Decisión nº 1129 de Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 12 de Enero de 2011

Fecha de Resolución12 de Enero de 2011
EmisorJuzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco
PonenteIván Pérez Padilla
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

Exp. Nº 03133

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre

Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia

Motivo: CUMPLIMIENTO (OTORGAMIENTO) DE LA PRÓRROGA LEGAL.-

Demandante: J.A.M.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.203.863 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Apoderada Judicial de la Parte Demandante: B.C.D.M., Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 25.788 y de este mismo domicilio.-

Demandado: DEGNY F.D.M., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.833.068 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.-

Apoderada Judicial de la Parte Demandada: A.C.G.C., Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 109.530 y de este domicilio.-

Consta de las actas procesales, que el día 11 de Febrero de dos mil diez (2010), este Juzgado admitió cuanto ha lugar en Derecho la acción propuesta en causa, asignándole la nomenclatura Nº 03133 y ordenó emplazar al demandado de autos ciudadano DEGNY F.D.M., a fin de que compareciera por ante este Tribunal en el SEGUNDO día de despacho siguiente a la constancia en actas de la última formalidad cumplida, relativa al acto comunicacional de la citación y procediera en consecuencia a darle contestación a la demanda.-

En fecha 17 de Febrero de 2010, se libraron los recaudos de citación correspondientes, sabido que, el demandado de autos, fue citado el día 15 de abril del año que discurre, donde el alguacil dejó constancia en fecha 16 de Febrero de del 2010, citó al demandado y éste se negó a firmar la boleta de citación.

En fecha 23 de abril de 2010 la representación judicial de la parte actora, solicitó se perfeccionara la citación conforme al Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue proveída el día 10 de mayo 2010, y en fecha 18 de mayo del referido año el demandado de autos con asistencia de abogado, se dió por notificado de la demanda incoada en su contra.-

Luego, la parte demandada ciudadano DEGNY F.D.M., en fecha 19 de mayo de 2010, se presentó en estrados con la asistencia de la abogada A.C.G.C. y procede a consignar escrito contestatorio de la demanda, en trabazón de la litis y formulando RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN, por DESALOJO conforme al literal “B“ del Artículo 34 de la Ley Especial de la Materia, la cual fue admitida el día 24 de mayo de 2010.-

Posteriormente, el día 26 de Mayo de 2010, el demandante-reconvenido por intermedio de su apoderada judicial, presentó escrito contestando la reconvención y oponiendo las cuestiones previas de los numerales 7 y 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que refieren la existencia de una condición o plazo pendiente y la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.-

Aperturado el juicio a pruebas, las partes promovieron e hicieron evacuar las que presentaron con sus diversos escritos y que este Tribunal analizará y se pronunciará sobre las mismas en la motiva del cuerpo de la sentencia a dictar-.

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte actora, que en fecha 30 de Octubre de 1998, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano DEGNY F.D.M., por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 21 Tomo 52 , y que conforme a las Cláusulas Segunda y Tercera, el pago del canon de arrendamiento comenzaría a computarse a partir del 10 de Agosto de 1998 hasta el 10 de Agosto de 1999 ambas fechas inclusive y que el tiempo de duración del contrato era de un (01) año contados a partir de la fecha señalada en la cláusula segunda y que para renovar el contrato por parte del “ARRENDATARIO”, se hacía necesario que noventa (90) días antes de su vencimiento, a mas tardar, debería pasar por el domicilio de “EL ARRENDADOR” para firmar una nueva contratación con el mismo, fijando las condiciones que regirá dicho contrato, y que de no existir dicho contrato, se entiende que el ARRENDATARIO debe entregar el inmueble objeto del presente contrato a “EL ARRENDADOR“ el día que termina el mismo totalmente desocupado y en las mismas condiciones en que lo recibió.-

Alega la representación judicial de la parte actora, que su representado no cumplió con la condición contenida en el contrato para que éste se renovara convencionalmente, es decir, dentro de los noventa días (90) previos al vencimiento del referido contrato, NO CELEBRÓ con “EL ARRENDADOR“ DEMANDADO nuevo contrato en el que se fijarían las nuevas condiciones que lo regiría y que no obstante ello, su representado siguió ocupando el inmueble, esto es, la Relación Arrendaticia dando cumplimiento con todas sus obligaciones legales y contractuales, lo cual demuestra que su verdadera intención fue continuar con el arrendamiento por un plazo fijo, no obstante que, el contrato venció el 10 de Agosto de 1999.-

Afirma que la Ley de Arrendamiento Inmobiliario entró en vigencia el 01 de Enero de 2000 y por ende su novísima institución de la Prórroga Legal, de modo que su representado continuó en el ejercicio del contrato a plazo fijo y que no ejerció la prórroga legal porque no estaba vigente dicha institución. Y que por lo tanto, se configuró un nuevo contrato de arrendamiento, pero esta vez a tiempo indeterminado.-

Afirma que el 16 de Diciembre de 2008, bajo el N° 12, Tomo 121, quedó formalmente Autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo un segundo contrato de arrendamiento y acordaron en su cláusula segunda que la duración del referido contrato es de un (01) año contados a partir del 10 de agosto de 2008 hasta el 10 de Agosto de 2009 y que dicho período será imprórrogable, por lo que una vez vencido este contrato automáticamente empezaría a correr la prórroga legal establecida en el Artículo 38 de la Ley, sin necesidad de notificación alguna de la prórroga legal.-

Alega el demandante que con la firma de este segundo contrato de arrendamiento, se reafirma, por un lado, la manera ininterrumpida en la que ha venido ejerciendo la vinculación arrendaticia desde el día 10 de agosto de 1998, sino que ésta continúo sin ninguna oposición por parte de “EL ARRENDADOR” y que muy a pesar de haber sido este el segundo contrato de un (01) año, el computo de la prórroga legal a favor del ARRENDATARIO lo es de tres (03) años, en razón de que la vinculación arrendaticia duro más de diez años y su representado se encuentra solvente con todas y cada unas de sus obligaciones legales.-

Alega como afirma el actor, que EL ARRENDADOR desde mediados del mes de enero de 2010 ha insistido en varias oportunidades en que debe hacerle entrega del inmueble el 10 de febrero de 2010, pretendiendo respetarle sólo seis (06) meses de la prórroga legal y no los tres (03) años que le corresponde con lo cual se violentarían normas de orden público.-

Alega que por las razones antes expuesta y de conformidad con los Artículos 33 y 38 en su literal “D“, es que demanda al ciudadano DEGNY F.D.M., por la prórroga legal de tres años, contados a partir del 11 de Agosto de 2009 al 11 de Agosto de 2012 y a que se le respete de manera pacifica dicha prórroga. Estimando su acción en la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.500,00), señalando al respecto el domicilio procesal.-

Entre tanto, el demandado de autos, DEGNY F.D.M., negó, y rechazó la demanda por ser temeraria e improcedente en derecho, adujo que el primer contrato de arrendamiento, esto es, el celebrado en fecha 30 de Octubre de 1998, bajo el N° 21, Tomo 52 por ante la Notaría Octava de Maracaibo, quedó extinguido con el consentimiento válido de las partes, mediante el otorgamiento de un nuevo contrato que se suscribió el día 16 de Diciembre de 2008, expresa el demandado que el actor pretende procurarse una prórroga legal de Tres (03) años, aduciendo que se debe tomar en cuenta la fecha de inicio del contrato extinguido, olvidando el actor que los contratos a tiempo indeterminado no gozan de la garantía de la prórroga legal y al efecto reseña el contenido del Artículo 1.600 del Código Civil, niega el demandado que el 10 de Agosto de 1998 sea la fecha del momento en que nació la relación inquilinaria a tiempo determinado hasta la fecha de vencimiento del segundo contrato, osea el 10 de agosto de 2009, para procurarse una supuesta prórroga legal de tres años y que es por ello que en la cláusula segunda del segundo contrato se establece un año de duración, contados a partir del 10 de agosto de 2008 hasta el 10 de agosto de 2009.-

Niega el demandado que no haya hecho nada para interrumpir el contrato a tiempo indeterminado antes por el contrario y como lo confiesa el actor, en reiteradas oportunidades, directamente o a través de su apoderado le exigió al actor, darle cumplimiento a las correspondencias cruzadas recibidas y aceptadas entre ambas partes y que son extensiones o anexos de los contratos de arrendamientos antes citados con lo que se prueba que siempre he solicitado el cumplimiento de lo acordado que es la entrega material del inmueble y que siempre le he manifestado la necesidad que tiene su hija y nieta de ocupar el inmueble arrendado, a sabiendas de que el Arrendatario tiene una vivienda en el Conjunto Residencial S.T., Apartamento 5C, por lo que el mismo no tiene necesidad de vivienda.-

Afirma que como corolario de los argumentos de hechos y de derechos expuesto, procede a RECONVENIR al ciudadano J.A.M.R., titular de la cédula de Identidad N° V-3.203.863 y de este domicilio para que convenga al DESALOJO del inmueble en razón de que su hija DEGNILDA M.D.B., venezolana, mayor de edad, titulada V-15.044.665, necesita un espacio acorde para ella y el desarrollo integral de su hija, la niña O.P.D. de un (1) año, puesto que vive bajo su techo y no hay suficiente espacio para un integrante más.-

Afirma que el Arrendatario ha cumplido con todas y cada unas de sus obligaciones y que es cierto que en diversas oportunidades le ha solicitado la entrega del inmueble en forma verbal y mediante misivas, por lo tanto, solicita el Desalojo en fundamento al artículo 34 literal “B” de la Ley de Arrendamiento, estimando su acción en la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,00) e indicó su domicilio procesal.-

En fecha 26 de Mayo de 2010, la profesional del derecho B.C.D.M., presentó escrito de contestación a la RECONVENCIÓN, donde ratificó que a su representado J.A.M.R., le corresponden en derecho TRES (03) años de prórroga legal por las razones esgrimidas en los particulares primero, segundo y tercero del referido escrito de contestación a la reconvención.-

Opone el demandante reconvenido las cuestiones previas del numeral Séptimo 7° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que refiere la existencia de una condición o plazo pendiente, en argumento de que para que prospere la reconvención por desalojo es necesario que transcurra el término de la prórroga legal arrendaticia, así mismo, opone la cuestión previa del ordinal 11 del referido Artículo 346 ejusdem, que trata de la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, bajo el argumento de que el reconviniente demandado no alegó que el contrato se encontrare indeterminado o sea verbal.-

Procedió a contestar la reconvención negando y rechazando la misma tanto en los hechos como en el derecho, negó que el contrato de arrendamiento que suscribiera su representado con el demandado reconviniente en fecha 10 de agosto de 1998 haya quedado extinguido con el consentimiento válido de las partes, otorgado mediante un nuevo contrato autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 16 de Diciembre de 2008, anotado bajo el N° 12, Tomo 121, alega que, si bien el primer contrato se indeterminó en el tiempo, con respecto a sus demás estipulaciones se mantuvo vigente y al firmarse el segundo contrato de arrendamiento, el tiempo transcurrido se acumuló y trae a colasión criterios doctrinales de los autores R.H.C. y L.M.d.E..-

Negó la parte actora-reconvenida que la parte demandada-reconviniente tenga derecho a demandar el DESALOJO, ya que no se cumplen los presupuestos de procedencia que requiere el Artículo 34 de la Ley Especial de la materia, solicitando la declaratoria sin lugar de la reconvención propuesta.-

PUNTO PREVIO

En fundamento al Principio de Juridicidad del Punto Previo, que consiste en la potestad que tienen los jueces de mérito de basar sus fallos en una razón jurídica previa con fuerza y alcance suficiente como para destruir los alegatos de las partes y determinantes para la suerte del proceso, tales como: Los alegatos de Prescripción, Caducidad, Falta de Cualidad, fraude procesal y otros similares, como la Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, este Tribunal entra a analizar los alegatos formulados por las partes que relacionan las cuestiones previas opuesta por la representación judicial de la parte demandante reconvenida de la forma y manera siguiente:

Cuestión Previa que refiere el Numeral 7 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, existencia de una condición o plazo pendiente.-

En efecto, el demandante-reconvenido, en argumento a la aludida cuestión previa, expresa que para que prospere en derecho el desalojo por la causal invocada por parte el demandado-reconviniente, esto es, la del literal “B “ del Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento, es necesario que transcurra el término de la prórroga legal, cuyo disfrute es potestativo para El Arrendatario, encontrándose en consecuencia UN PLAZO PENDIENTE, pues bien, esta cuestión previa de condición o plazo pendiente ha sido cuestionada en doctrina, por considerar que en ese supuesto lo que existe es una falta de interés procesal, esto es, interés jurídico actual para interponer la acción como derecho subjetivo procesal y abstracto que puntualiza el Artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, para las Acciones Mero-Declarativas, en reconocimiento de la existencia o no de un derecho o una relación jurídica, pues bien, la postura procesal asumida por el demandante-reconvenido refiere el lapso pro-tempore de la terminación del contrato, que es distinto a las supuestas obligaciones bien sea legales o contractuales que se tienen que cumplir por ambos contratantes para que ese lapso pueda llegar a feliz término, y sus consecuencias, como lo es la prórroga legal, que es el punto álgido o medular de la acción propuesta por EL ARRENDATARIO, por ello, el Legislador ha estipulado que en los contratos bilaterales si una de las partes no cumple o ejecuta su obligación, la otra puede (facultativo) demandar el Cumplimiento o la Resolución del Contrato, es allí, con la interposición de la demanda y en base al contradictorio y las pruebas aportadas que se determinará en todo caso quien cumplió o incumplió con sus obligaciones contractuales o legales para declarar la voluntad concreta del Estado a través de sus Órganos Jurisdiccionales y, no hacerse justicia los administrados por sus propias manos, como lo señala el procesalista Patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra, Comentarios al Código de Procedimiento Civil, observa este Operador de Justicia de la literatura del Contrato Arrendaticio, objeto de este conflicto de interés, la no existencia de acontecimientos futuros e inciertos que puedan dar lugar a la condición o a un plazo pendiente para que la actora no pueda ejercer su derecho constitucional de tutela jurídica para la declaración en concreto de una decisión bien sea favorable o rechazable, por el contrario, del aludido contrato se desprende que el arrendador y el arrendatario pueden demandar su resolución o cumplimiento en el devenir de cualquier obligación legal o contractual en consideración a las obligaciones de las partes que de no cumplirlas pueden ocasionar perjuicio a las mismas, por lo tanto, no puede plantearse como cuestión previa una condición o plazo pendiente, que en el caso de autos, no existe en derecho, ya que la prórroga legal es una institución autónoma que consagra el propio Legislador en beneficio del arrendatario, la cual fue ejercida por el demandante-reconvenido in causa como pretensión de fondo y que este Tribunal, determinará en la dispositiva del fallo lo conducente, en consecuencia, este Tribunal, Declara Sin Lugar la cuestión previa opuesta y así se decide.

Cuestión Previa que refiere el Ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.-

Con respecto a la Cuestión previa del Ordinal 11° del Artículo 346 ejusdem opuesta, este Sentenciador hace suyo extracto de la sentencia de fecha 18/06/2001dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, la cual establece lo siguiente:

...La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho, En sentido general, la acción es inadmisible:

  1. Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil.

  2. Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346, ordinal 11° ya señalado).

  3. Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por lo tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso...

  4. Dentro de la clasificación anterior (la del número 3), puede aislarse otra categoría, más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres” (Subrayado y negrilla del Tribunal).

    Observa el Tribunal, que el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le concede potestad a los justiciables para interponer acciones en conformidad a los literales allí establecidos, y el hecho de que el demandado-reconviniente no haya alegado los requisitos o condiciones de procedibilidad de la causal invocada, literal “B” del referido Artículo 34, no por ello, la acción y en fundamento al principio Pro-Actione se tenga que dejar de admitir y mucho menos que esté prohibida, ya que, es el Operador de Justicia quien decidirá la declaratoria con lugar o sin lugar de la pretensión, en base a las pruebas aportadas por las partes, todo lo cual deriva que la reconvención propuesta en los términos que señaló el demandado-reconviniente NO ESTÁ PROHIBIDA POR LA LEY, ni fue interpuesta en violación del orden público y las buenas costumbres, razón por la cual, se declara Sin Lugar la Cuestión Previa opuesta.- Así Se Declara.-

    La relación jurídica procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley Procesal señala a tales efectos. La inobservancia de esos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de esa acción u omisión.

    En ese sentido, la Doctrina Procesal ha sentado que quien quiere hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio según el cual el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra. (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, Pág. 175).

    ANALISIS DEL MATERIAL PROBATORIO

    PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA

    La parte actora promovió e hizo evacuar los siguientes medios probatorios, no prohibidos expresamente por la Ley:

  5. - Invocó el mérito favorable que se desprenden de las actas procesales en todo cuanto le favorezcan y en especial los contratos de arrendamientos suscritos por las partes 30 de octubre de 1998 y 16 de diciembre de 2008, por ante las Notarias públicas Octava y Tercera de Maracaibo, y que fueron consignados con el libelo de la demanda fundamento de la pretensión y que este Tribunal aprecia y valora en base a los principios de la comunidad de la prueba y de la adquisición procesal, según el cual, todo cuanto se diga, escriba o alegue en el proceso beneficia o perjudica por igual a las partes inmersas en una relación jurídica en concreto, aunado a que las pruebas una vez aportadas a juicio pertenecen a la plena soberanía del Juez, contratos arrendaticios estos, que no fueron objeto de ningún tipo de impugnación, esto es, fueron reconocidos expresamente por las partes. Y así se declara.

  6. - Consignó con el libelo de la demanda y ratificó con su escrito de promoción de pruebas los recibos de pago de los cánones de arrendamientos hasta el mes de enero de 2010, entendiendo, que los mismos, en el orden arrendaticio, cumple una formalidad de tracto sucesivo y al no ser desconocidos o impugnados por la parte demandada-reconviniente, este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio, en la certeza de las solvencias inquilinarias por parte del arrendatario, así mismo, consta de las actas INFORME requerido al Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, folio sesenta y seis (66), donde participa a esta jurisdicción de la existencia de las consignaciones arrendaticias desde el mes de febrero expediente 02-2010, a favor del ciudadano Degny F.D.M., demandado de autos, por lo tanto, este Tribunal conforme a ley, le atribuye de igual forma valor probatorio como solvencia del Arrendatario en dichos pagos.- Así se Establece.-

  7. - Consignó con el libelo de la demanda una series de recibos y facturas que relacionan la solvencia de los servicios públicos de CANTV, ENERGÍA ELECTRICA, CÁNONES DE ARRENDAMIENTO y de igual forma promovió las respectivas pruebas de INFORMES a CANTV, SAMAT, ENELVEN y al Condominio del Edificio Las Carolinas, Torre Sur, en relación a la solvencia del Apartamento 3D del Tercer Piso de dicha Torre, INFORME requeridos estos que constan en las actas procesales a los folios que van del 350 al 352 (en relación SAMAT), del 358 al 359 y del 366 al 367 (en relación CANTV), del 363 al 365 (en relación CORPOELEC) y de los folios 369 al 379 ambos inclusive en relación CONDOMINIO LAS CAROLINAS y que este Tribunal, les atribuye valor probatorio en cuanto al contenido de su literatura y en la certeza de las solvencias de tales servicios. Así Se Determina.-

  8. - Promovió Inspección Judicial sobre el inmueble objeto de la contratación arrendaticia a los efectos de determinar el estado de uso, aseo y conservación en que se encuentra el mismo y de las personas que lo habitan dicha inspección se llevó a efecto el 10 de junio de 2010, según consta de los folios 256 y 257 del expediente y que este Tribunal, aprecia y valora en cuanto a su naturaleza pública y a las circunstancias de hechos de las cuales pudo constatar y que se desprenden de la literatura de la inspección. Así se decide.-

  9. - Promovió la actora la testimonial jurada de la ciudadana MELLIXANDRA AGUADO TORRES, titulada V-14.658.034, en propósito de que ratifique en su condición de representante legal de la Administradora INVERSIONES ROALCA la constancia o comunicación que riela al folio 55 del expediente, prueba esta que fue evacuada en fecha 11 de Junio de 2010, y si bien es cierto la misma fue promovida en tiempo oportuno, fue evacuada dos días después del vencimiento del lapso probatorio, razón por la cual, este Tribunal no le atribuye valor probatorio alguno.- Así se declara.-

    PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

    El accionado de autos promovió e hizo evacuar los siguientes medios probatorios, no prohibidos expresamente por la Ley:

  10. - Con el libelo de la demanda produjo el demandado-reconviniente, actas de nacimiento de su hija DEGNILDA M.D.B. y de su sobrina O.P.D. y que este Tribunal aprecia y valora como documento público, en atención a los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil venezolano vigente, en la certeza del vinculo filial que le unen con el ciudadano DEGNY FRANCISCO DIAZ MOLLEGA (HIJA Y SOBRINA).- Así se Declara.-

  11. - Consignó en veintinueve (29) folios útiles, notificación judicial que realizara el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, y que este Tribunal le atribuye valor probatorio en cuanto a su naturaleza de documento público no desconocido e impugnado por la contra-parte. Así se decide.-

  12. - Promovió e hizo evacuar Inspección judicial, que se llevó a cabo el día 08 de junio de 2010, y que este Tribunal, aprecia y valora por su naturaleza de pública y a las circunstancias de hechos que pudo apreciar en la evacuación de la misma, todo ello, conforme a los alcances del Artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.- Así se Declara.-

    NATURALEZA JURÍDICA DEL

    CONTRATO ARRENDATICIO QUE NOS OCUPA

    En aras de determinar si el caso in especie, se trata de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, este Tribunal observa que:

    Las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dirigidas a proteger y beneficiar a los arrendatarios, son de estricto orden público y, por ende, no pueden las partes ni el Órgano Jurisdiccional relajar el cumplimiento de las mismas, ni disminuir o menoscabar los derechos protegidos, a tenor del Artículo 7 del mencionado Decreto Ley. En este sentido, tanto las disposiciones procedimentales como las acciones concedidas a los arrendadores deben estar sujetas al cumplimiento estricto de las disposiciones inquilinarias, sin que puedan éstos optar por un procedimiento distinto al que le atribuye la legislación especial inquilinaria.

    En este caso concreto, la parte accionante (ARRENDATARIO) incoa la acción de OTORGAMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, alegando que la misma le corresponde por el hecho de que la vinculación arrendaticia que le une con el Arrendador viene dada desde el año 1998 y que al suscribir las partes un nuevo contrato por tiempo determinado en el año 2008 y muy a pesar de que la vinculación arrendaticia desde el año 1999 hasta el año 2008, fecha en la cual se celebró el nuevo contrato se había transformado a tiempo indeterminado, se concretó la voluntad de las partes en el sentido de que la vinculación arrendaticia lo es y ha sido por tiempo determinado en forma concreta y específica.-

    También es preciso señalar, que la prórroga legal constituye una de las innovaciones más resaltantes de la Ley Especial de la materia, ya que e.b. la certeza para las partes de la terminación de la relación arrendaticia cuando el mismo ha sido establecido por tiempo determinado, estableciendo el Legislador patrio en el Artículo 38 dicha prórroga legal como potestativa para el arrendatario y de obligatorio cumplimiento para el arrendador y la misma opera de pleno derecho.-

    La importancia de determinar si el transcurso de la prórroga convencional comprende la legal, es que de ser así, el lapso que debe entenderse como correspondiente a la duración de la relación arrendaticia será únicamente el de la duración originaria del contrato y en caso contrario la prórroga legal será aplicada en atención a la duración de la relación arrendaticia incluyendo la prórroga convencional.-

    Señala R.E.L.R. y J.C. KIRIAKIDIS LONGHI en su obra Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos inmobiliarios que:

    El Artículo 7° del Decreto Ley Inmobiliario declara irrenunciables los derechos que a Ley reconoce “al arrendatario” y que la Ley no declara de orden público todas sus normas. Solo > y que la antigüedad en la condición de arrendatario tiene importancia, no sólo para establecer la duración de la prórroga legal, sino también para ejercer la preferencia ofertiva, esto es, que el tiempo de la prórroga dependerá del hecho real de la duración del contrato y no de los tractos sucesivos de su renovación, en el mismo sentido se pronuncia J.B.F., en su ponencia del curso de Derecho Inquilinario ponencias (UCAB 2000).-

    Para MISSINEO, citado por G.G., y traído a colación por A.E.G.F. en su obra Ley de Arrendamientos Inmobiliarios comentada y concordada Tercera Edición, se cita lo siguiente:… De la misma manera, en caso del término final, no es que el contrato deje de ser válido y perfecto; simplemente, sus efectos cesan, es decir, se extinguen. Esta valorización de MESSINEO, entendemos que, vale como principio general, porque este autor hace la anotación para cualquier contrato, pero no resulta aplicable al contrato de arrendamiento en el cual las partes, habiendo establecido claramente los términos inicial y final, al poco tiempo de que al vencerse el término final o fijo, el contrato continuará por otro lapso igual la misma longitud o distancia temporal porque, entonces, allí los efectos no cesan ya que el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue.

    Esa prolongación del lapso temporal, hace automáticamente que el contrato continúe produciendo los efectos, esto naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia.-

    Entre tanto, I.E.O.C. en su obra “Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos Arrendaticios”, señaló trayendo a colación sentencia del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, lo siguiente: “Las normas inquilinarias son de orden público, por lo cual el Juez que conoce de un Juicio de Resolución o Cumplimiento de Contrato debe analizar con preferencia la naturaleza del mismo…”

    El Artículo siete (07) de la Ley Especial de la Materia señala que: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menos cabo de estos derechos.

    La acción por desalojo es típica de los contratos a tiempo indeterminado y la de resolución para los contratos a tiempo determinado, esta clasificación influye de manera directa en las causales para pedir la desocupación de un inmueble y el tiempo que otorga la Ley, como es el caso de la prórroga legal propia de los contratos a tiempo determinado.

    En este sentido, las partes pueden dar distintos tratamientos a la relación arrendaticia con el devenir del tiempo, sin embargo, para efectos de la norma aplicable es elemental determinar si la convención es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, por ello, la Ley y la doctrina establecen varios supuestos que permiten fijar posiciones: Debido a que en los contratos a tiempo determinado debe evidenciarse de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien, no puede descansar la misma en la palabra de las partes, por lo tanto, los contratos verbales de arrendamientos deben presumirse a tiempo indeterminado, como bien lo señala la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su Artículo 34; SI UN CONTRATO EN PRINCIPIO ES A TIEMPO INDETERMINADO Y LAS PARTES SUSCRIBEN POSTERIORMENTE UN CONTRATO PARA FIJAR LA FECHA DE DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE, LA RELACIÓN ARRENDATICIA COMPRENDERÁ AMBOS PERÍODOS, SIN EMBARGO, PARA EFECTOS JUDICIALES SERÁ CONSIDERADA A TIEMPO DETERMINADO, POR LA VOLUNTAD DE LA ÚLTIMA CONVENCIÓN; caso contrario, si se acuerdan prórrogas consecutivas, la relación tendrá tanto tiempo como prórrogas se den, pero siempre a tiempo determinado, pues cada año es manifiesta la voluntad de desocupar el inmueble; como último ejemplo, sin que ello signifique el agotamiento de todos los supuestos legales.

    En consecuencia, al haber las partes suscrito un nuevo contrato por tiempo determinado en regulación del anterior contrato que se había transformado a tiempo indeterminado, se concretiza la voluntad de las mismas en mantener la vinculación arrendaticia como se originó en el año 1998, esto es, a tiempo determinado, por lo tanto, la NATURALEZA JURÍDICA DE LA VINCULACIÓN ARRENDATICIA QUE OCUPA NUESTRA ATENCIÓN ES LA DE SER UN CONTRATO A TIEMPO DETERMINADO QUE PRECLUYÓ POR LA EXPIRACIÓN DE SU TÉRMINO, razón por la cual, el Tribunal, declarará en la dispositiva del fallo con lugar la acción propuesta y sobrevenidamente sin Lugar o improcedente la Reconvención, tomando en consideración que la Prórroga Legal sólo procede o aplica a los contrato a tiempo determinado y al hecho de encontrarse solvente el arrendatario con sus obligaciones principales y a que la necesidad de vivienda solo aplica a los contratos verbales a tiempo indeterminado.- Así se Declara.-

    DISPOSITIVO:

    Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este Tribunal, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

     PRIMERO: SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas, que refieren los Ordinales 7 y 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

     SEGUNDO: CON LUGAR, el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la parte actora, esto es, la demanda que por OTORGAMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL sigue el ciudadano J.J.M.B. contra DEGNY F.D.M., en consecuencia:

    a.- Se otorga la Prórroga Legal solicitada por la parte actora, de conformidad con el Literal “D” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual tendrá vigencia hasta el día once (11) de agosto de 2012.

     TERCERO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por el demandado-reconviniente.-

     CUARTO: Se condena en costas y costos procesales a la parte demandada reconviniente por haber sido vencida totalmente, conforme a lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

    PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.-

    Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los f.d.A. 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

    Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los doce (12) días de enero de dos mil once (2011). AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-

    El Juez,

    Abog. I.P.P.L.S.,

    Abog. A.A.R.

    En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3:25 p.m.).-

    La Secretaria,

    Abog. A.A.R.

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