Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 11 de Mayo de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: B.D.V.N.D.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-13.816.061, de este domicilio y hábil.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: YRAIMA PETIT OMAÑA y Y.Y.Z.S., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.327.923 y V-15.438.774, en su orden, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 26.192 y 116.915, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: A.P.M., Venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad Nro. V.10.163.672.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: V.E.M.C., abogado, inscrito en Inpreabogado bajo el No. 89.899.

MOTIVO: Resolución de contrato de arrendamiento.

DEMANDA: Nro. 7162.

SENTENCIA: Definitiva.

I

ANTECEDENTES DEL CASO

La causa que nos ocupa llega al conocimiento de éste Tribunal en razón de recepción de escrito contentivo de libelo de demanda en fecha 23 de noviembre de 2010; mediante el mismo la ciudadana B.D.V.N.D.S., peticiona la Resolución del contrato de arrendamiento que mantiene con la ciudadana A.P.M., el cual tiene como objeto un local comercial signado con el Nro. 15-73, ubicado en la carrera 20 entre calles 15 y 16, Parroquia P.M.M.d.M.S.C., Estado Táchira.

La demanda en cuestión la fundamenta la actora en los siguientes términos.

.- Que en fecha 01 de junio de 2.009, celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble señalado, según documento otorgado por ante la Notaría Pública cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 02 de junio de 2.009, inserto bajo el Nro. 12, Tomo 90.

.- Que en el contrato se convino como plazo de duración, el de seis meses fijos, contados a partir del 01 de junio de 2.009, no obstante se acordó la renovación del mismo por un tiempo igual por voluntad de las partes, salvo que se notificara lo contrario con treinta (30) días de antelación al vencimiento.

.- Que igualmente se estableció como canon mensual, la suma de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,oo), a pagarse dentro de los primeros cinco días de cada mes.

.- Que el inmueble se destinó única y exclusivamente para local comercial, que reconoció que el mismo se encuentra en excelentes condiciones y que en igual forma sería devuelto, asumiendo la arrendataria el pago por consumo de servicios, así como las reparaciones menores que el inmueble amerite.

.- Se pactó el no sub arrendamiento, ni la cesión o traspaso del contrato de arrendamiento, así como que cualquier modificación o remodelación debía ser autorizada y que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas otorgaría derechos a la arrendadora a dar por concluido el contrato.

.- Señala que el contrato fue renovado el primero de diciembre de 2.009, manteniéndose vigente su contenido clausular, pero que la arrendataria empezó a no producir los pagos por concepto de cánones de arrendamiento, por lo que se le dirigió comunicación en fecha 26 de abril de 2.010, en la que indicó que ante la proximidad del vencimiento del contrato, el incremento del canon arrendaticio en caso de ser renovado y que en el mismo se mantendría el plazo de seis meses y en caso contrario, el inicio del plazo estipulado por Ley para el desalojo del local comercial, comunicación recibida por la demandada, por lo que se encontraba en conocimiento del lapso de prorroga legal que le correspondía.

.- Arguye que la demandada no emitió respuesta alguna a la comunicación, por lo que se deduce, que la misma optaba por la no renovación del contrato y acogerse al contenido normativo del artículo 38, literal a) de la Ley de arrendamientos inmobiliarios.

.- Señala que, establecido lo anterior, se tiene que la arrendataria dejó de pagar el canon de arrendamiento del mes de mayo, por lo que entabló comunicación verbal con la demandada, por lo que ante sus requerimientos, se obtuvo como respuesta que había tenido problemas, pero que produciría el pago de inmediato, sin que ello se efectuara y al contrario, se sumaron los meses subsiguientes, agotándose además todas vía de solución amistosa.

.- Expresa que con dicho proceder la arrendataria, ha violentado la normativa legal que rige la materia y el contrato de arrendamiento, en especial, los artículos 1.592, numeral 2; 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil; por lo que demanda la Resolución del contrato de arrendamiento y consecuencialmente la entrega del inmueble objeto de la relación contractual, el pago de los daños y perjuicios causados por el uso, goce y disfrute del inmueble, más la cantidad generada por los meses que se sigan venciendo, hasta la entrega del inmueble y las costas del juicio.

Acompaña a su escrito libelar, copia certificada del contrato de arrendamiento, original de comunicación de fecha 26 de abril de 2.010, original de factura emitida por IPOSTEL en fecha 04 de octubre de 2010, así como comunicación del telegrama enviado, de esa misma fecha, constancia de entrega del telegrama.

Al folio 16, consta auto de admisión de la presente demanda de fecha 06 de diciembre de 2.010., con la orden de comparecencia de la demandada a objeto de la contestación de demanda al segundo día de despacho de la constancia en autos de la citación.

Al folio 19 riela diligencia de fecha 19 de enero de 2.011, por la que el alguacil del Tribunal indica que citó a la demandada en la carrera 20 entre calles 15 y 16 de Barrio Obrero.

A los folios 20 al 24, consta escrito de contestación de demanda, la cual argumenta la demandada en los siguientes términos:

.- Opone como punto previo la falta de cualidad de la demandante, por cuanto dicha ciudadana no ha probado ser propietaria o tener algún poder de disposición del bien inmueble arrendado.

.- Como contestación a la demanda señala que niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes, ya que la demandada no adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de, mayo, junio, julio y agosto del 2010, ya que la demandante empezó a pedir la desocupación del local comercial, sin dar explicación, y fue cuando de manera maliciosa, no recibía el dinero del pago de arrendamiento, por lo que se vio forzada a pedir al Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, abrir cuenta de ahorros a favor de la demandante.

.- Señala que erróneamente la demandante invoca erróneamente el artículo 38, literal a) de la Ley de arrendamientos, ya que en el presente caso, hubo una renovación tácita del contrato de arrendamiento y se perdió la figura del contrato a tiempo determinado, pasando la relación a ser a tiempo indeterminado.

.- Indica que no debe los meses correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre, ya que el local donde está alquilada tiene filtraciones de agua y humedad, por lo que varias piezas de la mercancía que se encontraba en el local les cayó agua y fueron dañadas, ya que se trabaja con madera y pintura a mano, por lo que se comunicó con el cónyuge de la demandante, quedando de acuerdo que repararía las filtraciones del techo y la humedad, lo cual ascendía a los SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,oo), y como se hacía regularmente, ello se descontaría de los cánones de arrendamiento.

.- Señala que anexa legajo de recibos y facturas, canceladas por la arrendataria, por materiales y reparaciones mayores que se realizaron al local y que luego la arrendadora descontaba de los cánones de arrendamiento, lo cual asciende a la suma de CUATRO MIL OCHOCIENTOS VEINTIDOS BOLÍVARES (Bs. 4.822,59).

Consigna con el escrito de contestación de demanda, copia certificada del contrato de arrendamiento, copia de pagos de consignación arrendaticia y originales de facturas.

II

MOTIVACION PARA DECIDIR

SINTESIS DE LA POSICION ASUMIDA POR LA PARTE ACTORA:

Señala el demandante que en fecha 01 de junio de 2.009, celebró contrato de arrendamiento sobre el inmueble señalado en que se convino como plazo de duración, el de seis meses fijos, contados a partir del 01 de junio de 2.009, no obstante se acordó la renovación del mismo por un tiempo igual por voluntad de las partes, salvo que se notificara lo contrario con treinta (30) días de antelación al vencimiento, se estableció como canon mensual, la suma de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,oo), a pagarse dentro de los primeros cinco días de cada mes y que el inmueble se destinó única y exclusivamente para local comercial. Señala que el contrato fue renovado el primero de diciembre de 2.009, manteniéndose vigente su contenido clausular, pero que la arrendataria empezó a no producir los pagos por concepto de cánones de arrendamiento, por lo que se le dirigió comunicación en fecha 26 de abril de 2.010, en la que indicó la proximidad del vencimiento del contrato, el incremento del canon arrendaticio en caso de ser renovado y que en el mismo se mantendría el plazo de seis meses y en caso contrario, el inicio del plazo estipulado por Ley para el desalojo del local comercial, comunicación recibida por la demandada, por lo que se encontraba en conocimiento del lapso de prorroga legal que le correspondía, y que, ya que la demandada no emitió respuesta alguna a la comunicación se deduce, que la misma optaba por la no renovación del contrato y acogerse al contenido normativo del artículo 38, literal a) de la Ley de arrendamientos inmobiliarios.

Que es el caso que la arrendataria dejó de pagar el canon de arrendamiento del mes de mayo, por lo que entabló comunicación verbal con la demandada, por lo que ante sus requerimientos, se obtuvo como respuesta que había tenido problemas, pero que produciría el pago de inmediato, sin que ello se efectuara y al contrario, se sumaron los meses subsiguientes, agotándose además todas vía de solución amistosa, por lo que ha violentado la normativa legal que rige la materia y el contrato de arrendamiento, en especial, los artículos 1.592, numeral 2; 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil; en razón de lo que demanda la Resolución del contrato de arrendamiento y consecuencialmente la entrega del inmueble objeto de la relación contractual, el pago de los daños y perjuicios causados por el uso, goce y disfrute del inmueble, más la cantidad generada por los meses que se sigan venciendo, hasta la entrega del inmueble y las costas del juicio.

SINTESIS DE LA POSICION ASUMIDA POR LA PARTE DEMANDADA:

Opone como punto previo la falta de cualidad de la demandante, por cuanto dicha ciudadana no ha probado ser propietaria o tener algún poder de disposición del bien inmueble arrendado. Como contestación al fondo de la demanda, la niega, rechaza y contradice en todas sus partes, porque no adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de, mayo, junio, julio y agosto del 2010, ya que la demandante empezó a pedir la desocupación del local comercial, sin dar explicación, y fue cuando de manera maliciosa, no recibía el dinero del pago de arrendamiento, por lo que se vio forzada a pedir al Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes, abrir cuenta de ahorros a favor de la demandante. Señala que erróneamente la demandante invoca erróneamente el artículo 38, literal a) de la Ley de arrendamientos, ya que en el presente caso, hubo una renovación tácita del contrato de arrendamiento y se perdió la figura del contrato a tiempo determinado, pasando la relación a ser a tiempo indeterminado. Indica que no debe los meses correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre, ya que el local donde está alquilada tiene filtraciones de agua y humedad, por lo que se comunicó con el cónyuge de la demandante, quedando de acuerdo que repararía las filtraciones del techo y la humedad, lo cual ascendía a los SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,oo), y como se hacía regularmente, ello se descontaría de los cánones de arrendamiento. Señala que anexa legajo de recibos y facturas, canceladas por la arrendataria, por materiales y reparaciones mayores que se realizaron al local y que luego la arrendadora descontaba de los cánones de arrendamiento, lo cual asciende a la suma de CUATRO MIL OCHOCIENTOS VEINTIDOS BOLÍVARES (Bs. 4.822,59).

De lo alegado por la demandante y las defensas y excepciones opuestas, la pretensión deducida en la presente causa es una acción de resolución de contrato de arrendamiento de un local comercial bajo la denuncia de insolvencia en el pago de cánones arrendaticios por parte de la demandada, quien a su vez pretende enervar la pretensión deducida con la excepción de falta de cualidad, la negativa a la calificación de la temporalidad del contrato y la negativa de encontrarse insolvente en el pago de los cánones demandados como insolutos.

PUNTO PREVIO:

FALTA DE CUALIDAD

Como punto de derecho que debe ser resuelto previo al fondo, se debe pronunciar quien aquí decide acerca de la defensa de fondo opuesta por el demandado contenido en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, referente a la falta de cualidad activa del demandante para accionar, por lo que a los fines de dar cumplimiento al mandato contenido en la citada norma legal, pasa seguidamente esta sentenciadora a resolver, previo al fondo, la excepción procesal perentoria, cuyo objeto es terminar con el curso de proceso, en caso de ser declarado por el tribunal la existencia del hecho alegado por la parte demandada.

Alega el demandado la falta de cualidad activa para accionar la demanda, ya que:

… dicha ciudadana no ha demostrado ser propietaria o tener algún poder de disposición del bien inmueble arrendado…

…Nuestra Jurisprudencia resiente (sic) ha sido reiterativa que la parte demandante y propietaria del bien inmueble arrendado demuestre por medio de documento registrado tal condición y mas con las relaciones arrendaticias…

…Se evidencia así claramente que la ciudadana B.D.V.N.D., carece de cualidad para interpones (sic) la demanda por Resolución de contrato de arrendamiento por no tener titulo de propiedad o no consignarlo con el libelo de demanda…

El Procesalista L.L., en su obra: “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de cualidad, se preguntó como introito de obra: ¿Quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?; para responderse que, cuando se plantea ésta pregunta, se interroga para saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como parte Actora y Demandada. Para BORJAS “Comentarios al Código de Procedimiento Civil. Tomo III, 1.924, PAG 129), “La Cualidad”, “Es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónima o equivalente de interés personal e inmediato, porque aunque una acción exista, si no se está directamente interesado en hacerla valer, proponiéndola por sí o en nombre de otro, cuyo interés represente, no se puede decir que se tiene el derecho, que se tiene la cualidad necesaria para intentarla”. El Procesalista Venezolano ARCAYA, siguiendo al Civilista F.G., define a la cualidad como: “La facultad legal de obrar en justicia y, por consiguiente, el título por el cual se figura un acto jurídico en un proceso”. El problema de la cualidad entendida de ésta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita.

La cualidad, en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción. De allí que la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de merito a favor o en contra. Aplicando tal doctrina al caso de autos y ante tales alegatos, observa, que el actor presenta como documento fundamental de su pretensión, contrato de arrendamiento, una instrumental pública con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, emanado de la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, el 02 de junio de 2.009, inserto bajo el Nro. 12, Tomo 90, donde consta que el contrato de arrendamiento se celebró entre las partes de la litis, esto es B.D.V.N.D.S., como arrendadora y A.P.M., como arrendataria, por lo que en éste caso, es claro que la signataria del contrato en calidad de arrendadora, es quien detenta la titularidad para ejercer cualquier acción que se derive como consecuencia del referido contrato de arrendamiento, aún y cuando evidentemente no sea la propietaria del bien inmueble arrendado.

Siguiendo este orden de ideas, no es necesario que el propietario del inmueble, sea el quien suscriba el contrato de arrendamiento, ya que en la República Bolivariana de Venezuela, contrario a lo indicado por la accionada, es valido, incluso, el arrendamiento de la cosa ajena.

Se tiene que el asunto de autos versa sobre materia inquilinaria, por lo que vale recordar, que el arrendamiento es un contrato consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso en virtud del cual una persona llamada arrendador se obliga a mantener en la posesión pacífica y útil de una cosa mueble o inmueble, durante cierto tiempo, a otra persona llamada arrendatario. La legitimación para dar en arrendamiento, la tiene: El propietario que tenga la plena propiedad, pero si esta hipotecado el propietario no puede arrendarlo a término fijo sin consentimiento del acreedor; el enfiteuta; el usufructuario; el propio arrendatario; incluso si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario o arrendatario, es decir, se da en arrendamiento la cosa ajena, el contrato no es nulo ni anulable, porque el arrendatario es un poseedor precario, es un simple detentador de la cosa y por ello, mientras el no sea perturbado en el goce de la cosa, no tiene acción.

En razón de lo expuesto no es necesario para dar en arrendamiento ser propietario del inmueble arrendado, en el caso de autos, la situación de la propiedad en nada influye para que la demandante, en caso de no ser propietaria, instaure la presente demanda de desalojo, por ser la arrendadora del inmueble, y en consecuencia existir identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción. Así se establece.

Por lo anterior resulta evidente para este operador de Justicia que la denuncia de falta de cualidad alegada por la demandada debe ser declarada sin lugar. Así se decide.

En el proceso civil venezolano, de la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas; de modo, que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos. En tal sentido, nuestro Código de Procedimiento Civil, señala lo referente a la distribución de la carga de la prueba, que se encuentra establecida en el artículo 506, el cual establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Así se tiene que en virtud del sistema dispositivo que rige nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren fehacientemente la base fáctica de sus argumentos. Entonces, para el alegato de insolvencia del demandado compete a éste demostrar su solvencia o la excepción de pago;

En consecuencia de lo anterior, pasa quien juzga, al análisis del acervo probatorio aportado por las partes a la litis.

PRUEBAS DE LA DEMANDANDANTE ADJUNTAS AL ESCRITO LIBELAR:

.- DOCUMENTAL: Copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado ante la Oficina Notarial cuarta de San Cristóbal, en fecha 02 de junio de 2.009, inserto bajo el Nro. 12, Tomo 90. Esta documental cursante en los autos, fue agregada conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no constando que la misma haya sido objeto de impugnación, por lo que se valora como documento Público, otorgado con las solemnidades respectivas ante Funcionario Público –Notario-, para inferirse de tal documento que a las partes de la litis les liga una relación arrendaticia regida por las convenciones que las partes estipularon en el contrato en mención, en especial, a objeto, temporalidad, monto del canon, y obligaciones del arrendador y del arrendatario.

.- DOCUMENTAL: Comunicación dirigida a la demandada, de fecha 26 de abril de 2.010. Documental privada opuesta a la demandada por haberla firmado, y ante el hecho de no desconocerla, adquirió conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el carácter de documento tenido como legalmente reconocido, por lo que se valora como tal para demostrar lo indicado en su contenido.

.- DOCUMENTALES: Factura de IPOSTEL, número 631457, de fecha 04 de octubre de 2010, comunicación del telegrama de fecha 04 de octubre de 2.010, y documento de constancia de entrega de telegrama. No son objeto de valoración en razón de que nada aportan sobre los hechos controvertidos.

En el lapso probatorio:

.- Documentales que conforman la consignación arrendaticia por ante el Juzgado primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira. Se valora como documento Público demostrativo de la consignación arrendaticia realizada, conforme a los montos y fechas señalados en el mismo, por tratarse de documento Público que emana de Funcionario Público competente (Juez) en el ejercicio de sus funciones.

.- DOCUMENTAL: De naturaleza privada con fecha septiembre de 2.008, no es objeto de valoración en razón de que el mes que se indica a cancelarse por las mejoras al local, es “mes siguiente a partir de la entrega del local que deberá ser luego de la firma del contrato de arrendamiento” y considerando que la firma del contrato de arrendamiento fue en el mes de junio de 2.009, se deduce que ese mes se refiere a julio de 2.009, el cual no es demandado como insoluto, esto es, no forma parte de la controversia.

.- DOCUMENTAL: Recibo de la ciudadana demandada por concepto de pago de parte del depósito. No es objeto de valoración por cuanto el concepto DEPÓSITO, no es controvertido en la presente causa, además a que es firmado por un tercero ajeno a la causa, sin que conste su ratificación testifical.

. –DOCUMENTAL: Contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaría pública cuarta de San Cristóbal en fecha 02 de junio de 2.009, Nro. 12, Tomo 80. Se indica que esta documental fue previamente analizada y valorada.

.- DOCUMENTAL: Comunicación de fecha 26 de abril de 2.010, dirigida por la demandante a la arrendataria demandada. Se indica que esta prueba fue previamente objeto de análisis, en tal razón se ratifica el valor que le fue otorgado.

.- DOCUMENTALES: Telegrama tipo PC, de fecha 04 de octubre de 2.010 enviado vía IPOSTEL, documento contentivo del mismo de esa misma fecha y documento sobre las resultas de la entrega del telegrama. Se indica que estas documentales ya fueron objeto de análisis previo.

.- DOCUMENTALES: Documentos de propiedad del inmueble protocolizados en la Oficina de Registro Inmobiliario del primer circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, en fecha 12 de diciembre de 2.003 y 13 de agosto de 2.008. No son objeto de valoración por cuanto lo relativo a la falta de cualidad ya fue resuelto y los mismos nada aportan en la resolución de los puntos controvertidos del fondo de la demanda.

.- DOCUMENTAL: Acta de defunción. No es objeto de valoración por no guardar relevancia con los hechos controvertidos y haber sido resuelto el punto de la cualidad.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:

Con el escrito de contestación de demanda:

.- DOCUMENTAL: Copia certificada del contrato de arrendamiento de fecha 02 de junio de 2.009, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, Nro. 12, Tomo 90. Se indica que el mismo fue previamente analizado y valorado.

.- DOCUMENTAL: Copia certificadas de documentos de consignación arrendaticia. Se indica que los mismos ya fueron debidamente analizados y valorados.

.- DOCUMENTAL: recibo del mes de septiembre de 2.008, suscrito por las partes de la litis. Se indica que esta documental ya fue analizada.

.- DOCUMENTAL: Original de recibo por parte de pago de depósito. Se indica que el mismo ya fue analizado.

.- DOCUMENTALES: Facturas y recibos de pago. Estas documentales privadas son emanados de terceros ajenos a la causa, y al no ser ratificados conforme a la indicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, no son objeto de valoración.

En cuanto a la impugnación del telegrama y de los documentos de propiedad del inmueble, nada se indica, ya que los mismos fueron desechados del proceso.

Señala la demandada que desconoce y rechaza el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes a partir del 02 de diciembre de 2.009, en este particular señala éste Juzgador que no consta en autos ningún contrato de fecha 02 de diciembre de 2.009, y si se entiende que la accionada quiso desconocer el contrato de fecha 02 de junio de 2.009, se indica que tal contrato fue presentado en copia certificada y en consecuencia se trata de un documento Público, en la que la acción para su impugnación es la tacha de falsedad y no el desconocimiento, razón por la cual se desecha esta defensa de la accionada. Así se establece.

El tribunal para resolver, observa: En virtud de la garantía constitucional “a la tutela judicial efectiva” prevista y sancionada en el artículo 26 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela, de donde emana el poder tuitivo de los jueces para proteger a los justiciables, y a obtener con prontitud la decisión correspondiente y como quiera que este operador de justicia tiene; la obligación de asegurar la integridad de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; garantizando una justicia imparcial, transparente e independiente, así como el debido proceso; entra a decidir conforme a derecho este órgano administrador de justicia la presente causa con base a lo alegado y probado en autos:

Se tiene que alegada la Resolución de un contrato de arrendamiento, y probada la relación arrendaticia, afirma la accionada que en el presente caso, la relación arrendaticia pasó a ser a tiempo indeterminado, ya que el contrato tenía una duración de seis meses, desde el 01 de junio de 2.009, por lo que venció el 01 de diciembre de 2.009; respecto a ello observa este Juzgador que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, ya valorado, se indicó:

El tiempo de duración de este contrato es por seis (6) meses, contado a partir del 01 de junio de 2009, fijo, no obstante, se existe voluntad expresa de las partes y se produce un convencimiento, se podrá renovar por un lapso igual, caso contrario, se notificará con 30 días de antelación al respectivo vencimiento.

Se interpreta de la anterior cláusula que las partes establecieron como lapso de su relación locaticia, en principio un lapso fijo de seis meses, con la previsión de que por voluntad de las partes se renovaba por un lapso, igual, y que para que ello no ocurriera, debía existir una notificación con 30 días de anticipación al vencimiento; ello significa que por no mediar notificación previa de la no renovación, 30 días antes del 01 de diciembre de 2009, el contrato se renovó por un periodo igual, esto es por seis meses, esto es, hasta el 01 de junio de 2010. Ahora bien igualmente se tiene que en abril de 2.010, la arrendataria fue notificada en fecha 26 de abril de 2.010 de la no renovación del contrato, por lo que el mismo, a criterio de este Juzgador fenecía ese 01 de junio de 2010, donde comenzaba el disfrute de la prorroga legal para la arrendataria.

Ahora bien, establece el artículo 38 de la Ley de arrendamientos en su parte final:

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

De lo anterior se infiere que al declararse que la relación arrendaticia es a tiempo determinado la acción invocada por la demandante se encuentra ajustada a derecho. Así se decide.

Ahora bien, peticionada la resolución del contrato en razón de que se le imputa a la demandada la no cancelación de los cánones arrendaticios de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2010, se tiene que la demandada en su defensa indica que realizó consignación arrendaticia por los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2.010; al efecto se observa que efectivamente consta en autos depósito bancario, ya valorado, por el que se consignan en fecha 07 de octubre de 2.010, por lo que se tiene que el pago de los meses de mayo, junio, julio y agosto se realizaron tardíamente, en razón de lo estipulado en el contrato de arrendamiento y el artículo 51 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios. Así se decide.

En relación a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, se tiene que la demandada indica estar excepcionada de su pago al indicar que por haber realizado reparaciones en el inmueble, el monto de tales reparaciones se descontaría de cánones debidos y para ello trae a los autos facturas y contratos emanados de terceros, que no se ratificaron en juicio, por lo que no evidencia éste juzgador prueba alguna que demuestre que la demandada se encontraba excepcionada del pago de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.010. Así se decide.

Así las cosas se tiene que por cuanto el artículo 1.592 del Código Civil establece que el arrendatario debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Y por cuanto se evidencia del expediente de consignaciones arrendaticias que el demandado procedió a realizar las consignaciones arrendaticias con exceso al termino indicado, además de no constar el pago de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, o que se encontraba excepcionada del mismo, se crea convicción en éste Juzgador que su conducta constituye un incumplimiento contractual, lo que conlleva a que la presente demanda de resolución de contrato de arrendamiento deba ser declarada con lugar y así se decide.

En relación al petitorio del pago de la suma de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,oo) demandado por daños y perjuicios por la no cancelación del pago del mes de mayo de 2.010, se indica que por cuanto consta su pago, aunque realizado de manera tardía, no puede ser declarado con lugar, a objeto de no causar un doble pago y consecuencialmente un perjuicio al demandado. Así se decide.

En igual sentido en cuanto al petitorio de la indemnización de daños y perjuicios por la suma de SEIS MIL QUINIENTOS (Bs. 6.500,oo) causados por la no cancelación de los meses de junio, julio y agosto del 2.010, debe ser declarado sin lugar, por evidenciarse su pago, aunque realizado extemporáneamente.

Ahora en relación al pago de los meses de septiembre y octubre del 2.010, a título de daños y perjuicios, así como los meses que se sigan venciendo, debe ser declarado con lugar, en razón de que por el hecho de la ocupación del inmueble, debe el arrendatario cancelar su canon como contraprestación en sana justicia y a objeto de no causarse un enriquecimiento sin causa por el uso del local sin pago alguno, -no hasta la fecha de entrega definitiva del inmueble-, sino hasta que exista sentencia definitivamente firme, para no dejar en manos del demandante ganancioso la ejecución de la sentencia, con un posible y eventual retardo en la misma por depender de su actuación. Así se decide.

Como se desechan partes del petitorio de la demandante, debe tenerse que la presente demanda deberá ser declarada parcialmente con lugar de manera expresa en el dispositivo del fallo. Así se decide.

III

DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones que anteceden, éste Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda de Resolución de contrato, incoada por la ciudadana B.D.V.N.D.S., contra la ciudadana A.P.M..

SEGUNDO

SE DECLARA CON LUGAR la Resolución del contrato de arrendamiento incoada por la ciudadana B.D.V.N.D.S., contra la ciudadana A.P.M., por lo que se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes de la litis ante la Notaría Pública cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 02 de junio de 2.009, inserto bajo el Nro. 12, Tomo 90; y consecuencialmente, la demandada deberá entregar a la demandante el local comercial que ocupa, el cual se encuentra signado con el Nro. 15-73, ubicado en la carrera 20 entre calles 15 y 16, Parroquia P.M.M., de esta ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira.

TERCERO

SE DECLARA sin lugar el pago de la suma de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300.oo) demandado por daños y perjuicios por la no cancelación del pago del mes de mayo de 2.010.

CUARTO

SE DECLARA SIN LUGAR el pago a titulo de indemnización de daños y perjuicios de los meses causados por la no cancelación de los meses de junio, julio y agosto del 2.010, a razón de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,oo) cada uno.

QUINTO

Se DECLARA CON LUGAR el pago del canon arrendaticio de los meses de septiembre y octubre de 2.010, a razón de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,oo) cada uno, así como igualmente deberá cancelar los cánones que se sigan causando hasta la fecha de sentencia definitivamente firme.

SEXTO

Se exonera a la parte demandada del pago de las costas procesales del juicio principal, por no resultar totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los onde de mayo de dos mil once. AÑOS: 200º de la Independencia y 152º de la Federación.

El Juez Temporal,

Abog. J.J.M.C.

REFRENDADA:

La Secretaria,

Abog. Anaminta Peñaloza Espinoza

En la misma fecha siendo las 02:00 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº

JJMC/Ape

Exp. Nº 7162.