Decisión nº 0430 de Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta. de Anzoategui, de 14 de Mayo de 2015

SENTENCIA DEFINITIVA

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios S.B., D.B.U., J.A.S. y Guanta de la Circunscripción del estado Anzoátegui

Barcelona, catorce de mayo de dos mil quince

205º y 156º

ASUNTO: BP02-V-2013-000465

PARTE DEMANDANTE B.V.R., venezolana, titular de la cédula de identidad Nro.8. 342. 310, de profesión médico.

APODERADAS JUDICIALES

DE LA PARTE DEMANDANTE M.M. y E.M., GONZALEZ, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 43.572 y 31.376, respectivamente.

PARTE DEMAMDADA Sociedad Mercantil INVERSIONES 21- 06- 96., C.A., inscrita originalmente por ante el registro mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 14 de julio del año 2003, domiciliada en Caracas, y posterior cambio de domicilio en la ciudad de Barcelona, del estado Anzoátegui, ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, en fecha 05 de mayo de 2009, bajo el Nro. 46, Tomo A- 40, Rif. Nro. J-31032410-7.

REPRESENTANTE LEGAL

DE LA PARTE DEMAMDADA ORIO A.T.C., venezolano, mayor de edad, de estado civil casado, titular de la cédula de identidad número 3.589.630, en su carácter de Presidente.

APODERADOS JUDICIALES

DE LA EMPRESA DEMAMDADA H.R.R.A. y H.A., venezolanos, mayores de edad, de estado civil, soltero, el primero de los nombrados, casado el segundo, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.898.484 y 2.140.076, respectivamente, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 88.884 y 22.192.

MOTIVO DEMANDA POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

MATERIA CIVIL-PERSONA

Consta en estas actuaciones, que por distribución de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos Civiles, correspondió el conocimiento del presente Asunto a este Tribunal, el cual mediante auto de fecha 09 de mayo de 2013, instó a la parte demandante que aclarare la estimación de la demanda, para lo cual le concedió un lapso de tres días de despacho siguientes a la citada fecha.

Mediante escrito de fecha 09 de mayo de 2013, la parte demandante, debidamente asistida por la abogada M.M., estimó la demanda en trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), equivalente a 2. 803, 7 unidades tributarias.

El 10 de mayo de 2013, la ciudadana B.V.R.M., antes identificadas, otorgó poder apud acta, a las abogadas M.M. y E.M., GONZALEZ, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 43.572 y 31.376, respectivamente.

Por auto de fecha 28 de mayo de 2013, este Tribunal admite la demanda en comento, y acuerda el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda, dentro del lapso de veinte (20) días siguientes a la constancia en autos de haberse practicado su citación.

Por diligencia de fecha 8 de julio de 2013, la abogada M.M., solicitó se comisionara al Juzgado del Municipio D.B.U. de esta Circunscripción Judicial, para la práctica de la citación de la parte demandada.

Por auto de fecha 05 de agosto de 2013, este Tribunal recibe el resultado de la comisión conferida al mencionado Juzgado de Municipio , el cual acuerda devolver la comisión, por cuanto la apoderada judicial de la parte demandante, M.M., señaló ante el Tribunal comisionado una dirección que estaba fuera del ámbito territorial del Comisionado.

Mediante diligencia de fecha 25 de septiembre de 2013, la abogada M.M. , solicitó a este Tribunal que la citación de la parte demandada se efectué Colinas del Neverí , Edificio Toyocolina, frente al Centro Diagnóstico de Enfermedades Inmunológicas, Municipio S.B. ,de este estado.

Por auto de fecha 04 de diciembre de 2013, este Tribunal admite la demanda y sus reformas, y acuerda el emplazamiento de la parte demandada para que de contestación a la demanda, dentro del lapso de veinte días de despacho siguientes a la constancia en autos de la práctica de la citación.

En actuación de fecha 20 de enero de 2014, el ciudadano Alguacil de este Tribunal J.E.R., procedió a consignar recibo y compulsa, por cuanto no fue posible la citación del representante de la parte demandada; motivo por el cual este Juzgado, previa solicitud de la parte demandada, por auto de fecha 23 de enero de 2014, acordó su citación mediante Carteles. Vencido el lapso concedido en el Cartel, este Tribunal ,-previa solicitud de la parte demandante-, procedió en fecha 23 de abril de 2014, a designarle defensor Judicial, recayendo tal designación en la persona de la abogada M.J.S., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 113.567, quien aceptó el cargo y prestó el juramento de ley en fecha 16 de mayo de 2014.

En fecha 23 de septiembre de 2014, la defensor judicial designada consigna escrito mediante el cual da contestación a la demanda.

En fecha 1 de octubre de 2014, el abogado H.R.R.A., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad Nro. 4.898.484, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 88.884, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES 21- 06-96 C.A., conforme consta de documento poder consignado al efecto, dio contestación a la demanda.

Dentro de la fase probatoria, solo la parte demandante hizo uso de ese derecho.

En fecha 17 de diciembre de 2014, el abogado H.R.R., procedió a otorgar poder al abogado en ejercicio I.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 22.184, reservándose su ejercicio. En cuanto al otorgamiento del poder por parte del abogado H.R.R. al abogado I.B., este Tribunal observa, nuestra Ley adjetiva, no contempla que el apoderado puede otorgar poder a otro abogado para que represente a su mandatario, nuestra Ley contempla la figura de la sustitución del Poder, conforme artículos 159 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 12 de febrero de 2015, el abogado H.R.R., presentó escrito de informes.

En diligencia de fecha 18 de febrero de 2015, la abogada M.M., impugnó el poder otorgado por H.R. al abogado I.B., por carecer de tal cualidad para tal facultad; y pidió se desestime los informes. Al respecto este Tribunal observa que los informes en el presente Asunto, fueron presentados por el abogado H.R., quien actúa con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y dicha representación no fue impugnada por la parte demandante durante el proceso, motivo por el cual, este Tribunal tiene como validos los Informes presentados. Así se decide.

A fin de decidir, este Juzgado lo hace en los términos siguientes:

I

DE LOS ALEGATOS EFECTUADOS POR LA PARTE DEMANDANTE EN SU LIBELO DE DEMANDA

Alega la parte demandante que a inicios del año 2010, su padre, quien lleva por nombre V.R. y su persona, tuvo conocimiento de la construcción de unos apartamentos en el Edificio ERIDANUS, ubicado en la calle Cajigal, de la ciudad de Lechería, Municipio Licenciado D.B.U., de esta entidad federal, el cual sería construido por la empresa Inversiones 21-06- 96 ,C.A., por lo que desde el momento mostraron interés en la adquisición de un apartamento y comenzaron las negociaciones con las ciudadana Josdelys Figuera , “quien representaba a la referida empresa constructora”, y les manifestó que los apartamentos tendrían un valor de seiscientos cuarenta y tres mil bolívares , monto este que sería cancelado de manera fraccionada, y el monto restante, “es decir la cantidad de trescientos cincuenta y tres mil bolívares (Bs. 353.000,00) se cancelaría a través de préstamo bancario, que la misma empresa vendedora y constructora tramitaría”.

Agrega la parte demandante, que aceptada la propuesta de la empresa constructora, accedió a realizar negociación, bajo la modalidad verbal. Acordando en esa oportunidad que seria mi padre, V.R., venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. 2.160.213, quien se encargaría de realizar los pagos fraccionados acordados entre mi persona y la Constructora. Con la condición que una vez adelantada la construcción y negociados los apartamentos que componen el edificio se procedería a realizar formalmente las opciones de compra venta, porque la empresa se ayudaría a construir los inmuebles con el aporte de dinero que le dieran los opcionantes compradores. Que un vez, cuando la empresa constructora INVERSIONES MERCANTIL 21-06-96 C.A., se encontrara en la disposición de formalizar dicha venta, tomando en consideración que había cancelado la inicial del apartamento, es decir la cantidad de doscientos noventa mil bolívares (Bs. 290.000,00), “…me informa la empresa vendedora que le suministrara los documentos respectivos para firmar el documento de Opción a Compra. Pero ya previamente le había entregado los recaudos para la tramitación del crédito. Efectivamente,, en fecha veintidós de noviembre del año 2012, mi persona y la Sociedad Mercantil Inversiones 21.- 06- 96 C.a., representada por el ciudadano E.R.S.,, venezolano, casado... titular de la cédula de identidad Nro. 6. 287. 320, …facultado por la cláusula Octava y Décima Cuarta del Acta Constitutiva de la referida empresa, procedimos a autenticar el documento de opción a compra, sobre un inmueble propiedad de la mencionada sociedad mercantil, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el nro. Nueve raya seis (9-6), ubicado en la planta novena, tipo del edificio denominado RESIDENCIAS ERIDANUS, situado en la calle cajigal, sector Las Palmeras, Municipio Turístico Licenciado D.B.U., del estado Anzoátegui. El cual posee una superficie aproximada de sesenta y siete metros con cincuenta y ocho decímetros cuadrados (67,58 mts2). Cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Fachada norte del edificio. SUR: Hall de escaleras y pasillo de circulación. ESTE: Apartamento nro. 9-5, Apartamento Nro. 9-5 y OESTE: Fachada oeste del edificio. Con un puesto de estacionamiento distinguido con las siglas 9-6, ubicado en la planta baja del edificio Residencias Eridanus, cuyos linderos particulares son, NORTE: canal de circulación, SUR: Muro del lindero sur de la planta baja, ESTE: puesto 9-2 y OESTE: Puesto R-6. Le corresponde de manera indivisa el uso u dominio exclusivo de un (1) maletero, con una superficie aproximada de un metro cuadrado (1mt2), identificado con las Siglas 9-6, ubicado en la misma planta de dicho apartamento. Documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto La Cruz, anotado bajo el nro. 04. Tomo 327, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria”.

Agrega la parte demandante, que en la Cláusula Segunda del Documento señala, “La prominente manifiesta a la propietaria su interés de adquirir el apartamento nro.9-6, con su puesto de estacionamiento y maletero. Y en tal virtud propone y ofrece la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 643.000,00), cantidad que se compromete a pagar de contado al momento de la firma de loso documentos traslativos de propiedad por ante la Oficina de Registro Respectivo, y en este sentido autoriza desde ya a la propietaria para que llegado el caso de verificarse la operación de compra-venta, compute al precio de la venta la suma de conformidad con la cláusula séptima haya entregado en garantía, quedando solo en pago en dicho acto el saldo restante del precio de venta pactado en el cuerpo de este documento acordado por las partes como valor fijo de dicho inmueble. El precio acordado para la venta fue la cantidad de seiscientos cuarenta y tres mil bolívares (Bs. 643.000,00) . Lo que significa que ese precio no puede ser modificado ni alterado por voluntad unilateral o por subjetividad del vendedor”. Que en la cláusula quinta se pacto el plazo para la venta, en la que se estableció que, las partes convienen en que el documento definitivo de compraventa será otorgado por ante la oficina de registro público correspondiente, a mas tardar dentro de los ciento veinte (120) dìas siguientes a la fecha de autenticación del contrato, siempre que la promitente haya pagado para el momento de la firma del referido documento la totalidad del precio de venta, , tal como se indica en la cláusula segunda .

Agrega la parte demandante que el plazo que fue acordado por la empresa-propietaria, …era un tiempo suficiente para obtener el crédito hipotecario. No obstante ya había firmado un documento de opción a compra con la ciudadana Y.C.R., titular de la cédula de identidad número 14. 931. 291 …del apartamento donde actualmente vive con sus hijos. Que ante la premura del vencimiento de ese contrato, se encuentra en la situación que debe entregar el apartamento y debe cumplir con la entrega. “Es por ello , que antes del cumplimiento de los 120 días, específicamente en el mes de febrero del año 2013, manifiesto a la empresa propietaria-vendedora o no esperar el crédito que me había tramitado con la intención de cancelar el saldo restante en efectivo. No obstante antes del lapso de los 120 días se aprobó el crédito y la empresa ni siquiera me informo, despertando en mi persona una duda y falta de manifestación e interés de la vendedora de firmar el documento definitivo”. Que en la cláusula séptima del mencionado documento, se estableció que, -a los fines de garantizar el cumplimiento de la promesa que aquí hace de adquirir, la prominente entrega a la propietaria en el acto del otorgamiento del presente contrato la cantidad de doscientos noventa mil bolívares, la cual declara recibir a su entera y cabal satisfacción, y el compromiso por parte de esta de otorgar dicho documento definitivo de compra-venta, será según lo establecido en la cláusula quinta del presente contrato y siempre que la Promitente haya pagado en dicho acto el saldo del precio pactado en el cuerpo de este documento, es decir, la cantidad de trescientos cincuenta y tres mil bolívares (Bs. 353.000,00)-. Que el monto dado en garantía, es decir la cantidad de doscientos noventa mil bolívares (Bs. 290.000,00), lo había pagado la demandante con anterioridad. Que el saldo del precio, será cancelado en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, tal como fue estipulado en la referida convención de venta, sin embargo el vendedor no ha presentado documento en el Registro de Lechería y mucho menos le ha informado cuando debe firmar. Que en la cláusula octava se estableció que, “sin perjuicio de lo acordado en la cláusula quinta del presente contrato, dentro del plazo de vigencia acordado entre las partes para la protocolización del documento definitivo de compraventa, la propietaria o la persona natural o jurídica que oportuna y legalmente designe, notificar a la prominente con por lo menos cinco días de anticipación, la fecha y hora fijada por la oficina de registro publico para el otorgamiento del citado documento, siendo obligación inexcusable de la promitente entregar a la propietaria con antelación, la copia fotostática y cualquier otro documento personal exigido por el registro, así como también pagar los gastos de protocolización del documento definitivo de venta”.

Alega la parte demandante, que la representante de la empresa constructora ciudadana Josledy Figuera, le informaba constantemente el estado en que se encontraba la tramitación del préstamo. Que a mediados del mes de febrero, le manifestó (la demandante) su intención de no seguir esperando el préstamo, que quería pagar con dinero en efectivo el monto restante para finiquitar la venta. Que ya había realizado contrato de opción a compra del apartamento donde actualmente vive. Que le propuso pagar la cantidad de dinero en efectivo y no esperar el préstamo bancario. Que la mencionada ciudadana le manifestó que el préstamo esta por salir. Que la demandante le sigue insistiendo sobre la situación de resolver la situación, hasta el punto que le llevó el dinero en efectivo a la oficina y la mencionada ciudadana le respondió que ella no estaba autoriza para recibir cantidades de dinero. Que esas manifestaciones por parte de la empresa “permitió que yo siguiera esperando y paso el mes de marzo…me informó en el mes de abril que había salido el préstamo. Acudí al Banco de Venezuela y me presente e identifique como la prestataria del crédito y le manifesté que ya no estaba interesada que yo quiero cancelar. Allí fui atendida por una promotora, quien me manifestó que el día cinco de marzo del año 2013, había salido el crédito. Esa falta de comunicación y ocultarme la fecha de la aprobación del crédito, que fue mucho antes de los ciento veinte días acordados, y la insistencia de la representante de la empresa me hizo dudar, porque le he insistido reiteradamente mi interés en firmar y entregar el dinero en efecto, ignoro el por que el interés e insistencia en que yo tomara el préstamo. Simultáneamente a ello me comunico con el abogado H.R. Rojas… cuando me atendía me decía que no tenía respuesta ante mi proposición de pagar y firmar, y que el tenía que hablar con el dueño…el abogado antes mencionado, quien aparece firmando el visado del documento de opción a compra, me manifiesta el día viernes 26 de abril del año 2013, que los apartamentos desde el mes de noviembre aumentaron y que el precio ya no sería el mismo. Que el me puede ayudar para solicitar otro préstamo y adquirir otro inmueble, pero no el inmueble ya pactado. O a menos que yo le entregue una cantidad exorbitante de dinero… Ante toda esa situación me obligo a contratar a un abogado para demandar la presente acción de cumplimiento de contrato de venta definitiva sobre el inmueble antes descrito…del precitado contrato se videncia que la empresa vendedora se obligó a venderme el bien inmueble descrito por un precio fijo e invariable , tal como quedó expresado de manera libre y voluntaria, reflejando el consentimiento de ambas partes de obligarse, es decir la vendedora a vender el inmueble y al precio fijo e invariable y que las cantidades recibidas ( ya pagadas), serían imputadas al precio total, tal como se evidencia de las copias de los recibos de pagos y del mismo documento”. Que el objeto de la venta se refiere a un inmueble constituido por el apartamento arriba descrito, “quedando obligada mi persona en la oportunidad de la tradición y protocolización del documento definitivo de venta a cancelar el saldo restante que corresponde al precio fijado, es decir la cantidad de trescientos cincuenta y tres mil bolívares (Bs. 353.000,00), tal como fue pactado, por tratarse de una venta a plazos cuyo pago total fue diferido para el momento de la protocolización. En consecuencia, el presente contrato es una convención que produce el efecto de obligar a las partes a cumplir con sus obligaciones, tal como fue estipulado”.

Alega la parte demandante, que en razón del incumplimiento por parte de la demandada , procede a demandarla por cumplimiento de contrato, “para que convenga o a ello sea constreñido por este Tribunal en lo siguiente: Primero: En otorgar por ante el registro respectivo la protocolización del documento definitivo de venta inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número nueve raya seis (9-6), ubicado en la Planta novena Tipo del Edificio denominado RESIDENCIAS ERIDANUS, situado en la calle Cajigal, Sector Las Palmeras, Municipio Turístico Licenciado D.B.U., del Estado Anzoátegui. El cual posee una Superficie aproximada de SESENTA Y SIETE METROS CON CINCUENTA Y OCHO DECIMETROS CUADRADOS (67,58 Mts2 ).Cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Fachada norte del edificio. SUR: Hall de escaleras y pasillo de circulación. ESTE: Apartamento nro.9-5 y OESTE: fachada oeste del edificio. Con un puesto de estacionamiento distinguido con las siglas 9-6, ubicado en la planta baja del edifico Residencias Eridanus; cuyos linderos particulares son: NORTE: Canal de circulación; SUR: Muro del lindero del lindero sur de la planta baja; ESTE: Puesto 9-2 y OESTE: Puesto R-6. Le corresponde de manera indivisa el uso u dominio exclusivo de un (1) maletero, con una superficie aproximada de Un Metro Cuadrado ( 1 Mt2), identificado con las Siglas 9-6, ubicado en la misma planta de dicho apartamento por el precio fijo e inalterable de esta que incluye el precio de la vivienda. SEGUNDO: En virtud de la declaratoria con lugar de la sentencia sea declarado como título suficiente de propiedad y se ordene su registro ante la oficina respectiva…”

II

DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el abogado H.R.R.A., mayor de edad, venezolano, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 88.884, titular de la cédula de identidad Nro. 4.898.484, quien consigna instrumento poder que acredita su representación a nombre de la empresa demandada, presenta escrito en fecha 01 de octubre de 2014,mediante el cual procede a negar, rechazar y contradecir la demanda incoada en contra de su representada, por no ser ciertos los hechos y el derecho invocado; asimismo niega, rechaza y contradice la demanda, porque su representada no incumplió con sus obligaciones y que si es cierto que la parte actora no cumplió con la obligación a su cargo, establecida en la cláusula segunda referida al pago del saldo restante del precio de la venta.. Niega rechaza y contradice lo alegado por la parte demanda, por cuanto es política de la empresa no intermediar en la consecución de los prestamos… niega rechaza y contradice que la demandante haya acudido en varias oportunidades a la sede de la empresa a solicitar el recibo de los honorarios profesionales del abogado redactor del documento de venta; niega rechazo y contradigo lo que alega la parte demandante, en el sentido que el objeto de la demanda es un inmueble, constituido por el apartamento arriba descrito “…. esa aseveración de la accionante no es más que una manera burda de tratar de confundir al jurisdicente, al señalar expresiones tan etéreas como : “el objeto de la venta”, como si el tema decidendum ,es una compraventa y no una opción de compra, como en efecto lo es…… “que es un contrato a plazos”, cuando el contra de opción de compra lo que autoriza es a una expectativa de venta, donde la única persona con carga obligacional, es el Promitente vendedor que va dirigida ; 1) a mantener el precio acordado para la futura venta y 2) garantizar ese precio por el plazo acordado por las partes que la opción es una expectativa de venta donde la única persona con carga obligacional es el promitente vendedor… y entre otras cosa esta obligado a mantener el precio acordado para una futura venta. , así que el monto de Bs 290.000,00 entregado por la accionante como arras garantía, que de verificarse la operación de compraventa, serian imputados al precio de la venta… Negó , rechazó y contradijo que su representada, haya incumplido con notificar a la demandante de la fecha y hora para cuanto estaba pautada la firma definitiva de la venta, “cuando lo cierto fue que , la parte demandante no cumplió con su obligación contractual de pagar dentro de los ciento veinte (120) días siguientes a la fecha de la autenticación del documento, con este proceder, mal podría pretender la parte actora que mi patrocinada la notificara de la fecha y hora del otorgamiento del documento”.Solicita el levantamiento de la medida cautelar decretada de prohibición de enajenar y gravar, en virtud que no fueron cumplidos los extremos legales como lo son: El Fumus B.I. y el Periculum In Mora…… Solicita que sea declara sin lugar la demanda., con los demás pronunciamientos de ley.

III

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:

Dentro del lapso de pruebas, solo la parte demandante hizo uso de ese derecho, en este sentido ratificó el documento de contrato de opción de compra suscrito entre las partes en litigio, autenticado ante la Notaría Pública Primera de la ciudad de Puerto La Cruz, en fecha 22 de noviembre de 2012, anotado bajo el Nro. 04, Tomo 327, ratificó el cheque que fue consignado ante este Tribunal a nombre de la demandada, por la cantidad de Bs. 353.000,00. Promovió las testimoniales de los ciudadanos KARELIS SOLORZANO, M.C.R., C.S.L.M., I.L.V., V.A.R., V.R.R., venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad Nros.11.415.247, 15.902.380, 8.383.579 2.136.96 10.290.890 y 2. 160.213, respectivamente. Promovió la prueba de informes e inspección Judicial en la sede del Registro Público del Municipio D.B.U. de esta misma Circunscripción Judicial.

En fecha 17 de noviembre del año 2014, rindieron declaraciones ante este Tribunal los testigos:

KARELYS V.S.L., quien declaró en los siguientes términos:” Primera.- Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la señora B.R.? CONTESTO/ Si la conozco desde hace mucho tiempo.- Segunda. Diga si sabe y le consta que B.R. realizo un contrato de compra-venta de un apartamento en el Edificio Eridanos en Lechería con la Empresa Inversiones 21-06-96 C. A., CONTESTO/ Si me consta siempre conversábamos del tema porque yo estaba también en tramite pero en otra parte y la acompañaba en varias ocasiones a la Oficina de Eridanos.- Tercera. Diga la testigo si la señora B.R. , realizaba los pagos de la compra del apartamento en las Oficinas de la Empresa Vendedora?.- CONTESTO/ Si los realizaba puntualmente, cumplía con su compromiso de pago en las oficinas que quedan inicialmente detrás de Traki, en el apartamento modelo.- Cuarta. Diga la testigo si sabe y le consta que la empresa vendedora era o fue quien realizaba los tramites del crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela? CONTESTO/ Si se y me consta que ellos ellos realizaban ante el Banco de Venezuela, los tramites pertinentes.- Quinta.- Diga la testigo si sabe y la consta que en varias oportunidades la ciudadana B.R. fue a pagar el monto restante para la venta definitiva del apartamento y la empresa se negaba a recibir el cheque? CONTESTO/ Si es correcto, ella en varias oportunidades llevo el cheque por TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES y la señorita que estaba en la oficina de la empresa se negaba a recibir el pago porque ella no estaba autorizada para recibir el pago, que tenia que entregárselo al abogado de la empresa R.R..- En este estado, el Alguacil de este Juzgado llama a la testigo M.C.R., a las puertas del Tribunal y no se encontraba presente, Y en virtud de su inasistencia se declara DESIERTO EL ACTO.- En este estado la abogada M.M., apoderada de la parte actora, solicita al Tribunal, se le fije nueva oportunidad, por auto separado, para la comparecencia de la ciudadana M.C.R..- Acto seguido el Tribunal continua con el interrogatorio de la siguiente manera.- Sexta. Diga la testigo si sabe y le consta que la ciudadana B.R. firmaba los documentos para el crédito hipotecario en las oficinas de la empresa vendedora?.- CONTESTO/ Si es cierto que ella firmaba en la oficina vendedora y nunca lo llego a hacer en el Banco de Venezuela, donde estaban tramitando el crédito.- Séptima.- Diga la testigo si sabe y le consta que la empresa vendedora se niega a vender el inmueble porque los precios aumentaron? CONTESTO/ Si ellos se negaban a continuar con la venta del apartamento porque habían aumentado en millardos por eso no le querían recibir el restante del dinero definitivo para la compra del apartamento y que debía comunicarse con el abogado R.R., que era el representante de ellos, y la empresa vendedora le ofrecía a la señora B.R. una casa en el Cortijo de Oriente, que también era construida por ellos mismos, por la Inversora”

C.L.S.R., declaró en los términos siguientes: Primera.- Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la señora B.R.? CONTESTO/ Si la conozco desde hace bastante tiempo- Segunda. Diga si sabe y le consta que B.R. realizo un contrato de compra-venta de un apartamento en el Edificio Eridanos en Lechería con la Empresa Inversiones 21-06-96 C. A., CONTESTO/ Si me consta en varias oportunidades la acompañe a la oficina de ventas de la Constrictora.- Tercera. Diga la testigo si la señora B.R. , realizaba los pagos de la compra del apartamento en las Oficinas de la Empresa Vendedora?.- CONTESTO/ Si, realizaba los pagos, los cheques se los entregaba a una señorita de nombre Yosleidi Figuera que estaba en la parte de ventas, de administración era la encargada de recibir los pagos.- Cuarta. Diga la testigo si sabe y le consta que la empresa vendedora era o fue quien realizaba los tramites del crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela? CONTESTO/ Si, en varias oportunidades yo acompañe a Berania a la Oficina de la Constrictora, Yosleidi siempre decía que el crédito lo iba a tramitar la constructora, en la persona de la señora Ana, ante el Banco de Venezuela.- Quinta.- Diga la testigo si sabe y la consta que en varias oportunidades la ciudadana B.R. fue a pagar el monto restante para la venta definitiva del apartamento y la empresa se negaba a recibir el cheque? CONTESTO/ Si, me consta porque la acompañe en varias oportunidades a ella y fue con el diferencial en un cheque de lo que se debía en su momento, Yosleidi, en la oficina, no le quiso recibir el pago y le dijo que la única persona que podía recibir el pago, era el abogado, Doctor R.R., siempre era el mismo cuento.- Sexta. Diga la testigo si sabe y le consta que la ciudadana B.R. firmaba los documentos para el crédito hipotecario en las oficinas de la empresa vendedora?.- CONTESTO/ Si, me consta, todo lo que se hizo, se hizo en la oficina de la empresa.- Séptima.- Diga la testigo si sabe y le consta que la empresa vendedora se niega a vender el inmueble porque los precios aumentaron? CONTESTO/ S, eso fue lo que le notifico el abogado, que ya no le podían vender a eso precio porque ahora costaba millardos, y en el documento de opción a compra dice, claramente que el precio es fijo y por esto estoy atestiguando.

L.V.M.D.R., declaró: Primera.- Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la señora B.R.? Si. - Segunda. Diga la testigo si sabe y le consta que B.R. realizò un contrato de compra-venta de un apartamento en el Edificio Eridanos en Lechería con la Empresa Inversiones 21-06-96 C. A., CONTESTO/ Si me consta.- Tercera. Diga la testigo si la señora B.R., realizaba los pagos de la compra del apartamento en las Oficinas de la Empresa Vendedora?.- CONTESTO/ Si, ellos tenían el apartamento modelo en el Edificio Eridanus, que alli era donde se pagaba.- Cuarta. Diga la testigo si sabe y le consta que la empresa vendedora era o fue quien realizaba los tramites del crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela? CONTESTO/ Si, señorita.- Quinta.- Diga la testigo si sabe y la consta que en varias oportunidades la ciudadana B.R. fue a pagar el monto restante para la venta definitiva del apartamento y la empresa se negaba a recibir el cheque? CONTESTO/ Si, me consta porque yo la acompañe, mas bien le ofrecieron otro apartamento, en las afueras de Barcelona, era en los Cortijos y ella les dijo que la estaban sacando de las Mercedes, para mandarla a Petare y el abogado H.R.R. le dijo que su dinero había ganado intereses y le podía tramitar el crédito por el Banco de Venezuela nuevamente, para otro Tow-House,- Sexta. Diga la testigo si sabe y le consta que la ciudadana B.R. firmaba los documentos para el crédito hipotecario en las oficinas de la empresa vendedora?.- CONTESTO/ Si, me consta, ellos se hacían cargo de hacer los tramites directamente.- Séptima.- Diga la testigo si sabe y le consta que la empresa vendedora se niega a vender el inmueble porque los precios aumentaron? CONTESTO/ S, señorita porque según la inflación, el Doctor H.R.R., decía que habían aumentado en millardos y que esa venta no iba en Eridanos, a ese precio no, y que le podía buscar en otro lado, en los Cortijos de Oriente y también se negaron a entregarle los documentos para que la señora Berania hiciera el documento de venta para presentarlo en el registro, ellos se negaron también a entregarle el documento de venta. . Este Tribunal, con fundamento en el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil , no aprecia la declaración de este Tribuna, por tratarse de un Testigo inhábil, y encuadrar en los supuestos contenidos en los artículos en 479 y 480 del código de Procedimiento Civil, aun no habiendo sida tachada ni impugnada, motivo por el cual desecha su declaración. Así se decide.

V.L.R.R., declaró en los términos siguientes: Primera.- Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la señora B.R.? Si, desde que nació - Segunda. Diga el testigo si sabe y le consta que B.R. realizò un contrato de compra-venta de un apartamento en el Edificio Eridanos en Lechería con la Empresa Inversiones 21-06-96 C. A., CONTESTO/ Si me consta .- Tercera. Diga el testigo si la señora B.R., realizaba los pagos de la compra del apartamento en las Oficinas de la Empresa Vendedora?.- CONTESTO/ Si, ella y yo realizábamos los pagos en las oficinas de la constructora, en el apartamento modelo .- Cuarta. Diga el testigo si sabe y le consta que la empresa vendedora era o fue quien realizaba los tramites del crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela? CONTESTO/ Si, la empresa directamente hacia los tramites ante el Banco de Venezuela y llevaba la batuta H.R.R., porque es mas comerciante que abogado.- Quinta.- Diga el testigo si sabe y la consta que en varias oportunidades la ciudadana B.R. fue a pagar el monto restante para la venta definitiva del apartamento y la empresa se negaba a recibir el cheque? CONTESTO/ En varias oportunidades llevábamos el cheque y la señorita Yosleidi Figueroa, no nos lo recibía porque era H.R. el autorizado para recibir el dinero y redactar el documento Sexta. Diga el testigo si sabe y le consta que la ciudadana B.R. firmaba los documentos para el crédito hipotecario en las oficinas de la empresa vendedora?.- CONTESTO/ Si, la señora Ana llamaba a Berania para que firmara los documentos en la oficina de la constructora, Berania mantenía muy buenas relaciones con la señora Ana y Yosleidi Figueroa.- Séptima.- Diga el testigo si sabe y le consta que la empresa vendedora se niega a vender el inmueble porque los precios aumentaron? CONTESTO/ Si, nos reunimos dos veces en la Cascada, en Lechería, con H.R.R., y él decía que todo había aumentado, el cemento, y que el edificio ya estaba construido porque según la inflación, el Doctor H.R.R., decía que habían aumentado en millardos. Y que el edifico ya estaba construido, haciéndole ofrecimiento a Berania para los Cortijos.- En este estado, el Tribunal deja constancia que mediante mensajería del Sistema el Juris 2000, se nos informó que saliéramos de la aplicación por diez minutos, y una vez restablecido el Sistema, continuamos con el interrogatorio del referido testigo de la siguiente manera: Octava.- Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación, al abogado R.R.?.- CONTESTO/ La esposa tiene un cáncer de mama y se sospechaba que tuviera una metástasis cerebral y yo como neurocirujano la examiné en la Clínica y nació una relación cotidiana con este abogado y el contrato de compra del apartamento era inicialmente con Yosleidy, y después H.R.R. se presento como administrador y gerente de la empresa y realizo todos los trámites para que Berania comparara el apartamento.- Después que se dio la cuota inicial, fue que se firmó el contrato de opción a compra porque la empresa necesitaba el dinero para la construcción de los apartamentos.- Mucho antes del lapso de vencimiento se le llevo el cheque por bolívares trescientos cincuenta y tres mil a la constructora, y Yoleidis se negaba a recibirlo, porque el que estaba autorizado era el señor R.H.R., quien no atendía el teléfono, hasta que nuevamente revisando a su esposa, pude concretar una reunión seria, formal para finiquitar la venta del apartamento y en esa reunión nos dijo, que ese apartamento no se iba a vender en ese precio, si no en millardos y que se conformara con un apartamento en los Cortijos. Este Tribunal observa que este testigo, al declarar se incluye en la relación comercial entre la partes, de lo que se evidencia un interés en el caso concreto. Asimismo, la accionante en su escrito libelar señala que este Testigo es su padre, y fue la persona con quien inicialmente presuntamente se inició la relación contractual de manera verbal. También he de observar que no habiendo sido tachado, ni impugnado este testigo por la contraparte, la parte demandante puso en conocimiento de este despacho sobre la inhabilidad de esta persona para declarar en este juicio, en virtud del vinculo de consanguinidad que deviene por ser padre de la accionante B.R.; asimismo es relevante que este testigo declara para despejar cualquier duda que conoce a la demandante desde que nació, lo que advierte este tribunal, que evidentemente se trata del padre de la demandante, y en consiguiente por el marcado interés de este, se DESECHA ESTA DECLARACION, por tratarse de un Testigo inhábil, y encuadrar en los supuestos contenidos en los artículos 479 y 480 del Código de Procedimiento Civil.

En relación a la declaración rendida por el resto de los testigos, es decir KARELYS V.S.L. y C.L.S.R., estos fueron contestes en afirmar que conocen a la demandante B.R., de vista trato y comunicación. De igual manera fueron coherentes en afirmar tener conocimiento que la demandante había firmado opción de compra de un apartamento ubicado en el Edificio Eridanus, de la ciudad de Lechería, Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui. También coinciden en que la señorita Yoseleidi se negaba a recibir el monto restante del precio del apartamento y que era el abogado H.R.R., quien se encargaba de ello, por no estar autorizada para recibir pago alguno.

Planteada así la situación procesal entre las partes, este Tribunal observa:

Este Tribunal a los fines de decidir sobre la litis planteada, pasa a decidir tomando en consideración los preceptos legales correspondientes como lo es el artículo 506 de la Ley Adjetiva Civil, que establece: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien prtenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”

Ahora bien, alegado como ha sido por la parte demandada Inversiones 21-06-96, C.A que la parte demandante B.R. no cumplió con su obligación, no promovió prueba alguna para demostrar sus alegatos, quedando a este Tribunal, determinar para arribar con certeza a una decisión congruente en cuanto a los hechos alegados y demostrados, y tomando en consideración que la accionante fue el único sujeto procesal que presento escrito probatorio y sobre el cual la accionada no hizo oposición alguna, también debe este Tribunal analizar todas y cada una de las actas que conforman el expediente y el escrito de informe que únicamente fue presentado por la parte accionada Inversiones 21-06-96, C.A, haciendo las pertinentes consideraciones:

Observa este Tribunal que la presente controversia ha girado en torno a la verdadera naturaleza del contrato fundamento de la demanda y de sus efectos o consecuencias jurídicas.

En efecto, se observa que la parte actora ha demandado el cumplimiento de un contrato que denomina, en el libelo, como de “ de compraventa” (sic), mientras la demandada en su escrito de contestación lo califica como un contrato preliminar de compra venta (sic) o, “cuando menos” (sic), como un “contrato preliminar de compraventa de carácter bilateral” (sic).

Así las cosas, resulta esclarecedor, a los fines de este fallo, comenzar por examinar la definición del contrato de opción y a estos efectos se valdrá este Juzgado de la autorizada opinión del profesor M.R.F., quien en la presentación de su obra “El Contrato de Opción” (Editorial Livrosca, 3ª. Edición, Caracas 2008), asoma las dificultades que la definición de ese contrato acarrea.

En efecto, el citado autor expresa lo siguiente:

El tema de la opción no es fácil. La falta de disposiciones legislativas, la poca atención de los autores, así como la escasa y contradictoria jurisprudencia patria no ayudan a encontrar claridad. Sin embargo es tema llamativo. No hay abogado en ejercicio que no se tropiece con la opción en su labor diaria, aunque muchos tienden a confundir la opción con el contrato preliminar, y otros -a veces a propósito- denominan opción a aquello que no lo es. El desarrollo de los estudios sobre la opción, que ha sido bastante lento, parte ya avanzado el presente siglo. Al principio se le negó validez, luego se le restituyó, al menos en Italia. Abandonar la ida de que la opción es un contrato sometido a condición potestativa llevó largo tiempo. También ha sido difícil comprender con claridad que la opción es un contrato que siempre genera la posibilidad de concluir un contrato ulterior. Más difícil aún entender que la opción es simplemente un contrato que tiene por objeto una oferta irrevocable. Igual gravedad ha presentado concebir que el punto de arranque de todo estudio sobre la opción debe ser el principio de la revocabilidad de la oferta, y así sucesivamente. La opción ha presentado y sigue presentando, muchos problemas de no fácil solución. …

(2008: XXI y XXII).

Por su lado, N.V.R. expresa que

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera determinado bien, sin que este último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo.

La jurisprudencia ha sostenido: que la opción de venta es un contrato consensual y que la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, …

Nigon afirma: que ‘la opción es un contrato por el cual una persona llamada promitente se compromete a ceder a otra persona llamada beneficiario, mediante determinadas condiciones, un bien cualquiera, sin que el beneficiario quede comprometido. Sin embargo, el beneficiario presta su adhesión a esta oferta que se propone utilizar cuando pueda o cuando tenga interés. Sin esta adhesión moral, la oferta no sería más que una simple policitación’

(“Contratos Preparatorios”, Vadell Hermanos Editores, Valencia 1985, pág. 53).

En ese sentido, el citado autor Ferrara precisa la naturaleza jurídica del contrato de opción, al exponer, con meridiana claridad, lo siguiente:

Así vistas las posiciones de las partes, nos encontramos frente a la verdadera naturaleza del contrato de opción. No hay contrato de opción cuando las dos partes se obligan recíprocamente a celebrar otro contrato. No hay contrato de opción cuando simplemente se hace una oferta. No hay contrato de opción cuando una de las partes se compromete simplemente a celebrar otro contrato si la otra parte así lo desea. ( … ) La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión.

De ahí que OSSORIO manifieste que en el caso específico de la opción de compraventa «el vendedor se obliga a vender y el comprador no se obliga a comprar». En este sentido, y muy acertadamente, nuestra jurisprudencia ha establecido que: «La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas».

En conclusión, en el contrato de opción hay obligación para una de las partes, pero la otra mantiene la facultad y goza de la libertad de aceptar o rechazar la oferta (irrevocable) a que se ha obligado la otra parte.

(Op. cit. págs. 3, 4, 5 y 6).

De las citas doctrinarias que se han dejado transcritas se puede derivar la comprensión de lo que es un contrato de opción: aquél por virtud del cual una de las partes, llamada promitente, se obliga frente a otra, llamada beneficiario, a no disponer de un derecho, por un tiempo determinado, durante el cual, el beneficiario puede, según su arbitrio, adquirir o no ese derecho, dado que no está obligado a hacerlo. De esto puede inferirse que si ambas partes se obligan, ya no se estaría en presencia de un contrato de opción pura y simple, en los términos en que éste ha sido definido ut supra.

Al examinar el contrato fundamento de la demanda y al que la parte actora en el libelo ha calificado erróneamente como opción, se aprecia que su contenido no se enmarca dentro de las definiciones y características que para el contrato de opción se han dado por la doctrina y aun por la jurisprudencia, como ha quedado dicho.

De manera que la parte accionante B.R., a los fines de demostrar su afirmaciones, promovió pruebas documentales, testimoniales, informes e inspección judicial, de lo cual este Tribunal hizo un análisis de todo ello a los fines de declarar si sus afirmaciones de hecho fueron demostrados y acatar el principio de exhaustividad y congruencia que debe contener toda sentencia..

A tal efecto para la valoración de la prueba testimonial, el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil, le impone a los jueces el deber de analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido aun aquellas que no fueren idóneas para ofrecer elementos de convicción, siempre en cada una de ellas cual fu el criterio tomado.

Las pruebas documentales, las aprecia y valora este Tribunal, adjudicándoles pleno valor probatorio, en virtud de no haber sido tachadas, desconocidas ni impugnadas en la oportunidad de la contestación la demanda. Al contrario se trata de las mismas probanzas a que alude la demandada en su escrito de contestación a la demanda.

Las testimoniales de los testigos supra identificados , las valora este Juzgado en apego irrestricto a lo establecido en el articulo 508 ejusdem que textualmente establece: “ Para la apreciación de las pruebas de testigos, el Juez examinara si las deposiciones de estos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimara cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación”.

En ese mismo orden de ideas, se observa que la demandada al contestar la demanda hace referencia a que la parte actora está afirmando que la venta está consumada en un documento “preliminar” (sic) que es el mismo sobre el que fundamenta su defensa; mientras que el demandante admite que se está en presencia de una “opción de compraventa y que esta procura de la firma del documento de venta definitiva que según sus dichos, el accionado se niega a firmar y a recibir el pago restante, pretendiendo que ya ha cumplido con su obligación, alegando que la accionada no ha dado cumplimiento” (sic).

Dada la ambigüedad señalada por las partes, resulta obvio que se trata de un documento que contiene un convenio que debe ser interpretado por este Tribunal, haciendo uso de las facultades que para esos fines le otorga el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil para, no sólo determinar la verdadera naturaleza jurídica del contrato allí contenido, sino también fijar los reales alcances o efectos jurídicos del mismo.

Se aprecia que el contrato sub examine se encuentra contenido en un documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Puerto La Cruz, en fecha 22 de noviembre del 2012, anotado bajo el número: 04, Tomo: 327 que, a tenor de lo dispuesto por los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, constituye instrumento público y hace fe de las menciones en él expresadas.

Sentado lo anterior, se observa que la representación judicial de la parte actora afirma en el libelo de la demanda que su mandante “suscribió con el carácter de OPTANTE COMPRADOR, formal Contrato de Opción a compra conjuntamente con la persona Jurídica Inversiones 21-06-96, C.A(…) con el carácter de OPTANTE VENDEDORA.” (sic, subrayas de este Tribunal).

No obstante, del análisis que este Tribunal ha practicado sobre el contrato se puede constatar que en el texto del convenio se expresa, literalmente, que entre ambas partes contratantes “se ha convenido en celebrar el presente Contrato de Promesa Bilateral de compra Venta” (sic, subrayas de este Tribunal), lo cual pone de relieve que la calificación que la parte actora otorga en el libelo de la demanda, al contrato cuyo cumplimiento pretende, de opción de compra-venta”, se ajusta a la realidad contenida en el propio documento, pues, ciertamente en éste se califica el convenio como una Promesa Bilateral de Compra-Venta, lo que constituye una pauta muy importante para la determinación de la naturaleza jurídica del contrato en cuestión, toda vez que la opción de compraventa es una figura contractual muy particular que ha sido definida tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, señalándole características y consecuencias jurídicas particulares, conforme se verá más adelante.

Ciertamente, ardua ha sido a la discusión doctrinaria en cuanto a la definición y a la diferenciación de los contratos denominados opción venta, promesa bilateral de venta y la venta propiamente dicha y se hace esta acotación en razón de que el presente litigio se ha centrado, precisamente, en la determinación de si el contrato fundamento de la presente demanda es una venta (como lo afirma la representación judicial del demandante en el libelo), o si es una promesa bilateral de venta (como reza el propio convenio y como lo calificó la accionada) o si es una compraventa (como lo afirma la demandante), o si es un contrato preliminar (como también lo califica la demandada en la contestación de la demanda).

Efectivamente, en dicho convenio el demandado, INVERSIONES 21-06-96, C.A, como optante o promitente vendedor, se obliga a vender a la demandante, B.V.R., y ésta, como optante o promitente compradora, se obliga a comprar, el inmueble propiedad del primero, formado por un apartamento distinguido con el número 9-6, ubicado en el 9no, piso del Conjunto Residencial Eridanus, ubicado en la Avenida Cajigal, del Municipio Urbaneja, cuyas superficie y demás determinaciones se especifican en el contrato sub examine; y donde fueron señaladas el precio y bajo las modalidades estipuladas en el citado contrato que consta, como se ha dicho, de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Puerto La Cruz el 22 de noviembre del 2012, bajo el número 04 del Tomo 327.

En este sentido , aprecia este Tribunal que en el convenio que se examina ambas partes asumen obligaciones mutuas, con lo cual se descarta que ese contrato sea una opción, pues, en ésta sólo uno de los contratantes asume obligaciones en beneficio del otro, quien no queda obligado, sino simplemente facultado para aceptar o no la oferta que le hace su contratante, en virtud de la opción que éste le ha otorgado.

De lo expuesto en los párrafos que anteceden se colige que en el sub iudice no se está en presencia de un contrato de opción, lo que determina, a su vez, que no es correcta la calificación que de tal convenio hicieran la partes, por lo que debe descartarse cualquier interpretación que, como opción compra u opción venta, pueda dársele a ese contrato.

En este orden de ideas, tendientes a la determinación de la naturaleza jurídica del contrato fundamento de las pretensiones deducidas por ambas partes, aprecia este Tribunal que habiendo la parte demandada calificado el convenio celebrado entre las partes como una promesa bilateral de compraventa y, por tal circunstancia, lo asimiló a una simple oferta.

Considera este juzgado, después de un minucioso análisis del contrato objeto del litigio que las partes a pesar de que denominaron de opción a compra venta, concluye que las mismas celebraron una promesa bilateral de compra venta que por el consentimiento que existió entre las partes sobre el objeto, sobre el precio a pagar y la causa propiamente dicha, tal operación equivale a una venta definitiva, aunado al hecho de que las partes en el contrato bajo análisis no acordaron para la verificación o perfección de la negociación la realización de un contrato ulterior de compra venta, sino simplemente lo único que quedó pendiente por parte del llamado optante o promitente vendedor fue la firma definitiva del documento de venta el cual constituye simplemente la prueba de la negociación y la obligación por parte del vendedor de hacer la tradición del inmueble vendido, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.488 del Código Civil.

.

Los artículos 1.920, ordinal 1º y 1.924 de nuestro Código Civil, establecen la formalidad del registro de la compraventa.

La primera de tales normas, ordinal 1º del artículo 1.924, establece que está sometido a la formalidad del registro “Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca” y la segunda de ellas, artículo 1.924, dispone que “Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. [ … ] Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.”

A sabiendas, ello no ha sido óbice para que la tesis que asimila la promesa bilateral de venta a la compraventa, haya cobrado auge en Venezuela y, a estos efectos han resultado fundamentales los artículos 1.161 y 1.474 del Código Civil.

El artículo 1.161 ejusdem establece:

En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.

El artículo 1.474 eiusdem, preceptua:

La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la

propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

Ciertamente, la interpretación y aplicación conjunta de las normas citadas en el párrafo que antecede, permite arribar que existiendo consentimiento, legítimamente manifestado, sobre la cosa objeto de la compraventa y sobre el precio, se está en presencia de un contrato de compraventa, en el cual se opera de pleno derecho la transmisión de la propiedad sobre la cosa objeto de la negociación, del vendedor al comprador, a cambio del precio convenido en el contrato.

En relación a las precedentes premisas, este sentenciador pasa al examen del documento fundamental de la presente demanda, cuya valoración fue efectuada ut supra, al dejarse establecido que se trata de un documento público, con la fuerza y la eficacia probatoria que le generan los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 de la ley sustantiva civil.

En esta secuencia argumental, en la cláusula primera del contrato que motiva el presente juicio, se deja claramente establecido que la empresa Inversiones 21-06-96, C.A, a quien se le dio la denominación de promitente vendedor, declara que es propietario del inmueble formado por un apartamento distinguido con el número 9-6, ubicado en el piso 9 del conjunto residencial Eridanus.

En la cláusula segunda del contrato del citado contrato, ambas partes estipulan el precio de la compraventa y su forma de pago. En efecto, las partes contratantes convienen en que el precio de la compraventa es la cantidad de seiscientos cuarenta y tres mil bolívares (Bs. 643.000,00) y que la adquirente del inmueble se obligó a pagar a su enajenante, en dos partes, a saber: la cantidad de doscientos noventa mil bolívares (Bs. 290.000), en el acto de la celebración del contrato y el monto restante dentro de un lapso de 120 días continuos a partir de la firma de ese documento.

En la CLAUSULA QUINTA del citado contrato se establece que, “Las partes convienen en que el documento definitivo de compraventa será otorgado por ante la Oficina de Registro Publico correspondiente, a más tardar dentro de los ciento veinte (120) días siguientes a la fecha de autenticación del presente contrato, y siempre que la promitente haya pagado para el momento de la firma del referido documento la totalidad del precio de venta, tal como se indica en la Cláusula segunda del presente contrato”.

Observa este Tribunal que, si bien es cierto que en las cláusulas segunda y tercera del contrato que motiva la presente acción, se reúnen los elementos definidores del contrato de compraventa, según las previsiones del artículo 1.474 del Código Civil, que establece:

La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

y se conjugan, además, los supuestos de hecho de la norma del artículo 1.161 del Código Civil, conforme al cual… “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.”; también es cierto que al convenirse en la cláusula octava que el vendedor notificara al comprador la hora y fecha fijada por el registro se está poniendo de relieve que la intención del optante vendedor es la de otorgar o protocolizar el documento definitivo a la fecha y hora fijada por el registro Público. Es decir que, la compraventa se otorgaría ulteriormente en un documento definitivo.

Hecha la determinación anterior, corresponde examinar si las pretensiones de ambas partes, expuestas en el libelo de la demanda y en la contestación de la demanda, todo ello dentro del contexto del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, en ejercicio de la facultad de interpretación del contrato que tal norma atribuye a los jurisdicente y siguiendo los lineamientos de los artículos 506 y 509 eiusdem y 1.354 del Código Civil.

Del examen detenido que este Tribunal ha practicado sobre el contrato fundamento de la presente demanda, se constata el plazo de vigencia acordado entre Las Partes y a tal efecto en la cláusula octava establecieron textualmente lo siguiente: “ Sin perjuicio de lo acordado en la Cláusula Quinta del presente contrato, dentro del plazo de vigencia acordado por las partes para la protocolización del documento definitivo de compraventa, la propietaria o la persona natural o jurídica que oportuna y legalmente designe, notificara a la promitente con por lo menos cinco (5) días de anticipación, la fecha y hora fijada por la oficina de registro publico para el otorgamiento del citado documento, siendo obligación inexcusable de la promitente entregar a la propietaria con antelación, la copia fotostática y cualquier otro documento personal exigido por el registro, así como también pagar los gastos de protocolización del documento definitivo de venta”.

Del texto de las cláusulas segunda y octava del contrato bajo examen se evidencia que la demandante sólo se obligó a pagar el saldo del precio de la compraventa, es decir, la cantidad de Trescientos Cincuenta y Tres mil Bolívares (Bs. 353.000,00) dentro de los ciento veinte (120) días siguientes a la firma del contrato y, que entregaría la cedula de identidad u otro documento personal exigido por el registro Público, y la demandada por su parte se obligaba a notificarle a la compradora con cinco (5) días de anticipación la fecha y hora fijada por el registro para el otorgamiento del citado documento ( venta definitiva)..

En virtud de lo expuesto en el párrafo que antecede, no puede considerarse que la demandante haya incumplido obligación alguna, pues su cumplimiento deviene del cumplimiento de la empresa Inversiones 21-06-96, C.A, porque era esta quien estaba obligada a poner en mora o en incumplimiento a la hoy demandante, pues con solo consignar el documento ante el registro Público, estaba obligado a notificarle a la accionante fecha y hora fijada por el Registro para la firma del citado documento, situación que no ocurrió y así fue reflejada en inspección judicial realizada por este Tribunal, la cual fue promovida por la parte demandante dentro del lapso de promoción de pruebas, y en la fase de evacuación, el Registrador Publico del Municipio Licenciado D.B.U. de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, con sede en la ciudad de Lechería, ciudadano ERNET JIMENEZ, venezolano, titular de la cedula de identidad nro.V-12.014.782, le manifestó a este juzgado en el particular primero textualmente y así lo dejo sentado, lo siguiente: “que en esta oficina no reposa el documento constitutivo de venta del inmueble, distinguido con el nro.9-6, ubicado en la planta novena, del Edificio Residencias Eridanus, cuyos datos registrales constan en el escrito de promoción de pruebas…”

Por otro lado, observa este Tribunal que la parte demandada, simplemente se limito a negar y a dejar sentado que fue la parte actora quien incumplió con el contrato, pero no demostró ni presento elementos de convicción de su alegatos.

En este sentido el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece que, “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”

No probó la parte demandada que la parte demandante fue quien incumplió con el contrato de opción de compra venta del inmueble antes identificado.

Ante tales planteamientos de las partes debe este sentenciador retomar el análisis del contrato fundamento de la demanda . En efecto, del texto del contrato bajo análisis, específicamente de su cláusula segunda, se evidencia que en el momento de la firma del contrato la demandante le pagó a la demandada la cantidad de doscientos noventa mil bolívares (Bs. 290.000,oo) a cuenta del precio del inmueble objeto de la negociación por ellos celebrada, que era el monto fijo e invariable de Bs.643.000,oo .La parte actora pide que la demandada sea constreñida, si no conviniere voluntariamente, a que el demandado otorgue el respectivo documento de venta definitiva, en virtud de haber cumplido con su obligación y a tal efecto consigno cheque a nombre de la accionada por el saldo restante.

Así las cosas, aprecia este Tribunal que conforme a las previsiones del artículo 1.167 del Código Civil, si una de las partes de un contrato bilateral no ejecuta su obligación, puede la otra, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios, en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

La citada n.d.C.C. faculta ciertamente al demandante para solicitar el cumplimiento del contrato bajo examen. Sin embargo, su aplicación no opera de forma simplista y automática, sobre todo si se toma en consideración los efectos que produce la sentencia que declara la ejecución de un contrato.

Así las cosas, saltan a la vista dos hechos incontrastables, debidamente comprobados en autos y que son: 1) que ambas partes denominaron al contrato como una promesa bilateral de compraventa , entregando una parte a la otra una porción o cuota del precio pactado acordando firmar el documento definitivo ante el registro respectivo. y 2) que la demandada incumplió su obligación de presentar el documento ante el registro, y avisar a la accionante compradora, con cinco (5) días de antelación la fecha y hora fijada por el Registro para la firma del citado documento de venta, conforme fue pactado por las partes en la cláusula octava , la cual es establecieron que, “Sin perjuicio de lo acordado en la Cláusula Quinta del presente contrato, dentro del plazo de vigencia acordado por las partes para la protocolización del documento definitivo de compraventa, la propietaria o la persona natural o jurídica que oportuna y legalmente designe, notificara a la promitente con por lo menos cinco (5) días de anticipación, la fecha y hora fijada por la oficina de registro publico para el otorgamiento del citado documento, siendo obligación inexcusable de la promitente entregar a la propietaria con antelación, la copia fotostática y cualquier otro documento personal exigido por el registro, así como también pagar los gastos de protocolización del documento definitivo de venta”.

Adminiculada las declaraciones de los testigos antes mencionados , con la inspección Judicial promovida por la parte demandada y practicada por este Tribunal en fecha 19 de noviembre de 2014, ante el Registro Publico del Municipio Licenciado D.B.U. de esta misma Circunscripción Judicial, con sede en Lechería, en la cual quedó demostrado que la demandada Inversiones 21-06-96, C.A., no presento al registro documento alguno, o realizo alguna actuación a los fines de colocar en mora a la hoy demandante , resulta forzoso para este Tribunal declarar la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato de venta. Así se declara.

En el presente Asunto considera oportuno este Tribunal citar criterio de la Sala de Casación Civil, expuesto en decisión de fecha 22 de marzo de 2013, con ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, exp. AA20-C- 2012-000274, dejó establecido lo siguiente:

…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de A.M.S.I. y otro contra T.C.R.V., donde se estableció:

…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…

.

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso A.P. contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso L.F.R. contra R.P..

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta M.J.C., estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta”.

DECISION

Por las consideraciones antes expuestas, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios S.B., D.B.U., J.A.S. y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, con sede en la ciudad de Barcelona, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de Opción de compra –venta, intentada por la ciudadana B.V.R., antes identificada contra la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES 21-06-96 C.A.

SEGUNDO

En consecuencia se ordena a la empresa, INVERSIONES 21-06-96 C.A, a efectuar el otorgamiento y consecuente protocolización del documento definitivo de venta inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número nueve raya seis (9-6), ubicado en la Planta 9na del Edificio denominado RESIDENCIAS ERIDANUS, situado en la calle Cajigal, Sector Las Palmeras, Municipio Turístico Licenciado D.B.U., del Estado Anzoátegui. El cual posee una Superficie aproximada de SESENTA Y SIETE METROS CON CINCUENTA Y OCHO DECIMETROS CUADRADOS (67,58 Mts2 ).Cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Fachada norte del edificio. SUR: Hall de escaleras y pasillo de circulación. ESTE: Apartamento nro.9-5 y OESTE: fachada oeste del edificio. Con un puesto de estacionamiento distinguido con las siglas 9-6, ubicado en la planta baja del edifico Residencias Eridanus; cuyos linderos particulares son: NORTE: Canal de circulación; SUR: Muro del lindero del lindero sur de la planta baja; ESTE: Puesto 9-2 y OESTE: Puesto R-6. Le corresponde de manera indivisa el uso u dominio exclusivo de un (1) maletero, con una superficie aproximada de Un Metro Cuadrado ( 1 Mt2), identificado con las Siglas 9-6. Se deja establecido que en caso de incumplimiento por parte de la empresa demandada SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES 21-06-96, C.A respecto al documento definitivo, se tenga la presente decisión como titulo suficiente de propiedad de conformidad con el artículo 531 de nuestra Ley Adjetiva. Así se decide.

TERCERA

A entregar de manera inmediata a la demandante, B.V.R.M., antes identificada, el bien inmueble antes descrito.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

A los fines establecidos en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, certifíquese por Secretaria copia de esta decisión.

Regístrese, Publíquese, agréguese a los autos.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios S.B., D.B.U., J.A.S. y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, con sede en la ciudad de Barcelona, a los catorce (14) días del mes de mayo del año dos mil quince (2015) - Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

La Juez Provisorio,

M.E.P.

La Secretaria,

I.L.

En la misma fecha, 14/05/2015, siendo las 12:45:36 p.m. , se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste. La Secretaria,

I.L.