribuye el valor probatorio del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- ASÍ SE DECIDE.-

Concluida la tasación de todos los elementos probatorios promovidos por ambas partes, en atención a la norma legal del artículo 509 ejusdem, es necesario señalar que tanto la prueba de exhibición documental, así como la prueba de informe promovida por la parte demandada, acordada por este Tribunal mediante auto expreso de fecha 30/04/2009, según oficios distinguidos con los Nºs. 09-225 y 09-226 no fueron evacuadas por sus promoventes.-

MOTIVA

La suscripción del contrato locativo cursante a las actas judiciales, no fue objeto de controversia por ninguna de las partes, por lo tanto queda claramente sentado que las partes convencionalmente pactaron por un lapso quántico de cinco años fijos, a partir del día 06/06/2006 hasta el 06/06/2011, el arrendamiento del tan mencionado local industrial. No obstante, la arrendadora y propietaria procedió a solicitarle a este Órgano Jurisdiccional declare con lugar la presente acción resolutoria incoada contra su arrendataria Sociedad Mercantil D.P. 02, C.A., basada en el incumplimiento de varias estipulaciones contractuales, las cuales serán analizas de la siguiente manera:

a).- En cuanto al mantenimiento, conservación, modificación, mejoras o construcción de ninguna especie en el inmueble arrendada. CLÁUSULA CUARTA: “…Obligaciones del Arrendatario. Es entendido que estarán a cargo de “El Arrendatario” las siguientes obligaciones: 4.1 Mantener y conservar “El Inmueble” en las mismas buenas condiciones en las cuales lo ha recibido en éste acto. (…) 4.4 El Arrendatario no podrá efectuar, en el inmueble arrendado, modificaciones, mejoras o construcciones de ninguna especie o naturaleza, sin el consentimiento previo dado por escrito por parte de “El Arrendador” (…) El Arrendatario se obliga a hacer uso de “EL Inmueble” como buen padre de familia…”

Ahora bien, partiendo de la premisa de los hechos observados por esta Juzgadora al momento de practicarse la inspección judicial de fecha 0/06/2009, en el inmueble arrendado, constatándose que el piso de madera (parquet), ubicado en el cuarto denominado “de maquinas” se observaron signos evidentes de humedad bajo los compresores de refrigeración, ciertos segmentos o listones del piso de parquet estaban despegados del piso de concreto, existía acumulación de agua que se depositaba debajo de los tapetes de goma que soportaban las bases metálicas de los aparatos de refrigeración y la presencia en el área de polvo, grasa y suciedad tal como se evidencia de las fotografías insertas a los folios 106, 109, 110, 111 y 112 de la experticia fotográfica elaborada al momento de la práctica del acto de reconocimiento judicial, aunado a ello se observó la rotura de varios segmentos del cielo raso y espacios en forma de cuadrados en su superficie (cielo raso) de donde provienen una serie de cables eléctricos para el suministros de energía a los aparatos de refrigeración (ver fotografías anexas a los folios 32, 107 y 108), hechos que concuerdan con la confesión espontánea realizada por el representante judicial de la parte demandada al momento de trabar la litis: “…Resulto parcialmente afectado un piso de madera, respecto al cual nuestra representada de acuerdo a lo estipulado en su contrato esta obligada a devolver en buenas condiciones…” (…) El paso encima del cielo raso existente, el cual igualmente será restituido a su condición original al momento de la entrega final del contrato…” la cual fue valorada positivamente conforme a los postulados contenidos en el artículo 1.401 del Código Sustantivo Civil.-

Con respecto a las modificaciones, mejoras o construcción este Tribunal necesariamente debe tomar como punto de partida para efectuar su examen la refracción Nº 5-0058 de fecha 09/09/1997, modificación estructural la cual según lo alegado por los representantes legales de la parte demandante fueron las últimas reformas que se realizaron en el inmueble antes de la suscripción del contrato de arrendamiento de fecha 06/06/2006, afirmación ésta que es análoga con la declaración contenida en los siguientes documentos apreciados oportunamente en la etapa probatoria: 1).- Justificativo de P.M. evacuado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 06/02/2009, según la declaración que emitió el ciudadano J.A.R., de Profesión Arquitecto en el particular tercero del mencionado documento: “…TERCERO: Diga el testigo si supervisó trabajos de remodelación en el referido local industrial y si los mismos contaron con los permisos de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda. CONTESTO: Si, los planos para realizar la remodelación fueron realizados por mi, la obra no la ejecuté yo, pero si la supervisé para que quedara conforme a los planos, y con los mismos se solicito el respectivo permiso ante la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda en el año 1997…” 2).- Documento de propiedad del inmueble de marras, emanada de la Oficina del Registro Subalterno del Primer Circuito Publico del Municipio Sucre del Estado Miranda: “…En tal sentido y de conformidad con el citado Documento de Condominio, la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda, aprobó la modificación del citado local comercial, para que sea dividido en dos (02) locales según oficio número 5-0085 de fecha 09 de Septiembre de 1.997 (…) LOCAL COMERCIAL distinguido con las letras y números P.B.-1 ubicado en la Planta Baja del citado edificio…”. 3).- La denuncia Nº 387, realizada por la parte demandante ante la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía Sucre del Estado Miranda en fecha 20/04/2009: “…Soy propietaria del local PB-2 del Edificio Industrial “Omega” Urb. Industrial Lebrun, Municipio Sucre del Estado Miranda. El mencionado Edificio fue construido según Permisos de Construcción N. 9.789 del 11-Nov-1.9789 y N. 10.961 del 18-Jun-1.986 y 5-0085 del 9-Sept-1.997...”. 4).- Informe distinguido con el Nº 0245, emanado de la Dirección de Ingeniería y Planeamiento U.L. de la Alcaldía Sucre del Estado Miranda, dirigido a la arrendadora, en fecha 11/01/2009: “…Con respecto al Permiso de Construcción que reposa en el archivo de Ingeniería Municipal, dichos permisos son: Clase “A” No. 25865 de fecha 18/01/1972; Clase “B” No. 12042 de fecha 12/09/1985; 9789 de fecha 11/09/1997 y Refracción No. 5-00085 de fecha 09/09/1997…”. 5).- Oficio emanado de la Dirección de Ingeniería y Planeamiento U.L. de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 04/05/2009 No. 0947: “…En atención a los particulares, se le informa que revisada como ha sido su solicitud en nuestros Archivos, se evidencian los planos identificados como PLANTA BAJA FRENTE (A-6) y PLANTA BAJA POSTERIOR (A-7) que forman parte integrante del permiso de Refracción No. 5-0085 de fecha 09/09/1997 aprobados por esta Dirección…” y 6).- Los planos del inmueble. Una vez sentado este precedente y considerando como ha quedado claro que las últimas alteraciones estructúrales permisadas por la propietaria fueron las realizadas conforme a la refracción Nº 5-0085, se desprende del contenido del particular tercero de la prueba de reconocimiento judicial que según el plano marcado A-6 y A-7, que si existen modificaciones estructurales internas apreciables a simple vista por esta Juzgadora en concatenación o contraste con el contenido de los mencionados planos (A-6 y A-7), los cuales fueron valorados positivamente de conformidad con el artículo 429 del Código Procesal Civil, luego de haber sido impugnados por la accionada y hechas valer por su presentante con sendas copias certificadas emanadas del funcionario competente con arreglo a la ley, tales modificaciones quedaron plasmadas en el particular tercero de la inspección judicial, alternaciones dentro de las cuales citaremos: “…Partiendo de la columna identifica F2, se observa que se redujo la pared en una longitud de 1.20 metros aproximadamente, se evidencia la falta de dos (02) puertas que daban acceso a un área identificada en el plano como exhibición y administración; en el área distinguida en el plano como recepción se observa un acceso a la zona de exhibición que se encuentra bloqueado con un muero de drywall. Entre las columnas distinguidas como F2 y F3, se observa la construcción de un marco para puerta de 2,20 de altura x 1,80 de ancho, con su respectivo marco metálico y puerta batiente de madera; en el área de nominada de producción se observa entre las columnas F2, G2 y F3, G3 la construcción de un sobre piso de 15 centímetros de espesor, prolongándose entre el eje 3 y eje 4 en tres (03) metros aproximadamente; entre la columna E3, F3 y E4 y F4 existe una losa de 10 centímetros de espesor y sobre ella una cava de refrigeración, en el área del depósito entre las columnas D4 y E4 existe una cerca de separación tipo alfajal. En cuanto al plano identificado A-7, la zona identificada como baño de caballeros en el plano se indican la existencia de tres (03) urinarios, tres (03) pocetas y dos (02) duchas, en constaste con lo observado por el Tribunal no existen ninguno de los elementos antes identificados, en dicho espacio existen dos (02) tanques de agua con un sistema hidroneumático...” De tal manera que queda plenamente probado que si existen y fueron efectuadas modificaciones, alteraciones y construcciones a la estructura interna del inmueble objeto de litis de data más reciente, es decir, más allá de las ejecutas y permisas según la refracción Nº 5-0085 de fecha 09/09/1997, aprobadas en aquella oportunidad por la Dirección de Ingeniería y Planeamiento U.L. de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda. No obstante, la parte demandante le atribuyó la autoría y ejecución de tales modificaciones a la parte demandada quien durante el decurso de la etapa probatoria, ampliada por esta Juzgadora mediante providencia para totalizar 17 días de despacho a los fines de probar sus afirmaciones de hechos, sólo se limitó a argumentar a su favor que recibieron el local alquilado con refracciones y remodelaciones efectuadas por la propietaria y anteriores inquilinos u ocupantes con mucha anterioridad a la fecha de celebración del contrato y por ende no le podían imputar a su representada la ejecución de tales obras de remodelación, pero no promovió ningún tipo de prueba técnica o pericial tendiente a probar su afirmación de hecho alegada como excepción a la obligación contractual que le reclama su antagonista jurídico, esta aptitud asumida por la parte demandada contraviene el contenido de las normas máximas en cuanto al derecho probatorio se refiere, contenidas en los artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, de manera que esta Juzgadora forzosamente y en atención a los hechos narrados y probados debe atribuir la ejecución y autoría de las modificaciones estructúrales aquí demandadas a la arrendataria Sociedad Mercantil PLANTA DELI 02 C.A, así como la falta de mantenimiento y conservación de la cosa arrendada, hechos con los cuales se infringió el contenido de la Cláusula Cuarta del convenio suscrito entre partes en fecha 06/0672006.- ASÍ SE DECIDE.-

b).- En referencia a la instalación de las cavas de refrigeración y la colocación de las bombonas de gas, sin contar con la permisología idónea por parte de los Órganos Competentes en la Materia.- CLAUSULA PRIMERA: “… Objeto del Contrato. La Arrendadora da en éste acto en arrendamiento a “El Arrendatario”, quien en éste concepto lo toma y recibe en buenas condiciones, un inmueble de su propiedad, consistente en un Local Industrial ubicado en la Planta Baja, del Edificio Industrial OMEGA, situado en Final Calle Secundaria, Urbanización Lebrún, Petare de esta Ciudad de Caracas, el cual tiene una superficie de setecientos metros cuadrados (700 m2) en lo sucesivo y a los efectos de este contrato se denomina “El Inmueble”. El uso asignado por las autorizado por autoridades para éste Inmueble es de Industria Seca…”

Se desprende del contenido del addendum suscrito por las partes en forma privada en fecha 17/07/2006, el cual paso a modificar la estipulación arriba trascrita que las partes de mutuo acordaron ampliar el concepto del uso que se le daría al inmueble en los siguientes términos:

…El Arrendatario podrá destinar el Local Arrendado para establecer en él una Pastelería, Panadería dedicada a la producción de panes, sándwiches, cachitos, tortas, comida pre-ensamblada y alimentos en general. Queda por lo tanto autorizada para instalar en el mencionado local las neveras, cavas, hornos, maquinas, accesorios, implementos de trabajo y equipos en general que le permitan desarrollar las actividades antes referidas, previo el cumplimiento de los requisitos y controles que las Autoridades sanitarias, Regionales o nacionales establezcan para dicho tipo de establecimiento…

Del contenido parcialmente trascrito de la cláusula y de las diversas misivas intercambiadas entre las partes, se evidencia que la arrendadora, autorizó de forma expresa a su arrendataria, a instalar en el inmueble las cavas de refrigeración, así como dentro del renglón accesorios se sobreentiende en base a la lógica que al instalar hornos y maquinarias relacionadas con el ramo de la pastelería y/o panadería debe contarse con el servicio de gás, para el horneado y cocción de los diversos productos explotados en dicho sector, así como en la producción de sándwiches, cachitos, tortas, comida pre-ensamblada y alimentos en general. Por otra parte, con respecto a la construcción de la plataforma (mezzanina) en las áreas comunes de la parte posterior del Edificio Industrial Omega, con la finalidad de instalar dos Bombonas de Gas, para el suministro de dicho servicio se desprende que la arrendadora les confirió su aprobación para efectuar los trabajos de construcción la plataforma, tal como se desprende del contenido de la carta cursante al folio 137 de la 2da pieza, la cual no fue objetada por los apoderado judiciales de la parte demandante, con respecto a la supuesta falta de permisología para su instalación se infiere del contenido del acta de inspección Nº 0005180, Exp. C0-4715-07, emanada del Cuerpo de Bomberos del Área de Prevención e Investigación de Incendios y Otros Siniestros División de Prevención de fecha 22/07/2007, cumplió con las normativas de seguridad allí enunciadas, siendo éste organismo el ente idóneo para tal fin.- ASÍ SE DECIDE.-

c).- En cuanto a la suscrición de la Póliza de Seguros contra Siniestro que ampare el inmueble arrendado. CLAUSULA SÉPTIMA: Cobertura de Seguros.- El Arrendatario se obliga a mantener vigente, señalándose como única beneficiaria a “El Arrendador” de la Cobertura de Seguros, emanada de la Empresa Seguros __________, póliza n. __________, a fin de cubrir cualquier eventualidad que afecte el inmueble por los eventuales siniestros de Incendio, Derrumbe por exceso de carga, Exposición y daños maliciosos, saqueos y motín. El pago de la prima correspondiente será de cargo y cuenta exclusiva de “El Arrendatario”.

Cursa a los autos en copia fotostática póliza de seguros de fecha 28/12/2006, distinguida con el Nº 01-06-103328, contratada por la Sociedad Mercantil Empresa D.C. 01, C.A., así como sus respectivas renovaciones de fechas 23/01/2007, Póliza Nº 01-44-100879; 20/12/2007, Póliza Nº 01-06-103328; 12/12/2007, Nº 01-44-100879; 19/12/2008, No. 01-06-103328 y 07/01/2009, Nº 01-44-100879. Ahora bien, prevé la estipulación contractual arriba señalada que el arrendatario se obligaba a mantener actualizada, la póliza de seguros contra siniestros. No obstante, resulta lógico pensar que para mantenerla actualizada, en primera instancia se debe contratarse el servicio. Por otra parte, se infiere de los espacios en blanco que cursan en la mencionada disposición que la contratación de la póliza debió efectuarse con antelación a la celebración del contrato de arrendamiento, de manera tal, que los datos referentes a el nombre de la aseguradora y el número de póliza fuesen incluidos al momento de autenticarse el convenio objeto de litigio. La fecha de contratación de la primera póliza es el día 28/12/2006, entrando en vigencia en fecha 05/01/2007, lo que quiere decir que la parte demandada contrató dicho servicio 6 meses y 22 días después de la celebración del contrato, sin tomar en cuenta el riesgo que implica la actividad comercial que desarrolla, así como la seguridad tanto de los co-propietarios que coexisten en el Edificio Industrial Omega, ni la del local arrendado, aptitud con la cual incumplió su obligación convencionalmente pactada y asumida en la cláusula séptima, infringiendo las normas establecidas en los artículos 1.159, 1.160 y 1264 del Código Civil.- ASÍ SE DECIDE.-

d).- La falta de permisología legal y autorizaciones para funcional como centro fabril de productos de panadería y pastelería en el local arrendado.-

La parte demandante alegó: “…La obligación referida al uso de la cosa arrendada también la incumplió cuando en oposición a su deber de instalar una panadería-pastelería en el local arrendado como se convino en el contrato y se autorizó en la correspondencia de 13/07/2006, instaló un centro fabril de productos de panadería y pastelería sin cumplir “los requisitos y controles que las Autoridades Sanitarias, Regionales o nacionales establecen para dicho tipo de establecimiento (cláusula primera del contrato modificada con el addendum)…”

Cursan insertos a los autos copia simple del Certificado de Cumplimiento de Normas de Seguridad, emanada del Cuerpos de Bomberos del Área Metropolitana de Caracas, bajo el Nº 2134, Exp. Nº DP-SUC-CO-4715-2007; original de la conformación sanitaria de operación emanada del Ministerio del Poder Popular para la S.d.S.T.d.I.S., Región XX del Estado Miranda de fecha 04/09/2008, Nº 2432, 1753; original del Permiso Sanitario para Establecimientos de Alimentos, Nº 52200-15-7-3655, Tipo IV, emanado del Ministerio de Salud y Desarrollo Social Dirección de Contraloría Sanitaria Coordinación Regional Higiene de los Alimentos, ambos inclusive otorgados a la Sociedad Mercantil demandada, toda esta documentación goza de pleno valor probatorio en virtud de no haber sido impugnada, desconocida o haber sido objeto de prueba en contrario por los abogados de la parte demandante, de manera que, la parte demandada si posee la permisología sanitaria para explotar la actividad de producción de alimentos en general, así como la de pastelería y panadería, es importante recalcar que según la autorización expedida por la arrendadora en el anexo modificatorio de la cláusula primera del contrato primigenio permitía a la Sociedad Mercantil D.P. 02, C.A., destinar el inmueble arrendado para producción de alimentos en general, además de los expresamente señalados en el contrato, por lo tanto se infiere que la demandada puede comercializar dentro de un campo extenso en el sector de la elaboración, venta y distribución de alimentos, manifestación de voluntad por parte de la arrendataria que esta en contra del alegato referido al cambio de uso del local arrendado, por cuanto cambio de uso sería destinarlo a la venta y distribución por ejemplo de productos eléctricos, textiles o mecánico automotriz, razones concluyentes para desechar este punto. ASÍ SE DECIDE.-

Por lo tanto, es evidente que la Sociedad Mercantil D.P. 02, C.A., incumplió con las cláusulas Cuarta y Séptima del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 06/06/2006, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Capital del Estado Miranda, inserto bajo el Nº 09, Tomo 61, lo cual hace que la presente acción resolutoria sea PROCEDENTE en derecho motivado a la contravención en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Sustantivo Civil. ASÍ SE DECIDE.-

DISPOSITIVA

Presentes como se encuentran, en el caso sometido a la consideración de quien aquí sentencia los extremos legales requeridos en los precitados artículos, y por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO sigue A.M. contra la Sociedad Mercantil D.P. 02, C.A., y en consecuencia de ello se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 06/06/2006, y como consecuencia jurídica de ello se condena a la parte demandada a: PRIMERO: Entregar a la parte actora, el inmueble que se identifica a continuación “Un (01) local industrial distinguido con el No. 2, ubicado en la planta baja del Edificio denominado “INDUSTRIAL OMEGA”, situado al final de la Calle Secundaria, Urbanización Lebrún, Municipio Sucre, Petare, Caracas, libre de bienes y personas, en el mismo estado de conservación y mantenimiento en el cual se le entrego.-

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

REGISTRESE y PUBLIQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los Veinticinco (25) días del mes de Junio del dos mil nueve (2009). Año 199° y 150°.-

LA JUEZ

ABG. IRENE GRISANTI CANO

LA SECRETARIA,

ABG. VERIUSKA ALMEIDA PEREZ

En esta misma fecha siendo las 2:00 p.m. previa las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

ABG. VERIUSKA ALMEIDA PEREZ

IGC/VA/.-

EXP No. AP31-V-2009-000537.-