Decisión nº 0144 de Juzgado del Municipio Fernando de Peñalver y Piritu de Anzoategui, de 25 de Junio de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO ORDINARIO DE MUNICIPIO DE LOS MUNICIPIOS F.D.P. Y PIRITU DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI.

PUERTO PIRITU, Veinticinco (25) de Junio del año 2008.

Años 198° y 149°

Por auto de fecha 20 de Febrero del año 2008, se admite Demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoado por la ciudadana N.D.V.A.Z., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad nro.V-16.254.532, debidamente asistida por el profesional del derecho M.A., abogado en ejercicio inscrito en el inpreabogado bajo el nro.36.069, contra la Asociación Cooperativa AGROINDUSTRIAL A.F., R S, debidamente inscrita por ante el Registro Civil de los Municipios Páez, A.B. y P.G.d.E.M., en fecha 01 de agosto del 2003, anotada bajo el nro.38, Tomo I, folios 199 al 209, protocolo primero, tercer trimestre del referido año, y su ultima reforma ante la oficina de Registro Publico del Municipio Peñalver del Estado Anzoátegui, en fecha 21 de septiembre del 2006, bajo el nro.30 Tomo VI, folios 216 al 230, protocolo primero, tercer trimestre del referido año, representada por la ciudadana YRAIDES MORFI, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad nro. V-4.579.934, actuando en su carácter de Presidente.

Se abre cuaderno de medidas en cuanto a la medida solicitada. Asimismo se acuerda notificar a la Superintendencia Nacional de Cooperativas (SUNACOOP), librándose exhorto al Juzgado de los Municipios Sotillo y Guanta, de esta Circunscripción Judicial, con sede en Puerto La Cruz, para hacer efectiva la misma.

Al folio 19, riela poder apud acta que le otorga la parte actora al profesional del Derecho M.A., inscrito en el Inpreabogado bajo el nro, 36.069.

A los folios 32 al 34, corre inserta diligencia del alguacil, consignando boleta de citación y compulsa, ante la imposibilidad de practicar la citación personal de la parte demandada.

Cursa al folio 39, diligencia de fecha 02-04-2008, presentada por el apoderado Judicial accionante Dr. M.A., IPSA 36.069, solicitando la citación por carteles. En esa misma fecha se acuerda lo solicitado. Se agregan a los folios 45 y 46 ejemplares de los periódicos El Tiempo y El Norte, donde se refleja la citación.

Al folio 48, riela diligencia suscrita por la ciudadana YRAIDES MORFI, en su carácter de Presidente de la demandada, dándose por citada, debidamente asistida por el profesional del derecho Dr. E.Z.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el nro.16.181.

Folios 49 al 54, cursa escrito de contestación a la demanda, reconviniendo por la Acción Non Adimpleti Contractus, a la demandante, y solicita la intervención forzada de terceros a la causa. A los folios 87 al 88, cursa auto del tribunal ordenando la citación de los terceros, ciudadanos: GUITA M.Z.Z., V.M.Z.Z. Y A.D.J.A.Z., titulares de las cedulas de identidad nros. V- 8.287.474, V-19.316.297 y V-18.299.736 respectivamente, librándose los respectivos exhortos.y boleta de citación. (f 89 al 94).

Al folio 94, riela poder apud acta, que le otorgara la parte demandada reconvincente, Asociación Cooperativa A.F., R.S, representada por su presidenta Yraides Morfi, al profesional del derecho E.Z.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el nro. 16.181 y titular de la cedula de identidad nro.V-4.278.549

A los folios 95 al 97, cursa escrito de contestacion a la recovencion suscrito por el apoderado judicial Dr. M.A., presentando cinco (5) anexos.

Al folio 103, cursa diligencia suscrita por el ciudadano KAMEL YZGHEN CARIAM, titular de la cedula de identidad nro.V-13.317.745, actuando con el carácter de apoderado de los ciudadanos GUITA M.Z.Z. y V.M.Z.Z., y le otorga poder apud acta al Dr. M.A., Inpreabogado nro.36.069.; y al folio 108 poder apud acta, que otorga el ciudadano A.D.J.A.Z., titular de la cedula de identidad nro v-18.299.736 al mencionado profesional Dr. Aristimuño.

A folios 111 y 112, corre inserto escrito presentado por el apoderado judicial E.Z. R, parte demandada reconviniente, haciendo oposición a la representación que se atribuye el ciudadano Kamel Yzghen Carian y el Dr. M.A., e insiste en la citación de los otorgantes de los mismos.

A los folios 113 y siguientes, cursa escrito presentado por el abogado M.A. dando contestación a la cita de terceros.

Al folio 117 cursa diligencia, mediante el cual las ciudadanas: GUITA M.Z.Z. y V.M.Z.Z., se dan por citadas y otorgan poder apud acta al Dr. M.A., inpreabogado nro.36.069.

A los folios 145 al 158, cursa ESCRITO DE CONTESTACIÓN y anexos de los terceros intervinientes, antes señalados.

A los folios159 al 161, cursa ESCRITO DE PROMOCION DE PRUEBAS, presentado por la parte demandada reconviniente; promoviendo a los testigos: I.H.R., T.A.H.D.M. Y J.C., y solicita inspección judicial en el kiosco, anexo del inmueble arrendado.

A los folios 163 Y 164 (vto), ESCRITO DE PROMOCION DE PRUEBAS de la parte demandante reconvenida, promoviendo como testigos a los ciudadanos: M.M., J.R.C. Y J.Z.Y., y solicita inspección judicial en el inmueble arrendado.

Se admiten las pruebas (162 y 165) de ambas partes, salvo su apreciación en la definitiva. Fijándose las oportunidades para la declaración de las testimoniales y práctica de las inspecciones judiciales.

En fecha 10-06-2008, fueron declarados los ciudadanos: I.G.H.R., T.A.H.D.M. Y J.J.C.O., siendo repreguntados por el adversario, (f.166 al 172). Al folio 173, acta que se levanta con ocasión a la inspección judicial realizada en el kiosco, practicada en fecha 10-06-2008, promovida por la parte demandada.

A los folios 174 al 178, cursan las declaraciones de los testigos M.M. y J.R.C., siendo repreguntados por el adversario.

A los folios 179 y 180, autos del tribunal declarando DESIERTO el acto del testigo J.Z.Y., y de la inspección judicial (f.180) de fechas 11-06-2008 respectivamente, promovidas por la demandante reconvenida.

El tribunal, una vez concluidas las diferentes etapas procesales, y estando la cusa en estado de sentencia, decide, previa las siguientes consideraciones y análisis:

I.

DE LA ACCION Y DE LA RECONVENCION.

Manifiesta la ciudadana N.D.V.A.Z., venezolana, de este domicilio y titular de la cedula de identidad nro.V-16.254.532, ser propietaria de un local comercial identificado con el nro.1, de la Planta Baja del Centro Comercial V.D.V., ubicado en la Avenida F.d.M.d. la localidad de Puerto Píritu….Que ese local lo cedió en arrendamiento a la Asociación Cooperativa A.F., R.S, debidamente inscrita por ante el Registro Civil de los Municipios Páez, A.B. y P.G.d.E.M., en fecha 01 de agosto del 2003, anotada bajo el nro.38, Tomo I, folios 199 al 209, protocolo primero, tercer Trimestre del referido año; y su ultima reforma hecha por ante la oficina de Registro Público del Municipio Peñalver del Estado Anzoátegui, en fecha 21 de septiembre del 2006, bajo el nro.30 Tomo VI, folios 216 al 230, protocolo primero, tercer trimestre del referido año, representada por la ciudadana YRAIDIS MORFI, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad nro.V-4.579.934. actuando en su carácter de Presidente, quien lo recibió en tal concepto mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado de un año contado a partir del 15 de noviembre del año 2006. …Señala…Que el canon mensual fijado entre las partes fue de Un millón Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares, actualmente Mil Seiscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (BF. 1.650,00), que el inquilino se comprometió a pagar vencido los quince (15) días de cada mes…..que la arrendataria se le había notificado oportunamente de la NO RENOVACION DEL CONTRATO…Que una vez vencido el lapso del contrato se le concedió un lapso para que desocupara el inmueble, a pesar de no operar la prorroga legal por encontrarse incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, lapso concedido hasta el 15 de Enero del año 2008, el cual la arrendataria no ha cumplido en la desocupación del inmueble….. Por cuanto el inquilino no entrega el inmueble en el lapso concedido procede a demandar a la Asociación Cooperativa A.F., en la persona de su Presidenta por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de la duración, por lo que ella debe convenir: 1)- que el contrato de alquiler que celebramos en fecha 15 de noviembre del año 2006, quedo terminado por haberse vencido su tiempo inicial el día 15 de noviembre del 2007…2)- Que en virtud de tal vencimiento debe cumplir con la entrega del inmueble, libre de personas y bienes y en las mismas condiciones en que lo recibió, y en su defecto así lo ordene el tribunal...3)- Pagar las Costas procesales. Estima su demanda en la cantidad de Dos Mil Bolívares Fuertes (B F. 2.000,00). Fundamenta su acción en los artículos 1159, 1160, 1211, 1264 y 1594 del Código Civil Venezolano. Consigna junto al libelo contrato de arrendamiento y la notificación a que hace referencia.

Por su parte, la parte demandada Asociación Cooperativa A.F., antes identificada, en su escrito de contestación debidamente asistida por el profesional del Derecho DR. E.Z.R., Inpreabogado nro.16.181, dio contestación en los siguientes términos:

…Que en fecha 15 de noviembre del año 2006 la ciudadana YRAIDES MORFI, en su carácter de Presidente de la Asociación COOPERATIVA AGROINDUSTRIAL A.F., R.S, recibe en tal concepto un local comercial y kiosco ubicado en la parte de afuera, identificado con el nro.1 del inmueble que se encuentra ubicado en la Planta Baja del edificio V.D.V., Av. F.d.M.d.P.P.d.E. Anzoátegui…. Que el canon mensual convenido entre las partes fue de Mil Seiscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (BF1.650,00)….que el 11 de Octubre del año 2007 la ciudadana: N.D.V.A., solicita el Traslado del Juzgado de Municipio de los Municipios F.d.P. y Píritu, al local a los fines de practicar notificación a la ASOCIACION, sobre los siguientes particulares;1)- que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes de acuerdo a la cláusula segunda del referido contrato, tiene fecha de vencimiento el 15 de noviembre del año 2007…2.) ..que dicho contrato de arrendamiento NO LE SERA RENOVADO POR UN NUEVO PERIODO….

También, manifiesta…. que el derecho de propiedad que dice tener la N.D.V.A.Z. para poder ceder en arrendamiento e igualmente solicitar la no renovación del contrato, es insuficiente; la representación de la comunidad a la cual pertenece el Centro Comercial V.D.V., que no posee la legitimidad de la representación de sus comuneros.. que esa FALTA DE LEGITIMACIÓN, hace que el contrato de arrendamiento experimente la tacita reconducción, convirtiéndose el contrato de marras de tiempo fijo a tiempo indeterminado…. Que según documento de fecha 28 de noviembre del 2006, autenticado ante la Notaria Publica de Lecherías, Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui, anotado bajo el nro.72, tomo 201, de los libros de autenticaciones fue asentado en la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Peñalver en fecha 01-12-2006, bajo el 1ro. 20, protocolo I, tomo VI, Cuarto trimestre del 2006, evidencia que los ciudadanos: GUITA M.Z.Z., V.M.Z.Z., A.D.J.A.Z. Y N.D.V.A.Z., compraron real, pura y simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos: KAMEL YZGHEN CARIAN Y KATTOUCHE DE YZGHEN M.E.; por lo tanto el inmueble arrendado no es de la única y exclusiva propiedad de N.D.V.A., como ella pretende presentarse en la demanda…. Igualmente dijo…que el inmueble en cuestión pertenece a una comunidad integrada por comuneros, los cuales no han manifestado su voluntad de querer pleitear y a tal efecto nos han manifestado “no estar de acuerdo con la demanda actual” y tampoco han dado su autorización, para que el contrato de arrendamiento lo efectuara la demandante…que la demandante es comunera con los ciudadanos: GUITA M.Z.Z., V.M.Z.Z., A.D.J.A.Z., los cuales tienen un interés y una cualidad para llamarlos al proceso conjuntamente con N.D.V. AWICHE…que el documento de arrendamiento se otorgo sin el consentimiento de la mayoría de la comunidad como lo establece el articulo 764 del Código Civil…En el caso como el nuestro, cuando hay comuneros en una propiedad indivisa, es necesario un poder o mandato, donde figure la manifestación de los demás copropietarios y donde conste la facultad de administrar que le permita arrendar..Reproduce el contenido del articulo 158 del Código Civil…….que desde que empezó la malograda relación arrendaticia, en el mes de Agosto del año 2007, no nos ha sido posible disfrutar del arrendamiento del kiosco, a que alude la cláusula segunda del contrato, porque N.D.V.A. nos quitó el referido kiosco y a su vez lo dio en alquiler a terceras personas, y en virtud de ese flagrante incumplimiento alegamos la EXCEPCION NON ADIMPLETI CONTRACTUS, contemplada en el articulo 1.168 del Código Civil…que por ser el ARRENDAMIENTO UN CONTRATO BILATERAL, ONEROSO Y CONSENSUAL, que origina obligaciones de tracto sucesivo y obligatorio, hemos suspendido el pago del canon de arrendamiento contemplado en la cláusula tercera del contrato, hasta que se cumpla el contrato por parte de N.D.V.A., en el sentido de que se vuelva a disfrutar del kiosco dado en arrendamiento….Contradice la demanda, salvo en los hechos favorables a nuestras personas deducido en el libelo. Hago Reconvención o mutua petición para que se acepte y así se declare en definitiva; 1- que por incumplimiento de los arrendadores y a los comuneros, en no dejar el disfrute y goce del kiosco dado en arrendamiento, los cuales deberán cumplir con la entrega del kiosco, libre de personas y bienes y en las mismas condiciones en que lo debieron haber cedido…….2- que por ser N.D.V.A. comunera en el centro Comercial V.D.v. y no demostrar la representación como administradora o representante de sus comuneros GUITA M.Z.Z., V.M.Z.Z., A.D.J.A.Z., venezolanos, titulares de las cedulas de identidad nros. V-8.287.474, v-19.316.297 y v-18.299.736, solicito la citación de los mismos, por tener ellos un interés legitimo y actual en el presente litigio en su condición de comuneros…… Estima la demanda en Dos Mil Bolívares Fuertes (BF.2000,00)……reservándose las acciones legales. Demandan las costas procesales. Fundamento su pretensión en los artículos 1168, 1159, 1160, 1211 y 1594 del Código Civil.

Es necesario considerar que ambas partes en sus diferentes oportunidades plantean en razón de su demanda y reconvención el incumplimiento por parte de su adversario de las obligaciones arrendaticias. La parte reclamante demanda el cumplimiento del contrato por haber expirado el tiempo de su duración, no obstante notificada de la no renovación del mismo. Asimismo la parte accionada reconvincente demanda el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias en virtud de habérsele quitado el kiosco signado con el nro.1 que forma parte del contrato.

A objeto de mantener un justo balance procesal en el presente juicio es necesario invocar el principio procesal de la comunidad de la prueba, regulado por el Código de Procedimiento Civil en su articulo 510, el cual ha sido explicado por la doctrina y jurisprudencia, haciendo énfasis en lo señalado por el procesalita Rengel Romberg en su obra. “Tratado de Derecho Procesal Civil”; al señalar:

… Concluido el lapso probatorio y cerrada la etapa de instrucción que ha estado dominada por la iniciativa de las partes, salvo los casos de excepción en los cuales esta autorizada la iniciativa probatoria del Juez, se pasa a la etapa de decisión de la causa en la cual corresponde al juez la valoración del conjunto de pruebas (art.509 C.P.C). En esta etapa de decisión la actividad del juez queda desvinculada de la actividad de las partes, y esta no determina la conducta del juez en la formación de su convicción acerca del merito de las pruebas, las cuales se consideran adquiridas para el proceso y no para cada una de las partes individualmente consideradas (principio de adquisición procesal). Según este principio, una vez incorporada la prueba al proceso deja de pertenecer al litigante que la ha producido para transformarse en común (comunidad de la prueba); cada parte puede aprovecharse, indistintamente, de su prueba como de la producida por la contraparte, y a su vez, el juez puede utilizar las resultancias probatorias aún para fines diferentes para aquellos que contemplan las partes que producen…

(Tomo III).

Ahora bien, en lo que concierne al fondo de la controversia, la trabazón de la litis queda circunscripta, por una parte, la demandante reconvinente N.D.V.A., y, por la otra, la demandada reconvincente Asociación COOPERATIVA AGROINDUSTRIAL A.F., R.L plenamente identificadas en autos, quienes han demostrado su conformidad o acuerdo en los siguientes términos:

- Ambas partes reproducen como argumento fundamental de su pretensión el contrato de arrendamiento, y la notificación que hiciera la parte demandante a la demandada en fecha 11 de Octubre del 2007.

- Que el mismo tenía la duración de un (1) año, contado a partir del 15 de noviembre del 2006 al 15 de noviembre del 2007.

- Que la demandada reconviniente Cooperativa A.F., R.L fue notificada de la NO RENOVACION DEL CONTRATO, por parte de la ciudadana: N.D.V.A..

-Que el canon de arrendamiento pactado fue la cantidad de mil seiscientos cincuenta bolívares fuertes (BF 1650,00).

La acción y la reconvención no constituyen juicios diferentes y separados, sino uno solo, cuya decisión ha de abracar la materia de ambas acciones. La reconvención en el ordenamiento procesal venezolano, es una defensa que debe el demandado oponer en la contestación de la demanda, per se, es una verdadera demanda que simplemente se acumula en el acto de contestación a un proceso ya iniciado. Es una verdadera pretensión que el demandado opone a la parte actora, ahora reconvenida, que será decidida junto a la pretensión que dio origen al litigio. Acciones que serán pronunciadas en la oportunidad de analizar el fondo de la demanda, con las afirmaciones de hechos y con los medios probatorios, donde demuestran sus alegatos.

No obstante la partes se demandan entre si, por el cumplimiento de las obligaciones asumidas por su vinculo contractual. En este efecto además, la demandada reconviniente alega, la falta de legitimación de la demandante en virtud de no constar esa facultad que se atribuye, y en virtud de esa falta de cualidad al ser notificada la demandada por una persona ilegitima o no facultada, para realizar el contrato que había sido convenido a tiempo fijo o determinado, se convirtió a tiempo indeterminado, operando la tacita reconducción. Ante esa defensa de fondo, sobre la Falta de Cualidad o legitimación, y antes de analizar el fondo de la controversia, es necesario un pronunciamiento, tal como se hace a continuación:

II

DE LA FALTA LEGITIMACION DE LA PARTE ACTORA.

En escrito contestatario, la demandada sostiene, que el derecho de propiedad que dice tener la ciudadana: N.D.V.A.Z. para poder ceder en arrendamiento e igualmente solicitar la no renovación del contrato, es insuficiente, porque no tiene la representación de la comunidad a la cual pertenece el Centro Comercial V.D.V., al no poseer la legitimidad de la representación de sus comuneros.. … que esa falta de legitimación, se evidencia de documento de fecha 28 de noviembre del 2006, autenticado ante la Notaria Publica de Lecherías, Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui, y posteriormente registrado en la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Peñalver en fecha 01-12-2006, bajo el 1ro.20, protocolo I, tomo VI, Cuarto trimestre del 2006, documento de venta, donde los ciudadanos: GUITA M.Z.Z., V.M.Z.Z., A.D.J.A.Z. Y N.D.V.A.Z., compraron real, pura y simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos: KAMEL YZGHEN CARIAN Y KATTOUCHE DE YZGHEN M.E.; por lo tanto el inmueble arrendado no es de la única y exclusiva propiedad de N.D.V.A., como ella pretende ….que el inmueble en cuestión pertenece a una comunidad integrada por comuneros, los cuales no han manifestado su voluntad de querer pleitear y a tal efecto nos han manifestado “ no estar de acuerdo con la demanda actual” y tampoco han dado su autorización, para que el contrato de arrendamiento lo efectuara la demandante…que la demandante es comunera con los ciudadanos GUITA M.Z.Z., V.M.Z.Z., A.D.J.A.Z. (subrayado del tribunal).

El artículo 1579 del Código Civil, señala: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella”.

El arrendamiento aparte de los caracteres de todos los contratos sinalagmáticos, y como en todo contrato, debe existir el consentimiento, es decir el acuerdo entre el locador y el locatario sobre la cosa y la merced conductiva, sobrentendiéndose que las partes sean capaces.

Asimismo sostiene en su alegato, que la reclamante no tiene derecho para poder ceder en arrendamiento e igualmente ser insuficiente la representación de la comunidad, y al no poseer la legitimidad de representación de sus comuneros, hace que el contrato experimente la tacita reconducción.

Igualmente afirma… que N.D.V.A., carece de los elementos esenciales para la validez del contrato, por no tener esa legitimación en la firma del contrato como lo establece el artículo 769 del Código Civil… De igual manera…que el contrato se otorgó sin el consentimiento de la mayoría de la comunidad.

El artículo 1582 del Código Civil, señala: “Quien tiene la simple administración no puede arrendar por mas de dos años, salvo disposiciones especiales.“.

El artículo 764 ejusdem, establece: “Para la administración y mejor disfrute de la cosa común, pero nunca para impedir la partición, serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los comuneros, aun para la minoría parecer lo contrario.

No hay mayoría sino cuando los votos que concurren al acuerdo representan mas de la mitad de los intereses que constituyen el objeto de la comunidad. Si no se forma mayoría, o si el resultado de estos acuerdos fuesen gravemente perjudicial a la cosa común, la autoridad judicial puede tomar las medidas oportunas y aun nombrar, en caso necesario, un administrador.”

La referida norma contempla el derecho de participación de los comuneros en la administración de la cosa común, es decir, está dirigida a disciplinar el ejercicio de la facultad de gestión, correspondiente a todos los comuneros, de manera de hacer posible la mejor administración del bien.

En efecto, el problema planteado versa sobre si la parte actora, como copropietaria, del inmueble, podía demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, sin estar acompañada por los otros copropietarios, ciudadanos: GUITA M.Z.Z., V.M.Z.Z., A.D.J.A.Z., quienes poseen también derechos y acciones sobre el inmueble, objeto del contrato.

A este respecto, la Sala de Casación Civil de Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia nro.RC-00637 de fecha 03-10-2003, dejó establecido que…

”La comunidad se refiriere a un derecho real que se encuentra distribuido entre varios, es decir, la titularidad, en vez de ser una persona, es de un grupo de personas.

Lo anterior significa que el derecho de propiedad no esta dividido en partes materiales o ideales, sino que cada propietario tiene el derecho de propiedad pleno, cualitativamente igual al derecho del propietario exclusivo, y cuantitativamente adverso, al estar limitado por la concurrencia de los derechos iguales de los otros copropietarios.

Asimismo señaló la decisión….” Por consiguiente, el derecho de cada comunero produce para el los mismos efectos que produce el derecho exclusivo de un propietario sobre una misma cosa. Este rasgo es importante a los efectos de la defensa judicial de su derecho frente a terceros o frente a los restantes condóminos, pues cada propietario ha de ser tenido como propietario de la cosa entera, aunque sea una propiedad limitada por los derechos de los otros copropietarios; como tal, está facultado para ejercer las acciones judiciales frente a los terceros en beneficio o para la conservación de la cosa común, sobre todo en caso de negligencia de los demás. Desde este punto de vista cada comunero está legitimado para intentar la acción judicial por si mismo y no por cuenta de los otros, a menos que estos lo hayan encargado de ello.” (Juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento D.J.R. y Otros contra la Sociedad Mercantil Multimetal C.A).

El articulo 168 ejusdem en su encabezamiento, legítima en juicio a aquel que ejecute actos de administración sobre los bienes comunes. De lo expuesto se colige “por interpretación a contrario” que el arrendamiento por mas de dos años es un acto de disposición del cual la legislación comporta a ambos propietarios por tratarse de un consorcio necesario, vinculante y obligatorio; respecto del cual el máximo tribunal ha delimitado el litiscorsocio necesario así:

En principio, no existe en nuestro sistema procesal la necesidad jurídica de unirse todos los sujetos de la relación material, tanto activa como pasivamente. Según Loreto, cita obligada en la materia la regla general, es que la figura del litiscosorcio constituye una pura facultad de la parte, no un deber litisconsorcio simple, y que nadie esta obligado a obrar o contradecir en juicio, salvo los casos de retardo perjudicial.

La legitimación en juicio, para los actos relativos a dicha administración corresponderá al que la haya realizado.

Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa) y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva).

El tercero no es parte material, ni tiene la cualidad de litisconsorte, a quien fue emplazado como terceros llamados a juicio.

Es manifiesto que dentro de la concepción amplia del litisconsorcio necesario, la falta en la relación procesal de todos los sujetos interesados, activa y pasivamente, se resuelve en la Falta de Cualidad para intentar o sostener el respectivo juicio

. (Ensayos Jurídicos, Pág.36, Dr. L.L.)”.

Ciertamente cuando se alega la falta de legitimidad para intentar la acción, se refiere a la legitimatio ad causam, siendo esta uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendido estos, como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar. La falta de legitimación acarrea que la sentencia debe ser inhibitoria la cual, como se dijo anteriormente, solo puede realizarse al momento de entrar en el conocimiento de fondo del juicio.

La causa ventilada es el cumplimiento de contrato de arrendamiento suscrito entre la Asociación Cooperativa Agroindustrial A.F., R.S y la ciudadana N.D.V.A.. La primera de las nombradas le atribuye a la segunda la falta de legitimación para actuar en juicio, que según al decir de la accionada reconvincente, ….que el inmueble en cuestión pertenece a una comunidad integrada por comuneros, los cuales no han manifestado su voluntad de querer pleitear y a tal efecto nos han manifestado no estar de acuerdo con la demanda actual” y tampoco han dado su autorización, para que el contrato de arrendamiento lo efectuara la demandante…que la demandante es comunera con los ciudadanos GUITA M.Z.Z., V.M.Z.Z., A.D.J.A.Z. (subrayado del tribunal).

Ahora bien, consta del escrito de contestación de la cita de los terceros forzosos (f.145 y vuelto), lo siguiente:

“Rechazamos, negamos y contradecimos en todas y cada una de sus partes las pretensiones aducidas por la reconvincente. Ratifican en todas y cada una de sus partes el contenido de los escritos que rielan a los folios 112 al 116 y del 95 al 102..Nos adherimos y ratificamos en todas y cada una de sus partes todas las actuaciones realizadas por N.d.V.A.. ..

Asimismo al folio 101 riela documental marcada “A”, suscrita por los ciudadanos: GUITA M.Z.Z., V.M.Z.Z., A.D.J.A.Z., donde autorizan de manera expresa, amplia y suficiente a la ciudadana N.D.V.A. para que realice los contratos de arrendamiento sobre los locales que forman parte del Centro Comercial V.D.V., suscribiendo contratos de arrendamientos por un máximo de dos (2) años.”…

De estas documentales se evidencian claramente que la ciudadana N.D.V.A., no obstante teniendo la facultad para intentar la presente acción, fue debidamente autorizada por los otros copropietarios para suscribir el referido contrato, contradiciendo y dejando sin efecto lo alegado por la demandada en cuanto a su intención de no querer pleitear y que no habían dado la autorización para realizar el contrato en cuestión. La documental (autorización), no fue rechazada, ni impugnada ni tachada por la adversaria, adquiriendo todo su valor probatorio. Así se decide.

Fundamento de ello, también lo refleja el criterio de la Sala Social, cuando señalò:

La debida integración de un litis consorcio necesario compete al tema de la cualidad, desde que esta se haya fraccionada en todos los sujetos de la única relación sustancial (art.146), pero la denuncia de la indebida integración del litis consorcio no constituye en nuestro Código una excepción sustancial (exceptio legitimationis ad causam), sino una intervención forzada de terceros (art.370, ord.4to y 382).

(12-06-’02, Exp. 02-000119, Magistrado Ponente Dr. O.M.).

Situación fáctica que sucedió en el caso sub judice, pues tal como lo solicitó la demandada, estos copropietarios fueron llamados a la causa, por tener un interes en el asunto debatido, de conformidad a lo establecido en el articulo 370, Ord., 4to de la ley adjetiva civil, y así fue resaltado en la sentencia antes mencionada.

La relación arrendaticia nace y continuó entre la demandante y la demandada, y así lo aceptó la demandada, pues se estaban cumpliendo las obligaciones por parte de la arrendadora copropietaria

Al folio 101, se evidencia la Autorización dada por los otros copropietarios, donde, AUTORIZAN DE MANERA EXPRESA AMPLIA Y SUSFICIENTE A LA CIUDADANA N.D.V.A., PARA QUE REALICE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO SOBRE LOS LOCALES QUE FORMAN PARTE DEL CENTRO COMERCIAL V.D.V.P.U.M.D.D.A.. Documental que no fue tachada de falso ni impugnada por la demandada reconveniente.

Por los razonamientos antes expuestos, queda claramente determinada la LEGITIMIDAD de la ciudadana N.D.V.A., para suscribir el referido contrato hasta un máximo de dos (2) años; y por ende intentar la acción que originó el presente litigio. Así se decide.

III

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA.

Como fue señalado anteriormente, ambas partes son contestes en afirmar la existencia del contrato de arrendamiento, el canon pactado en Mil Seiscientos Cincuenta Bolívares Fuertes, la duración del término, la notificación de la no renovación del contrato que le hiciera este Juzgado de Municipio de los Municipios F.P. y Píritu a la ciudadana Yraides Morfi, como presidenta de la Asociación demandada.

Como quiera que ambas partes hacen valer el contrato en cuestión, es preciso analizar las cláusulas en la que fundamentan sus dichos y afirmaciones:

El contrato de arrendamiento traído a los autos (f 4 al 8), en la cláusula primera establece: “La arrendataria da en arrendamiento a la arrendataria, quien así lo recibe, un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial y kiosco, ubicado en la parte de afuera, identificado con el nro.1. Dicho inmueble se encuentra ubicado en la planta baja del Centro Comercial V.D.V. “, Avenida F.d.M.d.P.P., Municipio F.d.P.d.E.A..

Cláusula segunda. El contrato de arrendamiento tendrá una duración de un (1) año contado, a partir del 15 de noviembre del año 2006 y concluirá de manera ordinaria el quince (15) de noviembre del año 2007. Este contrato se renovará por periodos iguales a voluntad de ambas partes y por consiguiente, si alguna de las partes no deseare renovar dicho contrato deberá manifestarlo a la otra parte con treinta (30) días de antelación al vencimiento del plazo fijo del contrato. En caso de no renovarse el contrato de arrendamiento comenzara á operar la prórroga legal de acuerdo al articulo 38 del Decreto Ley De Arrendamiento Inmobiliario; y el canon de arrendamiento será ajustado de acuerdo al índice general de precios al consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese periodo, de conformidad con lo expresamente establecido en el articulo 14 ejusdem. Expresamente se conviene que ambas partes quedan suficientemente notificadas de la oportunidad del vencimiento del contrato o de su prorroga legal, si la hubiere, razón por la cual no será necesario efectuar ningún tipo de notificación adicional. Asimismo ambas partes convienen expresamente, que aun cuando la arrendataria continuase ocupando el inmueble después de vencido el término originalmente acordado no se operará la TACITA RECONDUCCION, tal y como lo establece el articulo 1614 del Código Civil venezolano, y por consiguiente todo retardo o demora en la devolución del inmueble, compromete y obliga a la arrendataria a pagar a la arrendadora la cantidad de cien mil bolívares (BF. 100,00) diarios por cada día de retardo o demora en su evolución, sin que ello implique la tácita reconducción sino como indemnización por los daños y perjuicios causados por tal incumplimiento….En ningún caso y por ningún motivo, será procedente la convertibilidad de este contrato de arrendamiento a tiempo determinado en un contrato a termino indeterminado.(subrayado y resaltado del tribunal).

Ha quedado establecido en la cláusula primera, que se suscribió el arrendamiento de un local comercial y un kiosco, sin embargo la parte demandada reconvincente, se excepciona con la acción de contrato no cumplido, en virtud de alegar:…” que han suspendido el pago de los cañones arrendaticios, por cuanto la ciudadana N.D.V.A. (actora reconvenida), no le ha permitido el disfrute pleno del contrato, porque les quitó el referido kiosco y a su vez lo dio en alquiler a terceras personas, ante ese flagrante incumplimiento, la reconviene para que cumpla el contrato en el sentido de que se vuelva a disfrutar del kiosco dado en arrendamiento”….

En este sentido y en atención a la comunidad de la prueba o adquisición procesal, es de observar que al folio 102 y reproducido al folio 116, riela documental en original dirigido a la Cooperativa Agroindustrial A.F., R.L, en la persona de su presidenta IRAIDE MORFI” textualmente se lee: “tengo a bien dirigirme a Ustedes, con la finalidad de hacerle solicitud de la entrega del kiosco, que está como anexo del local numero 1, que fuera otorgado en alquiler, lo que, permitirá una disminución, del canon de arrendamiento de Un Millón Seiscientos Cincuenta Mil Bolívares a Un millón quinientos mil. Participándole que no habrá renovación del contrato, porque la arrendadora lo requiere para uso propio.

En el segundo párrafo de dicho documento, se reproduce textualmente lo siguiente “En este acto la representante de la Cooperativa A.F., hace formal entrega de la llave de dicho kiosco, exponiendo que el mismo está completamente desocupado, libre de máquinas y artefactos eléctricos y otros, muestra su conformidad con la disminución del canon de arrendamiento el cual acepta en este mismo acto y se sujeta a la obligación que adquiere de cancelarlo. Es todo se leyó y conformes firman”.

Esta documental fue firmada por la presidente de la Cooperativa demandada, (Iraides Morfi) y escrita del puño y letra; se lee “conforme en la entrega de kiosco y llave” y seguidamente su firma. Igualmente de la letra de la arrendataria se lee “la firma no es la aceptación del contenido de la misma en cuanto al contrato de arrendamiento“ seguidamente el sello de la Cooperativa Agroindustrial.

Esta documental, no fue desconocida ni tachada por la demandada reconviniente, adquiriendo pleno valor de acuerdo a lo señalado en el articulo 1363 y 1364 del Código Civil, que señala: “ La prueba por escrito resulta de un instrumento publico o de un instrumento privado”.

Los documentos privados pueden ser definidos como aquellos que por su esencia pertenecen al ámbito del orden jurídico privado, que dejan constancia de acaecimientos realizados dentro de esa esfera privada y trascienden tan solo a situaciones jurídicas de esta índole. La intervención de sujetos no oficiales, lo particular de la materia documentada, la ausencia de formas o solemnidades, son elementos característicos indispensables en su constitución.

En consecuencia con los documentos privados pueden probarse todos los actos o contratos, que por disposición de la ley, no requieran ser extendidos en escritura pública o revestir solemnidades especiales, entre ellos los contratos de arrendamientos y por ende cualquier modificación al mismo que hagan de común acuerdo los contratantes.

Ahora bien, fundada la reconvención en el incumplimiento del arreador en no dejarle disfrutar del kiosco, queda desvirtuada con la documental antes analizada, pues en ella aparece su firma, y constan las dos acotaciones hechas al mismo, y al no ser rechazada, ni desconocida ni negada, adquiere pleno valor.

Esa instrumental adminiculada con la declaración de la testigo M.Y.M., (f.174), al ser repreguntada en su segunda respuesta, dijo:” En relación a la documental que riela al folio 116, manifestó: que la misma fue redactada por ella, previa conversación con la presidenta de la Cooperativa A.f.…que la misiva fue entregada de manera cordial y respetuosa, que jamás se utilizaron ni palabras, ni términos, ni verbos que fueran contrarios a las normas de educación y respeto….que la cooperativa de manera voluntaria y espontánea acordó la entrega del kiosco y las llaves del mismo…. A la tercera repregunta ¿Diga la testigo como es cierto que la misiva del 19-07-2007, que corre inserta al folio 116 de expediente y que acaba de reconocer como gestionado por ella en su parte in fine, tiene la siguiente leyenda: “La firma no es la aceptación del contenido de la misma en cuanto al contrato de arrendamiento?..contestó: Una vez entregada la correspondencia, a la señora Yraides Morfi, ella procedió a leerla con detenimiento y calma, y me expresa tal como suscribe, tal como aparece, que ella esta conforme con la entrega del kiosco y las llaves; y, que además ella quiere colocar una nota tal como la describe en el señalamiento que hace el apoderado, que la firma no es la aceptación del contenido de la misma, en cuanto al contrato de arrendamiento y así lo dejo señalado.

Esta documental, como se dijo, fue opuesta a la demandada, queda claro y sin ningún genero de dudas que siendo el contrato un acto jurídico consensual, y bilateral, ambas partes acordaron de mutuo acuerdo la entrega del kiosco y la disminución del canon de arrendamiento. En tal sentido mal puede invocarse un incumplimiento cuando ambas partes manifestaron su voluntad al respecto, al menos en lo que se refiere a la entrega del kiosco y las llaves. Así se decide.

Asimismo se evidencia, que con el consentimiento de las partes en la entrega del kiosco y sus llaves, consecuencialmente fue disminuido el canon arrendaticio acordado en dicha documental, que se coadyuva con la instrumental que indica el depósito bancario nro.00734103 por la cantidad acordada es decir, mil quinientos bolívares fuertes (BF.1500,00), cuando hizo las diversas consignaciones a favor de la demandante, y dejó claramente señalado, en cuanto a los meses que consignaba por la cantidad de Un Mil Seiscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (BF 1.650,00) y los que hacia a razón de un canon arrendaticio por Mil Quinientos Bolívares Fuertes. (BF 1.500,00); es decir por el canon de arrendamiento.

Asimismo se observa que aun suscribiendo ambas partes el contrato por tiempo determinado, y resaltado en el contexto del contrato que independientemente que la arrendataria siguiera ocupando el inmueble, una vez expirado el término, no operaria la tacita reconducción, es decir el contrato a tiempo fijo no se convertiría a tiempo indeterminado. No obstante, la demandada reconvincente, manifiesta en su escrito de reconvención lo siguiente: ”la ciudadana N.D.V.A., por ser insuficiente la representación de la comunidad a la cual pertenece el Centro Comercial “V.D.V.” al no poseer la legitimidad de representación de sus comuneros, hace que el contrato de arrendamiento experimente la tacita reconducción, convirtiéndose el contrato de marras de tiempo fijo a tiempo indeterminado… que el inmueble en cuestión pertenece a una comunidad integrada por comuneros, los cuales no han manifestado su voluntad de querer pleitear y a tal efecto nos han manifestado “ no estar de acuerdo con la demanda actual” y tampoco han dado su autorización, para que el contrato de arrendamiento lo efectuara la demandante…….Que …N.D.V.A., carece de los elementos esenciales para la validez del arrendamiento por no tener la legitimación en la firma del contrato como lo establece el articulo 764 del Código Civil.

Analizado como ha sido el articulo antes señalado, y habiendo quedado declarado que la demandante reconvenida está facultada por tener legitimidad, para intentar la presente acción, y siendo ratificada en juicio sus actuaciones por los otros copropietarios, es indispensable, pronunciarse sobre LA EXCEPCION NON ADIMPLETIS CONTRACTUS.

La medula de la controversia radica en la falta de cumplimiento de las obligaciones contractuales que una parte le atribuye al adversario. En criterio de esta juzgadora, hay que hacer necesaria referencia al articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Coincide mayoritariamente la doctrina nacional en que la procedencia de la excepción de contrato no cumplido requiere de condiciones necesarias para que pueda prosperar, (Sala Político-Administrativa, Sentencia nro. 00331 de fecha 26-02-2002), tales como:

A- Que se trate de un contrato bilateral, lo cual se cumple en el presente caso;

B- Que las obligaciones reciprocas deban satisfacerse en forma simultanea, condición que igualmente se cumple en virtud de la naturaleza continua o de tracto sucesivo que emerge del contrato bilateral de arrendamiento.

C- Que el incumplimiento atribuido por la excepcionante a la otra parte sea de tal importancia, que incida sobre lo principal del contrato suscrito; cuestión que no se cumple en este caso, pues la defensa que esgrime la parte accionada, está basada en que suspendieron el cumplimiento de sus obligaciones porque no se le dejó disfrutar del kiosco, y que hasta tanto no se le devuelva el mismo, ella no va a cumplir. Tal como lo afirmo: (f.52): “HEMOS SUSPENDIDO EL PAGO DEL CANON DE ARERENDAMIENTO”, contemplado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento desde el 15 de septiembre del 2007, a la presente fecha, hasta que se cumpla el contrato por parte de de N.D.V.A., en el sentido de que se vuelva a disfrutar del kiosco dado en arrendamiento. De modo que solo a partir de que sea restituido el uso y goce del kiosco arrendado, es cuando el arrendador puede exigir el pago. ”No obstante, enfatizar sobre la notificación que le hiciera este Juzgado participándole en fecha 11-10-2007, sobre la NO RENOVACION DEL CONTRATO. Lo que significa que si la accionada, fue interrumpida en el uso pacifico del inmueble arrendado, debió haber exigido en su oportunidad la acción judicial correspondiente, y no esperar a que se le demande el cumplimiento de sus obligaciones contractuales para hacer valer estas defensas, que de ser ciertas y demostradas, serian analizadas en su oportunidad y por ende suspendida la relación Contractual.

En atención a lo anteriormente expuesto, se aprecia con pleno valor la documental (f.116), donde la misma excepcionante reconvincente, escribe de su puño y letra estar conforme con la entrega del kiosco y las llaves.

D- Que la parte que se excepciona no haya motivado a su vez el incumplimiento de la otra parte… Supuesto que tampoco se cumple en el caso de marras. Reproduciendo la documental, (f.116) antes valorada, se observa que al momento de la entrega del citado kiosco y de las llaves, se le estaba recordando del pago del canon, y de la no renovación del contrato. Es decir, no se ha observado hasta ahora ninguna circunstancia o hecho extintivo que haya imposibilitado el cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario.

E- Que se trate de un incumplimiento culposo, estos es que la conducta ilícita de la demandante sea la causa y justificación para que la demandada no cumpla o se niegue a cumplir con las obligaciones a su cargo.

En relación con las condiciones (D y E) citadas, la accionada reconvinente, adujo que la omisión de cumplir con el pago estaba justificado, porque la accionante la despojó del “KIOSCO”, tal como fue señalado en el literal “C”.

De las afirmaciones sostenidas por ellos, en la secuela del juicio, según se desprende en autos, hubo dicha concertación y consignación del canon disminuido por la accionada en expediente consignatario (f.150), con ocasión a la entrega del kiosco que formaba parte del local arrendado, tal como fue aceptado por las partes, en la documental reconocida que riela al folio 116.

En tal virtud, resulta concluyente, de acuerdo a las documentales citadas adminiculado a los términos de la contestación de la demanda y reconvención, que hubo consenso en la entrega del kiosco; como consecuencia de esa entrega hubo una disminución del canon arrendaticio; que la accionada sigue ocupando el inmueble, y que el pago ha sido suspendido unilateralmente por esta.

Sin embargo, no existe en autos, prueba alguna, capaz de contradecir o demostrar el contenido de las documentales. Ante tal situación, considera este juzgadora que resulta improcedente la excepción de contrato no cumplido, porque los efectos de esta excepción producirán la suspensión del vinculo contractual hasta tanto la parte contra quien se opone, satisfaga las obligaciones no cumplidas de existir convicción al contrario.

No estando demostradas ninguna de las circunstancias alegadas por la representación judicial de la accionada para no cumplir con sus obligaciones contractuales, debe desestimarse en su totalidad, por ser improcedente la excepción de contrato no cumplido. Así se decide.

En virtud de haberse opuesto la referida excepción, tampoco fue alegado por la demandada y mucho menos probado, la existencia de algún hecho extintivo de sus obligaciones, si pretendía liberarse de cumplir con sus compromisos contractuales.

Consecuencia de lo anteriormente decidido, correspondía probar a la demandante, por su parte, el cumplimiento de sus propias obligaciones; por disponerlo así el mencionado articulo 506 que ordena a quien pida la ejecución de un obligación que la demuestre.

A criterio de quien suscribe, la obligación a comprobar por parte del arrendador, sintetizadas son las siguientes

1- Procurar al arrendatario el uso pacifico del bien locado, durante el tiempo de arrendamiento.

2- Entregar la cosa en el tiempo convenido y en estado de servir a su fin económico. Retardada o no cumplida esta entrega, el locador puede demandar la rescisión del contrato.

3- Defender el uso de la cosa contra cualquier tercero que ejerza o pretenda ejercer algún derecho sobre la cosa;

4- Hacer en la cosa los reparos necesarios que no sean de cuenta del locatario.

IV

A.p. las documentales señaladas, es indispensable adminiculamos con todas y cada una de las pruebas que fueron aportadas, a los fines de determinar el cumplimento y las afirmaciones de hechos de las partes.

El testigo I.H.R., titular de la cedula de identidad nro.V-18.555.308 (f.166 y 167), según sus dichos, manifiesta: ….”que va al local donde funciona la Cooperativa A.F., porque va a desayunar y a almorzar cuatro (4) días a la semana,.. ¿en cuanto haber observado un evento en especial en dicho local? señala: que el día 19 de julio del año 2007, llegó el señor Camilo junto con sus primos con una carta exigiendo que la encargada del local, le firmara la carta con un vocabulario grosero, y tuvo que entregarle el local de empanadas……luego llego la señora Yraides,…y ya yo me tuve que ir a trabajar…

En cuanto a la repregunta (f.167) ¿a que hora va a la Cooperativa? Contesto: de nueve a diez de la mañana….

La testigo T.A.H.D.M., titular de la cedula de identidad nro.V-3.220.264 (f.168 y 169) a la tercera pregunta, en relación ¿si ha presenciado algún evento en la Cooperativa A.f.? Contestó: “que el 19 de del mes siete a esos de las dos o tres de la tarde, entré a comer una cachapa con queso, en ese momento llego un señor con un bastón y una guayabera blanca y con otras personas con algo en la mano, hablaron con la señora Yraides en forma agresiva, violenta, pagamos y yo me fui.. En la cuarta pregunta, en cuanto a explicar mejor el evento relatado?, señalo: “Recuerdo en este momento que llegaron con un papel para que desalojaran de inmediato un localcito, donde ella tenia una venta de empanadas, actualmente allí funciona donde hacen llaves, cerrajería, yo comí empanada en ese kiosco. Al ser repreguntada, contesto: Tercera ¿Diga la testigo a que hora sucedieron los hechos dichos por Usted el 19 de julio del año 2007? De dos a tres de la tarde…Cuarta: ¿Diga la testigo con que persona habló el señor del bastón cuando llego a la Cooperativa A.F.? No se con quien hablo ese señor.. QUINTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta si ese señor le entregó alguna carta a la ciudadana Morfi: vuelvo y repito, cancele y me fui porque ellos quedaron con su espectáculo. En cuanto a las personas quedaron haciendo el espectáculo según sus dichos, no los conozco a ninguno….. A la octava repregunta, ¿si observo que el señor del bastón y sus acompañantes le entrego una carta a la ciudadana Yraides Morfi, contestó: no se, porque me fui, pero yo vi. que ellos llevaban un papel…

La testigo J.J.C.O., titular de la cedula de identidad nro.V-10.281.473, a la tercera pregunta.. ¿Diga la testigo si ha presenciado en el local de la cooperativa, algún evento en especial?..contestó:, si fue el día 26-05-08 del día lunes entre diez y treinta a once a.m., yo estaba tomando un refresco cuando entro el señor Camilo con unas muchachas y una de ellas decía ser abogado, se acercó a la barra y conversó algo con la muchacha , de repente comenzó a pegar gritos, lanzó, las servilletas, los pitillos.. sálganse…En relación a la pregunta ¿si ha presenciado en otra oportunidad eventos similares en la cooperativa A.F.? Contesto: no esa ha sido la única vez.. al ser repreguntado ( f.171, 172), dijo: ser cliente de la cooperativa… ¿con relación a la frecuencia … dice que va casi todos los días..

En acta de inspección judicial, el tribunal deja constancia, que en local Comercial donde funciona la Cooperativa Agroindustrial A.F., se encuentra un anexo, construido con bloque de cemento, revestido con cerámica, de color verde, una puerta de madera y una ventana tipo Santamaría de color azul. En la pared se observan tres (3) calcomanías en forma de llave, donde se lee lo siguiente: “Atlántico. Rif.J-30808848-8”. No se pudieron desarrollar los otros particulares en virtud que el kiosco se encontraba cerrado.

Analizadas las deposiciones de los testigos, promovidos por la arrendataria, reconvincente anteriormente identificados se evidencia:

- Que las testimoniales fueron rendidas en una fecha posterior al vencimiento del contrato.

- Por consiguiente, reflejan que la ciudadana YRAIDES MORFI, habiendo vencido el término del contrato continúa ocupando el inmueble.

Estas deposiciones, aparte de dejar demostrado lo anteriormente señalado, son testimonios contradictorios cuando señalan las horas en que presuntamente sucedieron los hechos narrado. Hechos, que no son pertinentes al merito de la causa. Por lo que si la accionada procuraba, demostrar que fue coaccionada y despojada, del kiosco, los testigos no afirmaron que fue la ciudadana M.M., quien le entregó la misiva, que fue firmada por ella. Pues los testigos manifiestan que se presentó un ciudadano, llamado Camilo, junto con otras personas. Igualmente se evidencia la contradicción, , por cuanto de los dichos de la ciudadana T.A.H.D.M., titular de la cedula de identidad nro.V-3.220.264 (f.168 y 169), además de contradecirse en sus propias declaraciones, al decir que se presentó un señor con otras personas,…que hablaron con la señora Morfi, en forma grosera, y a la cuarta repregunta, dice..YO NO SE CON QUIEN HABLÓ ESE SEÑOR. Queda descartada esta declaración, por resultar contradictoria.

También se desestima su declaración, por la evidente contradicción con el testigo I.H.;…a la tercera pregunta?, dijo si ha presenciado de las dos o tres de la tarde, y el testigo I.H.R., titular de la cédula de identidad nro.V-18.555.308 (f.166 y 167), según sus dichos, manifiesta que va al local donde funciona la Cooperativa A.F., porque va a desayunar y a almorzar cuatro (4) días a la semana,.. de nueve a las diez de la mañana en cuanto haber observado un evento en especial en dicho local señala: señala que el día 19 de julio del año 2007 llego el señor Camilo junto con sus primos con una carta, ……luego llegó la señora Yraides,…y ya yo me tuve que ir a trabajar…

Exposiciones que reflejan, no presenciar ningún hecho entre la ciudadana Yraides Morfi, y la Apoderada Judicial para ese entonces, Dra., M.M., ni, con el señor Camilo, o con el señor del bastón. Además de desprenderse de su testimonios, que la ciudadana Morfi, no fue coaccionada o presionada para firmar el papel, la carta o documental alguna, De igual manera, que los hechos que dicen haber presenciado sucedieron en horas diferentes y

Igual contradicción se refleja de la declaración de la testigo J.J.C.O.,. ¿Diga la testigo si ha presenciado en el local de la cooperativa, algún evento en especial?..contestó: , si fue el día 26-05-08 del día lunes entre diez y treinta a once a.m., yo estaba tomando un refresco cuando entro el señor Camilo con unas muchachas y una de ellas decía ser abogado, se acercó a la barra y converso algo con la muchacha , de repente comenzó a pegar gritos, lanzo, las servilletas, los pitillos..

En cuanto a la pregunta si ha presenciado en otra oportunidad eventos similares en la cooperativa A.F.? Contesto: no esa ha sido la única vez..

De lo que se infiere que si bien los testigos I.H. Y TEODRA ANTONIA, señalan que presenciaron unos hechos entre un señor, y la ciudadana Yraides Morfi, en la misma fecha 19 de julio del 2007, sin embargo señalan haberlo presenciado en horas diferentes, además de ser situaciones o acontecimientos, que no fueron alegados por la accionada en su escrito contestatario, resultando impertinentes al monto de la causa. así se decide.

La testimoniales de la ciudadana M.Y.M., titular de la cedula de identidad nro.V-9.887.900, (F. 174 al 176), repreguntada por el adversario. A las preguntas respondió: que el día 19 de julio del año 2007, se trasladó a la Cooperativa A.F.;… en relación al documento que corre inserto al folio 116 que le fuera puesto a su vista, dijo: …..si fue redactado por mi, previa conversación con la Presidenta de la Cooperativa……que la presidenta la recibió en forma amable, y el trato entre ambas fue muy cordial y respetuoso, jamás se utilizaron ni términos ni verbos que fueran contrarios a las normas de educación…. Si los términos de la misiva fueron en forma consensual?, manifestó si todo fueron de manera consensúales y aceptados por ella, que la presidenta de la Cooperativa, acepto de manera voluntaria la entrega del kiosco y las llaves….. Al ser repreguntada, contestó “que conoce a N.D.A.A., quien contrató sus servicios para que de manera extrajudicial y amigable llegara a algún acuerdo con la presidenta de la Cooperativa A.F.,.. que ella es apoderada judicial de la señora N.D.V., según documento poder otorgado, que le fuera puesto a su vista……que para el mes de agosto aproximado le informé a la señora N.D.V. que me ausentaba del Estado por un largo tiempo y no podía seguir llevando su causa, que tuviera a bien revocar el poder y nombrar otro colega, que pudiera continuar….. en cuanto a la misiva que riela al folio 116, contestó: “Una vez entregada esa correspondencia a la Señora Yraides Morfi,…ella procedió a leerla con detenimiento y calma, y escribe que ella esta de acuerdo con la entrega del kiosco y las llaves y que además ella quiere colocar una nota donde coloca que la firma no es aceptación del contenido de la misma en cuanto al contrato de arrendamiento y así lo dejo señalado,, me retire del local le di las gracias y me fui..

El testigo J.R.C.V., titular de la cedula de identidad nro. V-12.998.031, sus declaraciones no aportan ningún elemento probatorio a los hechos ventilados, por cuanto según su dicho le hizo servicio de transporte a la ciudadana M.M. al sitio donde esta ubicada la Cooperativa, y le fue cancelado su servicios, en BF 20,00….

La testigo M.M., se aprecian su dichos con pleno valor probatorio, pues sus deposiciones coinciden con la documental (F.116) que suscribiera en su carácter de apoderada judicial de la demandante juntamente con la ciudadana Yraides Morfi, documental que se le adjudico adquiero su pleno valor probatorio, pues al ser opuesta a la accionada, esta no la desconoció, ni la tachó, pues reconoció su firma y las acotaciones hechas en la misma documental, y que reflejan su conformidad en la entrega del kiosco y las llaves. Tal como fue ratificado por la testigo.

El testigo J.C., sus dichos, no aportan nada al tema debatido en la secuela del juicio, por lo tanto al no aportar ningún elemento pertinente, no tiene valoración alguna, por consiguiente se desestima su declaración. Así se decide.

Una vez analizadas las afirmaciones, excepciones y defensas de las partes, de las pruebas aportadas por las partes, a criterio de esta juzgadora quedo establecido lo siguiente:

- Que las partes suscribieron un contrato, que constaba de un local arrendado y un kiosco como anexo (cláusula primera).

- Que el canon fijado, fue establecido, en la cantidad de mil seiscientos cincuenta bolívares fuertes (BF 1650,00), que el inquilino se obligó a pagar, por canceladas vencidas, los días quince (15) de cada mes. (cláusula tercera).

- Que el que el contrato fue celebrado a tiempo determinado, por un (1) año, (cláusula segunda).

- Que en fecha 11 de Octubre del año 2007, fue notificada por el Juzgado de Municipio de los Municipios F.d.P. y Píritu de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de la no renovación del contrato…

- Que el término de un año, como duración del contrato suscrito, venció, por haber expirado dicho término fijo, pues se trataba de un contrato a tiempo previamente determinado por las partes.

- Que la arrendataria no desocupó el inmueble, y suspendió el pago del canon de arrendamiento, incumpliendo las obligaciones previstas en el contrato.(cláusula 1ra. 2da. Y 3ra.)

Quedando así demostrado el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, pues ha quedado evidenciado, que no obstante el vencimiento del término, sigue ocupando el inmueble. Así como suspendió el pago de los cánones de arrendamiento desde el 15-09-2007 hasta la presente fecha. Obligaciones que forzosamente deberá cumplir. Así se decide.

El artículo 41 del Decreto de Ley de Arrendamientos, establece: “Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el articulo 38 de este Decreto – Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”.

La citada disposición legal establece que el cumplimiento de las obligaciones contractuales o legales en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas al del cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Empero, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de las obligaciones contractuales. Es así como, la demanda por cumplimiento del término del contrato de arrendamiento, no puede instaurarse cuando está en curso la prorroga legal; sin embargo una vez vencido, demanda el cumplimiento y si no se ha vencido podrá demandar por incumplimiento de la obligaciones contractuales, bien por cumplimiento o por resolución, según sea el caso, quedando demostrado cánones vencidos como ha sido el contrato y no ha sido desocupado ni pagado los cánones arrendaticios, es procedente la presente acción a los fines de que la arrendataria cumpla con su obligación.

El articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, al referirse a la interpretación de los contratos, señala que cuando existe ambigüedad, oscuridad o deficiencia, en los contratos, los jueces se atenderán “al propósito e intención de las partes”. En orientación similar la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en reiteradas y diuturnas sentencias, ha señalado que en principio, la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces de instancia, quienes en virtud de los dispuesto en la parte in fine del citado articulo” los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

V

En razón de los meritos expuestos, este JUZGADO DE MUNICIPIO DE LOS MUNICIPIOS F.D.P. Y PÍRITU DE LA CIRCUSNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y Por Autoridad de la ley, declara:

1- SIN LUGAR LA RECONVENCION O MUTUA PETICION, intentada por la Asociación Cooperativa AGROINDUSTRIAL A.F., R S, debidamente inscrita por ante el Registro Civil de los Municipios Páez, A.B. y P.G.d.E.M., en fecha 01 de agosto del 2003, anotada bajo el nro.38, Tomo I, folios 199 al 209, protocolo primero, tercer Trimestre del referido año, y su ultima reforma hecha por ante el Registro Público del Municipio Peñalver del Estado Anzoátegui, en fecha 21 de septiembre del 2006, bajo el nro.30 Tomo VI, folios 216 al 230, protocolo primero, tercer trimestre del referido año, representada por la ciudadana YRAIDES MORFI, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad nro.V-4.579.934. actuando en su carácter de Presidente, asistida por el profesional del derecho E.Z.R., Inpreabogado nro.16.181..

2- CON LUGAR la demanda de cumplimento del contrato por vencimiento del termino, intentada por la N.D.V.A.Z., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad nro.V-16.254.532, debidamente asistida por el profesional del derecho M.A., inscrito en el inpreabogado bajo el nro.36.069, contra de la Asociación Cooperativa AGRO-INDUSTRIAL A.F., R.L, en consecuencia, deberá cumplir la accionada con todas y cada una de las obligaciones contractuales, señaladas en el capitulo anterior; en consecuencia,

3- Se le ordena a la Asociación A.F. R.L., la entrega inmediata del inmueble arrendado, el local comercial identificado con el nro.1, de la Planta Baja del Centro Comercial V.D.V., ubicado en la Avenida F.d.M.d. la localidad de Puerto Píritu…a la ciudadana N.D.V.A., antes identificada, libre de bienes, cosas y personas en las mismas condiciones en que lo recibió.

4- Se condena en costas a la parte demandada Cooperativa Agroindustrial A.F., R.L, antes identificada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 de la ley procesal. Así se declara.

DADA, FIRMADA Y SELLADA, en el Despacho del Juzgado de Municipio de los Municipios F.d.P. y Píritu de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, a los Veinticinco (25) días del mes de Junio del año 2008.

LA JUEZA TITULAR

ABG. M.M.M.

EL SECRETARIO

ABG. JONATHAN RODRIGUEZ

EXP. C.C.-1079-08

En esta misma fecha se publico la anterior sentencia, siendo las once de la mañana (11:00A.M). Conste-

El secretario.

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