Decisión de Juzgado Primero de Municipio de Caracas, de 3 de Abril de 2012

Fecha de Resolución 3 de Abril de 2012
EmisorJuzgado Primero de Municipio
PonenteZobeida Romero
ProcedimientoResoluciòn Contrato Arrendamiento

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, tres (3) de abril de dos mil doce.

202º y 153º.

ASUNTO: AP31-V-2011-001926.

PARTE ACTORA: C.A. BIENES Y RAÍCES INMOBILIARIA MALIMA.

APODERADOS JUDICIALES: A.B., M.B. y D.M..

PARTE DEMANDADA: SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN, C.A.

APODERADOS JUDICIALES: L.L.B., G.G.F., M.C.J.L., A.V.G., F.N.S. y A.T.L.D.C..

MOTIVO: RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.

SENTENCIA INTERLOCUTORIA: PROMOCIÓN DE CUESTIÓN PREVIA, ORDINAL 1°, ART. 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL: INCOMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL, EN RAZÓN DE LA CUANTÍA.-

El presente procedimiento por RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, fue iniciado por demanda interpuesta por los abogados A.B., M.B. y D.M., actuando como apoderados judiciales de C.A. BIENES Y RAÍCES INMOBILIARIA MALIMA, sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 1º/02/1998, bajo el N° 60, Tomo 22-A Sgdo.; contra la sociedad mercantil SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 6 de noviembre de 1996, bajo el N° 39, Tomo 608-A Sgdo.

La demanda fue admitida el 31 de octubre de 2011, pero fue objeto de una reforma total, antes de que la parte demandada estuviese citada, la cual fue admitida por auto dictado el 31 de octubre de 2011 y ordenado el emplazamiento de la parte demandada, en la persona de sus representantes estatutarios, para que comparecieran a contestar la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.

Luego de diversos trámites realizados por la parte actora, para lograr la citación de la parte demandada, el 28 de marzo de 2012, compareció ante este Tribunal el abogado G.G.F., actuando como apoderado judicial de SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN C.A., y se dio por citado en nombre de ésta. Consignó copia certificada del poder que le fue otorgado por su representada, autenticado ante Notario Público, del cual se evidencia que tiene atribuida la facultad ejercida.

En la oportunidad legalmente prevista, compareció el mismo abogado y presentó escrito de contestación de la demanda, en el que además promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada con la incompetencia de este Juzgado para seguir conociendo la demanda, en razón de la cuantía de la demanda.

De conformidad a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, corresponde dictar la decisión relativa a la cuestión previa promovida, el mismo día en que es interpuesta o al día siguiente. Siendo el día de hoy, el día siguiente a la interposición, pasa este Juzgado a resolver sobre dicha incidencia, tomando en consideración el último escrito mediante el cual el apoderado judicial de la parte actora reformó totalmente la demanda y los fundamentos bajo los cuales la parte demandada promovió la cuestión previa referida.

Los apoderados judiciales de C.A. BIENES Y RAÍCES INMOBILIARIA MALIMA, afirmaron que ésta es propietaria del inmueble constituido por tres (3) parcelas unificadas, distinguidas con las letras “P”, “F” y “Q”, y el galpón sobre éstas construido, ubicado entre la calle S.T.d.J. y la avenida San I.d.L., Chacao, Municipio Chacao del Estado Miranda.

Que la posesión de dicho inmueble fue cedida mediante arrendamiento a la sociedad mercantil SERVIAUTO INTEGRAL KAIZEN, C.A., tal como se evidencia de contrato de arrendamiento autenticado el 11 de diciembre de 2000, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 67, Tomo 160, consignado en copia simple.

Que ante los incumplimientos de la arrendataria, la arrendadora la demandó por resolución de contrato de arrendamiento, cuyo juicio fue tramitado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y terminado mediante transacción autenticada el 9 de diciembre de 2003, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, y homologada por el Juzgado de la causa el 15 de diciembre de 2003.

Que en la referida transacción convinieron que la arrendataria debía entregar el inmueble a más tardar el 31 de diciembre de 2010, por lo que pasada esa fecha, la arrendadora solicitó el cumplimiento de la transacción, lo cual fue negado y confirmado por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante sentencia de fecha 18 de mayo de 2011, estableciendo que a la demandada se le debía respetar el derecho a la prórroga legal, de tres (3) años, a partir del 1º de enero de 2011, por cuanto la transacción no resolvió el contrato, sino que modificó algunas de sus cláusulas.

Que su representada procedió a aceptar el pago del canon de arrendamiento que debe pagar la arrendataria durante el lapso de la prórroga legal que le fue concedida, el cual venía siendo consignado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, expediente Nº 2011-0238.

Que es el caso que la arrendataria intentó pagar la mensualidad correspondiente al mes de junio de 2011, mediante un cheque que no podía ser cobrado por pertenecer a una chequera descontinuada del Banco de Venezuela, información que se le había dado con más de dos meses de antelación a todos los usuarios del referido banco y que constituía un hecho notorio comunicacional, tal y como se puede observar en las copias del diario Últimas Noticias, consignadas al libelo original.

Que su representada procedió a hacer el reclamo a la arrendataria, quien respondió enviándole un cheque con las mismas características. Que ante tal circunstancia, su representada se vio en la obligación de levantar un protesto, practicado el 18 de julio de 2011, por la Notaría Pública Octava del Municipio Chacao del Estado Miranda, donde se indicó que ninguno de los referidos cheques podían ser pagados, por cuanto el formato se encontraba eliminado o descontinuado desde el 1º/7/2011.

Que la devolución del referido cheque por causasimputables al arrendatario, debe ser considerado como una falta de pago de la mensualidad correspondiente. Que tal como lo establece la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que rige entre las partes, por remisión expresa de la cláusula quinta de la transacción judicial que modificó dicha relación, la falta de pago de una sola mensualidad da derecho a la arrendadora de solicitar la resolución del contrato, por lo que el incumplimiento denunciado constituye causal suficiente y legítima a su representada, a demandar la resolución del contrato de arrendamiento, como en efecto lo demanda.

Que adicionalmente, según resolución de la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, número 14902, del 7 de julio de 2011, expediente Nº 89.972, el canon de arrendamiento de la totalidad del inmueble arrendado, quedó fijado en la cantidad de (Bs. 217.981,89), aplicable a partir del 15 de agosto de 2011, en base a que para dicha fecha transcurrieron diez (10) días hábiles, desde que se cumplieron las formalidades de notificación de la resolución.

Que según los principios de ejecutividad y ejecutoriedad de los actos administrativos y en virtud de lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por encontrarse la arrendataria haciendo uso de la prórroga legal, el canon máximo establecido en la referida resolución, es de aplicación inmediata, por lo que el mes de agosto ha debido pagarse dentro de los cinco primeros días de septiembre, de la siguiente forma: 15 días a razón de (Bs. 66.250,59) mensuales, es decir (Bs. 33.125,3) y 15 días a razón de (Bs. 66.250,59) mensuales, es decir (Bs. 108.990,95), para un total de (Bs. 142.116,24).

Que no obstante lo anterior, la arrendataria no ha procedido a pagar el canon de arrendamiento del mes de agosto de 2011, según los montos establecidos, por lo que se ven en la necesidad de demandar adicionalmente la falta de pago de este mes.

Que como consecuencia del incumplimiento de la arrendataria, proceden a demandarla por RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y RESARCIMIENTO DE DAÑOS Y PERJUICIOS, para que convenga, o en su defecto, sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: En dar por resuelto y terminado el contrato de arrendamiento y entregar totalmente desocupado de bienes y personas el bien inmueble alquilado, en las mismas solventes condiciones en las que lo recibió al inicio de la relación arrendaticia; SEGUNDO: A pagar consecuencialmente, por concepto de perjuicios causados a la arrendadora, la cantidad de (Bs. 208.366,83), equivalentes a los cánones de arrendamiento de los meses de junio y agosto de 2011, a razón de (Bs. 66.250,59)y (Bs. 142.116,24), respectivamente; Tercero: Al pago de las costas procesales.

Estimaron la demanda en el monto de (Bs. 208.366,83), equivalente a (Bs. 2.741,67 U.T.).

Por su parte, la promoción de la cuestión previa por el apoderado judicial de la parte demandada, la fundamentó en los siguientes aspectos:

Citó el contenido del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil y decisiones dictadas por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, señalando que cuando en la demanda, además de pretender el cobro de cánones, también se solicita la resolución, la cuantía deberá determinarse tomando en cuenta no sólo los cánones ya vencidos, sino también los que estén por vencerse, hasta la extinción del término del contrato de arrendamiento.

Que sólo a los efectos de dar el último parámetro que debe ser utilizado, según lo estipulado en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, para poder calcular cuál es la cuantía de la demanda, debe señalar que la misma arrendadora en su libelo expresó que la arrendataria goza de una prórroga legal de tres (3) años, la cual vence el 31 de diciembre de 2013.

Que no cabe duda alguna de que la demandante está obligada a respetar el contrato de arrendamiento celebrado con su representada, hasta el 31 de diciembre de 2013, fecha en la cual vence la prórroga legal que le corresponde y que hasta esa fecha deben computarse los cánones para el establecimiento de la cuantía, lo que suma 28 cánones de arrendamiento, a razón de (Bs. 66.250,59), que ascienden a la cantidad de (Bs. 1.855.016,52); y que si en lugar de multiplicarlo por la suma indicada, se hiciere por la cantidad reclamada por la parte actora, a razón de (Bs. 217.981,89), el monto ascendería a la cantidad de (Bs. 6.103.492,92).

Que en ambos supuestos, el monto obtenido excede de la cantidad equivalente a (3.000) unidades tributarias, por lo que solicita al Tribunal que declare con lugar la cuestión previa de incompetencia opuesta y se condene en costas a la parte actora.

De conformidad a lo expuesto por ambas partes, quedaron como hechos admitidos la relación arrendaticia que vincula a las partes, instrumentada en el contrato de arrendamiento autenticado el 6 de noviembre de 1996, bajo el Nº 67, Tomo 160, cuyos términos fueron modificados mediante transacción judicial autenticada el 9 de diciembre de 2003, ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Estado Miranda, inserto bajo el Nº 55, Tomo 171. Igualmente convinieron en que a la fecha de interposición de la demanda, estaba corriendo el lapso de la prórroga legal que corresponde a la arrendataria, vigente desde el 1º de enero de 2011, de acuerdo a la decisión judicial dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Ahora bien, considera este órgano jurisdiccional que el canon de arrendamiento que debe tomarse en consideración para la determinación de la demanda es el que estaba vigente antes de que fuese dictada la Resolución administrativa invocada por la parte demandada, que según fue alegado por la parte actora y admitido por la parte demandada, es la cantidad SESENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 66.250,59), pues el monto del canon de arrendamiento fijado en vía administrativa constituye un punto controvertido por la parte demandada, que debe resolverse al decidir el mérito de la controversia, para determinar si efectivamente la arrendataria incumplió sus obligaciones contractuales como lo afirma la parte actora.

La parte actora afirmó que para la fecha en que fue interpuesta la reforma de la demanda, la arrendataria había dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento, por los meses de junio y agosto de 2011 y en base a ello accionó la resolución del contrato y en consecuencia, el pago de la cantidad de dinero a la que asciende el canon de arrendamiento, que a su decir era el monto de (Bs. 208.366,83), por concepto de daños y perjuicios causados, misma cantidad de dinero en que fue estimada la demanda.

Dispone el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”. (Subrayado del Tribunal).

Considera este órgano jurisdiccional que al estar las partes vinculadas por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, debe aplicarse para la determinación de la cuantía de la demanda la primera parte del artículo citado, sin tomar en consideraciones pensiones de arrendamiento que no han sido causadas, como serían las que faltan para completar el lapso de la prórroga legal. En consecuencia, tomando en consideración el monto del canon de arrendamiento admitido por ambas partes, dicha estimación asciende a la cantidad de CIENTO TREINTA Y DOS QUINIENTOS UN MIL BOLÍVARES CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 132.501,18). Queda así modificada la cuantía al monto de las pensiones sobre las cuales se litiga, lo cual asciende a la cantidad indicada. En consecuencia, este Tribunal si es competente para conocer del presente proceso, por cuanto dicha cantidad no supera la cuantía establecida para los Tribunales de Municipio, ya que no excede del monto equivalente a tres mil unidades tributarias.

En base a las consideraciones expuestas, este Juzgado declara IMPROCEDENTE la cuestión previa promovida y confirma su competencia para seguir conociendo de la presente causa, en razón a la cuantía de la demanda.

Publíquese y déjese copia certificada de esta decisión, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil. No es necesaria su notificación a las partes, por cuanto la presente decisión se publica dentro del lapso establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Dada, firmada y sellada a los tres (3) días del mes de abril de dos mil doce, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al 201º año de la Independencia y 152º de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

Z.R.Z.

LA SECRETARIA TITULAR,

V.R.C.

En esta misma fecha, y siendo las (3:15) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA TITULAR,

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