Decisión de Juzgado Primero del Municipio Guaicaipuro de Miranda, de 28 de Febrero de 2005

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE N° 02-7185

PARTE DEMANDANTE: A.H.H., venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la Cédula de Identidad N° 3.566.212 y de este domicilio, quien actúa en nombre propio y en su carácter de apoderado de la ciudadana E.H.Á., venezolana, mayor de edad, divorciada y titular de la cédula de identidad N° 271.757.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: No tiene constituido.

PARTE DEMANDADA: M.D.R.Z.A., venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad N° 11.038.973.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: M.N.F.H. y M.V.H.A., venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-3.632.816 y V-6.354.357, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 62.631 y 40.590, respectivamente.

TERCEROS: A.H.M. y S.M., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.056.514 y V-3.120.865, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LOS TERCEROS: E.R.M., Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 93.478.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

El presente juicio se inicia por demanda presentada en fecha 28 de Enero de 2002 por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio del Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción Judicial, correspondiendo por orden de sorteo a este Tribunal conocer de la presente causa, incoada por el ciudadano A.H.H., quien actúa en su propio nombre y en representación de la ciudadana E.H.Á., asistida por las abogados C.E.M.M. y C.L.J.L., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 28604 y 42452, respectivamente, por Desalojo contra la ciudadana M.D.R.Z.A., todos ampliamente identificados, por un inmueble constituido por casa y terreno, ubicados en la Calle Coto del Municipio Paracotos, marcado con el N° 36, alegando que: 1) En fecha 15 de Noviembre de 1.999, se celebró Contrato de Arrendamiento escrito con la ciudadana M.D.R.Z.A., antes identificada, domiciliada en el sector Los Lirios, casa s/n Paracotos Estado Miranda, sobre un (1) local, (Porche de la casa) que forma parte integrante del inmueble antes descrito. 2) En el citado Contrato de Arrendamiento escrito se convino expresamente en lo siguiente: “(…) PRIMERO: El canon de arrendamiento es la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs.30.000,oo) mensuales. Dichos cánones EL ARRENDATARIO se obliga a pagarlos a EL ARRENDADOR puntualmente en su domicilio dentro de los cinco días siguientes al vencimiento de cada mes. SEGUNDO: Ambas partes convienen, que el presente contrato será de un (1) año fijo, mas un (1) año de prórroga legal...TERCERO: EL ARRENDATARIO queda obligado a dar (Sic) conocer por escrito, a EL ARRENDADOR cualquier novedad dañosa o indicio lo cual requiera alguna reparación mayor al inmueble de no hacerlo será responsable de los perjuicios que cause su negligencia. CUARTO: El uso de energía eléctrica, aseo urbano, agua, lo hará EL ARRENDATARIO bajo su exclusivo riesgo, sin que EL ARRENDADOR sea responsable por los daños y perjuicios que sufra EL ARRENDATARIO...Así como EL ARRENDATARIO pagara (Sic) las tarifas y tasas correspondientes a tales servicios. QUINTO: Para todos los efectos legales del contrato se eligió la Ciudad de Los Teques, a cuya jurisdicción se someten. 3) Con el fin de dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el día 01 de junio de 2001, se notificó a la ciudadana M.D.R.Z.A., que los ciudadanos E.H.Á. y A.H.H., eran los nuevos propietarios del inmueble antes mencionado. 4) Igualmente, se le solicitó extrajudicialmente el pago del servicio de aseo urbano, negándose hasta la presente fecha a cancelarlo. 5) El inmueble en cuestión presenta graves ranuras que van desde el piso hasta el techo, desprendimiento del friso y filtraciones, según se evidencia en Inspección Ocular realizada por el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 27 de Septiembre de 2001, y a pesar de las múltiples gestiones amistosas realizadas para dar por terminado el contrato de arrendamiento por causa de demolición, la arrendataria se niega a abandonar el inmueble antes identificado, ocupándolo actualmente. 6) La ciudadana M.D.R.Z.A., no ha pagado el servicio de aseo urbano desde el día 11 de Junio de 2001 hasta la presente fecha, adeudando la suma de CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS VEINTIDOS BOLIVARES (Bs. 131.522,00). 7) De igual forma, no ha cumplido con la obligación contractual de pagar los cánones de arrendamiento de conformidad con lo acordado en el contrato, es decir, pagar las mensualidades de Septiembre, Octubre y Noviembre de 2001, adeudando por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,oo). 8) Fundamenta su demanda en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, en concordancia con los literales a) y c) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por las razones antes señaladas, tanto de hecho como de derecho, es por lo que acude por ante esta competente autoridad para demandar a M.D.R.Z.A., antes identificada, por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses Septiembre, Octubre y Noviembre del 2001, y por la desocupación de dicho inmueble por demolición, con el objeto de que sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: 1.- Entregar el inmueble objeto del Arrendamiento, libre de personas, muebles y cosas. 2.- Pagar la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES (Bs. 131.522,oo) por concepto de Aseo Urbano, así como los meses que sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, así como también los intereses moratorios que generan la falta de pago de servicio de Aseo Urbano. 3.- En pagar la suma de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo), por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre del 2001 y, los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. Así como los intereses de mora que genere la falta de pago de los cánones de arrendamiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 27 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 4.- El pago de las costas y costos que cause el presente juicio, incluyendo los Honorarios Profesionales de Abogados, los cuales se estiman en el veinticinco por ciento (25%) del monto de lo demandado. 5.- Se ordene la indexación monetaria de las sumas demandadas. Por último estima la presente acción en la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.400.000,oo).

Admitida la demanda en fecha 29 de enero de 2002, se ordenó la citación de la parte demandada, ciudadana M.D.R.Z.A., a los fines de que compareciera a dar contestación a la demanda interpuesta en su contra, el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación debidamente practicada.

En fecha 31 de Enero de 2002, comparece el Alguacil de este Juzgado H.I. SERRANO, consignando el Recibo de Citación sin firmar, librado a la ciudadana M.D.R.Z.A..

En fecha 13 DE Febrero de 2002, comparece el ciudadano A.H.H., asistido de Abogado, solicitando se libre boleta de notificación a la parte demandada, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Solicitud que fue acordada por este Tribunal mediante auto de fecha 21 de febrero de 2002.-

En fecha 26 de Febrero de 2002, comparece la ciudadana M.D.R.Z.A., antes identificada, otorgando Poder Especial Apud-Acta a las Abogadas: M.N.F.H. y M.V.H.A., ya identificadas.

En fecha 04 de marzo de 2002, se recibió escrito de contestación a la demanda, mediante el cual la accionada promueve: 1) La cuestión previa contenida en el Artículo 346, Ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, referente a la ilegitimidad del actor por no tener el carácter que se atribuye. 2) La cuestión previa contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a defecto de forma del libelo, por no haberse llenado los requisitos que indica el artículo 340, ordinales 4º y 6º ibidem, y 3) La cuestión previa contenida en el Ordinal 8° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un p.d.. De igual forma, da contestación al fondo de la demanda, en los siguientes términos: 1) Opone como punto previo el hecho de que la vía solicitada por el actor no encuadra en el supuesto de la norma contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. 2) Rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda, tanto en los hechos como en el derecho. 3) Niega tener una deuda por concepto de Aseo Urbano. 4) Niega el incumplimiento de la obligación contractual de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre de 2001, por el contrario, en virtud de la supuesta negativa del Arrendador de recibir el pago de la pensión de arrendamiento, procedió a realizar el pago por consignación por ante este mismo Tribunal, cursando bajo el N° de Expediente 2725. 5) Niega haber actuado de mala fe y no dar cumplimiento con el contenido del contrato, afirmando que quien actúo de mala fe, fue el arrendador quién no dio cumplimiento a lo pactado en el contrato de arrendamiento; al tratar de cambiar el contenido del mismo, cuando estableció una prórroga legal en el contrato que cita el demandante en su libelo, adulterando el verdadero y original convenio. 6) Señaló que el Arrendador actúo de mala fe cuando le suspendió, sin aviso previo, el servicio de agua potable, y al no cumplir con lo estipulado en el Artículo 44 de la Ley de Alquileres al realizar una venta por lo demás simulada, a un tercero. 7) Niega, rechaza y contradice el hecho que pretenda probarse con una Inspección Judicial el riesgo de que el inmueble arrendado se está cayendo y que debe ser objeto de demolición. 8) Niega el hecho de que tenga que entregar el inmueble objeto del arrendamiento, por cuanto se encuentra en curso la prórroga legal establecida en el Artículo 38 de la Ley de Alquileres, la cual es de dos años a partir del día 15 de Noviembre de 2001, por ser la relación arrendaticia mayor a cinco años, dándosele inicio el día 01 de Noviembre de 1994 hasta el día 15 de Noviembre de 2001, encuadrando perfectamente en el literal “c” del citado Artículo. 9) Niega que tenga que pagar la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES (Bs. 131.522,oo) por concepto de Aseo Urbano. 10) Niega que tenga que pagar la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.90.000,oo) por concepto de cánones de arrendamiento por los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre de 2001. 11) Niega el pago por costos y costas que puedan generarse y menos aún honorarios de Abogados. 12) Rechaza el petitorio que por indexación judicial deba ser practicado, por cuanto considera que la presente demanda es infundada, de mala fe, dolosa y a todas luces contraria a derecho. 12) Niega la cuantía estipulada por el actor. 13) Impugna y desconoce tanto en contenido como en la firma, el documento privado emanado de los terceros S.M. y A.H., por emanar de unos terceros ajenos al juicio; por carecer de fecha cierta; por no ser suya la firma que se pretende hacer ver como tal. 14) Impugna y desconoce el documento privado de fecha 11 de Julio de 2001, por cuanto no lo firmó y por no ser el medio idóneo para practicar notificación de tal magnitud. 15) Desconoce e impugna los recibos de pago aducidos por el actor correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre de 2001, por ser falso que el arrendador los haya presentado a su persona, siendo la realidad que se negó a recibir el pago, obligándola a proceder según el Título VII de la Ley de Alquileres. 16) Impugna y desconoce el documento privado emanado de tercero, con el que se pretende probar la presunta deuda por concepto de Aseo Urbano. 17) Impugna y desconoce el documento privado emanado de Construcciones Rivenca, Proyectos y Obras Civiles C.A., por cuanto proviene de un tercero ajeno a la causa. 18) Impugna y desconoce el documento Autenticado, por ser su contenido violatorio del Derecho de Preferencia Ofertiva, por contener un acto simulado contrario a la Ley. 19) Impugna y desconoce el escrito al pié del contrato de arrendamiento emanado del actor por no ser el medio idóneo y violar el derecho de Preferencia Ofertiva. 20) Desconoce e impugna el contenido de Inspección Judicial. Asimismo, propuso intervención forzada de terceros para integrar el contradictorio, de conformidad con lo establecido en el ordinal 4° del Artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, llamando de esta forma como terceros a los ciudadanos A.H.M. y S.M., venezolanos, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-4.056.514 y V-3.120.865, respectivamente. Finalmente, estima la tercería en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo). Propone la tercería en base a los Artículos 370 Ordinal 4° y 5°, 382, 31, 32, 174, 218 y 340 del Código de Procedimiento Civil; 1587 del Código Civil; 35, 42, 44 de la Ley de Alquileres. Fundamenta su escrito de contestación a la demanda en los Artículos 33, 34, 35, 38, 39, 40, 41, 42, 44, 51 y siguientes de la Ley de Alquileres; 1381, 1587 del Código Civil; 31, 883, 174, 346, 340, 360, 370, 382, 429, 430, 444, 445 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 12 de Marzo de 2002, este Tribunal mediante auto, admite la intervención forzada de terceros, y emplaza a los ciudadanos A.H.M. y S.M., antes identificados, para que comparecieran por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la última citación que se practicara, a los fines de dar contestación, y suspende el curso de la causa principal por el término de noventa (90) días, de conformidad con lo establecido en el artículo 386 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 18 de Marzo de 2002, comparece la ciudadana M.V.H.A., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignando copias del escrito de contestación, a los fines de practicar la citación de los terceros.

En fecha 02 de Abril de 2002, se libraron las correspondientes compulsas a los terceros.

En fecha 24 de Abril de 2002, comparece el Alguacil de este Juzgado H.I. SERRANO, consignando el Recibo de Citación librado a A.H.M., el cual fue firmado por el mismo. De igual forma, consignó el recibo de Citación librado a S.M.M., en el cual estampó sus huellas dactilares, en virtud de que manifestó no saber firmar.

Cumplidas todas las formalidades relativas a la citación de los terceros en fecha 28 de Mayo de 2002, comparecen los ciudadanos A.H.M. y S.M.M., otorgando PODER ESPECIAL a la Abogada Y.D.C.T.G.. Asimismo, se recibió escrito de contestación a la tercería, suscrito por la referida abogada.

Mediante diligencia de fecha 13 de Junio de 2002, la representación judicial de la parte demandada Abogado M.V.H.A., consigna escrito de pruebas, constante de un (1) folio útil y veinticinco (25) anexos. De igual forma, el ciudadano A.H.H., parte actora, asistido de Abogado, solicitó de conformidad con el Artículo 80 del Código de Procedimiento Civil, la acumulación de las causas 02-7185 y 02-7184.

En fecha 19 de Junio de 2002, se recibió escrito de pruebas presentado por la representante judicial de los terceros.

En fecha 20 de Junio de 2002, comparece la parte actora, A.H.H., consignando escrito de oposición a las pruebas consignadas por la parte demandada. De igual forma, la Abogado Y.T., Apoderada Judicial de los terceros, formula su adhesión a la solicitud propuesta por la parte actora relativa a la acumulación de los expedientes Nos. 7184 y 7185, por considerarla ajustada a derecho y de esta forma evitar sentencias contradictorias.

En fecha 25 de Junio de 2002, comparece la Abogado M.V.H.A., ampliamente identificada, consignando diligencia donde impugna y desconoce el documento que corre inserto al folio (101) del expediente, por ser falso, asimismo, desconoce el documento que corre inserto al folio (102) por ser falsas las firmas a pié de página que se pretende hacer ver son de las arrendatarias. Por otra parte, desconoce los informes médicos que corren insertos a los folios (104 y 105) por ser totalmente ajenos al objeto de la presente causa.

Por auto dictado en fecha 1° de Julio de 2002, este Tribunal niega la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada, por extemporáneas. De igual manera, en esa misma fecha se admitieron las pruebas promovidas por los terceros en el presente juicio.

En fecha 08 de Octubre de 2002, comparece la Abogado Y.T., antes identificada, solicitando el avocamiento de la Juez en la presente causa.

En fecha 15 de Octubre de 2002, la Juez Suplente Especial Dra. M.C.R.E., se avoca al conocimiento de la presente causa.

En fecha 30 de Octubre de 2002, comparece la Abogado Y.T., consignando escrito de Informes.

En fecha 20 de Noviembre de 2002, comparece la Abogado Y.T., solicitando el avocamiento de la Juez en la causa.

En fecha 27 de Noviembre de 2002, la Juez Provisorio de este Juzgado Abogado T.A.M.G., se avocó al conocimiento de la causa.

En fecha 11 de Junio de 2003, compareció el ciudadano A.H.H., parte actora, asistido de Abogado, solicitando avocamiento de la Juez en la causa.

En fecha 17 de Junio de 2003, la Juez Suplente Especial Abogado N.N.V., se avoca al conocimiento de la presente causa.

En fecha 14 de Julio de 2003, comparece la Abogado Y.T., ampliamente identificada, solicitando el avocamiento de la Juez en la presente causa.

En fecha 17 de Julio de 2003, la Juez Titular de este Despacho Abogado E.M. MADRIZ QUIROZ, se avocó al conocimiento de la presente causa, ordenándose la notificación de las partes.

En fecha 30 de Julio de 2003, comparece el Alguacil de este Juzgado H.I. SERRANO, consignando la copia de la Boleta de Notificación librada al ciudadano H.H.A., la cual fue firmada por el mismo.

En fecha 05 de Agosto de 2003, comparece el Alguacil H.I. SERRANO, consignando la copia de la Boleta de Notificación librada a la ciudadana ZAMBRANO A.M.D.R., la cual fue firmada por la Apoderada Judicial de la referida ciudadana.

En fecha 19 de Diciembre de 2003, se dictó Sentencia Interlocutoria, mediante la cual se ordenó la Reposición de la Causa al estado de pronunciarse acerca de la admisibilidad de la intervención forzada propuesta por la accionada, declarándose la nulidad del auto de fecha 12 de Marzo de 2002 y de todas las actuaciones realizadas cursante a los folios 50 y 127 del presente expediente, ambos inclusive, con excepción de los folios 128 al 135, relacionados con el avocamiento de la Juez Titular de este Juzgado, así como sus respectivas notificaciones.

En fecha 14 de Enero de 2004, comparece la parte actora, ciudadano A.J.H.H., asistido de Abogado, quien se dio por notificado de la decisión dictada por este Juzgado. Asimismo, solicitó se decretara Medida de Secuestro sobre el inmueble objeto del presente juicio.

En fecha 19 de Enero de 2004, comparece la Abogado M.V.H.A., Apoderada Judicial de la parte demandada, quien se da por notificada de la Sentencia Interlocutoria dictada por este Tribunal en fecha 19 de Diciembre de 2003. En la misma fecha, la Juez Suplente Especial, Abogado T.H.A., se avocó al conocimiento de la causa.

En fecha 23 de Enero de 2004, comparece la Abogado M.V.H.A., antes identificada, consignando escrito donde solicita se restituya el servicio eléctrico del inmueble objeto del presente juicio.

En fecha 27 de Enero de 2004, comparece el Abogado E.R.M., quien consigna Poder Especial otorgado por los ciudadanos S.M.M. y A.H.M.. Asimismo, se dio por notificado de la Sentencia Interlocutoria dictada en fecha 19 de Diciembre de 2003 por este Juzgado.

En fecha 29 de Enero de 2004, comparece el Abogado E.R.M., antes identificado, quién apela del fallo dictado por este Tribunal en fecha 19 de Diciembre de 2003.

En fecha 03 de Febrero de 2004, la Juez Titular de este Despacho Abogado E.M. MADRIZ QUIROZ, se avocó al conocimiento de la causa. Asimismo, se admite el llamado de los terceros A.H. y S.M.M., propuesto por la demandada en su escrito de contestación a la demanda, ordenándose emplazar a los referidos ciudadanos para que comparecieran por ante este Tribunal en un lapso de tres días de Despacho siguientes a la constancia en autos de la última citación, a los fines de la contestación tanto de la demanda como respecto de la intervención forzada propuesta por la parte demandada conforme a lo previsto en el Artículo 383 del Código de Procedimiento Civil. Por otra parte, se oyó en un solo efecto la apelación interpuesta por el Abogado E.R.M., ampliamente identificado.

En fecha 06 de Febrero de 2004, comparece el Apoderado Judicial de los llamados a terceros, Abogado E.R.M., dándose por citado en el presente juicio y desistiendo de la Apelación que interpusiera.

En fecha 09 de Febrero de 2004, comparece la Abogado M.V.H.A., antes identificada, impugnando, rechazando y negando la copia fotostática que riela inserto a los folios 154 al 156 del presente expediente.

En fecha 11 de Febrero de 2004, comparece el Abogado E.R.M., en su carácter acreditado en autos, consignando escrito de contestación a la intervención forzada de los terceros propuesta por la parte accionada, alegando lo siguiente: 1) Niega, rechaza y contradice que la parte demandada en el presente juicio, ciudadana M.D.R.Z.A., haya sido informada de la venta del inmueble al comienzo del presente juicio, por cuanto en fecha 18 de Abril de 2001, se le presentó a la demandada, un comunicado mediante el cual se le ofrecía en venta el inmueble en su totalidad y en el cual se le indicaba además, tanto el precio como las condiciones de la misma, cuya notificación por escrito se negó a recibir, procediéndose a leerle el contenido del mismo, dejándose transcurrir el término de Ley para hacer igual ofrecimiento a la otra arrendataria ciudadana L.I.D.. 2) Para la última semana del mes de Mayo del año 2001, en virtud de la falta de aceptación del ofrecimiento de venta por parte de las dos (02) arrendatarias, sus representados ofrecieron en venta dicho inmueble a uno de sus parientes, ciudadano A.J.H.H., el cual accedió a comprar dicho inmueble e hizo entrega de la cantidad pactada como precio de la venta, es decir, CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) a finales del mes de Mayo de 2001, puesto que la ciudadana S.M. presentaba problemas de salud y era menester el dinero para su recuperación ya que ellos no contaban con los recursos económicos necesarios para tales fines. A fines del mes de Mayo de 2001, se materializó la venta de hecho puesto que de derecho se realizó mediante Documento Autenticado en fecha 13 de Junio de 2001, quedando inserto bajo el N° 23, Tomo 34 de los Libros llevados por la Notaría Pública del Municipio Autónomo C.R.d.E.M.. 3) La venta que sus representados hicieran al ciudadano A.J.H.H. fue ajustada a derecho tomando en consideración lo establecido en los Artículos 42 y 44 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 4) La fecha 01 de Junio de 2001, debe tenerse como la fecha en la cual el nuevo propietario notificó a la arrendataria, según se evidencia de comunicado suscrito por la arrendataria y que cursa a los autos, cuyo carácter de nuevo propietario fue ratificado en fecha 20 de Agosto de 2001, según se evidencia de nota ésta estampada en la parte inferior del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 15 de Noviembre de 1999. Desde la fecha 01 de Junio de 2001, fecha en la cual el comprador notificó su condición de nuevo propietario, hasta el día 07 de Enero de 2002, transcurrieron más de los 40 días calendarios a los que hace referencia el Artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que la arrendataria ejerciera su derecho de retracto legal. 5) La venta efectuada al ciudadano A.J.H.H. por sus representados tuvo como objeto la totalidad del inmueble que les pertenecía y no sólo la parte que ocupa la arrendataria, ciudadana L.I.D., según se evidencia del Documento de Compra-Venta que cursa a los autos. 6) Niega, rechaza y contradice que la ciudadana M.D.R.Z.A. haya cumplido cabalmente con sus obligaciones de arrendataria y muy especialmente con su obligación de cancelar el canon de arrendamiento, según se evidencia del Expediente de Consignación N° 2725 que cursa por ante este Tribunal, el estado total de insolvencia, puesto que dejó de consignar los correspondientes pagos de varios meses. 7) Niega, rechaza y contradice la ilegitimidad del actor opuesta por la parte demandada, ya que el ciudadano A.J.H.H. es el nuevo y único propietario del inmueble, en su totalidad, objeto de la presente demanda. 8) Niega, rechaza y contradice que exista una cuestión prejudicial que deba resolverse en un p.d., al que les ocupa, ya que hasta la presente fecha la demandada no ha incoado demanda alguna en contra de sus representados por el supuesto derecho de preferencia que alega tener, por lo que no existe ningún proceso que deba resolverse con anterioridad a éste. 9) Niega, rechaza y contradice que sus representados hayan permitido que un tercero perturbara en el uso a la arrendataria y tengan que sanear vicio alguno por tal motivo. 10) Niega, rechaza y contradice que no se le notificó a la arrendataria el ofrecimiento de venta, siendo ella quien se negó a recibir el comunicado mediante el cual se le hacia el ofrecimiento, y en virtud de su negativa se le leyó el contenido de la misma. 11) Niega, rechaza y contradice que sus representados hayan realizado una venta simulada y no ajustada a derecho, puesto que ellos realizaron todos y cada uno de los pasos legales para el ofrecimiento de venta a la arrendataria y solo, al no recibir respuesta a tal hecho, procedieron a realizar la venta a un tercero. 12) Niega, rechaza y contradice que sus representados actuaran de mala fe y suspendieran el servicio de agua potable a la arrendataria. 13) Sostiene que la arrendataria dejó de cancelar el pago por concepto de aseo urbano, el cual es cargado a la factura del servicio de energía eléctrica, lo cual probará en su oportunidad. 14) Asevera el hecho de que dicho inmueble se encuentra en mal estado de conservación, que presenta graves deterioros en sus paredes, pisos, techo, según se evidencia de Inspección Judicial realizada.

En fecha 12 de Febrero de 2004, comparece la Apoderada judicial de la parte demandada M.V.H.A., quien impugna, desconoce y rechaza los Instrumentos Privados cursante a los folios 82, 83, 84 y 85.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes y los terceros hicieron uso de su derecho de promover las que consideraron pertinentes.

En fecha 20 de Febrero de 2004, se dictó auto admitiendo las pruebas presentada por la representante judicial de la parte demandada, así como por el apoderado judicial de los llamados a terceros en el presente juicio.

Por auto de fecha 27 de Febrero de 2004, se admitieron las pruebas presentada por la parte actora en el presente juicio.

En fecha 05 de Marzo de 2004, se dictó auto, mediante el cual se difiere por un lapso de cinco (05) días de Despacho, la oportunidad para dictar sentencia.

Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal observa:

II

PUNTOS PREVIOS

1. DE LA CAPACIDAD DE POSTULACIÓN

   La parte accionante, ciudadano A.H.H., antes identificado, actúa en la presente demanda en su propio nombre y en representación de la ciudadana E.H.Á., venezolana, mayor de edad, divorciada, de oficios del hogar, civilmente hábil y titular de la cédula de identidad N° 271.757, supuestamente, según Poder otorgado por ante la Notaría Cuadragésimo Cuarto del Municipio Libertador del Distrito Capital, El Valle, en fecha 24 de agosto de 2001, quedando inscrito bajo el N° 32, Tomo 43 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, toda vez que el mismo no fue acompañado a la demanda, y aún cuando así hubiere sido ha sido jurisprudencia reiterada del m.T. de la República, que no puede ejercer en juicio la representación de su mandante, ni aún asistido de abogado, quien siendo apoderado no sea abogado, por prohibición expresa de los artículos 3 y 4 de la Ley de Abogados, normas especiales que regulan la materia, sino también por disposición contenida en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, la cual reafirma que sólo los abogados en ejercicio podrán ejercer poderes en juicio. A continuación se transcriben los artículos antes mencionados: Artículo 3 “Para comparecer por otro en juicio, evacuar consultas jurídicas, verbales o escritas y realizar cualquier gestión inherente a la abogacía, se requiere poseer el título de abogado, salvo las excepciones contempladas en la Ley”.

   Artículo 4 “Toda persona puede utilizar los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso…”.

   Artículo 166 “Sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados”.

   Tales disposiciones consagran la capacidad de postulación que es común a todo acto procesal, y constituye, a su vez, un presupuesto de validez del proceso, tal y como lo estableció el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 21 de agosto de 2003, la cual se transcribe parcialmente a continuación: “(…) Ahora bien, jurisprudencia reiterada de la Sala ha señalado que son ineficaces las actuaciones realizadas en juicio por quien no es abogado aun cuando hubiere actuado asistido de abogado, así en sentencia de fecha 27 de julio de 1994, expediente N° 92-249, esta Sala expresó lo siguiente: “…En sentencia del 14 de agosto de 1991 ( Agropecuaria Hermanos Castellano C.A. contra L.B.S. y otro), la Sala nuevamente señaló que si una persona siendo apoderado no es abogado, no puede ejercer en juicio la representación de su mandante, ni aún asistido de abogado, no sólo por prohibición expresa de los artículos 3° y 4° de la Ley de Abogados, norma especial que regula la materia, en concordancia con el artículo 82 de la Constitución, sino en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, reafirma que solo los abogados en ejercicio podrán ejercer poderes en juicios…”. (Subrayado por el Tribunal). En virtud de lo anteriormente expuesto, este Tribunal desecha la actuación del ciudadano A.H.H., en su condición de apoderado judicial de la ciudadana E.H.Á., por carecer de capacidad de postulación, aunado ello al hecho de que no cursa en autos el Poder antes referido, y así se decide. No obstante ello, y siendo que dicho ciudadano afirma que también actúa en su propio nombre, este Tribunal seguidamente se pronunciará sobre el mérito de la presente causa, sólo en lo que respecta al interés propio que el Sr. A.H.H., manifiesta tener en la misma.

2. DE LA VALIDEZ DE LAS ACTUACIONES REALIZADAS POR LAS ABOGADAS QUE ACTÚAN EN EL PROCESO EN REPRESENTACIÓN DE LAS CO-DEMANDADAS.-

   De la revisión de las actas procesales se evidencia que al folio 37 del expediente cursa diligencia fechada 26 de febrero de 2002, mediante la cual se otorga Poder Apud-Acta, sin embargo, no consta que se le hubiera dado cumplimiento a la disposición contenida en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil, esto es, que el Secretario certificara la identidad del otorgante. No obstante ello, y siendo que la parte actora no impugnó las actuaciones realizadas en el presente proceso por las prenombradas abogadas, en la primera oportunidad que tuvo para ello, debe entonces considerarse convalidada la omisión en la que incurrió cuando fue otorgado el referido poder y consecuentemente, este Tribunal considera legítima la representación ejercida por las prenombradas profesionales del derecho y válidas todas las actuaciones por ellas realizadas en representación de la demandada, y así se establece. A fines ilustrativos, se transcribe parcialmente decisión proferida por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 1 de diciembre de 2003, mediante la cual resuelve una situación similar a la que nos ocupa:

   (…) En el presente caso, alega el recurrente que el sentenciador de alzada incurrió en la violación de los artículos 12 y 150 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 4 de la Ley de Abogados, así como también de los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al declarar con lugar la apelación interpuesta por el abogado…-con el carácter de representante judicial de la parte actora- aun cuando el mismo no tiene la facultad para ejercer dicho recurso, ya que a su decir, el poder que corre inserto a los folios…, le otorga al mencionado abogado la representación judicial de otras personas distintas a los trabajadores demandante en la presente causa “…de forma que mal puede reformar una demanda alguien quien no tenga representación judicial para hacerlo y menos puede en consecuencia ejercer Recurso de Apelación”, lo cual, luego de un examen exhaustivo, no fue constatado por esta Sala de Casación Social.

   No obstante, aún y cuando la sentencia recurrida no incurrió en la violación de las normas de orden público alegadas por el recurrente, se considera necesario señalar en aras de la seguridad jurídica procesal, que el Juez Superior si bien validó la representación judicial de la parte demandante, lo hizo en base al “lapsus en el litigante” en la consignación en autos de tal acreditación, cuando debió hacerlo en fundamento al criterio sentado que este M.T. que ha expresado en innumerables fallos que la impugnación traída a los autos por la contraparte en el juicio ha de verificarse en la primera oportunidad inmediatamente después de la consignación en que la parte interesada en impugnarlo actúe en el proceso, hay que presumir que tácitamente se ha admitido como buena y legítima la representación que ha invocado el apoderado judicial.

   Por lo que considera esta Sala de Casación Social que resulta inoficioso que ambas instancias se hayan pronunciado sobre la validez o no de la representación judicial de la parte demandante, cuando ésta se encuentra convalidada al haber sido impugnada en la primera oportunidad que la parte demandada actuó en el proceso…

   (Subrayado por el Tribunal).

3. DE LAS CUESTIONES PREVIAS PROMOVIDAS

   En la oportunidad para que la demandada diera contestación a la demanda que nos ocupa, promovió cuestiones previas, actividad procesal absolutamente admisible por aplicación de lo establecido en el Artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, corresponde a esta Juzgadora realizar el análisis de las defensas previas opuestas por la accionada, lo cual hace en los términos siguientes:

   CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 4° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, REFERENTE A LA ILEGITIMIDAD DEL ACTOR POR NO TENER EL CARÁCTER QUE SE ATRIBUYE.

   La accionada promovió la defensa previa de ilegitimidad del actor por no tener el carácter que se atribuye, afirmando que dicho ciudadano no es el “(...) titular del Contrato de Arrendamiento objeto del presente juicio, en el referido contrato se suscriben (Sic) como partes a los ciudadanos ANTNIO (Sic) HOUTMAN MUJICA, titular de la cédula de identidad N° V-4.056.514, en (Sic) carácter de ARRENDADOR y M.D.R.Z.A., titular de la cédula de identidad N° V-11.038.973, configurándose por tanto la ilegitimidad del Actor por no existir una relación entre el sujeto y el objeto del derecho, no pudiendo entonces ejercitar eficazmente el derecho pretendido. Así debe ser decidido (…)”. Planteada dicha defensa previa por la parte accionada, este Juzgado encuentra que el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en sus Ordinales 2°, 3°, 4° y 5°, contempla las cuestiones previas atinentes a los sujetos procesales, y a las condiciones que deben llenar para actuar legítimamente en el proceso, las cuales se pueden sintetizar diciendo, que requiere la legitimidad de las partes y de sus apoderados, y la necesidad de la caución o fianza que exige la ley en determinados casos para proceder al juicio. Ahora bien, resulta necesario distinguir entre la legitimidad de las partes o denominada también “legitimatio ad processum” de la legitimación o cualidad “legitimatio ad causam”, la primera se refiere a la falta de capacidad procesal mientras que la segunda atiende a la relación entre el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación o cualidad pasiva para sostener el juicio, por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda por esta razón, tal y como ha sido acogido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 30 de julio de 2003, siguiendo de esta forma lo expresado por los proyectistas en la exposición de motivos de nuestro Código de Procedimiento Civil, al explicar que: “(…) Siguiendo la línea central del Proyecto de conseguir una pronta entrada en el mérito de la causa, se ha considerado que bien pueden la falta de cualidad y la falta de interés, considerarse sólo como defensas de mérito, ya que por su índole misma, siempre que se discute sobre la titularidad de un derecho o de una obligación, allí está planteado realmente un problema de cualidad, y por otro lado, la falta de interés lleva siempre la negación de la acción, porque para proponer la demanda, el actor debe tener interés jurídico actual (Art. 16 del Código de Procedimiento Civil). Así, el efecto de la declaratoria con lugar de estas defensas será la desestimación de la demanda en su mérito mismo…” Establecido lo anterior, se observa que la cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. Cabe puntualizar que el Juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del demandante porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se de la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concebida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. Establecido lo anterior, este Tribunal observa que la parte accionada promueve la cuestión previa de ilegitimidad del actor invocando el Ordinal 4° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual no se refiere a la ilegitimidad del actor sino a la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se atribuye, por tanto, el fundamento de derecho invocado es incorrecto, aunado ello al hecho de que el argumento esgrimido por la accionada no guarda relación con la legitimidad del actor o “legitimatio ad processum” contemplada en el Ordinal 2° del Artículo antes referido, sino con la legitimación o cualidad “legitimatio ad causam”, pues señala en su exposición que se configura “(…) la legitimidad del actor por no existir una relación entre el sujeto y el objeto del derecho…”, confundiendo así ambas instituciones, por lo que resulta improcedente la cuestión previa opuesta, y así se decide.

   CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO DE LA DEMANDA, POR NO HABERSE LLENADO LOS REQUISITOS QUE INDICA EL ORDINAL 4° DEL ARTÍCULO 340 EIUSDEM.

   La parte accionada manifiesta en el escrito contentivo de la contestación de la demanda que: “(…) el actor no cumplió con el citado requisito cuando al inicio del vuelto del primer folio del libelo, citó un contrato de arrendamiento como objeto de la pretensión y obvió explanar con claridad la identificación de las partes contratantes, resultando impreciso dicho objeto. Así debe ser decidido…”. Al respecto este Tribunal observa que, el Legislador prevé en el Ordinal 4° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil como requisito de forma que debe llenar todo escrito libelar, “(…) El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales”. La pretensión procesal constituye el objeto de todo proceso, entendiéndose por tal el acto por el cual un sujeto (el demandante) se afirma titular de un interés jurídico frente a otro (el demandado) y pide al juez que ese interés sea reconocido mediante sentencia o resolución con autoridad de cosa juzgada. Ahora bien, toda pretensión procesal se compone de tres elementos principales, a saber: los sujetos, el objeto y el título, siendo el objeto de la pretensión el interés jurídico que se hace valer en la pretensión y ese interés se encuentra constituido por un bien de la vida, que puede ser una cosa material, mueble o inmueble o un derecho u objeto incorporal.

   Establecido lo anterior este Tribunal observa, previa revisión del escrito libelar que da inicio a las presentes actuaciones, que el accionante afirma que es propietario de un inmueble constituido por casa y terreno, ubicado en la Calle Coto del Municipio Paracotos, marcado con el N° 36, con diecisiete (17) metros de frente por cincuenta (50) metros de fondo, y con los siguientes linderos: NACIENTE: Con solar que fue de S.P.; PONIENTE: Con casa que es o fue de la Sucesión M.U.; NORTE: Con Calle Coto, que es su frente y SUR: Con Hacienda que fue del señor León, según consta en documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el N° 1, Folio 1 al 4, Protocolo 1, Tomo 6, con fecha 7 de abril de 1972 y documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo C.R.d.E.M., Charallave 13 de junio de 2001, quedando anotado bajo el N° 13, Tomo 34 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría…” y adicionalmente, señala que en fecha 15 de noviembre de 1999, se celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana M.D.R.Z.A., sobre un local que forma parte integrante del inmueble antes descrito, respecto del cual la parte actora solicita el desalojo. En consecuencia, este Tribunal considera cumplido el requisito a que se contrae el Ordinal 4° del Artículo 340 del código del Procedimiento Civil y consecuentemente, concluye que la cuestión previa de defecto de forma en el libelo de la demanda propuesta por la parte accionada no debe prosperar, y así se decide.

   CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO DE LA DEMANDA, POR NO HABERSE LLENADO LOS REQUISITOS QUE INDICA EL ORDINAL 6° DEL ARTÍCULO 340 EIUSDEM.

   La parte demandada promueve dicha cuestión previa en los términos siguientes: “(…) no corresponde el contenido del contrato citado por el actor como objeto de la pretensión con el producido junto al libelo, así escribe el actor en su libelo: “…SEGUNDO: Ambas partes convienen, que el presente contrato será de un (1) año fijo, más un (1) año de prórroga legal…”, y en el contrato que consigna como documento fundamental, en su cláusula cuarta dice “Ambas partes convienen que el presente contrato será por un (1) año fijo mas un (1) año de prórroga, se desprende la disparidad entre los textos o contenidos citados en ambos contratos. Así debe ser decidido”. En relación a la defensa previa opuesta este Tribunal observa que la parte accionante menciona en su escrito libelar la existencia de un contrato de arrendamiento escrito suscrito con la ciudadana M.D.R.Z.A., ya identificado, de fecha 15 de noviembre de 1999, el cual fue acompañado a la demanda, inserto en las actuaciones relacionadas con inspección judicial original que cursa a los folios 6 al 30 del expediente. En tal virtud, este tribunal debe concluir que si fue consignado el contrato de arrendamiento en el que se fundamenta la pretensión del actor, y en cuanto a las afirmaciones de hecho que con respecto al mismo hace el accionante en su demanda, y que la demandada denuncia como inciertas en su contestación, específicamente en relación al lapso de expiración del contrato, constituye un alegato que sólo puede ser resuelto mediante el pronunciamiento de mérito y no por la promoción de la defensa previa que nos ocupa, y así se declara. Por las consideraciones que anteceden la cuestión previa opuesta no debe prosperar, y así se decide.

   CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 8° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A LA EXISTENCIA DE UNA CUESTIÓN PREJUDICIAL QUE DEBA RESOLVERSE EN UN P.D..

   Afirma la accionada en su contestación a la demanda que: “(…) La omisión por parte del arrendador, en efectuar la Notificación de la Oferta de Venta al o la Arrendataria en forma auténtica, tal y como lo establece el Artículo 44 de la Ley de Alquileres, por lo que el Tribunal no puede resolver el objeto procesal que conoce, sin resolver antes lo relativo a la Preferencia Ofertiva, a la cual tenía derecho la Arrendataria, antes de ser vendido el inmueble a un tercero, hecho u omisión que constituye un perjuicio para la Arrendataria y más aún cuando esta cumplía con los requisitos exigidos en el Artículo 42 ibídem. Así debe ser declarado…”. Al respecto, este Juzgador observa que entre las cuestiones atinentes a la pretensión, encontramos las tradicionalmente consideradas excepciones procesales (dilatorias), las cuales se hallan contempladas en los Ordinales 7°, 8° y 9° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, la cuestión o defensa previa relativa a la existencia de una cuestión prejudicial, no afecta el desarrollo del proceso, pues éste continúa su curso hasta la etapa de dictarse la sentencia de mérito, en el cual se detiene el pronunciamiento de éste, hasta que deba influir en la decisión de fondo, ello conforme a lo previsto en el Artículo 355 del Código de Procedimiento Civil. Las cuestiones prejudiciales siendo antecedentes necesarios de la decisión de mérito, porque influyen en ella y la decisión depende de aquéllas, por ser – repito – atinentes a la pretensión en la cual han de influir y para su procedencia es menester que exista o se hubiere instaurado esa causa prejudicial mediante un proceso separado. Establecido lo anterior este Tribunal encuentra que, si bien la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé, en su artículo 42, el derecho que tiene el arrendatario de que le sea ofrecido en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, siempre que se encuentren llenos los extremos siguientes: 1) Que el arrendatario tenga más de dos (2) años como tal, 2) Se encuentre solvente en el pago de los cánones arrendaticios y satisfaga las aspiraciones del propietario; también es cierto que cumplidos tales extremos, sin que el propietario diere cumplimiento a la notificación prevista en el Artículo 44 de la Ley que regula la materia, el arrendatario puede ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio mediante la acción que le concede la Ley, con la finalidad de subrogarse al tercero en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad. En el caso que nos ocupa, la parte demandada no promueve prueba alguna a los fines de demostrar la existencia de una causa mediante la cual se esté ventilando una acción por retracto legal arrendaticio, que pudiese influir en el presente fallo, por tanto, la defensa previa opuesta por la accionada no debe prosperar y así se decide.

   III

   Decididas como han sido las defensas previas promovidas por la parte accionada, este Tribunal procede al análisis exhaustivo de las pruebas aportadas por las partes al proceso, en los términos siguientes:

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

   DOCUMENTALES: La parte actora acompaña a su demanda los instrumentos que a continuación se especifican: a) Comunicación original de fecha 11 de Julio de 2001, cursante al folio 4 del expediente, mediante la cual el ciudadano A.H.H., participa a la ciudadana M.D.R.Z.A., que de acuerdo a la Cláusula Cuarta del contrato, el 15 de noviembre del año 2001, vence la prórroga legal y que no desea prorrogar el contrato de arrendamiento sobre el inmueble (casa local) ubicado en la Calle Coto distinguido con el No. 36, Paracotos. Dicha documental carece de eficacia probatoria, toda vez que la misma no aparece recibida por su destinatario, tan es así que su original se halla en poder del actor. b) Estado de cuenta, supuestamente, expedido por la empresa ADMINISTRADORA SERDECO C.A., por servicios prestados al inmueble antes mencionado. Este Tribunal no aprecia dicha documental, toda vez que no aparece impreso en la misma logo ni identificación alguna de quien la emitió, así como tampoco se dio cumplimiento a la formalidad prevista en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. c) Copia fostostática de Inspección Judicial Extralitem evacuada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda y promovida por el ciudadano A.J.H.H., suficientemente identificado en autos, mediante la cual ese Tribunal, en el inmueble ubicado en la Calle Coto No. 36, Parroquia Paracotos de la Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, dejó constancia de lo siguiente: “(…) AL PRIMERO: Respecto a este particular y con el asesoramiento del Práctico, el Tribunal deja constancia que a la vista, tanto en el piso como en gran parte de las paredes, se observan profundas fisuras sobre la superficie de los mismos. AL SEGUNDO: Respecto a este particular y con el asesoramiento del práctico, el Tribunal deja constancia que a la vista, casi toda el área que abarca el interior del techo se encuentra al descubierto, con los entrepaños de la cubierta desprendidos, sin pintura, evidenciándose humedad y ciertas ranuras que van de extremo a extremo. AL TERCERO: El Tribunal deja constancia con el asesoramiento del práctico designado que existe en una de las alas laterales del área de la sala un orificio descubierto, de aproximadamente un metro de ancho por un metro de largo (1,00 M x 1,00 M), que posee en su interior un centro de piso (respiradero y desagüe de aguas servidas ) y un tubo de material plástico, ambos al aire libre, que a la prueba de descarga de la poseta de uno de los sanitarios del inmueble, al olfato se detecta un hedor nauseabundo que emana de dicho orificio. CUARTO: Respecto a este particular el Tribunal se abstiene de dejar constancia, por cuanto no es materia de Inspección. QUINTO: Respecto a este particular el Tribunal se abstiene de dejar constancia, por cuanto no es materia de Inspección. SEXTO: Respecto a este particular, utilizando una cinta métrica de longitud de treinta metros (30,00 M) y con el asesoramiento del práctico, el Tribunal deja constancia de que el área de acceso del inmueble tiene setenta y un centímetros de ancho (0,71 M), medidos de la superficie interna de la pared lateral derecha (lindero) del inmueble a una tabiquería interior de dicho inmueble. Haciendo uso de la reserva el solicitante pide al tribunal deje constancia de los siguientes hechos: A) Que el tribunal deje constancia con el asesoramiento de los prácticos, del estado físico en que se encuentra el inmueble. Visto el pedimento anterior, el tribunal lo acuerda de conformidad y deja constancia de ello así: A LA LETRA A: Con el asesoramiento de los prácticos designados, el tribunal deja constancia de que físicamente el inmueble objeto de la presente inspección, se encuentra de la siguiente manera: Las paredes, tanto interiores como exteriores, al tacto y a la vista, se encuentran muy sucias y en gran parte de su superficie sin pintura, evidenciándose en gran parte de ellas desprendimiento del friso y ranuras muy profundas que van de piso a techo, la cubierta tanto interior como exterior del techo, prácticamente desprendida, con presencia palpable de humedad y con orificios sin ningún tipo de material que impidan la penetración de cualquier tipo de elemento; el piso, en su parte superior, al tacto y a la vista, se encuentra húmedo y en ciertas áreas de su superficie se evidencian ranuras a lo largo de él: en una de las salas de baño, se pudo observar la carencia de recubrimiento de baldosas, tanto en el piso como en las paredes, la falta de la pieza de lavamanos así como del inodoro, haciéndose notorio el olor nauseabundo y el color amarillento y opaco de las mismas; las puertas y ventanas se encuentran en su mayoría desprendidas…”. En relación a este medio de prueba, el Tribunal observa que se trata de una diligencia o actuación realizada fuera de juicio (extralitem) e inaudita alteram parte, conforme a lo previsto en el Artículo 938 del Código de Procedimiento Civil, que fue impugnada por la parte accionada en la oportunidad legal correspondiente, sin esgrimir razón o motivo alguno (impugnación genérica), evidenciándose de su contenido que para el momento de practicarse dicha actuación o diligencia extralitem el inmueble sobre el cual versó la misma se encontraba en mal estado de conservación, hecho éste que no fue desvirtuado por la parte accionada en el presente juicio. En tal virtud. este Tribunal aprecia dicho medio de prueba bajo el sistema de la sana crítica, atribuyéndole valor de indicio.

   Durante el lapso de promoción de pruebas, la parte actora consignó la siguientes documentales: a) Copia fotostática de Contrato de Arrendamiento suscrito por la ciudadana M.D.R.Z.A. con el ciudadano A.M.H., en fecha 15 de noviembre de 1999, sobre un inmueble constituido por un local Nro. 36, ubicado en la Calle Principal (Calle Coto) distinguido con el No. 36, Paracotos, Estado Miranda. En relación a esta copia fotostática se observa que de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil sólo son admisibles como medios de prueba las copias fotostáticas que reproducen documentos públicos y documentos privados reconocidos o que deban tenerse como tal, naturaleza ésta que no cumple el documento que ha sido objeto de reproducción, sin embargo, este Juzgado encuentra que el contenido de dicho documento coincide con el acompañado en original por la parte demandada y que cursa al folio 66, con la única diferencia de que la copia fotostática en la parte inferior del vuelto de la hoja presenta una nota del tenor siguiente: “(…) Yo, A.H.H., portador de la C.I. 3.566.212, nuevo propietario, del inmueble arrendado (local Porche de la casa) a la señora M.D.R.Z.A. portadora de la C.I. 11.038.973, nos comprometemos tanto como ARRENDADOR y ARRENDATARIO a respetar las cláusulas y convenios de este documento. PARACOTOS 30 DE JULIO DEL AÑO 2001”. Después de la nota aparecen dos firmas originales (ilegibles) y dos fechas (15/11/2001 y 20/8/2001)”. Una de las rúbricas estampada en la referida copia fue opuesta a la ciudadana M.D.R.Z.A., quien en la oportunidad legal correspondiente no desconoció ni tachó de falsedad la nota en referencia ni la firma, cuya autoría le fue atribuida. En consecuencia, este Tribunal aprecia dicho instrumento de conformidad con el Artículo 1363 del Código Civil. b) Informe fechado 18 de febrero de 2004 emanado del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos. Este Tribunal no aprecia tales instrumentales por no haberse cumplido con la formalidad contemplada en el Artículo 431 de nuestra Ley Adjetiva. c) Copia Certificada de Comprobante de ingreso de consignación expedida por la Secretaria de este Juzgado, que corresponden al expediente N° 2725 de la nomenclatura de este Tribunal. Este Juzgado no aprecia dicha documental, toda vez que no existe congruencia entre hecho que se pretende trasladar y los hechos controvertidos, es decir, resulta impertinente pues los cánones que allí aparecen señalados no son los que el demandante indica en su demanda como insolutos.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   DOCUMENTALES: En la oportunidad de dar contestación a la demanda la accionada promovió: 1) Copia fotostática (simple) de contrato de arrendamiento suscrito entre S.M.M. y DISTRIBUIDORA MAREMI M.R. C.A., por un inmueble ubicado en la Calle Coto distinguido con el No. 36, Paracotos. Este Tribunal no aprecia dicha copia fotostática, por cuanto no reproduce un documento público ni documento privado reconocido o que deba tenerse como tal, por ende, no constituye una reproducción admisible como medio de prueba conforme al Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aunado ello al hecho de que la misma resulta impertinente por no guardar relación con los hechos controvertidos. 2) Copia fotostática de Contrato de Arrendamiento suscrito por la ciudadana M.D.R.Z.A. con el ciudadano A.M.H., fechado 15 de noviembre de 1999, por el inmueble antes identificado. La parte demandada consigna original de dicho instrumento, cuyo contenido es idéntico a la reproducción acompañada al escrito de contestación. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con las disposiciones contenidas en los Artículos 1363 y 1364 del Código Civil, atribuyéndole valor de plena prueba. 3) Copia fotostática de contrato de compra-venta suscrito entre A.H.M. y A.J.H.H., por un inmueble constituido por casa con su terreno, ubicado en la Calle Coto del Municipio Paracotos, marcado con el No. 36. Este Tribunal no atribuye eficacia probatoria alguna a dicha documental, toda vez que reproduce documento privado simple, pues carece de la nota de autenticación respectiva, por ende, no constituye una reproducción admisible como medio de prueba conforme al Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   Durante el lapso probatorio la accionada promovió las siguientes documentales: 1) Contrato de Arrendamiento (original) suscrito entre S.M.M. y DISTRIBUIDORA MAREMI M.R. C.A., el cual entró en vigor a partir del 27 de octubre de 1994, sobre el inmueble ubicado en la Calle Principal (Calle Coto) distinguido con el No. 36, Paracotos. Este Tribunal no aprecia dicha documental, toda vez que resulta impertinente por no guardar relación con los hechos controvertidos. 2) Original de Reclamo de fecha 25 de febrero de 2002, por ante FOSPUCA. Este Tribunal no aprecia dicha documental, por cuanto no es posible establecer quien planteó el reclamo, que vinculación tiene la empresa que allí aparece mencionada con el caso que nos ocupa, se desconoce quien llenó esa planilla de reclamo, pues de su contenido no se desprende que hubiere sido algún empleado de tal empresa, ni siquiera tiene un sello de recepción por parte de la misma. Adicionalmente, no fue ratificado en juicio conforme lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. 4) Copia certificada del expediente de consignaciones signado con el N° 012725, efectuadas por la ciudadana M.D.R.Z.A., a favor del ciudadano A.H.M.. Este Tribunal aprecia dicha documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, atribuyéndole valor de plena prueba. 5) Tres (3) fotografías que, supuestamente, reproducen el inmueble arrendado. Este Tribunal no aprecia dichas fotografías por cuanto no fueron consignados los negativos de las mismas, los cuales constituyen los originales, se desconoce quien, cuando y a través equipo fueron tomadas las fotografías en cuestión, no existe certeza de que el inmueble que allí aparece sea el mismo que el actor señala como de su propiedad en el escrito libelar, así como tampoco se conoce el número de fotografías tomadas. En consecuencia, la prueba así promovida es ilegal y así se establece.

   EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS: En fecha 26 de febrero de 2004, tuvo lugar el acto de exhibición de documentos, compareciendo a dicho acto el ciudadano A.J.H.H., asistido por la abogado E.M.Y.B., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 40.590, así como la abogado M.V.H., ya identificada en autos, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada (promovente de la prueba). Acto seguido, dicho ciudadano exhibió 1) Copia certificada de planilla Sucesoral N° 2079 de fecha 11 de agosto de 1982. 2) Copia Certificada de la Planilla Sucesoral N° 1092, con fecha 07 de agosto de 1974. 3) Original del Documento de compraventa celebrado entre el ciudadano A.H.M. y el ciudadano A.J.H.H., debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio C.R. en fecha 13 de junio de 2001, bajo el N° 23, Tomo 34 de los libros de autenticaciones respectivos. Este Tribunal aprecia los documentos y los tiene como ciertos, todo de conformidad con lo establecido en el Artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.

   INSPECCIÓN JUDICIAL: En fecha 26 de febrero de 2004, tuvo lugar la Inspección Judicial promovida por la parte demandada, dejándose constancia de lo siguiente: “(…) Primero: En cuanto a este particular, el tribunal deja constancia que cursa ante el Juzgado un expediente signado con el N° 012725, contentivo de consignaciones efectuadas por la ciudadana M.D.R.Z.A., titular de la cédula de identidad N° 11.038.973, en su condición de arrendataria de un inmueble distinguido con el N° 36, ubicado en la Calle Coto, Paracotos, Estado Miranda, a favor del ciudadano A.H.M., portador de la cédula de identidad N° 4.054.514, por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) mensuales, todo lo cual se evidencia de escrito consignado por la referida ciudadana en fecha 30 de octubre de 2001. Segundo: Con relación a este particular el Tribunal deja constancia que en el referido escrito la consignataria manifiesta que hace el pago correspondiente al mes de octubre de 2001, siendo recibido en este Tribunal comprobante bancario con sello de validación 25 de octubre de 2001, por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo). De igual forma, consta al folio 8 del expediente original de comprobante de ingreso de consignaciones que corresponde a canon de arrendamiento del mes de noviembre de 2001, depositado por la consignataria, según comprobante bancario con sello de validación fechado 15 de noviembre de 2001, por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), ambos depósitos fueron efectuados a favor del ciudadano A.H.M.. TERCERO: En relación a este particular, este Tribunal observa, que la promovente de la prueba pretende que este tribunal por vía de inspección judicial emita un juicio de valor que resulta improcedente en esta etapa del proceso, toda vez que la determinación del estado de solvencia o no da lugar a un pronunciamiento de mérito que sólo puede emitirse en la oportunidad de dictar la sentencia respectiva…”. Este Tribunal aprecia dicha probanza por el sistema de la sana crítica, atribuyéndole valor de plena prueba, ello de conformidad con lo establecido en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LOS TERCEROS

   MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS: Este Tribunal, encuentra que tal reproducción no constituye un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte.

   DOCUMENTALES: Los terceros promueven, 1) Comunicado de fecha 18 de abril de 2001, (original) mediante el cual se le ofrece en venta a la ciudadana M.D.R.Z.A., los derechos que tienen los ciudadanos S.M. y A.H. sobre el inmueble ubicado en la Calle Coto N° 36, Paracotos, Estado Miranda, señalando en dicha comunicación tanto las condiciones como el costo total del mismo. Este Tribunal no aprecia dicha correspondencia pues no existe evidencia alguna de que la destinataria, M.D.R.Z., hubiere recibido dicha comunicación, tan es así que no fue ella quien promovió el original de la misma sino que ingresa a los autos por haber sido promovida, en original, por sus emisores, lo que hace presumir que esa correspondencia no ha estado en poder de la destinataria, y así se establece. 2) Copia de la Comunicación (sin fecha), mediante la cual los ciudadanos S.M. y A.H., participan que el inmueble ubicado en la Calle Principal (Calle Coto) distinguido con el No. 36, Paracotos, a partir del 1° de Junio de 2001 es propiedad del señor A.H.. Este Tribunal no aprecia dicha documental, toda vez que se trata de una copia fotostática que reproduce un documento privado simple, lo que no constituye una prueba admisible conforme a lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 3) Contrato de Arrendamiento suscrito por la ciudadana M.D.R.Z.A. con el ciudadano A.M.H., en fecha 15 de noviembre de 1999, sobre el inmueble ubicado en la Calle Principal (Calle Coto) distinguido con el No. 36, Paracotos. Este Tribunal aprecia documental de conformidad con lo establecido en el Artículo 1363 del Código Civil. 4) Copia certificada de Informe Médico, emitido por el Centro de Diagnósticos Ocular por Imágenes realizado a la ciudadana S.M. en fecha 28 de Mayo de 2001. Este Tribunal no aprecia dicha documental, toda vez que no fue ratificada en juicio conforme lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y la misma resulta impertinente por cuanto no guarda congruencia alguna con los hechos controvertidos en el presente juicio. 5) Factura emitida por el Centro de Cirugía Oftalmológica de fecha Primero (01) del mes de Junio de dos mil uno (2001), por concepto de cancelación de operación realizada a la ciudadana S.M.. Este Tribunal no aprecia dicha documental, toda vez que no fue ratificada en juicio conforme lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, aunado ello a que dicha probanza es impertinente, toda vez que no fue posible establecer su conexión con la causa que nos ocupa.

   Examinadas como han sido las pruebas aportadas por las partes al proceso, este Tribunal observa que el presente juicio se origina por demanda presentada por el ciudadano A.H.H., quien se atribuye el carácter de propietario del inmueble constituido por una casa y terreno, ubicado en la Calle Coto, marcado con el N° 36, Municipio Paracotos, asistido por las abogados C.E.M.M. y C.L.J.L., mediante la cual afirma que con ocasión del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de noviembre de 1999 por el referido inmueble, le notificó en fecha 01 de Junio de 2001 a la inquilina M.D.R.Z.A., que la ciudadana E.H.Á. y él eran los nuevos propietarios del inmueble antes mencionado, a fin de dar cumplimiento con lo previsto en el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como también le solicitó extrajudicialmente el pago del servicio de aseo urbano, negándose a cancelarlo, y que a pesar de las múltiples gestiones realizadas para dar por terminado el contrato de arrendamiento por causa de demolición, la arrendataria se niega a abandonar el inmueble, quedándose en el mismo como poseedora de mala fe. De igual forma, señala en su demanda que la ciudadana M.D.R.Z.A., no ha pagado el servicio de aseo urbano desde el día 11-06-2001 hasta la fecha de presentación de la demanda (28-01-2002), por lo que la supuesta deuda asciende a la suma de CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES (Bs. 131.522,oo), así como tampoco ha cumplido con la obligación contractual de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2001, adeudando por concepto de cánones de arrendamiento la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.90.000,oo). Tales afirmaciones de hecho fueron negadas y rechazadas por la accionada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, sin alegar hechos nuevos ni excepción de hecho alguna, lo cual debe entenderse como un rechazo de los hechos constitutivos afirmados por el actor en su demanda, surgiendo de esta forma en cabeza del demandante la carga de la prueba de la existencia de tales hechos, conforme a lo dispuesto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los cuales se transcriben a continuación: “Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. “Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. (Subrayado por el Tribunal). Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua m.r. incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista R.D.P., en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.

   Establecido lo anterior, este Tribunal tomando en consideración las pruebas aportadas por las partes al proceso, estima que quedó demostrada la existencia de una relación contractual arrendaticia entre la hoy demandada y el ciudadano A.H.M., a tiempo indeterminado, por el inmueble identificado en el escrito libelar, pues vencida la prórroga contractual prevista en el contrato, la demandada se quedó en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, así mismo quedó evidenciado en autos que el referido ciudadano mediante contrato dio en venta al ciudadano A.J.H.H., parte actora en el presente juicio, el inmueble antes dicho, mediante documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio C.R. en fecha 13 de junio de 2001, bajo el N° 23, Tomo 34 de los libros de autenticaciones respectivos, con lo cual se produce la transmisión de la propiedad, por ser un contrato de naturaleza consensual, es decir, se perfecciona con el simple consentimiento, también es cierto que el mismo no cumple con la publicidad registral prevista en el Código Civil, a fin de que tal acto traslativo de propiedad sea oponible a terceros. No obstante ello, la parte accionada no opuso la excepción perentoria de falta de cualidad e interés y por el contrario, afirma que con la venta se violentó, supuestamente, su derecho a la preferencia ofertiva, afirmación de hecho sobre la cual no podría pronunciarse el Tribunal pues la causa que nos ocupa no es por retracto legal arrendaticio, y así se establece. En consecuencia, siendo que la defensa de fondo antes dicha no fue alegada por la parte, y no puede este Tribunal emitir juicio de oficio respecto del interés del demandante en obrar, este Tribunal pasa a pronunciarse respecto de las causas que el accionante ha señalado para solicitar la entrega del inmueble arrendado por la vía del desalojo, conforme a los literales a) y c) del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según los cuales: “(…) Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…) c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación…”.

   En relación a la primera causal de desalojo, el demandante alegó que la arrendataria no ha cumplido con la obligación contractual de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2001, adeudando por concepto de cánones de arrendamiento la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs.90.000,oo), afirmación de hecho que fue negada por la parte accionada, correspondiendo a ésta demostrar el pago de los cánones que el actor señala como insolutos. A tales efectos, la demandada consignó copia certificada del expediente de consignaciones signado con el N° 012725, efectuadas por la ciudadana M.D.R.Z.A., a favor del ciudadano A.H.M., la cual fue objeto de valoración en este mismo fallo. De igual forma, la accionada promovió y evacuó inspección judicial sobre el referido expediente, tal y como consta en autos, siendo apreciado dicha prueba mediante el sistema de la sana crítica. De tales actuaciones se evidencia que, la ciudadana M.D.R.Z. desde el 30 de octubre de 2001, comenzó a consignar por ante este Juzgado pensiones arrendaticias por el inmueble objeto del presente juicio, a favor del ciudadano A.H.M., por la suma de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,oo), correspondiendo la primera consignación al mes de octubre de 2001, por haberlo así declarado la consignataria en su solicitud. Ahora bien, debe este Tribunal determinar, conforme a lo establecido en el Artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si las consignaciones han sido legítimamente efectuadas. En este sentido, se observa que los artículos 51 y 53 eiusdem prevén una pluralidad de requisitos rigurosos y formalistas orientados al estado de solvencia del arrendatario, unos que calificamos como esenciales y otros como meramente formales. Los primeros son aquellos que deben cumplirse con la finalidad de considerar la consignación como legítimamente efectuada y, por tanto, se tenga al arrendatario en estado de solvencia; y los segundos son aquellas actuaciones a cargo del consignante y también del tribunal, pero que su no cumplimiento de ninguna manera afecta la consignación, toda vez que no influyen para considerar que la consignación ha sido legítimamente efectuada. Establecido lo anterior, corresponde ahora verificar si se cumple uno de los requisitos esenciales de la consignación judicial, esto es, el tiempo para la consignación, con especifica referencia a los efectos que se derivan de las consignaciones extemporáneas bien por anticipadas o bien por retardo, y de esta manera establecer si las consignaciones han sido legítimamente efectuadas o no, dada la impugnación realizada por la parte accionante en su escrito de promoción de pruebas, cuando manifiesta que las mismas fueron realizadas extemporáneamente. Al respecto, el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que la consignación podrá hacerla el arrendatario dentro del lapso de quince días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse el pago al accipiens, a los fines de que el arrendatario pueda liberarse del pago mediante la entrega de la pensión de arrendamiento vencida. Cabe preguntarse cual es el efecto o consecuencia de que la consignación se efectúe extemporáneamente, por anticipada o por retardo. En relación a la consignación “ante tempus o anticipada”, este Tribunal encuentra que de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.214 del Código Civil, el término para el pago se presume establecido en beneficio del deudor, a menos que del contrato o de otras circunstancias resulte que el mismo fue establecido en favor del acreedor o de las partes. En el primer caso, es decir, que de las cláusulas del contrato no se desprenda que el término para el pago ha sido establecido en beneficio del acreedor, debe entenderse que el mismo se ha dispuesto en favor del solvens, y ante tal circunstancia, en criterio de este Juzgador el deudor arrendaticio puede pagar antes del tiempo previsto, lo cual se puede deducir de la disposición contenida en el Artículo 1213 del Código Civil, cuando expresa: “(...) pero no se puede repetir lo que se ha pagado anticipadamente, aunque el deudor ignorase la existencia del plazo”, expresión indicativa, a su vez, de la opción que tiene el arrendatario de pagar dentro del tiempo previsto o antes del mismo, pues el plazo se entiende fijado en su beneficio. En consecuencia, la “consignación anticipada” antes que perjudicar al arrendatario le beneficia, pues permite demostrar la actitud no solo diligente del arrendatario en pagar, sino su interés por pagar de modo anticipado, lo que está en concordancia directa con lo previsto en el Artículo 1213 del Código Civil, sin que ello colida con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En conclusión, de no existir cláusula contractual alguna que señale que el beneficio del plazo se ha establecido en favor del acreedor, las pensiones consignadas por anticipado a pesar de ser extemporáneas, son liberatorias, aunado ello al hecho de que el pago anticipado en nada afecta los intereses económicos del arrendador. En el caso sub-iúdice, la parte actora afirma que la demandada dejó de pagar las pensiones correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2001, adeudándole la suma de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,oo). Ahora bien, en la presente causa quedó probado que la accionada efectúa consignaciones en favor del ciudadano A.H.M. por el inmueble identificado en el escrito libelar, comenzando por la del mes de octubre de 2001, la cual efectuó el 30 de octubre de 2001, y la de noviembre el 04 de diciembre de 2001, ambas de manera extemporánea por anticipada, toda vez que en el contrato de arrendamiento suscrito por la referida ciudadana con el ciudadano A.H.M. se desprende que los cánones debían ser cancelados dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, es decir, la consignataria tenía hasta el día 20 del mes siguiente al de la consignación para efectuar el pago judicial, en caso de que el arrendador se negara a recibir el pago, pues en el referido contrato – repito – la oportunidad de pago se extiende a “los cinco primeros días siguientes al vencimiento del mes inmediato anterior, entendiéndose por aplicación del artículo 1214 del Código Civil, que esa prórroga ha sido establecida en beneficio del deudor, por consiguiente, no puede considerarse en mora al deudor mientras esté pendiente la mencionada prórroga, por ser al final del término de ésta cuando la obligación, además de líquida y cierta, es exigible, lo cual conforme a lo expuesto anteriormente no constituye razón para declarar tales consignaciones ilegítimamente efectuadas y por ende, la insolvencia de la accionada. La consignación como medio de pago judicial constituye un acto voluntario de carácter facultativo y al establecer el mencionado Artículo 51 que cuando el arrendador de un inmueble rehuse recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, podrá el arrendatario consignarla, no significa en modo alguno que ese “rehusamiento” constituye requisito previo y esencial a probar por el arrendatario, para que sea considerado en estado de solvencia. Adicionalmente, sostener la ineficacia de la consignación anticipada con fundamento en que la mensualidad todavía no es exigible, constituye una interpretación en contrario de la disposición contenida en el Artículo 1214 del Código Civil que consagra el plazo establecido siempre en beneficio del deudor, más no del acreedor y éste es quien no puede exigir el pago arrendaticio anticipado, aunado ello al hecho de que una consignación de tal naturaleza en nada afecta los intereses económicos del arrendador, así como tampoco se encuentra prohibida por alguna disposición de la ley, y así se establece.

   En cuanto a la pensión correspondiente al mes de septiembre de 2001, se observa que en la solicitud que da inicio al expediente de consignaciones la accionada afirma que tal mensualidad fue cancelada pero el arrendador no le dio recibo, mientras que el hoy accionante en su demanda afirma que la misma se halla insoluta. En tal virtud, constituía una carga para la demandada demostrar que efectuó el referido pago, cuestión que no hizo, por lo que debe este Tribunal considerar como insoluta tal mensualidad. No obstante ello, tal circunstancia no hace procedente la causal de desalojo prevista en el literal a) del Artículo 34 de la Ley que regula la materia, pues ella sólo es aplicable cuando el arrendatario incumple con el pago de dos (2) mensualidades consecutivas, supuesto que no se ha verificado en el presente caso, y así se establece.

   Por otra parte, el accionante pretende el desalojo con fundamento en la causal prevista en el literal c) de la referida disposición, promoviendo para evidenciar tal circunstancia una Inspección Judicial Extralitem, la cual fue evacuada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, mediante la cual ese Tribunal, en el inmueble ubicado en la calle Coto No. 36, Parroquia Paracotos de la Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, mediante la cual se pudo constar que físicamente el inmueble antes referido se encontraba para la fecha de evacuación de la referida inspección de la siguiente manera: “(…) Las paredes, tanto interiores como exteriores, al tacto y a la vista, se encuentran muy sucias y en gran parte de su superficie sin pintura, evidenciándose en gran parte de ellas desprendimiento del friso y ranuras muy profundas que van de piso a techo, la cubierta tanto interior como exterior del techo, prácticamente desprendida, con presencia palpable de humedad y con orificios sin ningún tipo de material que impidan la penetración de cualquier tipo de elemento; el piso, en su parte superior, al tacto y a la vista, se encuentra húmedo y en ciertas áreas de su superficie se evidencian ranuras a lo largo de él: en una de las salas de baño, se pudo observar la carencia de recubrimiento de baldosas, tanto en el piso como en las paredes, la falta de la pieza de lavamanos así como del inodoro, haciéndose notorio el hedor nauseabundo y el color amarillento y opaco de las mismas; las puertas y ventanas se encuentran en su mayoría desprendidas”. Ahora bien, de dicha probanza no es posible determinar la existencia de fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos que justifiquen la destrucción total o parcial del inmueble arrendado, solo demuestra que el inmueble para ese momento se encontraba en malas condiciones de conservación, pero no es posible establecer ni la causa del deterioro ni el remedio o solución al mismo, toda vez que ello requería la evacuación de una prueba técnica que así lo determinase.

   Por otra parte, el accionante tampoco logró demostrar que la accionada adeude por servicio de Aseo Urbano, la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS VEINTIDÓS BOLÍVARES (Bs. 131.522,oo), toda vez que a tal efecto, sólo acompañó Estado de cuenta expedido por la empresa ADMINISTRADORA SERDECO C.A., por servicio de aseo urbano prestado al inmueble antes mencionado el cual esta Juzgadora en la oportunidad de examinar y apreciar las pruebas, desechó por la razón expuesta en este mismo fallo.

   Por las consideraciones que anteceden no existe en autos probanza alguna que pueda llevar a este Juzgador a la convicción de que los hechos narrados por el demandante en su libelo son ciertos, para que sea procedente la Acción de Desalojo prevista en los literales “a” y “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referentes a la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, así como la necesidad de demolición del inmueble objeto del presente juicio. Por lo anteriormente expuesto, este Tribunal declara que la demanda que da inicio a las presentes actuaciones no puede prosperar y así se decide.

   La parte accionada en su escrito de contestación a la demanda planteó una intervención forzada de terceros con fundamento en el Ordinal 4º del Artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, que constituye uno de los medios de intervención de terceros en la causa, y que es de naturaleza distinta a la tercería, institución ésta que parece confundir la accionada cuando llama a juicio a estos terceros, pues de la lectura del escrito en referencia se desprende que demanda por cumplimiento de contrato a los ciudadanos S.M.M. y A.H.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-.4.056.514 y V-3.120.865, para que ejecuten sus obligaciones de arrendadora y Copropietario, respectivamente, frente a la arrendataria, de sanear todos los vicios y acciones violatorias en que, supuestamente, han incurrido o a ello sean condenados por el Tribunal, estimando dicha demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo). Cabe precisar que la llamada de un tercero por ser común a éste la causa pendiente tiene por objeto la integración subjetiva del contradictorio, en aquellos casos en los cuales el tercero tiene un interés igual o común al del actor o al del demandado, pero no figura ni como actor ni como demandado en la causa de que se trate, estableciéndose de esta forma un litisconsorcio. En el caso que nos ocupa, los terceros no han sido llamados para integrar el contradictorio, sino para ser objeto de una demanda cuya pretensión es distinta a la perseguida por el actor en el presente juicio y ajena a la defensa de la accionada, es decir, no se cumple el extremo que hace procedente este modo de intervención de terceros, cual es que exista una relación jurídica material única o conexa entre alguna de las partes y el tercero llamado a juicio, a fin de que la causa sea decidida de manera uniforme tanto para esa parte como para el tercero, cuestión –repito- que no ocurre en el presente caso. En tal virtud, resulta improcedente la llamada de terceros planteada por la parte demandada y así se decide.

   IV

   Por las razones antes expuestas, es por lo que este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los Artículos 12, 242, 243, 254, 346, 506 y 508 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil y literales “a” y “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, DECLARA: SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 4° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, REFERENTE A LA ILEGITIMIDAD DEL ACTOR POR NO TENER EL CARÁCTER QUE SE ATRIBUYE. 2) SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO DE LA DEMANDA, POR NO HABERSE LLENADO LOS REQUISITOS QUE INDICA EL ORDINAL 4° DEL ARTICULO 340 EIUSDEM. 3) SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6° DEL ARTICULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A DEFECTO DE FORMA DEL LIBELO DE LA DEMANDA, POR NO HABERSE LLENADO LOS REQUISITOS QUE INDICA EL ORDINAL 6° DEL ARTICULO 340 EIUSDEM. 4) SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 8° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELATIVA A LA EXISTENCIA DE UNA CUESTIÓN PREJUDICIAL QUE DEBA RESOLVERSE EN UN P.D.. 5) SIN LUGAR LA DEMANDA que por DESALOJO, incoó A.H.H., contra la ciudadana M.D.R.Z.A., ambos ampliamente identificados en autos. 6) IMPROCEDENTE LA LLAMADA FORZADA DE TERCEROS A LA CAUSA planteada por la parte accionada.

   Se condena a la parte actora al pago de las costas de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.

   Notifíquese a las partes la anterior decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 ibídem.

   PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, 28 de febrero de dos mil cinco (2005), a los 194° años de la Independencia y 146° años de la Federación.

   LA JUEZ TITULAR,

   E.M.M.Q.

   LA SECRETARIA,

   S.A.

   En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, previo el anuncio de Ley, siendo las 1:25 de la tarde.

   LA SECRETARIA,

   S.A.

   EMMQ/SA/mbm

   Expte. N° 027185