Decisión de Juzgado del Municipio Pedraza de Barinas, de 26 de Marzo de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO PEDRAZA

DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

Exp. 391.

Ciudad Bolivia, 26 de marzo de 2009.

Años: 198° y 150°.

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, acompañado de anexos, presentada por el ciudadano J.A.B.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No.V-11.840.990, domiciliado en Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, asistido por el abogado en ejercicio J.J.R.Q., inscrito en el Inpreabogado bajo el No.67.428, contra la empresa mercantil “MERCANTIL DEL LLANO”, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, anotado bajo el No.51, Tomo 1-A, de fecha 01 de Febrero de 2007, en la persona de su representante legal ciudadano S.J.V., titular de la cédula de identidad No.23.158.623, de igual domicilio.

Mediante auto de fecha 05/02/2009, cursante al folio treinta y seis (36), fue admitida conforme a derecho la presente demanda, ordenándose darle el curso de ley correspondiente y se ordenó abrir cuaderno de medidas.

En fecha 03-03-09, fue debidamente citada la empresa demandada, en la persona de su representante legal, ciudadano S.J.V., tal como se evidencia de diligencia de esa misma fecha, suscrita por el Alguacil de este Juzgado, cursantes al folio treinta y ocho (38).

En la oportunidad legal de la contestación de la demanda, el ciudadano S.J.V., ya identificado, actuando en su condición de Representante Legal de la compañía MERCANTIL DEL LLANO C.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio: Jameiro J.A.P., Inpreabogado N° 110.680, dio contestación a la demanda.

Ambas partes comparecieron al Tribunal dentro del lapso previsto en el ordenamiento Jurídico y presentaron escritos contentivos de promoción de pruebas.

Siendo la oportunidad legal para decidir, este Tribunal pasa a dictar su fallo en los siguientes términos.

MOTIVA

Alega el demandante en el escrito libelar que mantiene una relación arrendaticia con la empresa demandada en base a contrato de arrendamiento que anexa, el cual fue autenticado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios P.y.S.d. Estado Barinas, anotado bajo el No.18, folios 41 al 43, Tomo Decimo Quinto, de fecha 23 de julio de 2007, sobre un local comercial, ubicado en la esquina calle 13 con avenida No 3 y 4 de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas. Que el aludido contrato de arrendamiento tuvo una duración de un año y tres meses, desde el 01 de julio de 2007 hasta el 01 de Octubre de 2008 prorrogable siempre que el Arrendatario se mantenga solvente y que notifique al Arrendador su voluntad por escrito con treinta (30) días anteriores al vencimiento del término inicial fijado, pactándose un canon de arrendamiento de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.100.000,oo) mensuales, a partir del mes de agosto de 2007 y luego el mes de octubre de ese año hasta el mes de noviembre de 2008 se convino la cantidad de Un Millón Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.1.350.000,oo). Igualmente se convino que la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas dará lugar a la desocupación inmediata del inmueble.

Afirma que la Arrendataria a la presente fecha adeuda el canon correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008, lo que equivale a la cantidad de Cuatro Mil Cincuenta Bolívares (Bs. 4.050,oo), incurriendo así en el incumplimiento de una obligación principal del contrato cual es el pago puntual de los cánones arrendaticios.

Por otra parte, señala el actor, que el ciudadano S.J.V., debidamente identificado, realizó en nombre propio, una consignación arrendaticia por ante este Tribunal, la cual considera improcedente por carecer de Legitimación Activa y de cualidad, en virtud de no ser el Arrendatario la persona natural constituida por el consignante sino que es una persona Jurídica, razón por la que concluye que las consignaciones han sido mal realizadas.

Expresa que las circunstancias expuestas le confieren derecho a demandar como en efecto demanda la Resolución por incumplimiento de las obligaciones arrendaticias previstas en las cláusulas tercera, segunda y décima del contrato y como consecuencia de ello se ordene la entrega del inmueble objeto del contrato, libre de bienes y de personas. Demanda costos y costas del proceso. El demandante solicitó medida de secuestro sobre el inmueble arrendado. Fundamenta la acción propuesta en los artículos 174, 274, 585, 599 ordinal 7º, 881 del Código de Procedimiento Civil y en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.592 del Código Civil y en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario e igualmente en las cláusulas segunda, tercera y décima del Contrato de arrendamiento suscrito con el accionado. Estimó la demanda en la cantidad de Cuatro Mil Novecientos Bolívares (Bs.4.900, 00).

En la oportunidad de la contestación de la demanda, el ciudadano S.J., ya identificado, en su carácter de Representante legal de la empresa demandada, asistido de abogado, presentó escrito de contestación a la demanda, mediante el cual convino en el alegato expuesto por el apoderado actor referido a la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, así como en la fecha de inicio de la misma, en el bien objeto del contrato y en el canon actualmente en vigencia. Afirma que desde hace cinco (5) años se encuentra arrendado en el inmueble, razón por la que se considera beneficiario de la prórroga legal. Niega, rechaza y contradice el resto de los alegatos invocados por el apoderado actor en su libelo y al efecto señala con relación al incumplimiento del pago de los meses referidos en el libelo, que ha sido el arrendador quien se ha negado a recibir los pagos de los cánones correspondientes, debiéndolos en consecuencia, consignar por ante esta instancia judicial. Así mismo afirma que el Arrendador, en anteriores ocasiones y sin presentarle objeciones, le ha venido recibiendo pagos a nombre suyo por concepto de mensualidades vencidas.

Por otra parte, se refiere al contrato de arrendamiento manifestando, en principio, que se trata de un contrato a tiempo determinado, razón por la que rechaza la demanda de Resolución de Contrato interpuesta por el actor. No obstante, seguidamente informa que considera que el contrato se transformó en la modalidad de a tiempo indeterminado, razón por la que a su parecer, teniendo en cuenta el alegato referido a la falta de pago, se debió demandar el desalojo del inmueble, de conformidad al artículo 34, literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.599 y 1.600 del Código Civil. El resto de los alegatos son rechazados por el representante legal de la accionada, especialmente el referido a la insolvencia del canon de arrendamiento correspondiente a los meses discriminados en el libelo.

Finalmente expresa el representante de la parte demandada que ante la negativa del arrendador de recibir el monto adeudado realizó ante el Tribunal la respectiva consignación arrendaticia, habiendo cancelado, en consecuencia, los montos alegados por el actor como insolutos, consignación esta que a su parecer ha sido reconocida en el libelo, invocando la confesión judicial de su adversario.

Ahora bien, una vez expuesta brevemente la síntesis de la controversia, es menester, hacer las siguientes consideraciones:

El caso de autos se trata de demanda de resolución de contrato de arrendamiento escrito, la cual se fundamenta en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1.159,1.160, 1.167 y 1.592 del Código Civil.

A esos fines, es preciso determinar preliminarmente los requisitos de procedencia de la Resolución de Contrato, conforme al criterio sostenido doctrinalmente, a saber: a) que el contrato jurídicamente exista; b) que la obligación esté incumplida; c) que el actor haya cumplido u ofrecido cumplir y d) la declaración Judicial de Resolución. En consecuencia, la falta o carencia de uno cualquiera de estos requisitos conlleva a la declaratoria sin lugar de la acción ejercida.

En el caso que se examina, en relación al primer supuesto, se desprende de los alegatos de las partes que hay acuerdo entre ellas en cuanto al vínculo arrendaticio que los une, el cual se sustenta en copia simple de documento notariado, representativo del contrato de arrendamiento, el cual fue acompañado al libelo.

En relación al segundo supuesto referido al incumplimiento de la obligación, el doctrinario G.G., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, página 160, sostiene:

En nuestro derecho, es el Juez quien determina, ateniéndose a lo establecido por las partes en el contrato, si los hechos que se invocan ante él, configuran incumplimiento de las obligaciones, suficiente para declarar o no la resolución del contrato solicitada.

En ese sentido, la Resolución requiere de un incumplimiento que tenga cierta magnitud. No todo tipo de incumplimiento permite la Resolución del Contrato.

En ese orden de ideas es necesario establecer, de acuerdo al criterio citado, si en el caso de autos se ha producido incumplimiento y si tal es el caso valorar el tipo del mismo, ya que es diferente si se trata de un incumplimiento total en el que hay absoluta inejecución de la obligación, a un incumplimiento parcial, defectuoso o inexacto, que se refiere al caso que el deudor no cumpla la obligación exactamente como se estipuló.

De igual manera, es necesario interpretar los términos del contrato, a objeto de conocer principalmente su naturaleza jurídica, la cual ha sido controvertida por las partes. Al respecto, se deduce del contenido de la cláusula segunda, que el contrato se inició en fecha 01 de julio de 2007 y venció en fecha 01 de octubre de 2008, y que sería prorrogable siempre y cuando el arrendatario, se mantuviera solvente en los cánones de arrendamiento y se le notifique al arrendador por escrito con 30 días anteriores al vencimiento del término inicialmente fijado.

Al relacionar la citada cláusula con la pretensión del actor de demandar la Resolución del Contrato por la insolvencia de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2008, este Tribunal concluye, que para el demandante, aun cuando no se cumplió con la notificación pactada, sobrevino la voluntad de renovar el Contrato, por conducta consecuente, quedando claro, para esta Sentenciadora que la naturaleza de la convención corresponde a un Contrato a tiempo determinado, debiendo pasar de seguidas a comprobar si se produjo o no el alegado incumplimiento de pago por parte del accionado.

Así las cosas, se evidencia que se pactó en la cláusula tercera, del aludido contrato:

“El Cánon de arrendamiento ha sido estipulado en la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs.1.100.000, oo) mensuales, a partir del mes de agosto de 2007, y luego el mes de Octubre del mismo año hasta el mes de noviembre del año 2008 queda convenido en la cantidad de UN MILLON TRECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.350.000, oo) que deberá pagar por mensualidades vencidas, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes al Arrendador. La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas dará lugar a la desocupación inmediata del inmueble.

En lo atinente a la comprobación del alegado incumplimiento de la obligación por parte del accionado, fundamento de la presente Demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, es oportuno revisar las pruebas aportadas por las partes, mediante las cuales las partes promovieron las siguientes:

Pruebas del Demandante:

1. Copia certificada del Acta Constitutiva de la empresa “Mercantil del Llano C.A”, registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, bajo el número 51, Tomo 1-A, de fecha 01 de febrero de 2007. Se le otorga pleno valor probatorio, por ser documento expedido por un Funcionario Público, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil.

2. Copia fotostática simple del Contrato de Arrendamiento objeto de este juicio. El mismo por ser copia de un documento autentico, se tiene por fidedigno, de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se le da valor probatorio a las declaraciones que contiene.

3. Copia simple del expediente signado con el No. 13-2008, contentivo del procedimiento de Consignación de Cánones de Arrendamiento, llevado por este Tribunal. Por cuanto la misma se demuestra la existencia del expediente llevado por ante este Juzgado de Municipio, se les da pleno valor probatorio.

   Pruebas del demandado:

1. El mérito favorable de los autos, especialmente lo afirmado por el actor en el libelo en relación a su negativa de recibir los depósitos por concepto de arrendamiento, realizados por el ciudadano S.J.V. y no por la empresa Mercantil del Llano C.A, señalando la existencia de recibos de pago emitidos por el arrendador, en los que declara recibir del ciudadano S.J., los cánones hasta el mes de septiembre de 2008. Igualmente promueve la consignación realizada con la cual pretende demostrar el pago oportuno de los meses de Octubre y Noviembre de 2008.

2. En tres folios útiles promueve un legajo de doce (12) recibos originales, contentivos de los pagos de cánones de arrendamiento cancelados al arrendador, los cuales cursan a los folios cincuenta y cuatro (54), cincuenta y cinco (55) y cincuenta y seis (56), evidenciándose en los mismos que declara recibir los pagos del ciudadano S.J.. Al respecto, este Tribunal observa, que dichos documentales al no ser impugnados por el adversario, ni haber sido desconocida la firma, ni el contenido de los mismos, debe atribuírseles valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, demostrando que efectivamente el arrendador aceptó de manera conforme durante los meses mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y diciembre de 2007, el pago del canon de arrendamiento por parte del Representante Legal de la empresa Arrendataria.

3. Así mismo promueve copia de cheque de gerencia y depósitos bancarios a través de los cuales realizó la consignación arrendaticia a fin de demostrar que no ha incurrido en la mora que se demanda.

4. Promueve el contenido de las cláusulas 2 y 3 del Contrato de Arrendamiento a fin de demostrar el cumplimiento puntual de la forma de pago convenida.

5. Finalmente promueve como Prueba de Informe el oficio remitido al Banco en ocasión de la apertura de la cuenta relacionada con el expediente de consignación arrendaticia.

   Del análisis de las anteriores probanzas se desprenden ciertos elementos relevantes para dilucidar el caso en estudio. En primer lugar, del contenido de la cláusula trigésima sexta del acta constitutiva de la empresa arrendataria “Mercantil del Llano”, se evidencia que el ciudadano S.J.V., se designó como Presidente de la misma. Así mismo, del texto de la cláusula vigésima cuarta se comprueba que el Presidente tiene facultades expresas de representación activa y pasiva de la compañía.

   En segundo lugar, del expediente de consignación arrendaticia se evidencia que en fecha 05 de diciembre de 2008, el ciudadano S.J.V., consignó ante el Tribunal el pago de dos mensualidades vencidas correspondiente a los meses de octubre y noviembre de 2008, por un monto total de Dos Mil Setecientos Bolívares (Bs.2.700,oo).

   Esta probanza permite entrar a despejar lo relativo al alegato referido a la falta de cualidad y legitimación del referido ciudadano para realizar la mencionada consignación, para lo cual es preciso adminicular a la misma la apreciación y valoración que se ha hecho precedentemente respecto a los recibos de pago de cánones anteriores, la cual permite concluir que el arrendador ha venido recibiendo los pagos sin ninguna objeción por parte del ya mencionado ciudadano S.J.V., quien como ha quedado expresado en el Acta Constitutiva es el Presidente de la empresa demandada, por lo cual a juicio de quien aquí decide, el no haber hecho mención del carácter con el que realizaba la consignación, constituye lo que la doctrina ha calificado como incumplimiento defectuoso, encontrándose este Tribunal con el deber de valorar el cuantum del defecto, para declarar o no la resolución del contrato.

   A efecto de ilustrar el planteamiento expuesto, se reproduce parcialmente el criterio del autor citado anteriormente:

   Por tanto, no es suficiente un incumplimiento parcial cualquiera para que proceda sin más la Resolución del Contrato. Existe el deber de hacer todo lo posible porque se respeten los contratos lícitos y válidamente celebrados, a menos que el incumpliente haya tenido una conducta o voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de las obligaciones contraídas. Esto es importante porque el acreedor podría sorprender por un simple incumplimiento parcial, defectuoso o inexacto y llevarlo a ser condenado con la resolución del contrato celebrado.

   …”Según algunos autores, para pronunciar la resolución del contrato, en aplicación de la condición resolutoria tácita, no basta comprobar la existencia de cualquier incumplimiento, sino que es necesario examinar, si este tiene tal importancia en la economía del contrato que justifique, en la común intención de los contratantes la resolución.”

   Aunado a lo anterior, es de destacar que conforme a los artículos 1.133, 1.159 y 1.160, fundamentos de derecho invocados por el actor, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, permitiendo a estas constituir, reglar y modificar el vínculo jurídico, debiendo ejecutarse siempre de buena fe.

   Sobre la base de las consideraciones anteriormente expuestas, esta Sentenciadora concluye, en aplicación del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, que el arrendatario ha demostrando buena fe en el cumplimiento de la prestación derivada del contrato y que el incumplimiento defectuoso tal como ha sido configurado, no afecta ni impide el objeto o finalidad pretendido, de acuerdo a la intención de las partes y a la función del contrato; así mismo conforme al artículo 49 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela no se debe sacrificar la justicia por formalismos inútiles debiendo prevalecer la realidad de los hechos o el fondo sobre las formas o apariencias, tal argumento es válidamente aplicable al caso bajo análisis, por cuanto invalidar los pagos efectuados por la omisión del carácter con el cual se actúa conllevaría a privilegiar la formalidad frente a la legítima aspiración de justicia y satisfacción de derechos que tienen los actores del presente juicio. En consecuencia y por las razones precedentemente expuestas, es forzoso declarar sin lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, por la alegada falta de pago, tal como se dispondrá en la dispositiva de este fallo. Así se declara.

   DISPOSITIVA

   En mérito de las consideraciones antes expuestas este Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los términos siguientes:

PRIMERO

Declara SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de arrendamiento, intentada por el ciudadano J.A.B.V., en contra de la Empresa “Mercantil Del Llano, C.A”, suficientemente identificados en autos.

SEGUNDO

Se condena en Costas a la parte demandante, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

TERCERA

No se ordena notificar de la presente decisión, por haberse dictado dentro del lapso previsto en el artículo 887 ejusdem.

Publíquese y Regístrese y expídanse las copias certificadas de ley, una vez quede ejecutoriado el presente fallo.

Dado firmado y sellado, en la sala del despacho del Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas. En Ciudad Bolivia, a los veintiséis (26) días del mes de marzo de 2009. Año 198° de la Independencia y 150° de la Federación.

La Jueza,

B.X.M.R.. La Secretaria,

J.A.B..

Siendo las 3:00 p.m., se publicó la presente sentencia.

Conste,

La Secretaria

Exp. N° 391.

BXMR/jab.