Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 22 de Noviembre de 2011

Dar por resuelta la relación contractual y en consecuencia proceda a la entrega del inmueble dado en arrendamiento, completamente libre de bienes y enseres.

Pagar la cantidad de NUEVE MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 9.934,oo), correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil nueve (2009), a razón de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,oo); los meses de septiembre, noviembre y diciembre de dos mil diez (2010) y enero y febrero de dos mil once (2011), a razón de UN MIL CIENTO SETENTA BOLÍVARES (Bs. 1.170,oo) mensuales mas IVA, mas el monto de los cánones que se sigan venciendo hasta la fecha de la desocupación y entrega del inmueble.

El pago de las costas y costos procesales.

LA PARTE DEMANDADA EN SU OPORTUNIDAD LEGAL CORRESPONDIENTE PROCEDIÓ A DAR CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

Rechaza, niega y contradice lo afirmado por la parte actora en su libelo, en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil nueve (2009), los meses de septiembre, noviembre y diciembre de dos mil diez (2010) y enero y febrero de dos mil once (2011), ya que a través de comunicación emanada por la demandante, le exoneró el pago de la mensualidad de octubre de dos mil diez (2010), lo que acredita que los pagos de los meses anteriores a octubre de dos mil diez (2010), ya habían sido realizados.

En lo que respecta a las mensualidades de noviembre y diciembre de dos mil diez (2010), así como los meses de enero y febrero de dos mil once (2011), alega la parte demandada, que los mismos los ha realizado mediante consignación arrendaticia, la cual cursa por ante este Tribunal Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Ciudad de Mérida.

SIENDO LA OPORTUNIDAD PROCESAL PARA DICTAR SENTENCIA, ESTA JUZGADORA PREVIO A LA VALORACIÓN DEL ACERVO PROBATORIO, ESTIMA ESTRICTAMENTE NECESARIO EFECTUAR LAS SIGUIENTES CONSIDERACIONES:

Luego de la revisión de las actas procesales, se desprende que el actor consigna junto a su libelo de demanda contrato de arrendamiento suscrito por el SERVICIO AUTÓNOMO DE PUERTO Y AEROPUERTOS DEL ESTADO MÉRIDA (SAPAM), en su carácter de arrendador y la ciudadana YARISNEY F.V.Z., representante de la Firma Personal “YARYS CAFÉ DE YARISNEY F.V.Z.”, en su carácter de arrendataria, estando en consecuencia los aquí intervinientes obligados entre sí, esto de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.585 y 1.592 del Código Civil Venezolano vigente. Dicho instrumento al no ser impugnado o tachado de falsedad por la parte demandada, se aprecia y se le otorga valor probatorio de conformidad con lo regido en el artículo 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

De la revisión del contrato de arrendamiento en cuestión, se desprende que las partes establecieron en su cláusula segunda que el término del mismo es de seis (6) meses fijos contados a partir del día diecisiete (17) de diciembre de dos mil siete (2007). Sin embargo, en los contratos con plazo o término prefijado, al vencimiento de la prórroga legal, si el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador, podría sostenerse con algún fundamento la presencia de una nueva relación arrendaticia dentro de una imprecisa conclusión temporal (duración indeterminada, pero no perpetua); en cuya situación los sujetos intervinientes no saben cuando o en que momento concluirá de modo preciso la duración. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes siempre establecen el término inicial o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, así mismo, indican el término final. En todo contrato de arrendamiento escrito celebrado por tiempo determinado o a plazo fijo, como en el caso de marras, pueden ocurrir varias situaciones que, por acción u omisión de una de las partes o de ambas, lo convierten en otro contrato por tiempo indeterminado mediante la TÁCITA RECONDUCCIÓN, como consecuencia del agotamiento de la prórroga legal. En el caso bajo estudio, se evidencia que el contrato de arrendamiento entró en vigencia el diecisiete (17) de diciembre de dos mil siete (2007), con una duración de seis (6) meses fijos, iniciándose en consecuencia y de pleno derecho la respectiva prórroga en fecha diecisiete (17) de junio de dos mil ocho (2008); expuesto lo anterior y dado que la relación contractual arrendaticia tuvo una duración de seis (6) meses, es por lo que de conformidad con lo establecido en el literal “a” del mencionado artículo 38 ejusdem, le corresponde a la parte arrendataria – demandada seis (6) meses de prórroga legal, finalizando la misma en fecha diecisiete (17) de diciembre de dos mil ocho (2008); en este sentido agotada como se encuentra la prórroga legal desde dicha fecha y ocupando como se encuentra el arrendatario desde esa fecha hasta el día de hoy el inmueble en cuestión con la anuencia tácita del arrendador, dada la falta de oposición a dicha situación, es por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.614 de la N.C.S., declarar que en la presente relación contractual operó la TÁCITA RECONDUCCIÓN y por ende la relación contractual existente entre los justiciables deriva de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO INDETERMINADO. Y ASÍ SE DECLARA.

Ahora bien, de la lectura del libelo de demanda se desprende que la parte accionante en su petitorio señala:

PRIMERO: Dar por resuelta la relación contractual y en consecuencia sea entregado el inmueble objeto del contrato(…)

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Así mismo, se evidencia que el actor fundamenta su petición en los artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.160, 1.167, 1.592 y 1.594 del Código Civil.

Ahora bien de todo lo expuesto se evidencia, tal como ya se declaró, que el contrato de arrendamiento suscrito por los justiciables es a TIEMPO INDETERMINADO, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte de la arrendadora. En efecto, al anexarse el contrato de arrendamiento en cuestión junto al escrito de demanda, sin que medie otro documento que transfigure el carácter indeterminado del mismo, evidencia que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza, argumentación que igualmente empleó el accionado al momento de dar contestación a la demanda. Y ASÍ SE DECLARA.

En consecuencia, en el caso de marras, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO pretendida por el actor es contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe dicha acción cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado. En conclusión, la acción empleada por la demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, siendo lo procesalmente correcto accionar por vía de DESALOJO bajo alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acción ésta procedente en aquellos casos de inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. Y ASÍ SE DECLARA.

El criterio expuesto se encuentra igualmente sustentado en decisión proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha siete (7) de marzo de dos mil siete (2007), caso Zazpiak Inversiones C.A., en amparo, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., en la que se señaló:

“Al respecto, se destaca, igualmente, que los jueces de instancia, para la resolución de una controversia, disponen de un amplio margen de valoración sobre los medios probatorios y para la selección del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlos y ajustarlos a su entendimiento, como actividad propia de juzgamiento, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del sentenciador en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole, notoriamente, derechos o principios constitucionales, supuesto que, en el presente caso, no se verificó, toda vez que, según se desprende de autos, el acto jurisdiccional al que arribó el Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, se afincó en una correcta aplicación del derecho, toda vez que, conforme a lo que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. En virtud de tales consideraciones, esta Sala estima que la actuación del Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas estuvo ajustada a derecho y dentro del ámbito de sus competencias, según lo que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales (…) “.

En conclusión, no existe la acción de resolución de contrato cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado; un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, sólo puede demandarse vía desalojo. Y ASÍ SE DECLARA.

Sin perjuicio de lo expuesto y en aras de una mayor comprensión del criterio señalado, es preciso acotar que incurre el Juez de instancia en franca violación del debido proceso y del derecho a la defensa, al condenar el desalojo de un inmueble teniendo como fundamento el literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde se evidencia fehaciente y forzosamente que la relación contractual arrendaticia es tiempo determinado. Igualmente incurre el Sentenciador en ultrapetita e incongruencia positiva del fallo, al declarar en su dispositivo la Resolución del Contrato de Arrendamiento en cuestión, cuando del libelo de demanda se desprende que el actor acciona por vía de Desalojo y funda su pretensión en alguna causal del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Lo expuesto se fundamenta en decisión dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha catorce (14) de octubre de dos mil cinco (2005), caso S. Aranda en amparo, con ponencia del Magistrado P.R.R.H., de la cual se desprende que no puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión:

(…) La sentencia de primera instancia declaró con lugar la pretensión con fundamento en que el Juez de la decisión contra la que se recurrió en amparo “…incurrió en ultrapetita e incongruencia positiva en el fallo, en franco abuso de poder, puesto que el juez estaba obligado a decidir conforme a lo alegado y probado en autos, incurriendo, como ya se dijo, en franca violación principio del debido proceso y el derecho a la defensa, al condenar a una de las partes en la resolución del contrato de arrendamiento, obviando la acción pretendida de desalojo en fundamento del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre cuyo punto no pudieron ejercer sus defensas, ni formular alegatos y pruebas (…) Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica.

En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse.

Esta idea básica deriva de la interpretación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que dispone:

Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

A los efectos, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil señala:

Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe

.

Así mismo, señala el artículo 254 de la N.A.C., establece:

Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.

En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse

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El artículo 321 del Código de Procedimiento Civil señala:

Los Jueces de instancia procurarán acoger la doctrina de casación establecida en casos análogos, para defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia

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Finalmente, el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

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En consecuencia, siendo que en el caso de marras, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO pretendida por el actor es contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún sustento en el ordenamiento jurídico vigente, toda vez que no existe dicha acción cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, siendo lo procedente en derecho accionar por vía de DESALOJO, esto en atención a lo regido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunado al hecho que, tal como lo ha establecido la Sala Constitucional de nuestro m.T., los jueces de instancia para la resolución de una controversia, disponen de un amplio margen de valoración sobre los medios probatorios y selección del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlos y ajustarlos a su entendimiento como actividad propia de juzgamiento, es por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora declarar SIN LUGAR la acción incoada, siendo totalmente inoficioso entrar a valorar el acervo probatorio aportado. Y ASÍ SE DECLARA.

CAPÍTULO III

DE LA DISPOSITIVA

En atención y consideración a las razones ya expuestas, es por lo que este JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA, incoada por la Abogada en ejercicio M.I.D.S., venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V 12.002.635, inscrita en el INPREABOGADO bajo el número 96.459, domiciliada en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábil, representante del SERVICIO AUTÓNOMO DE PUERTO Y AEROPUERTOS DEL ESTADO MÉRIDA (SAPAM), contra la ciudadana YARISNEY F.V.Z., venezolana, soltera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V 13.888.375, domiciliada en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida, representante de la Firma Personal “YARYS CAFÉ DE YARISNEY F.V.Z.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida en fecha once (11) de octubre de dos mil seis (2006), bajo el número 112, tomo B-11 en su carácter de parte arrendataria – demandada, debidamente asistida por el Abogado en ejercicio A.G.M.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V 3.227.722, inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 44.650, domiciliado en la Ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábil, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y COBRO DE BOLÍVARES.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 de la N.C.A., se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente perdidosa. Por cuanto la presente decisión se dicta fuera del lapso establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, es por lo que se ordena la notificación de las partes intervinientes o a sus Apoderados Judiciales con el objeto de ponerlos en conocimiento de la presente Sentencia, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última de las notificaciones, comenzará a transcurrir el lapso para interponer los recursos que consideren convenientes.

DADO, SELLADO Y FIRMADO EN LA SALA DE DESPACHO DE ESTE JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En la Ciudad de Mérida, a los veintidós (22) días de ,es de noviembre de dos mil once (2011). Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

LA JUEZ,

ABG. M.E.M.O. LA…

… SECRETARIA

ABG. EILEEN C. UZCATEGUI B.

En la misma fecha se copió y publicó, siendo las once de la mañana. Quedando su asiento en el libro diario bajo el Nº 02.

Sria.