Decisión de Juzgado Segundo del Municipio Barinas de Barinas, de 6 de Agosto de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO BARINAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

Barinas, 06 de agosto de 2007

1967° y l48°

Exp. Nº 2057

PARTE DEMANDANTE: CAM SEO FUNG, Titular de la cédula de Identidad Nº 20.602.692

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ATILIA V.O.G.

PARTE DEMANDADA: G.R.A.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: O.D.J.O.D., inscrito en el Inpreabogado Nº 25.986

MOTIVO: REINTEGRO DE DEPÓSITO

SINTESIS:

Alega el actor en el escrito de demanda

En fecha 06 de julio de 2004, celebró contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado con el ciudadano G.R.A., sobre un inmueble de su propiedad consistente en un local comercial ubicado en la Avenida C.P., entre calle, Vuelvan Caras y Rondón, de esta ciudad de Barinas Estado Barinas, autenticado por ante la Notaria Publica Primera del estado Barinas, anotado bajo el Nº 05, Tomo 91. Que en fecha 15 de Julio de 2006 procedió a hacer entrega del mencionado inmueble a su propietario, el cual se verifico mediante la entrega de las llaves del local, previa constatación de los daños que para el momento de la entrega presentó, tal y como consta en Acta de Entrega, levantada en fecha 15-07-2006, suscrita por las partes y sus apoderados, anexada marcada con la letra “B”. Que señala la cláusula Cuarta de la mencionada Acta de entrega lo siguiente:“…Que de acuerdo a lo que se convino al momento de celebrase el contrato en la cláusula octava, la Arrendataria convino en dar en garantía de fiel cumplimiento de las obligaciones contractuales y legales la cantidad de Bs. 3.900.000,00. Ahora bien, revisado el inmueble el arrendador, constató el mal estado de la pintura, las instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas, filtraciones y goteras en el techo, sistema contra incendió, deterioro en los ventiladores por lo que acuerdan se descuente de dicha cantidad todos los gastos, tanto de materiales como de mano de obra, que se produzcan con ocasión de las reparaciones que correspondan ejecutar a la Arrendataria, ya antes especificadas, a cuyos efectos El Arrendador, deberá presentar al representante legal de La Arrendataria, las facturas legalmente emitidas de cada una de las erogaciones de dinero que haya efectuado para el pago de cada una de las reparaciones y reposiciones especificadas en esta acta, sin que haya lugar al cobro de otros gastos no especificados, debiendo hacer entrega al representante legal de la Arrendataria, de la diferencia entre lo gastado y lo dado en depósito en un plazo no mayor de un (01) mes contados a partir de la fecha de entrega.” Que a pesar de la gestiones realizadas el ciudadano G.R.A., no ha dado cumplimiento con su obligación legal de reintegrar la suma que comprende la diferencia resultante de la cantidad dado en deposito, por arrendamiento del inmueble, más los intereses generados hasta la fecha, menos lo gastado por concepto de reparaciones o reposiciones y mano de obra, conforme a lo previsto por la parte en la mencionada acta. Fundamento sus hechos en los artículos 1.159, 1.160, del Código Civil y los artículos 23, 25 y 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que demanda mediante la acción de Reintegro de Depósito de Garantía y sus Intereses al ciudadano G.R.A.. Al reintegro de la diferencia de la cantidad dada en depósito de garantía con sus respectivos intereses calculados éstos de conformidad con lo previsto en los artículos 24 de la ley de Arrendamiento inmobiliarios o en su defecto de no demostrarse las erogaciones efectuadas por el arrendador en los términos previstos, la totalidad del monto dado como depósito y sus intereses. Las costas procesales que se generen con ocasión del presente procedimiento.

La demanda fue distribuida por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, siendo admitida la misma por distribución en fecha 11-04-2007, librándose su emplazamiento. En fecha 03-05-2007, el alguacil del Tribunal consigna la boleta de emplazamiento por haber sido imposible la ubicación del demandado.

En fecha 09-05-2007, el ciudadano CAM SEO FUNG, otorga poder Apud- Acta, a la abogada ATILIA V.O.G..

En auto de fecha 10-05-2007, se ordena la citación por carteles a la parte demandada.

En fecha 28-05-2007, la apoderada judicial de la parte actora consigna ejemplares de los diarios De Frente y Diario de los Llanos, publicación de carteles, siendo agregados al expediente en auto de fecha 31-05-2007. En fecha 13-06-2007, el Secretario del Tribunal hace constar que dió cumplimiento al artículo 223 del Código de procedimiento Civil.

En fecha 03-07-2007, el ciudadano G.R.A., se dió por notificado, otorgando poder apud-acta al abogado O.D.J.O.D..

En fecha 03-07-2007, el apoderado judicial de la parte demandante da contestación a la demanda, agregándose a los autos en fecha 04-07-2007.

En fecha 11-07-2007, el apoderado Judicial de la parte demandada presenta escrito de promoción de pruebas.

En fecha 12-07-2007, la apoderada judicial del actor, presenta escrito de oposición a la cuestión previa opuesta, la parte demandada.

En fecha 13-07-2007, la apoderada judicial del actor, presenta escrito de promoción de pruebas.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

Opone como defensas o excepciones perentorias, la falta de cualidad e interés del actor para intentar la acción propuesta. Que afirma el actor en su libelo de demanda, que en fecha 06 de julio de 2004, celebró contrato de arrendamiento por tiempo determinado con el ciudadano G.R. AMO… cuyo objeto lo constituyó un inmueble de su propiedad consistente en un Local Comercial, ubicado en la avenida C.P. y Rondón de esta ciudad de Barinas, Estado Barinas… Continua señalando que el contrato de arrendamiento fue suscrito por dos personas naturales arrendador y arrendatario, luego la parte actora, pretende hacer valer como documento fundamental de su acción un Acta de Entrega de fecha 15 de julio de 2006, suscrita por su representado (G.R. AMO), y por el ciudadano CAM SEO FUNG, en su condición de presidente de la Sociedad de Comercio HIPERMERCADO FUNG C.A., quien es la arrendataria. Persona distinta al ciudadano CAM SEO FUNG, parte actora a titulo personal en la presente causa. Por lo que formalmente opuso la falta de cualidad e interés en el actor para intentar y hacer valer en juicio un derecho ajeno.

Continúa alegando que a todo evento, y sin que ello implique que reconozca o convalide el Acta de Entrega que pretende hacer valer la parte actora, acompañada a su escrito marcada con la letra B. Igualmente acompaño al escrito de contestación de demanda legajo de 41 folios, marcados con números del 001 al 041, facturas y recibos que demuestran fehacientemente las erogaciones de dinero efectuadas para el pago de las reparaciones y reposiciones realizadas al local comercial dado en arrendamiento, correspondiente a las reparaciones del mal estado de pintura, instalaciones sanitarias y eléctricas, filtraciones y goteras en el techo y deterioro de los ventiladores, por un monto de Tres Millones Ochocientos Dieciséis Mil Ciento Setenta Bolívares, con Treinta y Nueve Céntimos (B. 3.816.170,39), el cual lo presento en cuadro descriptivo de las facturas y recibos anexos.

Rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su representado en la forma que fue propuesta, que es cierto que su representado celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano CAM SEO FUNG, autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barinas, en fecha 06-07-2004. Un contrato fenecido del cual han prescrito las acciones que de él puedan derivarse. Que en cuanto al Acta de entrega es un contrato de arrendamiento distinto al señalado por la actora en su libelo. Del petitorio. Que el actor no tiene cualidad ni interés para intentar y hacer valer en juicio derecho ajeno. Que el Contrato de arrendamiento es un contrato suscrito entre dos personas naturales y que mal puede derivar de el un acta de entrega donde la arrendataria es una persona jurídica.

Así las cosas, este Juzgador observa que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:

Artículo 506. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

En materia procesal, este principio la doctrina lo ha denominado la distribución de la carga de la prueba. Según éste, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Y en materia obligacional basta con demostrar su existencia para reclamar su ejecución, y por otro lado quien está obligado al cumplimiento de determinada obligación, si pretende eximirse de su cumplimiento debe demostrar el hecho extintivo (vgr. El pago, la compensación, la prescripción, entre otros medios).

Así las cosas, se observa que ambas partes están contestes en señalar y reconocer la existencia de la relación jurídica contractual que los unió; dicha relación deviene de un contrato de arrendamiento privado del cual como se dijo ambas partes reconocen su existencia.

En su debida oportunidad ambas partes presentaron las siguientes pruebas a saber:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

* Promueve el merito favorable al documento cursante a los folios 03 al 05, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado en fecha seis (6) de julio del año 2004, autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Estado Barinas, bajo el Nº 05, Tomo 91. Se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo estipulado, en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

* Promueve el contrato de arrendamiento consignado por la parte actora, cursante a los folios 03 al 05, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado en fecha seis (6) de julio del año 2004, autenticado por ante la Notaria Pública Primera del Estado Barinas, bajo el Nº 05, Tomo 91. Auque dicho documento ya fue valorado su-pra se aprecia en todo su valor para comprobar su contenido como documento público, de acuerdo con lo estipulado, en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

* Promueve El Acta de Entrega, celebrada en fecha quince de julio del año 2006, Se aprecia en todo su valor probatorio, como documento privado, y por cuanto no fueron impugnado, desconocidos sus firmas, ni tachados sus contenidos por la a quien le fue opuesto, en consecuencia se tienen por reconocidos por dicha parte conforme a lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil y 443, 444 del Código de Procedimiento Civil.; Se observa además que dicho documento fue suscrito por el ciudadano G.R.A., en su condición de arrendador y el ciudadano CAM SEO FUNG, como Presidente de la sociedad de Comercio HIPERMERCADO FUNG C.A., y sobre la cualidad del actor será valorado en el punto previo de esta sentencia.

* Promueve Facturas en originales, las cuales rielan en el expediente a los folios 31 al 70. Se aprecia en todo su valor probatorio, como documento privado, y por cuanto no fueron impugnados, desconocidos sus firmas, ni tachados sus contenidos por la a quien le fue opuesto, en consecuencia se tienen por reconocidos por dicha parte conforme a lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil y 443, 444 del Código de Procedimiento Civil.

Llegada la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal lo hace en los términos siguientes:

PUNTO PREVIO

Como punto de derecho que debe ser resuelto previo al fondo, se debe pronunciar quien aquí decide acerca de la defensa de fondo opuesta por el demandado contenido en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, referente a la falta de cualidad activa del demandante para accionar, a los fines de dar cumplimiento al mandato contenido en la citada norma legal, pasa seguidamente esta sentenciadora a resolver, previo al fondo, la excepción procesal perentoria, cuyo objeto es terminar con el curso de proceso, en caso de ser declarado por el tribunal la existencia del hecho alegado por la parte demandada.

Alega el demandado la falta de cualidad activa para accionar la demanda, ya que el ciudadano CAM SEO FUNG, actúa como presidente de la sociedad de Comercio HIPERMERCADO FUNG C.A., y no es parte contratante del instrumento contentivo del contrato de arrendamiento.

Se observa que él actor presenta como documento fundamental de su pretensión, contrato de arrendamiento, una instrumental pública con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, emanado de la Notaria Pública del Estado Barinas, de fecha seis de julio de 2004, bajo el N° 05, Tomo 91, donde consta que el contrato de arrendamiento se celebro entre el ciudadano G.R.A., en su carácter de Arrendador y el ciudadano CAM SEO FUNG, en su carácter de arrendatario.

Ahora bien, igualmente se observa que junto al libelo de demanda consignó el actor como documento fundamental de la acción Acta de entrega celebrada en fecha quince de julio de 2006, celebrado entre los ciudadanos G.R.A., en la condición de Arrendador y el ciudadano CAM SEO FUNG, actuando como presidente de la sociedad de comercio HIPERMERCADO FUNG C.A., en su condición de Arrendatario.

Se observa de la lectura de documento privado celebrado como Acta de Entrega, en su clausula Primera el cual se trascribe textualmente: “Que consta en documento debidamente autenticado en fecha quince (15) de julio de 2004, que las partes antes identificadas celebraron contrato de ARRENDAMIENTO, a tiempo determinado con vigencia desde julio de 2005 hasta el 01 de julio de 2006, es decir, a término fijo, cuyo objeto lo constituyó el local comercial ubicado en la avenida C.P., entre avenidas Vuelvan Caras y Rondón, de esta ciudad de Barinas Estado Barinas.”

De la lectura antes señalada se colige que el ciudadano G.R.A., acepto en forma expresa, como arrendatario al ciudadano CAM SEO FUNG, en su carácter de representante de HIPERMERCADO FUNG C.A., al momento de haber suscrito el Acta de Entrega, recibiendo conforme las llaves del local arrendado, el cual se le hizo entrega del inmueble antes señalado, donde configuraban ambas partes contratantes. Razón por el cual el demandado en autos esta aceptando categóricamente al demandante ciudadano CAM SEO FUNG, como parte contratante. En Consecuencia la cuestión previa alegada por la parte demandada es improcedente. ASI SE DECIDE.

La acción que dio origen al presente juicio se circunscribe en el reintegro del depósito dado en garantía y de sus intereses, con fundamento en que la relación contractual existente entre las partes intervinientes en el presente juicio. Al respecto, el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 06-06-2004, consignado por la parte actora, por no haber sido tachado, por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, se tiene como reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En tal sentido es preciso destacar, que el inmueble objeto del arrendamiento lo conforma un local comercial ubicado en la Calle C.P., entre Avenidas Vuelvan Caras y Rondón y que según documento presentado por la parte actora como fundamental de la acción relacionado con el acta de entrega de fecha quince de julio del año 2006

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece la potestad del arrendador de exigir al arrendatario garantías reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por éste, y así lo regula en su artículo 22, que establece:

Cuando se constituya depósito en dinero para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, éste no podrá exceder del equivalente a cuatro (4) meses de alquiler, más los intereses que se generen conforme al artículo 23 de este Decreto-Ley, sumas éstas que no podrán ser nunca imputables al pago de los cánones de arrendamiento

.

El artículo 23 contempla, que:

En el caso de que se constituya depósito en dinero para garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, el arrendador, sea persona natural o jurídica, deberá colocar dicha suma en una Cuenta de Ahorros en un ente regido por la Ley general de bancos y Otras Instituciones Financieras. Los Intereses que se produzcan corresponderán al arrendatario y serán acumulados a la cantidad dada en garantía

.

Ahora bien establece el artículo 25 que:

El arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo”.

Asimismo se observa que del contenido del citado documento privado en su cláusula cuarta, el cual se trascribe textualmente: CUARTO: “Que de acuerdo a lo convenido al momento de celebrarse el contrato en la cláusula octava, la arrendataria, convino en dar en garantía de fiel cumplimiento de las obligaciones contractuales y legales, la cantidad de Bs. 3.900.000,00. Ahora bien, revisado el inmueble el Arrendador constató el mal estado de la pintura, las instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas, filtraciones y goteras en el techo, sistema de contra incendio, deterioro en los ventiladores por lo que acuerdan se descuente de dicha cantidad todos los gastos, tanto de materiales como de mano de obra, que se produzcan con ocasión de las reparaciones que corresponda ejecutar a LA ARRENDATARIA, antes especificadas, a cuyos efectos EL ARRENDADOR deberá presentar al representante legal de LA ARRENDATARIA las facturas legalmente emitidas de cada una de las erogaciones de dinero que haya efectuado para el pago de cada una de las reparaciones y reposiciones especificadas en esta acta, sin que haya lugar al cobro de otros gastos no especificados, debiendo hacer entrega al representante legal de LA ARRENDATARIA de la diferencia entre lo gastado y lo dado en depósito, en un plazo no mayor de un (01) mes contados a partir de la fecha de entrega.”

Es así como a la luz de lo antes citado, ambas partes estipularon la obligación que tenia El Arrendador demandado, la forma en que sería reintegrado el depósito realizado, el cual se verificaría cuando el Arrendador presentara al representante legal de La Arrendataria las facturas legalmente emitidas, por cada una de las reparaciones hecha en el inmueble y especificadas en dicha acta.

En este punto, y según el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, correspondía pues a la parte demandada demostrar el hecho extintivo. Al respecto la parte demandada alega haber dado cumplimiento a tal obligación, que tenía la parte demandada de reintegrar el depósito realizado por la parte actora, siempre que se cumpliera con lo establecido en las reparaciones del inmueble, y como garantía de cumplimiento de sus obligaciones contractuales, quedó demostrado por parte del demandado arrendador ciudadano G.R.A., cuando presentó antes este tribunal las facturas y recibos el cual rielan a los folios 31 al 70, donde quedo demostrado el pago por las reparaciones realizadas al local comercial dado en arrendamiento correspondiente al mal estado de pintura, instalaciones sanitarias, eléctricas, filtraciones, goteras en el techo y deterioro de los ventiladores, para dar un total de TRES MILLONES OCHOCIENTOS DIESCISEIS MIL CIENTO SETENTA BOLIVARES CON TREINTA Y NUEVE CENTIMO (Bs. 3.816.170,39), y por cuanto dichas facturas, quedaron demostradas como plena pruebas al no haber sido desconocidos, ni tachados conforme lo prevé el Código de Procedimiento Civil.

En el caso de autos, se tiene que el depósito es una garantía personal que un arrendatario puede dar en caso que se lo exijan, para respaldar las obligaciones asumidas por éste en el contrato. Es de tal importancia que está revestida de inminente orden público, estableciendo el Estado una serie de formalidades para su constitución. Que no puede ser relajado por la voluntad de los particulares. Es por ello que, habiéndose constituido expresamente dicha garantía, de la misma forma ha debido extinguirse. Basta con el simple alegato hecho por la parte demandada en su escrito de contestación al señalar que canceló dicho obligación cuando hizo las reparaciones del inmueble tal y como lo convinieron en el contrato. A juicio de esta Sentenciadora, la parte demandada demostró efectivamente su pago, cuestión que se observó en el proceso, quedando a deber por reintegro de depósito solamente la cantidad de OCHENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS VEINTINUEVE CON SESENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 83.829,61).

La parte actora solicitó el pago de los intereses que se han generado desde el día que se causaron hasta el día en que efectivamente sea cancelada la suma cuyo reintegro demandó, de conformidad con lo establecido por el Artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien señala el artículo 25 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que se deberá reintegrar, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo. Y como quedo demostrado en el tantas veces mencionada acta de entrega que el Arrendatario ciudadano CAM SEO FUNG, incumplió en sus obligaciones al haber entregado el inmuebles en mal estado de conservación, en este sentido no procede la estimación de la intereses generados en la relación arrendaticia. ASÍ SE DECIDE.

Por los razonamientos anteriormente expuestos se hace obligante para quien aquí decide, declarar lo que constituyo la base de la acción aquí incoada. salvo mejor criterio que ésta demanda por REINTREGO DE DEPOSITO debe ser declarada Parcialmente Con Lugar. ASI SE DECIDE

DISPOSITIVA

En merito de las consideraciones antes expuestas y con fundamento en las motivaciones precedente y de las disposiciones legales citada, este Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de REINTREGO DE DEPOSITO, incoada por el ciudadano CAM SEO FUNG, identificados en autos, contra el ciudadano G.R.A., antes identificado, en consecuencia:

PRIMERO

Se ordena al ciudadano G.R.A. reintegrar al ciudadano CAM SEO FUNG, la cantidad de OCHENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS VEINTINUEVE CON SESENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 83.829,61), por concepto de diferencia de reintegro de depósito dado en garantía.

SEGUNDO

Por cuanto la presente sentencia se dicta dentro del lapso legal, no es necesario notificar a las partes.

TERCERO

Publíquese, regístrese y expídase las copias de ley.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los seis (06) días del mes de agosto del año dos mil siete (2007).

La Juez Titular

Abg. S.F.C.

El Secretario,

J.R.

En la misma fecha, siendo las dos post meridiem (02:00 p.m.) se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.

El Secretario,

J.R.

Exp. N° 2057