Decisión nº 431 de Juzgado Segundo de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 12 de Noviembre de 2004

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

194° y 145°

PARTE DEMANDANTE: Sociedad mercantil BANCO SOFITASA C.A., de este domicilio e inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 13 de octubre de 1989, bajo el Nº 01, tomo 61-A, en su carácter de PROPIETARIA, representada por su presidente, ciudadano J.A.G.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-650.592 y de este domicilio.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados J.E.D.T., D.F.D.S. y J.E.D.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 26.141, 58.511 y 38.712 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano L.A.A.M., argentino, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº E-81.141.183 y de este domicilio, en su carácter de ARRENDATARIO.

ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: B.C.D.D.N., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 34.249.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

De las actuaciones que conforman el presente expediente, consta:

Del folio 01 al 04, corre inserto libelo de demanda presentado para su distribución en fecha 21 de septiembre de 2004, por el abogado, J.E.D.T., en su carácter de coapoderado judicial de la sociedad mercantil BANCO SOFITASA C.A., quien de conformidad con lo previsto en los artículos 1.155, 1.156, 1.157, 1.158, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en los artículos 28, 33, 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y con la cláusula DÉCIMA NOVENA del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01 de agosto de 2003, demandó al ciudadano L.A.A.M., por incumplimiento de contrato, para que conviniera o en su defecto fuese condenado en: a) hacer entrega a su representada, desocupado de personas y cosas, el apartamento ocupado por el demandado, objeto del contrato fundamento de la acción; b) que en acatamiento a lo dispuesto en el literal c) del artículo 8 y 28 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con la cláusula DÉCIMA NOVENA del contrato de arrendamiento, fundamento de la acción, pagara a su representada la penalización convenida, el 20% sobre el canon mensual de Bs. 116.747,00, equivalente a la suma de Bs. 23.349,40 diarios, por 60 días de mora en la entrega del inmueble, transcurridos desde el 01 de agosto de 2004, hasta el 30 de septiembre de 2004, es decir la cantidad de Bs. 1.400.964,00; y c) pagar la cantidad de Bs. 23.349,40, por cada día de mora, contados a partir del 30 de septiembre de 2004, hasta la entrega definitiva del inmueble. Alega que su representada es propietaria del apartamento Nº PB-2, actualmente con nomenclatura Nº 15-47, del Edificio Mare, calle Albarico, carrera 24, Urbanización Pirineos, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, y un puesto de estacionamiento, por dación en pago que le hiciere la sociedad mercantil “INVERSIONES REMAR C.A.”, (REMARCA), aduciendo que para la fecha en que su mandante adquirió el referido inmueble, existía un contrato de arrendamiento, otorgado en la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 19 de marzo de 2003, inserto bajo el Nº 78, tomo 20, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, suscrito entre el cedente de la propiedad y el arrendatario, hoy ocupante del inmueble. Sostiene que al adquirir su mandante el inmueble ocupado por el arrendatario, existía una relación arrendaticia, subrogada por el “BANCO SOFITASA C.A.”, según disposición del artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, adquiriendo consecuencialmente, derecho a ejercer las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia. Arguye que el término de duración del contrato de arrendamiento (cláusula tercera) venció el 01 de agosto de 2003, y como el arrendatario estaba ejerciendo el derecho de la prórroga legal, de seis (6) meses, ordenada en el literal a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dicha prórroga venció el 01 de febrero de 2004, afirmando que por instrucciones de su poderdante, en fechas 18 de junio de 2004 y 26 de agosto de 2004, citó al hoy demandado a su escritorio jurídico, para tratar lo relacionado con la desocupación del inmueble propiedad de su mandante, sin obtener resultados hasta la fecha. Continuando con su exposición, arguye que el arrendatario ha obviado su obligación de entregar el apartamento inmediatamente vencido el contrato y la prórroga legal, ocurrido el 01 de febrero de 2004, infringiendo lo convenido en el contrato de arrendamiento (cláusula tercera), y originó derecho a su representada de exigir a el arrendatario, cumplir con su obligación de entregar el inmueble arrendado como lo ordena el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Finalmente, protestó las costas del presente juicio; estimó la demanda en la cantidad de Bs. 1.800.000,00; y solicitó medida de embargo y secuestro. Anexó recaudos.

Al folio 27, auto de fecha 29 de septiembre de 2004, por el cual este Tribunal admitió la demanda, ordenó la citación de la parte demandada para que diera contestación a la misma al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación y fijó oportunidad para la realización de un acto conciliatorio.

Del folio 29 al 30, actuaciones relativas a la citación de la parte demandada.

Al folio 31, acta de fecha 14 de octubre de 2004, donde consta que se declaró desierto el acto conciliatorio convocado por el Tribunal, en vista de la inasistencia del representante de la parte demandante.

Al folio 32, diligencia de fecha 14 de octubre de 2004, suscrita por el apoderado judicial de la empresa demandante, y por el demandado, ciudadano L.A.A.M., asistido de la abogada B.C.D.D.N., mediante la cual solicitaron que suspendiera la presente causa hasta el día 21 de octubre de 2004.

Al folio 33, auto de fecha 14 de octubre de 2004, por el cual este Juzgado suspendió el presente juicio desde esa fecha, hasta el día 21 de octubre de 2001, de conformidad con lo previsto en el parágrafo segundo del artículo 202 del Código de Procedimiento Civil.

Al folio 34 al 37, escrito de contestación a la demanda, presentado en fecha 21 de octubre de 2004, por el ciudadano L.A.A.M., asistido de la abogada B.D.D.N., quien rechazó, negó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado, por cuanto no se correspondía con la realidad; sostiene que en fecha 19 de marzo de 2003, firmó contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil INVERSIONES REMAR C.A. (REMARCA), por ante la Notaría Pública Primera, bajo el Nº 78, tomo 20, por un lapso de seis (6) meses, pagando un canon de arrendamiento de Bs. 116.747,00, hasta hoy, afirmando que era un contrato a tiempo determinado, pero que hasta octubre del 2004, no se le había notificado que el contrato se terminaría, por lo que había operado la tácita reconducción, y que el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado; alega haber sido notificado de lo siguiente: a) en fecha febrero de 2003, por parte de la sociedad mercantil REMARCA, que como tenía la primera opción de adquirir el inmueble fue notificado de la venta del mismo, a lo cual respondió por una misiva de no tener intención de comprar el inmueble; b) en fecha 15 de julio de 2003, fue notificado por parte de la arrendadora que debía cancelar los cánones de arrendamiento a la inmobiliaria Sofitasa en la dirección Torre Sofitasa, séptima avenida, entre calle 9 y 10, de esta ciudad, pero sin que se le notificara que la relación arrendaticia se terminaría; c) en fecha 01 de octubre de 2003, fue notificado por la hoy demandante, que el inmueble que ocupaba como arrendatario pasó a formar parte de los activos del Banco Sofitasa; d) en fecha 01 de septiembre de 2003, en entrevista personal sostenida con el ciudadano J.G., le informó que el inmueble estaba en venta y que si estaba interesado en adquirirlo, y en fecha 06 de septiembre de 2003 le manifestó que si tenía interés en adquirir el inmueble en compra; e) en fecha 13 de enero de 2004, fue notificado de que la administración del inmueble sería Inmobiliaria Sofitasa C.A., y que debía cancelar los cánones de arrendamiento en la oficinas ubicada en el edificio Las Cristinas, piso 9, calle 10 con séptima avenida de esta ciudad, señalando que todas esas notificaciones nunca le mencionaron que se le debía poner fin al contrato de arrendamiento; f) en fecha 18 de junio de 2004, fue citado por el escritorio jurídico DURÁN – DURÁN para tratar un asunto legal, sin que en la misma se le hubiese informado que el contrato de arrendamiento hubiese terminado, y lo que le propusieron fue si compraba el inmueble; g) en fecha 26 de agosto de 2004, fue citado por el escritorio jurídico DURÁN – DURÁN como último aviso que debía comparecer ante dicho escritorio, de manera amenazante. Continuando con su exposición, afirma que para no quedar insolvente con los cánones de arrendamiento, cuando en fecha 02 de julio de 2004, se presentó a cancelar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio de 2004, y no le quisieron recibir el mismo, se vio obligado a depositar los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el expediente Nº 370-2004, donde actualmente realiza los pagos. Sostiene que el decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalaba en su artículo 34 las causales para demandar el desalojo, cumplimiento de contrato de un inmueble, que son muy taxativas y explicativas, señalando que en el presente caso, no existía ninguna causa de las señaladas en la reglamentación jurídica para pedir el desalojo o desocupación del inmueble, porque no había incumplido ninguna cláusula establecida en el contrato ni las establecidas en la Ley. Aduce que el demandante señaló que el contrato celebrado entre las partes en la cláusula tercera establecía las condiciones de duración del contrato de seis meses, iniciándose el 01 de febrero del 2003, entendiéndose prorrogado por un lapso igual y sucesivo a voluntad de ambas partes, siendo condición expresa de si en un lapso no menor de sesenta días antes del término del contrato, las partes comunicaban por escrito su voluntad de no renovarlo, arguyendo que el demandante fue muy claro al señalar dicha cláusula, pero que no la cumplió, ya que no existía nada por escrito donde le comunicara su voluntad de no renovar el contrato, por lo que el contrato se prorrogó pon un lapso igual y sucesivo, porque debió notificarle sesenta días antes del 01 de febrero de 2004, es decir, el 01 de diciembre de 2003, lo que implicó que el contrato se prorrogó. Asimismo, negó, rechazó y contradijo las pruebas documentales promovidas por el demandante en el capítulo II, numeral primero letras “a” y “b” de la dación en pago, indicando que sólo fue notificado en fecha 01 de octubre de 2003, de que el inmueble por él ocupado era parte del activo del BANCO SOFITASA; igualmente, negó, rechazó y contradijo que hubiese existido prórroga legal, ni que existiese ninguna prueba que lo demostrara, por cuanto el contrato de arrendamiento pasó a ser por tiempo indeterminado, ya que nunca había sido notificado de la finalización del contrato porque en caso de haber sido así, se le estaría violando el derecho a la defensa , por no haber estado enterado de que estaba en curso la prórroga legal, ni mucho menos que existiese prórroga legal, indicando que la ley especial de Arrendamientos Inmobiliarios es muy clara en su artículo 39, y que en el presente caso, nunca ha habido por parte del arrendador ninguna notificación de que haya finalizado el contrato y que haya sido solicitada por ante un Tribunal el lapso de prórroga legal. Seguidamente, negó, rechazó y contradijo la penalización alegada por la demandante, porque para que existiese la penalización, debió existir o la prórroga legal vencida, o la notificación de la finalización de la relación arrendaticia, y que como ninguna de las dos ha existido, no ha incumplido ninguna cláusula novena del contrato de arrendamiento. Finalmente, rechazó y contradijo que debiese las cantidades de Bs. 1.400.964,00 y de Bs. 23.349,40, así como la cantidad de Bs. 1.800.000,00, por estimación de la demanda, y las costas y costos del presente juicio, por cuanto a quien debían condenar era a la demandante pidiendo que la demanda se declarar sin lugar.

Del folio 38 al 39, escrito de pruebas presentado en fecha 25 de octubre de 2004, por el ciudadano L.A.A.M., asistido de la abogada B.D.D.N., quien promovió el mérito favorable de los autos, en especial del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, en fecha 19 de marzo de 2003, recibos de pago del canon de arrendamiento, misivas de fechas 15 de julio de 2003, 03 de octubre de 2003, 13 de enero de 2004, 06 de septiembre de 2004, 26 de junio de 2004, 26 de agosto de 2004, y el expediente de consignaciones Nº 370-2004, que cursa ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Anexó recaudos.

Al folio 97, auto de fecha 26 de octubre de 2004, mediante el cual se agregaron y admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada.

Al folio 98, escrito de pruebas presentado en fecha 26 de octubre de 2004, por el coapoderado judicial de la parte demandante, mediante el cual promovió el mérito favorable de los autos, así como el valor jurídico del contrato de arrendamiento, expediente de Consignaciones Nº 370-2004, que cursa ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, y recibos de pago de cánones de arrendamiento. Anexó recaudos.

Al folio 141, auto de fecha 27 de octubre de 2004, mediante el cual se agregaron y admitieron las pruebas promovidas por la parte demandante.

Del folio 142 al 143, escrito presentado en fecha 29 de octubre de 2004, por por el ciudadano L.A.A.M., asistido de la abogada B.D.D.N., mediante al cual se opuso e impugnó las pruebas documentales promovidas en el numeral tercero por la parte demandante, insertas del folio 132 al 140.

Estando para decidir el Tribunal observa:

I

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La controversia se plantea en torno a la pretensión de la sociedad mercantil BANCO SOFITASA C.A. representada por su presidente, ciudadano J.A.G.C., consistente en que ciudadano L.A.A.M., le haga entrega del apartamento arrendado, desocupado de personas y cosas, así como el pago de la penalización convenida, estimada en el 20% sobre el canon mensual de Bs. 116.747,00, equivalente a Bs. 23.349,40 diarios, aplicados a 60 días de mora en la entrega del inmueble, contados desde el 01 de agosto de 2004, hasta el 30 de septiembre de 2004, que asciende a la cantidad de Bs. 1.400.964,00, e igualmente, el pago de dicha penalización de Bs. 23.349,40, por cada día de mora, contados a partir del 30 de septiembre de 2004, hasta la entrega definitiva del inmueble, para lo cual alega que es propietaria del apartamento Nº PB-2, cuya nomenclatura actual es Nº 15-47, situado en el edificio Mare, ubicado en la calle Albarico, carrera 24, Urbanización Pirineos, de esa ciudad, y de un puesto de estacionamiento, adquirido por dación en pago que le hizo la empresa INVERSIONES REMAR C. A. (REMARCA), y que para ese para ese momento, se encontraba vigente un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 19 de marzo de 2003, entre el demandado y REMARCA sobre dicho inmueble, siéndole subrogada la relación contractual por mandato legal y adquiriendo el derecho a ejercer las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia., aduciendo que el término de duración del contrato de arrendamiento venció el 01 de agosto de 2003, que la prórroga legal de seis (6) meses venció el 01 de febrero de 2004, y que en fechas 18 de junio de 2004 y 26 de agosto de 2004, se citó hoy accionado para tratar lo relacionado con la desocupación del inmueble sin resultados positivos.

Por su lado, el demando negó y rechazó la demanda instaurada en su contra en todas y cada una de sus partes, conviniendo en que el día 9 de marzo de 2003, suscribió un contrato de arrendamiento con la empresa INVERSIONES REMAR C. A., por un lapso de seis (6) meses y un canon de arrendamiento de Bs. 116.747,00, afirmando inicialmente era un contrato a tiempo determinado, y que como hasta octubre del 2004, no se le había notificado sobre su terminación, había operado la tácita reconducción, pasando a ser a tiempo indeterminado. Convino en haber sido notificado en varias oportunidades, tanto por la empresa REMARCA, para ofrecerle en venta el inmueble arrendado, cuya oferta rechazó, y para informarle que debía cancelar los cánones de arrendamiento a la inmobiliaria Sofitasa, como por la empresa accionante, para informarle acerca de la adquisición del inmueble arrendado, para ofrecerle en venta el referido inmueble en forma verbal, así como por el escritorio jurídico DURÁN – DURÁN para tratar un asunto legal, indicando que en ninguna de las notificaciones se le informó acerca de la terminación del contrato de arrendamiento. Alegó el pago de los cánones de arrendamiento, mediante consignaciones efectuadas desde el mes de julio de 2004, en el expediente Nº 370-2004, del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. Negó que estuviese incurso en alguna causal legal o contractual para pedir el desalojo o desocupación del inmueble. Alegó la falta de notificación oportuna de la terminación del contrato de arrendamiento en fecha 01 de diciembre de 2003, que eran los sesenta (60) días anteriores a su terminación el día 01 de febrero de 2004, para impedir que el mismo se prorrogara, rechazando en consecuencia que hubiese operado la prórroga legal, aduciendo que el contrato de arrendamiento pasó a ser por tiempo indeterminado, por no haber sido notificado de su finalización, ni de que se hubiese iniciado la prórroga legal; también negó y rechazó cada uno de los conceptos reclamados por la parte accionante en su escrito libelar.

II

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Se valoran las mismas conforme a los principios de unidad, comunidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda.

1. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

1° DOCUMENTO DE DACIÓN EN PAGO: Producido con el libelo de demanda, corre inserto en copia fotostática simple con sus anexos del folio 11 al 21, se trata de un instrumento auténtico que no fue objetado por el adversario en su oportunidad, en razón de lo cual quien juzga lo valora de acuerdo con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil; el mismo sirve para demostrar que en fecha 30 de mayo de 2003, el ciudadano R.M.M., actuando en nombre propio y en representación de la empresa INVERSIONES REMAR C.A. (REMARCA), le dio en pago a la empresa demandante, varios inmuebles, dentro de los cuales se encuentran cinco (05) apartamentos, que forman parte del edificio denominado Residencias “MARE”, ubicado en la calle Albarico, carrera 24 de la Urbanización Pirineos, jurisdicción de la Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T., entre ellos, un apartamento signado con el Nº PB-2, situado en el nivel planta baja, con un área total de ciento setenta y cuatro metros cuadrados con sesenta y seis decímetros cuadrados (174,66 mts2), de los cuales ciento treinta y cinco metros cuadrados con sesenta y seis decímetros cuadrados (135,66 mts2) corresponden al apartamento PB-2, y treinta y nueve metros cuadrados (39 mts2) corresponden a los estacionamientos números 3 y 4, asignados a este apartamento, alinderado así: NORTE: jardín Oeste PB-1, y apartamento PB-1; SUR: estacionamiento marcado con el Nº 06; ESTE: muro de contención; y OESTE: estacionamiento marcados con los números 3, 4 y 5 y zona verde, consta de hall de entrada, sala, comedor, cocina, closets y un baño, y le corresponde un porcentaje de condominio de 13,16% sobre las cosas y cargas comunes conforme consta en documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 12 de mayo de 1987, bajo el Nº 12, tomo 8, protocolo 1º, segundo trimestre.

2º CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Este recaudo fue producido con el libelo de demanda, corre inserto en copia fotostática simple del folio 22 al 24, se trata de un instrumento auténtico que no fue objetado por la contraparte en su oportunidad y quien juzga lo valora de acuerdo con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 1.363 del Código Civil; el mismo sirve para demostrar que mediante documento auténtico otorgado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 19 de marzo de 2003, inserto bajo el Nº 78, tomo 20 de los libros de autenticaciones, la sociedad mercantil “CJL ASESORES INMOBILIARIOS C.A.”, actuando como arrendadora y el demandado L.A.A.M., en su condición de arrendatario, celebraron contrato de arrendamiento, por el cual LA ARRENDADORA le dio en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, un apartamento para ser utilizado exclusivamente como vivienda familiar, identificado con el Nº 15-47, ubicado en el edificio “MARE”, calle Albarico, carrera 24 de la Urbanización Pirineos, de esta ciudad, con un puesto de estacionamiento, y con una línea telefónica identificada con el Nº 3552236; pactándose un canon de arrendamiento mensual de Bs. 116.746,96, el cual debía ser cancelado en la carrera 11, entre calles 12 y 13, edificio San Juan, local 1-2, planta baja, de esta ciudad, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes; estableciéndose un término de duración de seis (06) meses, contados desde el 01 de febrero de 2003, entendiéndose prorrogado por un período igual y sucesivo a voluntad de ambas partes, si en un lapso no menor de sesenta (60) días, antes del término especificado, ninguna de las partes contratantes comunicare a la otra por escrito su voluntad de no prorrogarlo; que las partes convinieron en que al vencimiento del contrato y una vez cumplidas las disposiciones establecidas al respecto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si EL ARRENDATARIO no entregaba en forma inmediata el inmueble, éste debería cancelar como indemnización y a manera de cláusula penal a LA ARRENDADORA, la cantidad del veinte por ciento (20%) sobre el canon de arrendamiento mensual, por cada día de retraso hasta el día de la entrega definitiva del inmueble en las condiciones establecidas en el contrato; que el incumplimiento de EL ARRENDATARIO de alguna de las cláusulas contenidas en el contrato, rescindiría de pleno derecho el mismo, y LA ARRENDADORA a su juicio, podría solicitar la desocupación judicial del inmueble por el procedimiento pautado para los juicios breves o la resolución del contrato a elección de LA ARRENDADORA, siendo por cuenta de EL ARRENDATARIO los gastos a que diere lugar por tal motivo, así como los daños y perjuicios que resultaren; y que para todos los efectos del contrato se eligió como domicilio especial la ciudad de San Cristóbal, a la jurisdicción de cuyos tribunales se someterían.

3º MISIVA DE FECHA 18 DE JUNIO DE 2004: Producida con el libelo de demanda, corre inserta en original al folio 25, se trata de un instrumento privado emanado del coapodeado judicial de la parte actora, el cual también fue producido por el accionado durante el lapso probatorio en original inserto al folio 61, en razón de lo cual quien juzga le confiere pleno valor probatorio para demostrar que el día 18 de junio de 2004, el abogado J.E.D.T., le participó al accionado que debía comparecer al bufete DURÁN & DURÁN, el día lunes 21 de junio de 2004, a las 02:30 p.m., para tratar asunto legal que le interesaba relacionado con el inmueble que ocupaba, propiedad de su representada, agradeciéndole su buena atención a la misiva para solucionar por vía amistosa la relación arrendaticia.

4º MISIVA DE FECHA 26 DE AGOSTO DE 2004: Producida con el libelo de demanda, corre inserta en original al folio 26, se trata de un instrumento privado emanado del coapodeado judicial de la parte actora, el cual también fue producido por el accionado durante el lapso probatorio en original inserto al folio 62, en razón de lo cual quien juzga le confiere pleno valor probatorio para demostrar que el día 26 de agosto de 2004, el abogado J.E.D.T., le participó al accionado que debía comparecer al bufete DURÁN & DURÁN, el día lunes 30 de agosto de 2004, a las 02:30 p.m., para tratar por vía amistosa asunto legal que le interesaba, y que si no comparecía lo entendería como sus instrucciones para iniciar formalmente la reclamación de los derechos de su representada.

5º EL MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS: Cabe destacar que el mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, tal y como lo ha establecido nuestro máximo tribunal en sentencia del 30 de julio de 2002, dictada por la Sala Político-Administrativa, que señala:

Respecto al mérito favorable de los autos promovidos como prueba por los apoderados de la parte demandada, se observa que dicho mérito no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. Así se decide.

(Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, O.P.T., Tomo 7, Año 2002, página 567).

Acogiéndose al criterio jurisprudencial antes transcrito, esta operadora de justicia no le confiere ningún valor probatorio al mérito favorable de los autos invocado por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas.

6º EXPEDIENTE DE CONSIGNACIONES Nº 370 DEL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA: Este recaudo fue producido durante el lapso probatorio, en copia fotostática certificada, inserta del folio 99 al 131, se trata de un instrumento público procesal que no fue objetado por el adversario en su oportunidad, en razón de lo cual esta sentenciadora lo valora conforme con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil; el mismo sirve para demostrar que en fecha 09 de julio de 2004, el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, le dio entrada a la solicitud formulada por el ciudadano L.A.A.M., mediante la cual actuando con el carácter de arrendatario, consignó la cantidad de Bs. 116.746,96, por concepto de canon de arrendamiento del mes de julio de 2004, correspondiente al inmueble ubicado en la carrera 24 de la Urbanización Pirineos, edificio “MARE”, calle Albarico de esta ciudad, a favor del BANCO SOFITASA o INMOBILIARIA SOFITASA, representadas por J.A.G., a cuyos efectos el Tribunal ordenó la apertura de la correspondiente cuenta de ahorro y la notificación de INMOBILIARIA SOFITASA, C. A., en la persona de su representante legal; consta asimismo que en fecha 16 de julio de 2004, el demandado consignó planilla de depósito bancario Nº 4085024, por la cantidad de Bs. 116.746,96, correspondiente al mes de julio de 2004; que en fecha 02 de agosto de 2004, el accionado consignó planilla de depósito bancario Nº 2375465, por la cantidad de Bs. 116.746,96; correspondiente al mes de agosto de 2004; que en fecha 03 de septiembre de 2004, el demandado consignó planilla de depósito bancario Nº 2375466, por la cantidad de Bs. 116.746,96, correspondiente al mes de septiembre de 2004; y que en fecha 29 de septiembre de 2004, el accionado consignó planilla de depósito bancario Nº 2375464, por la cantidad de Bs. 116.746,96, correspondiente al mes de octubre de 2004.

7º FAXES CONTENTIVOS DE RECIBOS DE PAGO: Producidos durante el lapso probatorio, corren insertos en copia fotostática simple del folio 132 al 140, se trata de nueve (09) instrumentos privados, cuya copia no se refiere a ninguno de los documentos a los cuales el legislador ha querido dar valor probatorio cuando hubiere sido consignado en copia, conforme con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tal y como lo ha establecido la doctrina de nuestro máximo tribunal que señala:

"Ahora bien sobre la prueba de tal alegato y las copias fotostáticas producidas al escrito de promoción de pruebas, observa esta Sala que conforme a la legislación venezolana, los documentos privados deben ser presentados en originales, no en copias fotostáticas. Debe recordarse que sólo pueden ser traídos a juicio documentos en copias fotostáticas, cuando se trate de instrumentos públicos, privados reconocidos o legalmente tenidos por reconocidos conforme a la permisión establecida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Por lo anterior y en virtud de que las facturas promovidas no son documentos como los descritos en la norma antes indicada, es forzoso concluir para esta Sala que tales fotostatos no pueden tener valor probatorio en este juicio para la demostración de la primera de las pretensiones de la actora y así se declara". (Sentencia de la Sala Político Administrativa del 11 de noviembre de 1999. O.P.T.. Tomo II, año 1999, página 797; subrayado del Tribunal).

A tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dentro de la prueba por escrito, el legislador decidió otorgar valor probatorio a determinadas copia fotostáticas o reproducciones fotográficas de algunos instrumentos.

Según dicho texto legal, es menester que se cumplan con determinados requisitos objetivos y subjetivos, para que estas fotocopias, o reproducciones fotográficas tengan efecto en el proceso mediante la debida valoración que, sobre ello, le otorgue el sentenciador.

Esas condiciones son las siguientes: En primer lugar, las copias fotostáticas deben tratarse de instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; en segundo lugar, que dichas copias no fueren impugnadas por el adversario; y en tercer lugar, que dichos instrumentos hayan sido producidos con la contestación de la demanda o en el lapso de promoción de pruebas (y si son consignados en otra oportunidad, tendrían valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte).

A juicio de este Supremo Tribunal, la fotocopia bajo examen no se refiere ni a un instrumento público ni a un instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, por lo que no se trata de aquel tipo de documento al cual el legislador ha querido dar valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia

. (cfr CSJ, Sent. 16-12-92, en P.T., O.: ob. Cit. N° 12, p. 234).” (Citada por Ricardo Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil, tomo III, página 311; subrayado del Tribunal).

Acogiéndose a los anteriores criterios normativos y jurisprudenciales, esta administradora de justicia no le confiere ningún valor probatorio a las nueve (09) copias bajo estudio.

B) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1º CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Producido durante el lapso probatorio, corre inserto en copia fotostática simple del folio 40 al 42, y el mismo ya fue objeto de valoración con las pruebas de la parte actora.

2º RECIBOS DE PAGO DE CJL ASESORES INMOBILIARIOS C.A., E INMOBILIARIA SOFITASA: Producidos durante el lapso probatorio, corren insertos en original los cinco (05) primeros del folio 43 al 47, y los de seis (06) últimos del folio 51 al 56, se trata de once (11) instrumentos privados emanados los cinco (05) primeros de la empresa CJL ASESORES INMOBILIARIOS C.A, y los seis (06) últimos de la empresa A INMOBILIARIA SOFITASA, las cuales son terceras ajenas a presente juicio, y quienes los suscribieron no fueron llamados a ratificarlos en la forma prevista en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; en virtud de lo cual, esta juzgadora no le confiere ningún valor probatorio, acogiéndose además al siguiente criterio jurisprudencial:

"...los documentos emanados de un tercero distinto a las partes formalmente constituidas en el proceso necesariamente, para que tengan valor probatorio en el mismo, deben ser ratificados en autos por sus firmantes de conformidad con el contenido y alcance del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil..." (Sala de Casación Civil, Sentencia N° 225 del 30/04/2002, publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia).

3º RECIBOS DE PAGO: Producidos durante el lapso probatorio, corren insertos en original del folio 48 al 50, se trata de tres (03) instrumentos privados emanados de la empresa accionante, cuyos representantes no los objetaron en su oportunidad y quedaron legalmente reconocidos en los términos pautados en el artículo 444 de Código de Procedimiento Civil, y quien juzga los valora conforme con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; los mismos sirven para demostrar que el accionado canceló los cánones de arrendamiento a la empresa actora de los meses comprendidos desde julio de 2003, hasta noviembre de 2003, a razón de Bs. 116.747,00.

4º MISIVA DE FECHA 15 DE JULIO DE 2003: Producida durante el lapso probatorio, corre inserta en original al folio 57, se trata de un instrumento privado emanado de la abogada C.O.D.M., representante de la empresa CJL ASESORES INMOBILIARIOS C.A. la cual es una tercera ajena al presente juicio, y no fue llamada a ratificarlo en la forma prevista en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; en tal virtud, quien juzga no le confiere ningún valor probatorio.

5º MISIVA DE FECHA 03 DE OCTUBRE DE 2003: Producida durante el lapso probatorio, corre inserta en copia fotostática simple al folio 58, se trata de un instrumento privado, cuya copia no se refiere a ninguno de los documentos a los cuales el legislador ha querido dar valor probatorio cuando hubiere sido consignado en copia, conforme con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tal y como lo ha establecido la doctrina de nuestro máximo tribunal en Sentencia de la Sala Político Administrativa del 11 de noviembre de 1999. anteriormente transcrita; en virtud de lo cual esta administradora de justicia no le confiere ningún valor probatorio a la copia bajo estudio.

6º MISIVA DE FECHA 13 DE ENERO DE 2004: Producida durante el lapso probatorio, corre inserta en original al folio 59, se trata de un instrumento privado, emanado de la consultora jurídica de INMOBILIARIA SOFITASA, la cual es una tercera ajena al presente juicio, y no fue llamada a ratificarlo en la forma prevista en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; en tal virtud, quien juzga no le confiere ningún valor probatorio.

7° MISIVA DE FECHA 06 DE SEPTIEMBRE DE 2004: Este recaudo fue traído a los autos durante el lapso probatorio, corre inserto en original al folio 60, se trata de un instrumento privado emanado de la misma parte que lo produce, y no le puede ser opuesto a la contraparte; en razón de lo cual, esta sentenciadora no le confiere ningún valor probatorio.

8º MISIVAS DE FECHAS 18 DE JUNIO DE 2004 Y 26 DE AGOSTO DE 2004: Producidas durante el lapso probatorio, corren insertas en original a los folios 61 y 62 se trata de dos (02) instrumentos privados emanados del coapoderado judicial de la empresa accionante, y los mismos ya fueron valorados con las pruebas de la parte actora.

9° EXPEDIENTE DE CONSIGNACIONES Nº 370 DEL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA: Producido durante el lapso probatorio, corre inserto en copia fotostática certificada del folio 63 al 96, se trata de un instrumento público procesal que ya fue objeto de valoración con las pruebas de la parte demandante.

III

RESULTADO DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Cabe destacar que en virtud del convenimiento expreso del demandado, resultaron no controvertidos y exentos de prueba los siguientes hechos:

· La existencia de la relación contractual entre la empresa actora y el demandado, regida por un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 19 de marzo de 2003, por un lapso de seis (06) meses y un canon de arrendamiento de Bs. 116.747,00.

Asimismo, conforme a los principios de unidad, comunidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, se concluye que durante el lapso probatorio quedó demostrado:

1° Que en fecha 30 de mayo de 2003, el ciudadano R.M.M., actuando en nombre propio y en representación de la empresa INVERSIONES REMAR C.A. (REMARCA), le dio en pago a la empresa demandante, un apartamento signado con el Nº PB-2, situado en el nivel planta baja, del edificio denominado Residencias “MARE”, ubicado en la calle Albarico, carrera 24 de la Urbanización Pirineos de esa ciudad, al cual le corresponden los estacionamientos números 3 y 4,

2° Que en fecha 19 de marzo de 2003, la empresa “CJL ASESORES INMOBILIARIOS C.A.”, le dio en arrendamiento al accionado el apartamento Nº 15-47, ubicado en el edificio “MARE”, calle Albarico, carrera 24 de la Urbanización Pirineos, de esta ciudad, con un puesto de estacionamiento, y con una línea telefónica identificada con el Nº 3552236, para ser destinado exclusivamente como vivienda familiar.

3° Que el canon de arrendamiento mensual lo pactaron en la cantidad de Bs. 116.746,96, para ser cancelado dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.

4° Que el término de duración del contrato de arrendamiento lo establecieron de seis (06) meses, contados a partir del 01 de febrero de 2003, prorrogables por un período igual y sucesivo, salvo que alguna de las partes, comunicara a la otra por escrito su voluntad de no prorrogarlo, con sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento.

5° Que las partes convinieron como cláusula penal para el arrendatario, por la falta de entrega oportuna del inmueble arrendado al vencimiento del contrato, una indemnización del veinte por ciento (20%) sobre el canon de arrendamiento mensual, por cada día de retraso hasta el día de la entrega definitiva del inmueble.

6° Que en fechas día 18 de junio de 2004 y 26 de agosto de 2004, el abogado J.E.D.T., le participó al accionado que debía comparecer al bufete DURÁN & DURÁN, para tratar asunto legal que le interesaba relacionado con el inmueble que ocupaba, propiedad de su representada.

7° Que el arrendatario ha consignado ante el Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2004, a razón de Bs. 116.746,96, cada uno, a favor del BANCO SOFITASA o INMOBILIARIA SOFITASA, representadas por J.A.G..

8° Que el accionado canceló los cánones de arrendamiento a la empresa actora de los meses comprendidos desde julio de 2003, hasta noviembre de 2003, a razón de Bs. 116.747,00.

IV

PROCEDENCIA DE LA DEMANDA

La pretensión de la empresa accionante está dirigida a que el demandado le haga entrega del apartamento arrendado, desocupado de personas y cosas, reclamando además la penalización del 20% sobre el valor del canon de arrendamiento desde el 01 de agosto de 2004, hasta el 30 de septiembre de 2004, estimada en la cantidad de Bs. 1.400.964,00, y la que siguiera causándose hasta la entrega definitiva del inmueble, alegando que el término de duración del contrato de arrendamiento venció el 01 de agosto de 2003, que la prórroga legal de seis (6) meses venció el 01 de febrero de 2004, lo cual fue rechazado por el accionado aduciendo que el contrato inicialmente era a tiempo determinado, que había operado de tácita reconducción, pasando a ser a tiempo indeterminado, porque no se le notificó oportunamente el día 01 de diciembre de 2003, que eran los sesenta (60) días anteriores a su terminación el día 01 de febrero de 2004, para impedir que el mismo se prorrogara, negando que se hubiese producido la prórroga legal.

En este orden de ideas, los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, disponen:

Artículo 38: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: …”

Artículo 39: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. …”

De acuerdo con lo pautado por el legislador, para que opere de pleno derecho la prórroga legal, es necesario que se configuren los dos supuestos de hecho de la norma: a) que el contrato de arrendamiento haya sido celebrado a tiempo determinado; y b) que concluya su término de duración, en cuya oportunidad el mismo se prorrogará potestativamente para el arrendatario y obligatoriamente para el arrendador, por seis (06) meses, un (01) año, dos (02) años, o tres (03) años, según la data de la relación arrendaticia, y una vez expirada la prórroga legal, es cuando el arrendador puede exigirle al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.

Ahora bien, en el caso de autos, el término de duración del contrato que rige la relación arrendaticia entre las partes, está regido por lo establecido en su cláusula tercera que señala:

“Es entendido por “EL ARRENDATARIO” que el presente contrato será de seis de (06) meses, iniciándose la relación contractual el día primero (01) de Febrero de 2003. Se entenderá prorrogado por un período igual y sucesivo a voluntad de ambas partes, si en un lapso no menor de sesenta (60) días, antes del término anteriormente especificado, ninguna de las partes contratantes comunicare a la otra por escrito a la otra su voluntad de no renovarlo.”

Se advierte que conforme con lo convenido por las partes, el contrato de arrendamiento se estableció a tiempo determinado, habida cuenta que su término de duración inicial lo pactaron de seis (06) meses, prorrogándose sucesivamente cada seis (06) meses, salvo que sesenta (60) días antes, cualquiera de los contratantes le comunicaba por escrito al otro, su voluntad de no renovarlo.

En tal sentido, tenemos que el contrato se inició el 01 de febrero de 2003, y vencía el día 31 de julio de 2003, si una de las partes no le comunicaba a la otra, a más tardar el día 31 de mayo de 2003, su voluntad de no renovarlo, y siendo que tal circunstancia o consta en autos, el contrato se prorrogó por seis (06) meses más, contados desde el 01 de agosto de 2003, hasta el 31 de enero de 2004, y como tampoco consta en autos, que alguna de las partes le hubiese comunicado a la otra, por escrito, su voluntad de no prorrogarlo nuevamente, a más tardar el 01 de diciembre de 2003, el contrato se prorrogó nuevamente por otros seis (06) meses, contados desde el 01 de febrero de 2004, hasta el 31 de julio de 2003, sin que tampoco conste en autos, que alguna de las partes le hubiese comunicado a la otra, a más tardar el día 31 de mayo de 2004, su voluntad de no prorrogarlo, iniciándose una nueva prórroga de seis (06) meses, contados desde el 01 de agosto de 2004, y que culmina 31 de enero de 2005.

De manera pues, que de acuerdo con lo previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que nos ocupa, la relación arrendaticia entre las partes se rige pon un contrato a tiempo determinado, que a falta de desahucio, se ha venido prorrogando sucesivamente cada seis (06) meses, encontrándose vigente tanto para el momento en que la empresa accionante instauró la demanda, como para este momento, sin que a la fecha haya operado de pleno derecho la prórroga legal a favor del arrendatario.

Así las cosas, concluye esta operadora de justicia, que en el caso sub iudice, no se encuentran llenos los extremos pautados por el legislador en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que a la empresa accionante le asista el derecho de exigirle al arrendatario la entrega del inmueble arrendado por vencimiento de la prórroga legal, con la penalización del 20% sobre el valor del canon de arrendamiento desde el 01 de agosto de 2004, hasta la entrega definitiva del inmueble; y comoquiera que la pretensión de la parte actora es improcedente, la demanda debe declararse sin lugar. Así se decide.

V

DECISIÓN

Por los razonamientos expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, DECLARA:

ÚNICO: SIN LUGAR la demanda instaurada por la sociedad mercantil BANCO SOFITASA C.A., de este domicilio e inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 13 de octubre de 1989, bajo el Nº 01, tomo 61-A, en su carácter de PROPIETARIA, representada por su presidente, ciudadano J.A.G.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-650.592 y de este domicilio, contra el ciudadano L.A.A.M., argentino, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº E-81.141.183 y de este domicilio, en su carácter de ARRENDATARIO, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en San Cristóbal, a los doce días del mes de noviembre del año dos mil cuatro. Años: 194° de la Independencia y 145° de la Federación.

S.R.D.

Jueza Provisoria

F.A. VILLAMIZAR RIVERA

Secretario

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión siendo la dos de la tarde (02:00 p.m.), quedando registrada bajo el Nº 431, y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

Expediente Nº 4.142-2004

SRD/Frank V.

Va sin enmienda.