Decisión nº --- de Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 2 de Mayo de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

En fecha 03 de octubre de 2007, se recibió y se admitió demanda de CUMPLIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, interpuesta por el abogado en ejercicio C.G.G., inscrito en el Inpreabogado No. 37.841,domiciliados en esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana L.E.R.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.806.057, y de este domicilio, y en representación la SOCIEDAD MERCANTIL DISTRIBUIDORA Y VARIEDADES J.C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 8 de agosto de 2001, bajo el No. 30, tomo 40-A; en contra de los ciudadanos A.C.D.V. Y G.C.F., de nacionalidad italiana, titulares de la cédula de identidad números E-950.776 y 776.863, ambos de este domicilio, para que convenga o sea obligada a ello por este Tribunal en respetar los tres (3) años de Prorroga Legal, de conformidad con el artículo 38 del Ley de Arrendamientos.

En fecha 21 de febrero de 2008, el Alguacil del Tribunal estampó diligencia consignando el recibo de citación firmado por la ciudadana A.C.d.V., parte co-demandada.

En fecha 03 de marzo de 2008, el Alguacil del Tribunal estampó diligencia consignando el recibo de citación firmado por el ciudadano G.C.F., parte co-demandada.

En fecha 05 de marzo de 2008, el abogado en ejercicio J.A.C., actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos A.C.d.V. y G.C.F., presentó escrito de contestación de la demanda.

En fecha 07 de marzo de 2008, el Tribunal mediante auto ordena la acumulación de la causa signada bajo No. 1747, relativa al juicio de Desalojo, incoado por los ciudadanos A.C.d.V. y G.C.F., en contra de la Sociedad Mercantil Distribuidora y Variedades J.C.A., a la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 80 del Código de Procedimiento Civil.

EL TRIBUNAL PARA DECIR OBSERVA:

Manifiesta el demandante en su escrito libelar de cumplimiento de la prorroga legal lo siguiente:

Que su representada ha mantenido una relación arrendaticia con los ciudadanos A.C.D.V. y G.C.F., quienes en su condición de Propietarios Arrendadores, cedieron en arrendamiento desde el día 21 de enero de 1997, a mi representada un inmueble de su propiedad constituido por un Local Comercial, ubicado en la Calle 79 (conocida también como Avenida La Limpia) en la Calle 79-B, en el sector denominado Panamericano y Ayacucho, signado actualmente con el N° 49-169 en Jurisdicción de la Parroquia R.L., Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Dicho inmueble lo ha venido ocupando desde la mencionada fecha (21 de enero de 1997) hasta el presente la ciudadana L.E.R.G., de manera continua e ininterrumpida, siendo la relación arrendaticia “regulada” por contratos de arrendamiento.

Que la ciudadana L.E.R.G., tanto a titulo personal como en representación de diferentes Sociedades Mercantiles, ha mantenido la relación arrendaticia mediante los contratos siguientes:

El primer contrato de arrendamiento lo suscribe la ciudadana L.E.R.G. conjuntamente con su hermano F.F.R.G. para la venta de mercancía seca bajo la denominación de IMPORTADORA DEL CENTRO, C. A., autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, de fecha 21 de enero de 1997, bajo el N° 24, Tomo 12 de los Libros respectivos. En dicho contrato de arrendamiento se estableció como término de duración (Cláusula Tercera) un (1) año contado a partir de la firma del documento, esto es, a partir del 21 de enero de 1997.

Que durante la vigencia la relación arrendaticia su representada celebra un contrato de opción de Compra Venta con la, con uno de los propietarios del inmueble antes mencionado, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo, en fecha 02 de febrero de 1998, bajo el N° 47, Tomo 18; Promesa de Venta que se firmo durante la vigencia del Contrato de Arrendamiento del año 1997 y estando por supuesto en posesión la ciudadana L.E.R.G., del inmueble en cuestión.

Que en fecha 19 de febrero de 2001, los Propietarios A.C.D.V. y G.C.F. suscriben con la ciudadana L.E.R.G., un nuevo contrato de arrendamiento, cuyo objeto obviamente es el mismo local. Dicho contrato fue autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Maracaibo, en la mencionada fecha 19 de febrero de 2001, quedando anotada bajo el Nº 08, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones. En ese contrato se establece en su cláusula tercera, que tendrá una duración de seis (6) meses fijos que se contaran a partir del 01 de febrero de 2001.

Que en fecha 07 de Febrero de 2002, su representada L.E.R.G., como Arrendataria, suscribe con los Propietarios Arrendadores A.C.D.B. y G.C.F., un nuevo contrato de arrendamiento, cuyo objeto principal es el mismo inmueble, el cual quedo autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo, en fecha 07 de Febrero de 2002, bajo el N° 43, Tomo 6. En dicho contrato se establece como duración (cláusula tercera) el término de seis (06) meses fijos, contados a partir del primero de febrero de 2002 y al igual que la anterior queda convenida la prorroga del mismo, que supuestamente correspondería a la prorroga legal de su representado.

Que en fecha 13 de febrero de 2003, los propietarios arrendadores A.C.D.V. Y G.C.F., suscriben con mi poderdante L.E.R.G. un nuevo contrato de arrendamiento, que tiene por objeto el inmueble ya mencionado, estableciendo una duración de seis (06) meses fijos que se contarían a partir del 1° de febrero de 2003 y repitiendo lo convenido en los contratos anteriores de que operaria una prorroga para el mismo y que esta correspondería a la prorroga legal. Dicho contrato quedo autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo en fecha 13 de febrero de 2003, bajo el N° 51, Tomo 02 de los Libros de Autenticaciones.

Que su representada ciudadana L.E.R.G., en representación DISTRIBUIDORA Y VARIEDADES JESSICA C.A., suscribe un nuevo contrato arrendamiento con los mismos propietarios arrendadores, según documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo, de fecha 05 de febrero de 2004, bajo el N° 47, Tomo 5. Dicho contrato tiene como objeto principal el descrito inmueble signado con el N° 49-169, y se establece en su cláusula tercera su duración por un término de seis (06) meses fijos, contados a partir del 01 de febrero de 2004, y se conviene que operaria la prorroga legal.

Que en fecha 15 de febrero de 2005, su representada DISTRIBUIDORA Y VARIEDADES JESSICA, C.A., a través de L.E.R.G., firman nuevo contrato de arrendamiento con los propietarios arrendadores A.C.D.V. Y G.C.F., que tiene por objeto el mismo inmueble que viene ocupando en calidad de arrendataria desde el año 1997. El contrato en cuestión queda debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, el día 15 de febrero de 2005, bajo el N° 30, Tomo 40-A, mediante el cual se estableció en la Cláusula Tercera una duración de seis (06) meses fijos, que se contarían a partir del primero de febrero del 2005, conviniendo las partes que operaria la prorroga legal de sus poderdantes.

Finalmente, en fecha 04 de abril de 2006, mi representada L.E.R.G. como representante de NOVEDADES Y VARIEDADES JESSICA, C.A. suscribe un nuevo contrato de arrendamiento con los propietarios arrendadores A.C.D.V. Y G.C.F., que tiene por objeto el inmueble signado con el N° 49-169, de la Avenida La Limpia, el cual quedo debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, bajo el N° 60, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones, pero el cual tiene una variación significativa con respecto a las anteriores, ya que en su parte preliminar se habla claramente que se ha convenido en celebrar un contrato de arrendamiento para la prorroga legal, específicamente en su cláusula tercera se establece como duración del mismo el término de un (1) año que se contaría a partir del 1° de febrero de 2006, que dicho término corresponde a “prorroga legal” que los arrendadores están obligados a dar en beneficio de La Arrendataria conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

Resaltando el apoderado de los actores, el hecho que ha existido continuidad entre un contrato y otro y que dichos contratos versan sobre el mismo bien inmueble y son suscritos por las mismas partes y que se ha mantenido la ocupación pacífica y continua por parte de su cliente en todo momento en el inmueble en referencia, desde que se suscribió el primer contrato. Por lo que debe tenerse esta situación como si existiese una sola relación arrendaticia y mas aun ciudadano Juez, tal como se desprende de las copias certificadas de los diferentes contratos de arrendamientos que acompaño al presente escrito se puede verificar que entre un contrato y otro no hay días ni mucho menos meses de diferencia entre la vigencia de un contrato y otro. Es por lo que se debe resaltar lo que establecen los grandes estudiosos del Derecho y Juristas Venezolanos, Doctor R.H.L.R. y el Doctor J.C. KIRIAKIDIS LONGHI, en sus libro NUEVO REGIMEN JURIDICO SOBRE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS pagina 52, establecen lo siguiente: “Si existe relación de continuidad de días o de meses entre los contratos de arrendamientos firmados por las mismas partes y sobre el mismo objeto, pensamos que el arrendatario interesado en continuar ocupando el inmueble tiene la opción de invocar la existencia real de un solo contrato, si no ha perdido el uso de la cosa, es decir, si no ha habido desocupación entre un contrato y otro contrato, pues tal continuidad en el ejercicio del ius utendis que le confiere el contrato,”…..Con relación al término o tiempo de la relación arrendaticia queda claro que fue continua e ininterrumpida y se debe entender como expresáramos, como un solo contrato y por ende una sola relación.

Que la presente relación arrendaticia, existe desde el primer contrato de arrendamiento (año 1997) celebrado, debemos decidirlo, con anterioridad a la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y en aquel tiempo no existía como tal la prorroga legal. Sin embargo, por cuanto la relación arrendaticia se ha prolongando en el tiempo, como ya demostramos en los contratos consignados, la misma es regulada por la Ley vigente; pues el tiempo de duración del contrato no es un hecho instantáneo sino que el mismo es el resultado de diversos momentos temporales que se han venido acumulando, como consecuencia de ser una relación o contrato de tracto sucesivo, que debe tratarse de cuerdo a la ley vigente, que es cuando puede requerirse el beneficio de la prorroga legal, que a través de este escrito exijo se me tutele a mis representadas; por el artículo 38 e de la ley de Arrendamiento, es una norma imperativa, amparada por el artículo 7 de orden publico, dictada en protección de los arrendatarios.

Por otra parte, en el presente caso, existen elementos que configuran estipulaciones arrendaticias nulas; por cuanto las cláusulas señaladas contienen convenios que implican renuncia del derecho tutelado y la supuesta perdida del derecho o sus imposibilidad de ejercicio; igualmente, por que el acto o la estipulación contenida en dicha cláusula, implica disminución o menoscabo del derecho protegido; es decir, la disminución o menoscabo del derecho regulado por la ley, ocurre cuando en la relación arrendaticia el arrendatario recibe menos de lo que le corresponde como derecho. Es la disminución o reducción del beneficio que le concede la ley.

En virtud de lo anterior, y siendo nulas las convenciones contenidas en las cláusulas relativas de los contratos de arrendamiento que regularon la relación arrendaticia, es preciso concluir que dicha relación se extiende desde el primer contrato, 21 de enero de 1997 hasta el último contrato, es decir, febrero 2007, teniendo dicha relación arrendaticia, la duración de diez (10) años, por lo que le corresponde a mi representada una prorroga legal de tres (3) años, que demando para ella en este escrito.

Por su parte, el apoderado judicial de los ciudadanos A.C.d.V. y G.C.F., negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora en la demanda en razón que la ciudadana L.E.R.G., haya mantenido una relación arrendaticia con mis representados en su nombre propio, tal como se evidencia en los últimos contratos de Arrendamiento celebrados con la SOCIEDAD MERCANTIL DISTRIBUIDORA Y VARIEDADES JESSICA, C. A., suficientemente identificada en dichos contratos que la parte actora consigno con la demanda.

Negó, rechazó y contradijo que haya una continuidad del contrato arrendaticio, en razón que la ciudadana L.E.R.G., es una persona natural, con derechos y obligaciones en su persona establecidas por las normas consuetudinarias y legales; y diferente a la Arrendataria SOCEDAD MERCANTIL DISTRIBUIDORA Y VARIEDADES JESSICA, C. A., que es una persona jurídica con derechos y obligaciones propias que igualmente la Ley le otorgan, con personalidad jurídica que significa “Entes que sin ser individuos de la especie humana son titulares de derechos o deberes jurídicos, es decir, personalidad jurídica reconocida por el ordenamiento jurídico” reconocida la personalidad jurídica existe la contraposición entre las personas que lo crean o que lo integran por una parte y por la otra la propia persona jurídica. De esto resulta que se deriven ciertos aspectos o consecuencias: A) Como se ha dicho tiene derechos de la personalidad. B) identidad propia distinta de las de sus creadores integrantes, de tal forma que puede variar los integrantes sin que cambie la identidad de la persona jurídica. C) La persona jurídica tiene su propia sede jurídica (Domicilio Propio). D) Como dice la doctrina tienen su propia nacionalidad. E) La persona jurídica tiene patrimonio propio que no esta en comunidad o mejor dicho diferente a la de sus creadores o integrantes, aun cuando tenga relación con tales bienes. Los bienes de los creadores o integrantes de la persona jurídica no responden de las obligaciones de dicha persona jurídica, vale decir, que si la SOCIEDAD MERCANTIL DISTRIBUIDORA Y VARIEDADES JESSICA, C. A., tienen una deuda, los acreedores o en este cado mis mandantes la demanden, pero no pueden ir en contra de los bienes propios de lo accionistas de la empresa. No puede demandar o embargar la casa de la presidenta y Vice-presidente I.N. y L.E.R., por cuando jurídicamente no procede.

En tal sentido no puede la ciudadana L.E.R.G., asumir los derechos propios de una persona jurídica, por que ella muy bien sabe que cada quien tiene sus derechos y obligaciones.

Por otra parte, no pueden hacer una mala interpretación de los juristas venezolanos Dr. R.E.L.R. en su Libro “Nuevo Régimen Jurídico sobre arrendamiento inmobiliarios” que los demandantes citan textualmente “si existe relación de continuidad de días o de meses entre contratos de arrendamientos firmados por las mismas partes y sobre el mismo objeto, pensamos que el arrendatario interesado en continuar ocupando el inmueble tiene la opción de invocar la existencia real de un solo contrato, si no ha perdido el uso de la cosa, es decir, si ha habido desocupación entre un contrato y otro contrato, pues tal continuidad en el ejercicio de ius utendis que le confiere el contrato…”. Estrictamente quieren expresar como en el caso planteado, mis mandantes celebraron contratos de arrendamientos con la SOCIEDAD MERCANTIL DISTRIBUIDORA Y VAIREDADES JESSICA C.A., en fechas cinco (05) de Febrero de 2004, quince (15) de febrero de 2005 y cuatro (04) de abril de 2006, hay una continuidad aunque se la hayan celebrado contratos anuales, la relación arrendaticia es evidente porque son las mismas partes, es el mismo objeto que para efectos de esa relación se inicia desde el momento que se firmo el contrato de arrendamiento el cinco (05) de febrero de 2004; aunque lo hayan firmado sus representantes legales A.N. y/o L.E.R.G., puesto que son otras personas distintas de aquellas, solo que las utilizan para poder hacer sus operaciones, transacciones y demás actos jurídicos.

Por todo lo anterior expuesto, solicito como defensa de fondo se declare la falta de cualidad de L.E.R.G., antes identificada, para demandar en forma personal y sostener el juicio.

En cuanto a la irrenunciabilidad de los derechos de arrendatario, mi mandante no les han quitado el derecho que tiene la SOCIEDAD MERCANTIL DISTRIBUIDORA Y VARIEDADESA JESSICA, C. A., se puede evidenciar en el último contrato celebrado entre las ellos, la Prorroga Legal, no se ha violado ese derecho, mi representados han sido muy consecuentes, muy considerados con dicha empresa arrendataria. Desde el momento que se venció el contrato pidieron plazo para desocupar el inmueble, vencido este no tuvieron palabra, solicitaron otro plazo y nuevamente no respetaron ese acuerdo, tuvo mi representado que notificarlo judicialmente para que desocupen el inmueble en un plazo de sesenta (60) días continuos y no alcanzaron; procedieron a demandar a mis mandantes.

En vista de la acumulación de autos, la parte demandante en la acción de desalojo afirmo lo siguiente:

Que sus representados son propietarios conjuntamente de un inmueble constituido por un local comercial con construcción anexa para deposito y garaje, edificada sobre un terreno cuya área de superficie es de setecientos cuarenta y un metros cuadrados con cincuenta y ocho decímetro cuadrados (741,58 mts2), ubicado en la calle 79, prolongación Avenida La Limpia, en el sector denominado Panamericano y también Ayacucho, signado con el No. 49-169, en jurisdicción de la parroquia R.L.d.M.M.d.E.Z..

Que dieron en arrendamiento a la sociedad mercantil Distribuidora y Variedades “Jessica” C. A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el ocho (8) de agosto de 2001, inscrita bajo el No. 30, tomo 40-A, representada por las ciudadanas A.E.N.M. y L.I.R.G., venezolana, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números 8.772.999 y 5.806.057 respectivamente, y de este domicilio, en su carácter de Presidenta y Vicepresidenta, según se evidencia en el contrato que celebraron por ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo el cinco (5) de febrero de 2004, anotado bajo el No. 47, tomo 5, y sucesivo contrato hasta llegar al último contrato de arrendamiento otorgado por la Notaría pública Tercera de Maracaibo el cuatro (4) de abril de 2006, autenticado bajo el No. 60, tomo 24 de los libros respectivos, en el mismo se convino que el plazo de duración de ese contrato era de seis (6) meses fijos, como lo establece la cláusula tercera: “este contrato de arrendamiento tendrá una duración de seis (6) meses fijos, que se contaran a partir del primero (1) de febrero de 2004, siendo convenido que la prorroga legal operará de pleno derecho conforme a la Ley, Art. 38 y siguiente, a menos que la Arrendataria, manifestare su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia por escrito, con treinta (30) días de anticipación por lo menos, en todo caso el canon de arrendamiento para la prorroga legal será aumentado según la inflación existente en el momento , por convenirlo así expresamente”.

Que así en todo los contratos sucesivos se establecía, dicha cláusula tanto en el contrato autenticado el quince (15) de febrero de 2005, anotado bajo el No. 76, tomo 14, de los libros respectivos, así como en el del último contrato autenticado el cuatro (4) de abril de 2006, por ante la Notaría Tercera de Maracaibo, anotado bajo el No. 60, tomo 34 de los libros de autenticaciones, se estableció en la cláusula tercera: “Este contrato de arrendamiento tendrá una duración de un (1) año, que se contara a partir del primero (1) de febrero de 2006, que corresponde a la prorroga legal que los arrendadores están obligados a dar en beneficio de la arrendataria confórmela Art.38 y siguiente de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, quedando a su vez obligada la arrendataria, a cumplir su obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento de dicho lapso”.

Que tendrá en cuenta que el incumplimiento de sus obligaciones contractuales legales no tendrán derecho a gozar del beneficio de esta prorroga legal teniendo los arrendadores su derecho de exigir la Distribuidora y Variedades “Jessica” C. A., están conteste, conciente y en pleno conocimiento de que los arrendadores, “no deseaba, no querían volver arrendar dicho local comercial, que lo necesitaban debidamente desocupado.

Que el conocimiento de la “Arrendataria” del deseo de vender el inmueble y así se lo hicieron saber en innumerables ocasiones tanto en el primer contrato de arrendamiento como en el último contrato que se firmo tal cual expresa la cláusula décima tercera: “La arrendataria declara tener conocimiento que los propietarios arrendadores tiene en venta el inmueble objeto de este contrato y por lo que se compromete a colaborar y permitir el accesos dicho local y la instalación de un cartel de venta. Igualmente los propietarios se comprometes en caso de negociación definitiva, a respectar la vigencia del presente contrato y en los términos allí expuesto”.

Que al vencimiento del contrato, el día treinta (30) de enero de 2007, se convoco una reunión con los representantes de la “arrendataria” para saber por que no han dado cumplimiento con el contrato que los obligaba a desocupar y entregar el inmueble, tal lo prevé el artículo 1264 del Código Civil, “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraído. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención “, así expresa el artículo 1159 del Código Civil “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por nuestro consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, como en efecto, se llevo a cabo en reunión los primero días del mes de febrero.

Que se le planteo nuevamente la venta del inmueble, a la cual contestaron que era el deseo y la intención de adquirir, pero verdaderamente por cuestión de recursos económicos no podía cómpralo, y nos solicitaron que le diéramos un plazo de tres (3) meses para buscar otro local en donde mudarse y mientras podían ir buscando otro comprador hasta tanto no se venciera el plazo.

Que en consideración a que la arrendataria hasta la fecha ha cumplido con todas las obligaciones contractuales convenimos en darle ese plazo y así no perjudicarlos. Era un compromiso verbal, de buena fe. Finalizado los tres (3) meses solicitados por la arrendataria que de buena voluntad aceptamos, nuevamente volvieron a solicitar otro plazo de tres (3) meses, con fundamento a que no habían podido conseguir otro local comercial en donde pudieran funcionar, que habían tenido conversación de posible compra de otro local y que en ese plazo se comprometía y se obligaba a desocupar el inmueble objeto de esta demanda.

Que ase acepto nuevamente el plazo solicitado, pero con la advertencia de que no se iba a dar ningún otro plazo para la entrega.

Que en razón de que la demanda no desocupaba y entregaba el inmueble, procedió la co propietaria A.C. a notificarla judicialmente mediante el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha catorce (14) de agosto de 2007, cuyo objeto fue “Para que en un plazo de sesenta (60) días continuos sea entregado debidamente desocupado el local comercial antes identificado, que fuera objeto de arrendamiento. Notificándole al mismo tiempo que de no realizarse efectivamente la entrega del local comercial en el tiempo antes dado quedaremos en la plena libertad y sin la consideración que han sido tratados a demandar judicialmente la desocupación y entrega del inmueble”.

Que es de hacer notar que en el acta de notificación el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, se traslado y constituyo en un local comercial, identificado con una valla con el nombre de “KOSTA AZUL INVERSIONES” cuando realmente debe existir allí es una valla con el nombre de la arrendataria “Distribuidora y Variedades Jessica C.A.”, puesto que el contrato de arrendamiento en su cláusula octava establece “este contrato se entiende Intuito Personae en lo que respecta la arrendataria en consecuencia, esta no podrá ceder ni traspasar el inmueble arrendado en ninguna forma sin la autorización previa y por escrito de los arrendadores, tampoco podrá subarrendar total ni parcialmente el inmueble arrendado ni permitir a terceros compartir su uso, sin la previa autorización de los arrendadores por escrito”.

Considera la arrendadora que la arrendataria no debió acepta otra empresa ocupando el inmueble, puesto que nunca se ha autorizado la presencia de personas jurídicas distintas a Distribuidora y Variedades “Jessica” C. A.

Que es un mal proceder, y por tanto esta incursa en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que establece” Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales” .- Causal “G” que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento a subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Que por cuanto los plazos de tres (3) meses mas tres (3) meses solicitados por la arrendataria, para desocupar el inmueble y por cuanto se le ha aceptado el pago mensual lamentablemente, por virtud de los artículos 1600 y 1604 del Código Civil vigente implica la renovación del contrato de arrendamiento con las misma condiciones pero sin determinación de tempo; es por lo venimos a demandar como a efecto demandamos el desalojo de la arrendataria Distribuidora y Variedades J.C.A., basado en el artículo 34 causal “G”.

EN TIEMPO OPORTUNO ESTE TRIBUNAL PASA A DECIDIR EL FONDO DE ESTA CONTROVERSIA Y LO HACE PREVIAS LAS SIGUIENTES CONSIDERACIONES:

PUNTO PREVIO

Considera esta Sentenciadora pronunciarse sobre el pedimento del apoderado judicial de los ciudadanos A.C.d.V. y G.C.F., relativo a la falta de cualidad e interés de la ciudadana L.E.R.G. para intentar el juicio de cumplimiento de la prórroga legal, bajo el argumento: “…Estrictamente quieren expresar como en el caso planteado, mis mandantes celebraron contratos de arrendamientos con la SOCIEDAD MERCANTIL DISTRIBUIDORA Y VARIEDADES J.C.A., en fechas Cinco (05) de Febrero de 2004, Quince (15) de febrero de 2005 y Cuatro (04) de abril de 2006, hay una continuidad aunque se la hayan celebrado contratos anuales, la relación arrendaticia es evidente porque son las mismas partes, es el mismo objeto que para efectos de esa relación se inicia desde el momento que se firmo el contrato de arrendamiento el Cinco (05) de febrero de 2004; aunque lo hayan firmado sus representantes legales A.N. y/o L.E.R.G., puesto que son otras personas distintas de aquellas, solo que las utilizan para poder hacer sus operaciones, transacciones y demás actos jurídicos.

Por todo lo anterior expuesto, solicito como defensa de fondo se declare la falta de cualidad de L.E.R.G., antes identificada, para demandar en forma personal y sostener el juicio”.

A los efectos de examinar la defensa opuesta, esto es la falta cualidad e interés de la co -demandante para intentar la demanda de prórroga legal, se hace necesario definir que es la falta de cualidad o interés del actor.

En este sentido el Tratadista A.B. en su obra “Comentario al Código de Procedimiento Civil, tomo III, señala que: “La cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, y es equivalente de interés personal o inmediato.”

La doctrina de la extinta Sala de Casación Civil, también puntualizó, en diversos fallos, lo siguiente: “ La identidad lógica que constituye la esencia de la cualidad activa o pasiva, puede emerger directamente del titulo o bien puede estar condicionada por un hecho previo reconocido por el Legislador como necesario a la eficacia del derecho titular. En el primer caso, la cualidad se confunde con el derecho y se le llama relación inmediata; y en el segundo caso, se le llama relación mediata” (Sentencia 23-7.81 G .F. Nº 113, Vil 1,3ª Etapa, pág.680).

Para la decisión, esta Juzgadora aprecia que los contratos de arrendamiento de fechas 21 de enero de 1997, 19 de febrero de 2001, 07 de febrero de 2002 y 13 de febrero de 2003, los cuales fueron suscritos, el primero, por la sociedad mercantil Importadora del Centro C. A., y los otros, por la ciudadana L.E.R.G. en su condición de arrendataria con los propietarios arrendadores ciudadanos A.C.d.V. y G.C.F., sobre un inmueble constituido por un Local Comercial, ubicado en la Calle 79 (conocida también como Avenida La Limpia) en la Calle 79-B, en el sector denominado Panamericano y Ayacucho, signado actualmente con el Nº 49-169, en Jurisdicción de la Parroquia R.L., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, como persona natural, distinta de la persona jurídica constituida por la sociedad mercantil Distribuidora y Variedades J.C.A., representada por la ciudadana L.E.R.G. en su carácter de Vicepresidente de la mencionada sociedad, suscribiendo en nombre de su representada, los contratos de arrendamiento de fecha 05 de febrero de 2004 y 15 de febrero de 2005, por lo que se puede afirmar como principio general que se trata de personas naturales y jurídicas, claramente distintas, cuyos derechos y obligaciones no se solapan ni se confunden; pues la celebración del primer contrato de arrendamiento entre los ciudadanos A.C.d.V. y G.C.F. y la sociedad mercantil Distribuidora y Variedades J.C.A., constituye evidentemente una nueva relación arrendaticia, que interrumpió la continuada en el tiempo de una sola relación arrendaticia con la ciudadana L.E.R.G., que partió del año 2001 hasta febrero de 2004, deduciendo que por voluntad de aquellas partes acordaron dar por terminado los contratos referidos. Por las razones señaladas, se constata la manifiesta falta de cualidad o interés de la ciudadana L.E.R.G. para actuar en su propio nombre en la acción de cumplimiento de la prórroga legal. Así se decide.

Ahora bien, es importante determinar la calificación jurídica del contrato, es decir, la naturaleza del mismo, por constituir materia de orden público, y de la lectura de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de fecha 15 de febrero de 2005, que dice textualmente: “ Este contrato de Arrendamiento tendrá una duración de seis (06) meses fijos, que se contarán a partir del primero (01) de Febrero del 2005, siendo convenido que la prórroga legal operará de pleno derecho conforme a la Ley, Art.38 y siguiente, a menos que “LA ARRENDATARIA”, manifestare su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia por escrito, con treinta días de anticipación por lo menos, en todo caso, el canon de arrendamiento para la prorroga legal será aumentado según la inflación existente en el momento, por convenirlo así expresamente”, de la transcrita cláusula se desprende que las partes fijaron de un modo claro la duración de la relación arrendaticia, mejor dicho, en los dos (2) contratos de arrendamiento celebrados entre los ciudadanos A.C.d.V. y G.C.F. y la sociedad mercantil Distribuidora y Variedades J.C.A., pactaron plazo fijo, sin prórroga contractual, constituyendo una sola relación arrendaticia con una duración en el tiempo de dos (2) años, a partir del primero (1) de febrero de 2004, con fecha de vencimiento de los contratos, el día 01 de febrero de 2006, comenzando a correr desde el día siguiente, la prorroga legal por mandato de la Ley Especial de Arrendamiento (Art. 38), sin requerir pacto alguno entre las partes, por ello, que la actuación de suscribir el contrato de fecha 04 de abril de 2006, no tiene efecto alguno, debido que la prorroga legal opera automáticamente con el solo hecho de la terminación del contrato a favor del arrendatario, siempre y cuando el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones legales o contractuales; asimismo, el artículo 38 establece que si llegado el vencimiento de la prorroga legal, el inquilino incumpliera con su obligación de restituir el inmueble, el arrendador podrá demandar el cumplimiento, y solicitar una medida de secuestro; en el caso de autos, el apoderado de la parte actora en la juicio de desalojo expresa que después de vencido el plazo de la prorroga legal, consintió la permanencia del arrendatario en el inmueble y la percepción del pago arrendaticio, dándose por terminado el contrato por tiempo determinado en el día prefijado por la prorroga legal, surgiendo así la convicción del establecimiento de una nueva relación arrendaticia por tiempo indeterminado, cuyo inicio tuvo lugar al día siguiente del plazo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento, por haber operado la tacita reconducción prevista en el artículo 1600 y 1614 del Código Civil. Así se decide.

El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil prevé: “ ...Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a Sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado... ”

Al respecto la Extinta Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 19 de junio de 1996, con ponencia del Magistrado Dr. A.R., en juicio de Maghglebe Landaeta contra la Compañía Nacional Anónima de Seguros La Previsora, esta sala expreso lo siguiente:

(.....) La Sala ha reiterado pacíficamente la siguiente doctrina en cuanto la confesión ficta, que fue reiterada en sentencia de esta Sala del 15 de enero de 1992:

Para que se consuma o haga procedente la presunción legal de la confesión ficta, se requiere tres requisitos, a saber: a) que el demandado no diere Contestación a la demanda; b) Que la pretensión del actor no sea contraria a derecho; y c) Que el demandado no probare nada que le favorezca durante el proceso. (....)

La Sala se acoge en el caso de auto, la doctrina expresada, ya que el Juzgador debe necesariamente constatar que los tres elementos antes expuestos, se hayan dado en el proceso, para sentenciar atenido a la confesión, conforme lo establece el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

La doctrina expuesta, limita la actuación del Juzgador que tiene ante sí un proceso con una parte demandada, rebelde y contumaz a constatar los tres elementos expuestos, ya que la presunción iuris tantum producido producida por la falta de contestación a la demanda que permite al demandado la prueba limitada, no ya de excepción sino de hecho que enerven la acción del demandante deviene, con la confesión ficta y la falta de probanzas, una consecuencia legal impuesta por la misma disposición que sustituye las pruebas que pudiera sustanciar el Tribunal.

En el estudio de dicha institución el autor A. R.R., en su libro Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el Código de 1987, expresa lo siguiente:

......c) Como se ha visto antes, la disposición del articulo 362 C.P.C., requiere dos condiciones para que la confesión ficta sea declarada y tenga eficacia legal: Que la petición del demandante no sea contraria a derecho y que en el término probatorio no pruebe el demandado algo que le favorezca; y consecuencialmente, los problemas que plantea la institución en la practica, son dos: establecer lo que debe entenderse por “ petición contraria a derecho” y el alcance de la locución “si nada probare que le favorezca”. Determinar cuando la petición del demandante es contraria a derecho, tiene trascendencia en nuestro caso, solo en cuanto a la declaración de la confesión ficta, pues en cuanto al mérito de la causa, aunque se tenga por admitidos los hechos en virtud de la confesión ficta, el Tribunal no podrá declarar con lugar la demanda, ni acordar lo pedido por la parte actora, si esa petición resulta contraria a derecho en el sentido de que los hechos admitidos, no producen la consecuencia jurídica pedida.

Para determinar este extremo, no es preciso que el Juez entre a indagar acerca del derecho las consecuencias jurídicas que conforme a la ley deben aplicarse en concreto a los hechos establecidos o confesados por el demandado, porque una cosa es la desestimación de la confesión ficta por ser contraria a derecho la petición del demandante, y otra la desestimación de la demanda por improcedente e infundado en derecho. Ambos conceptos giran en torno a la cuestión de derecho, y fácilmente puede confundirse las situaciones.

.....e) Una innovación importante en la materia que estamos tratando, con relación a la prueba que puede aportar el confeso, se encuentra en el referido artículo 362 C.P.C., al establecer que vencido el lapso de promoción de pruebas, sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin mas dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. Regla esta como expresa la Exposición de Motivos de un alto valor para la celeridad del proceso, que se justifica por la actitud omisiva del demandado en tal circunstancia, que pone a su cargo el onus probandi para desvirtuar la confesión. La regla, como es obvio, considera innecesario, ante la actitud del demandado, continuar el procedimiento ordinario por los restantes trámites hasta la sentencia definitiva, siendo que ninguna prueba fue promovida en el lapso correspondiente

“

Ahora bien, esta Juzgadora acoge en el caso de auto la doctrina expresada, procediendo constatar los tres elementos: a) Que el demandado no diere contestación a la demanda; b) Que la pretensión del actor no sea contraria a derecho; y c) Que el demandado no probare nada que le favorezca.

Observa esta Juzgadora, que en el juicio de desalojo, signado bajo No. 1747, seguido por A.C.d.V. y G.C.F. en contra de la sociedad mercantil Distribuidora y variedades Jessica, C.A., el Secretario Natural del Juzgado en fecha 03 de marzo de 2008, estampó diligencia informando que el día 21 de febrero del año en curso, realizó la notificación Secretarial que complementa la citación practicada a la sociedad mercantil Distribuidora y Variedades J.C.A., en la persona de su Presidenta ciudadana A.E.N.M., por el alguacil del Tribunal en fecha 29 de noviembre de 2007, comenzando a correr el lapso de comparecencia el día siguiente a la exposición del Secretario, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, no compareciendo ni por sí ni por intermedio de apoderado judicial a dar contestación a la demanda, así como tampoco promovió durante el lapso probatorio prueba alguna que pudiere obrar a su favor, además lo pretendido por la parte actora no es contrario a derecho.

Constatándose pues, que se han dado los tres elementos antes expuestos, procede esta Juzgadora decidir la presente causa de desalojo atenido a la confesión ficta conforme a lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Por todos los fundamentos expuestos, este Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, se declara Con Lugar Demanda de Desalojo, incoado por los ciudadanos A.C.d.V. y G.C.F., en contra de la Sociedad Mercantil Distribuidora y Variedades J.C.A. Y se declara Sin Lugar Demanda de Cumplimiento de la Prórroga Legal, incoada por la Sociedad Mercantil Distribuidora y Variedades J.C.A., y la ciudadana L.E.R.G., en contra de los ciudadanos A.C.d.V. y G.C.F..

En consecuencia, se ordena a la Sociedad Mercantil Distribuidora y Variedades J.C.A., a entregar el inmueble constituido por un Local Comercial, ubicado en la Calle 79 (conocida también como Avenida La Limpia) en la Calle 79-B, en el sector denominado Panamericano y Ayacucho, signado actualmente con el N° 49-169 en Jurisdicción de la Parroquia R.L., Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los ciudadanos A.C.d.V. y G.C.F..

Regístrese. Publíquese.

Se condena a la parte demandada en costa por haber sido vencida totalmente de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada por Secretaria de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada ante la Sala del Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los 02 días del mes de mayo de 2008. Años 198 º y 149º de Independencia y Federación.

LA JUEZ

ABOGADA GLENY HIDALGO ESTREDO

EL SECRETARIO

ABOGADO JUAN CARLOS CROES

En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo previo cumplimiento de las formalidades de Ley, siendo las diez de la mañana. Se expidió la copia ordenada por Secretaría y se archivo en el copiador. EL SECRETARIO.