Decisión de Juzgado de Municipio Segundo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 28 de Noviembre de 2014

En el pago del monto restante previsto en la cláusula segunda del referido contrato de opción de compra venta, en la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00).

En la cancelación de la suma de CATORCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 14.000.000,00) para proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta, ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente como quedó establecido en la cláusula supra.

En el levantamiento de la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar ordenada y que recayó sobre el inmueble objeto del referido contrato de opción de compraventa, o en su defecto en el caso de la parte reconvenida no convenga en los aspectos supra indicados sea condenada por el Tribunal en lo siguiente:

1. Que la parte reconvenida deje en poder de la reconvincente la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00), suma realmente entregada por los demandantes, más la suma de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), establecida en la cláusula penal del contrato por concepto de indemnización de daños y perjuicios.

2. La suma de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000,00) por concepto de costas procesales.

Solicitaron también que el Tribunal se sirviera indexar o corregir monetariamente las cantidades antes señaladas, por la inflación vivida en ese momento. Y estimaron la demandada en la cantidad de CINCO MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 5.850.000,00).

Fundamentaron la reconvención en los artículos 1.160, 1.474, 1.527 y 1.113 del Código Civil.

II

MOTIVA

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

De las consignadas con el libelo de la demanda:

• Poder autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta, Estado Miranda de fecha catorce (14) de Noviembre de dos mil (2000), dejándolo inserto bajo el Número 45, Tomo 63 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; que al no ser impugnado por el adversario en la oportunidad correspondiente, se le tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto demuestra la facultad que tienen para actuar en juicio los abogados F.J.H., M.O.S.M. y R.A.L., y así se decide.

• Original del contrato de opción de compraventa, autenticado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, Los Ruices, en fecha dieciséis (16) de Febrero de dos mil (2000), anotado bajo el Número 18, Tomo 14 de los L>ibros de autenticaciones llevados por esa Notaría; documento que demuestra lo alegado en el proceso por las partes, por lo cual al no haber sido impugnado ni tachado se le concede pleno valor probatorio, de conformidad con establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

• Copia del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Z.d.E.M., en fecha diez (10) de Julio de mil novecientos ochenta y nueve (1989) e inserto bajo el Número 13, Tomo 02, Protocolo Primero, Tercer Trimestre. Documento que demuestra que el inmueble objeto del litigio era propiedad de la ciudadana D.U.R., que lo había comprado al ciudadano R.P.; documento que al no haber sido ni impugnado ni tachado se le concede pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

De las consignadas en el lapso probatorio:

• Mérito favorable de todos los documentos que puedan favorecer a la parte actora, en especial el contrato de opción de compraventa. Cabe destacar que siendo criterio de quien aquí decide, que el mérito favorable que se desprende de autos no es susceptible de valoración ya que no es un medio de pruebas, toda vez que es lo que resulta del análisis y razonamiento cognoscitivo que se realiza a las pruebas aportadas por las partes al proceso, pudiendo o no favorecer a cualquiera de las partes. En razón de ello y siendo además reiterada la jurisprudencia al señalar que el mérito favorable de autos, no es un medio de pruebas es por lo que este Tribunal considera que es improcedente su admisión. y así se decide.

• Prueba de informes: Solicitaron se oficiara a la Junta de Condominio del Edificio Los Cardenales 16, de la Urbanización Parque Residencial El Marques, Guatire, Municipio Guatire, Estado Miranda, con el fin de que el condominio le informara al Tribunal el monto adeudado por el concepto de cuotas de condominio por el inmueble objeto del litigio. Además del informe que solicitaron a la Oficina de IPOSTEL, Los Ruices 1071, al departamento de telegramas, con el fin de que informara y remitiera, copia del texto de los telegramas números 1429 y 1430, de fecha treinta y uno (31) de Julio de dos mil (2000), cuyo destinatario fue la ciudadana D.U.R. enviados por BEYSY C.C.L.. No consta en autos su evacuación por lo que esta instancia jurisdiccional considera que no tiene materia sobre la cual pronunciarse de los informes solicitados. Y así se establece.

• Telegramas con sus acuses de recibo marcados con los Números 1429 y 1430, de fecha treinta y uno (31) de Julio de dos mil (2000); acuses que demuestran que la ciudadana BEYSY C.C.L. le envió a la ciudadana D.U.R.. Prueba que se le da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

De las consignadas con la contestación de la demanda:

La parte demandada no consignó pruebas con el escrito de la contestación de la demanda.

De las consignadas en el lapso probatorio:

• Mérito favorable de los autos en todo lo que les favorezcan y en especial del contrato de opción de compraventa, suscrito entre las partes de este proceso. Cabe destacar que siendo criterio de quien aquí decide, que el mérito favorable que se desprende de autos no es susceptible de valoración ya que no es un medio de pruebas, toda vez que es lo que resulta del análisis y razonamiento cognoscitivo que se realiza a las pruebas aportadas por las partes al proceso, pudiendo o no favorecer a cualquiera de las partes. En razón de ello y siendo además reiterada la jurisprudencia al señalar que el mérito favorable de autos, no es un medio de pruebas es por lo que este Tribunal considera que es improcedente su admisión. y así se decide.

• Invitaciones de comparecencia ante la Fiscalía de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda-Guatire (Fiscal Cuarto) de fecha doce (12) de Abril de dos mil (2000), dirigido a los ciudadanos BEYSY C.C.L. y J.L.M., para el día diecinueve (19) de Abril de dos mil (2000), al cual se expuso que no acudieron. Prueba que se les da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

• Denuncia interpuesta por la ciudadana D.U.R. en contra del comisionista J.R.P., por presunta extorsión de fecha veintiocho (28) de Abril de dos mil (2000). Denuncia realizada ante el Cuerpo Técnico de Policía Judicial-Seccional Guatire; prueba que demuestra que ciudadano antes citado presuntamente extorsionó a la demandada, quien al momento de celebrar el contrato objeto de este proceso era el intermediario inmobiliario. Prueba que se le da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

• Certificación de la denuncia realizada por la ciudadana D.U.R. al Cuerpo Técnico de Policía Judicial-Seccional Guatire, así como la copia de la certificación de citación suscrita por el Prefecto de fecha treinta (30) de Mayo de dos mil (2000). La primera prueba se desecha por impertinente ya que nada aporta al proceso, en cuanto al certificación solicitada al Prefecto no se le da valor probatorio ya que no consta que la misma haya sido recibida, porque no tiene firma y el sello no es legible por lo tanto se desecha por impertinente. Y así se decide.

• Copia de la notificación solicitada por la ciudadana D.U.R. a través de la Asociación Civil Primero Justicia, en el cual se le hace una invitación a la ciudadana BEYSY C.C.L., de fecha veintidós (22) de Mayo de dos mil (2000), a la cual recalcaron que no acudió. Prueba que se la da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

• Copia simple del cheque entregado por el comisionista J.R.P., del Banco Provincial por UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), mediante cheque signado con el Número 03604140, de la cuenta personal del citado ciudadano a favor de la ciudadana D.U.R.. Documento en el cual se evidencia que se abon dicha cantidad como parte de abono a la deuda de los compradores por la opción de la compraventa, cuyo cheque se expuso que fue devuelto por el Banco por defecto de firma sin provisión de fondos. Prueba que se la da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

• Prueba testimonial: Promovieron como testigos a las ciudadanas A.M.A.S., G.D.G. y R.B.. En las actas procesales consta la comparecencia de las ciudadanas A.M.A. y R.B. quienes testificaron y confirmaron lo alegado en la contestación de la demandada. Cabe destacar que la ciudadana G.D.G. no acudió en la fecha señalada por el Tribunal de la causa para rendir su declaración. Prueba que se le concede pleno valor probatorio de conformidad con el previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

• Posiciones Juradas: De conformidad con lo establecido en los artículos 403, 405 y 406 del Código de Procedimiento Civil, se solicitó la citación personal de los ciudadanos BEYSY C.C.L. y J.L.M., o en su defecto de su representante legal F.J.H., para que absuelvan posiciones juradas en la oportunidad que fijara el Tribunal. Prueba la cual no fue evacuada en el presente juicio por lo que esta instancia jurisdiccional nada tiene que decidir con respecto a su valor probatorio desechándola del presente juicio. Y así se decide.

PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA:

Consideraciones para decidir, pues bien este Juzgado observa que pretende la parte actora el cumplimiento del contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en Los Cardenales 16, Sector Los Cardenales, Urbanización Parque Residencial El Maques, ubicado en la Ciudad de Guatire, conocido como Lote A, Sector Uno de la Hacienda El Marques-Vega Abajo, Jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Zamora, Estado Miranda, del cual ambas partes entre otras pactaron en dicha opción las cláusulas siguientes: “…..SEGUNDA: El precio por el cual “LA OFERENTE” se compromete a dar en venta el deslindado inmueble es por la cantidad de Bolívares VEINTIDOS MILLONES EXACTOS (Bs. 22.000.000,00) suma que pagaran “LOS OFERIDOS” de la siguiente manera: A) La suma de Bolívares OCHO MILLONES (Bs. 8.000.000,00) que entrega en este acto a La Oferente, a los fines de garantizar el cumplimiento de las obligaciones asumidas en este contrato y que La Oferente recibe a su completa y cabal satisfacción. Cantidad que será imputable al precio de venta antes señalado. B) La suma de Bolívares CATORCE MILLONES (Bs. 14.000.000,00) que pagarán “LOS OFERIDOS”, al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente. TERCERA: Cláusula Penal: En caso de que por causas imputables a “LOS OFERIDOS” no se pudiere celebrar la protocolización del documento definitivo dentro del plazo estipulado en la cláusula cuarta, la suma de Bolívares UN MILLÓN (Bs. 1.000.000,00) quedará en beneficio de “LA OFERENTE” quien la podrá retener para sí en concepto de indemnización de daños y perjuicios. Si el incumplimiento fuera por causas imputables a “LA OFERENTE” esta se obliga a reintegrar en forma inmediata a “LOS OFERIDOS” la cantidad recibida de Bolívares UN MILLÓN (Bs. 1.000.000,00) y además, una suma igual a la recibida, en concepto de indemnización por daños y perjuicios. CUARTA: El término de duración de la presente opción es de CIENTO VEI)NTE (120) días hábiles, contados a partir de la fecha cierta (firma) del presente contrato…”.

De lo anteriormente trascrito, esta Juzgadora entra a a.s.e.e.p. caso existe o no un contrato bilateral cuyo cumplimiento sea susceptible de ser judicialmente reclamado. A tal efecto, resulta imperativo definir la institución del contrato bilateral, para lo cual resulta obligatorio la cita de las normas de derecho positivo que instituyen en nuestro sistema jurídico civil del contrato y que, específicamente, definen el contrato bilateral. Establecen textualmente los artículos 1.133 y 1.134 del Código Civil lo siguiente: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. el artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de la partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”.

Así tenemos, que según la consagración legal en el articulo 1.474: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. De allí que la doctrina patria ha definido la naturaleza jurídica del contrato de compraventa como consensual, sinalagmático, oneroso, conmutativo y principal. Es consensual porque el dominio se transfiere por el sólo consentimiento de las partes, siendo que este consentimiento de las partes debe recaer en cuanto a los dos elementos esenciales específicos de la compraventa, como lo son la cosa vendida y su precio; es sinalagmático o bilateral porque surgen de este contrato obligaciones recíprocas tanto para el vendedor como para el comprador0; es oneroso y conmutativo porque se presume la reciprocidad entre la cosa y el precio; y es principal porque tiene sustantividad y autonomía propia, no dependiente de ningún otro contrato. Pues bien, para perfeccionarse la venta se necesitan tres elementos específicos: 1) El consentimiento, que es un elemento común a todo contrato e involucra la capacidad civil de quienes contratan. Como ha quedado sentado, en el caso de la compraventa este consentimiento tiene que concurrir en las personas del comprador y del vendedor y estar referido en torno a la entidad de la cosa vendida y de igual manera al precio de la misma; 2) La cosa que por regla general son objeto de compraventa, todas las cosa que se encuentren en el comercio; 3) El precio, que es la suma de dinero que se cambia por la cosa. Estos tres elementos deben tener una íntima vinculación entre si, siendo que el elemento rector en el contrato de compraventa, al igual que en todos los contratos, viene dado por el consentimiento de ambas partes, pues, como ha señalado esta Juzgadora, el acto de voluntad legítimamente manifestado de quien compra y quien vende, debe ser concurrente en torno a la identidad de la cosa vendida, así como respecto del precio de la misma. Así las cosas, se centra el THEMA DECIDENDUM en el alegado incumplimiento de la parte demandada, en efectuar la venta del inmueble descrito, dentro de los ciento veinte (120) días siguientes contados a partir de la fecha cierta, firma del contrato. Por lo que una vez determinados los elementos necesarios para perfeccionarse la venta y a los fines de determinar la procedencia de dicha pretensión de cumplimiento de contrato, durante el iter procesal probatorio quedaron demostrado los siguientes hechos: Que las partes afirmaron que habían suscrito un contrato de compraventa sobre el inmueble descrito anteriormente, en la cual firmaron un acuerdo y establecieron cumplir las cláusulas establecidas en el mismo, por lo cual quedó de esa manera aceptada entre las partes la existencia de la relación jurídica que los uniera, y cuyos alegados incumplimientos dieran origen al presente juicio, y siendo el instrumento fundamental autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre, Estado Miranda, en fecha dieciséis (16) de Febrero de dos mil (2000), bajo el Número 18, Tomo 14 de los Libros Autenticados llevados por esa Notaría.

Ahora bien, se evidencia la dilación en las actuaciones de la parte demandada, por cuanto tal y como se expuso llevó a cabo lo estipulado por una parte en el contrato, sin embargo, era de parte de LA OFERENTE que debía protocolizar el documento para seguir con el proceso de la venta del inmueble, para que LOS OFERIDOS terminaran de pagar la cantidad adeudada por el inmueble, ya que efectivamente, se aprecia de las actas procesales que conforman este expediente, que la parte demandada no cumplió con la obligación de hacer la venta definitiva ante el Registro Subalterno correspondiente, puesto que nada aportó a los autos que demostrara sus diligencias para efectuar tal otorgamiento a la parte demandante, por lo que ello evidencia la falta de diligencia por parte de la demandada en llevar a cabo todas las actuaciones necesarias a fin de preparar la vía de protocolización documental de la venta definitiva, como obligación que asumieron en el instrumento de promesa bilateral, ya que una vez que la demandada empezara con el trámite para la protocolización del documento y demostrarlo, los compradores debían cancelar la suma restante como consta en el contrato de opción de compraventa. A mayor abundamiento nada consta en actas que evidencie gestión alguna de la demandada ante Oficina Registral alguna, como se dijo, para la protocolización del instrumento definitivo de venta.

Conforme a lo expuesto, bien puede apreciarse que la demandada no dio cumplimiento suficiente a la exigencia que contempla el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, que les impone la carga de la prueba para demostrar la liberación de su obligación contractual. Tales normas textualmente dicen lo siguiente: Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”; y artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Por otra parte la demandada alegó que la actora no pagó los OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 8.000.000,00), que según la misma no se habían entregado al momento de la firma del contrato para garantizar el cumplimiento del mismo, sin embargo dicha afirmación no se pudo probar por parte de la demandada, ya que en las pruebas consignadas por la parte actora con su libelo, la demandada firmó el contrato y en la cláusula SEGUNDA se estipuló que en esa ocasión se entregaba dicha cantidad como garantía y la demandada firmó el contrato, por lo que quedó firme ese contrato y todo lo estipulado en él es cierto y aceptado por los contratante.

De lo anteriormente relatado, este Juzgado concluye que la parte demandada no ha dado cumplimiento con sus obligaciones como vendedor indicadas anteriormente, por lo que es forzoso declarar CON LUGAR la demanda interpuesta y ordena a la parte demandada realizar todos los trámites y gestiones pertinentes para que de cumplimiento a la obligación de hacer entrega del bien inmueble objeto del presente litigio, libre de todo gravamen, mediante la protocolización del documento para su definitiva venta y el pago final de la cantidad adeudada por la actora para hacer cumplir el documento de compra venta pactado entre las partes.; y así se decide.

III

DISPOSITIVA

En mérito a todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

CON LUGAR la presente demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentada por los ciudadanos BEYSY C.C.L. y J.L.M. contra la ciudadana D.U.R., supra identificados.

SIN LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada.

Se condena a la demandada D.U.R. a dar cumplimiento al contrato de opción a compra venta del inmueble vendido libre de todo gravamen a los fines de efectuar la tradición legal ante la Oficina de Registro Público correspondiente del inmueble constituido por un apartamento ubicado en Los Cardenales 16, Sector Los Cardenales, Urbanización Parque Residencial El Marques, ubicado en Guatire, en el lugar conocido como Lote A, Sector Uno de la Hacienda El Marques-Vega Abajo. Jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Zamora, Estado Miranda, suscribiendo el contrato definitivo de venta con los ciudadanos BEYSY C.C.L. y J.L.M., identificados al inicio del presente fallo, y que en caso de no dar cumplimiento voluntario a esta decisión una vez que quede firme, se tenga este como documento definitivo de venta y traslativo de propiedad.

Se condena según con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, a la parte demandada en autos al pago de las costas procesales por haber resultado vencida.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de Noviembre del año dos mil catorce (2014). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ,

C.D.V..

EL SECRETARIO ACC.,

C.M.S..

En la misma fecha, siendo las nueve y treinta de la mañana (9:30 a. m.) previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se agregó, publicó y registró la anterior decisión.

EL SECRETARIO ACC.,

C.M.S..

EXP: No. 12-0228 (Tribunal Itinerante)

EXP: No. AH1C-V-2000-000017 (Tribunal de la causa)

CDV/DPP/nega