Decisión de Juzgado Octavo de Municipio de Caracas, de 20 de Marzo de 2014

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

203° y 155°

PARTE ACTORA: ciudadana A.D.J.R.D.F., venezolana, mayor de edad, este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-21.806.529.-

PARTE DEMANDADA: K.P.C.G. venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-18.266.193.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MILICIA COROMOTO PIETER MOLINA, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 93.440.

DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: YULIMAR SALAZAR, abogada en ejercicio de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 71.358, en su carácter de Defensora ad-litem designada.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Tipo de Sentencia: Definitiva.

a.) Planteamiento de la controversia.

Queda planteada la controversia cuando la representación judicial de la parte actora aduce que su representada A.D.J.R.D.F., suscribió un último contrato de arrendamiento con la ciudadana K.P.C.G., en fecha 11 de abril de 2009, por tiempo fijo no renovable y que vencido dicho término, se le concedió la prórroga de ley, la cual está vencida, por lo que demanda a su inquilina ya que no ha cumplido con la entrega del inmueble. Por otro lado, la defensora judicial de la parte demandada expone que dicha relación arrendaticia finalizo en fecha 11 de abril de 2010, y por cuanto la demandada continúa en posesión del inmueble, dicha relación se encuentra a tiempo indeterminado.

b.) Desarrollo del procedimiento.

La pretensión objeto de estudio fue interpuesta en fecha 18/07/2013, a los fines del sorteo de Le. Una vez distribuida, correspondió a este Tribunal para su conocimiento y posterior sustanciación, siendo admitida en fecha 23/07/2013 por los tramites del juicio breve, ordenándose el emplazamiento de la ciudadana K.P.C.G..

Por diligencia de fecha 05/08/2013 comparece la abogada Milicia Pieter, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora quien consignó las copias simples requeridas para elaborar la compulsa de citación, pedimento que fue acordado en fecha 08/08/2013 y en fecha 09/08/2013 pagó los emolumentos necesarios ante la Coordinación de Alguacilazgo para practicar la citación personal de su antagonista jurídica.

En fecha 01 de octubre de 2013, compareció el Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo de este Circuito de Tribunales de Municipio ciudadano D.V., quien consignó diligencia declarando la imposibilidad de citar a la parte demandada.

Agotados los trámites de citación personal sin que esta pudiera lograrse, previa petición de parte actora (folio 91), se proveyó lo conducente para la publicación de los carteles de citación, los cuales se cumplieron de conformidad incluyendo la fijación de uno de sus ejemplares por el secretario según diligencia de fecha 11 de noviembre de 2013 (folio 101). Pasados los 15 días para la comparecencia de la demandada a darse por citada; no consta su comparecencia ni si, ni por medio de apoderado alguno, por lo que a solicitud de la parte actora, este Tribunal procedió a designarle defensor ad litem, cargo éste que recayó en la abogada YULIMAR SALAZAR. Agotados los trámites de correspondientes, esta defensora debidamente notificada, aceptó el cargo y juró cumplir bien y fielmente su encargo; asimismo, formalmente citada, procedió a dar contestación a la demanda incoada en contra de su defendida en los términos expuestos.

Abierto el Juicio a pruebas, ninguna de las partes hizo uso de tal derecho; en consecuencia, solo constan las pruebas presentadas por la demandante junto al libelo de demanda.

2. PARTE MOTIVA.

Corresponde analizar las alegaciones de las partes, empezando por la demandante en su libelo, y luego de la demandada en su litis contestación.

a.) De la parte demandante:

Alega la ciudadana A.d.J.R.d.F. (parte accionante en este proceso por intermedio de su apoderada judicial) que procedió a demandar ante este órgano jurisdiccional a la ciudadana K.P.C.G. para que cumpla con su obligación de hacerle entrega del objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 27/03/2009, bajo el No. 07, Tomo 18 (folios 29 al 34), vale decir, “el Local Comercial identificado con el número tres (03), planta baja, de un inmueble que forma parte de unas bienechurías de concreto armado de su propiedad, ubicado en la Calle Real de las Minas de Baruta, Municipio Baruta del Estado Miranda”.

Expone en su demanda, que dicha relación se inicio en fecha 11/05/2005 hasta el 11/04/2008 con el ciudadano A.J.N.A. con quien se suscribieron tres (03) contratos de arrendamiento, quien era pareja sentimental de la ciudadana NORKA M.G.D.C. con quien a su vez se suscribió otro contrato de arrendamiento desde el día 11/04/2008 hasta el día 11/04/2009.

Posteriormente, que en fecha 11/04/2009 se suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana K.P.C.G. (hija de la ciudadana NORKA M.G.D.C.) por el mencionado inmueble y cuya duración era de un año (1) fijo sin prorrogas y que además, se entiende que no procederá la tacita reconducción de este contrato como así lo estableció las cláusula TERCERA. Que en virtud de dicha cláusula se procedió a comunicarle a la arrendataria mediante carta personal de la no renovación del contrato la cual recibió y firmó en fecha 04/01/2010.

En fecha 17/12/2010 se suscribió acta de conciliación con la ciudadana Norka M.G.d.C. (madre de la arrendataria), por ante la Dirección de General Inquilinato concediéndole una prorroga legal de un (01) año y seis (06) meses.

En fecha 29/06/2012 se acuerda nuevamente otra prorroga con la ciudadana Norka M.G.d.C. (madre de la arrendataria) mediante documento privado autenticado por la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda; en fecha 12/07/2012 suscribió nueva acta de conciliación con la ciudadana Norka M.G.d.C. (madre de la arrendataria), por ante la Dirección de General Inquilinato concediéndole seis (06) meses más de prórroga.

Muchas han sido las diligencias –dice la arrendadora- para lograr la entrega amigable del inmueble arrendado y múltiples las gestiones de carácter extrajudicial que se han realizado para tal fin, resultando inútiles e infructuosas, situación por la cual se procedió a demandar el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL basando su pretensión en los artículos 33, 38 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.167 del Código Civil.

2. De la parte demandada:

Mediante su defensor judicial compareció en su oportunidad, y en el momento de contestar la demanda, negó, rechazó y contradijo en todas sus partes la presente demanda. Para la defensora judicial, la parte actora trae a colación una serie de contratos que suscribió con terceras personas que trata de vincularlas como si dichas relaciones arrendaticias afectaran la que mantiene con la demandante, hechos que negó rotundamente.

Expone que el contrato de arrendamiento suscrito con la arrendataria K.C.G. en fecha 11/04/2009, estableció que la duración del mismo era de un (1) año fijo, es decir, hasta el día 11/04/2010, entendiéndose que a partir de esa fecha de vencimiento, comenzó de pleno derecho el lapso de prórroga legal de seis (6) meses en conformidad con el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este orden, que esa prórroga legal culminó en fecha 11/10/2010, y visto que K.C.G. se encuentra en posesión del inmueble cumpliendo a cabalidad con sus obligaciones y que la arrendadora ha continuado recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento causados hasta la presente fecha, es evidente que la relación arrendaticia se indeterminó en el tiempo, teniendo ello como consecuencia que la acción intentada es errónea y netamente inadmisible de conformidad a lo estipulado en el artículo 34 de la LAI.

Por tanto supone improcedente la pretensión de la demandante alusiva al cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga legal contenida en los artículos 38 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

DE LAS PRUEBAS.

Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del art. 509 CPC; dejándose expresa constancia que solo obran en juicio medios de pruebas del actor producidos junto al libelo (porque la parte demandada no presentó prueba alguna).

a.) Pruebas del demandante.

1. ) Cursan en original contratos de arrendamiento autenticados (folios 09 al 13, folios 14 al 16, folios 17 al 22) suscritos entre la ciudadana A.D.J.R.D.F. (como arrendadora) y el ciudadano A.J.N.A. (como arrendatario). Todos estos instrumentos cursan autenticados por ante la notaria Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, en las fechas 26/05/2005, 10/04/2006, 13/04/2007, 14/04/2008 y 29/03/2009 respectivamente, quedando anotado el primer contrato bajo el Nº 39, tomo 35; el segundo contrato bajo el Nº 55, tomo 34 y el tercero bajo el Nº 15, tomo 15, respectivamente del libro de autenticaciones. Estos medios se tienen legalmente promovidos por no haber sido impugnados; todo conforme a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.

   Estos medios en su conjunto han de valorarse con plenitud de pruebas; pues son pertinentes para acreditar como hecho de interés procesal, que por el mismo objeto de juicio (local comercial identificado con el nro.3) se inició la relación arrendaticia entre la arrendadora y el ciudadano A.J.N.A.. Ahora bien, para valorar este medio es necesario relacionarlo a su vez con el próximo contrato que posteriormente celebrarían la misma arrendadora A.D.J.R.D.F., pero esta vez con NORKA M.G. (folios 23-28). Esto se deduce porque en el último de estos contratos donde aparece como inquilino A.J.N.A., se dispuso que el mismo venciera el 11 de abril de 2008; fecha en la cual haría entrega del inmueble.

   Ahora bien, siendo improrrogable, nacería el derecho del mismo de hacer uso o no de la prórroga de ley; y en su caso, se deduce que no estuvo interesado en ejercerlo, cuando en el próximo contrato (basado en el mismo objeto y misma arrendadora); aparece esta vez NORKA M.G. suscribiéndolo como arrendataria (y aparentemente recibiendo inmueble) desde el 11 de abril de 2008 (es decir, desde la misma fecha en que se vencía el contrato anterior donde aparece como inquilino A.J.N.A.). Esto es lo que parece indicar que los contratos estarían relacionados cambiándose únicamente la figura del arrendatario, como sigue.

2. ) Cursa contrato de arrendamiento en original (folios 23-28) el cual como se lee anteriormente, está debidamente autenticado por ante la misma oficina notarial indicada, por ende, es legal en conformidad con lo previsto en el artículo 1357 del código civil. Este medio es pertinente para demostrar que este nuevo contrato entre A.D.J.R.D.F. (actuando como arrendadora) y NORKA M.G. (actuando como arrendataria) tiene vigencia desde el 11 de abril de 2008 al 11 de abril de 2009.

   De la misma manera en que se razonó atrás, este nuevo contrato a su vez, guardará relación con el último celebrado (esta vez) con la ciudadana K.P.C. (folios 29-34); ya que a su vencimiento (11 de abril de 2009) en vez de ejercer aquella inquilina NORKA M.G. la prórroga legal (porque no se previó la contractual a su vencimiento natural); el mismo momento de su vencimiento consta que el nuevo contrato entre A.D.J.D.F. (como arrendadora) y K.P.C. se inicia ese mismo 11 de abril de 2009 (y vencería el 11 de abril de 2010). Por tanto es obvio que guardan relación; pues de otro modo mal podría la arrendadora poner en “posesión” del inmueble a otro nueva inquilina si aún estuviere ocupado por la anterior.

3. ) Cursa contrato original (folios 29-34) debidamente autenticado por ante la misma oficina notarial y sobre el mismo objeto de autos; siendo la misma arrendadora y esta vez, cambia la arrendataria. Es el caso, que el contrato auténtico que se tiene por legal en conformidad con lo previsto en el artículo 1357 del código civil, es a su vez valorado en plenitud de pruebas al constar del mismo lo indicado atrás: que A.D.J.R.D.F. como arrendadora y K.P.C.G. como arrendataria dispusieron que dicha relación arrendaticia comenzaría desde el 11 de abril de 2009; que es la fecha en la cual vencería a su vez el contrato anterior entre A.D.J.R.D.F. y NORKA M.G.C. (según la cláusula 3ª). La relación de estas personas es evidente, como constan de otras actuaciones de unas y otras arrendatarios, especialmente de la celebración de audiencia conciliatoria al vencerse el último de los contratos como se explica en su oportunidad.

4. ) Cursa al folio 35 recibo de comunicación que parece emanar de K.C.. Aunque su contenido establezca que A.D.J.R.D.F. notifica a K.C.d. la no prórroga de contrato; ocurre que solo aparece la firma de ésta última y no por la primera mencionada. Por tanto, al no constar la firma de la arrendadora no puede tenerse como una carta o misiva (porque no se desprende que emane de ella); ello sin embargo, no impide que se conceda pleno valor a su contenido como un documento privado (porque emana de puño y letra de la ciudadana K.C.); medio este que se tiene por legal en conformidad con lo previsto en los artículos 444 CPC y 1374 del Código Civil.

   En efecto, de la lectura del referido instrumento privado se desprende la aceptación y reconocimiento de la misma arrendataria (quien es la parte demandada) sobre el hecho: “….que llegado el día ONCE (11) DE ABRIL DE DOS MIL DIEZ (2010) no será renovado el Contrato de Arrendamiento, tal como lo establece la CLÁUSULA TERCERA del mismo”. Esto significa que la arrendataria está reconociendo que ha sido formalmente notificada de la voluntad de su arrendadora de no prorrogar el contrato. En el mismo instrumento se hace mención que esta declaración (de no prórroga) guardaría relación con lo previsto en la cláusula 3ª del contrato que une a las partes. Observa quien decide, que efectivamente coincide con lo previsto en dicha cláusula en la se hace mención que la arrendadora se reservaba el derecho de aprobar o no una eventual prórroga de contrato. En este caso, todo parece indicar que vencido el contrato, y como la arrendataria aceptó que el contrato no se prorrogaría (naturalmente); entonces se entiende que nacería la prórroga de ley (que es justamente por cuyo motivo en que se demanda en este presente procedimiento por cumplimiento de contrato –por dicho vencimiento de prórroga legal-).

5. ) Acta de conciliación emanada de la dirección General de inquilinato en original, de fecha 17/12/2010, cursante al folio 36. Esta prueba ha de tratarse como un documento administrativo público, que no siendo objeto de impugnación o ataque alguno por parte de la defensora judicial, se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De su lectura se desprende que comparece por ante la sede de esa oficina pública, por un lado A.D.J.R.D.F. como propietaria y NORKA M.G.D.C. como inquilina (del local nro.3, planta baja del edificio Buen Camino). Dos elementos de interés procesal se desprende del mismo; primero porque en vez de comparecer quien aparece como última arrendataria (ósea, la ciudadana K.C. según contrato con vigencia desde el 11 de abril de 2009 al 11 de abril de 2010) apareció actuando la indicada NORKA G.D.C. (quien como se ha explicado atrás, había celebrado el contrato anterior con vigencia desde el 11 de abril de 2010 al 11 de abril de 2011). Segundo, que ese dato revela que todos estos contratos han estado relacionados entre sí; pero especialmente sirve para analizar que se dice en sede administrativa en fecha 17 de diciembre de 2010, que supuestamente se le concedía prórroga legal de un año y medio.

   Sobre esta última circunstancia, aprecia quien decide, que la arrendataria final K.C. sería la única legitimada para celebrar cualquier actuación (y no la anterior y ya sustituida arrendataria NORKA G.D.C.). Otra cuestión es que mal puede darse una prórroga nueva desde el 17 de diciembre de 2010; cuando estaba en plena vigencia la única prórroga de ley que debe computarse desde el vencimiento del último contrato (cabe decir, desde el 11 de abril de 2011). Ahora bien, tal y como se desprende del análisis de todos los contratos en donde aparecen como inquilinos J.A.N. (período desde el 26 de mayo de 2005 al 26 de mayo de 2006; período desde 11 de abril de 2006 al 11 de abril de 2007; período desde el 11 de abril de 2007 al 11 de abril de 2008); NORKA M.G.D.C. (período desde el 11 de abril de 2008 al 11 de abril de 2009 y la última, K.C. (período desde el 11 de abril de 2009 al 11 de abril de 2010).

   En suma de todo el tiempo en que duró la relación arrendaticia (de más de 5 años y menor de 10 años); corresponderá una prórroga legal de dos (2) años conforme lo previsto en el artículo 38, literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que venció el 11 de abril de 2012.

6. ) Notificación notarial practicada por la Notaria Pública Quinta del Municipio Baruta, en fecha 14/06/2012, cursante a los folios 37 al 40, esta prueba ha de tratarse como un documento auténtico al que se le confiere valor legal en conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del código civil; pero que se desecha por impertinente por cuanto el mismo no fue practicado en la arrendataria.

7. ) Consta al folio 42 un recaudo contentivo de documento con sello “anulado”, aparentemente presentado en notaría sin firma alguna, por ende, se desecha por ilegal e impertinente.

8. ) Acta de conciliación emanada de la Dirección General de Inquilinato en original, de fecha 12/07/2012, cursante al folio 43, esta prueba ha de tratarse como un documento administrativo público, que no siendo objeto de impugnación o ataque alguno por parte de la defensora judicial, se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pero se desecha por impertinente por cuanto la misma no fue firmada por la arrendataria. Efectivamente, mal puede conciliar con la arrendadora la anterior inquilina NORKA M.G.D.Z. sobre la entrega del inmueble, cuando la única y última legitimada según contrato es la ciudadana K.C.G. contra quien se dirige la demanda. Y así se declara.

9. ) Copia simple del título supletorio de fecha 17/12/2012, cursante a los folios 44 al 72. En principio, de esta prueba se aprecia que se trata de una copia fotostática de un documento público, que no fue objeto de impugnación o ataque alguno por parte de la defensora judicial de la parte demandada, razón por la cual, se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo no será apreciada en este juicio, en virtud que a pesar como se dijo anteriormente es legal, no se está discutiendo la propiedad del inmueble objeto de litigio, razón por la cual la presente prueba resulta impertinente. En todo caso, solo sería importante para acreditar que esas bienhechurías tienen por nombre edificio El Buen camino. Y así se decide.

   PUNTO PREVIO

   DE LA NATURALEZA DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA, EL NACIMIENTO Y VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL Y LA NOVACIÓN SUBJETIVA DEL SUJETO PASIVO.

   De la revisión de los contratos que fueron consignados junto al libelo de demanda como instrumentos fundamentales de la pretensión principal (Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la Prórroga Legal), se puede observar la sucesión y cambios respecto del inquilino, manteniéndose siempre el resto de los componentes del contrato. Nos referimos a que siempre aparecen en todos estos contratos la misma arrendadora (ARELIS DE J.R.D.F.) y por el mismo objeto del contrato (local comercial Nº 3 de la planta baja, ubicado en las bienhechurías propiedad de la primera).

   Sin embargo, estos contratos han ido cambiando con respecto a la figura del arrendatario, sustituyéndose de la manera que se indica: por contratos autenticados en fechas 26 de mayo 2005, 10 de abril 2006, 13 de abril 2007, aparece suscribiendo (siempre en carácter de arrendatario) el ciudadano A.J.N.A., venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-10.181.706; en cambio por contrato autenticado del 14 de abril 2008, aparece suscribiendo (siempre en carácter de arrendataria), la ciudadana NORKA M.G.D.C., extranjera, titular de la cédula de identidad Nº E-82.179.074; posteriormente por contrato autenticado el 27 de marzo de 2009, aparece suscribiendo (siempre con carácter de arrendataria) la ciudadana K.P.C.G., titular de la cédula de identidad Nº V- 18.266.193.

   Como ya se explicó, al vencerse el lapso natural de cada contrato, se fue sustituyendo uno y otro en uno nuevo, porque a la fecha de cada vencimiento; en vez de dicho inquilino hacer entrega del local; se sustituyó en uno nuevo así: A.J.N. se quedó con el inmueble alquilado hasta el 11 de abril de 2008; y en vez de entregar el inmueble, se entrega el inmueble a NORKA M.G.D.C. quien lo ocupa según contrato desde ese mismo 11 de abril de 2008 al 11 de abril de 2009; y a su vez, al vencerse este último, esta tampoco entrega el inmueble a su arrendadora, y en su lugar, se queda como contratante K.P.C.G. desde el 11 de abril de 2009.

   Como se observa esta última arrendataria (KARLA P.C.G.) es quien sustituye al resto de los identificados, siendo en cabeza de ella misma en que se mantiene toda la relación de arrendamiento. Tanto es así, que la arrendadora del inmueble notifica por documento privado a la ciudadana K.P.C.G., que el contrato de arrendamiento último no le será renovado conforme a la cláusula tercera, siendo que dicho documento aparece debidamente firmado por la misma.

   Entonces, al no ser desconocida su firma ha de tenerse como valido (y cierta su existencia) con lo cual ella tiene conocimiento que es la última, y en este momento la única con legitimidad contractual (ya que los primeros contratos quedaron sustituidos por la última arrendataria K.P.C.G.). Pero, en estos casos, las consecuencias de aquellos contratos (a pesar de su sustitución) guardan relación con el último de los contratos con ocasión a los efectos a los fines de computar el tiempo de la prórroga de ley; que no podría considerarse solo el último sino la sumatoria de todos (en beneficio del arrendatario cuyas normas de orden público son inderogables). Es decir, en vez de concederle una prórroga de 6 meses (contados por la duración de un año del último contrato), le correspondería una prórroga de dos (2) años (contados desde la duración de los 5 contratos su superan los 5 años); en cuyo caso, corresponde una prórroga legal de dos (2) años.

   Así mismo, ha de tenerse en cuenta que la parte demandada no compareció a juicio en forma personal para discutir su condición, y solo consta la alegación general que en su nombre hiciera la defensora publica designada (quien se limitó a negar los hechos en forma pura y simple).

   Por todo lo expuesto, en nada interesa que hayan otras actuaciones (en donde aparezcan los anteriores arrendatarios), tal y como se desprende del acta de conciliación del 17 de diciembre 2010 que ante la dirección general de inquilinato participó NORKA M.G.D.C. (folio 36); ni la notificación que la arrendadora A.D.J.R.D.F. hiciera en forma auténtica a NORKA M.G.D.C., respecto a la (supuesta) culminación de una prórroga legal al 17 de junio 2012 (folio 38); y en el mismo sentido la otra conciliación celebrada en fecha 12 de julio de 2012 también ante la dirección general de inquilinato (folio 42). Ya que la única legitimada para celebrar acuerdos con la arrendadora es quien aparece como última arrendataria (KARLA C.G.).

   Otro aspecto que hay que destacar, es que la defensora invoca como defensa que el contrato de arrendamiento celebrado por su defendida (KARLA P.C.G.) se indeterminó, ya que al vencerse su prorroga legal de seis (6) meses (que asume aplica al caso), las partes continuaron en su condición de arrendador y arrendataria respectivamente. Debe señalar quien decide, que se respeta pero no se comparte el criterio invocado por la defensa; pues como ya se indicó, operaría una prórroga de dos años tomando en cuenta la unión de toda la relación arrendaticia. Porque las normas de arrendamiento deben interpretase a favor de los arrendatarios, y tal como se ha dicho la última contratante (en fecha 27 de marzo 2009) se sustituye en toda la relación arrendaticia (iniciada el 26 de mayo 2005).

   Esto quiere decir, que para el cálculo del nacimiento del computo de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se mantiene vigente en casos de locales comerciales como objeto de arrendamiento (como el presente caso); únicamente derogado en materia de vivienda (disposición derogatoria, art. 161, única, de la llamada Ley para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, Gaceta Oficial 6.503 Extra, del 12 de noviembre de 2011).

   En efecto, al sumar toda la relación arrendaticia iniciada el 26 de mayo del 2005 hasta el último contrato del 27 de marzo del 2009, la última arrendataria K.P.C.G., tendría derecho a una prorroga superior a los seis (6) meses (que alega la defensora) en aplicación del literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido, tendría derecho a una prorroga legal de dos (2) años de conformidad con el literal “c” del mismo artículo, el cual es del tenor siguiente:

   Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

   (…) c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

   En conclusión, del último contrato celebrado en fecha 27 de marzo de 2009 y con vigencia del 11 de abril de 2009 al 11 de abril de 2010, una vez vencido, se comenzó a computar el lapso indicado de dos (2) años por prorroga legal. Esto quiere decir, que desde el 11 de abril del 2010 exclusive al 11 de abril de 2012 inclusive se computó dicho lapso. Esta situación nos llevará a analizar ahora, los motivos por los cuales la parte actora esperó introducir la demanda el 19 de julio del 2013. Sin embargo, conforme al principio de congruencia, este Juzgador debe pronunciarse conforme a lo alegado y probado en autos, por tanto, solo fue alegado la indeterminación del contrato por el supuesto vencimiento de los seis (6) meses de la prorroga legal; y no, su indeterminación al vencerse los dos (2) años de la prorroga de Ley.

   En este último aspecto, no podría deducirse (porque no es objeto de la demanda, ni está controvertido) si vencida la prorroga de Ley la arrendadora recibió o no los cánones de arrendamiento de su inquilina. Porque el legislador democrático no se planteó, en qué tiempo debe el arrendador interponer las demandas por cumplimiento de contrato al vencerse el tiempo de la prorroga legal. Esto quiere decir, que existe una laguna de la Ley especial. Y no obstante que no ha sido alegado, se plantea quien decide, ¿cuándo debería la arrendadora interponer la demanda una vez vencida la prorroga de la Ley (que tuvo lugar el 11 de abril de 2012)?. En este sentido, interpreta quien decide (en vista de tal laguna), que la arrendadora motu propio durante ese tiempo, prefirió celebrar actos conciliatorios en la sede de la Dirección General de Inquilinato (con la madre de la demandada, que según su decir, es quien explota el local comercial alquilado); pero como ya se dijo, aquella no tendría legitimación para firmar acto alguno por la última arrendataria.-

   Sin embargo, lo que si interesa a los fines probatorios, es establecer que la conducta de la arrendador (quien también acudió a tales actos) siempre tuvo la voluntad de recuperar su inmueble.- Entonces, aunque no sean validas esos acuerdos; al menos generan indicios de la voluntad de la arrendadora de exigir siempre la entrega del inmueble alquilado. Por tanto, no puede entenderse por tal conducta, que la arrendadora ha querido dejar en el inmueble a su inquilina; y menos puede entenderse que estaría de acuerdo en que el contrato se convirtiera en uno a tiempo indeterminado. Asimismo, y como no demostró la demandada que posterior al vencimiento de la prorroga de Ley, su arrendadora continuó recibiendo los cánones de alquileres, no puede deducir quien decide como sucedido lo no alegado; y menos sin prueba que haga deducir tal circunstancia.

   En consecuencia, en criterio de quien decide no se ha indeterminado el contrato por la conducta del demandante, cuando presentó la demanda el 19 de julio de 2013 habiéndose vencido la prorroga legal el 11 de abril de 2012 (es decir ocho (8) meses antes), pues el legislador nada prevé sobre el tiempo en que debe plantearse tal demanda; y tampoco considera quien decide, que el hecho que hayan transcurrido ese período sea suficiente para afirmar que se indeterminó el contrato, cuando no se ha probado que luego del vencimiento el arrendador haya recibido cánones de arriendo. En cualquier caso, quien decide viene manteniendo esta posición de manera uniforme durante el tiempo a cargo del tribunal.

   Todo esto hace procedente la presente demanda por cumplimiento de contrato al vencimiento a la prorroga de Ley. Finalmente, no demostrando la parte demandada lo reclamado por la parte aquí accionante, ni acreditado ningún hecho liberatorio ni extintivo de la obligación, este sentenciador deberá declarar procedente la presente demanda. De tal forma y con las consideraciones anteriores, por la plena prueba existente en autos según exigencia del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la demanda que nos ocupa debe prosperar. Y así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL intentó la ciudadana A.D.J.R.D.F. contra la ciudadana K.P.C.G..

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada a realizar la entrega MATERIAL, REAL y EFECTIVA a la parte actora, del inmueble que se identifica a continuación: Local Comercial identificado con el número tres (03), planta baja, de un inmueble que forma parte de unas bienechurías de concreto armado de su propiedad, ubicado en la Calle Real de las Minas de Baruta, Municipio Baruta del Estado Miranda (Edificio El Buen Camino).-

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en la litis.

Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem.

Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para dictar sentencia, se hace necesaria la notificación de las partes, por aplicación analógica al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veinte (20) días del mes de marzo del dos mil catorce (2014). Año 203º y 155º.