Decisión de Juzgado del Municipio Tinaco y Lima Blanco de Cojedes, de 10 de Agosto de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS TINACO Y LIMA B.D.L.

CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES

I

Identificación de las Partes

Demandante: Abg. R.M.V.G., venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad nro. N- 7.531.884, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nro. 111.353, con domicilio procesal la Avenida Bolívar, Centro Comercial Colavita, Nivel 1, Local 13, Municipio San Carlos - Estado Cojedes, actuando en representación de la ciudadana C.J.A.M. venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, divorciada, educadora, titular de la cedula de identidad N° 4.097.486, domiciliada en la 4-47, calle miranda de la ciudad de Tinaco Municipio Tinaco del Estado. Cojedes.

Demandado: DO CARMO DUARTE V.M., extranjero, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad Nro. E- 80.302.713, domiciliado en el inmueble signado con el Nº 7/56, ubicado en la Av. Bolívar de la población de Tinaco del Estado Cojedes.

Abogado asistente: Abg. J.F.A. AULAR I.P.S.A Nro.142.619, de este domicilio.

Motivo: DESALOJO

Expediente Nro. 2010/797.

II

Síntesis de la Controversia

Abg. R.M. VELAZQUEZ I.P.S.A Nro. 111.353, en su carácter de apoderada Judicial de la ciudadana C.J.A.M., antes identificada, mediante escrito contante de cinco (05) folio útil con cinco (05) anexos, demandó al ciudadano DO CARMO DUARTE V.M., ya identificado, por DESALOJO de un inmueble propiedad de su mandante ubicado en la avenida Bolívar de la población de Tinaco signada con el Nro. 7-56, Tinaco Estado Cojedes. Producidos los trámites relativos al ingreso y admisión de la demanda; conforme al procedimiento breve previsto en el Artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, tal como lo disponen los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; con la correspondiente orden de citación personal del demandado, que consta en auto de admisión del 30 de junio de 2010 cursante al folio 29.

El 12 de julio de 2010, quedo validamente citado el demandado, tal y como consta a los folios 32 y 33 de los autos; a cuyo efecto compareció el 14 de julio de 2010 a dar contestación lo cual hizo mediante escrito contante de dos (02) folios.

Durante el lapso probatorio; ambas partes hicieron uso de ese derecho, por lo que cursa a los folios 37 hasta el 54, escrito presentado por la actora y al folio 66 con su respectivo vuelto, diligencia del demandado de autos.

Alegó en su demanda la actora:

Que su mandante es propietaria de una casa estilo colonial construida sobre terrenos ejidos Municipales, signada con el Nro. 7-56, ubicada en la Avenida Bolívar de la población de Tinaco del estado Cojedes, dentro de los siguientes linderos: Naciente: Casa y solar de R.V.; Poniente: Calle Miranda por medio con casa de G.B.; Norte: Casas y solares de los señores Euleterio R.M. y R.A.; Sur: Calle Bolívar por medio con casa del Señor R.M.F., según consta en Anexo B, contentivo de copia certificada del documento autenticado en fecha 13 de abril de 1993, inserto bajo el nro. 40, Tomo 13 de los libros de autenticaciones, llevados por la Notaria Publica de San Carlos, Estado Cojedes y que el inmueble arrendado perteneció a la comunidad de Bienes adquiridos durante su matrimonio, siendo actualmente su mandante la única propietaria, tal como consta en el anexo “C”, contentivo de copia certificada del documento autenticado en fecha 01 de marzo de 2006, inserto bajo el numero 37, Tomo 12, de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Publica de San C.E.C..

Que desde el 07 de Septiembre del año 2006, su mandante y el demandado, ambos identificados en autos; celebraron contrato de arrendamiento verbal por tiempo indeterminado, que en los primeros años el arrendatario pagaba oportunamente y que con el paso del tiempo comenzó a mostrar una conducta omisiva en el cumplimiento del compromiso contraído; por lo que se vio en la necesidad de reclamarle el pago oportuno de los cánones de arrendamiento, hasta quince días después de la fecha establecida para el pago. Que le solicitaba el acceso al inmueble para constatar las condiciones internas de mantenimiento y este no le permitía la entrada, observando el deterioro externo de la edificación.

Que por los reclamos en las demoras; la impuntualidad en el pago de los cánones de arrendamiento y la imposibilidad de acceso al inmueble para supervisar las condiciones internas de mantenimiento, fue que su mandante desde el mes de septiembre de 2009, se vio en la necesidad de solicitarle al ciudadano DO CARMO DUARTE V.M. verbalmente la desocupación del inmueble; pero a partir de ese momento se hizo mas pasiva la actitud del ciudadano al no asumir su responsabilidad de buscar un sitio donde habitar.

Que por lo expuesto y por el estado de deterioro del inmueble fue que el 1 de diciembre del año 2009 su mandante le solicito por escrito el desalojo del inmueble pero que este se negó a firmar la comunicación. Y en fecha 15 de marzo del año 2010 le envió otra notificación de desalojo que también se negó a firmar, ambas en presencia de testigos.

Que desde que el demandado esta alquilado en el inmueble no ha logrado verificar sus condiciones internas de mantenimiento ya que no le permite el acceso; y por cuanto que esta domiciliada al lado desde el patio pudo observar: 1) Que las paredes externas están totalmente deterioradas. 2) Los techos con goteras y en total abandono. 3) Que en el patio de la casa existe un árbol que se derribó desde hace un año y cayo encima de una antigua antena de televisión y hasta la presente fecha no lo ha solucionado, que el árbol permanece allí. Y que desde la calle se observa el deterioro del techo y el pasillo de entrada a la casa, que anexa en cinco folios útiles marcado “E”, Fotografías del inmueble distinguido con el nro. 7-56, ubicada en la Avenida B.d.M.T., Estado Cojedes.

Que el demandado ha actuado de mala fe incumpliendo el pago del canon de arrendamiento fijado en la cantidad de trescientos bolívares mensuales (Bs. 300,00)

Que demanda el desalojo del inmueble propiedad de su conferente a fin de que desaloje voluntariamente o a ello sea condenado por el tribunal a: Primero: Desalojar de manera inmediata el inmueble que ocupa dejándolo totalmente libre de personas o cosas y en perfecto estado de habitabilidad. Segundo: Pagar los cánones de arrendamiento que pueda producirse y la totalidad de los servicios públicos que adeude hasta la fecha en que efectivamente entregue el inmueble. Tercero: A entregar las llaves y solvencias de los servicios públicos del inmueble. Cuarto: A pagar las costas y costos que ocasione el presente procedimiento, incluyendo los honorarios profesionales. Quinto: La indexación de las cantidades solicitadas, tomando en cuenta los indicadores establecidos por el Banco Central de Venezuela. Y estima la demanda en la suma de Siete mil Bolívares (Bs. 7.000,00), vale decir Ciento siete coma sesenta y nueve unidades tributarias (107,69 U. T.).

El demandado por su parte; alego en la contestación:

Que rechaza niega y contradice lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda, por ser incierto los hecho y contrario el Derecho ya que en ningún momento le adeuda la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.400,00), por pagos de mensualidades vencidas desde el mes de octubre del año 2.009 al mes de junio del año 2.010 como tampoco adeuda recibos por servicios de electricidad y servicios de agua.

Que rechaza niega y contradice lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda, por ser incierto los hechos y contrario el derecho ya que en ningún momento le ha causado perjuicio ni daño alguno en vista de que he sido cumplidor con todas las obligaciones contraídas por el contrato de arrendamiento que celebramos de manera verbal. Que rechaza niega y contradice cualquier otro monto que pudiere aparecer por concepto de pago de algún servicio.

Que lo que si es cierto es que el contrato de arrendamiento se celebro de manera verbal e indefinida y que a partir del 2006 la actora, cada vez que le pagaba la mensualidad no le emitía recibo de pago y en reiteradas oportunidades le enviaba a su hijo Nuno M.N.D. para que enviara con el los recibos y nunca se los envió encontrándose sorprendido al estar demandado por mensualidades que ya pago.

Que si el demandante hubiera querido el desalojo no utilizo las medidas necesarias conforme a lo dispuesto en la ley de arrendamientos inmobiliarios, ya que no le notifico judicialmente y mucho menos dejo transcurrir la prorroga legal. Y pide que las cuestiones previas opuestas sean declaradas con lugar al igual que el contenido de la planilla de depósito.

III

Del Tema a Decidir

La presente acción ha sido fundamentada en lo dispuesto en el artículo 34 literales a y e del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por ello vistos los alegatos de las partes; han quedado como hechos no controvertidos: 1- La cualidad de las partes para intentar la acción; acreditado en la interposición de la demanda mediante los anexos B, C y D, de la que emerge ser propietaria del inmueble objeto del desalojo; así como el carácter de arrendadora de esta, dada la aceptación expresa hecha por el demandado. Y La cualidad de arrendatario de quien compareció a dar contestación. 2- La identidad del inmueble objeto de la demanda. 3.- el canon de arrendamiento establecido por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) actualmente trescientos bolívares (300,00) 4- La naturaleza del contrato de arrendamiento; quedando expresamente aceptado la afirmación de la actora que es un contrato de arrendamiento verbal por tiempo indefinido celebrado el 7 de septiembre del año 2006. Surge como hechos controvertidos: 1- La configuración de las causales de desalojo invocadas, es decir la solvencia o insolvencia en el pago de 7 mensualidades por concepto de cánones de arrendamiento alegados, desde el 7 de noviembre de 2009 hasta el 7 de junio de 2010; gastos por servicios públicos demandados, así mismo el estado de abandono y deterioro del inmueble arrendado.

IV

De las Pruebas y Su Valoración

Definidos los hechos controvertidos; corresponde a esta juzgadora analizar las pruebas aportadas por las partes durante el lapso probatorio; que se aprecian y valoran bajo el principio de comunidad de la prueba; en forma concatenada y adminiculada; de la siguiente manera:

Capítulo I, relativos a la ratificación, de hacer valer en todas y cada una de sus partes, tanto en hecho como en derecho la demanda de desalojo y las pruebas documentales que rielan al libelo de demanda, las cuales son:

1) Anexo marcado A, copia certificada del documento autenticado en fecha 13 de abril 1993, inserto bajo el nro. 40, Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Publica de San Carlos, Estado Cojedes. Para su análisis y valoración esta juzgadora observa: que la referida documental acredita el carácter de apoderada judicial que ostenta la abogada R.M.V.G., instrumento con carácter de documento público; de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil; mediante el cual se le confiere facultades para interponer demanda en nombre de la ciudadana C.J.A.M.S., plenamente identificada, otorgado con las solemnidades legales, ante funcionario público competente para dar fe pública. Y así se establece.

2) Anexo marcado B, copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto de la demanda, autenticado el 13 de abril de 1993, inserto bajo el nro. 40, Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Publica de San Carlos, Estado Cojedes y Anexo marcado “C”, copia certificada del documento autenticado el 01 de marzo de 2006, inserto bajo el numero 37, Tomo 12, de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Publica de San C.E.C. y Anexo marcado “D”, contentivo de copia certificada de sentencia de divorcio del17 de abril de 2006, emanada de la Sala de Juicio nro. 1, Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes:

Para su análisis y valoración; esta juzgadora observa que las referidas documentales fueron traídas a los autos en copia debidamente certificada, lo cual le acredita el carácter de instrumento público; según lo prevé el artículo 1357 del Código Civil; al estar autorizado con las solemnidades legales y otorgado ante un funcionario público competente para dar fe pública; se aprecia que de éstas, emana la cualidad de la poderdante para interponer la presente acción; en función del hecho cierto que converge en ella la cualidad de propietaria y de arrendadora; tal como fue aceptado por el demandado en su contestación. Y así queda sentado.

3) Anexo marcado “E” (folios 23 al 29), contentivo de fotografías del inmueble distinguido con el nro. 7-56, ubicada en la Avenida B.d.M.T., Estado Cojedes, las que se corresponden con el interior de un inmueble, identificadas por la actora así:1 y 2 deterioro de techo y paredes; 3 y 4 paredes del garaje en deterioro; 5 techo y paredes del garaje en deterioro, 6 filtración que esta deteriorando el techo y paredes del inmueble; 7 y 8 área del lavandero con paredes y techo en total abandono y árbol que se derrumbo y aun permanece; y 9 árbol que se derrumbo encima de la antena. Respecto a estas pruebas; fueron rechazadas, negadas y contradichas en cada una de sus partes por el demandado; alegando haber sido incorporadas al expediente de manera ilegitima e ilícita, pues se desconoce sus formalidades y pide sean desechadas del proceso y que la actora en diligencia que cursa al folio 74, insiste en hacerlos valer por no haber sido impugnados ni desconocidos.

Se debe acotar que la prueba en estudio; esta comprendido dentro los medios probatorios consagrados en el Código Civil como prueba escrita que no tiene carácter de documento publico; lo que lleva a estudiarlo de acuerdo a lo previsto en el articulo 1363 del Código Civil, por lo que se amerita determinar si contiene los requisitos exigidos por el articulo 1368 ejusdem; apreciándose: 1º Carecen de la formalidades legalmente establecidas para acreditar su procedencia y muy especialmente no esta suscrito por el demandado; por el contrario; se alega haberse incorporado al expediente de manera ilegitima e ilícita. Al respecto de lo cual, debe advertirse que el articulo 395 del Código de Procedimiento Civil; establece que los medios de prueba son todos aquellos que determina el Código Civil, Código de Procedimiento Civil y otras leyes de la Republica; pudiendo igualmente valerse de cualquier otro medio de prueba no prohibido por la ley y que consideren conducente a la demostración de sus pretensiones; siendo licitas aquellas obtenidas mediante los procedimientos previstos para ello; como lo expresa el articulo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela. Ahora bien, aun cuando las reproducciones fotográficas constituyen un medio probatorio valido; según el articulo 502 del Código de Procedimiento Civil, emerge que no consta su procedencia y menos aun que el demandado hubiere ejercido el control de la prueba; resultando desde el punto de vista procesal como irregular la forma de obtenerla, ya que han sido aportadas al proceso sin cumplir los requerimientos procesales. 2º La otra forma prevista para la valoración de tomas fotográficas esta contenida en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, referido a las que se encuentran incorporadas en documentos públicos y no a las obtenidas por otros medios. Por lo antes expuesto; las mismas carecen de valor probatorio; por lo que han de ser desechadas del proceso. Y así se decide.

Capítulo II, invoca, reproduce y hace valer en todas y cada una de sus partes el merito favorable de los argumentos esgrimidos por la demandada en su Capitulo Primero de la Contestación al Fondo de la demanda, al indicar lo siguiente: “…el contrato de arrendamiento se celebró de manera verbal e indefinida…”; indicando de esta manera que este conteste que el contrato celebrado entre su mandante y el arrendatario era verbal y por tiempo indeterminado.

Este Tribunal; reitera que el mérito favorable que se desprende de los autos; se refiere a las probanzas aportadas por personas o sujetos procesales distintos a quien lo invoca a su favor, para así en uso del principio de comunidad de la prueba, servirse de las pruebas aportadas por otras partes, por lo que, no es procedente invocar el mérito probatorio de los autos, en lo referente a sus propias probanzas y menos aún, los argumentos esgrimidos en su demanda, pues las probanzas aportadas por cada una de las partes, merece su valoración probatoria específica y los argumentos, son exactamente eso, argumentos que deben debatirse en juicio, por lo que, tal mención de Merito Favorable y de los argumentos de la demanda, son IMPROCEDENTES. Así se declara.-

Capitulo III, referente al rechazo de la contestación de la demanda, sobre lo argumentado por el demandado en su contestación. Quien decide observa; tales alegaciones no se corresponden a la etapa procesal en que se encuentra el presente juicio; por lo que de conformidad con el principio de preclusión de los actos procesales resulta improcedente la argumentación contenida en el presente capitulo. Y así se establece.

Capitulo IV, Promueve lo siguiente: 1) Anexo “1” comprobante de pago del Servicio Eléctrico “CADAFE”, de fecha 04/05/2010; promovida para demostrar la existencia de la deuda por concepto de servicio eléctrico. 2) Anexo “2”, estado de cuenta del Servicio Eléctrico “CADAFE”, de fecha 04/05/2010; promovida para demostrar que su mandante se vio en la necesidad de pagar y le fue emitido el estado de cuenta del servicio eléctrico “CADAFE” de fecha 04/05/2010.

3) Anexo “3”, consulta de estado de cuenta del servicio de agua, en C.A. HIDROLOGIA DEL CENTRO, tinaco: Dirección: C. C. El parque, locales 7 y 8, tinaco. Teléfonos: 0258-7271180, RIF: G-200080272; promovida para demostrar que el arrendatario estaba insolvente con el Servicio de Agua desde el mes de octubre del año 2009 hasta el mes de Abril del año 2010, la cual fue pagada en su totalidad por su mandante para que HIDROCENTRO NO DESMANTELARA EL SERVICIO, evitando así que su negligencia le ocasionará gastos superiores al tener que solicitar nuevamente su instalación. El demandante, solicita sean desestimadas e invoca que emanan de un tercero, que no tienen parte en el juicio y que solo tendrán valor probatorio si es ratificado en el mismo por el tercero y pide se declaren sin ningún efecto probatorio. Insistiendo la actora en hacer valer su contenido por gozar de autenticidad y veracidad al emanar de organismo publico.

Para su análisis y valoración, quien decide, considera que los mismos han sido promovidos para acreditar en autos la deuda por concepto de pagos de servicios; obligación que emerge de la relación contractual expresamente aceptada por el demandado; así mismo los recibos estudiados provienen de los organismos públicos prestadores de los servicios públicos pertenecientes al Estado Venezolano; de electricidad CADAFE y agua servida COMPAÑIA HIDROLOGICA DEL CENTRO, respectivamente; por lo que no ameritan ser ratificados por quien los suscribe y en todo caso el mecanismo idóneo para ello es la prueba de informe. Por lo que estos se aprecian como indicio favorable de la deuda por servicios públicos. Y así se establece.

4) Anexo “4”, solvencias Municipal y Licencias, de fecha 07/06/2010, respectivamente, promovida para demostrar que el arrendatario estaba insolvente con el pago de la recaudación y rentas del Municipio, y su mandante pagó la cantidad adeudada; otorgándole el 07/06/2010, la Administración de Rentas Municipales la Solvencia respectiva. El demandado solicita sea desechada por impertinente, inútil e innecesaria, ya que de ella nada se desprende que guarde relación con el inmueble bajo litigio y menos con la relación contractual.

Para su análisis y valoración quien decide, aprecia que de su lectura no se desprende que guarden vinculación con el asunto que se ventila en este juicio, por lo que los mismos se desestiman y desechan del proceso. Y así se decide.

5) Anexo “5”, Constancia de entrega de Recibos de Pagos de canon de arrendamiento, correspondiente a los meses de abril, junio, julio, agosto y septiembre del año 2009, promovida para demostrar que su mandante le entregaba recibos al arrendatario pero lo hacía, cuando este pagaba los cánones de arrendamiento. El demandado los rechaza, niega, impugna y desconoce en todas y cada unas de sus partes pues jamás recibió recibo por pago alguno, pues este siempre se efectuaba sin recibo. Insistiendo la actora en hacer valer su contenido, pidiendo se valoren de conformidad con las reglas de la sana crítica.

Para su análisis y valoración, se aprecia que esta conformado por talones de recibos presuntamente emitidos al demandado por la actora, los cuales carecen de valor probatorio por cuanto no vinculan relación alguna con el demandado. Por lo que se desechan y desestiman.

6) Anexo “6”, Cartas de desalojo. El demandado las rechaza, niega, impugna y desconoce en todas y cada unas de sus partes, por no ser cierto lo expresado; pues jamás fue puesta a su vista y que por ello no puede ser cierto que se haya negado a firmarla. Insistiendo la actora en hacer valer su contenido.

Para su análisis y valoración, se aprecia que de su contenido se desprende que esta constituye un documento privado emanado solamente de la actora, sin que hubiere sido reconocido por el demandado, que si bien es cierto no amerita ser ratificado al emanar de una de las partes; se aprecia que están suscritos por unos presuntos testigos, los cuales no fueron citados a declarar por la actora a objeto de acreditar en autos la nota que cursa en su puño y letra al pie del citado documento; así mismo estas fueron desconocidas e impugnadas por el demandado por lo que no opera el reconocimiento tácito de su contenido. Es por ello que la presente prueba no constituye plena prueba de lo alegado, por lo que se desecha y desestima.

7) Anexo “7”, Recibos de pago de canon de arrendamiento, correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2009 y los recibos que corresponden al pago de arrendamiento, desde los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010. Pruebas rechazadas, negadas, contradichas, impugnadas y desconocidas en todas y cada unas de sus partes por el demandado; por ser totalmente falsos, carentes de seriedad y temerarias. Pues durante la relación arrendaticia jamás la accionante le emitió recibo por concepto de pago de arrendamiento y que nada se decía sobre dichos recibos. Insistiendo la actora en hacer valer su contenido, pidiendo se valoren de conformidad con las reglas de la sana crítica.

Para su análisis y valoración, se observa que emanan de la actora producidos en forma unilateral, sin que de ellos se evidencie la gestión de cobro practicada al demandado para su pago. En tal sentido los mismos carecen de valor probatorio. Y así se decide.

Exhibición de documentos: referida a la exhibición de los recibos dados por la arrendadora por concepto de pagos de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, junio, julio, agosto y septiembre de 2009, señalando que estos contienen indicación de: 1) la ciudad de Tinaco, que es el lugar donde fue expedido. 2) indicación de la fecha: correspondiente a cada mes pagado, que en este caso corresponde al 21/04/2009, 16/06/2009, 12/07/2009, 20/08/2009 y 24/09/2009; 3) El número de recibo que de manera correlativa es: Nro. 04, Nro. 05; Nro. 06, Nro. 07, Nro. 08 y Nro. 09. De igual manera, cada recibo tiene escrito lo siguiente: He (mos) recibido de: DO CARMO DUARTE V.M.; 5) expresa en letras la cantidad recibida que es: Trescientos Bolívares; 6) Por concepto de: Alquiler de: Alquiler de la casa nro. 7-56, ubicada en la Avenida B.d.M.T., Estado Cojedes; 7) escrito en números expresa la cantidad a que se refiere el numeral 5, son Bs. 300,00; 8) contiene la firma y cédula de identidad de su mandante C.J.A.M.S., C.I.- 4.097.486, promovida para acreditar que su mandante entregaba recibos.

La misma no fue evacuada al no lograrse la intimación del demandado para que este compareciere a exhibir los documentos solicitados; sin el cual no inicia el lapso fijado para su comparecencia, siendo determinante acotar que la intimación ordenada para la evacuación de esta prueba posee carácter personal, pues conlleva el apercibimiento que se tendrá por reconocido el documento; lo cual implica las consecuencia que han de repercutir en la sentencia de merito en virtud de la implicación que esta contiene.

4) Inspección Judicial, promovida para dejar constancia de: 1) Las condiciones internas y externas de mantenimiento y conservación del señalado inmueble. 2) El estado de mantenimiento y conservación de las paredes internas y externas del inmueble. 3) El estado de deterioro del techo y del pasillo de entrada del inmueble. 4) La existencia en el patio de la casa de un árbol que se derribo desde hace un año y cayo encima de una antigua antena de televisión y hasta la presente fecha no se ha solucionado esa problemática, el árbol permanece allí. 5) El deterioro progresivo de la estructura colonial por lo que se corre el riesgo que el techo se derrumbe. 6) Se deje constancia si hubo modificación o cambio en las condiciones externas del mantenimiento del inmueble que se describe en el libelo de demanda ilustradas en las fotografías que rielan al anexo E; la cual no fue evacuada en la oportunidad fijada para su practica, dada la imposibilidad de ingresar al interior del inmueble como consta en acta levantada al efecto que cursa al folio 61 de los autos.

5) Pruebas Testimoniales, en la oportunidad fijada por el tribunal a fin de que rindan declaración al interrogatorio que de viva voz le formulará la parte promovente, comparecieron los Ciudadanos: LUÌS RAMÒN FIGUEREDO CIDRIAN, venezolano, de 43 años de edad, artesano, domiciliado en la población de Tinaco del Estado Cojedes, quien previa juramentación; quedo conteste al no incurrir en contradicciones ni exageraciones; valorado tomando en cuenta la concordancia entre sus dichos y demás aspectos inherentes a la persona; de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil; cual merece para esta juzgadora toda la credibilidad que emerge en conjunto de sus deposiciones.; mediante el que quedo acreditado en autos: el conocimiento personal que tiene de las partes; de la relación arrendaticia; el cobro que efectuó la ciudadana C.J.A.M.d. los cánones de arrendamiento; cuando afirma haber observado cuando esta le cobraba y no tenia con que pagarle; así como no le permitía entrar a la casa. Y así se decide. Igualmente; la declaración de JESÙS ENRIQUE HERRERA LÒPEZ, venezolano, de 51 años de edad, titular de la cédula de identidad nro. 7.535.910, maestro de obra; domiciliado en la casa sin número, sector El Cerrito, población de Tinaco del Estado Cojedes, quien previa juramentación; quedo conteste al no incurrir en contradicciones ni exageraciones; valorado tomando en cuenta la concordancia entre sus dichos y demás aspectos inherentes a la persona; de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil; cual merece para esta juzgadora toda la credibilidad que emerge en conjunto de sus deposiciones.; mediante el que quedo acreditado en autos: el conocimiento personal que tiene de las partes; de la relación arrendaticia; el cobro que efectuó la ciudadana C.J.A.M.d. mas de dos (02) cánones de arrendamiento; desde el mes de octubre del 2009 cuando afirma que estaba presente y vio cuando la insultaba y le dijo no le iba a pagar; así como no le permitía entrar a la casa. Constituyendo las testimoniales anteriormente estudiadas plena prueba las mismas se aprecian y valoran en cuanto a los hechos alegados por la actora; referidos a la gestión de cobro efectuada al demandado, la cual se correspondía a más de dos cánones de arrendamiento. Y la imposibilidad de la actora de acceder al interior del inmueble por la negativa del arrendatario de permitirle el acceso. Y así se decide.

Posiciones Juradas, promovida para acreditar las circunstancias de modo tiempo y lugar en que ocurrieron los hechos debatidos; dicha prueba fue admitida para su absolución al 3er día de despacho siguiente a que conste en autos la citación del demandado, y para la absolución de la actora al día siguiente a esta.

La misma no fue evacuada al no lograrse la citación del demandado para que este compareciere en la oportunidad fijada para prestar su juramento; sin el cual no inicia el lapso fijado para su comparecencia, siendo determinante indicar que la citación ordenada para la evacuación de esta prueba posee carácter personal, pues ella constituye una de las excepciones prevista en la norma procesal al principio de citación única.

Capitulo V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el caso en estudio, estamos ante una demanda de Desalojo de Inmueble fundamentada en los literales a) y e) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tramitada por el procedimiento breve establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, con base al artículo 33 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que textualmente expresa:

Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…

Respecto a las causales alegadas por la demandante, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:

“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas

.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.………………..Omissis…”

Ahora bien, de la norma supra transcrita se puede evidenciar los supuestos legales necesarios para la procedencia de la acción de desalojo conforme a las causales alegadas por el demandante, esto es: 1º La existencia de una relación de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado; 2º Demostrar el hecho de que la arrendataria ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas y que la demandada hubiere ocasionado los daños señalados por el accionante.

Las anteriores normas, dan fundamento a la existencia de la figura del contrato de arrendamiento y la posibilidad de Desalojo, en virtud de lo contemplado en los literales “a” y “e” del artículo 34 del Decreto con fuerza y rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para lo cual debe demostrarse la existencia del contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado y de forma concomitante, así como debe demostrarse que el arrendatario incumplió su obligación de pago de canon de arrendamiento al dejar insolutas dos (2) mensualidades consecutivas y que permitió deterioro en el inmueble.

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas ordinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

Ahora bien, los limites de la controversia fueron definidos en el capitulo II; quedando por reconocidos el carácter de propietario y arrendataria la poderdante, materia que no esta en discusión en esta causa; y el de carácter de arrendatario del demandado y al naturaleza de la relación arrendalicia como un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado que inicio el siete (07) de agosto de 2006.

Versando la controversia sobre el pago que alega haber hecho el demandado de los canones de arrendamiento correspondiente desde el 07 de septiembre de 2009 hasta el 07 de junio de 2010; hecho negado, rechazado y contradicho por el demando quien alego estar solvente hasta la fecha de la demanda.

Disponen los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 12 “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

Artículo 506 “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.

Así como también el artículo 1.354 del Código Civil, expresa:

Artículo 1.354 ”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

En consecuencia, revisadas como han sido las actas procesales que conforman la presente litis, emerge que el demandado en modo alguno demostró haber cancelado las mensualidades que por concepto de cánones de arrendamientos derivadas de su relación contractual adeuda a la actora; ni estar solvente en la cancelación de los gastos por servicios públicos; también inherentes a la relación contractual; pues habiendo alegado no adeudar la cantidad de Dos mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 2.400,00) parador haber invocado los efectos liberatorios del pago; mediante la utilización de los medios probatorios permitidos por la ley.

Es importante resaltar lo preceptuado en los artículos 1580, 1585 y 1592 del Código Civil; referidos al contrato de arrendamiento y las obligaciones que este genera tanto para el arrendador como para el arrendatario; siendo pertinente citar textualmente el 1592, para referir la carga probatoria que corresponde al demandado de autos; en tal sentido dicho articulo señala:

Artículo 1592. “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de conversión, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.

2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Respecto a la carga probatoria que correspondía a la actora, se estima que habiendo quedado como un hecho no controvertido la naturaleza del contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado; fundamento de la presente acción; constituye la carga probatoria de la actora que el arrendatario se encontrare en posesión pacifica del inmueble objeto del arrendamiento, lo cual quedo establecido como un hecho no controvertido y en consecuencia no amerita ser probado. Y así se decide.

En cuanto al hecho de la alegación de la actora de los daños y el deterioro causados al inmueble; se evidencia de las afirmaciones de esta y los dichos de los testigos valorados en el capitulo anterior la imposibilidad de acceder al inmueble objeto del contrato; esta no logro acreditar plena prueba de la existencia de los daños señalados y menos aún que estos constituyan daños mayores a los provenientes del uso normal del inmueble. Y así se establece.

Ahora bien, surgen de los hechos acreditados en autos que la actora demandó por falta de pago de las mensualidades comprendidas del 07/11/2009 al 07/06/2010, que totalizan siete (07) cánones de arrendamientos vencidos y no cancelados, los cuales a razón de Bs. 300,00 mensuales, que es el canon fijado por los contratantes en un total de Bs. 2.100,00, causal esta que ha quedado debidamente probada en autos, mas el lapso que corra hasta la presente fecha que se computara en el dispositivo del fallo. Y así se decide.

Respecto de la indexación demandada, la Sala de Casación Civil, ha desarrollado pacífica y reiterada doctrina sobre la oportunidad en que debe solicitarse la indexación judicial, señalando que debe pedirse en el libelo de demanda; en la que se ha indicado:

omisis…al respecto la Sala ha establecido lo siguiente: "En primer término, en todas las causas donde se ventilen derechos disponibles y de interés privado, el ajuste por inflación ha de ser solicitado expresa y necesariamente por el actor en su libelo de demanda, no pudiendo ser solicitado en otra oportunidad, a riesgo de incurrir el sentenciador en indefensión de la parte contraria y, de producir un fallo viciado de incongruencia positiva y en un caso de ultra o extrapetita, según sea el caso. Mientras, que en las causas donde se ventilan derechos no disponibles, irrenunciables, o de orden público, el sentenciador podrá acordarlo de oficio, aun cuando no haya sido solicitado por el actor en su libelo de demanda; como por ejemplo, en las causas laborales y las de familia...." (Omissis).

Ha quedado establecido en la referida doctrina que la indexación no puede ser acordada de oficio por el sentenciador cuando se trate de intereses o derechos privados y disponibles, lo cual implica que el actor tendrá que solicitarla expresamente en su libelo de demanda. Con ello se evita dejar a la parte contraria en un estado de indefensión, al no poder contradecir y contraprobar oportunamente contra la misma; e igualmente, se libra al sentenciador de producir un fallo incongruente, por otorgar más de lo pedido y otorgar algo no pedido e incurrir en ultra o extrapetita, según sea el caso...

El artículo 249 del Código de Procedimiento Civil señala que

En la sentencia en que se condene a pagar frutos, intereses o daños, se determinará la cantidad de ellos, y si el Juez no pudiere estimarla según las pruebas, dispondrá que esta estimación la hagan peritos…

En estos casos la experticia se tendrá como complemento del fallo ejecutoriado…

.

Ha señalado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 576, de fecha 20 de marzo de 2006, refiriéndose a la indexación lo siguiente:

…Sin estar autorizado explícitamente por la ley, pero siempre como un resultado de la aplicación del principio constitucional de justicia, se ha ajustado la deuda contractual de sumas de dinero al valor real de la moneda al momento del pago, que no es otro que el momento de la ejecución.

…Por otra parte, a juicio de esta Sala, el retardo en el cumplimiento incide, y es la clave en la indexación judicial. Este retardo no necesariamente corresponde al deudor, sino que puede ser inducido por el acreedor cuando abusando de su derecho no demanda en tiempo prudencial, sino que persigue “engordar” su acreencia…

Tomando en cuenta, que el Código de Procedimiento Civil desarrolla una etapa procesal de ejecución de la sentencia, y que la ejecución con el remate de los bienes del deudor equivale procesalmente al pago, la Sala reputa que el monto del pago se encuentra determinado por el monto de la ejecución, y que por lo tanto la indexación debe ser anterior a tal determinación, de manera que la ejecución de la sentencia la abarque.

La fase ejecutiva no se encuentra abierta indefinidamente para que dentro de ella se vayan articulando cobros. En esta fase se fija el monto a pagar, que es el del monto de la ejecución, el cual estará contenido en el decreto de ejecución (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil), por lo que la indexación debe ser practicada y liquidada en su monto antes de que se ordene el cumplimiento voluntario. En consecuencia después de este auto no puede existir indexación, siendo a juicio de esta Sala, una falta de técnica procesal, el que existiendo ya en autos los montos del cumplimiento, se reabran lapsos para indexarlos.

Corresponde a la sentencia determinar el monto líquido de la condena, de allí que si el juez considera procedente la indexación, deberá señalar en su fallo tal situación, no fuera de él (ya que ello no está previsto en el Código de Procedimiento Civil), y ordenar conforme a los artículos 249 del Código de Procedimiento Civil si fuera el caso, ó 527 eiusdem, liquidar el monto ejecutable. Sólo después de estas operaciones dentro del proceso donde surgió la condena con los respectivos dictámenes es que la sentencia ha quedado definitivamente firme y se decretará su ejecución si no hay recursos pendientes…

Comenzada la ejecución, por una cantidad ya fijada, esta no puede ir variándose por motivo de nuevas indexaciones…

La Sala considera que no ceñirse a estas disposiciones, significa infringir el derecho de defensa y el debido proceso del ejecutado…

(Negrita de este Tribunal).

Por su parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº 814, de fecha 08 de agosto de 2008, citando la Sentencia Nº 0134, de fecha 7 de marzo de 2002, Exp. N° 00-0396, dictada por esa misma Sala, en la que se indicó que:

…la corrección monetaria que ha de aplicarse en este juicio, ha de excluir los lapsos que transcurrieron, sin que las partes tuvieran responsabilidad en la tardanza en el pronunciamiento de los fallos respectivos..., expresando en su parte dispositiva que dicho cálculo se haría...entre la fecha de la admisión del referido libelo y la que el Tribunal debió dictar sentencia…

(Negrita de este Tribunal).

En ese sentido; la indexación fue solicitada en la interposición de la demanda y tratándose de cantidades liquidas exigibles de inmediato; debe ser acordada la corrección monetaria solicitada. Y así se decide.

Por lo antes expuesto; se considera configurada la causal de desalojo contenida en el ordinal a del artículo 34 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, causal suficiente para decretar el desalojo del inmueble identificado en autos; por lo que la presente acción debe prosperar en derecho; tal como se hará en el dispositivo del presente fallo.

IV

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS TINACO Y LIMA B.D.L. CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por la Abg.. R.M. VELAZQUEZ, I.P.S.A Nro. 111.353, en su carácter de apoderada Judicial de la ciudadana C.J.A.M., antes identificadas, contra el ciudadano DO CARMO DUARTE V.M., identificado arriba, en consecuencia, se condena a la parte perdidosa a Primero: Desalojar de manera inmediata el inmueble que ocupa dejándolo totalmente libre de personas o cosas y en perfecto estado de habitabilidad, con la correspondiente entrega de las llaves y solvencias de los servicios públicos del inmueble. Segundo: Pagar los cánones de arrendamiento que adeuda desde el 07 de Noviembre de 2009 hasta la presente fecha, suma que asciende a la cantidad de Dos Mil Cuatrocientos (Bs. 2.400,00). Se acuerda la indexación del monto condenado a pagar tomando para ello como indicadores los índices de inflación publicados por el Banco Central de Venezuela; lo cual se hará mediante experticia complementaria del fallo en la oportunidad que corresponda. Se hace expresa condenatoria en costas, según prevé el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. De conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada de la presente desición.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Tinaco y Lima B.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en Tinaco a los diez (10) días del mes de Agosto (08) dos mil diez (2010). 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

La Jueza Titular,

Abg. N.G.S..

El Secretario Acc.,

Abg. T.F.V..

Conforme fue ordenado siendo las 3:20p.m. del día de hoy, se publicó la anterior sentencia.

Conste.

Secretario Acc.,

Abg. T.F.V..