Decisión de Juzgado de Municipio Septimo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 9 de Enero de 2014
| Fecha de Resolución | 9 de Enero de 2014 |
| Emisor | Juzgado de Municipio Septimo Ejecutor de Medidas |
| Ponente | Milena Marquez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SEPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
AÑOS 203° y 154
ASUNTO: 00779-12
ASUNTO ANTIGUO: AH18-V-2007-000183
PARTE DEMANDANTE: ASOCIACIÓN CIVIL SOCIEDAD PEDAGÓGICA, domiciliada en Caracas, constituida según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 05 de Diciembre de 1925, anotada bajo el Nº 39, Protocolo Tercero y en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, el 15 de Agosto de 1959, bajo el Nº 72, Tomo 08, Protocolo Primero.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadana, M.B.D.A., abogada en ejercicio, de este domicilio, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 284.
PARTE DEMANDADA: ROCA INVERSIONES ROINCA COMPAÑÍA ANÓNIMA, sociedad de comercio con domicilio en la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, constituida conforme a documento inscrito por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 21 de Junio de 1989, bajo el Nº 26, del Tomo 14-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadanos, R.E. SARQUIS, J.G., J.B. MADRIZ, R.R., L.P., C.B. y J.A., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 10.108, 10.053, 17.044, 61.293, 30.650, 97.150 y 78.148, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
-I-
SINTESIS DEL PROCESO
Mediante oficio No 2012-0374 de fecha 08 de marzo de 2012, librado por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fue remitido este expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines que procediera a su Distribución, en virtud de la Resolución dictada el 30 de noviembre de 2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual se resolvió en el artículo 1 atribuir competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, a los Juzgados Segundo, Sexto, Séptimo, Noveno y Décimo de Municipio Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole previó sorteo de Ley a este Juzgado.(f.218).
En fecha 11 de abril de 2012, este Tribunal dio entrada a esta causa y, ordenó hacer las anotaciones en los libros respectivos. (f.219).
Por auto dictado en fecha 03 de diciembre de 2012, quien suscribe se abocó de oficio al conocimiento de esta causa. (f.220).
Por auto de fecha 01 de febrero de 2013, y a los fines de dar cumplimiento a la Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, se ordenó agregar al expediente, una copia del Cartel de Notificación librado en fecha 10 de diciembre de 2012, una copia del Cartel publicado en el Diario Últimas Noticias el día 10 de enero de 2013, igualmente, se realizó su publicación en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, y se ordenó que el Secretario de este Tribunal dejara constancia de haberse cumplido con las formalidades señaladas, a los fines de proceder a dictar sentencia en esta causa. (f.221 al 238).
En fecha 01 de febrero de 2013, el Secretario del Tribunal, dejó constancia de haberse dado cumplimiento a las formalidades prevista en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. (f.239).
Por auto dictado en fecha 22 de marzo de 2013, el Tribunal revocó por contrario imperio el auto dictado en fecha 01 de febrero de 2013, así como también la nota de secretaría de la misma fecha, asimismo ordenó la notificación mediante Oficios de la Procuraduría General de la República y del Ministerio del Poder Popular para la Educación, igualmente ordenó la suspensión de la causa por un lapso de noventa días continuos, en la misma fecha fueron librados los referidos Oficios. (f.240 al 243).
En fecha 04 de abril de 2013, compareció el alguacil encargado de practicar la notificación del Ministerio del Poder Popular para la Educación y, dejó constancia de haber hecho efectiva la misma. (f.244 al 245).
Por auto dictado en fecha 25 de abril de 2013, el Tribunal ordenó la notificación mediante Oficios del C.N.d.D.d.N.N. y Adolescentes de la Jurisdicción del Municipio U.N., Municipio Autónomo V.d.E.C. y al Representante de la Zona Educativa de la Jurisdicción del Municipio U.N., Municipio Autónomo V.d.E.C.. (f.246 al 248).
En fecha 12 de junio de 2013, el alguacil encargado de practicar la notificación de la Procuraduría General de la República, dejó constancia de haber hecho efectiva la misma. (f.249 al 250).
Diligencia de fecha 03 de octubre de 2013, mediante la cual la apoderada judicial de la parte actora, solicita al Tribunal se le designe correo especial, a fin de que pueda entregar los Oficios librados al C.N.d.D.d.N., Niñas y Adolescentes de la Jurisdicción del Municipio U.N., Municipio Autónomo V.d.E.C. y, al Representante de la Zona Educativa de la Jurisdicción del Municipio U.N., Municipio Autónomo V.d.E.C., asimismo mediante diligencia de fecha 03 de octubre del mismo año dicha parte procedió a retirar los referidos Oficios.(f.251 al 252).
Por auto dictado en fecha 21 de noviembre de 2013, el Tribunal dio por recibido Oficio Nº 08741 de fecha 02 de septiembre de 2013, proveniente de la Procuraduría General de la República, y ordenó agregarlo al expediente.(f.253 al 254).
Diligencia de fecha 26 de noviembre de 2013, mediante la cual la apoderada judicial de la parte actora, consignó oficios librados al C.N.d.D.d.N., Niñas y Adolescentes de la Jurisdicción del Municipio U.N., Municipio Autónomo V.d.E.C. y, al Representante de la Zona Educativa de la Jurisdicción del Municipio U.N., Municipio Autónomo V.d.E.C. y, dejó constancia de haber hecho efectiva la notificación de dichos entes.(f.255 al 257).
Por auto de fecha 01 de febrero de 2013, y a los fines de dar cumplimiento a la Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, se ordenó agregar al expediente, una copia del Cartel de Notificación librado en fecha 10 de diciembre de 2012, una copia del Cartel publicado en el Diario Últimas Noticias el día 10 de enero de 2013, igualmente, se realizó su publicación en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, y se ordenó que el Secretario de este Tribunal dejara constancia de haberse cumplido con las formalidades señaladas, a los fines de proceder a dictar sentencia en esta causa. (f.258 al 275).
En fecha 01 de febrero de 2013, el Secretario del Tribunal, dejó constancia de haberse dado cumplimiento a las formalidades prevista en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. (f.276).
Asimismo se evidencia que se dio inicio al presente proceso a través de libelo de demanda presentado por la abogada M.B.D.A., representante judicial de la ASOCIACION CIVIL SOCIEDAD PEDAGÓGICA, contra ROCA INVERSIONES, ROINCA COMPAÑÍA ANÓNIMA, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, la cual fue admitida por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caras, el día 22 de Diciembre de 2004.
Ahora bien, examinadas como fueron las actas de este expediente, el Tribunal observa:
En fecha 27 de octubre de 2008, la apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito mediante el cual solicita al Tribunal la reconstrucción del expediente en vista que el mismo se encontraba extraviado, a tales efectos acompañó copias simples de: A) libelo de la demanda y los recaudos mencionados en el mismo, B) escrito de promoción de la cuestión previa contenida en el ordinal 8 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y contestación al fondo de la demanda, C) escrito de oposición a las cuestiones previas presentada por la representación actora, D) escrito de promoción de pruebas promovidas por la representación actora, E) escrito de promoción de pruebas promovidas por la parte demandada, F) sentencia definitiva, dictada por el Juez Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 21 de diciembre de 2006, que declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y con lugar la demanda.
Diligencia de fecha 31 de julio de 2009, mediante la cual la apoderada judicial de la parte actora, solicita el avocamiento del nuevo Juez, la notificación de la parte demandada y que el Tribunal proceda a la reconstrucción del expediente con las copias simples consignadas por dicha representación.(f.71).
En fecha 07 de agosto de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito mediante el cual consignó copia simple de una serie de actuaciones llevadas a cabo en el presente juicio, en virtud del extravío del expediente, las cuales son las siguientes: 1) sentencia pronunciada por el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 17 de septiembre de 2001, 2) libelo de demanda, recibido por el Juzgado Distribuidor en fecha 14 de diciembre de 2004, 3) auto de admisión dictado por el Juzgado Vigésimo Primero de esta Circunscripción Judicial de fecha 22 de diciembre de 2001, emplazando a la parte demandada para la contestación de la demanda, 4)auto de fecha 01 de marzo de 2004, donde se comisiona al Juzgado de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los fines que lleven a cabo la citación de la parte demandada, así cómo también la notificación de la Procuraduría General de la República, 5)auto de fecha 14 de julio de 2005, 6) diligencia de fecha 04 de agosto de 2005, mediante el cual consignaron instrumento poder de los apoderados de la parte demandada, 7) escrito contentivo de la Cuestiones Previas y Defensas de Fondo, opuestas por la representación judicial de la parte demandada, de fecha 20 de septiembre de 2005, 8) escrito presentado por la parte demandada en fecha 27 de septiembre de 2005, 9) escrito de promoción de pruebas de fecha 29 de septiembre de 2005, 10) auto de fecha 04 de octubre de 2005, 11) escrito y diligencia presentada por la parte actora en fecha 04 de octubre de 2005,12) auto de fecha 03 de octubre de 2005, 13) auto de fecha 03 de octubre de 2005, admitiendo las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada, 14) escrito y diligencia presentadas por la parte actora en fecha 05 de octubre de 2005, 15) diligencia de fecha 05 de octubre de 2005, 16) sentencia pronunciada en fecha 21 de diciembre de 2006, junto con diligencia de la representación actora mediante la cual se da por notificada de la misma, 17)diligencia de fecha 03 de mayo de 2007, por medio de la cual el apoderado judicial de la parte demandada se da por notificado de la decisión dictada en fecha 21 de diciembre de 2006, 18) comprobante emitido por el Tribunal, donde consta la apelación ejercida por la parte demandada en fecha 07 de mayo de 2007, 19) auto de fecha 12 de julio de 2007, mediante la cual el Tribunal recibió el expediente proveniente del A-Quo en virtud de la apelación, 20) escrito de informes presentado por la representación judicial de la parte demandada en fecha 30 de julio de 2007.(f.73 al 179).
Diligencia de fecha 08 de octubre de 2009, mediante la cual la apoderada judicial de la parte actora solicita el Avocamiento del Juez al conocimiento de la presente causa. (f.181).
Por auto dictado en fecha 20 de octubre de 2009, el Juez CÉSAR MATA RENGIFO, se Avocó al conocimiento de la presente causa, en el mismo acto ordenó la notificación de la parte demandada, en la misma fecha fue librada la referida boleta de notificación. (f.182 al 185).
En fecha 06 de abril de 2010, compareció el alguacil encargado de practicar la notificación de la parte demandada y dejó constancia de la imposibilidad de hacer efectiva la misma, por auto dictado en fecha 21 de mayo de 2010, el Tribunal previa petición de parte interesada, ordenó la notificación de la parte demandada mediante Cartel de notificación, el cual fue librado en la misma fecha. (f.190 al 199).
Mediante diligencia de fecha 21 de junio de 2010, la apoderada judicial de la parte actora, consignó publicación del cartel de notificación librado a la parte demandada. (f.203 al 204).
Serie de diligencias suscritas por la representación judicial de la parte actora, siendo la primera de ellas de fecha 20 de julio de 2010 y la última de fecha 01 de junio de 2011, mediante las cuales solicita al Tribunal proceda a dictar sentencia en la presente causa.(f.206 al 214).
Diligencia de fecha 06 de marzo de 2012, mediante la cual la apoderada judicial de la parte actora, solicita al Tribunal envíe el expediente a los Tribunales de Municipio Ejecutores de Medidas e Itinerantes de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de dar cumplimiento a la Resolución Nº 2011-0062, de fecha 30 de noviembre de 2011, emanada del Tribunal Supremo de Justicia. (f.216).
Mediante oficio No 2012-0374 de fecha 08 de marzo de 2012, librado por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fue remitido este expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines que procediera a su Distribución, en virtud de la Resolución dictada el 30 de noviembre de 2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual se resolvió en el artículo 1 atribuir competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Juzgados Segundo, Sexto, Séptimo, Noveno y Décimo de Municipio Ejecutores de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole previó sorteo de Ley a este Juzgado.(f.218).
En fecha 11 de abril de 2012, este Tribunal dio entrada a esta causa y, ordenó hacer las anotaciones en los libros respectivos. (f.219).
Por auto dictado en fecha 03 de diciembre de 2012, quien suscribe se abocó de oficio al conocimiento de esta causa. (f.220).
Por auto de fecha 01 de febrero de 2013, y a los fines de dar cumplimiento a la Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, se ordenó agregar al expediente, una copia del Cartel de Notificación librado en fecha 10 de diciembre de 2012, una copia del Cartel publicado en el Diario Últimas Noticias el día 10 de enero de 2013, igualmente, se realizó su publicación en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, y se ordenó que el Secretario de este Tribunal dejara constancia de haberse cumplido con las formalidades señaladas, a los fines de proceder a dictar sentencia en esta causa. (f.221 al 238).
En fecha 01 de febrero de 2013, el Secretario del Tribunal, dejó constancia de haberse dado cumplimiento a las formalidades prevista en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. (f.239).
Por auto dictado en fecha 22 de marzo de 2013, el Tribunal revocó por contrario imperio el auto dictado en fecha 01 de febrero de 2013, así como también la nota de secretaría de la misma fecha, asimismo ordenó la notificación mediante Oficios de la Procuraduría General de la República y del Ministerio del Poder Popular para la Educación, igualmente ordenó la suspensión de la causa por un lapso de noventa días continuos, en la misma fecha fueron librados los referidos Oficios. (f.240 al 243).
En fecha 04 de abril de 2013, compareció el alguacil encargado de practicar la notificación del Ministerio del Poder Popular para la Educación y, dejó constancia de haber hecho efectiva la misma. (f.244 al 245).
Por auto dictado en fecha 25 de abril de 2013, el Tribunal ordenó la notificación mediante Oficios del C.N.d.D.d.N.N. y Adolescentes de la Jurisdicción del Municipio U.N., Municipio Autónomo V.d.E.C. y al Representante de la Zona Educativa de la Jurisdicción del Municipio U.N., Municipio Autónomo V.d.E.C.. (f.246 al 248).
En fecha 12 de junio de 2013, el alguacil encargado de practicar la notificación de la Procuraduría General de la República, dejó constancia de haber hecho efectiva la misma. (f.249 al 250).
Diligencia de fecha 03 de octubre de 2013, mediante la cual la apoderada judicial de la parte actora, solicita al Tribunal se le designe correo especial, a fin de que pueda entregar los Oficios librados al C.N.d.D.d.N., Niñas y Adolescentes de la Jurisdicción del Municipio U.N., Municipio Autónomo V.d.E.C. y, al Representante de la Zona Educativa de la Jurisdicción del Municipio U.N., Municipio Autónomo V.d.E.C., asimismo mediante diligencia de fecha 03 de octubre del mismo año dicha parte procedió a retirar los referidos Oficios.(f.251 al 252).
Por auto dictado en fecha 21 de noviembre de 2013, el Tribunal dio por recibido Oficio Nº 08741 de fecha 02 de septiembre de 2013, proveniente de la Procuraduría General de la República, y ordenó agregarlo al expediente.(f.253 al 254).
Diligencia de fecha 26 de noviembre de 2013, mediante la cual la apoderada judicial de la parte actora, consignó oficios librados al C.N.d.D.d.N., Niñas y Adolescentes de la Jurisdicción del Municipio U.N., Municipio Autónomo V.d.E.C. y, al Representante de la Zona Educativa de la Jurisdicción del Municipio U.N., Municipio Autónomo V.d.E.C. y, dejó constancia de haber hecho efectiva la notificación de dichos entes.(f.255 al 257).
Por auto de fecha 01 de febrero de 2013, y a los fines de dar cumplimiento a la Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, se ordenó agregar al expediente, una copia del Cartel de Notificación librado en fecha 10 de diciembre de 2012, una copia del Cartel publicado en el Diario Últimas Noticias el día 10 de enero de 2013, igualmente, se realizó su publicación en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, y se ordenó que el Secretario de este Tribunal dejara constancia de haberse cumplido con las formalidades señaladas, a los fines de proceder a dictar sentencia en esta causa. (f.258 al 275).
En fecha 01 de febrero de 2013, el Secretario del Tribunal, dejó constancia de haberse dado cumplimiento a las formalidades prevista en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. (f.276).
-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES
DE LA PARTE ACTORA:
1- Que según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 14 de Julio de 1989, anotado bajo el Nº 66, Tomo 108 y posteriormente registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C., el 22 de Septiembre de 1989, bajo el Nº 43, folios 1 al 4, Protocolo Primero, Tomo 37, su representada celebró Contrato de Arrendamiento, con la sociedad mercantil ROCA INVERSIONES ROINCA COMPAÑÍA ANONIMA, sobre un lote de terreno, con un área aproximada de CIENTO CUARENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y SIETE DECÍMETROS CUADRADOS (143.964,77 mts2), ubicado dentro de los siguientes linderos: NORTE: En parte con la extensión de terreno que ocupa a título de comodatario la Asociación Civil Hogares Crea de Venezuela y en parte con la Avenida Mañongo; SUR, con el C.G.; ESTE, con el Río Cabriales; y OESTE, con la Calle de Servicio paralela a la Intercomunal Valencia-Naguanagua o Avenida Universidad.
2- Que el lote de terreno arrendado, a su vez, forma parte de un lote o parcela de terreno que mide TRESCIENTOS CUATRO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON OCHENTA DECÍMETROS CUADRADOS (304.585,80 mts2), denominada E-1 del Núcleo E de la Urbanización La Granja, ubicada en Jurisdicción del Municipio U.N., Municipio Autónomo V.d.E.C., cuyos linderos son: NORTE, con la Avenida Mañongo, que forma parte del Parque Público de la mencionada Urbanización; SUR, en parte con la Redoma de Guaparo, con el área destinada a Social Religiosa y con terrenos del Club Hogar Hispano; ESTE, con terrenos también propiedad de Asociación Civil Sociedad Pedagógica; y OESTE, con la Avenida de Servicio de la Urbanización que es paralela a la Avenida Intercomunal Valencia-Naguanagua o Avenida Universidad.
3- Que quedaron incluidas dentro del arrendamiento las siguientes bienhechurías: La Unidad de la antigua cochinera con unos 2.500 M2 de construcción en mal estado, la Unidad de la antigua vaquera, con unos 1.000 M2 en galpones rústicos, un antiguo silo de trinchera y pozo, la Unidad del antiguo gallinero con tres galpones de 600 M2 cada uno, en estado de deterioro, un Galpón de 100 M2 de la antigua conejera.
4- Que dentro del inmueble actualmente funcionan varios establecimientos comerciales, fabriles, artesanales e institucionales educativas.
5- Que consta de la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, que la duración del mismo se había pautado por el lapso comprendido entre el dos (02) de Enero de 1989 hasta el 31 de Diciembre de 1999.
6- Que la pensión anual de arrendamiento establecida en la Cláusula Cuarta, para el décimo año de vigencia del contrato fue la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS OCHO BOLÍVARES (Bs.1.477.508,00), ahora la cantidad de MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs.1.477,51), dividida en doce cuotas mensuales iguales y consecutivas, es decir que el canon mensual de arrendamiento desde el 01 de enero de 1999, hasta la fecha de interposición de la demanda, es la cantidad CIENTO VEINTITRÉS MIL CIEN BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.123.100,66), ahora CIENTO VEINTITRÉS BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 123,10), mensuales.
7- Que en la Cláusula Vigésima del contrato, las partes eligieron la ciudad de Caracas, como domicilio especial para todos los efectos judiciales y extrajudiciales del contrato, a la jurisdicción de cuyos tribunales se sometieron.
8- Que habiendo expirado el lapso de duración del contrato el 31 de diciembre de 1999 y, habiendo vencido en esa fecha el término establecido por las partes para que la arrendataria entregara el inmueble arrendado sin que ésta lo hubiera hecho, procedió el 26 de Enero de 2000, a demandar a la arrendataria ROCA INVERSIONES COMPAÑÍA ANONIMA, para que cumpliera con esa obligación, demanda que se sustanció por ante el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial y, culminó con Sentencia de fecha 17 de Septiembre de 2001, que quedó definitivamente firme el 05 de Septiembre de 2003, mediante la cual se decidió que el Contrato de Arrendamiento se regía por la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente a partir del 1ro. de Enero de 2000, y en virtud de que el contrato tenía vigencia a partir del 2 de Enero de 1989 hasta el 31 de Diciembre de 1999, la demandada gozaba de acuerdo al artículo 38 (d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de una prórroga de tres (3) años, la cual venció el 31 de Diciembre de 2003 y, en la parte dispositiva ordenó a la actora a esperar se cumpliera el vencimiento de la prórroga legal, a los fines de solicitar del demandado la entrega del inmueble.
9- Fundamentó su demanda en el artículo 1579 del Código Civil y en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
10- Que por tales motivos, procedió a intentar la demanda contra ROCA INVERSIONES ROINCA COMPAÑÍA ANONIMA, para que cumpla con la obligación que tiene de entregar a su representada, sin más plazo el inmueble arrendado objeto del presente juicio, ampliamente identificado en autos y, a indemnizarla por los daños y perjuicios que le ocasiona el incumplimiento en la entrega del inmueble arrendado, desde el 1ro de Enero de 2004 hasta el día de la definitiva entrega del inmueble arrendado, daños que calculó a razón de CIENTO VEINTITRÉS MIL CIEN BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.123.100,66) mensuales, hoy CIENTO VEINTITRÉS BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs.123,10) mensuales, monto equivalente al canon de arrendamiento vigente para el momento en que venció la prórroga legal. Solicitó igualmente que el Tribunal se pronunciara respecto al ajuste monetario de la cantidad solicitada por indemnización de daños y perjuicios, mediante experticia complementaria del fallo.
DE LA PARTE DEMANDADA:
1- En su oportunidad legal de consignar el escrito de contestación los abogados J.A.A.A. y C.G.B.A., en representación de la parte demandada, opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, toda vez que existe un juicio de nulidad de acto administrativo que está siendo conocido por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Norte, con sede en Valencia, a través del cual se impugnó la validez y legalidad del acto administrativo, que negó a la demandada su derecho de preferencia a seguir ocupado el inmueble arrendado.
2- De igual forma dieron contestación al fondo de la demanda, rechazando la pretensión de la parte actora, por las razones siguientes: En primer término porque la actora en su libelo expone un resumen sesgado del contrato de arrendamiento, dado que se limita a hacer citas parciales de algunas de sus cláusulas, pero no realiza un análisis del contrato de arrendamiento, entendido como un todo, así como tampoco hace mención al juicio contencioso administrativo que está en curso, cuyo resultado influirá de manera determinante en la decisión a recaer en el presente juicio.
3- Señalaron que la voluntad de las partes, al momento de contratar, era que la arrendataria, realizara las mejoras pertinentes a las bienhechurías existentes en el inmueble, para obtener beneficios a través del subarrendamiento de las mejoras que efectuara, lo que se desprende de forma inequívoca de la Cláusula Séptima del Contrato de Arrendamiento, según la cual las partes convinieron que el arrendatario se obligaba a hacer una refracción y mejoramiento de las bienhechurías recibidas en arrendamiento, otorgándosele además la facultad de subarrendar dichas mejoras o bienhechurías.
4- Que como consecuencia de ello, es que ROCA INVERSIONES ROINCA, construyó casas destinadas a vivienda familiar y, celebró contratos subarrendando las casas construidas, afectándose ahora los derechos de esos terceros, que actualmente ocupan las mejoras realizadas en calidad de vivienda familiar.
5- Que dio en subarrendamiento parte del inmueble a tres instituciones escolares o centros educativos, específicamente a los Colegios “IDEAS”, “LA FE” y “GENERALISIMO FRANCISCO DE MIRANDA”, hecho no controvertido, pues lo admitió expresamente la demandante en su libelo, lo cual hace que la demanda de desalojo sea improcedente, pues la pretensión de la actora afecta derechos de terceros que no fueron citados a juicio y, que en todo caso, requiere del agotamiento de un procedimiento administrativo previo, que garantice el derecho constitucional a la educación de los niños, niñas y adolescentes que estudien en esos tres (03) centros educativos, hechos que hacen inviable una entrega inmediata libre de personas y cosas del inmueble arrendado.
6- Al referirse a los daños y perjuicios, expresaron que la actora, incluye una solicitud de indemnización por daños y perjuicios, derivados de un supuesto incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento desde el 01 de enero de 2004, hasta la fecha de entrega definitiva del inmueble, la cual ha estimado en la suma de CIENTO VEINTITRÉS MIL CIEN BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 123.100,66), hoy CIENTO VEINTITRÉS BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 123,10), pero que la parte actora, no hizo el más mínimo esfuerzo, por determinar con precisión cuales son los daños y perjuicios que reclama y cuáles son sus causas, limitándose solo a reclamar en forma genérica y abstracta el pago de una cantidad de dinero como monto de la indemnización que aspira recibir por los daños que supuestamente se le causaron, sin distinguir siquiera si se trata de una indemnización por daño emergente o por lucro cesante o por daño moral, sin determinar cuales son sus causas y exponer la relación de causalidad entre los daños efectivamente sufridos y la conducta del querellado, por lo que solicitaron que la referida solicitud de indemnización por daños y perjuicios sea totalmente desechada y desestimada.
- III -
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
Así las cosas, esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
ANEXOS AL LIBELO DE DEMANDA:
2- Copia fotostática del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre ASOCIACION CIVIL SOCIEDAD PEDAGOGICA y ROCA INVERSIONES ROINCA COMPAÑÍA ANONIMA, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 14 de Julio de 1989, bajo el Nº 66, Tomo 108, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Este Tribunal le da valor probatorio por no haber sido tachado por la representación demandada, en la oportunidad procesal para ello, sino expresamente admitido por ésta, conforme a lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil y mediante el mismo queda demostrado, la relación arrendaticia existente entre las partes en juicio. Así se establece.
3- Copia de la SENTENCIA dictada por el Juez Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial el 17 de Septiembre de 2001 y del auto de fecha 5 de septiembre de 2003, que la declara definitivamente firme. Este Tribunal le otorga valor probatorio a dichas documentales, por no haber sido tachada por la representación demandada en la oportunidad procesal para ello, sino admitida por ésta de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, y de la misma se evidencia que el mencionado Tribunal dictó sentencia, en el proceso de cumplimiento de contrato de arrendamiento que siguió la actora a la demandada, declarando sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y con lugar la prevista en el ordinal 11º eisdem, al considerar que el arrendatario tenía derecho a gozar de la prórroga legal de tres (03) años que venció el 31 de diciembre de 2.003. Así se establece.
ANEXAS AL ESCRTIO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS:
1- Reprodujo el mérito favorable de autos, y en especial de los siguientes documentos: a) Contrato de arrendamiento suscrito entre la ASOCIACIÓN CIVIL SOCIEDAD PEDAGÓGICA y ROCA INVERSIONES ROINCA C.A. b) Sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 17 de septiembre de 2001, la cual quedó definitivamente firme en fecha 05 de septiembre de 2003. Del mérito de los autos este Tribunal considera, que promover como pruebas el mérito favorable de los autos, no está catalogado como prueba en el Código Civil, como tampoco en el Código de Procedimiento Civil, ya que el mérito probatorio de los autos, resulta del estudio jurídico y mental del sentenciador cuando analiza las pruebas de ambas partes para decidir la procedencia o no, de la acción propuesta en el libelo de la demanda. Así se establece.
2- En virtud de la comunidad de la prueba, hizo valer el contenido de la Resolución Nº 01-0197-01, de fecha 13 de noviembre de 2002, dictada por el Alcalde del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, traída a los autos por la parte demandada. En relación al principio de comunidad de la prueba o también llamado de la adquisición, esta juzgadora comparte el criterio del autor devis echandía al considerarlo una consecuencia del principio de la unidad de la prueba según la cual no pertenece a quien la aporta por lo que no es procedente pretender que sólo beneficie a quien la promueva, una vez introducida a la causa el juez la tomará en cuenta en función de determinar la existencia o inexistencia de un hecho con consecuencia jurídica, cuestión ésta que representa una obligación para el juez a los fines de la realización del derecho y como fin del proceso, nada importa quien la haya pedido o aportado, la función del juez es valorar la prueba e indicar a favor de quien amerita el valor de las mismas independientemente de cual de las partes las produzca. Así se establece.
3- Hizo valer el contenido de la Sentencia dictada por el Juez Primero de los Municipio Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego, de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. De una revisión exhaustiva a las actas que conforman el expediente, se evidencia que el mismo fue reconstruido por las partes, por el presunto “extravío” del expediente, asimismo se evidencia que de los recaudos consignados por las partes, no consta en autos las copias fotostáticas de dicho elemento probatorio, por lo que se le hace imposible a esta Juzgadora realizar una valoración de dicho documento, por lo que quien aquí decide en virtud de no constar en autos dicho medio probatorio no tiene materia sobre la cual pronunciarse. Así se establece.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1- Legajo de copias certificadas, constante de Siete (7) CONTRATOS DE SUB-ARRENDAMIENTO celebrados entre ROCA INVERSIONES ROINCA COMPAÑÍA ANÓNIMA y el ciudadano J.D.P.G.
2- Copia simple del CONTRATO DE SUB-ARRENDAMIENTO SUSCRITO ENTRE ROCA INVERSIONES ROINCA COMPAÑÍA ANÓNIMA y los ciudadanos, E.C.T. e IRAIMA E.S.D.C..
3- Copia simple del CONTRATO DE SUB-ARRENDAMIENTO SUSCRITO ENTRE ROCA INVERSIONES ROINCA COMPAÑÍA ANÓNIMA y la ASOCIACIÓN CIVIL INSTITUTO DE EDUCACIÓN ACTIVA (IDEA).
4- CONSTANCIA emanada del Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Expediente 2023.
Con relación a los numerales 1,2,3,4, cabe destacar que de una revisión exhaustiva a las actas que conforman el expediente, se evidencia que el mismo fue reconstruido por las partes, por el presunto “extravío” del expediente, asimismo se evidencia que de los recaudos consignados por las partes, no consta en autos las copias fotostáticas de los elementos probatorios aportados con los escritos de promoción de prueba, por lo que se le hace imposible a esta Juzgadora realizar una valoración de dichos documentos para así proceder a dictar el correspondiente fallo, es por lo que, quien aquí decide en virtud de no constar en autos dichos medios probatorios no tiene materia sobre la cual pronunciarse. Así se establece.
-IV-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
Esta Juzgadora observa que el derecho a la tutela judicial efectiva, de amplísimo contenido, comprende el derecho a ser oído por los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, es decir, no sólo el derecho de acceso sino también el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y, mediante una decisión dictada en derecho, determinen el contenido y la extensión del derecho deducido, de allí que la vigente Constitución señale que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales y que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia (artículo 257). En un Estado social de derecho y de justicia (artículo 2 de la vigente Constitución), donde se garantiza una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles (artículo 26 eiusdem), la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantía para que las partes puedan ejercer su derecho de defensa, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías que el artículo 26 constitucional instaura.
La conjugación de artículos como el 2, 26 ó 257 de la Constitución de 1999, obliga al Juez a interpretar las instituciones procesales al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo, de manera imparcial, idónea, transparente, independiente, expedita y sin formalismos o reposiciones inútiles” (Sentencia Nº 708, del 10 de mayo de 2001, caso: J.A.G. y otros).
Así las cosas, los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Del texto de la norma precedente, se evidencian los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción, a saber: 1.- La existencia de un contrato bilateral; y, 2.- El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe esta Juzgadora pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora, ha traído a los autos, un Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 14 de julio de 1989, anotado bajo el Nº 66, Tomo 108, y posteriormente registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C., el 22 de septiembre de 1989, bajo el Nº 43, Folio 1 al 4 Protocolo Primero, Tomo 37, el cual cursa a los autos de este expediente.
Asimismo a los fines de procurar la equidad y la Justicia, no puede dejar de apreciar quien aquí sentencia, que en su contestación de demanda, los apoderados judiciales de la parte demandada, convinieron en la existencia de la relación contractual arrendaticia existente entre las partes involucradas en el presente proceso.
Como consecuencia, de lo anteriormente expuesto, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda, evidenciándose lo anterior, del contrato de arrendamiento consignado, así como de la confesión espontánea, que fuera realizada por la parte demandada en este proceso, en su escrito de contestación. Así se decide.
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que a decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la negativa por parte de la demandada, a entregar el bien inmueble objeto del presente juicio, una vez finalizado el contrato de arrendamiento y la prórroga legal correspondiente, del cual solicitan el cumplimiento.
Ahora bien, en el caso bajo estudio se observa que la relación arrendaticia tendría una duración desde el 02 de enero de 1.989, de manera ininterrumpida hasta el día 31 de diciembre de 1999, que de conformidad con el artículo 39, de la Ley especial que rige la materia, comenzó el lapso correspondiente a la prórroga legal de tres (03) años, contados a partir del día 01 de enero de 2000 y vencía en fecha 31 de diciembre de 2003, asimismo, llegada la fecha de preclusión de la prórroga legal que le correspondía a la parte demandada, es decir, el día 31 de diciembre de 2003 y, no existiendo en autos, prueba alguna que determine la suscripción de otro Contrato de Arrendamiento, entre las partes, se constata que en dicha fecha se extinguió así la relación arrendaticia existente entre las partes, tal como lo señala el artículo 1599 del Código Civil, que establece:“…Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio…”. Motivo éste por el cual el arrendador puede exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado.
Es de capital importancia para la resolución de este juicio, que esta Juzgadora se refiera al principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto a la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente:
Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
(Negritas y subrayado del Tribunal)
En este orden de ideas, conviene citar al procesalista venezolano RENGEL-ROMBERG, ARÍSTIDES, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, afirma lo siguiente:
...La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados...
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Debe recordar esta Juzgadora que las partes tienen la carga de probar sus afirmaciones de hecho, realizadas tanto en el libelo de la demanda como en el acto de contestación de la misma, para poder hacer valer su pretensión ante el Juez. La carga procesal, objeto de grandes discusiones doctrinarias, ha sido definida de manera acertada y aprobada por el doctrinario J.G., en su obra Teoría General del Proceso como “La necesidad de realizar un acto para prevenir un perjuicio procesal”.
Asimismo se evidencia del material probatorio traído a autos, hechos suficientes para que esta Sentenciadora, considere que la parte demandada, ha incumplido con su obligación de hacerle entrega a la parte demandante del bien inmueble arrendado, una vez vencido el término contractual fijado en el contrato, antes mencionado, elementos procesales éstos que hacen procedente en derecho la acción aquí planteada por la parte actora, según lo previsto en los artículos 1167, 1264 del Código Civil y artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Asimismo como corolario de lo anterior, quien aquí decide pasa a realizar las siguientes consideraciones:
El demandado opuso la defensa previa de existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que existe un juicio de nulidad de acto administrativo que le negó su derecho preferente a seguir ocupando el inmueble objeto del arrendamiento, y está siendo conocido en segunda instancia por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Norte con sede en Valencia, lo que puede ser corroborado de las copias certificadas, que de acuerdo a lo que expresó en su escrito de contestación consignó junto a ese, pero que el Tribunal observa no se encuentran en la reconstrucción que se hiciera del expediente. Y en todo caso, a criterio de quien sentencia resultarían impertinentes y nada aportarían al caso, por las razones que expone de seguidas.
Encuentra esta juzgadora, que la cuestión previa propuesta ya fue objeto de pronunciamiento judicial por sentencia dictada el 17 de Septiembre de 2001, por el Juzgado Primero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, declarada definitivamente firme por auto de fecha 5 de septiembre de 2003, en virtud de la promoción anterior de la misma cuestión previa en el juicio que culminó con la señalada sentencia, donde las partes eran las mismas, fundada en los mismos hechos e idéntico el objeto que aquí se analiza, situación que en el presente asunto da origen a la cosa juzgada, lo que se traduce en que lo decidido en la sentencia anterior no es atacable, pues es ley de las partes en los límites de la controversia decidida.
En efecto, la cosa juzgada es una presunción legal creada para favorecer los intereses de las partes que han intervenido en un proceso judicial y lo han finalizado, hecho que debe ser probado mediante traslado al expediente de la copia de la decisión que adquirió fuerza de cosa juzgada y del auto que la declara definitivamente firme, requisitos a los que la parte actora dio cabal cumplimiento.
Como ha señalado la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, además de la autoridad, el concepto de cosa juzgada se complementa con una medida de eficacia. Esa medida se resume en tres posibilidades: la inimpugnabilidad, la inmutabilidad y la coercibilidad. La cosa juzgada es inimpugnable en cuanto la Ley impide todo ataque ulterior tendiente a obtener la revisión de la misma materia. También es inmutable en cuanto consiste en que en ningún caso, de oficio o a petición de parte, otra autoridad podrá alterar los términos de la sentencia pasada en cosa juzgada, La coercibilidad consiste en la eventualidad de ejecución forzosa. (Sentencia de Sala de Casación Civil, exp. 91-0427 Magistrado Ponente Dr. A.R.).
Por las consideraciones antes expuestas, este Tribunal considera que la Juez de la causa actuó conforme a derecho, al pronunciarse sobre la cuestión previa promovida por la demandada, contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual declara que la misma no puede prosperar en derecho; Y así se decide.
En su escrito de Informe presentado en Alzada, denuncia la apelante, que la Juez de la causa desechó las pruebas documentales, específicamente los siete (7) contratos de sub-arrendamiento celebrados por Roca Inversiones Roinca Compañía Anónima con el ciudadano J.D.P.G., en virtud de que, para que pudieran tener valor probatorio debían ser ratificados por el prenombrado ciudadano, todo conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que a su criterio estableció una relación errónea entre los hechos y la norma, incurriendo así en el vicio de falsa aplicación de una norma jurídica, pues equiparó los contratos de arrendamiento con documentos privados emanados de un tercero, siendo que los mencionados documentos emanaron de Roca Inversiones Roinca C.A., quien fue en definitiva la que dio en subarrendamiento parte del inmueble propiedad de la demandante y a quien en ningún momento se le puede exigir que comparezca como testigo a ratificar en contenido y firma los documentos que ella misma produjo.
El mencionado artículo 431 del Código de Procedimiento Civil establece que “…los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio, ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial…”
Ahora bien, la Juez a quo, al desechar los contratos de sub-arrendamiento celebrados entre la demandada y el ciudadano J.D.P.G., por no haber sido ratificados por el tercero a través de la prueba testimonial, lejos de infringir por falta de aplicación el señalado artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, como señala la apelante, en cuanto a la valoración de los contratos, aplicó correctamente el contenido y alcance de la norma transcrita y el reiterado criterio del Tribunal Supremo de Justicia, respecto a que los documentos emanados de un tercero que no es parte en el juicio, ni causante de las mismas, necesariamente, para que tenga valor probatorio deben ser ratificados en autos por su firmante.
Asimismo, ante el señalamiento de la apelante, de que si bien es cierto que los referidos contratos de subarrendamiento están suscritos por un co-contratante ajeno a la litis, no se puede obviar que los mismos también están suscritos y fueron celebrados por ella, a quien en ningún momento se le puede exigir que comparezca como testigo a ratificar en contenido y firma los documentos que ella misma produjo y promovió, conviene advertir que la sentenciadora a quo, para desechar los mencionados instrumentos privados, ni siquiera tomó en consideración tal circunstancia, como se evidencia del contenido de la sentencia, siendo que no fundamentó su decisión en la falta de ratificación de los contratos por parte de la demandada, sino del tercero ajeno a la litis.
En razón de lo expuesto, no hubo falsa aplicación de la norma jurídica contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, cuando la Juez de la causa desechó los contratos de sub-arrendamiento consignados por la apelante, por no haber sido ratificados por el tercero ajeno a la litis mediante la prueba testimonial. Criterio que esta sentenciadora acoge y ratifica. Así se decide.
De igual manera denunció la apelante que la Juez de la causa incurrió en otro error, al no valorar la prueba documental a través de la cual demostró que ha venido realizando las consignaciones de las pensiones de arrendamiento a favor de la parte actora desde el mes de Enero de 2000, por lo que consideró que era improcedente condenarla al pago de los daños y perjuicios sufridos por la demandante, los cuales a pesar de no existir pruebas en autos respecto al origen y extensión de los daños, el Tribunal de la causa consideró procedente que se pagara la cantidad de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS OCHO MIL QUINIENTOS VEINTITRÉS BOLÍVARES (Bs.4.308.523,00), ahora CUATRO MIL TRESCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 4.308,52), equivalente a los cánones mensuales de arrendamiento vigentes desde el 1º de enero de 2004 hasta el 1º de diciembre de 2006 y, los que se produzcan hasta la ejecución de la sentencia apelada, suma que además deberá ser indexada a través de experticia complementaria del fallo.
Asimismo agregó que resulta un contrasentido condenarla al pago de una indemnización equivalente al canon de arrendamiento, cuando tales cantidades fueron debidamente pagadas en la oportunidad en que se fueron causando y asimismo a la indexación de tal cantidad.
Pasa este Tribunal a emitir pronunciamiento con relación a los argumentos esgrimidos por la demandada. De esta forma verifica que la actora pidió en el libelo, indemnización por daños y perjuicios, que el incumplimiento de la arrendataria en entregar el inmueble arrendado en la fecha de vencimiento del lapso de prórroga legal, es decir el 31 de diciembre de 2003, le ha causado. Que esos daños los valoró en el monto equivalente a los cánones mensuales de arrendamiento que hubiera percibido desde la fecha de vencimiento de la prórroga legal hasta la entrega definitiva del inmueble, por lo que se puede asumir que la razón no le asiste a la apelante, pues el Tribunal de la causa decidió conforme a derecho cuando consideró que la demandante indicó el monto de los daños y su causa, y declaró procedente que se le pagara a la arrendadora la cantidad de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS OCHO MIL QUINIENTOS VEINTITRÉS BOLÍVARES (Bs.4.308.523,00), ahora CUATRO MIL TRESCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (BS. 4.308,52), equivalentes a los cánones mensuales de arrendamiento vigentes desde el 1º de Enero de 2004 hasta el 1º de Diciembre de 2006 y los que sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble.
Asimismo al verificar los alegatos y las pruebas contenidas en el proceso, que ya anteriormente había a.y.v.e.s. sentencia, las cuales son: el contrato de arrendamiento, que estipula en su cláusula tercera que la relación arrendaticia finalizaría el 31 de diciembre de 1999 y que en su cláusula cuarta fijó el canon de arrendamiento vigente para la fecha de su vencimiento e igualmente analizó la sentencia dictada por la Juez Primera de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, el 27 de septiembre de 2001 que acordó la prórroga legal al arrendatario hasta el 31 de Diciembre de 2003.
Para esta juzgadora la demandante goza del derecho a la indemnización de daños y perjuicios solicitada, pues se evidencia de autos que la finalización de la prórroga legal obligatoria ocurrió el 31 de Diciembre de 2003 y ese hecho le impedía cobrar los cánones de arrendamiento que siguieran venciéndose, pues de haberlo hecho se hubiera presumido que con ese cobro el propietario manifestaba su voluntad y consentimiento de continuar con la relación arrendaticia y que el inquilino había quedado en posesión de la cosa, sin oposición del propietario y como consecuencia de ello, hubiera ocurrido la tácita reconducción, convirtiendo ipso iure, el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Siendo así, es evidente que no puede cobrarle suma alguna en concepto de arrendamientos, al inquilino y sería injusto que no le pudiera reclamar alguna cantidad de dinero por el goce de la cosa, pues entonces habría un enriquecimiento sin causa por parte del inquilino, en perjuicio de la propietaria. Por ello, considera esta Juzgadora que la actora arrendadora tiene derecho a reclamarle al inquilino renuente a entregar la cosa arrendada, daños y perjuicios, equivalentes al monto de los alquileres que venía pagando antes de vencerse el término. Y de la mismas forma tiene derecho a recibir el pago en proporción al poder adquisitivo que tenía la moneda para la fecha en que fue admitida la demanda, para así recuperar lo que le correspondía recibir cuando reclamó el cumplimiento de la obligación, de acuerdo a lo sentenciado por nuestra jurisprudencia patria, debido a la pérdida del poder adquisitivo de la moneda, realidad económica que se conoce como inflación y cuya existencia ha sido reconocida por el Banco Central de Venezuela, ente encargado de monitorear la actividad económica en el país. Y así se decide.
Denunció la apelante que la a quo omitió pronunciarse en lo atinente a los dos (2) Institutos de Educación que actualmente funcionan en el inmueble arrendado y que están ocupando una porción de dicho terreno, en virtud de sendos contratos de subarrendamiento que fueron promovidos como prueba documental a los cuales la a quo dio “valor de plena prueba”. Y agregó que es indispensable que exista un pronunciamiento expreso en relación a esos dos Institutos, pues las resultas del presente juicio afectarán el funcionamiento de dichos Colegios.
Al respecto observa quien aquí decide, que contrario a lo expresado por la apelante, la Juez de la causa, ad initio del proceso, por auto fechado 1º de febrero de 2005, tomó las previsiones pertinentes con relación a los Institutos Educativos que funcionan en el inmueble arrendado y expresamente ordenó:
…Asimismo y por cuanto en el inmueble objeto de este proceso funciona un colegio, este Tribunal en acatamiento a lo establecido en el artículo 95 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, ordena la notificación del Procurador General mediante oficio que se ordene librar y acompañar al mismo, copia certificada del libelo de demanda, del auto de admisión de la demanda, así como del presente auto. Líbrese oficio. Una vez... CUMPLASE…
No pudiendo constatarse la respuesta dada por el Organismo Administrativo, dada la reconstrucción del expediente, pues de la numeración de las copias acompañadas por ambas partes a tal fin se observa que existen actuaciones que no lograron recuperarse.
Además de lo expuesto, considera esta Juzgadora, que en atención a que la sentencia definitiva dictada por este Juzgado involucra bienes destinados a la prestación de un servicio privado de interés público, como indudablemente son los institutos educaciones que funcionan en el inmueble objeto de esta decisión, donde cursan estudios niños, niñas y adolescentes, quienes podrían quedar afectados en su derecho a la educación, se ordena notificar a la Procuraduría General de la República del contenido de la presente sentencia.
Con base a los argumentos de hecho y derecho establecidos y habiendo constatado esta Alzada que la Juez a quo acordó sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y con lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento por expiración de la prórroga legal intentó la ASOCIACION CIVIL SOCIEDAD PEDAGOGICA contra ROCA INVERSIONES ROINCA COMPAÑÍA ANONIMA, criterio que es compartido por quien aquí decide, este Juzgado declara SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 21 de Diciembre de 2006, por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de lo cual se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes. Así se decide.
-V-
Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA:
SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, ROCA INVERSIONES ROINCA COMPAÑÍA ANÓNIMA, sociedad de comercio, con domicilio en la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, constituida conforme a documento inscrito en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 21 de Junio de 1989, bajo el Nº 26, del Tomo 14-A, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 21 de Diciembre del año 2006, que declaró sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y con lugar la demanda por Cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada en su contra por la ASOCIACIÓN CIVIL SOCIEDAD PEDAGOGICA, domiciliada en Caracas y constituida según documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal el 5 de Diciembre de 1925, bajo el Nº 39, Protocolo Tercero y en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal el 15 de Agosto de 1959, bajo el No 72, Tomo 08, Protocolo Primero.
SE CONFIRMA en todas sus partes la sentencia dictada en fecha 21 de Diciembre del año 2006, por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentado por la ASOCIACIÓN CIVIL SOCIEDAD PEDAGOGICA contra ROCA INVERSIONES ROINCA COMPAÑÍA ANÓNIMA, ambas partes antes identificadas.
Se condena a la parte demandada a entregar a la ASOCIACIÓN CIVIL SOCIEDAD PEDAGOGICA totalmente desocupado de bienes y personas, el inmueble arrendado constituido por un área aproximada de ciento cuarenta y tres mil novecientos sesenta y cuatro metros cuadrados con setenta y siete decímetros cuadrados (143.964,77 mts2), y las bienhechurías en él existentes, ubicado en la Urbanización La Granja, situada en jurisdicción del Municipio U.N., Municipio Autónomo V.d.E.C., dentro de los siguientes linderos: NORTE: En parte con la extensión de terreno que ocupa a título de comodatario la Asociación Civil Hogares Crea de Venezuela y en parte con la Avenida Mañongo; SUR, con el C.G.; ESTE, con el Río Cabriales; y OESTE, con la Calle de Servicio paralela a la Intercomunal Valencia-Naguanagua o Avenida Universidad. Que el lote de terreno arrendado, a su vez, forma parte de un lote o parcela de terreno que mide trescientos cuatro mil quinientos ochenta y cinco metros cuadrados con ochenta decímetros cuadrados (304.585,80 mts2), denominada E-1 del Núcleo E de la Urbanización La Granja, ubicada en jurisdicción del Municipio U.N., Municipio Autónomo V.d.E.C., cuyos linderos son: NORTE, con la Avenida Mañongo, que forma parte del Parque Público de la mencionada Urbanización; SUR, en parte con la Redoma de Guaparo, con el área destinada a Social Religiosa y con terrenos del Club Hogar Hispano; ESTE, con terrenos también propiedad de Asociación Civil Sociedad Pedagógica; y OESTE, con la Avenida de Servicio de la Urbanización que es paralela a la Avenida Intercomunal Valencia-Naguanagua o Avenida Universidad.
Se CONDENA a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS OCHO MIL QUINIENTOS VEINTITRÉS BOLÍVARES (Bs.4.308.523,00), ahora CUATRO MIL TRESCIENTOS OCHO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (BS.4.308,52), equivalentes a los cánones mensuales de arrendamiento vigentes desde el 1º de Enero de 2004 hasta el 1º de Diciembre de 2006, mas los que sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble por concepto de indemnización de los daños y perjuicios causados por su mora en entregar el inmueble arrendado a la demandante, calculados a razón de la cantidad de CIENTO VEINTRITRÉS MIL CIEN BOLÍVARES CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.123.1400,66) ahora CIENTO VEINTITRÉS BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 123,10) mensuales, equivalentes al canon de arrendamiento vigente para el momento de la expiración de la prórroga legal, a partir del primero (1º) de Enero de 2004 y, en consecuencia se autoriza a la parte actora a retirar los meses que se encuentren consignados en el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción judicial del Estado Carabobo y los consignados de los que sigan venciéndose hasta la fecha que se decrete la ejecución definitiva del presente fallo.
Se CONDENA a la demandada a pagar a la actora la cantidad que resulte por concepto de la indexación judicial de la cantidad condenada a pagar, para lo cual, se ordena la práctica de una experticia complementaria del fallo, tomando como fundamente los índices de precios al consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela. Dicho cálculo se efectuará a partir del día 22 de Diciembre 2004, fecha en que se admitió la demanda, hasta la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme.
Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente juicio.
Por cuanto en el inmueble objeto de autos funcionan tres (3) Instituciones Educacionales, donde cursan estudios niños, niñas y adolescentes, quienes podrían quedar afectados en su derecho a la educación, se ordena notificar a la Procuraduría General de la República del contenido de la presente sentencia, mediante oficio que se ordena librar, que será acompañado de copia certificada del libelo de demanda, de la contestación de demanda, de la sentencia dictada por la Juez Vigésimo Primera de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 21 de Diciembre de 2006, de los Informes presentados ante esta Alzada por la parte demandada, el 30 de Julio de 2007 y del contenido de esta sentencia.
De conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, NOTIFÍQUESE a las partes de la presente decisión.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO SÉPTIMO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en la ciudad de Caracas, el 09 de enero del año dos mil catorce (2014), Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,
M.M.C.
EL SECRETARIO TITULAR
Y.J.P.M.
En la misma fecha, siendo las 02:30 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la decisión anterior, dejándose copia certificada de la misma en el copiador respectivo, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, asimismo se ordenó la notificación de las partes.-
EL SECRETARIO TITULAR
Y.J.P.M.
MMC/YJPM/09
ASUNTO: 00779-12
ASUNTO ANTIGUO: AH18-V-2007-000183.
