Decisión nº 570 de Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 20 de Octubre de 2009
| Fecha de Resolución | 20 de Octubre de 2009 |
| Emisor | Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco |
| Ponente | Iván Pérez Padilla |
| Procedimiento | Desalojo |
Exp. Nº 02815
República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre:
Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia
Motivo: DESALOJO.
Parte Demandante: B.J.H.M., venezolana, mayor de edad, Licenciada en Administración, titular de la cédula de identidad N° V-4.145.270, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.-
Apoderados Judiciales de la Parte Demandante: EMERCIO APONTE SULBARÁN, E.F.G. y J.C.V., Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 6.087, 83.237 y 37.909, respectivamente y de este domicilio.
Parte Demandada: L.E.P., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.614.309 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Apoderados Judiciales de la Parte demandada: R.P.R., J.C.N. y M.N.P., Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 14.305, 26.067 y 120.263, en el orden indicado y de este mismo domicilio.
Consta de las actas procesales que integran la anatomía de este expediente distinguido con el Nº 02815, que este Juzgado en fecha 27 de abril de 2009, admitió la demanda incoada por la ciudadana B.J.H.M. en contra del demandado de autos L.E.P., ya identificados.
En fecha 15 de Junio de 2009, el demandado L.E.P., fue debidamente citado por el Alguacil Natural del Tribunal, tal y como consta al folio 29 y su vuelto del expediente, razón por la cual, el demandado con la asistencia del Profesional del Derecho R.P.R., se presentó en estrados en fecha 17 de Junio del aludido año y consignó escrito contestatorio a la demanda constante de tres (3) folios útiles, trabando con ello, la litis in causa.-
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron las que constan de las actas procesales, razón por la cual el Tribunal emitirá pronunciamiento sobre las mismas conforme a Ley.-
Posteriormente, en fecha 3 de julio de 2009, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de conclusiones, el cual fue ratificado el día 6 de Julio hogaño.-
Planteamiento de la Controversia:
Alega la parte actora en su escrito de demanda, que celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano L.E.P., en fecha 16 de Enero de 2007, por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, bajo el N° 45, Tomo 08 de los libros respectivos; que el objeto de dicho contrato lo constituye un inmueble formado por un apartamento signado con el N° 1D, piso 1 de Residencias Molokay ubicado en la Avenida 14B, entre Calle 66A y 67, C.A., en jurisdicción del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Además afirmó, que en la Cláusula Tercera, se dejó establecido que el canon de arrendamiento fue pactado en la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) que hoy, luego de la reconversión monetaria, asciende a UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 1.500,00), incluido el condominio del inmueble y todas las instalaciones.
Alegó que por mutuo consentimiento este canon de arrendamiento fue aumentado el día 16 de Julio de 2008, en la suma de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. F. 2.000,00), que a partir del 16 de Septiembre de 2008, fue convenido en la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 2.500,00); que en la cláusula segunda del aludido contrato se estipuló como un término de duración de seis (06) meses, contados a partir del 16 de enero de 2007, prorrogable por períodos iguales y que en caso de que las prórrogas se produjeran, el canon de arrendamiento sería ajustado cada seis meses de acuerdo a los Índices del Precio al Consumidor ( I.P.C.), publicados oficialmente por el Banco Central de Venezuela y que conforme a la Cláusula Décima Sexta, la Sociedad Mercantil SEINDICA, se constituyó en fiadora solidaria y principal pagadora de todas y cada unas de las obligaciones que por el citado contrato asume el arrendatario.-
Afirma la parte actora que el aludido contrato se transformo de tiempo determinado a tiempo indeterminado a tenor de lo dispuesto en el Artículo 1.600 del Código Civil.-
Refiere igualmente la demandante, que hasta la fecha el arrendatario no ha cancelados los cánones de arrendamientos que se vencieron los días 16 de febrero, marzo y abril de 2009, los cuales debieron ser cancelados dentro de los quince días a partir del vencimiento de dicha mensualidad y donde los dos primeros ya se encuentran de plazo vencido, no obstante las múltiples gestiones de cobro que se han hecho y que en su totalidad suman la cantidad de SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 7.500,00).-
Por lo tanto, es esa la razón por la cual, viene a demandar al ciudadano L.E.P., por DESALOJO de conformidad con los Artículos 33 y 34 Literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Entre tanto, el demandado de autos, ciudadano L.E.P. presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual rechazó, negó y contradijo en toda forma de derecho; asimismo alegó que la Cláusula Tercera del contrato no indica el día del vencimiento del canon de arrendamiento ni con cuanto meses vencidos dará derecho a la Arrendadora a solicitar la resolución del mismo.
Negó, rechazó y contradijo que por mutuo consentimiento hubiese acordado con la arrendadora un aumento del canon de arrendamiento a partir del 16 de Julio de 2008 a razón de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. F. 2.000,00) y la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS (Bs. F. 2.500,00) a partir del 16 de Septiembre de 2008, indicó que fue constreñido de manera ilegal, irracional e inconstitucional a pagar un aumento del canon de arrendamiento de manera ilegítima; que en menos de tres meses le aumentaron el mismo; que el aumento de los cánones de arrendamiento están congelados por disposiciones legales que señala al respecto, y que la arrendadora incurrió en el delito de usura y especulación, por lo tanto, pide se oficie a la Fiscalía del Ministerio Público.
Afirma como alega el demandado, que a partir del mes de julio de 2008, ha venido pagando cantidades de dinero superiores al canon de arrendamiento establecido en el aludido contrato a saber, en el mes de julio canceló DOS MIL BOLÍVARES (Bs. F. 2.000,00), en Agosto canceló DOS MIL BOLÍVARES (Bs. F. 2.000,00), en Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre canceló DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 2.500,00) y en el mes de Enero de 2009 canceló la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 2.500,00); afirmó que al hacer una operación matemática los pagos descritos suman la cantidad de DIECISÉIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 16.500,00), cuando en realidad ha debido de cancelar la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 10.500,00) y que si se aplica la Ley de la Compensación a su favor con los pagos efectuados, existiría una gran diferencia a su favor de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. F. 6.000,00), que se corresponden con los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2009, a razón de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 1.500,00), razón por la cual, opone a la demandante La Compensación de la Deuda.-
Pidió el demandado se decretara la prórroga legal por encontrarse solvente con el pago de los cánones de arrendamiento y luego mencionó disposiciones legales que tratan el orden público en materia arrendaticia y desconoció el inventario que anexa la parte actora en su demanda, señala su domicilio procesal y pide que sea declarada con lugar la Compensación opuesta y declare sin lugar la demanda.-
PUNTO PREVIO
En fundamento al Principio de Juridicidad del Punto Previo, que consiste en la potestad que tienen los jueces de mérito de basar sus fallos en una razón jurídica previa con fuerza y alcance suficiente como para destruir los alegatos de las partes y determinantes para la suerte del proceso, tales como: Los alegatos de Prescripción, Caducidad, Prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta, Falta de Cualidad, fraude procesal y otros similares, como en este caso, la compensación arrendaticia alegada por la parte demandada, este Tribunal entra a analizar dichos alegatos formulados por las partes, de la forma y manera siguiente:
Como antes se señaló, la parte demandada alegó la compensación arrendaticia, y la parte actora ante tal argumento, presentó escrito señalando que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento está exento de regulación, en argumento a que su permiso de habitabilidad lo es posterior al año 1987, tal como se evidencia de la respectiva constancia que riela al folio 37 de las actas, y que este Tribunal le atribuye valor probatorio por ser un documento público administrativo que no fue impugnado por el adversario. A este respecto, este Operador de Justicia, entra analizar este modo normal de extinción de las obligaciones, como lo es, LA COMPENSACIÓN, que según Cabanellas, no es más que “la extinción de una deuda por otra, entre dos personas que se deben mutuamente cosas semejantes” y para Zacharias, la compensación es la “extinción de dos obligaciones recíprocas, que se pagan la una por la otra hasta la concurrencia de sus cantidades respectivas, entre personas que son deudoras la una hacia la otra”.
Ahora bien, es menester señalar que el día 5 de febrero de 2003 y mediante Decreto N° 2304 de la Presidencia de la República, publicado en la Gaceta Oficial N° 37.626, se declaró como bienes de servicios de primera necesidad los cánones de arrendamiento para vivienda y, ello basado en el considerando de que es deber del Estado garantizar el bienestar de la población en general y salvaguardar los derechos e intereses de los usuarios. Luego, mediante Resoluciones N° 058 y 036 del 4 de abril de 2003, publicadas en la Gaceta Oficial N° 37.667 del 8 de abril de 2003, se fijaron los alquileres en el monto que estaban para la fecha 30 de noviembre de 2002, en estas resoluciones se utiliza como motivación la misma del decreto que declaró de primera necesidad algunos bienes y servicios.
Asimismo, el día 18 de mayo de 2004 y publicado en la Gaceta Oficial N° 37.941 se emitieron las Resoluciones conjuntas N° 152 y 046, en estas resoluciones se congelan o inmovilizan los alquileres de todas las viviendas, incluidas aquellas que la Ley de Arrendamiento Inmobiliario había dejado exentas de regulación, en efecto, en su Artículo 3, señala lo siguiente: Los cánones estipulados en los contratos de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, exceptuados de la aplicación del Decreto N° 427 con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios por disposición de su Artículo 4, QUEDAN SUJETOS a lo establecido en esta resolución conjunta.
La aludida Resolución Conjunta se ha venido prorrogando a través de las siguientes Resoluciones: N° 0047/028-E del 18 de mayo de 2005, 0106/088 del 17 de noviembre de 2005, N° 0165/048 del 15 de mayo de 2006, N° 152/046 del 14 de noviembre de 2006, Resuelto N° 243/069/026 de fecha 14 de mayo de 2007, N° Resolución 313 de fecha 15 de noviembre de 2007, 398/052/046 del 30 de abril de 2008, Resuelto N° 452/128/102 de fecha 6 de noviembre de 2008, es decir, hasta la presente fecha se ha mantenido vigente la paralización de los aumentos de los cánones de arrendamientos.
Igualmente, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat N° 6.072 publicada en la Gaceta Oficial de esta República Bolivariana de Venezuela ° 5.889, Extraordinaria del 31 de julio de 2008 declaró el alquiler de viviendas de utilidad pública e interés social.
Conforme a los postulados constitucionales, los derechos fundamentales consagrados en los Artículos 2 y 26, constituyen un conjunto de facultades e instituciones que, en cada momento histórico concretan las exigencias de la dignidad, la libertad y la igualdad humana, las cuales deben ser reconocidas positivamente por los ORDENAMIENTOS JURÍDICOS a nivel nacional o internacional, la propiedad privada es un derecho fundamental, la vivienda es, también un derecho fundamental y así es vista la legislación especial arrendaticia en nuestro texto constitucional, conforme al preámbulo de la misma.
La Repetición o Reintegro es un principio de derecho, según el cual, todo lo que se cobre de más debe devolverse, es por ello, que el inquilino que haya pagado un alquiler mayor al que corresponda o que lo haya pagado un aumento del canon arrendaticio, estando éste, congelado, tiene derecho a que el arrendador le devuelva el excedente o se le compense automáticamente con alquileres que le deba, por ello, que la compensación en esta materia ocurre automáticamente. Al efecto, señala el Artículo 1.332 del Código Civil, la compensación se efectúa de derecho en virtud de la Ley y aún sin conocimiento de los deudores en el momento mismo de la existencia simultánea de las dos deudas que se extinguen recíprocamente por las cantidades concurrentes, teniendo efectos hacía el pasado, en el sentido de que la insolvencia por falta de pago del arrendatario no existente realmente, sabido que, la compensación es, en principio, renunciable a tenor del ordinal 4 del Artículo 1.335 ejusdem, pero tal renuncia no es aplicable a la relación arrendaticia por mandato expreso del Artículo 7 de la Ley Especial de la materia, que señala: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.
En el caso bajo análisis, las partes reconocieron lo existencial de la vinculación arrendaticia, emergiendo de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito por las parte el día 16 de enero de 2007 ante Notario Público que: Que el canon del arrendamiento pactado es la suma de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.00,00), incluido el condominio del inmueble…omissis, la parte actora en su libelo de demanda, como hecho cierto, reconoció que a partir del 16 de julio de 2008, se aumentó el canon de arrendamiento a DOS MIL BOLÍVARES (Bs. F. 2.000,00) y que a partir del 16 de Septiembre del mismo año 2008 le aumentó nuevamente dicho canon a DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 2.500,00), así como también reconoció que el demandado efectivamente efectuó los pagos de dichos aumentos de los meses por él señalados, que por lo demás, se constatan de la información rendida por la entidad financiera BANESCO, BANCO UNIVERSAL, que corren agregadas de los folios 97, 99 y 101, observando el Tribunal, conforme a los criterios antes esbozados que tales aumentos constituyen una ilegalidad, por violentar normas de orden público de la Ley especial de la materia y consecuencialmente a ello, el Artículo 6 de la Ley Sustantiva Civil, señala que: “No pueden renunciarse ni relejarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”.
Por lo tanto, la compensación alegada por la parte demandada ha de prosperar en derecho, en relación a los SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. F. 6.000,00) que pagó por demasía por concepto de cánones de arrendamiento, todo lo cual traduce que el arrendatario se encuentra solvente con el pago de los cánones de arremdaiento hasta el mes de Mayo del presente año 2009.
DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara:
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- SIN LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la parte actora, esto es, la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana B.J.H.M. en contra del ciudadano L.E.P..-
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- No hay condenatoria en costas, en virtud de la naturaleza del fallo.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE-
Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los f.d.A. 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los veinte (20) días de octubre de dos mil nueve (2009). AÑOS: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-
El Juez,
Abog. I.P.P.L.S.,
Abog. A.A.R.
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las once y cuarenta y cinco minutos de la mañana (11:45 a.m.)
La Secretaria,
Abog. A.A.R..
Charyl*
