Decisión nº PJ0042016000019 de Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. de Caracas, de 16 de Febrero de 2016

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, dieciséis (16) de febrero de dos mil dieciséis

205º y 156º

ASUNTO: AP31-V-2014-001792

PARTE ACTORA: ARRENDADORA GALDAR 05 C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 07-03-2012, bajo el Nº 23, Tomo 31-A.

APODERADOS JUDICIALES: R.D.F.T., M.E.O.G., J.A. y R.I.Z.A., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.449, 110.199, 31.433 y 155.514, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES POSI-MED C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 03-02-2004, bajo el Nº 53, Tomo 864-A.

APODERADOS JUDICIALES: DAVID D´AMICO TALLINI y R.J. QUIJADA R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 110.007 y 54.386, en el mismo orden.

MOTIVO: DESALOJO.

Se inició el presente juicio de Desalojo por demanda intentada por el abogado R.I.Z.A., en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ARRENDADORA GALDAR O5 C.A., contra la empresa INVERSIONES POSI-MED C.A., sobre el inmueble destinado a comercio, constituido por el local identificado con la letra “B”, ubicado en la planta baja de la Quinta Yuruma, situada en la calle Madrid de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda.

Por auto de fecha 09-01-2015, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la demandada.

Mediante diligencia del 25-02-2015, el Alguacil designado, dejó constancia de no haber logrado citar a la parte accionada.

En auto del 24-03-2015, previa solicitud de la parte actora, se acordó la citación por carteles de la parte demandada.

En auto de fecha 03-06-2015, previa solicitud de la parte actora y visto que fue agotada la citación por carteles y, la parte demandada no compareció al proceso a darse por citada, este Tribunal designó defensor judicial, cargo que recayó en la persona del abogado R.S., quien, una vez notificado aceptó el cargo para el cual fue designado, jurando cumplirlo bien y fielmente.

Ordenada la citación del defensor judicial, e29-07-2015, el alguacil del Juzgado dejó constancia de haber citado al defensor judicial de la parte demandada.

En fecha 22-09-2015, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito dando contestación a la demanda incoada en contra de su representado y promovió la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, además de dar contestación al fondo de la demanda.

El 07-10-2015, la representación accionante consigna escrito de oposición de la cuestión previa opuesta.

En decisión del 22-10-2015, fue declarada sin lugar la cuestión previa opuesta.

Abierto a pruebas el proceso, la parte actora hizo uso de tal derecho, no así la parte demandada.

Fijados los términos en que quedó planteada la controversia y verificada como fue la Audiencia Oral, pasa este Tribunal a decidir el presente asunto en base a las siguientes consideraciones:

-I-

Esgrime la representación accionante en su libelo de demanda, que su representada es sucesora a titulo universal de los derechos sobre un contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble antes identificado, los cuales adquirió por cesión que del mencionado contrato realizara INMOBILIARIA COMACHE C.A, cesión que fue expresamente aceptada por la arrendataria, quien continuó pagando los cánones de arrendamiento.

Que INVERSIONES POSI MED C.A; viene ocupando el local comercial y lo explota como restaurante especializado en comida italiana utilizando la denominación comercial POSITANO RISTORANTE.

Que en fecha 31-10-2012, ambas partes suscribieron un contrato mediante el cual convinieron que el contrato locativo suscrito el 30-09-2011, había llegado a su término y se otorgó a la arrendataria la prorroga legal de 2 años desde el 01-10-2012 al 30-09-2014, obligándose esta a entregar el inmueble en esa fecha.

Que a pesar de la obligación asumida, la arrendataria incumplió esa obligación y ha continuado ocupando el inmueble en forma ilegal.

Continua señalando que por cuanto la arrendataria se ha negado a cualquier arreglo en forma amistosa, se encuentran legitimados para ejercer las acciones correspondientes para que judicialmente sea decretado el desalojo del inmueble arrendado, en virtud del vencimiento de la prorroga legal.

Que en la disposición décima tercera del contrato de arrendamiento las partes fijaron por vía de cláusula penal los daños y perjuicios que se generarían si el arrendatario no entregaba el inmueble en su debida oportunidad, en una suma equivalente al 15% del canon pactado por cada día retraso en la entrega, sin embargo, la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece que en caso de negarse el arrendatario a desocupar el inmueble una vez vencida la prorroga legal, solicita se condene a la accionada a pagar a su representada, por cada día transcurrido un equivalente al precio diario del canon de arrendamiento, mas una suma adicional equivalente al 50% de ese monto, que por ello solicita se condene al arrendatario al pago de la suma de cinco mil cien bolívares, por cada día que transcurra desde el 01-10-2014, por los daños y perjuicios que ha ocasionado.

Que adicionalmente demanda el desalojo del inmueble basado en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2.014.

Fundamentó su pretensión en los artículos 1.167, 1.264, 1.550, 1.559, 1.592 y 1.616, respectivamente del Código Civil y 22, 26 y 40, respectivamente de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.

Frente a la pretensión de la parte actora, la parte demandada dio contestación al fondo de la demanda, esgrimiendo los siguientes argumentos:

Que su representada ocupa el inmueble desde hace más de diez (10) años, según contrato de arrendamiento suscrito el 10-02-2004 con la ARRENDADORA 1972 C.A. Que el 10-01-2005, le fue entregada a su representada una carta donde, entre otros, de común acuerdo las partes deciden poner fin a la relación de arrendamiento existente; que pese a ello, la nueva empresa que tenía los derechos de arrendamiento denominada ARRENDADORA 2005 C.A., firmaron el 14-01-2005 un nuevo contrato de arrendamiento, de forma privada, donde se estipuló que el término de duración era de un (1) año fijo, contados desde el 15-01-2005, teniendo como finalización 15-01-2006; que llegada la oportunidad su representada y la nueva arrendadora ARRENDADORA C.A. LAS MERCECES C.A., procedieron a dar por renovado el contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 12-01-2006, anotado bajo el Nº 44, Tomo 03, donde se estableció como duración un (1) año fijo, contado desde el 01-01-2006 hasta el 01-01-2007. Que llegada la fecha de finalización del contrato, se suscribe contrato con la nueva empresa ADMINISTRADORA 3233 C.A., ante Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 30-01-2007, anotado bajo el Nº 05, Tomo 06, en el que se estableció una duración de un (1) año fijo finalizando el 30-01-2008; que llegada la finalización del mismo su representada continuó ocupando el inmueble y posteriormente el 29-01-2010, suscribieron nuevamente un contrato de arrendamiento de forma privada con la nueva arrendadora INVERSIONES Z 3025 C.A., que posteriormente el 23-11-2011, las partes de común acuerdo volvieron a firmar un nuevo contrato de arrendamiento, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 23-11-2011, anotado bajo el Nº 48, Tomo 105, el cual se estableció nuevamente la duración de un (1) año para la relación de arrendamiento suscrito, siendo éste el último contrato suscrito; por lo que le corresponde una prorroga legal de tres (3) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

-II-

De seguidas, pasa este Tribunal a decidir el fondo en la presente causa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos.

En primer lugar, observa quien decide que efectivamente la relación arrendaticia se originó desde el 10-02-2004, tal como se desprende de los instrumentos consignados por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, documentales que no fueron impugnadas ni desconocidas por la accionante, otorgándosele pleno valor probatorio; contratos estos que si bien no fueron suscritos por la hoy accionante, producto de las cesiones acaecidas en el mismo, fue plenamente aceptada por la hoy accionante.

Ahora bien, consta en documento auténtico consignado por la parte actora, cursante a los folios 44 al 46 del expediente, contentivo del convenio suscrito por ADMINISTRADORA LESTER 3000 C.A., representada por su Director Elvinson Arias, en su carácter de Arrendadora e INVERSIONES POSI-MED C.A., representada por G.J.C.B. y A.J.L., el 31-10-2012, ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 53, Tomo 133 de los Libros llevados por esa Notaría, en el que se destaca que las partes del presente juicio, declaran y convienen que el contrato de arrendamiento suscrito el 23-11-2011, venció el 30-09-2012. Del mismo modo, declaran y convienen que al Arrendatario INVERSIONES POSI-MED C.A., le corresponde dos (2) años de prórroga legal y en tal virtud el arrendatario haría uso de la misma a partir del 01-10-2012 hasta el 30-09-2014.

Del mencionado instrumento, el cual pretende ser desconocido por la representación accionada, sin aportar elementos de juicio válidos para enervar su validez, se infiere que las partes pactaron poner fin a la relación arrendaticia que habían mantenido, pues así aparece expresado en el citado convenio con el derecho del arrendatario de hacer uso de la prórroga legal. En efecto, a pesar que ni el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ni la actual Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial nada señala al respecto, sino que al vencimiento de una relación arrendaticia el arrendatario tiene derecho a la prórroga legal, de obligatorio cumplimiento por parte del arrendador y potestativo para el arrendatario, no obsta para que las partes documenten sus acuerdos al momento en que el arrendatario disponga hacer uso de ese derecho, cosa distinta es que éste derecho le sea negado por el arrendador, lo cual no ocurrió en el caso de autos. Ello es así, por cuanto para el momento en que las partes de común acuerdo suscriben el convenio en el que deciden poner fin a la relación arrendaticia (31-10-2012), habían transcurrido hasta ese momento, ocho (8) años de relación arrendaticia y no diez (10) como erróneamente lo señala la representación accionada, por lo que efectivamente le correspondían dos (2) años de prórroga legal, la cual, como se observa venció el 30-09-2014, siendo que la arrendataria disfrutó de la misma, no requiriendo de otras formalidades a los fines de la entrega del bien inmueble arrendado, pues de antemano, las partes conocían las condiciones que habían sido pactadas en el mencionado convenio, habiendo disfrutado la arrendataria de la prórroga legal a plenitud, por lo que debió hacer entrega del inmueble en esa oportunidad y en caso de no hacerlo, la arrendadora quedaba facultada para hacer ese requerimiento judicialmente, como efectivamente lo hizo.

Cabe destacar que el legislador supone que las partes al contraer una obligación desean que ella se cumpla de la manera originalmente pactada, y del modo como fue contraída, por ello, visto el mencionado convenido suscrito entre las partes, en el cual le fue reconocido el derecho al disfrute de la prórroga legal a la arrendataria; al vencimiento de la misma el arrendador quedaba facultado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, siendo además, que la norma contenida en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial es clara al determinar que durante la prórroga la relación arrendaticia permanecen vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidas por las partes en el contrato vigente, entre las que se encuentra la entrega del inmueble en la oportunidad del vencimiento de la mencionada prórroga legal, así como la referida al pago de los cánones de arrendamiento, siendo que en también fue reclamado por la accionante el pago de los cánones de arrendamiento dejados de pagar, correspondientes a los meses julio, agosto y septiembre de 2014; sin que la parte accionada demostrara durante la secuela del proceso, estar solvente con los mismos, por lo que se hace procedente su pago y así será declarado en el dispositivo del fallo.

Por otra parte, tenemos que el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…” En ese orden de ideas, debemos destacar que el contrato de arrendamiento, genera derechos y obligaciones, de tal manera que si la parte actora pretende la resolución o el cumplimiento del mismo, a los fines de lograr la satisfacción de su pretensión, debe demostrar la existencia de esa relación jurídica que a su vez obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir su cumplimiento o la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.

En el sub iudice, ha quedado demostrado que la parte demandada ha incumplido con el deber de entregar el inmueble al momento de vencerse la prórroga legal, aunado al hecho que siendo la obligación principal del arrendatario la de pagar el canon de arrendamiento en los términos pactados, la accionada tampoco cumplió con el pago de los meses reclamados, correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2014, y por cuanto de las documentales aportadas por la parte demandada tendentes a desvirtuar las afirmaciones realizadas por la parte actora nada aportan a su favor, pues no logró desvirtuarlas en la secuela del proceso, en el sentido de que no probó haber cumplido con su obligación imputada como incumplida, al no probar que esta solvente en el pago, ya que su actividad probatoria estuvo limitada a señalar que a su representada ocupaba el inmueble por más de diez (10) años, por lo que le correspondían tres (3) años de prórroga legal, sin aportar a los autos prueba alguna que demostrare además, encontrarse solvente con el pago de los cánones de arrendamiento accionados, antes citados, motivo por el cual es forzoso concluir que no aportó la parte accionada elemento probatorio de cuyo análisis pudiera deducirse que dio cumplimiento al precepto contenido en el artículo 1.592 del Código Civil y a lo pactado en el contrato, en lo que respecta al cumplimiento de una de las obligaciones principales del arrendatario como lo es el pago de los cánones de arrendamiento.

En el caso de autos, como ya se ha señalado, las partes reconocen que la última prórroga y renovación de la relación arrendaticia, lo fue por contrato autenticado el 23-11-2011, ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 48, tomo 105 de los libros respectivos. En ese contrato, en su cláusula décima tercera se acordó el pago de la cláusula penal y los daños y perjuicios causados, por la no entrega del inmueble luego de vencida la prórroga, quedando establecido en ella que el mencionado pago sería de una suma equivalente al 15% del canon de arrendamiento mensual por cada día de retraso en la entrega.

Ahora bien, a tenor de lo dispuesto en el artículo la norma contenida en el artículo 1.264 del Código Civil, norma ésta donde se encuentra contenido el principio fundamental de los contratos, referido al cumplimiento de las obligaciones contraídas por los contratantes y habiendo las partes acordado en la cláusula transcrita la indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento o retardo en la entrega del inmueble, se hace procedente su pago, en los términos solicitados en el libelo de demanda. Así se decide.

En cuanto a la indexación de las cantidades que se condene pagar a la demandada, solicitada por la parte accionante en su escrito libelar, juzga quien decide que por cuanto la acción incoada también persigue una obligación de valor, y a los fines que la parte demandante no cargue con el perjuicio que a su pretensión se causaría, por hechos económicos cuya causa le es ajena, como es la pérdida del valor adquisitivo del signo monetario nacional, debido al fenómeno inflacionario, el cual constituye un hecho notorio exento de prueba por ser conocido por quien decide, conforme a lo dispuesto en el único aparte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, se acuerda la indexación de las cantidades condenadas a pagar a la parte accionada, la cual deberá ser practicada a través de una experticia complementaria del presente fallo, según lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

DECISION

Por lo antes expuesto, este Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda incoada por ARRENDADORA GALDAR 05 C.A. contra INVERSIONES POSI-MED C.A., ambas partes identificadas en la primera parte de este fallo. En consecuencia, se condena a la parte accionada a hacerle entrega a la parte actora del inmueble constituido por un local comercial identificado con la letra “B”, ubicado en la planta baja de la Quinta “Yuruma” calle Madrid de la Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagar los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2014, por un monto de Ciento Dos Mil Bolívares (Bs. 102.000,00) cada uno, más el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A). TERCERO: Igualmente, se condena a la accionada a pagarle a la accionante la cantidad de Cinco Mil Cien Bolívares (Bs. 5.100,00) diarios por cada día de mora en la entrega del inmueble, contados desde el 01-10-2014, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme. Este cálculo se realizará mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con el contenido del artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Se condena a la demandada a pagarle a la actora, la cantidad de Trescientos Seis Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 306.600,00) por concepto de daños y perjuicios. QUINTO: Se condena igualmente a la parte demandada, a pagarle a la parte actora la suma de dinero que arroje la corrección monetaria que se aplique a las cantidades antes referidas, de acuerdo al Índice Nacional de Precios al Consumidor que publica el Banco Central de Venezuela, la cual deberá ser calculada desde la admisión de la demanda ocurrida el 09-01-2015 hasta la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme. SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN.

Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Dieciséis (16) días de Febrero de 2016. Años: 205° de la independencia y 156º de la Federación.

LA JUEZ TEMPORAL,

N.B.J.M.

LA SECRETARIA,

M.S.G..

En esta misma fecha, siendo las se dictó y publicó la anterior decisión,

LA SECRETARIA,

M.S.G..

Exp. Nº AP31-V-2014-001792

NBJM/msg