Decisión de Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmeron Acosta de Sucre, de 10 de Noviembre de 2011
| Fecha de Resolución | 10 de Noviembre de 2011 |
| Emisor | Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmeron Acosta |
| Ponente | Antonio José Lara Inserny |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Tribunal Supremo de Justicia
Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A. del
Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre.
Cumaná – Estado Sucre
S E N T E N C I A D E F I N I T A
LAS PARTES Y LA CAUSA
DEMANDANTE: A.L.D.C..
DEMANDADO: A.A.M..
PRETENSIONES: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
FECHA: DIEZ (10) DE DE NOVIEMBRE 2011.
EXPEDIENTE: N° 11-5507.
LA DEMANDA
En fecha seis (6) de junio de dos mil once (2011), se admitió demanda contra A.A.M., mayor de edad, venezolano, domiciliado en el local comercial distinguido con las siglas C-14, ubicado en la planta baja del centro comercial Gina, Cumaná, y con cédula de identidad N° V-9.982.760, intentada por A.L.D.C., mayor de edad, venezolana, domiciliada en Cumaná y con cédula de identidad N° V-8.430.669, asistida por la profesional del derecho, AYSKEL M.G., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 33.253.
Por diligencia de fecha nueve (9) de junio de dos mil once (2011), a los folios once (11) al doce (12), la actora confirió poder apud acta a la nombrada abogada.
La pretensión de la actora es:
LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO del local comercial distinguido con las siglas C-14, ubicado en la planta baja del centro comercial Gina, situado en la calle B.F., Cumaná, que la actora dio al demandado por el tiempo determinado de un año, entre el primero (1°) de julio de dos mil diez (2010) y el primero (1°) de julio de dos mil once (2011), con el canon de arrendamiento de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.00,oo) mensuales, según consta en el contrato autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día veinticinco (25) de junio de dos mil diez (2010), bajo el N° 129 del Tomo 110.
La causa argüida para demandar la resolución es la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo y junio de dos mil once (2011).
LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha treinta (30) de junio de dos mil once (2011), el demandado, representado por la profesional del derecho B.D.J.S.M., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 167.601, según consta de poder apud acta de fecha veintiocho (28) de junio de dos mil once (2011), a los folios veintiséis (26) al veintisiete (27), contestó la demanda de esta manera:
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Admitió la relación arrendaticia.
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Rechazó, negó y contradijo que la relación arrendaticia se iniciara el primero (1°) de julio de dos mil diez (2010), por cuanto ocupa el local desde el mes de junio de dos mil uno (2001), según contrato autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día veintidós (22) de junio de dos mil uno (2001), bajo el N° 43 del Tomo 56.
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Opone que, al ser arrendatario del local desde el día primero (1°) de julio de dos mil uno (2001), hasta el primero (1°) de julio de dos mil once (2011), le corresponde la prórroga legal de cinco (5) años, establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
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Alegó que para el treinta (30) de mayo de dos mil once (2011), oportunidad de la presentación de la demanda, el canon del mes de junio de dos mil once (2011) no se había vencido, pues se podía cancelar entre los día primero y cinco.
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Arguyó que el veinticinco (25) de mayo de dos mil once (2011) pagó el mes de abril de dos mil once (2011) y el nueve (9) de junio de dos mil once (2011) pagó el mes de mayo de dos mil once (2011), mediante depósitos en la cuenta corriente N° 01050128830128298553 de la actora en el banco Mercantil, por lo que se encontraba solvente por los cánones demandados.
M O T I V A
VALORACIÓN DEL MEDIO DE PRUEBA DE LA ACTORA:
CON EL LIBELO DE LA DEMANDA Y SU RATIFICACIÓN EN EL ESCRITO DE PROMOCIÓN
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El instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día veinticinco (25) de junio de dos mil diez (2010), bajo el N° 129 del Tomo 110, se valora de conformidad con los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.361 del Código Civil, como prueba de que la actora arrendó al demandado el inmueble objeto de este fallo, por el tiempo determinado de de un año, entre el primero (1°) de julio de dos mil diez (2010) y el primero (1°) de julio de dos mil once (2011).
En el Escrito de Promoción:
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Las fotocopias de las planillas de depósitos números 021912005110086, 021912005110083 y 021912005110082, de fechas 20 de mayo de 2011, 2 de mayo de 2011 y 20 de mayo de 2011 en la cuenta bancaria N° 01050128830128298553 de A.C. en el banco Mercantil, efectuadas por A.A., al no ser impugnadas por éste, se valoran de conformidad con los artículos 507 y 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que el demandado en cada una de esas oportunidades depositó en esa cuenta la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,oo).
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La fotocopia de la nota de debito emitida el 19 de enero de 2011 por el banco del Caribe en relación a la cuenta N° 1770020995, no se configura ni en un instrumento público, ni en un instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, por lo que no se trata del tipo de documento al cual el legislador ha querido dar valor probatorio cuando hubiese sido consignado en fotocopia, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de manera que no pueden considerarse tales copias como fidedignas, y en consecuencia carecen de cualquier mérito probatorio.
MEDIOS DE PRUEBA DEL DEMANDADO:
Con la contestación de la demanda:
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La fotocopia del instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día veintidós (22) de junio de dos mil uno (2001), bajo el N° 43 del Tomo 56, al no ser impugnado por el demandado se tiene como fidedigna, y se valora de conformidad con los artículos 507 y 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el local comercial objeto de esta sentencia, por un año contado a partir del primero (1°) de julio de dos mil uno (2001).
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La carta enviada por la actora al demandado el día 19 de mayo de 2011, al no ser desconocida, impugnada o tachada por la actora, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba que en esa fecha, se le notificó que el contrato se vencía el 1° de julio de 2011, que el nuevo canon de arrendamiento era la cantidad de Veinte mil Bolívares (Bs. 20.000,oo).
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La carta enviada por la abogada Ayskel M.G. al demandado, el día 19 de mayo de 2011, en relación al cobro de los cánones de arrendamiento vencidos, no tiene valor probatorio, por cuanto se refiere a gestiones profesionales de la nombrada abogada.
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Las planillas marcadas “D”, “E”, “F”, de los depósitos efectuados por el demandado en la cuenta bancaria N° 01050128830128298553 de la actora en el banco Mercantil, que se refieren al pago de las pensiones de locación de los meses de enero, febrero y marzo, no tienen valor probatorio, por cuanto esos meses no son causa de la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento.
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Las planillas marcadas “G” y “H”, distinguidas con los números 004012505110070 y 004010906110085 0083, de fechas 25 de mayo de 2011 y 19 de junio de 2011, de los depósitos efectuadas por el demandado en la cuenta bancaria N° 01050128830128298553 de la actora en el banco Mercantil, al no ser impugnadas, desconocidas o tachadas, se valoran de conformidad con los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.383 del Código Civil, como prueba de que el demandado pagó el canon de arrendamiento del mes de abril de 2011, el día 25 de mayo de 2011, y la pensión de locación del mes de mayo de 2011, en fecha 9 de junio de 2011.
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La carta recibida por la consultoría jurídica de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Sucre del Estado Sucre, el 28 de junio de 2011, que contiene la solicitud de regulación del local objeto de este fallo, no tiene valor probatorio, por cuanto en el juicio no se litiga sobre la regulación del inmueble.
En el Escrito de Promoción:
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La exhibición de los contratos de arrendamientos del local, autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día veintidós (22) de junio de dos mil uno (2001), bajo el N° 43 del Tomo 56, y el suscrito en el año 2004, no se evacuó porque no se intimó a la actora.
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Los recibos reconocidos por el demandante, al no negarlos en oportunidad legal, se valoran de acuerdo al artículo 1.363 del Código Civil, como prueba de que la relación arrendaticia se inició el año dos mil uno (2001) y se prolongó hasta el primero (1°) de julio de dos mil once.
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El banco Mercantil en relación al Informe que se le solicitó, indicó que debía canalizarse por la Superintendencia de las Instituciones del Sistema Bancario.
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El Informe emitido por la consultoría jurídica de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 22 de julio de 2011, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que la solicitud de regulación del local objeto de este fallo, se está tramitando.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
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De la naturaleza de los contratos, sus condiciones y términos:
Está probado en autos que las partes celebraron sobre el inmueble objeto de este fallo, dos (2) contratos de arrendamiento a tiempo determinado, el primero de fecha veintidós (22) de junio de dos mil uno (2001), contado a partir del primero (1°) de julio de dos mil uno (2001); y el otro, del día veinticinco (25) de junio de dos mil diez (2010), por un año, entre el primero (1°) de julio de dos mil diez (2010) y el primero (1°) de julio de dos mil once (2011).
El demandado opuso que, al ser arrendatario del local desde el día primero (1°) de julio de dos mil uno (2001), hasta el primero (1°) de julio de dos mil once (2011), le corresponde la prórroga legal de cinco (5) años, establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por cuanto, de conformidad con el artículo 40 ejusdem, el arrendatario tendría derecho a la prórroga legal, si no estuviera incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, a continuación se determina si pagó en las fechas acordadas, las pensiones de arrendamiento que la actora señala como incumplidas.
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Así pues, como la actora pretende la resolución del último contrato de locación por la falta de pago de las pensiones de arrendamiento de los meses de abril, mayo y junio de dos mil once (2011), le corresponde al demandado probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, de conformidad con lo establecido por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación
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En referencia a dicha disposición legal, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expresó:” …el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos. (Sentencia N° 389 del 30-11-2000, Exp. N° 261, Dr. Arrieche).
Por lo tanto, le basta a la actora probar la relación a tiempo determinado, lo cual consta en autos, mediante el instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día veinticinco (25) de junio de dos mil diez (2010), bajo el N° 129 del Tomo 110, quedando el demandado obligado a probar el pago de las pensiones de arrendamiento de los meses de abril, mayo y junio de dos mil once (2011), lo que no hizo; y, por el contrario, en la contestación de la demanda, alegó que el veinticinco (25) de mayo de dos mil once (2011) pagó el mes de abril de dos mil once (2011) y el nueve (9) de junio de dos mil once (2011) canceló el mes de mayo de dos mil once (2011); a pesar de que esos cánones de arrendamiento, debía pagarlos por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de mes, de conformidad con la cláusula TERCERA del contrato, confesando de esta manera, el incumplimiento alegado por la actora en relación a los meses de abril y mayo de dos mil once (2011). El pago de la pensión de arrendamiento del mes de junio de dos mil once (2011) no está probada en autos.
Para este juzgador, la confesión del demandado es constitutiva de plena prueba del pago extemporáneo de los cánones, al cumplir con los requisitos necesarios para su existencia: a) versa sobre el hecho alegado por la actora como causa de la demanda; y b) el demandado estaba y está obligado al cumplimiento del pago, en los términos acordados.
Al dejar de pagar el demandado tres (3) cánones de arrendamiento consecutivos, en las fechas de sus respectivos vencimientos, es decir, dentro de los primeros cinco (5) días de los meses de abril, mayo y junio de dos mil once (2011), el incumplimiento alegado está demostrado, por lo que el demandado no le corresponde la prórroga legal de cinco (5) años, establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.
Por lo tanto, al estar probado en el expediente que el demandado pagó en forma extemporánea las pensiones de arrendamiento de los meses de abril, mayo y junio de dos mil once (2011), incumplió la cláusula décima tercera del contrato, que dice:
CAUSAS DE RESOLUCIÓN. Este contrato quedará resuelto de pleno derecho considerándose las obligaciones de plazo vencido pudiendo en consecuencia, LA ARRENDADORA exigir a EL ARRENDATARIO, tanto el pago inmediato y la cancelación de lo adeudado, así como exigir la entrega del inmueble sin necesidad de resolución judicial y sin que EL ARRENDATARIO tenga nada que reclamar a LA ARRENDADORA por este ni por ningún otro concepto, cumplidos los siguientes conceptos:…2) Si EL ARRENDATARIO dejara de cancelar tres (3) cánones de arrendamientos consecutivos en las fechas de sus respectivos vencimientos;
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Ante este supuesto, la resolución del contrato de arrendamiento es procedente, y así se decide.
DISPOSITIVA
Por lo tanto, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y C.S.A.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
CON LUGAR la demanda intentada por A.L.D.C. contra A.A.M., por la pretensión de la resolución del contrato de arrendamiento del local comercial distinguido con las siglas C-14, ubicado en la planta baja del centro comercial Gina, situado en la calle B.F., Cumaná.
Como consecuencia de la resolución, el demandado tiene que entregar al actor local comercial distinguido con las siglas C-14, ubicado en la planta baja del centro comercial Gina, situado en la calle B.F., Cumaná, y así se decide.
Se condena en costas al demandado porque resultó totalmente vencido en el proceso.
Por cuanto, la sentencia fue dictada extemporáneamente, notifíquese a las partes, para que corra el lapso para interponer los recursos. Líbrense boletas.
Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los diez (10) días del mes de noviembre de dos mil once (2011).
EL JUEZ PROVISORIO
A.J.L.I.L.S.,
M.R..
NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las diez de la mañana (10 a.m.) se publicó la anterior Sentencia.
LA SECRETARIA,
M.R..
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