Decisión nº 21-2013 de Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 30 de Enero de 2013

EXPEDIENTE: 2769/perez/evi

REPÚBLICA BOLÍVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

DEMANDANTE (s): ciudadano A.E.M.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.115.864, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia. Apoderado (s): Profesionales del Derecho NELLY ESPERANZA PACHANO y ANA MENDOZA CARBONALL, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nº 3.677.842 y N° 7.712.877, inscritas en el Inpreabogado bajo el Nº 25.805 y Nº 53.587, respectivamente, ambas domiciliadas en esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: A.N.P. y A.M., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 25.805 y 53.587.

DEMANDADO (s): ciudadano C.D.Q.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 22.368.725 domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia. Apoderado (s): Profesional del Derecho TIBISAY NIETO JULIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.474.754, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 96.072, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada TIBISAY NIETO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 96.072.

MOTIVO: DESALOJO

DECISIÓN: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA

CARÁCTER: DEFINITIVA

RELACIÓN DE LOS HECHOS

Se inicia el procedimiento mediante la presentación y distribución del libelo de la demanda en la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 05/10/2012, siendo admitida por este Tribunal el 08 de octubre de 2012, ordenándose en el mismo acto el emplazamiento de la parte demandada, a los efectos de dar contestación a la demanda.

El 15 de octubre de 2012, el ciudadano A.E.M.R., otorgo poder apud-acta.

El 15 de octubre de 2012, el ciudadano A.E.M.R., asistido por la profesional del derecho N.P., solicitó medida preventiva de secuestro.

El 16 de octubre de 2012, este Tribunal negó la medida preventiva de secuestro solicitada por la parte demandante.

El 23 de octubre de 2012 se libraron los recaudos de citación y la parte actora suministro los medios necesarios para el traslado del alguacil a los efectos de practicar la citación de la parte demandada en la dirección indicada por el actor, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 218 y 267 de la ley adjetiva civil.

El 31 de octubre de 2012, el Alguacil expuso y agregó el recibo de citación firmado por la parte demandada.-

El 02 de noviembre de 2012, el ciudadano C.D.Q.M., asistido por la Profesional del Derecho TIBISAY NIETO, presentó escrito de contestación a la demanda.

El 08 de noviembre de 2012, el ciudadano C.D.Q.M., otorgó poder apud-acta.

El 08 de noviembre de 2012, el ciudadano C.D.Q.M., presento escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas por este Tribunal mediante auto de la misma fecha.

El 09 de noviembre de 2012, la Profesional del Derecho A.M.C., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presento escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas por este Tribunal mediante auto de la misma fecha.

El 13 de noviembre de 2012, la Profesional del Derecho A.M.C., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presento escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas por este Tribunal mediante auto de la misma fecha.

El 13 de noviembre de 2012, se evacuó la testimonial de los testigos R.M.H.A., Z.D.V.P.G., E.E.G.V., promovidos por la parte demandada.

El 15 de noviembre de 2012, se declaró desierto el acto de declaración de la testigo J.I.D.B., promovida por la parte demandada.

El 15 de noviembre de 2012, se evacuó la testimonial de los testigos EROINA DEL CARMEN PARRA DE COLMENARES, J.T.D.R., J.I.D.B., W.J.L.C., L.R.S.L., promovidos por la parte demandada.

El 19 de noviembre de 2012, la profesional del derecho T.N., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, estampó diligencia, solicitando su designación como correo especial para gestionar la prueba de informe por ella promovida.

El 20 de noviembre de 2012, se designó correo especial a la profesional del derecho TIBISAY NIETO conforme a lo solicitado.

El 20 de noviembre de 2012, este Tribunal practicó inspección judicial en el inmueble objeto del litigio.

El 23 de noviembre de 2012, ciudadana BETIZ LUX GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.266.194, en su carácter de experta fotográfica designada para la inspección practicada, consignó informe descriptivo y las fotografías tomadas en la misma.

El 29 de noviembre de 2012, la Profesional del derecho TIBISAY NIETO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, consigno copias certificadas relativas a la prueba de informe solicitada.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA CONTENIDOS EN SU ESCRITO LIBELAR

Expone la parte demandante lo siguiente:

1) Que es propietario de un inmueble constituido por tres locales comerciales, dos galpones y un cuarto de deposito, ubicados en el barrio la polar, calle 192, avenida 48A, signados con el N° 48A-10, de la Parroquia Domitila Flores del Municipio San Francisco del estado Zulia, así como también de los bienes muebles que en él se encuentran, específicamente, dos mesas de hierro para trabajar, una prensa para soldar, un paral de hierro, un trompo mezclador de cemento y un tanque de agua con capacidad de mil litros.

2) Que el inmueble y los bienes antes descritos los dio en arrendamiento verbal al ciudadano C.D.Q.M., el día 22 de junio de 2010, fijando un canon de arrendamiento mensual de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f. 1.200,oo) desde el 22/06/2010 al 22/12/2010, y a partir de esa fecha sería de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (1.500,oo) mensuales.

3) Que el 22 de julio de 2010, cuando fue a exigir el pago del canon de arrendamiento al ciudadano C.D.Q.M., éste ultimo le dijo que era urgente hacer unas mejoras, que él las cancelaría y luego se arreglaban con el alquiler; pero que pasado varios meses y viendo las pocas mejoras realizadas a la edificación, solicitó al inquilino la desocupación inmediata y el pago de los canon atrasados, llegando a un acuerdo verbal para desocupar, pero que no desocupa ni paga los canon de arrendamiento.

4) Que ha sido una lucha constante detrás del inquilino para que desocupe el inmueble arrendado, que han fijado infinidades de plazos, pero el arrendatario no cumple.

5) Que le adeuda los canon de arrendamiento desde el 22 de junio de hasta el 22 de diciembre de 2010, todo el año 2011 y los meses desde el 22 de enero hasta el 22 de septiembre de 2012, todo lo cual hace un total de TREINTA Y OCHO MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 38.700,oo).

6) Que el arrendatario se comprometió en cancelar los gastos de servicios públicos adeudados a Corpoelec, los cuales todavía se adeudan.

7) Que por todo lo antes expuesto demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento Verbal al ciudadano C.D.Q. MORALES para que convenga en a) restituirle el inmueble y los bienes arrendados. b) cancelarle la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL SETECIENTOS BOLIVARES (38.700,oo) por concepto de los canon de arrendamiento atrasados, mas los que se vayan venciendo hasta la terminación de la demanda. c) que sea condenado a pagar los gastos de los servicios públicos. d) que sea condenado en costas. e) Que sea condenado al pago de honorarios profesionales.

8) Que estima la demanda en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000) equivalentes a quinientas unidades tributarias (500 u/t).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA CONTENIDOS EN SU CONTESTACIÓN

Expone la parte demandada lo siguiente:

1) Que contradice en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos como el derecho de la demanda de desalojo intentada en su contra por el ciudadano A.E.M. RUBIO.

2) Que niega, rechaza y contradice que el actor sea propietario de unos locales y unos galpones ubicados en el barrio La Polar, calle 192, avenida 48A, signados con el N° 48A-10, de la parroquia D.F. delM.S.F. del estado Zulia; ya que en la descripción del inmueble señalado no fungen tres locales comerciales, dos galpones y un cuarto de deposito, y que el galpón fue construido por su persona, ya que lo que realmente estaba construido son tres habitaciones y una enramada construida con paredes de bloques, techos de zinc y pisos de cemento.

3) Que es cierto que en el inmueble descrito se encuentran 2 mesas de hierro para trabajar, una prensa de soldar, un paral de hierro, un trompo mezclador de cemento y un tanque de agua con capacidad para 1.000 litros, y que tales enseres se encuentran allí por cuanto el ciudadano A.M., no los ha ido a retirar del inmueble.

4) Que niega, rechaza y contradice que el inmueble descrito se le haya dado en calidad de arrendamiento verbal, ya que los 3 locales comerciales no existen, que la verdadera construcción son 3 habitaciones y un baño que estaban deteriorados y cuyas condiciones de habitabilidad eran imposibles, ya que las adyacencias o el resto del terreno se encontraban enmontados, con árboles y escombros, pero que como él y su familia necesitaban un lugar donde vivir y poner un taller de latonería, llegó a un acuerdo con el ciudadano A.E.M., para que le arrendara las habitaciones para habitarlas con su familia y montar su taller, que cancelaría la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200;oo) mensuales de arrendamiento y que haría las reparaciones de las habitaciones, las remodelaciones necesarias y las limpiezas para acondicionar el sitio y así poderse mudar con su familia.

5) Que entre las mejoras que realizó se encuentra la construcción del bahareque, de un galpón, la limpieza del terreno entre otras, todo lo cual asciende a la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 48.000).

6) Que trascurrido aproximadamente 4 meses el ciudadano A.M. le ofreció en venta la casa por la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000), llegando al acuerdo que el dinero invertido sería cancelado con parte del canon de arrendamiento, es decir, que él cancelaría la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600) mensuales en efectivo y la otra parte sería descontada de la inversión realizada para acondicionar la vivienda, hasta que en el mes de diciembre donde los primeros 6 meses le canceló el canon de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00), y a partir del mes de diciembre de 2010, y que se descontarían el monto restante del dinero que invirtió en las mejoras, es decir, DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.400,oo) que fueron descontados por los 4 meses de canon y el dinero restante, es decir, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 45.600,oo) y él le cancelaría el resto del dinero, es decir, TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 34.000,oo) al momento de realizarse la venta definitiva. Por lo que quedaron de acuerdo que aproximadamente en 2 semanas el le entregaría el dinero.

7) Que cuando abordo al ciudadano A.M., para hacer la venta, le dijo que ya no le vendería en OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,oo) que la casa valía DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000), que ya no iba a vender y que le desocupara el inmueble.

8) Que se traslado al Juzgado de Justicia de Paz del Municipio San Francisco de la Circunscripción N° 8 de la Parroquia Domitila Flores, donde expuso la situación y al ser citado el ciudadano A.M. llegaron a un acuerdo para suspender el pago del canon de arrendamiento hasta solventar las condiciones del justo precio mediante un avalúo por la Alcaldía del Municipio San francisco y hasta la fecha el ciudadano A.M. no ha tramitado absolutamente nada.

9) Que niega, rechaza y contradice que a partir del 22 de enero de 2011, se debiera pagar el monto de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,oo) mensuales, por el arrendamiento del inmueble, ya que el único monto acordado para el arrendamiento de la vivienda fue la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,oo).

10) Que niega, rechaza y contradice lo alegado por el actor en cuanto a que en fecha 22 de julio de 2010, cuando fue a exigir el pago del canon de arrendamiento, le dijo que era urgente hacer unas mejoras, ya que para poder habitar el inmueble con su familia tuvo que realizar las mejoras, ya que no habían las condiciones mínimas de habitabilidad y el canon de arrendamiento se lo había venido pagando sin inconvenientes hasta que se decidío suspender el pago de mutuo acuerdo ante el Juez de paz.

11) Que niega rechaza y contradice lo alegado por el actor en cuanto a que ha sido una lucha constante para que desocupe el inmueble y que le adeude las cantidades reclamadas, ya que una vez que pudo habitar el inmueble con su familia, cancelaba al ciudadano A.M., el canon correspondiente.

12) Que niega, rechaza y contradice los alegatos del actor en cuanto a que se debe la cantidad de TRESCIENTOS DIECIOCHO BOLIVARES CON NOVENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 318,91) del servicio de electricidad a CORPOELEC, ya que los servicios públicos los ha venido cancelando al día.

13) Que por todo lo antes expuesto se opone a la demanda, por cuanto el inmueble arrendado no se trata de 3 locales comerciales, 2 galpones y 1 cuarto de deposito, como lo quiere hacer ver el demandante, sino, de un inmueble constituido por una vivienda que ocupa con su familia y que al mismo tiempo funge parte del patio como taller de latonería, donde labora para el sustento de su hogar.

14) Que el actor inició un procedimiento errado, invocando una ley que no regula la materia, interponiendo una demanda temeraria queriendo hacer incurrir al Tribunal en error.

15) Que por todo lo antes expuesto solicita sea declarada sin lugar la presente demanda y la condenatoria en costas por la temeraria pretensión.

16) Indica su domicilio procesal de conformidad con el artículo 174 del código de procedimiento civil.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Las partes en sus respectivos escritos invocaron el merito favorable que arrojan las actas procesales, basados en el principio de la comunidad de la prueba, según el cual, todo lo alegado, todo cuanto se afirme, se aprehenda, se exhiba y en general todas aquellas pruebas aportadas en la causa pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que las mismas pueden ser utilizadas para demostrar sus pretensiones y excepciones, sin importar la persona de su promovente, en función de la justicia pretendida y concentrada en la sentencia de merito; por ende no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, en tal razón no es susceptible de ser valorado como medio probatorio, en este sentido considera esta J., que tal invocación no es propiamente un medio de prueba, pero si es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, por lo que al invocar el mérito de las actas, la Jueza, está en el deber de aplicar de oficio el principio antes referido. Así se declara.-

PRUEBAS APORTADAS POR EL DEMANDANTE

DOCUMENTALES:

1) Documento de construcción autenticado en la Notaria Pública del municipio San francisco del estado Zulia, de fecha 21 de septiembre de 2006, inserto bajo el N° 29, tomo 102, de los libros de autenticaciones. (folios 3, 4 y 5)

El mencionado instrumento público, se tiene como fidedigno, por cuanto el mismo no fue impugnado en la oportunidad correspondiente y hace plena fe de lo que se quiere probar, aportando elementos indispensables para la resolución del juicio, por lo tanto este Tribunal lo aprecia y lo valora conforme a los alcances de los Art. 429 C.P.C y 1.359 C.C. ASI SE VALORA.-

2) Documento contentivo de convenio de pago de fecha 17 de enero de 2012, “Plan de Pago a Plazos” entre CORPOELEC y el ciudadano A.M.. (folio 7)

Dicho instrumento es un documento público administrativo realizado por un funcionario público competente para ello, actuando en el ejercicio de sus funciones, el cual goza de una presunción de certeza que puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario, y que surten el mismo efecto probatorio de los instrumentos públicos, tal como señala el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, mediante sentencia No. RC.0100, Exp. 03-0290 de fecha 12/04/2005.

Entonces, siendo que el documento no fue desvirtuado mediante contraprueba por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal considera procedente otorgarle todo su valor probatorio, de conformidad con la jurisprudencia citada y con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE VALORA.-

3) Impresiones fotográficas de una vivienda y de un mapa denominado “Urbanización el Soler”. (folios 87 y 88).

La fotografía como medio probatorio forma parte de las pruebas documentales no escritas y que consiste en la reproducción de imágenes valiéndose de una cámara oscura, digital o por cualquier otro medio físico o químico.

Según el Maestro Devis Echandía, sirven para probar el estado de hecho que existía al momento de ser tomadas, de acuerdo con la libre crítica que de ella haga el Juez; pero como es posible preparar el hecho fotográfico o filmado, es indispensable establecer su autenticidad mediante la confesión de la parte contraria o de testigos presentes en aquel instante o que hayan formado parte de la escena captada o intervenido en el desarrollo posterior del negativo o por el examen del negativo por peritos o por un conjunto fehaciente de indicios; cumplido este requisito, como documentos privados auténticos pueden llegar a constituir plena prueba de hechos que no requieran por ley un medio diferente; si falta, tendrán un valor relativo libremente valorable por el Juez, según la credibilidad que le merezcan y de acuerdo a su contenido, las circunstancias en que pudieron ser obtenidas y sus relaciones con las demás pruebas. (TEORIA GENERAL DE LA PRUEBA JUDICIAL. Tomo II. Biblioteca Jurídica Diké. 4ª edición. Año 1993. P.. 579 y 580).

Esta J. acoge el criterio de que debe demostrar el promovente la autenticidad de la fotografía sin aguardar a que su contendor judicial las impugne, ya que las mismas no cumplen con uno de los requisitos esenciales para su validez como medio probatorio, como lo es el Principio del Control de la Prueba, el cual refiere que las partes tengan la posibilidad de acceder a los medios de prueba promovidos antes de su evacuación, a fin de que puedan participar en la misma, y hacer uso de los derechos inherentes la incorporación a la causa de los hechos o circunstancias que implican dichos medios probatorios, como consecuencia de ello, la parte que se quiera valer de ellas deberá aportar además de la presentación de las fotografías tomadas fuera del juicio, otras pruebas adicionales que demuestren su veracidad, para que en concatenación con aquellas pueda dárseles algún valor probatorio según el caso, dependiendo de su idoneidad, pertinencia y legalidad.

En consecuencia, por lo antes expuesto, en virtud que en el presente caso no fue promovido por la parte demandante ningún otro medio probatorio tendiente a demostrar la autenticidad de las fotografías, es por lo que este Órgano Jurisdiccional, de conformidad con el artículo 507 del Código e procedimiento Civil, desecha dicha prueba en todo su valor probatorio. ASI SE DECIDE.-

4) Copia simple del acta de asamblea celebrada el 17 de julio de 2012, por la Junta Comunal del Barrio La Polar, en el cual se menciona lo siguiente: Que el Consejo Comunal de POLAR I, se constituyó en el Taller del Sr. D.Q., C.I.22.368.725, en el cual funciona desde hace siete años un taller de latonería y pintura y se llegó al acuerdo de que el Sr. D.Q. no pintará mas en el local porque sino se tomarán acciones en su contra porque perjudica la salud de la Sra. E.G.. (folio 89)

Las mencionadas copias simples del instrumento público administrativo, se tienen como fidedignas, por cuanto las mismas no fueron impugnadas en la oportunidad correspondiente y hacen plena fe de lo que se quiere probar, por lo tanto este Tribunal las aprecia y las valora conforme a los alcances de los Art. 429 C.P.C y 1.359 C.C. ASI SE VALORA.-

5) Constancia emitida por el Juzgado de Justicia de Paz de la Circunscripción N° 8, Parroquia Domitila Flores del Municipio San Francisco del estado Zulia, en fecha 12 de noviembre de 2012, en la cual se informa que se llegó al término que el ciudadano C.D.Q. no aceptó las propuestas presentadas por el ciudadano A.E.M., por lo que ese Juzgado de Paz, declinó su intervención ante ese caso. (folio 93)

Dicho instrumento es un documento público administrativo realizado por un funcionario público competente para ello, actuando en el ejercicio de sus funciones, el cual goza de una presunción de certeza que puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario, y que surten el mismo efecto probatorio de los instrumentos públicos, tal como señala el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, mediante sentencia No. RC.0100, Exp. 03-0290 de fecha 12/04/2005.

Entonces, siendo que el documento no fue desvirtuado mediante contraprueba por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal considera procedente otorgarle todo su valor probatorio, de conformidad con la jurisprudencia citada y con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE VALORA.-

INPECCIÓN JUDICIAL

La parte demandante solicitó al Tribunal la práctica de una inspección judicial, al cual fue evacuada el 20 de noviembre de 2012, sobre el inmueble ubicado en e barrio La Polar, calle 192, avenida 48 A, N° 48ª-10, P.D.F. del municipio Maracaibo del estado Zulia, y en la cual se dejó constancia de la constatación de los siguientes hechos:

- Que se observó un área externa, en la cual se encuentran seis (06) vehículos con piezas faltantes y en mal estado de pintura, así como varias piezas de carrocería y de ensamblaje en general, varios potes de pintura y herramientas para la aplicación de pintura, aspa como bombonas tipo “de oxigeno” conectadas a herramientas para su aplicación.

- Que se observó una habitación destinada a depósito de enseres de mecánica automotriz.

- Que en el área de los vehículos y piezas existe un galpón que los cubre, el cual tiene techo de zinc.

- Que se observó una pieza (construcción) con paredes, sin piso ni techo, en el que habían unas láminas de zinc.

- Que se observó una habitación en la que existe una cama, una nevera pequeña, un gabinete con ropa dentro, una cava eléctrica y está anexada a otra habitación pequeña donde hay una poceta de baño.

- Que al lado de dicha habitación hay otra habitación en la que hay una despensa platos y vasos, cuerdas con ropa guindada, una lavadora y otros objetos, entre ellos una cama pequeña con un colchón enrollado encima, anexo al cual hay una pieza con una poceta de baño.

-Que se observó un lavaplatos y una estructura metálica habilitada como para cocinar, contentiva de dos (02) hornillas y tubos dispuestos.

-Que en todas las estructuras antes mencionadas, no hay flujo o corriente de agua potable, ni gas doméstico, y que la corriente eléctrica proviene de conexiones ilegales conectadas con “tape (teipe) negro”.

-Que en el centro de las habitaciones mencionadas existe una maquina llamada “tambor de mezclar cemento” la cual posee unas plantas decorativas.

-Que las tres (03) habitaciones del lado izquierdo no están pintadas, sino con el cemento y los bloques expuestos.

- Que en el área de las habitaciones se encontraban al momento de realizar la inspección, los ciudadanos N.Q., M.B., titulares de las cédulas de identidad Nros. V-22.128.121 y E-83.460.125, y una niña de nombre KARILE SOCARRÁS.

-Que el área donde se encuentran los vehículos, constituye el 80% aproximadamente del total del inmueble.

Esta juzgadora estima la mencionada inspección judicial en todo su valor probatorio, pues fue realizada bajo los parámetros legales establecidos, estando presentes tanto la Jueza como la Secretaria, de conformidad con lo establecido en los artículos 472 y 473 del Código de Procedimiento Civil. ASI SEVALORA.-

TESTIMONIALES

La parte demandante promovió la testimonial de los ciudadanos J.I.D.B., EROINA PARRAL DE COLMENARES y J.T.D.R., titulares de las cédulas de identidad Nros. 16.367.876, 3.117.797 y 7.798.771, respectivamente.

Al analizar el contenido de las preguntas, tenemos que, varias de ellas están dirigidas a demostrar la propiedad del inmueble, y por cuanto la propiedad de un bien inmueble no puede ser demostrada con testigos, se desechan las preguntas dirigidas en tal sentido.

En lo que respecta a las demás preguntas, por cuanto los testigos estuvieron contestes, y examinado si sus deposiciones concuerdan entre si y con las otras pruebas de autos, y estimados los motivos de las declaraciones, así como la confianza que merecen los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y por cualquier otra circunstancia o motivo. Estima esta Juzgadora que los testigos declararon con meridiana claridad, lógica, coherencia, aportando elementos para determinar, en parte, el fundamento de la demanda, por lo que son apreciados y valorados por este Tribunal, conforme al artículo 208 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE VALORA.-

PRUEBAS APORTADAS POR EL DEMANDADO

DOCUMENTALES

1) Constancia de residencia de fecha 06 de noviembre de 2012, emitida por el Consejo Comunal Polar I del municipio San Francisco del estado Zulia. (folio 26)

Dicho instrumento es un documento público administrativo realizado por un funcionario público competente para ello, actuando en el ejercicio de sus funciones, el cual goza de una presunción de certeza que puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario, y que surten el mismo efecto probatorio de los instrumentos públicos, tal como señala el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, mediante sentencia No. RC.0100, Exp. 03-0290 de fecha 12/04/2005.

Entonces, siendo que el documento no fue desvirtuado mediante contraprueba por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal considera procedente otorgarle todo su valor probatorio, de conformidad con la jurisprudencia citada y con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE VALORA.-

2) Acta de Convenimiento celebrado el 19 de mayo de 2011, en el Juzgado de Justicia de Paz de la Circunscripción N° 8 de la Parroquia Domitila Flores del municipio San Francisco del estado Zulia, en la que los ciudadanos A.M. y C.Q. acordaron la suspensión del pago del arrendamiento hasta solventar las condiciones del justo precio, y se acordó realizar un avalúo del inmueble. (folios 27 al 44)

Dicho instrumento es un documento público administrativo realizado por un funcionario público competente para ello, actuando en el ejercicio de sus funciones, el cual goza de una presunción de certeza que puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario, y que surten el mismo efecto probatorio de los instrumentos públicos, tal como señala el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, mediante sentencia No. RC.0100, Exp. 03-0290 de fecha 12/04/2005.

Entonces, siendo que el documento no fue desvirtuado mediante contraprueba por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal considera procedente otorgarle todo su valor probatorio, de conformidad con la jurisprudencia citada y con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE VALORA.-

3) Recibos de pagos del servicio eléctrico, emitidos por la Corporación Eléctrica Nacional (CORPOELEC) y ENELVEN, en los que se expresa la cancelación periódica del servicio eléctrico en el inmueble arrendado; el cual aparece a nombre del ciudadano A.M., todo ello en virtud de un convenio de pago a plazos suscrito entre al mencionado ciudadano con ENELVEN. (folios 45 al 49)

Dicho instrumento es un documento público administrativo realizado por un funcionario público competente para ello, actuando en el ejercicio de sus funciones, el cual goza de una presunción de certeza que puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario, y que surten el mismo efecto probatorio de los instrumentos públicos, tal como señala el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, mediante sentencia No. RC.0100, Exp. 03-0290 de fecha 12/04/2005.

Entonces, siendo que el documento no fue desvirtuado mediante contraprueba por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente, este Tribunal considera procedente otorgarle todo su valor probatorio, de conformidad con la jurisprudencia citada y con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE VALORA.-

4) 10 Fotografías de un inmueble. (folios 50 al 53)

La fotografía como medio probatorio forma parte de las pruebas documentales no escritas y que consiste en la reproducción de imágenes valiéndose de una cámara oscura, digital o por cualquier otro medio físico o químico.

Según el Maestro Devis Echandía, sirven para probar el estado de hecho que existía al momento de ser tomadas, de acuerdo con la libre crítica que de ella haga el Juez; pero como es posible preparar el hecho fotográfico o filmado, es indispensable establecer su autenticidad mediante la confesión de la parte contraria o de testigos presentes en aquel instante o que hayan formado parte de la escena captada o intervenido en el desarrollo posterior del negativo o por el examen del negativo por peritos o por un conjunto fehaciente de indicios; cumplido este requisito, como documentos privados auténticos pueden llegar a constituir plena prueba de hechos que no requieran por ley un medio diferente; si falta, tendrán un valor relativo libremente valorable por el Juez, según la credibilidad que le merezcan y de acuerdo a su contenido, las circunstancias en que pudieron ser obtenidas y sus relaciones con las demás pruebas. (TEORIA GENERAL DE LA PRUEBA JUDICIAL. Tomo II. Biblioteca Jurídica Diké. 4ª edición. Año 1993. P.. 579 y 580).

Esta Juzgadora acoge el criterio de que debe demostrar el promovente la autenticidad de la fotografía sin aguardar a que su contendor judicial las impugne, ya que las mismas no cumplen con uno de los requisitos esenciales para su validez como medio probatorio, como lo es el Principio del Control de la Prueba, el cual refiere que las partes tengan la posibilidad de acceder a los medios de prueba promovidos antes de su evacuación, a fin de que puedan participar en la misma, y hacer uso de los derechos inherentes la incorporación a la causa de los hechos o circunstancias que implican dichos medios probatorios, como consecuencia de ello, la parte que se quiera valer de ellas deberá aportar además de la presentación de las fotografías tomadas fuera del juicio, otras pruebas adicionales que demuestren su veracidad, para que en concatenación con aquellas pueda dárseles algún valor probatorio según el caso, dependiendo de su idoneidad, pertinencia y legalidad.

En consecuencia, por lo antes expuesto, en virtud que en el presente caso no fue promovido por la parte demandante ningún otro medio probatorio tendiente a demostrar la autenticidad de las fotografías, es por lo que este Órgano Jurisdiccional, de conformidad con el artículo 507 del Código e procedimiento Civil, desecha dicha prueba en todo su valor probatorio. ASI SE DECIDE.-

5) 28 Facturas de compra de materiales para construcción y mejoras. (folios 54 al 81)

Los mencionados instrumentos privados, no contribuyen a esclarecer la controversia surgida en la presente causa, por lo que, este Tribunal los excluye del debate probatorio, no los aprecia, no los valora y lo desecha conforme a los alcances del Artículo 433 Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.-

INSPECCIÓN JUDICIAL

En la oportunidad de promover pruebas, la parte demandada, al igual que la demandante, promovió la evacuación de una inspección judicial, la cual se evacuó en la misma oportunidad de la realización de la inspección judicial promovida por su contraparte; por tanto, siendo que ya la misma fue valorada en un particular anterior, se sobreentiende que la valoración aplicada es idéntica a la promovida por el demandado. ASI SE VALORA.-

INFORMES

La parte demandada solicitó al Tribunal que oficiara al Juzgado de Justicia de Paz de la Circunscripción Judicial N° 08 de la Parroquia D.F., dichas resultas fueron evacuadas mediante comunicación de fecha 28 de noviembre de 2012, emitida en su oportunidad procesal correspondiente por el Juez de Paz Interino C.L.C., mediante la cual remite copia certificada del expediente N° L.O.J.P.068-11, de fecha 19 de mayo de 2011 (131 al 153); por lo que, este Tribunal, constatado como fue su identidad con las copias acompañadas a la contestación de la demanda, de conformidad con lo establecido en el Artículo 433 de la ley de adjetiva civil las aprecia y le otorga todo su valor probatorio.- Así se decide.-

TESTIMONIALES

La parte demandada promovió la testimonial de los ciudadanos R.H.A., Z.P.G., E.G.E., J.D.B., W.J.L.C. y LEOBALDA SÁNCHEZ LÓPEZ, titulares de las cédulas de identidad Nros. 11.289.115, 11.222.208, 5.046.533, 16.367876, 18.807.599 y 9.710.074, respectivamente.

Al analizar el contenido de las preguntas, tenemos que, varias de ellas están dirigidas a demostrar si existen personas viviendo en el inmueble, y de ser así, quienes son; sin embargo, al analizar las respuestas y concatenarlas entre sí, se evidencia que las mismas son contradictorias, ya que en algunas se dice que el señor C.D.Q., es quien vive allí, en otras, que allí vive un hermano de él (N.) con su esposa (M. y su hija (una niña), en otras que allí vive “el señor con su esposa y la niña” pero sin identificar quienes son, por lo que se desechan las respuestas dadas en el sentido de establecer quien o quienes viven en el lugar.

En lo que respecta a las demás preguntas, por cuanto los testigos estuvieron contestes, y examinado si sus deposiciones concuerdan entre si y con las otras pruebas de autos, y estimados los motivos de las declaraciones, así como la confianza que merecen los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y por cualquier otra circunstancia o motivo. Estima esta Juzgadora que los testigos declararon con meridiana claridad, lógica, coherencia, aportando elementos para determinar, en parte, el fundamento de la demanda, por lo que son apreciados y valorados por este Tribunal, conforme al artículo 208 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE VALORA.-

MOTIVACIÓN

El objeto de la demanda que encabeza estas actuaciones se circunscribe al hecho de que alega el actor que el día 22 de junio de 2010, celebró un Contrato de Arrendamiento verbal con el ciudadano C.D.Q.M., sobre un inmueble destinado al comercio ubicado en el Barrio La Polar, calle 192, avenida 48A, N° 48A-10, Parroquia Domitila Flores del Municipio San Francisco del estado Zulia, en cuyo interior se encuentran algunos bienes muebles propiedad del arrendador, fijando un canon de arrendamiento mensual inicial de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,oo), con la condición de que el arrendatario hiciera algunas mejoras al inmueble y que posteriormente serían, en parte, reconocidas como pago del alquiler; pero que al pasar varios meses, y al ver las pocas mejoras realizadas, el arrendador solicitó la desocupación del inmueble y el pago de los cánones de arrendamiento atrasados desde el 22 de junio de 2010 hasta el 22 de septiembre de 2012.

Por su parte, el demandado negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como en el derecho invocado en la presente demanda, ya que, en primer lugar sostiene que el inmueble arrendado no está destinado al comercio, sino a la habitación familiar; que el mismo, le fue ofrecido en venta por el arrendador en la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000) llegando al acuerdo de que el dinero invertido en las mejoras sería reconocido, en parte, para el pago del canon de arrendamiento y en parte imputable al precio de la venta del inmueble; y que llegada la fecha para realizar la negociación el arrendador se negó a venderle en la cantidad convenida, aumentando el precio a DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000), por lo que denunció tal situación ante el Juzgado de Paz de la Parroquia Domitila Flores, en donde se llegó a un acuerdo para la suspensión del canon de arrendamiento hasta el acuerdo de un precio justo y la tramitación del avalúo del inmueble por parte del arrendador.

DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA, SU OBJETO Y DESTINACIÓN

En primer lugar, antes de entrar a verificar el fondo de la causa, es indispensable establecer la condición de la relación arrendaticia, orientada a determinar, el uso o destinación pactado por las partes sobre el inmueble dado en calidad de arrendamiento, a los fines de determinar la procedibilidad en derecho de la presente acción.

El contrato de arrendamiento según I.O. (2002) es un pacto entre dos personas, ya sean naturales o jurídicas, en donde el arrendador da en arrendamiento una cosa mueble o inmueble y el arrendatario paga, como contraprestación, un precio determinado por dicho alquiler.

El artículo 1.579 del Código Civil, establece: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella”.

Al respecto, comenta J.L.V. (2004), que cuando existe dificultad para probar la existencia del contrato verbal por vía testifical, de conformidad con el artículo 1.387 del Código Civil, se podrá acompañar al libelo de demanda otro tipo de pruebas como por ejemplo: las consignaciones de alquileres efectuadas por el arrendatario acompañadas de una inspección judicial certificatoria de la tenencia y goce del inmueble por parte del arrendatario; cualquier documento de donde pueda deducirse la relación arrendaticia como sería, una carta dirigida por el inquilino al arrendador donde le exige autorización para hacer mejoras o solicitando prórroga del contrato a tiempo determinado celebrado verbalmente.

Por lo tanto, el procedimiento con relación a las demandas cuyas pretensiones sean las contempladas en dicho artículo, ya transcrito, se sustanciarán y sentenciarán conforme a la ley especial de Arrendamientos Inmobiliarios y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII, artículos 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil.

Del artículo 34 literal a), de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios comenta J.G. (2001) “Este artículo señala los siete casos en que puede demandarse el desalojo del inquilino en un contrato verbal o por tiempo indeterminado. Pero creemos que las causales aludidas también se aplicaran a los contratos por tiempo determinado salvo la segunda causal (b) pues si el propietario necesita el apartamento tendrá que esperar en todo caso a que venza el término del contrato más la prórroga correspondiente…”

Se evidencia de actas que en el presente juicio quedó plenamente demostrada y reconocida por ambas partes la existencia de un contrato de arrendamiento verbal sobre el inmueble ubicado en el barrio “La Polar” calle 192, avenida 48A, N° 48A-10, por lo tanto, resulta ser una hecho cierto exento de pruebas.

En cuanto a la destinación a la que está sometida el inmueble, tenemos que, del documento de bienhechurias autenticado en la Notaria Pública del Municipio San Francisco del estado Zulia, de fecha 21 de septiembre de 2006, se desprende el propósito del ciudadano A.E.M.R., de darle uso comercial a la referida construcción, ya que en el mismo se expresa que construyó “hace varios años… un inmueble, constituido por unos locales comerciales y unos galpones”; igualmente, ha quedado evidenciado que en el referido inmueble se encuentran bienes propios para la realización de trabajos manuales latonería, herrería y pintura, siendo acondicionado para el almacenamiento y resguardo de vehículos, presuntamente dejados por sus propietarios para la realización de algún trabajo o la prestación de un servicio, como lo pudo constatar este Tribunal mediante inspección judicial realizada el día 20 de noviembre de 2012, actividad comercial que abarca aproximadamente el 80% de la construcción del inmueble, quedando en evidencia que aun y cuando, se observaron, artículos electrodomésticos y áreas de descanso, el mismo no puede entenderse como de “uso o habitación familiar destinado a vivienda”, ni por la estructura, ni por su habitabilidad, y mucho menos por la actividad desempeñada, destinada por su propietario y por el arrendatario mismo; al uso comercial instalando y restaurando un taller de latonería y pintura el cual se encuentra actualmente operativo y funcional, tal y como lo ha venido manifestado el arrendatario C.D.M.R., desde su acto de contestación a la demanda y durante el transcurso de la litis. Igualmente, de las declaraciones de los testigos promovidos tanto por la parte actora y como por el propio demandado, para que declararan sobre los hechos de los cuales tengan conocimiento personal y directo, se evidenció que los mismos residen o son vecinos del sector y que conocen a los ciudadanos A.M. y C.Q., manifestando que en el inmueble objeto del litigio funciona un taller de latonería y pintura en donde trabaja el ciudadano C.Q., y al establecerse que sus deposiciones concuerdan entre si y con las otras pruebas de autos, así como la confianza que merecen por su edad, vida, costumbre y por la profesión que ejercen aportando elementos ciertos, se debe entender como hecho notorio que el inmueble ubicado en el barrio “La Polar” calle 192, avenida 48 A, N° 48A-10, es utilizado con fines comerciales, por lo que, queda demostrado y establecido que el contrato de arrendamiento verbal celebrado el veintidós (22) de junio de dos mil diez (2010), entre los ciudadanos A.E.M. RUBIO y C.D.Q. MORALES sobre el inmueble ubicado en el barrio “La Polar” calle 192, avenida 48 A, N° 48ª-10, esta destinado al “Uso Comercial” del mismo.

Así pues, se considera oportuno traer a colación lo establecido en Gaceta Oficial de fecha 06 de mayo de 2011, signada bajo el Nro. 39.668, fue publicado el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, el cual fue dictado por el Ejecutivo Nacional en ejercicio de las atribuciones conferidas en el numeral 8 del artículo 236 de la constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con lo dispuesto en el numeral 1, literales a y c del artículo 1 de la Ley que autoriza al Presidente de la República para dictar Decretos con Rango y Fuerza de Ley en las materias que se delegan en Concejo de Ministros.

Se explana a continuación lo proferido en el artículo 1 del referido Decreto-Ley:

El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.

En este orden de ideas, resulta claro referir que si tal como fue demostrado, el inmueble está destinado al uso comercial, y no existe evidencia concreta que señale que el demandado se encuentra habitando el inmueble como asiento de vivienda principal, resulta inaplicable al presente caso la normativa impartida por el Ejecutivo Nacional a través del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, debiendo tramitarse la presente causa conforme a las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios pura y simplemente; y será, al momento de una eventual ejecución, que pudiera hablarse de una aplicación del mismo, en caso que se encuentre alguna persona habitándolo pese a su destinación contractual y voluntaria. En consecuencia, queda sin asidero jurídico la defensa del demandado donde manifiesta que el inmueble está destinado a la vivienda principal de él y su familia. ASÍ SE DECIDE.-

DEL PAGO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO.

Establece el Artículo 1.401 del Código Civil lo siguiente:

…La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante

un Juez aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba….

Manifiestan y reconocen las partes en el presente juicio, tanto el ciudadano A.E.M.R., como el ciudadano C.D.Q.M., que el inmueble ubicado en el barrio “La Polar” calle 192, avenida 48A, N° 48A-10, jurisdicción de la Parroquia Domitila Flores del Municipio San Francisco del estado Zulia, ameritaba la realización de unas reparaciones y mejoras, y que las mismas serían financiadas por el ciudadano C.D.Q.M., bajo la condición que el gasto realizado sería reconocido en parte como pago del canon de arrendamiento mensual del inmueble, tal y como lo expresa el demandante en su escrito libelar (Omissis) “…me dijo que era urgente hacer unas mejoras, que él las cancelaría y luego nos arreglábamos con el alquiler, hecho aceptado por mi persona…” y como lo expresa el demandado en su escrito de contestación (Omisis) “…Que cancelaría en canon de arrendamiento 1.200 Bs, mensuales y que yo hiciera las reparaciones de las habitaciones, es decir, que hiciera las remodelaciones necesarias y las limpiezas para poder acondicionar el sitio…(sig)… llegando al acuerdo que el dinero invertido sería cancelado con parte del canon de arrendamiento…(sig)…a lo que estuve de acuerdo…”

La compensación es un modo de extinción común a todas las obligaciones que se presenta cuando dos personas recíprocamente deudoras poseen entre sí deudas homogéneas, líquidas y exigibles; por medio de la compensación, ambas personas se liberan total o parcialmente de la obligación que tenían, evitando de esta manera el traslado inútil de dinero, riesgos y gastos. Asimismo, los requisitos de la compensación legal reconocidos por la doctrina, son los que a continuación se describen: 1.- Simultaneidad: las obligaciones deben existir al mismo tiempo, aunque hayan nacido en momentos diferentes. 2.- Homogeneidad: la deuda que se da en pago debe tener el mismo objeto u objeto similar a la deuda que se desea extinguir; en definitiva, existe homogeneidad cuando las deudas tienen igualmente por objeto una suma de dinero, pero cuando no se trata de dinero, las deudas deben comprender cantidades determinadas de cosas de una misma especie. 3.- Liquidez: El crédito a compensar debe ser líquido, es decir, se debe saber sin duda lo que se debe y la cantidad debida. 4.- Exigibilidad: se excluyen las obligaciones sometidas a término y a condición suspensiva, salvo las excepciones previstas en la Ley.

Del análisis de las actas se evidencia que, no obstante el acuerdo anteriormente mencionado, no existe un elemento concreto que cree la convicción en esta juzgadora de cual era el porcentaje en dinero a compensar entre el pago del alquiler y las construcciones realizadas, es decir, resulta imposible determinar con los elementos aportados, cual es el monto que tenía que pagarse en dinero y cual es el que tenía que debitarse mensualmente por las mejoras realizadas al inmueble, ya que si bien el demandado mencionó un monto específico, no puede obviarse el hecho de que el demandante no pudo rebatir o allanarse a tal afirmación, lo que conlleva a que no pueda pronunciarse éste Tribunal sobre una eventual compensación de pagos, ya que ello implicaría en sí una pretensión dirigida por parte del demandado hacia el demandante de autos, contentiva de la reclamación por el cumplimiento de una obligación que amerita lapsos procesales para que el afectado pueda ejercer su derecho a la defensa exponiendo los alegatos que a bien tenga plantear en cuanto al hecho de la compensación de pagos del arrendamiento; lo cual no fue materializado en este caso, debido a que no se produjo una contrademanda para hacer nacer la oportunidad para el demandante de defenderse; por lo tanto, este órgano jurisdiccional declara que no es procedente la defensa del pago parcial de los cánones de arrendamiento mediante la realización de construcciones y mejoras al inmueble arrendado, y por ende el pago de los cánones debe entenderse netamente en dinero y no en especies. ASI SE DECIDE.-

Sin embargo, se deja expresamente establecido que por las razones antes expuestas, el fondo de dicho conflicto no fue sometido al razonamiento de juicio de esta juzgadora, por lo cual no existe fuerza de cosa juzgada sobre tal punto, y podrá ser debatido en una oportunidad posterior. ASI SE DECIDE.-

DE LA PRETENSIÓN DE DESALOJO

Alega la parte demandante en su escrito libelar lo siguiente: “…ciudadano J. ha sido una lucha constante detrás del inquilino para que desocupe el inmueble arrendado, hemos fijado infinidades de plazos pero el arrendatario no cumple. Me adeuda los cánones de arrendamiento desde el 22 de junio hasta el 22 de diciembre de 2010,…(sig)…me adeuda todo el año 2011…(sig)…y los meses desde el 22 de enero hasta el 22 de septiembre del año 2012...(sig)…por lo tanto el arrendatario ha incumplido de manera reiterada el contrato de arrendamiento verbal establecido entre ambos…”

Por su parte expone la parte demandada en su escrito de contestación lo siguiente “…Tales alegatos son falsos ya que para poder habitar con mi familia el inmueble o la vivienda tuve que realizar las mejoras ya que allí, no habían condiciones mínimas de habitabilidad por las condiciones en las que se encontraba la vivienda y el canon de arrendamiento se lo había venido cancelando sin ningún tipo de inconveniente hasta que se decidió suspender el pago de mutuo acuerdo tal como se evidencia del convenio celebrado por ante el Juzgado de Paz …”

El artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

El artículo 1.615 del Código Civil, señala: Los contratos verbales o por escrito sobre alquiler de casas y demás edificios, en que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente por cualquiera de las partes, concediéndose al inquilino noventa días para la desocupación, si la casa estuviese ocupada con algún establecimiento comercial o fabril, y sesenta si no estuviese en este caso, y esto se verificará aunque el arrendador haya transferido a un tercero el dominio de dichas casas o edificios.

Los mismos plazos se concederán por el arrendador al inquilino para el aumento de precio en el alquiler.

No se concederán al inquilino los plazos de que trata este artículo en caso de que no éste solvente por alquileres, o cuando la casa se esté arruinando, o el inquilino no la conserve en buen estado, o la aplique a usos deshonestos. (Subrayado del Tribunal).

Es importante en este estado establecer el contenido del articulo 506 de nuestro código de procedimiento civil: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda haber sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.

La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba, establece que: “Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que le sirven de fundamento a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal”. O como lo establece el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: “incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen”

Se desprende de las actas procesales y del análisis del acervo probatorio, el nacimiento de una obligación contractual de arrendamiento entre los ciudadanos A.E.M. RUBIO y C.D.Q.M., sobre el inmueble ubicado en el barrio La Polar, calle 192, avenida 48A, N° 48A-10, en Jurisdicción de la Parroquia Domitila Flores del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Se observa también que el demandante pretende el pago de los cánones de arrendamiento del período de tiempo comprendido desde el día 22 de junio de 2010, hasta la fecha de la terminación del presente juicio; sin embargo, tal como fue demostrado y reconocido por ambas partes durante el discurrir del proceso, los ciudadanos A.M. RUBIO y C.D.Q.M., celebraron un acuerdo por ante el Juzgado de Paz de la Parroquia Domitila Flores del Municipio San Francisco del Estado Zulia, en fecha 19 de mayo de 2011, llegando al consenso de que se suspendería el pago de las mensualidades de arrendamiento, hasta solventar las condiciones del justo precio.

Es así pues, que dicho acuerdo constituye un contrato que cumplió con todos los requisitos de validez, y, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas, privando en ellos la voluntad de las partes contratantes; por lo que no le es dable a esta juzgadora pasar por encima de esa voluntad expresamente manifestada por los suscribientes y subvertir lo convenido entre ellos; lo cual trae como inminente consecuencia que el acuerdo celebrado por ante el Juzgado de Paz de la Parroquia Domitila Flores del Municipio San Francisco del Estado Zulia en fecha 19 de mayo de 2011, tenga plena vigencia y que por la naturaleza de su contenido (ya que está íntimamente relacionado con la presente demanda), afecte directamente el fondo del presente fallo.

En ese orden de ideas, teniendo en cuenta lo antes pactado, la pretensión del demandante no podría incluir el pago de las mensualidades que él mismo acordó suspender mediante un acto público-administrativo, y por lo tanto, aun sin entrar a la valoración de la procedibilidad de las defensas esgrimidas por el demandado para alegar la liberación de su obligación, resulta evidente que el pago de los cánones de arrendamiento desde el día 19 de mayo de 2011 (fecha de la celebración del acuerdo), hasta el día 12 de septiembre de 2012 (fecha en que se celebró la segunda reunión, en la cual se llegó a término de que el hoy demandado no aceptó las propuestas presentadas y el Juzgado de Paz declinó su intervención en el caso) NO PUEDEN SER INCLUIDOS EN EL DEBATE DEL PRESENTE JUICIO, en virtud de la manifestación expresa de la voluntad de las partes. En consecuencia, se procede a determinar la procedibilidad fáctica de la pretensión del demandante, tomando como objeto de valoración la supuesta falta de pago de los cánones correspondientes desde el día 22 de junio de 2010, hasta el día 19 de mayo de 2011, y desde el día 13 de septiembre de 2012, hasta el día de una eventual definitiva de la condenatoria. ASI SE DECIDE.-

Ahora bien, establecidos cabalmente los límites de la controversia para determinar el thema decidendum, se pasa de seguidas a evaluar que el demandado sostiene su defensa en la afirmación de que venía realizando los pagos de manera correcta hasta que se celebró el convenio por ante el Juzgado de Paz de la Parroquia Domitila Flores del Municipio San Francisco del Estado Zulia, Por lo que, el ciudadano C.D.Q.M., estaba obligado a demostrar el pago o el hecho extintivo de la obligación correspondiente al canon de arrendamiento, conforme al citado artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo cual a criterio de esta juzgadora no pudo lograr, ya que no aportó ningún elemento demostrativo de esos pagos que alegó haber realizado, tales como recibos de pagos o algún otro instrumento que produjera en esta sentenciadora la certeza de la realización de esos pagos, sobre los cuales afirma “…haber venido cancelando sin ningún tipo de inconveniente…”; de manera tal, que el demandado de autos no logró imponer por completo los elementos necesarios o idóneos dirigidos a desvirtuar dicho fundamento, o en su defecto a consolidar los requisitos de procedencia de la defensa al invocar el pago como eximente de responsabilidad o extinción de su obligación, lo cual acarrea una sanción jurídica como es la procedencia del desalojo exigido por su contraparte; esto fundamentado en la doctrina más exacta sobre la carga de la prueba, que establece: “Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que le sirven de fundamento a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal”. O como lo establece el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: “incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen” (D.E., H., Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo I, Nº 130), razón por la cual, debe este Tribunal desechar de pleno derecho la afirmación del demandado de haber cancelado los cánones de arrendamiento en cuestión, y conforme a lo precedentemente alegado, analizado y probado durante el recorrido histórico del presente juicio; concluyendo quien suscribe el presente fallo, que la parte demandante probó parcialmente el fundamento de la demanda, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

Finalmente, en cuanto al monto establecido como canon de arrendamiento, tenemos que el demandante alega que el mismo fue de MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.200,00) mensuales desde el día 22 de junio de 2010 hasta el 22 de diciembre de 2010, y que desde el 22 de enero de 2011 en adelante, se cancelarían en la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.1500.00) mensuales; si embargo, dicha afirmación de aumento de la mensualidad fue contradicha y negada por su contraparte, subvirtiéndose la carga de la prueba y en consecuencia, debiendo el demandante, conforme a lo establecido en el supra mencionado artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, demostrar la veracidad de la misma.

Al revisar exhaustivamente las actas contentivas del presente juicio, se evidencia que no existe ningún elemento de los aportados que pueda darle a esta juzgadora la convicción de que el canon de arrendamiento fue aumentado de la manera expresada por el demandante, y por lo tanto, no puede tenerse como veraz ese alegato. En consecuencia, se tiene como cierto y definitivo que el canon de arrendamiento es en la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,oo) mensuales.

En conclusión, de toda la valoración de juicio realizada por este órgano jurisdiccional, se concluye que la pretensión del demandado debe ser declarada parcialmente con lugar, ordenándose el desalojo del inmueble y el pago de los cánones de arrendamiento desde el día 22 de junio de 2010, hasta el día 19 de mayo de 2011, y desde el día 13 de septiembre de 2012, hasta el día de una eventual definitiva de la condenatoria, esto es, la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,00), mas los que se sigan venciendo hasta que la sentencia quede definitivamente firme, a razón de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,oo) mensuales. ASI SE DECIDE.-

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó el ciudadano A.E.M. RUBIO contra C.D.Q.M., antes identificados, y en consecuencia:

PRIMERO

Se ordena a la parte demandada, ciudadano C.D.Q.M., a hacer entrega a la parte demandante, ciudadano A.E.M.R., el inmueble constituido por tres locales comerciales, dos galpones y un cuarto de deposito, ubicados en el barrio la polar, calle 192, avenida 48ª, N° 48ª-10, de la Parroquia Domitila Flores del Municipio San Francisco del estado Zulia, así como también los bienes muebles que a continuación se especifican: a) dos mesas de hierro para trabajar, una de 2 ½ mts de largo por 1 ½ mts de ancho, color amarillo y la otra de 1 ½ mts de largo por 1mts de ancho, sin pintar y con una prensa para soldar instalada b) un paral de hierro (conocido como burro) el cual se utiliza para levantar motores. c) un trompo mezclador de cemento, con capacidad para dos (2) sacos, color amarillo, d) un tanque de agua instalado de fibra de vidrio con capacidad para mil (1.000) litros.-

SEGUNDO

se condena a la parte demandada ciudadano C.D.Q.M. a pagar la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.000,oo) bolívares, por concepto de pago de los cánones de arrendamiento comprendidos desde el día 22 de junio de 2010, hasta el día 19 de mayo de 2011, y desde el día 13 de septiembre de 2012, y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.-

TERCERO

Se dejan a salvo los derechos que le corresponden al ciudadano C.D.Q.M., sobre el alegato correspondiente a la supuesta inversión realizada para mejorar y acondicionar el inmueble arrendado, que deberá ser reclamada o demandada por acción principal autónoma, ya que no fueron reconvenidas, exigidas, ni solicitadas por el demandado en su escrito de contestación.

CUARTO

No hay condenatoria en costas y costos del presente juicio, por no haber vencimiento total, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNCIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los treinta (30) días del mes de enero del año dos mil trece (2013).- Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

LA JUEZA TITULAR,

Dra. MARIELA DE LA PAZ S.S.

LA SECRETARIA,

Abg. E.V.F.

En la misma fecha y previo el anuncio de Ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del despacho y siendo las tres horas de la tarde (3:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede; quedando registrada bajo el N° 21-2013.

LA SECRETARIA,

MSS/Pérez/evi